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NANAIMO MLS® for May 20, 2018



温哥华岛房产

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温哥华岛地区资讯

温哥华岛位于加拿大太平洋海岸沿线岛屿,以其温暖的气候得美称。此地也是北美大陆西海最大的岛屿,吸引了大量游客及许多退休人士来此养老。

我要卖房

BC省房市今日动态

  • 加拿大房奴注意!续签房贷也要通过压力测试!五大浮动利率齐降

    想买房的人因为贷款的压力测试很头疼,但是几年前买了房的人也高兴不起来了,如果你是需要续签(renew)贷款的话,也需要通过压力测试才能贷款。 压力测试怎么算? 2018年1月的时候,加拿大出台新规,所有贷款买房的人都要通过所谓的“压力测试”。 压力测试:就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率,或在实际利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人(uninsured borrowers)进行测试,确保他们有能力还款。 消息刚出来的时候是2017年12月,那时的压力测试利率在4.96%左右。 当时这一政策硬生生地将5万人赶出了房地产市场,因为压力测试让他们无法负担起市场上的任何房屋。 然而就在5月10日的时候,事情愈演愈烈。由于五大银行的利率上涨,压力测试中使用的利率也上涨了:从之前的5.14%上升到了5.34%。 短短半年不到,压力测试的利率就从4.96%上涨到了5.34%! 这也意味着加拿大人未来要面临着更加严格的压力测试,实际贷到的钱款自然也会降低不少。 7千亿房贷要续签 银行开始打利率战 加拿大中央银行的统计数字显示,今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。 那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷,则不需要经过压力测试;但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行,则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。 那么万一压力测试不通过,岂不是房子可能不保? 而最近BMO银行却将利率战打得火热。 在固定利率疯涨的情况下,BMO开始打浮动利率抵押贷款的算盘。 BMO的优惠折扣是浮动五年期贷款利率为2.45%,比其基准利率低整一个百分点。 而且这个优惠不适用于目前的BMO抵押贷款借款人,仅限于新客户。 看到了BMO行动后,其他银行通通不示弱: 道明银行TD今天居然把五年期可变封闭利率下调到2.45%!和BMO基本持平。 然后RBC,Cibc,Scotia Bank纷纷加入战局,把五年浮动利率统一降到了2.45%。 专家表示:银行实质上在削减自己的利润率。银行正在接受利润减少的现实,因为现在抵押贷款的竞争越来越激烈。 所以,准备续约的房奴们,你们想清楚了吗? 是接受压力测试,换利率更低的银行。 还是续约同一个银行,避免压力测试呢? 多伦多的一位居民算了个账。 他身上有$300,000的25年期的贷款。 他的5年一续的固定利率如果提高0.3%的话,他的贷款将增加$15,000加币的利息!越大的贷款,增加的越多。 如果这个多伦多居民按照原来的房贷银行提供的新房贷利率,他每个月要多支付几百加元的额外房贷供款。 他费了好大的劲才通过了另一家银行的房贷压力测试,得到了较好的房贷利率;但就是这较好房贷利率仍然高于其原来的房屋贷款利率。 他承认,他们这一代房奴被过去多年来的超低利率惯坏了,现在是需要梦醒的时候了。 来源:加拿大地产周刊

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    House prism will rise again

    History tells us that with very rare exceptions, no matter how far property values fall, eventually they will come back even stronger. The latest housing market data shows sales are down and prices have dropped an average of 11 per cent across Canada over the past year, so the difficult task facing people thinking of […]

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  • $1元转让房产能避税?别天真,加拿大税务局穷追猛打,买家背大锅!

    最近,有朋友向小编吐槽。几年前她的姨妈转让了一套独立屋给她妈妈,当时的转让价低于市场价,双方也按法律办完了所有房屋过户的手续。没想到两年后加拿大税务局审查时认为这个房地产交易有避税嫌疑,要让买家补缴3000多元的税款。但因为信息沟通不畅,买家没有及时补税,现在这个税款加罚款已飙升至5万元! 难道家人以及亲戚朋友之间不能以低价转让房产吗?答案是:可以,但往往得不偿失。 在加拿大,夫妻之间、家长与子女之间、兄弟姐妹甚至是朋友之间,确实可以以低价转让房产,但这其中有复杂的税务问题。有时候,家长是好心想让子女多继承一点自己的财产,甚至是作价$1元转让,看起来是可以避掉部分甚至全部物业转移税,没想到最后却让子女付了大笔其他税款。 《多伦多星报》曾报道过一个案例,大温兰里有一对老夫妻,在老先生去世的5年之前,就把房产转移给了子女,但夫妻俩拥有居住权,直至去世。他们心想这样就能照顾好自己的遗产,尽量少交税。随后老先生在1983年去世,老太太在1997年去世。子女们在1998年将房子以185万的价格卖出,结果最后他们还要交70万元的税。如果出售时这套房子仍在老夫妻的名下,由于是他们的主要住所,那么这笔因卖出房产导致的资本增值税是可以不用交的。 物业转移时,最常涉及的两种税项,是物业转移税(Property Transfer Tax, PTT)和资本增值税(Capital Gain)。这两个税项在实际操作时,常常关联在一起,PTT少交了,Capital Gain部分则会增加,而且情况非常复杂。 BC省的法律规定,房产转移所导致的物业转移税,要按照公平市场价(Fair Market Value)计税。如果是在公开市场发生的房屋买卖,这个公平市场价就是指购买价;如果是在非公开市场发生的物业转移,这个公平市场价通常有两种方式来指定,一是最近的独立评估,二是BC省物业估价署(BC Assessment)的最新估价。 BC省还规定了一些物业转移税可以豁免的情况。这里只谈二手住宅在家庭成员之间转移的情况。 如果房产在直系亲属之间转移,如果所转让的房产对于转让人和受让人都是主要住所,可以豁免PTT。对于主要住所的认定,BC省也有相关的法律规定,这里就不具体展开了。 直系亲属是指:夫妻、子女、孙子女、曾孙子女、父母、祖父母、曾祖父母;子女、孙子女或曾孙子女的配偶;配偶的子女(如继子女)、父母、祖父母。 兄弟姐妹以及叔伯姨舅、侄子、侄女、外甥都不算是直系亲属。 也就是说,在家庭成员里,除了直系亲属之间主要住所转移的情况,其他情况下的房产转移都需要缴纳PTT,缴纳的基数是市场公平价。 如果做低交易价,不按市场公平价缴纳PTT会发生什么状况呢? 还是回到本文开头姐妹之间转让房产的案例。假设这套房子当时的市场公平价是50万元,姐姐J以40万元的价格转让给妹妹M,那么按照BC省的PTT缴纳原则,妹妹M当时需要缴纳的PTT是200000×1%+200000×2%=6000元。 由于转让的房产不是姐姐J的主要住所,J在来年申报个人所得税时,需要申报售出房产的资本增值,这个计税基数是房产增值部分的一半。假设J当然购买房产的价格是30万元,那么她的房产资本增值了10万元,其中5万元需要计入当年的个人所得税的应纳税额,税率是她对应的税率等级。假设J最后的实际税率是20%,那么因为房产增值她所交的税是10000元。 但是加拿大税务局显然不接受这个“避税方法”。按照规定,姐姐J即使以低价将房产转让给妹妹M, 在她申报个人所得税时,她还是需要按照市场公平价来计算她的房产增值。也就是说,J在申报个人所得税时,必须以50万元的售出价计算房产增值。那么J的房产应该是增值了20万元,其中10万元要计入应纳税所得。假设J最后的实际税率为30%,那么因房产增值她所应交的税是30000元。这个30000元和10000元之间的差价,税务局肯定是要连本带利追讨回来的。 税务局会问谁讨呢?按照加拿大《个人所得税法》第160节,如果将财产转移给没有按公平价值交易的人,受让人对转让人所少缴的税款应当承担责任。这也就为什么妹妹一家会遭到加拿大税务局的追讨了! 做低房屋交易价还会面临重复征税的问题。还是这个案例,假设姐姐J报税时按照市场公平价50万元计算了房屋增值部分,也按规定缴了税。妹妹以40万元的价格买下的房子,假设后来又以60万元卖出,那么房产增值部分是20万元。其实,这增值的20万元,其中10万元(50万减去40万)姐姐已经纳过税了,但妹妹卖出房屋时,还要再交一次税,这就是重复纳税,而且对妹妹来说是必须交的! 总之加拿大的税务相当复杂,房屋交易还是按市场公平价走为好。做低交易价避税?税务局早把各种漏洞都堵上了!如果父母想尽量把财产赠予给子女,也最好向专业律师和会计师咨询,一不小心就会弄巧成拙,最后吃大亏! 内容来自温房网

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    重磅 ◇ BC法院下月裁定“海外买家税”是否违法!华人女孩将改变历史

    法治国家的好处之一是没有不能打的官司,哪怕是议会通过政府执行的法律,也照样有法官大人依据宪法对其合法性进行监督。 法治国家的好处之一是没有不能打的官司,哪怕是议会通过政府执行的法律,也照样有法官大人依据宪法对其合法性进行监督。 《环球邮报》的最新报道中称:2018年6月25日-2018年7月6日间,BC省高级法院将裁决华裔女孩Jing LI(李静)诉BC省政府越权、违约、歧视三宗罪一案。 裁决将明确认定“海外买家税”是否违法。 法律专业人士指出,无论BC省高法做出哪种裁决,败诉的一方都会上诉至加拿大最高法院。最终将由加拿大最高法院依据宪法裁决BC省的“海外买家税”是否违反了加拿大宪法。 所以说,华人女孩李静代表发起的集体诉讼极有可能改变加拿大历史进程,推动加拿大地产行业的迅速复苏。 小编甚至在想,李静这么做是不是拯救了BC?拯救了温哥华? 2016年7月,李静还是位留学生,当时在父母的帮助下在兰利购买了一套价值56万加元的住址,并支付了5.6万加元定金。 但不曾想就在签订购房合同的12天后,BC省政府宣布征收“海外买家税”税率高达15%。此时李静陷入两难,执行购房合同要额外付给政府8.4万加元的税款,不执行合同则损失5.6万加元的定金。 钱不是大风刮来的,李静毅然决定用法治的方式解决法制的问题。 2016年9月19日,这场注定影响深远的诉讼正式拉开帷幕,李静代表所有非加拿大居民向BC省法院提出集体诉讼并立案。 李静的诉讼理由是:BC省政府越权使用加拿大联邦政府的权力,以国别为基准对非加拿大居民加以歧视,违反了《加拿大人权与自由宪章》(Canadian Charter of Rights and Freedoms)和加国签定的多项国际条约。 李静的律师Luciana Brasil表示,李静发起诉讼需要足够的勇气。通常没有人会独发起这种诉讼。目前,已经有很多非加拿大居民表示愿意加入诉讼。 Luciana Brasi还l表示,这个案子是如此重大和重要,案子最终会发展到上诉庭,而最后的裁决将由加拿大最高法院做出。 有媒体评价说,法制就是要有不断的诉讼来健全,李静的官司将厘清省政府可以履行哪些权力,不拥有哪些权力。而一旦海外买家税终审被裁决违宪。则很多省政府提出的地产调控举措都将面临同样的命运。 李静表示,“我没有做错任何事,却受到惩罚,这是不公平的。BC省政府通过海外买家税就是告诉我在加拿大是不受欢迎的。 值得一提的是,BC省的学术界很多专家都愿意为原被告双方出庭佐证。 其中UBC的经济学教授Tom Davidoff、社会学副教授Nathanael Lauster和历史教授Henry Yu,以及数学家兼数据分析家Jens von Bergmann支持李静。 UBC经济学家Tsur Somerville和SFU金融学家Andrey Pavlov支持BC省政府。 支持李静的专家观点是:海外买家税激起了恐外情绪、种族主义,是带有严重歧视性的政策。 支持BC省府的专家观点是:限制外国资本投资大温地产是正确的。因为外国资本的投资是导致大温地产价格上涨的直接因素,这不符合大温居民的利益。   Reposted from vanpeople

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  • TD discounts five-year variable mortgage rate as competition heats up

    TD Bank is joining a rival bank in offering a highly discounted variable mortgage rate as competition among Canada’s biggest lenders heats up. The Toronto-based bank said on Tuesday it’s lowering its five-year variable closed rate to 2.45 per cent, or 1.15 per cent lower than its TD Mortgage Prime rate, until May 31. TD’s […]

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    TD银行提供5年浮动按揭利率优惠 本月底结束

    继BMO调低浮动按揭利率之后,TD银行周二宣布提供五年期浮动按揭利率优惠,将利率下调至2.45%,这比TD银行的最优惠按揭利率还低1.15%,优惠期在5月31日结束。 本月7日,BMO已将五年期浮动按揭利率下调至2.45%,也是到本月底结束。 利率比较网站RateSpy.com的创办人Robert McLister指出,一般天气转暖春天来到之时,大型商业银行都会提供有折扣的按揭利率,而BMO显然抢得先机,也大做广告,迫使其它银行跟进。 McLister还说,在争得潜在客户方面,TD显然不想落后于人,因而采取跟进举措。实际上从2001年以来,加拿大的按揭利率上涨缓慢。尽管如此,银行只要能找到客户并放出房贷,就不愁赚不到钱。 其实在上月底和本月初,六大银行陆续调高了五年期固定按揭利率。而最早提供五年期浮动按揭利率优惠的是RBC,该银行在今年初将五年期浮动按揭利率调至3.45%,BMO则在本月7日将其下调至2.45%,然后是TD银行: TD女发言人Julie Bellissimo表示,其特殊的五年浮动利率适用于新的、续期的按揭贷款,以及某些TD房屋净值信贷的浮动利率部分。 CREA:4月全国房屋销量和房价齐跌 由于联邦实施更为严格的按揭政策及压力测试,令加拿大房市有变冷趋向,也让银行及借贷机构的房贷增长缓慢,这也是三大银行推出优惠举措的原因之一。 根据加拿大地产协会(CREA)周二发布的数据,继今年第一季度令人失望的房市表现之后,4月份全国房屋销量和房价继续跌势,双双下滑。 房屋销量方面,4月份比去年同期下滑13.9%,也比3月下滑2.9%,为2011年以来房屋交易最惨的一个4月。 全国各地市场中,有60%的市场房屋交易量下跌,其中跌幅最大的有BC省的菲莎河谷(Fraser Valley),安省的金马蹄地区(Golden Horseshoe),渥太华,卡尔加里,以及蒙特利尔。 全国成交房屋的平均房价也随房屋销量下滑,跌至$495,000,这比去年4月下跌11.3%。 Reposted from vanpeople

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  • 购买度假屋之前需要知道些什么

    计算所有成本 实际购买房屋的价格只是您需要花费的一部分。还有很多其他需要支付的费用,比如过户税、未来的增值税等。如果是有物业的地产,还有每个月的管理费。如果这度假屋不是在温哥华的话,可能还要考虑当地政府是否有其他征收的相关费用,如公共事业费、财产税、保险费,还要考虑置办新屋的家具费用等。如果您想购买的房子在度假区内,您可能还需要滑雪板、滑雪板、皮划艇、水上玩具或其他装备,这些费用也要考虑。 租金收益 对租金收入的期待必须保持务实的原则,仔细算出出租度假屋的相关支出。例 如租客搬入前,您需要支付清洁费,把出租物业打理干净,以让租客有舒适的感受。另外,还有广告费以及物业管理费,电器、橱柜、水管、水龙头等物品的维修费等。这些费用都要计算在内。 计算投资效益 仔细评估一下,看看您全家每年会多久来这房子度假一次。如果你想不出租 度假物业,那么就要认真评估购买度假物业能带来的真实效益,如果效用不大,相比于购买是不是短租更划算? 制定紧急应对计划 如果你并不经常造访度假屋,那么你就要确保有人会定期去检查房子。最经常无法预期的就是漏水的问题,漏水可能是灾难性的,别以为房子没人住就一定不会漏水,有时意外的水管脱落或爆管等都会造成问题,而且是你无法预期的。如果房子正在出租,那反而还好,因为租客会及时反映,但还是需要尽快派人修理,所以要聘请一个好的勤杂工或物业经理。 如果你不出租这套度假屋,那么要确保做一些能保护房子的措施,空置房屋很容易吸引盗贼。你可能要考虑安装定时亮灯器或请邻居偶尔把他家的车停在车道上,另外要确保有人来帮你取走邮箱内的邮件和传单,以免让人知道房子没人住。 进行短租 您是否考虑把房子放上网短租?如Airbnb或VRBO等服务,还是自己找租客?如果你要做广告,就需要很棒的照片。您还需要确保能够从租户顺利地收取租金,并且能顺利的安排他们入住你的房子,另外,清洁服务也是必不可少的。 计算您的投资回报 如果度假屋是您整体投资策略的一部分,那么要确保这是一个好的投资,仔细估算回报以及回报所带来的资金运用。 预计缴税 因为度假屋不是你的主要住宅,租金收入的利润是要缴税的,除非费用超过收入。 如果您正在进行短期租赁(通常不到六个月),税务局也会认定您是房东,并可能会认定你有一定的租金收入,所以,需要在报税时向专业人士咨询确定该缴多少税。 来源:加拿大地产周刊

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    B.C. home prices virtually unchanged in April: report

    Home prices across B.C. showed little change in April, according to the BC Real Estate Association. In figures released Monday, the association said the average home price rose by just 0.2 per cent compared to April of last year, up to $730,507. Some regions saw bigger increases, with Chilliwack prices going up by 16 per […]

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  • 银行纷纷上调贷款利率算什么!加拿大仍有这么多刚需人群今年要买房

    据满地可银行(BMO)发布的最新《春季楼市报告》,23%的受访加拿大人希望在2018年买房,而且所期望价格的全国均值为47.4万元。如果是在温哥华,则期望价格的均值是60.3万元。 上周五,加拿大皇家银行(RBC)以及TD银行宣布上调2年至4年的固定房贷率0.15~0.2个百分点。本周二,帝国商业银行(CIBC)银行也宣布上调5年期固定房贷利率0.15个百分点。本周四,BMO也宣布将固定房贷率上调0.05至0.15个百分点。 银行之所以涨息,一是决定固定房贷利率的债券收益率(bond yield)上升,二是预期加拿大央行将再次加息。去年7月至今,加拿大央行已三次加息,将基准利率从0.5%上调至1.25%。 本周二,加拿大统计局公布了最新的经济数据,加拿大经济在今年1月出现负增长之后,在2月份出现反弹,增长0.43%,尤其是采矿业、采石业、石油和天然气开采业板块增长了2.4%。制造、建筑、金融以及保险行业也都增长。这是过去9个月来最大的单月增长。 由于经济表现良好,许多经济学家预测今年7月央行将再次加息,意味着贷款成本又要升高了。尽管利息还要涨, BMO的调查也显示73%的受访者认为今年银行还会加利息,但还是有将近四分之一的受访者要在今年买房。而且,有53%的受访者表示没对自己的贷款进行过压力测试,说明他们有信息在加息之后也能还房贷。 BMO的高级经济学家Sal Guatieri表示,尽管加拿大央行利率在历史上仍处于低位,而且预计也不可能大幅提高,借贷人可能看不到要进行压力测试的必要性,但他们至少应该为更坏的情况做好打算,如果借贷成本有实打实地增加,他们要准备好。Guatieri说,在高价市场上,即使房贷利率小幅上升,也会严重损害可负担性。 BMO的调查还发现,69%的受访人士偏好固定利率房贷,只有14%的人肯定选择可变利率房贷。还有超过51%的人表示要看两种房贷提供的基准利率各是多少才做决定。 本周一,地产经纪公司Zoocasa也发布了2018年的市场趋势报告。报告发现,84%的加拿大千禧一代仍然想有自己的房子,尽管现在的市场价格仍一如既往地在高位,而且利率上升的趋势造成贷款压力增大。 不过,Zoocasa的调查发现,尽管千禧一代买房的压力很大,但高租金对他们来说也是一种重要负担,让他们无法存钱付首付,尤其是在温哥华、多伦多这样的大城市。温哥华现时一卧室租金的中位数已达2000元/月。 因此,越来越多的千禧一代会依靠父母攒足首付,然后自己每月还房贷。这将成为今后购房的流行模式。 内容来自温房网

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    Renewing your mortgage? Ottawa has quietly made some regulatory changes that could save you big money

    Some money-saving updates to Canada’s mortgage rules could save you some loot if you’re renewing a mortgage. Here’s what changed. In October of 2016, the government banned refinances from being default insured. But regulators allowed lenders to keep insuring transfers. A “transfer” is when you switch lenders to get a better deal, but don’t increase […]

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