加拿大房产大盘点——哪类最具有投资价值!

加拿大房产大盘点——哪类最具有投资价值!

随着国民财富的快速增长,越来越多的人开始走出国门,投资海外,而房地产则成为投资者投资海外的首选。加拿大作为移民、留学的热门国,在随着国民财富的快速增长,越来越多的人开始走出国门,投资海外,而房地产则成为投资者投资海外的首选。 加拿大作为移民、留学的热门国,在地产投资方面存在许多与国内不同的理念,如果投资者对这些不甚了解,就有可能蒙受重大损失。在加拿大,主要有4种房屋类型:独立屋、公寓、联排房、多单元房,如图1所示,各种类型的房屋特点对比见下页图2。小编将从房屋类型的角度,分析不同地产的投资价值。 1 、独立屋(House) 独立屋就是国内所说的独栋别墅,通常是指独门、独户、独院的住宅,不与旁边邻居的建筑物有任何连接。独立屋的地上部分通常为一层、二层或三层的房子,四层以上的独立屋则比较少见。独立屋往往自带车库,但不一定都有地下室,新盖的房屋是否有地下室要依地势的不同而定,如果背靠山坡通常会有地下室,如果建在平地上则往往没有地下室。 独立屋不用向任何人和机构交物业管理费,这意味着业主需要自行负责剪草、园艺、维修、收垃圾、铲雪(温哥华和温哥华岛南部冬天几乎不下雪,这里铲雪可免)等。当然,房屋的维修保养,比如修缮房顶和外墙,也同样需要业主自己负责。因此,居住独立屋往往意味着较为烦琐的维护和管理工作。 但独立屋的魅力在于不用缴纳物业管理费的低成本优势和升值潜力。独立屋的土地通常为私人所有,可以永久传承。除了房屋所占的土地外,独立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在国内买房时,人们往往关注于房屋本身,认为房屋才是房地产的价值所在。但在加拿大,这种观念可能要变一变。房产和地产中,房产类似汽车,属于贬值品,其价值往往会随着时间的推移而降低;而地产才是真正的升值品,具有稀缺的属性,随着人口数量的增多,其价值会不断上涨。 虽然独立屋升值潜力最大,但是繁杂的管理工作却让很多力有不及的人望而却步。所以,很多加拿大人年老时会卖掉自己的独立屋,住进面积虽小但有人管理的公寓,利用由独立屋升值而获得的收益享受退休生活。   2 、公寓(Apartment) 公寓的业主拥有自己独立的居住空间,但需要与其他住户分享公寓的公共空间和共用设施,比如走廊、建筑绿地、游泳池和娱乐器材等。公寓通常会有物业管理公司来管理公共空间和共用设施。当然,业主在享受服务的同时,需要缴纳管理费。 由于中国人口众多,公寓成为国内的主要住宅类型,但在加拿大,只有像温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的大城市才会比较常见。从投资的角度来说,公寓是所有房屋类型中升值潜力最低的,当然它的价格一般也最便宜。但很多国内投资者并不明白这一点,觉得应该先有一个住房,其他的以后再说。当发现公寓异常便宜的时候,就盲目买入,结果若干年后才发现,与其他类型的房产相比,自己的房产居然没怎么增值。一个朋友就是这样,他早在2000年的时候就移民温哥华,刚到3天就买了一套公寓。但是,七八年过去了,他发现自己的公寓涨幅仅有30%,而附近的独立屋有的上涨了1倍以上。这位朋友郁闷地感慨道:“早知道这样,还不如当初咬咬牙买个独立屋呢。”但好在这位朋友还算及时醒悟,卖掉公寓重新购买了独立屋,现在他的房子也获得了不错的涨幅。 3 、联排房(Townhouse) 联排房最早起源于英国,可以视为公寓的前身,在国内往往被称为联排别墅,在加拿大它们通常由一系列拥有类似户型且并排相连的小套住宅构成,卧室数量往往在3个以下。联排房虽然独门独户,但需要与两边的邻居共享墙壁,房子偏瘦高,通常为两层甚至三层。 联排房有独立的前后院,因此享有比公寓更多的空间,但又因为要与邻居共用一些设施,所以在空间的享有上不如独立屋。而从投资价值和房屋价格来说,联排房也刚好介于独立屋和公寓之间。 与独立屋相比,联排房有一个比较大的优点是节省能源,原因在于联排房左右两侧的墙壁与邻居共有,在冬季采暖的时候可以节省一部分能源;此外,由于同系列的联排房拥有统一的外观,在维护良好的情况下,看上去比较整洁漂亮。但联排房也存在一些不足:首先,由于在结构上共用墙体,所以隐私性没有独立屋强,而在加拿大,隐私性是衡量房屋价值的一个重要因素;其次,联排房往往和公寓一样,需要大家均摊公共区域(例如草坪、花园、游泳池、运动场、网球场和野餐区等)的维护费用,即缴纳共管费,而这些维护工作则会被外包给专业的公司来做,无须业主亲自动手。        4 、多单元房(Multifamily) 多单元房(Multifamily)是北美一种重要的房屋形式,主要指同一屋顶下的多套住宅连在一起。在多单元房的所有类型中,双拼房是最常见的形式。双拼房是指两套住宅连在一起,其连接方式可以是一左一右、一前一后,偶尔也有一上一下的形式。左右形式的双拼房对于住户来说是最理想的,每家都会有前后院;前后形式的双拼房则次之,一家有前院,一家有后院;上下形式的双拼房最差,两家需要共享前院和后院。 多单元房通常位于较低收入人群所在的区域,而且居住者以租客为主。因此,多单元房的拥有者往往出于投资的目的购买该房屋,而自己则住在其他地方甚至其他的城市。其实,从投资的角度来说,多单元房未必是较好的投资选择。 理由有3:第一,房屋的管理和维护是一件比较麻烦的事情,自己动手可能会非常辛苦,请人又会付出较高的成本(加拿大劳动力成本比较高);第二,由于地处低收入街区,房屋的升值通常比较有限;第三,收房租是一件比较麻烦的事情,加拿大的法规保护低收入人群和弱势群体,如果租客交不上房租,让他们搬走是一件比较麻烦的事情。   按照加拿大法律,房东不能换锁或切断煤气水电等基础设施,更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警,反告房东持凶器威胁或打伤租客,警察来了以后只会将房东逮捕。严重的话,房东还会被严禁返回自己家中,而租客却可继续住下去。如果走法律程序解决,则可能需要3个月甚至更长的时间。很多多单元房投资者被老赖房客弄得头疼不已,到最后没有办法只好卖掉房产,而这种情况下,房产被贱卖也就成为了不得以而为之的选择。 当然,加拿大房屋细分起来还有很多类型,但是它们或多或少都是上述4种房型的延伸或变体。在加拿大进行房产投资须考量清楚,如果自己有较多的购房款,希望能住得宽敞舒适,同时还希望获得房地产升值带来的财富,那么独立屋是最好的选择;如果希望能够有人帮自己打理房子,但又不想付出太多的资金,那么公寓和共管型的联排房是较佳的选择;如果仅仅只是以租金为目的,希望每月能获得稳定的收益,那么多单元房是较好的选择。当然,在选购多单元房的时候,一定要谨慎选择,尽量选择好街区的多单元房,避免自己掉进“坏房客”的陷阱中。   转自 CFCNEWS

温哥华岛真的要火起来了!

温哥华岛真的要火起来了!

  协会首席经济师说,温哥华岛和省内陆的房屋销售获取了丰厚利润。 低陆平原的房屋销售就保持稳定。 之前几个月市况就由于省政府引入海外买家物业转让税而出现波动。 温哥华岛房市疯狂 和大温地区的情况相反,温哥华岛以及省内其他地区的房屋销量,同一年前相比呈现出增长的趋势。 有地产经纪说客户给他们打电话上来就说,听说温岛的房子买了出租都不用排队。。。 话虽然有些夸张,但是越来越多的大温居民为了买到更廉价的房子,选择了到海峡对岸的大维多利亚地区来购房。 他们想住在更加紧凑的社区,寻求安宁祥和的生活,和附近的朋友往来也更加便捷。 目前,他们要45分钟才能从北温哥华到西温哥华,一部分原因是由于许多地方在建房子。 虽然新政预计会抑制大温地区的房屋销售,但本地丢失的交易量都会在BC其它地区——包括温哥华岛(Vancouver Island)以及欧肯纳根地区(Thompson-Okanagan)找回平衡。 温哥华岛是卑诗省地产的新热点,该地区的年销售量在持续上涨,而且涨势将一直延续到2018年。 以温哥华岛最大的城市维多利亚市为代表,温哥华岛的雇佣人数上升、移民迁入、旅游业经济增长、政府雇员增长;经济较弱省份的人口、退休者、负担不起温哥华住房的人口迁入等因素,都促使维多利亚形成有利于房市的人口结构。 温哥华岛地区转售交易预计将在今年攀升超过20%,主要由维多利亚首府圈带动,不过该地区也受房源的制约,售出与待售比一度维持在60%,2017年销售量涨幅约为6%。 强劲的销售迅速吸收了新挂牌,省会地区(the capital area)及其他温哥华岛地区形成明显的卖方市场。 反映在房价上,与去年同期相比温哥华岛的房价涨幅高达20%,Central 1 Credit Union预计今年温哥华岛的中等房价会攀升10%左右,明2018年2.5%的增长。 据悉,此前大维多利亚地区的房市主要受到公寓和普通独立屋的驱动。当地普通独立屋的基价七月为741,000元,而一年前则仅有599,800元。   转自westcanada

投资客们又瞄上了加拿大这块地产蛋糕 巨大回报率催生百万富翁

投资客们又瞄上了加拿大这块地产蛋糕 巨大回报率催生百万富翁

加拿大魁北克省麦基尔大学(McGill University)城市规划学院最新研究发现,多伦多、满地可和温哥华合共有6,500个物业是整个物业在Airbnb放租,并且是处于长时期放租,与Airbnb的短租理念大相迳庭,而这些长线放租物业所带来的收入已占去上述三市的收入的1/3。 尽管Airbnb的出现理念是让普通人可以在网上分享自己的房屋,帮助支付其按揭贷款。但这份名为《短租城市:Airbnb对加拿大房地产市场的影响》(Short-term Cities: Airbnb’s Impact on Canadian Housing Markets)的报告指出,近年全国全屋出租的数目正不合比例地飙升,以多伦多而言,这种类型的房屋的出租从2016年5月至今年6月,数量已经增加逾一倍。 报告亦指,加拿大这三大城市的Airbnb去年赚取4.3亿元收入,当中最高收入的1%放盘业主收入为5,170万元,已占去4.3亿元中的12%,而2016年5月至今年6月三大城市的一般放盘业主收入为5,310元,较前年同期上升55%。值得注意的是,部分房东在Airbnb的放盘数量高达几百间,由此得到的收入也达到了几百万。 负责研究的David Wachsmuth教授表示,该报告的研究数据是基于Airbnb、2011年和2016年加国人口普查资料,以及加拿大按揭和住房公司(CMHC)的租务市场调查结果,是全国首份有关三大城市短租盘市场的比较分析。同时他也承认,这种情况无疑说明了短租房对普通租房市场的影响,也就是无怪于温哥华和多伦多市政府出台政策限制Airbnb了。 从平均数来看,加拿大普通房东在同样时间内的短租收入是5,310元,但在多伦多市排名前五的短租单位平均每年租出236晚,年收入达到为14.5万元。 转自 lahoo.ca

买房后悔,扔违约金"放鸽子"?加拿大法官:6倍赔偿卖家!温哥华一购房者成"史上最惨悔约者"

买房后悔,扔违约金"放鸽子"?加拿大法官:6倍赔偿卖家!温哥华一购房者成"史上最惨悔约者"

BC省高级法院近日公布了一起关于房屋买卖纠纷的判决: 买家中途退出,要赔付卖家36万加元,约合192万人民币! 这宗交易发生在2016年5月。当时一对老夫妇要从郊外搬到市区的一个公寓居住, 因此决定卖掉自己位于素里市Newton社区的农场和配套房屋。 一名买家想买下这些物业,双方约定售价126万加元。 买家签了合同,附带6万加元的保证金。 当时的合同限定是在9月1日之前付完款,交易终结。签了合同之后,买家迟迟没有付款。 时间到了8月1日,温哥华开始实践史上最严酷的房产政策:15%外国人购房税。 此税一出,无异于一记重拳,房产市场一片惨淡、房价一直下跌。 老夫妇很担心:面对大跌的房产市场,买家还愿意付当初的价格买房吗? 果然,到了最后期限(9月1日)买家还是没付款,干脆地跑路了。 但是双方之前是签了合同,有法律效力的。 于是在交易关闭的后一天(9月2日),老夫妇把买家告上了法庭。 之后他们又重新把房产挂了出去,但是由于新税的打击,再也卖不了当初126万的价格了。 房子的价格一降再降还是没人买,直到5个月过去了才以91万加元的低价卖掉。 比起合同签订时候的126万,房产凭白缩水了27%–35万加元。 丈夫Massullo表示:"虽然成交价超出了我的心理预期,也只得卖。市场就是这样。" 原来夫妇俩要搬家是因为妻子得了病,需要钱请人看护和休养。因此他们卖掉大房子住进公寓,省钱看病。 本来5月顺利成交的话,房子可以卖出120多万的。现在变成90多万,缩水的钱就这么没了? 大房子 老夫妇请了律师来帮忙和买家打官司。经过漫长的诉讼程序,近日终于等来了判决结果。 法院判定买家有责任赔偿房屋缩水的价值,也就是当初合同约定价格和实际卖出的差价。 另加1万加元作为几个月内的房产维护费用(房产税等),买家总共要赔36万加元–约合192万人民币! 没有拿到房子,还要赔偿一笔巨款,买家很不甘心。 他也请了律师,准备就此上诉。他的律师表示,争取不付或只支付6万的保证金。 律师表示希望以后买房的人都考虑清楚再签合同,想好违约后要承担的损失。   转自canadau

2017、2018年市场预测 温哥华岛及欧肯纳根成为卑诗地产新热点

2017、2018年市场预测 温哥华岛及欧肯纳根成为卑诗地产新热点

中央第一信贷联会(Central 1 Credit Union)发布最新预测报告,指虽然担心海外买家物业转移税会冷却大温房市,但卑诗省房地产市场的火热局面还会持续两年。与此同时,低陆平原之外的地区也能因此受惠,卑诗卖家仍将居于有利地位。   2017年年初前大温房屋销售量回落10% 交易热点离开大温 今年卑诗全省在大温市场的驱动下,房价中位数(median price)将上涨12%,达到480,000元;这一数据有望在2017年上涨4%;在2018年上涨3.4%。这与卑诗地产协会(BCREA)早前预计的2017年大温房价的增幅约为5.8%,较为一致。   全省转售交易(resale transaction)增幅将在今年达到15%,至108,000宗交易;该数据将在2017年反弹之前,将收缩2%左右。 今年4月以前,地产业势头强劲,但一直到2018年,专家预计市场步伐将逐步放缓。今年春天大温地区的国内需求依然强劲,住房的不可负担以及供应的不足将部分买家挤出市场。最近针对加拿大非公民、非居民实施的物业转移税也将继续削弱2017年的销售。 该机构资深经济学家Bryan Yu表示,海外买家地产交易税仅会在短期内影响大温的销售量,影响力度也非常有限,约下降10%左右。“这个税只是给从春季以来高热的地产市场带来了一点冷却作用。但房市走向主要取决于不断下跌的利率,经济的增长和人口的增加,这些基本量都不会改变。像今年春季那样的突发性飙涨不可持续,缓慢的价格上升反而让市场发展变得更加健康。” 根据Central 1 Credit Union的报告,新建房屋市场的供应是不太可能引发价格下滑的。长期来看,房价还将进一步上涨,除了利率、经济的增长和人口增加的因素,温哥华土地有限、棕地再开发(brownfield redevelopment)成本增加等因素也将促使房价高居不下。   棕地 brownfield 在加拿大 ,“棕地”被广泛认可的定义来自于2003年全国环境与经济圆桌会议(The National Round Table on the Environment and the Economy’s 2003)。会议文件里,“棕地”被定义为被遗弃的、闲置的或者未充分利用的商业或工业不动产,虽然这些不动产由于之前的利用含有或可能含有环境污染物,但这些房地产具有巨大的潜在开发价值。   总体来看,卑诗房屋交易的趋势在2017年还将继续上升,不过销量则由大温地区外的地区领跑,直到2018年,卑诗省的交易热点才会逐渐转回大温地区。   温哥华岛及南方内陆城市将成新热点 虽然新政预计会抑制大温地区的房屋销售,但本地丢失的交易量都会在卑诗其它地区——包括温哥华岛(Vancouver Island)以及欧肯纳根地区(Thompson-Okanagan)找回平衡。 温哥华岛是卑诗省地产的新热点,该地区的年销售量在持续上涨,而且涨势将一直延续到2018年。以维多利亚市为代表,温哥华岛的雇佣人数上升、移民迁入、旅游业经济增长、政府雇员增长;经济较弱省份的人口、退休者、负担不起温哥华住房的人口迁入等因素,都促使维多利亚形成有利于房市的人口结构。 温哥华岛地区转售交易预计将在今年攀升超过20%,主要由维多利亚首府圈带动,不过该地区也受房源的制约,售出与待售比一度维持在60%,2017年销售量涨幅约为6%。强劲的销售迅速吸收了新挂牌,省会地区(the capital area)及其他温哥华岛地区形成明显的卖方市场。 反映在房价上,与去年同期相比温哥华岛的房价涨幅高达20%,Central 1 Credit Union预计今年温哥华岛的中等房价会攀升10%左右,而明年和2018年还会继续有5%和2.5%的增长。据悉,此前大维多利亚地区的房市主要受到公寓和普通独立屋的驱动。当地普通独立屋的基价七月为741,000元,而一年前则仅有599,800元。   尽管欧肯纳根较去年失业率上升,但地产市场不受影响,表现甚至超出预期。劳动力市场疲软反映出在阿尔伯塔省油砂地区工作的本地居民的流失,不过该区旅游业的增长抵消了一部分损失。较低的银行利率、林业的发展和人口增长有可能促进销售,也可能导致房屋库存减少以及市场条件收紧。 对于本国国民来说,因为欧肯纳根地区的经济情况比较复杂,所以需求并不强劲。相应的,该区的房屋销售及房价会适度增长。今年欧肯纳根地区销售量预计上升13%,2017年预计还有4.5%的增长。今明两年,房价中位数以每年3%的幅度增长。以Kelowna为中心的欧肯纳根中部地区(Central Okanagan)涨幅更大,有望在今年取得6%的增长,在2017年取得4%的增长。   转自加拿大地产周刊

NDP省政府有意取消15%海外买家税?海外买家税过去一年起了什么作用

NDP省政府有意取消15%海外买家税?海外买家税过去一年起了什么作用

22016年8月1日,BC省自由党政府出台了15%的海外买家税政策,意图通过此新政打压恶意炒房的海外买家。如今一年已经过去,新上台的NDP政府则放出风声,表示将会“重新评估”15%海外买家税,似乎是有意要将此政策取消。   海外买家税是否起到作用?   根据BC省财政厅提供的数据显示,去年6月10日到8月1日,大温地区房屋交易中有13.2%涉及到海外买家,但是8月2日海外买家税政策实施后到2016年年底,海外买家所涉及的房屋交易比例下降至2.6%。从这个层面来讲,海外买家税的确起到了不小作用。而新政策实施一个月后,大温房地产的交易量较前年同期狂跌了33%,房价也呈现微降趋势。虽然降幅极小,但确实自从温哥华房市火热之后的首次下降。同时,许多投资者也另寻热点,根据国际房产投资信息网站Juwai.com数据,咨询温哥华房产投资的客户人数在去年8月相较前年同期下跌了81%,而咨询西雅图和多伦多房产的人数则在同时段暴涨143.2%和142.6%。     然而,海外买家税的降温效果看似并不长久,大温房价在经历了短暂的回落和僵持后,于今年年初又开始显示出上涨迹象。根据皇家地产(Royal LePage)报告,大温除本拿比以外所有城市的第一季度房价都较去年第一季度有超过两位数的增长。       而且,如今的房市呈现出了“供不应求”的状况,今年二月以来,大温公寓挂牌数量几乎逐月下降,形成极其不平衡的卖方市场。购房者争抢房源的现象导致房价逐步上涨。今年六月,大温公寓类型房产基准价为$600,700,相较今年一月已上涨了17.3%。加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)数据则显示,大温地区六月的综合房价比去年同期高出7.9%,大温当前综合基准房价为$998,700。该协会指出,大温地区本轮房价上涨还没有停止的迹象。 NDP下一步何去何从?   BC省NDP新市政府的住房厅长罗品珍(Selina Robinson)在接受记者采访时表示,正在与财务厅长詹嘉璐(Carole James)共同对15%的海外买家税以及包括针对初次买房者(first-time homebuyers)免息贷款在内的一些其他政策进行讨论和分析,评估这些BC省自由党政府所实施的政策在过去的时间内是否对稳定大温地区房市和调控房价方面起到了作用。   罗品珍(Selina Robinson)   同时,在省选期间,NDP提出了2%的投机税,曾在坊间引起广大的关注和争论。如今也在政府的讨论中。根据NDP的设想,投机税将针对在全球有收入,但在本省却未缴税,或是缴极少税的人士,他们若在本省拥有房产,则需要另外缴交物业价值2%的投机税。投机税属於额外的地税,与物业转让税不同,是缴交地税时另外再多加物业价值2%的投机税。       罗品珍也表示,新政府将重新审议为初次买房者提供5年内无息房屋贷款的举措。该项政策自今年1月开始实施,符合资格的BC省民可从该省的“房屋贷款与资产合营项目”(BC Home Owner Mortgage and Equity Partnership)获得最多$37,500(或房价5%)的贷款,最初5年没有利息,也不需偿付本金,从第6年起开始按当时利息还款。   观点:房屋可负担问题在于房源太少     西蒙菲莎大学(SFU)地产经济教授Andrey Pavlov表示,省内房市可负担性问题的关键在于房源过少,因此省府应减少对居住用房的开发限制,而非一味考虑增税:“除非我们能增加房源量,否则,我们可以想征多少税就征多少税,而情况不会有任何改变,因为我们没有足够的房子。”   Desjardins高级经济学家Jimmy Jean认为,房屋争夺战应该不会大面积发生了,但这没有解决根本的供求问题。人们还在源源不断地涌入多伦多和温哥华,导致市场仍然很紧张。要解决房屋负担能力的问题,房价必须降低,或是人们的收入提高。 转自 bcbay    

千万不要因为这些原因损害了你的信用分数!

千万不要因为这些原因损害了你的信用分数!

试想一下,当你精心维护很久的良好信誉一下崩塌,甚至影响到了你贷款买房时,你是什么心情?在加拿大,你的很多账单都和你的信用分数挂钩,而信用额度关系着你是否可以拿到银行贷款,包括买房、买车和商业贷款。 有些时候,就是那小小的一个电话账单,坏了你的大事!曾经有人晚交了一个多月的取消账户费用,他的账户信息就被电话运营商送到了收债公司,一共900分的信用评价分数,一夜之间就掉了80分!要知道680分就已经算是信用合格的最低标准了。 这件事本不该发生,因为讨债本就是针对那些付不起或是不想付账单的人。但有些时候,很多人真的不知道他们错过了付账单! 举例来说,当你取消了你的电话服务,很多电话公司会立刻停止向你寄送账单,导致你无法得知自己的欠费。 一旦发生了这些损伤你信用分数的事,那你和你的电话公司之间就要来一场硬战了!说服那些绝情的客服人员他们犯了错误,比说服希拉里给川普投上一票那么难。 打了一天电话,可能得到的结果也就是把信用报告里的“不付钱”改成“晚付钱30天”,而中间所需要的时间最少也要1个月,还是在确保电话公司没有犯什么低级错误的情况下。 如果你足够土豪的话,付了很多首付,的确不需要在意那些分数,但是你知道吗?你会付出更多利息,拿不到最优惠的利率。 看到这里,是不是都有些绝望了?下面就为大家总结一些你可能遇到会降低你信用分数的状况,以免你在不经意之间坏了大事。 1.如果你是用信用卡付的账单,而信用卡号码变更了,一定要告诉所有相关账单的公司这件事情,防止你忘记付款; 2.如果你要和信用评估人员协商你的信用分数,一定要把电话内容录音; 3.不管你搬去哪里,一定要通知加拿大邮政局,让他们更新你的住址,并将寄到原住址的信件转寄到新地址; 4.为了防止措手不及,在申请贷款之前,先确定你的信用分数。而且要在你房子成交前90天确定。   Reposted from canadanews

亚裔卖屋不认账 华裔赢官司讼费

亚裔卖屋不认账 华裔赢官司讼费

一对华裔夫妇在万锦市买屋,买卖双方达成协议后亚裔业主悔约。买家告上法庭,获法官颁强制履行令,业主不服提出上诉,被安省上诉庭驳回,兼要向买家支付18,000元诉讼费用。 法庭文件显示,两名业主与各自的配偶居住在万锦市南面一间独立屋。业主与买家在2010年底,达成47万元的买卖协议。买家验屋后,双方再商议售价,业主答应减2,000元,但要求将交易日期押后约两星期。 业主后来拒绝成交,买家向法庭申请强制履行令(Specific Performance),成功取得「等候诉讼证书」(Certificate of Pending Litigation;CPL)。业主未有依时提出申辩,被判缺席败诉。 业主其后提出取消「等候诉讼证书」的动议时,两业主的宣誓书面供词几乎一模一样。两人一致否认有意卖屋,又发誓声称从未接触过地产经纪或与经纪签署任何协议。他们又作证声称没有任何买家「睇楼」,物业也从未挂上出售的标牌。业主并且声称是有人在未知会他们的情况下,意图出售他们的房屋。 不过,代表业主的地产经纪的供词却与业主的宣誓书有矛盾。经纪声称,曾与业主会面,取得他们的身分证明文件,并且是业主签署挂牌协议时的见证人。他作证时又声称,见证买家草签买卖合约,和后来再修订的买卖合约。 其中一名业主后来向法庭承认曾经签署挂牌协议;出售的标示牌也摆放在物业的地上一个星期;也知道物业被放盘。另一名业主的配偶则否认物业曾未有出售的标牌,但承认签署挂牌协议。两名业主均表示从未签署买卖合约。 法官认为两名业主不可信,断定他们曾签署买卖合约但又违反协议。因而裁定买家可以强制履行。 业主向上诉庭表示,原审法官利用新的认定事实权,断定他们不可信。因而作出「即决判决」又称「简易判决」(Summary Judgment)并不恰当。案件应进行全面审讯。 上诉庭法官指出,原审法官无需运用认定事实权便可以作出裁决。因为两名业主的理由前后不一致,与业主自己的地产经纪供词也前后矛盾。 业主又认为原审法官未有顾及两人配偶的意见。上诉庭法官指出,原审法官发现两人的配偶同意卖屋,也很相信她们清楚程序,也明白到买家要求物业易手。上诉庭法官又指出,两人的配偶未有采取任何行动,以维护家庭法所赋予的权利阻止出售住宅。 业主又表示原审法官不应该发出强制履行令,因为买家延迟提出诉讼。上诉庭法官同意原审法官考虑延迟的原因后,认为不影响买家取得强制履行令。 买家也提出上诉,认为原审法官拒绝损失赔偿是一个错误。上诉庭法官指出,买家声称取消交易令他们要支付额外租屋和保险的开支,但对假设物业能够成交的持有成本却语焉不详。因此上诉庭无法确定业主违反合约所造成的损失金额。 上诉庭因此裁定驳回上诉,业主并要向买家支付18,000元堂费。 Reposted from lahoo.ca

华人移民在加拿大被判支付承包商更多款项 就因为中文版合约被指不诚实

华人移民在加拿大被判支付承包商更多款项 就因为中文版合约被指不诚实

许多首次买房的华裔客户对加拿大的房屋买卖含义不了解,尤其是面对全英文的合同不明就里,所以也造就了不少笑话,但也有人尝试从事牟利。日前一名来自中国的购房者就因为和房屋承建商因为语言问题而各执一词,最后闹上了法庭,被判支付$31.5万元的款项。 法庭文件显示该案被告姓周(ZHOU,音译),来自中国深圳,是一名成功商人,拥有一间制造和销售旅游配件的大型工厂,雇佣近300名工人。2010时该名周姓男子移民加拿大,并在多伦多开设了一家专门销售旅游配件的商铺。2011年时业。周先生2011年在多伦多士嘉堡Sheppard大道和Brimly路的西南角购买了一座独立屋,该屋面积有5,607平方呎,地下室有2,454平方呎。由于该房被用作大麻屋﹐导致价钱并不高。因此周决定将此房子推倒重建,准备留给即将来加拿大的儿子居住。 2012年3月底该背后和一名华裔承包商签订合同,规定每平方尺价格为150加元,但没料到2个月之后,该华裔承包商去世。随后周先生重新再报纸上使用中文刊登广告寻找新建商。原告,也就是新的承包商主动联系到周先生,这么郭姓承包商(Kwok)自小移民加拿大,所以会说普通话,却看不懂也无法写汉字。 经过商谈在签订合同阶段中,屋主周先生要求承包商郭先生准备中英文两份合同文件。于是郭先生先是用英文起草了一份基本合约,由好朋友Falong逐字逐句将其译为中文。该文件提及了“约”5000呎,并采用了$138元/呎的单价。“总价”为$69万加元,加税合同价格为$779,700元。该文件指定了15个付款阶段。 双方签署合约后的三个星期,周先生拿出一份用中文写的附件,里面更详细的规定了合约所覆盖的内容,指所有工作必须在2013年6月完成。郭先生在听完Falong的翻译后无异议,于是双方在“附录”上签名。随着郭先生收到第一笔款项后,就开始拆屋,但由于中途发生过几次意外,所以房屋的制造比预期时间更长。 直到2014年5月21日,周先生共向原告总共支付了27次工程款项,金额为$77.30万元。但在当年的4月28日,该建筑公司公司又给周先生开了一个报价单,上面有81项被称为是额外物品的报价,其中有17项被郭先生作为人情免费赠送。总共折算下来,周先生还要付郭先生$6.84万元的额外款项。 因为工期拖延将近了1年,周先生不准备支付剩余款项。经过双方商谈后,最后决定装修公司不管继续完成该物业,并且还为周先生为女儿购买的当地另一处物业装修。但由于最后装修公司未能按时完成,所以周先生拒绝付款。 郭姓承包商最后将周先生一直诉状告上法院,但法官认为加拿大本地合同必须以官方语音(英文)为准,虽然这份中文合同虽有双方签字,但中文版与英文版的差异部分,是被告以不诚实的方式自行添加进去的,因他知道郭看不懂中文﹐才故意动了手脚想占便宜。最后法官判定周先生要向郭先生支付总共$22.5万元工程款,周先生还要再支付$10.23万元,作为郭为周装修另一处物业的工程款。   转自 lahoo.ca

到底是谁决定土地使用权?请看这则案例

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卑诗远郊一个安静的海滨小镇 Gibsons正在酝酿一个大事,当地政府因市政改造将面临数10项法律诉讼。 就在几天前,加拿大人权法庭处理了一宗 Gibsons小镇上一个关于乔治酒店(George Hotel)的投诉,经查,此酒店项目是一个2015年10月经Gibsons镇议员通过的重新改造用地项目。未来的乔治酒店正对大海,由两座高层组成,总共118间客房、一个会议中心,以及35间豪华公寓。 乔治酒店规划图 申诉人Dorothy Riddle一纸将乔治酒店重建计划告上法庭,直指该项目给身患残疾的她造成影响(Dorothy Riddle只能正常行走约12米),理由是她将无法开车到海边,并从她的汽车里欣赏海景。 Gibsons小镇宁静被打破 Gibsons小镇以无敌海景著称,是加拿大风景名胜The Beachcombers的地标。 Gibsons镇市长Wayne Rowe表示,该计划未来能为当地带来收入和工作岗位,自2013年提出之日起就引起了人们的极大关注,绝大多数居民表示支持,但是事实上,小镇上还是有很多人反对这个项目,声称会破坏该地区的宁静,并指责镇政府为了利益出卖“海景”。 $8万“天价”诉讼 事实上,由于George Hotel酒店建筑施工,Dorothy Riddle所说的“看景”路段将被关闭,取而代之的是一个分级的走道,虽然拥有电梯和其它功能,但Riddle认为这些措施完全不能满足她的需求,因为身患残疾的她必须走得更远 。 “看景”路段 为了应对Dorothy Riddle的申诉,当地镇政府已花费$8万加币来聘请法律专家进行辩护,以及其它人工费用,预计最后可能会花费 $20万加元,对于一个小镇来说实属“高消费”。 Gibsons镇首席行政官员Emanuel Machado表示,Dorothy Riddle的申诉是关于此酒店项目建设30个投诉中的一个,该案件已向B.C.监察员办公室(B.C. Ombudsperson’s office)递交,并由B.C.最高法院审理。代表地方政府的律师Troy DeSouza表示,通过人权法庭试图阻止酒店项目是“浪费大量纳税人的钱”。 基本权利 被称为“市政官司长胜王”的市政律师Nathalie Baker认为,通过人权法庭挑战当地土地等城建开发是不寻常的,但她强调通过法律手段来反对市政决定的重要性。对此,她说:“审查决定权是至关重要的,必须有一个人能够监督你们政府的决定。” 最后,加拿大人权法庭驳回了Dorothy Riddle的投诉,Gibsons镇将就今年秋天与乔治酒店发展相关的投诉和法律问题提交报告。酒店预计在2017年9月开始正式施工。 综上所述,虽然这位残疾女士的投诉最终被驳回,但这宗为己请愿的案例对我们很多人来说是非常“稀罕”的,相信绝大多数人都不曾想过这场战斗的可能性,也就是这样,草根正在变成社会问题的原因,事实上草根并不知道“缺乏话语权”和“合法话语”的区别。 当然房地产部分必定会有“不讲理”的部分,因为你的对手可以制定规则、改变规则,可以“不讲理”,很多人都以为自己在跟对手下棋,文雅的博弈,但是没想到整个棋盘都是人家的。所以草根的后半生需要被教育,弱势不代表“弱智”,人民的民意,屋外一片海景的“观景权”,如何表达自己的立场,捍卫家园等等。有大神说的好,“对国家曾答应你养老送终,要深信不疑;对加拿大房子、地、屋外的风景也是你自己的,也要深信不疑。”   转自 lahoo.ca