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NANAIMO MLS® for October 22, 2017



温哥华岛房产

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温哥华岛地区资讯

温哥华岛位于加拿大太平洋海岸沿线岛屿,以其温暖的气候得美称。此地也是北美大陆西海最大的岛屿,吸引了大量游客及许多退休人士来此养老。

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BC省房市今日动态

  • 加拿大验房的范围 加国买房你要注意这些

    房屋买卖置产是人生的一项重大投资,因此很多买家在买房之前,多会询问验房师有关验房的范围及疑问。每个行业都有其行规及执行业务范围,笔者是加拿大房屋检验师学会的所属验房师,因此验屋的范围均依照学会的章程验房。 一般说来,不论是独立住房、城镇屋、公寓大楼及商用房屋,一次基本的验屋大致包括以下10项目︰ 1. ROOF(屋顶)︰包括屋瓦现况、遮雨版、烟囱、天窗、屋顶通风管及金属防水片。要是房顶太倾斜、太高等情形,不许可上去房顶时,会尽可能将楼梯靠在屋檐上检验房顶。 2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外墙面现况、檐沟排水、屋檐透气版、落水管、门、窗、前后门廊、露台、挡土墙、基础外墙现况、地面排水现况等。室外部份所需检验的项目比较繁多。 3. STRUCTURE(结构系统)︰包括内外墙是否龟裂、梁、柱、基础是否滑动、屋顶构架是否变形等。 4. ELECTRICAL(供电系统)︰包括配电箱(卸下电箱盖检查内部电线、断电器现况)、电灯、室内外插座及电路是否接线正确安全。 5. HEATING(暖气系统):包括地热系统、暖器炉、热水锅炉、热水器、壁炉、热水散热器、墙角电热器、送风及回风管道、废气排烟管等。 6. COOLING(冷气系统):包括室内外机现况、压缩机、散热风扇、管线绝缘、接水盘及排水管排水是否良好。 7. INSULATION/VENTILATION(室内保温及通风系统):包括室内保温现况、阁楼、矮层空间(Crawl Space)及浴室通风现况。 8. PLUMBING(给水及排水管道系统):包括检查给水及排水管道是否漏水、独立水阀是否漏水、排水管排水是否缓慢、室内外水龙头水压是否正常、浴室洗浴设备及磁砖现况、马桶是否松动有漏水等。 9. INTERIOR(房屋内部):包含内墙是否渗水、天花板是否有水痕、门窗是否变型有结露现象、楼地板是否倾斜由杂音、矮层空间是否潮湿渗水等。 10. APPLIANCES(电器用品)︰包含家里的各类固定的电器(例如炉头、抽油烟机、厨馀搅碎机、洗碗机、洗衣机、烘衣机等)是否工作正常。 由以上可知,一次完整的验屋包含房屋的所有方面,这对于买家而言,是最好的方式来了解自己将要购买的房子。那么,是不是有了验屋就万无一失呢?答案是否定的。客观来讲,验屋的目的,是评定房屋的一个基本概况和工作现况,包括房屋各系统设备是否能正常工作。其检查过程以目视为主并配合专业检验仪器为辅,再依据验房师的丰富专业经验判断,一般一次验房须约2~3 个小时(依屋龄、面积及现况而定)。在验房过程当中,如果室外下雨、房顶积雪、房屋刚刷新油漆及室内摆设的家俱和堆积的杂物等都会影响阻碍检查,因此要求验屋师在这么有限的时间做到面面俱到,找出每一个问题,是不合实际的。况且有些隐藏性的问题是有季节性的,只有在冬季或夏季才会产生出来。因此大家要有这样的心理准备,完整的验屋不是一个保证,也不可能给顾客任何保证。但验屋却是一个以最少的花费,且能有最大程度了解房屋现况的最好途径。验屋就像作全身身体检查一样,医生作完检查后可全面性的,了解自己身体的机能,如果发现有问题,再找专科医生就医。 有些顾客也常问笔者说,验房有没有包含在墙内及楼板下的现况等。房屋检验是在现有的现况环境下执行,因此是不可能完美无缺的,其检查之范围是有受限制的。以下的内容是一般验屋范围所不包含的 (除非顾客与验房师另有约定),提供给读者了解: 1.房屋检验并不包括检查隐藏在墙内、地板下或天花板下之问题与缺点,包括电线、结构、水管和保温材料等,这些都是隐藏在正常下所不能到达的地方。 2.房屋检查范围并不包括隐藏在墙内、地下及天花板上对有人体有害的物料。 3.房屋检验并不会负责或评定房屋内的空气品质。 4.房屋检验不会检查或不负责有关埋藏在地下的油槽、污水处理槽或汽油槽。 5.房屋检验不包括以下的范围:私人的供水和排水系统、游泳池、热水浴缸(hot tub)、警报系统、室内对讲机系统、自动洒水系统和太阳能系统等。 在验屋的过程中,会根据您的房子给予相关的保养常识及维护注意事项。因为房子的维护和保养至关重要,它直接影响到房子的品质与使用年限。 来源:加国安居

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    在加拿大买房别忘验房 验房报告要怎么看?

    在加拿大买房,与国内一个很大的不同是有验房的步骤。正规的验房师会给买家出具验房报告,那么身为买家,验房报告要怎么看? 在加拿大买房,验房是必不可少的一步。在验房师完成验房后,会出具一份验房报告,那么您是否知道标准的验房报告由哪几个部分组成,我们应该如何解读验房报告,验房报告中如有错误又该怎么应对? 验房师应该出具怎样的一份报告? 一份完整的验房报告通常会包含两个部分,一是主要问题的列表,另一个是报告主体。在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题和重大修缮问题。在安全问题中,验房师会列出房屋中会涉及人身安全的问题,这些问题一般是要着手解决的,比如阳台的栏杆损坏、电路漏电等。另一部分是需要进行修缮,并且会耗费一笔资金的,比如完全损坏的采暖系统,需要更换锅炉之类。在后面的报告主体部分,会有对所检查系统和项目的具体描述,而且主要问题列表里面的所有内容也会涵盖在报告主体中。注意:主要问题列表只是列出了验房师认为重要的问题,并没有列出全部,一些内容是在报告主体中,读了主要问题并不能取代整体报告。 房屋买家该如何解读验屋报告? 拿到报告后至少要通读一遍。因为一些问题的重要性在于验房师个人经验和感受,而没有列入主要问题列表中,但在报告中会提到,由于客户的个人喜好或感受不同,可能就对一些问题特别看重。比如,屋主饲养宠物,买房人如果患有哮喘病,宠物的毛发对于他来说就是过敏源;再比如,80年代以前的房屋中一些塑料地板,或管道密封条上通常会含有石棉成分,如果客户本人石棉过敏,这个问题就非常严重的问题。 如果买主购房后发现了验屋报告中没写明的问题,该如何处理? 如果你发现验房师的报告有缺失或错误,建议你再次阅读一下验房报告,看看报告是如何描述这个问题的。如果的确出了错,可以找验房师沟通,可能的话,要求他过来一起看看你发现的问题。如果你不能满意沟通的结果,可以直接向他所在的验房师协会申诉,通常协会会派遣另一位验房师来勘查这个问题,并作出判断。如果你还是不满意的话,的一步就是上法庭解决。 来源:居外

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  • 加国房租潜规则:实例教你出租收入合法化

    在加拿大有许多房主,是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息,平时很多时侯都是靠省吃俭用、精 打细算挤出来的那些钱在供房。因此,在报税时就希望多抵扣费用,减少纳税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用,并且有合法的原始发票,抵减 相应的费用,也是减少纳税所得的一条途径。那么,在房租收入背后,是否还有一些不易分清的潜规则呢? 以房养房 房租收入纳入潜规则 有一部分房东,在填报纳税表时,也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入,而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出,这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东,在填报T776表时,无论是出租收入和支出,都要认真对待。 免得日后在税务局被稽查时,发现少报了收入,税务局既收利息还要另加罚款。 Mary是新移民,当初与租住房的房东关系甚好。Mary每月按时交纳房租,从不拖欠,是个遵纪守法户。一年后,Mary买了自己的房子。但报税后,她却接到了税局的调查信函,要求她出具租房时的租金收据。 当时,Mary与房东大姐处得像一家人,从没想到过索要租金收据,只是按时上缴房租(现金)。好在与原房东还有联系,因此,让大姐补开了收据,但大姐未能补全,结果可怜的Mary被罚款300余元,感觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的Mary来说,是个不小的数目。 后 来,Mary才得知,原来当初大姐家同时租住了好几家租客,但她却没有如实全报,所以牵连到Mary。事后,大姐还意味深长地叮嘱Mary:“要找个 ‘好’的会计师报税,否则就会引来麻烦。”搞得Mary一头雾水,究竟孰是孰非!还有一位房东在出租房子时跟房客讲,若以支票方式付租金为500元;若以 现金方式付租金则为400元,并要求房客不要报税。在这种情况下,房客们选择了付现金方式。报税后,该房东收到税务局的来信,令其如实补报上一年所收的全 部房租,无论支票还是现金,并等候进一步处置。原来,五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了! 报税与否 房租收入律师说“法” 就此,记者采访了律师行资深律师周律师,他指出,按照加拿大所得税法规定,房租收入都应报税,无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税。 根 据税法,房主可将以下内容作为收入的抵扣项,但一定将原始票据保留六年。它包括:广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。 周律师还指出,税法规定,税务局可保留六年的审查权利,即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围,各种全球收入(Worldwide Income),包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资收入等。 人称加拿大是“万税之国”,是形容加国税收项目繁多,而且比起其他国家税赋重。 周 律师最后强调,应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善,它是建立在个人如实申报的基础上,没有多少空子让你钻。虽然,房主暂时 占了些小便宜,它并不代表今后就万无一失。因为,税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入,减少查税风险。 会计师教你 如何避免税务局审稅 在 西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师胡女士告诫大家,加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公 事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会 长期“关照”的。为了避免审查的风险,建议注意以下内容,以保安全。 (1)发出税表前,仔细审查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。 (2)填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。 (3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。 (4)及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。 (5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。 (6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。 举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员,结果可想而知。 (7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。 […]

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    加拿大换屋顶的时间,方法,常用词汇,全干货,快收藏!

    近日多次迎来大风大雨的奇葩极端天气,在这样的天气里,最易发现屋顶有漏水问题,加上偶尔有大风吹袭,对屋顶的损坏最大,旧屋顶漏水现在已经被看做是加拿大房屋最普遍的问题了! 但在雨季时并不能更换新屋顶,最多只可以临时修补,不会让漏水继续或出现更差的情况。所以在春天与夏天天气好转时,就要开始准备修补或更换屋顶,这是最好的时机。加拿大屋顶一般的更换年限是20-25年,如果你的屋顶已经相当残旧或年纪超过25年,甚至是30年,那么更换屋顶就势在必行了! 沥青、玻璃纤维等 在加拿大的屋顶看着漂亮吧?其实都不是真正的瓦片,应该是“Shingle”,我们暂时就用“瓦片”来理解吧。而且一般指的是“沥青瓦片”(Asphalt shingle),我们大多数屋顶都是用的这种工艺。这是要知道的第一点。 第二点,沥青瓦片 以前主要用Organic,现在基本上都用新工艺玻璃纤维(Fiberglass)的。此外,以前主要是用一张三联的老式瓦片,目前最新工艺用的是一整联(Architetual)的。 反正知道个大概,我们如今大多数人换屋顶,说到最关键的瓦片,用的是沥青(Asphalt)、玻璃纤维(Fiberglass)、一整联(Architetural)。知道这三个词就好了,剩下的就是选瓦片的厂家、等级、上优家网递交装修申请。 瓦片、防水纸、木板 知道Shingle就好办了。但实际上叫人换屋顶,他们先得把屋顶上以前的瓦揭了,你才发现,Shingle只是屋顶的“皮肤”而已,它下面还有一层防水(Underlayment),老外有时简单叫“paper”。他说paper的时候,就是讲的这层纸,主要是用来防水的,和Shingle一样,在各大家装超市有卖。 这个paper和Shingle其实已经牢牢粘一块儿了,要一起“铲除”。因为屋顶上还有烟囱和通风口,它们之下有防水板,那个叫Flashing,和Paper、Shingle卯在了一起,所以也是要一起“铲除“的,铲除,铲除,”铲掉了以后再除!” 然后就剩下屋顶的骨头了,就是木板(Deck)了。屋顶的木板,也有实木和三合板(plywood)之分,如果发现有烂掉的木板、木板上有洞,要先更换或补上。接下来就反其道行之,开始在木板上铺新的Paper。为了不让雨滴顺着屋檐而下,我们会在屋檐边上装一个 滴水槽檐“Drip Eidge”。然后从最底下的屋檐开始,铺Shingle。从下往上,从右往左,一块块铺。 Nailing、Flashing、Cleaning 这是一个重复工作,遇到有通风口的地方,要换新的挡雨板(flashing)。最后完成屋脊盖(Ridge cap)的铺设,差不多就完了。注意,铺瓦片除了铺得整齐外,主要就是nailing的工作,就是打钉子,钉子要到得好,打得深,打得密一些。最后是剩下各种垃圾的Cleaning。 如果要修补屋顶,最重要是知道在哪里出现问题。当然在天气好的日子,走上屋顶检查是最好的方法,但是,如果屋顶太高或太倾斜,不可能自己走上去,可以在下雨的时候走上阁楼(Attic)内,找出在哪里漏水。然后在漏水的地方做一个记号,方便日后在屋顶容易修补。需要注意的是,最容易出现问题的地方往往是屋顶有凸出的地方,例如通气口(Air Vant)、水管的气口(Vent stack)、烟囱(Chimney)等的地方。当然,被大风吹走或严重老化的地方,也是需要留意和修补的! 大多数人认为屋顶不漏水,不需要维护、维修和更换,其实这是个误区。屋顶就像我们家庭用车一样,定期要维护、清理。尤其青苔,很容易挡住流水的路线,这样就造成漏水隐患。当最开始一点点漏的时候,客户是无法察觉的,都被木头、隔热棉吸收了,这样造成木头腐烂,长时间会影响屋架结构。当漏水比较严重,从天花板开始渗透,就需要更换天花板,甚至地板、家具、厨具,这样损失就大了,所以即使不漏也要定期要维护、清理一下了。关于更换,要具体情况具体分析。如果是木片顶,当木片变形翘起、开裂、变腐朽,就要考虑更换了。如果是瓦片顶,当发现长了很多青苔,沥青表面开裂,就要准备了。 有时屋顶沥青纸来身的层数亦是影响费用的因素。有些人会將新的屋顶加建在旧的屋顶上。但这样会使新屋顶的寿命会减少。但除去旧的沥青纸会增加约 10 – 15%的费用。 以上只是个大概,做屋顶的价格,主要是材料加人工,但你的屋顶面积、房型、斜度、构造都影响到价格。面积越大,自然越贵;房型越复杂,需要注意细节越多,价格贵一些;屋顶倾斜程度高,铺瓦难度大、更耗时,而且还要做更多安全防范,自然也会贵一些;如果屋顶是实木,而且至少以前铺了两层以上的Shingle,那么上房揭瓦的人工肯定更多,垃圾清理也更多,要贵一些。 转自 优家网

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  • 住在加拿大:房屋地基和地下室保养维护的重要性和必备知识

    加拿大的房屋大多数都有地下室。这不是因为加拿大建筑商心眼好,想为客户多提供一些储物空间,而是为了帮助房屋平安度过寒冬。严寒会令人不舒服,也会对房屋结构造成毁灭性损害。地下室是房子的基础,是选房,看房,验房,维护房产的最重要的地方。 为什么加拿大的房子都会有地下室?地下室是如何构成的?如何维护地下室?装修改造地下室有什么忌讳?选房时要特别关注哪些问题?VIPGroupBuy微团购小编为VIPGroupBuy会员整理出这个非常有用的关于房屋地下室和地基保养维护的必备知识。 加拿大的冬季寒冷而漫长,而且雪多,这就是地下室存在的最重要的原因。严寒及潮湿加在一起,会对房屋结构造成毁灭性损害,甚至倒塌。在冬季,加拿大大多数地区的地表会有比较厚的冻土层,从而导致土地结构改变,与其它季节的土质不一致。在冬天季节里,冰冻可深入到地面下三到四尺,这个深度被称作霜冻线。任何建筑物的地基都必须深过霜冻线,以保证地基底部没有结冻土壤。如若地基太浅,地基下部土壤会结冻,若土壤很干燥,则不是问题;若土壤潮湿,湿土结冻会体积膨胀,这个力量足以把房子托起来。如果在土地表面修建房屋,随着季节变化,房屋地基会变化移动,致使房屋倾斜,破裂,倒塌。为了不受冬季冻土层的影响,房屋地基要建在冻土层以下。冻土层以下的土壤不会冰冻结冰,因而土质不易改变,使得地基稳定而牢固。又为了更有效地利用空间,大多数的房屋把地下室建得高一些,大致达到正常楼层高度,如8尺,甚至9尺以上。 地下室可以分为四个主要部分: 地基基座 地下室墙体 地下室横梁 地下室地面 地基基座 位于冻土层以下,用以支撑墙体和横梁支柱。地基基座越宽,其可承受的房屋重量越高,房屋可以修建得更大。在装修地下室时,不建议移动横梁支柱和墙体,否则会导致支撑力降低,房屋结构损坏。如果需要挖深地下室,增加地下室使用空间,一定注意不要轻易破坏地基基座,而且给基座留有一定空间,以保持地基的支撑力度。 地下室墙体 是从地基延伸至房屋主层,一般要高于地面六英寸以上。墙体穿越过冻土层,帮助房屋抵抗季节影响,支撑房屋,阻挡房屋周围土壤的挤压。还有拦阻白蚁入侵,和防止雨水倒灌的作用。其中,周围土壤的挤压对地下室墙体的损害最大,严重时可以使墙体破裂倒塌。干燥土壤的挤压力较小,潮湿土壤的挤压力较大,而土壤结冰对墙体的挤压最严重。比较好的维护方法是硬化墙体周围的土地,如灌注水泥或铺设砖地等,使降水尽量远离墙体;延长雨水排放管至较远的地方;避免沿墙体修建花坛,种植植物而增加周围土壤水分损害墙体;避免沿墙种植高大树木,树根的生长可能会破坏墙体,等等。 地下室横梁 多为木质。大多数房屋都有一根或两根主钢梁,并用钢柱支撑在地基基座上。房屋主层及以上部分的承重墙即坐落在主梁附近的上方。跨度较小的房屋可能没有主钢梁,还有的房屋用多根木梁合并以代替钢梁。不要轻易移动主梁和其支柱,否则极易损害房屋结构。装修时尽量少在横梁上打孔和打缺口。如果不可避免,则要注意,打孔时尽量在横梁中央,直径不超过宽度的1/4;打缺口时尽量在横梁两边,长度不超过1/4横梁梁宽。 地下室地面 一般是水泥地面,其下方是碎石层,用以排水。大部分水泥地面都会有裂缝,是由于水泥干燥收缩时产生的,对房屋不会有大的影响。但要注意锅炉附近的排水口,在装修时不要堵住,否则地下室易存积水。 墙体裂缝和房屋结构的关系 绝大多数的房屋都有裂缝。有的不影响房屋使用,有的只需要简单维修,有的严重影响房屋寿命。而这些裂缝,大致都与地基和地下室有关。 A. 最常见的裂缝,也是对房屋影响最小的是水泥浇筑后干燥收缩引起的裂缝。新房子在一两年之后就会产生这类裂缝。这种裂缝常见于地下室水泥地面,及地下室墙体。地下室地面的水泥裂缝几乎不影响房屋的使用。而地下室墙体的这种裂缝也不会影响房屋结构。这种裂缝一般是垂直于地面的,而且靠近地面的一端细小,远离地面一端略宽。这种地下室墙体裂缝唯一可以引起我们关注的是雨水渗漏,用比较低的费用即可修理好。 B. 还有一种倾斜裂缝也比较常见于房屋外墙,和地基基座的稳定度有关系。如果地基沉降,发生变化,就会导致这种裂缝。这种裂缝一般起始于地下室墙体,以大致45度角斜向延长至房屋外墙。如果外墙是砖石墙或灰石墙面,这种裂缝很容易被发现。如果是木质外墙,铝质或塑料质地外墙,则需要仔细观察地下室墙体裂缝的走向。这种裂缝会对房屋有一定影响。如果裂缝小于1/4英寸,基本上认为影响不大。如果大于这个标准,则影响比较严重。还有的房屋有多个裂缝。如果裂缝是同一方向,则好过存在不同方向裂缝的房屋。 C. 对房屋影响最大的裂缝是在地下室墙体中部的横向裂缝,有些房子地下室墙壁距地面三四尺深处有水平裂缝,这种裂缝往往表明墙体的断裂。这种裂缝的产生一般是由于地下室墙体外部的土壤挤压(比如墙外的花坛大量向下渗水),或是树根生长破坏地下室的墙体造成的。裂缝一般是墙两边较细,中间较宽,并且裂缝冬天宽,夏天窄,为什么?那是因为墙外的湿土结冻并附著在墙壁外侧。膨胀的冻土产生强大向内推力的同时,把地基上半部及整个房子端起来,地基拦腰被扯裂。天暖解冻后,又把房子放下,于是裂缝夏天变小。膨胀的冻土产生强大的向内推力也会使裂缝上下部错位,及地基墙壁向内倾斜。这种裂缝说明房屋结构有巨大损伤,不适宜继续居住,必须立即处理。 房屋地基保养的要点 房屋地基不怕冷,就怕冷加湿。每年都应检查地基外墙周围的坡度,要让水流离房屋周围。也要注意屋檐水槽畅通,雨水直接被导流到离墙根几尺以外的地方。若屋檐水槽堵塞,雨水会直接从水槽边缘溢出,形成水帘洞效果,虽看上去很有诗意,但地基却会因湿意太浓而遭殃。房子周围的土质越干燥,上述问题的发生机会越小。   转自 VIPGroupBuy

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    温哥华岛其他景点

    温哥华岛位于北太平洋北美洲大陆西海岸,长约460公里,宽约80至130公里,总面积31,284平方公里。其大小相当于宝岛台湾。对于初访加拿大的游客,常常会把温哥华、温哥华岛和维多利亚混淆。温哥华市在北美大陆上,是太平洋西海岸的海港城市,以风景优美,生活舒适,商业繁华而闻名于世。华人中少有不知温哥华市在旅游界明星地位的,然而许多华人却不知道在十几公里外一水之隔的温哥华岛在旅游界的“巨星”身份。温哥华岛在温哥华的西部,直面太平洋,和温哥华只隔乔治亚海峡相望。这海峡宽度仅有18.5到55公里。比起130到220公里之宽的台湾海峡要窄多了,真可谓“一衣带水”之遥。两处都以温哥华命名,是为了纪念原英国海军官员乔治温哥华。他在1790~1794年间在此地区进行了早期的探险考察与测绘。   仁者见仁,智者见智,世界著名旅游杂志Conde Nast评选温哥华岛为“北美第一岛”。同样著名的旅游休闲杂志,Travel and Leisure也连评温哥华岛为“北美最佳岛屿”。可见温哥华岛与温哥华想必有过之而无不及,魅力更胜一筹。随着游人对温哥华岛的探访的增加,它的天生丽质就会被越来越多的人了解,这颗“巨星”的“光芒”也就会越来越耀眼。 温岛上除了国人所熟知的卑诗省省会-维多利亚市之外,往西南有苏克(Sooke)、往东有坎贝尔河(Campbell River)等许多风格独具的小镇。而岛屿的西岸,浓密古老的森林、波澜壮阔的大海、绵延数里的海滩,翠绿岛屿点缀的海景,一切都是未经驯化狂傲不羁的原始自然。其中小镇托菲诺(Tofino)和尤克卢利特(Ucluelet)更以其各种海上项目以及太平洋最佳观浪地吸引着无数户外爱好者,成为加拿大著名的奢野天堂。 苏克(Sooke) 浪漫的海边小镇-苏克Sooke 苏克位于维多利亚的西侧,约45分钟车程,是加拿大西部最南边的港口,港湾秀丽、海水蔚蓝、湖泊、浅滩及省立公园散布其间,是个令人心旷神怡的休闲活动天堂。市内有一条由废铁道改辟成的飞雁健行步道(Galloping Goose Trail),步道从维多利亚市一直延伸至苏克港口,全长57公里景色变化万千,是骑脚踏散步、慢跑、滑直排轮等活动的最佳地点。 市区内的苏克区博物馆,陈列着苏克市的历史,展示许多苏克族和帕西达族 (Pacheedaht) 的手工艺品及雕刻。游客可一窥原住民的聚落生活、早期欧洲移民的聚落以及工业发展史。 馆中还有建于1870年的圆木屋摩斯小屋 (Moss Cottage),是温哥华岛上最古老的建筑,以及从三角岛 (Triangle Island) 迁过来的灯塔,都很有历史价值。 由於苏克的气候温和,高尔夫、散步、健行、骑自行车和赏鸟等活动全年皆宜。 冬季最适合的活动之一就是冲浪,首选之地為约旦河 (Jordan River) 或颂布里欧沙滩 (Sombrio Beach)。 其他热门的水上活动包括搭乘高速赏鲸船从苏克海湾码头 (Sooke Habour Marina) 出海赏鲸、在苏克壶穴省立公园 (Sooke Potholes Provincial Park) 和苏克壶穴区域公园 (Sooke Potholes Regional Park) 的天然泳池中游泳、玩风帆、泛舟和划独木舟。 苏克码头 (Sooke Harbour)、苏克船港 (Sooke Basin) 与苏克河 (Sooke River) 都是划船的绝佳地点。 苏克市一年四季都适合钓鲑鱼,镇上有各种海鲜美食餐厅,其中尤以苏克海港之家(Sooke Harbour […]

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  • 房子买好了,我该买哪些房屋保险?加拿大房屋保险选购最全指南!

    温哥华所有人都绕不开的事是什么呢? 答案既不是贷款也不是验房而是房屋保险。无论有你有房没房,只要你住房就一定离不开房屋保险。 但这么重要的一件事,是不是每个人都能处理的非常妥帖呢,答案是否定的。今天就和大家聊聊在加拿大买房屋保险那点事….. 什么人必须买房屋保险 贷款买房的人: 必须购买房屋保险才能成交。因为银行借钱给你的前提就是贷款人购买房屋保险,且理赔受益人为银行。 已经是屋主的: 房屋可能是屋主最重要的财产,如果汽车那么贵的保险你都买了,如此重要的房子怎么能没有保险。再加上房子里的家具、家电和其他贵重物品,这些东西的总值和重要性比汽车要高多了,所以有一份保险是必须的。 租客: 当租客租下出租单位时,便要负上安全使用这空间的责任,房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责,然而屋内的空间及租客的私人财物,是需要一份 租客保险来保障。此外,由租客造成的房屋意外,比如火灾等等,一旦将房屋损毁,租客保险也能让你免受数十万元的赔偿之痛。 出租物业者: 自住以外之房产,作为房东切勿忘记购买房东保险。 一旦发生意外,如警方及保险公司认定属于租客疏忽的话,租客便要承担责任;若是房东疏忽的责任,房东保险就是救命稻草了。另外一种情况是,租客为了省钱没有买保险出事后一走了之,这时也需要房东保险来救驾。所以出租非自住房也要买保险。 商业出租物业者: 一旦出租物业发生意外时,房产损失及租金损失皆可获得理赔。所以买一份保险锁定你的出租回报,很值得! 一旦发生意外,房屋保险将负担这些 1、修缮房屋建筑的巨额资金。 2、规定范围内发生毁坏、丢失或损害,将赔偿财产损失(家具、衣物、家电等动产) 3、他人或其财产在您的家中受到损害,会提供第三者责任保障。 4、由于失火或者其他灾难,您被迫从家里搬出住到旅馆,会提供搬家的费用及额外的生活支出。 何时购买房屋保险 新买房子如果要向银行或其他金融机构申请贷款,发放贷款之前必须购买房屋保险。 买家在合同生效执行后交屋之前,立即去买房屋保险,且必须告知保险公司保险生效日期,一般为Completion date) 。 换屋的买家有两种选择,一是选择转换原保险公司保险,二或结束原来房屋保险购买新的保险。 成为屋主或租客时,请尽早购买好房屋保险。购买了房屋保险的租客有时会得到房东的额外优惠。 房屋如果无人住宿达30天以上, 保险将自动失效(新移民常全家回原居地超过30天), 所以要与保险商联系并交纳适当的空屋保险费。 购买房屋保险的原则 如果对房屋保险不是很熟悉,建议让保险经纪或保险代理公司帮助询价办理,这样可以化解很多麻烦,还能上门服务。 续约保险时,要记得问问保险公司有没有新的优惠给你否则你可以去其他公司再对比一下,通常不你问他们就按照原先条款自动续约了。通常已还清贷款等因素都可以帮助降低保费,连续三年未理赔也能降低保费。 找不同保险公司比价的过程比较花费时间,但有时会省下不小的一笔钱。 另外保费的多少取决于对房屋重建成本的估算,所以保险公司的保费相差可能很悬殊,但承担的保障额度也不相同,取舍自定。 如果保障不足保费虽低一些,但万一发生灾害要重建时会赔偿不足。比如房屋重建成本估算为50万, 但只保了25万,一旦出事额外的25万就要自掏腰包了。 在价格和保障条件相近的情况下,就选择服务更令人满意的保险公司吧。通常迅速的理赔服务是最重要的,一旦出险理赔速度比什么都重要。 保险覆盖的风险范围 保险只负责意外,而不是可预测的损失。 通常下列可预测的、可防范的情况以及房屋日常的维修不在保险之列 1、地下室水管漏水墙壁渗水等。地下室漏水通常是由于房屋自身的缺陷或材料老化造成的。 2、与自来水管爆裂等情况不同,在下雨、化雪时的漏水是可预测的、可防范的,所以这种季节性周期性的漏水不在保险范围。 3、因配件、零件及管线老化的维修费或水管裂漏水而需更换水管的费用不赔,但因意外漏水等造成的地毯、家俱或墙壁等财务损失经鉴定后可以赔。 4、不包括水灾、洪水造成的损失被认为是不可抗力,不在保险范围内。要另外购买水灾险。 5、其他可预测的损坏。 有两类房屋保险供选择 基本保险: 基本保险的特征是告诉你保险公司赔什么。主要理赔范围包括下列12种情况: 1、火灾及被雷电击中酿成火灾。 2、由天然气、煤气或石油气引发爆炸。 3、烟熏(突然从异常的烹调或加热设施喷出的烟,不包括从壁炉里飘出的烟)所有墙壁、家具及窗帘等家中物品。 4、盗窃。不过若窃贼是住在屋子里的成员之一,保险公司不会作出任何赔偿。 5、落物砸损。被飞机等空中飞行物等堕下来的物件击中房屋以及私人财物(不包括雪崩或地动导致的落物) […]

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    加拿大房屋冬季保暖节能必知道

    一场秋雨一场寒,随着树叶的飘落,加拿大的冬天马上就要来临了,要度过一个温暖、舒适,又节能的冬天,需要您对自己居住的房屋的精心维护,趁着冬天到来前的最后阶段,赶紧检查一下您的房屋的保暖措施。 通常加拿大这边的房屋都是木头房子,那么房顶、墙壁及各房间之间的间隔,甚至是地基方面都会使用到保温棉。使用符合标准的保温棉,在冬季能使整个室内温度提升1-2度;夏季的时候,因为有了这层隔热层的隔热作用,室内温度会至少下降1-2度。不要小瞧这1-2度,长久以来,节约的能源和资金可以说是非常可观的阿!据有关数据显示,使用高质量的保温棉,一年可节约能源费用达$300元。   房屋节能保暖看屋顶 说到保温棉的重要性那可是太多了,除了保温、隔热外,还有隔音。使用保温棉还直接可以改善房屋的居住舒适度。您是否知道,您现在所居住的房子是那一年的呢?您房顶的保温棉又是怎样一种情况呢?如果无论您采取什么样的节能措施,您家的能源费用都居高不下,而且房屋里的温度冬冷夏热,那您可得赶紧查查屋顶了! 如果您正想购买您的理想居住屋,多看一眼屋顶肯定会有助你的选择。当然不仅仅是要您询问屋顶的年限,更主要的是看看屋顶有没有积雪,屋顶四周有没有悬挂大的冰棱。通常旁边的屋顶上都白雪皑皑,就这间房屋片雪不留或四周还挂着巨大的冰棱,这时,请您的验屋师仔细查看一下屋顶的保温棉层就是非常必要的了。 既然保温棉有这么大的用途,那么是不是越厚越好呢? 当然不是!专家解释说,首先,当然要从经济上考虑,喷的越厚,用的棉也就越多,价钱自然也就越贵;其次要看屋顶的高度,不可太满,要保持屋顶的空气流通,这样才能更有效地发挥保温棉的作用。 小编查阅了安省的建筑规定,发现安省对保温棉的保温标准也有详细的规定:目前安省最新的屋顶能源保温标准是R-50,也就是说屋顶内喷保温棉的高度要达到18.5;,要知道屋顶内的保温棉随着年限不同,R值也会不同,喷棉的高度也会不同。举例说,一个20年的房子,屋顶保温棉的R值已经降到了R-28,那么保温棉的高度也只有10.5;,保温棉的高度降低,那么屋顶可以保有的室内温度也就得不到保证。不但会增加你的能源费用的支出,还会增加碳排放以至于对环境不环保,要知道高达40%的热量是通过屋顶流失的! 施工不受季节限制 冬天可即装即用 喷保温棉基本上没有季节的限制,冬天施工也丝毫不受影响,还能即装即用,很是方便。但是屋顶喷保温棉还是有些要注意的事项,小编这里提醒大家: 1. 要根据房屋情况加装rafe-R-mate 回风板,能促进空气对流,减少冷凝水的形成。通常一些老房子之前的回风板要不是没有,要不就是重新喷棉后会被遮盖住,所以通常需要加装新的回风板; 2. 要选用专业的,比较好的,即保温性能好又防水的抽气管子。这笔钱最好不要省,一个好的抽气管子能保证屋顶干燥不漏水,也会延长保温棉的寿命及使用效果; 3. 房顶内旧的保温棉,一般情况下不用除去,可在它的上面喷新的保温棉既可。但如旧的保温棉发霉有异味或已被小动物破坏,则就需要除掉,重新铺设。   转自 ehouse411

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  • 想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

    加拿大的所得税制在几经改革变动之后,那种“免税”的好事剩下的已寥寥无几了。虽然BC省政府鼓励公众在当地买房,并号称买房就可减税或者豁免交税,但就是这一条也不是一般人想象的那么简单。 听起来买房就减免房产转让税(Property Transfer Tax, PTT)的福利,对于需要成家立业的年轻人是不是很给力?但各位还是需要睁大眼睛好好看看自己是否符合条件,因为BC省有两个房地产转让税减免政策,分别为 First Time Home Buyer’s Program 和 Newly Built Home Exemption ,在你的情况和你买的房子的情况满足一定条件时,这个房地产交易税是可以获全部或部分减免的,下面加拿大乐活网(lahoo.ca)来给你详细介绍下这两个政策和满足条件。 Newly Built Home Exemption(新物业转让税豁免政策) 对于购房者来说,必须符合的条件有: 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 必须以个人名义买房 关于购置房屋的条件是: 1. 购入单位必须为全新物业(不限房屋种类),且位于BC省 2. 此单位将成为申请者的主要住所 3. 单位市场价值不高于$750,000 4. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) 必须注意的是,单位估价若在75万到80万之间,可申请获得部分 PTT 减免,若价值在80万以上,仍旧按 PTT 阶梯制度缴税。 First Time Home Buyers’Program(首次购房者房地产转让税减免政策 ) 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 在过去的24个月内,一直都居住在BC省;或者作为BC省居民在过去六年内,申报过两次税。 3. 在世界任何地方从来没有拥有过任何房产 4. 从来没有获得过“首次购屋免税”或其他退税政策 关于购置房屋的条件是: 1. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) […]

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    加拿大房屋不得随意DIY

    香港特首选举,唐英年和梁振英最大的贡献,恐怕是把“僭建”一词加以放大。僭建实际上就是违章的和未经许可的建筑,这个概念放在中国大陆看,则好像是理所当然的事情,最简单的例子,就是在阳台上加建门窗和防盗等。 如果我们将“僭建”放在加拿大这个环境里理解,则假若你加一个房间、改建一下地下室、装一个室外露台等,没有申请市政府许可的话,面临的可能是罚款也可能是拆除。 开工先问市政府 普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑设计公司的首席建筑师,同时也代理客户申请建筑许可。他在接受《加拿大都市报》专访时表示,从申请建筑许可来看,多是建筑商的申请。涉及居民房屋比较多的是把旧房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一间房子,可能是把平房多加一层等。这种情况多发生于比较旧的房屋,为了增加其价值,屋主往往会作出这种决定。 建筑师普瑞甘尼卡 据普瑞甘尼卡介绍,加拿大在建筑方面从居民安全考虑,往往有比较严格的规定。这种建筑许可审批制度就是一种体现,以免造成事故隐患。他认为,这个审批制度一方面是保护屋主的利益,同样也是为了保护大众的利益。因为加拿大的房屋市场流通率很高,有了这个制度,后续屋主就无需为以前房屋曾有过各种改建工程而为安全担心了。 普瑞甘尼卡17岁跟着父亲从欧洲移民到加拿大,在这里学习了建筑设计专业,现在开设自己的建筑设计公司。他表示,他的家乡是前苏联的一个加盟共和国,那里的建筑管理比较宽松,曾经有一个地方长官,未经许可就建成了一个小村落,这种情况很常见。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主开工前一定要先获得批准,如果未经许可进行的工程,可能导致高额罚款、工程被迫拖延或者非法新建工程会被完全摧毁。 屋里有颗未爆的地雷 作为第二项比较常见的居民建筑申请,装修改建地下室也是普瑞甘尼卡经手比较多的。他解释说,很多旧房子地下室屋顶很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。还有的想把未经装修的地下室,分隔成许多房屋自用或者出租等,都是比较常见的工程。 他特别说明,地下室在房屋买卖中往往是不包括在房屋面积中的,因此地下室是否装修,往往是作为额外惊喜加以说明的。许多售房合同中有这样一句话:“卖主不保证翻建部分手续是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”这样买主就要承担未来的风险:市政府检查人员有可能因为地下室单元没有建筑许可,而要求驱离租客并没收租金,或者要求按照标准重建。在购买有装修完成的地下室的房屋过程中,查验其是否拥有合格证明是很重要的一环,多伦多自1995年11月开始要求改造的地下室符合一定的标准,而在此之前已经成为事实的地下室属于豁免之列。 一位不愿意透露姓名的华裔地产经纪向本报记者表示,在实际市场交易中卖主和经纪都不会保证改建(装修)地下室的合法性。他声称在这个行业中这么多年,他本人从来没听说过谁家改建地下室还报批的,当然他知道这是不应该的。 地下室住人要求多多 省政府实施新的消防条例,符合防火消防标准的地下室单元在条例中才被称作“改造过的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合设有火灾逃生通道、火警探测器和报警器、电路改造符合安全标准等四项标准。只有符合上述四个要求的才能获得地下室改建合格证明,同时符合建筑条例、区域规划等条件后方可租住。 这些都是以居民安全为出发点的考量,其中的细节也非常具体。诸如地下室使用的墙板(Drywall)必须有至少30分钟的阻燃时间,以隔离地下室与房屋其他单元的火势,为逃生创造时间。地下室的窗户作为第二逃生选择,大小要在600平方英寸以上,直径不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生时摔伤。地下室窗户户外的凹陷型窗井离开墙体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。 为了保证人员居住的舒适性,地下室的顶高最低要在6.5英尺以上,卫生间要么有通户外的窗户要么有排风扇等。未经批准改造地下室用于住人,可能导致1年监禁和2.5万元罚款。 简单装修不需审批 当然,并非每一项地下室装修都要经市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的装修地下室,诸如铺地面、包墙面等不需要审批。但是如果改变地下室布局,如隔建多个房间,就要有市府人员核查是否符合逃生要求。如果要增加卫生间,改变电力线路等,这些大动作就一定要审批通过方可施工。而且电工和水管工等一定是要有牌照的专业人士,不能随便叫一个装修工或者自己动手(DIY)来做。 因此,如果想改建尚未装修的地下室为住宿单元,首先要到市政府查询所在区域是否属于许可区域(Zoning Bylaw),然后申请建筑许可。对于已经改建过的地下室,首先要到市政府物业标准(Municipal Property Standards)或消防部门(Fire Department)查询是否符合标准,是否有合格证明。 如果没有注册记录就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的区是否可以改建地下室,然后请消防部门来勘验房屋设施是否符合消防标准,费用在120到300加元之间。下一步是申请电力安全部门(Ontario Hydro Inspection Department)查验线路安全,费用为72元。如果所有检查通过则能获得许可证明,否则就要动工改进,耗资至少在1.5万元以上。 在实际生活中,改建项目设计者或施工者会代屋主申请许可,但是屋主应该明白,无论是否有他人代劳,屋主最终是要为工程的安全负责的。普瑞甘尼卡还特别说明,各个市政府的房屋督查人员可以随意步入你家后院进行检查,而不需任何搜查法令,这种做法是为了杜绝安全隐患。 DIY露台不能太随意 增建露台(Deck)是比较常见的家庭建筑申请,很多人都喜欢自己DIY(自己动手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜欢手工的传统,另一方面会做出更有个性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一个简单的露台,如果需要审批的,都要有有资质的建筑设计师签字方可提交审批,不能自己坐在屋里画张草图就来做。 依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申请许可,对于起伏不平的地面,露台在任何一点测量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有顶棚的露台,无论距地面多高都要申请建筑许可。 除此之外,不同地点对搭建露台还有不同的要求,露台的面积也不能超过后院面积的三分之一等。 普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一个很重要的文件就是房屋的小区规划图(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小区规划图,这张图在房产交接中会在诸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申请什么工程就要用得上,市政府人员会从中了解到原来小区的设计,如绿地面积、树木分布和数量、邻里间隔等,这些都是搭建露台、扩建房屋、砍树等工程审批的依据。如果该文件丢失,屋主还需要多花2,000元雇测量师重新制图。 普瑞甘尼卡特别强调,很多人以为搭一个露台不算什么,就未经审批偷偷建一个,但终究来说是违法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人员,那只有自认倒霉、束手待毙了。 到哪里去申请扩建? 按照市级《信息索取自由和隐私保护法》,所有建筑许可都要依法披露,公众有权向市政府索取这些资料。为了保护隐私需要,申请者最好不要把屋主姓名和电话等个人信息填写在工程计划上。 如果屋主觉得披露这些资料会影响到个人或家庭安全,不希望市政府披露这些资料。屋主需要在申请后21天内提交一份申请,陈述合理的理由,必须使用挂号信邮寄到多伦多市政府的四个建筑审批办公室之一即可。获批后虽然公众不能看到这些资料,但是相关公司和隐私办公室依然可以索取这些文件。   报批与不报批 当你要进行以下工程时需要报批: 改变房屋用途、修建房屋、拆毁房屋;或增建、改变结构、增建壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等,都需要申请建筑许可。 但是以下工程除外: 换窗户、门(没有扩大)、更换屋顶(不动原结构)、屋檐、地板、天花板、栅栏;换管道、换热水炉、修建厨房或卫生间橱柜(不用动管道)、装空调等。维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等也不需要许可。 根据工程的大小和资料的完整程度,审批时间在5到20天左右。   转自 […]

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