想在2018买房?五大因素会影响明年的房价

如果您2016年3月在多伦多买了一套普通房子,那恭喜您!您当时可能觉得买贵了,因为那时候的均价是$688,011,显然比前几年贵多了。如果一年之后把它卖掉,几乎可以纯赚$228,556甚至更多,因为在2017的3月,多伦多房子的均价已经涨到了$916,567。

要是您在今年3月份没有出手,而是在安省省府实施新政之后,比如说过了几个月到8月份再卖房,就赚不了那么多了,不过也不亏,今年8月多伦多房屋的均价为$732,292。

加拿大另一个房市热点温哥华也演绎着同样的故事:2015年8月温哥华的均价是$708,500,一年之内涨了31%,2016年8月涨到了$933,100。但BC省府在2016年的8月2日开始对海外买家征收15%的转让税,结果到今年1月,房价跌回$896,000。

可是就在不少人唱衰温哥华房市之际,大温地区的房市复苏,房价随后又开始反弹,到上个月(11月份)均价又回升到 $1,046,900。

这几年加拿大的房市是冷冷热热,房价也是潮起潮落,2017已近尾声,2018的脚步已是清晰可闻。对于明年的房价,唱衰的有,唱好的更是大有人在:

加拿大房地产协会(CREA)属于悲观派,在他们2018年房市展望报告中,预测明年加拿大全国房屋销量减5.4%,房价跌1.3%;

加拿大皇家地产(Royal LePage)的新年地产展望报告似乎比较乐观,根据他们对全国53个城市的市场调查,预测加拿大房价综合指数将增长4.9%,平均房价会升至$661,919。

另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告,预测2018年加拿大平均房价将上涨2.5%。

加拿大皇家银行(RBC)也预测明年全国房价会涨2.2%,房屋均价则为$501,400:

如果您想在2018买房?至少有五大因素会影响明年的房价:

1. OFSI的压力测试

从明年1月1日开始,加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)将正式开始施行按揭压力测试(stress test),就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在银行优惠利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人进行测试,确保他们有能力还款。

目前加拿大平均按揭利率为2.96%,这意味着借款人要能够证明,他们负担得起4.96%的利率,才能拿到贷款。有专家预计,联邦政府的按揭新规将影响到全国至少100,000房屋买家,并可能将其中的一半也即50,000人赶出房市,因为他们无法从银行贷到款买房。

TD银行的经济学家认为,联邦新规估计会压减5-10%的房屋需求,或将房价下压2-4%。

皇家地产的主席Phil Soper则认为,联邦按揭新规会打击一部分希望小屋换大屋的业主,因为越贵的物业按揭要的越多,因此可能影响到高端物业的交易,进而也可能影响到诸如独立屋之类的价格。

Soper同时指出,OFSI的规定只是针对它所监管的大银行及金融机构,因此不少买家或被迫走进“灰色市场”,找次级按揭机构贷款,比如Home Capital Group, Equitable Group 以及Capital Direct等等。

2. 利率

加拿大央行在今年已经两次加息,目前的主利率为1%。加拿大丰业银行(Bank of Nova Scotia)在一份报告中指出,就是这个主利率上涨,将让房地产市场更加冷谈。该银行称,到2020年,加拿大央行的主利率将从目前的1%上升至2.5%,这就足以让加拿大业主感到按揭负担日益沉重的压力,加之房屋贷款收紧,这些都足以令加拿大的房地产市场更冷,房价下跌势所难免。

丰业银行预测说,未来两年加拿大央行加息的步伐不会停止:目前的主利率为1%,明年年底至少会升至1.5%;2019年底2.25%;到2020年晚些时候则是2.5%。

加拿大皇家银行则估计,央行在2018年会将主利率升高100个基点,明年年底的利率升至2%。

TD银行没有做具体的预测,但认为就房市而言,加息对不同地区的影响不一样,比如多伦多及GTA地区,温哥华及大温地区,还有房市日暖的蒙特利尔地区,这里的居民会感受到更大的挑战,加息会令他们的按揭月供增加更明显。

皇家地产的主席Phil Soper表示,利率升高对房市影响几何真不好说。即使按照业内说法,央行明年继续加息,但比起10年前,或是5年前,现在的按揭利率仍然不高。

3. 千禧一代

虽然加拿大的婴儿潮一代(baby boomer)多数已经退休,但他们的后代——千禧一代(millennials)多数已经长大成人,也到了成家立业的年龄,这批人将成为加拿大买房的主力军。

联邦统计局的数据显示,到2018年,加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200,这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见,他们当中的不少人将成为首次购房族。

皇家地产今年6月份的一份调查显示,这个年龄组中,只有35%的人买了房,而在没有买房的年轻人中,近70%表示会在未来5年内买房,其中近60%甚至想买独立屋!

4. 移民

另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间,加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间,自由党政府在近三年将增加移民数量,总数达百万:其中2016年为296,000;2017年300,000;2018则是310,000。

皇家地产的主席Phil Soper指出,移民无疑会增加房屋需求并推高房价,特别是几个最能吸引人的大都市区,包括多伦多,温哥华以及蒙特利尔。

5. 其它国家的政策

某些时候,其它国家的政策也可能影响到本国的房市。最好的例子是美国的次按危机影响到加拿大,令本国房价在2007年第四季度至2009年第一季度猛跌11%。

具体到2018年,业内担心有可能影响到加拿大的是新西兰拟推出新政,禁止海外买家在该国买房置业。加拿大的经济学家们担心,当富有的外国人或投资者被禁在新西兰买房之后,他们有可能转身涌入加拿大,导致加拿大房价升高。

综上所述,无论是RBC,还是TD,还是皇家地产,均预测加拿大房价2018年会升高,不过升幅不会很大。

 

转自 lahoo.ca