旧屋翻建,你需要知道的事儿

旧屋翻建,你需要知道的事儿

翻建房屋是一种很环保的做法,如果完全拆除一座旧屋去建新屋,会制造出许多不可回收的垃圾。当今火爆的房地产市场,在旧有房屋的基础上翻建新房正越来越受到建筑商和买房者的青睐。除去可观的经济收益以外,有利政策也是导致其大受追捧的原因。 相关政策规定如果原来的房屋有超过70%的部分被重建,这些房屋就被视为全新,房主可以享受国家房屋保修机构规定的标准2-5-10年房屋保险,即两年内的人工和建材保险;五年的建筑外墙问题,包括渗水问题保险;还有十年的房屋结构险。 翻建还有一个好处是可以充分利用旧房屋优质的地基或其它部分来节省造价。同样一座配备高科技设施的现代住宅,翻建的成本可能远远低于完全新建的成本。 翻建还可以兼具环保公益的功能,对于翻建垃圾中可回收利用的部分,比如门窗和橱柜等可以拆下来捐助给“国际仁人家园”,这是一个致力于解决贫困人口居住环境问题的公益组织。 翻建是一个大工程,跟住公寓是不一样,在加拿大拥有house的人,总是难免会遇到需要给房子动点手术的时候。大到推倒重建,小到给前庭后院加装篱笆。无论是自己动手还是雇用师傅,第一步应该考虑的是需不需要向当局申请建筑许可(Building Permit),毕竟我们都是守法的良民。 在加拿大翻修房子 到底需不需要建筑许可?虽然各个城市的规定在细节上会有不同,但是基本内容是大致相同的,但以下这份“需要”及“不需要”许可的清单,在加拿大基本通用。 需要建筑许可的翻建: -改变建筑物的用途。 每份土地契約上都註明該地段的土地用途。在一般情況下,業主是不容許改變土地用途。如果業主想作短暫性質更改土地用途,而該用途並非土地契約規定的用途,可向地政總署申請一張豁免書。並要繳付有關費用。舉個例子來說 :某人有一塊農地 , 他想在那裡經營一間車房。在他動工前,必須取得城市規劃委員會許可,並須向地 政總署提交一份包括建築物圖則的改變土地用途之建議書。待 他 成 功 取 得 分 區 地 政 處 的 短 期 豁 免 書 和 其 他 如 屋 宇 署,規劃署等部門的批准後 ,他才可正式動工。不過,所興建的建築物須符合所有有關部門的規定,而且亦只屬短期性質。 -安装、改装或拆除承重墙 特别是厚度超过24厘米以上的砖墙,一般都属于承重墙,不能轻易拆除和改造。承重墙, 如果拆除或改造,就会破坏建筑结构,降低安全系数,重新安装门也比较困难,因此需要申请建筑许可。 -安装新的门窗或改变门窗位置的尺寸 房屋结构会因为安装了新的门或者窗口而改变,因此要申请建筑许可,并且改变门或者窗户的位置以及尺寸大小,比如小窗改成大面积的落地窗,小门改成大门都需要申请建筑许可。 -建造车库、阳台或庭院平台 车库的改建,阳台由敞开式改成封闭式,扩建庭院平台等等改建都需要建筑许可。 -挖掘地下室或构建房屋地基 -安装或改造暖气、排水和空调系统 -安装任何形式的壁炉 -安装泳池或泳池周围的栅栏 -拆除整栋建筑或建筑的一部分,除了房子本身,拆除独立的棚屋和车库也是需要许可的 不需要建筑许可的翻建: -更换现有的相同尺寸的门窗 -为独立屋安装壁板或其他外墙结构 -庭院平台如果小于2尺且没有顶盖,则不需要许可 […]

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

  购买房地产时要交的税 (一)房产转让税Property Transfer Tax 在卑诗省,买房时要交房产转让税,房产转让税的计算方法是:对于购房金额头$200,000,省府收取1%的税款;$200,000以上的部分,收取2%的税款。考虑到大温地区平均房价超过20万,吴边通常使用的简单计算方法是购房金额乘以2%减去2000。比如说,买40万的房子,$8,000-$2,000 = 房产转让税6千;买1百万的房子,$20,000-$2,000=房产转让税1万8千。 省府对于符合条件的购屋者网开一面,如果是加拿大公民或居民,以前在全世界范围内都从未拥有过物业,次购屋,房价在$475,000以下,满足这些主要条件及其他条件的购屋者可以减免此税项。不过对于“非居民”而言,这项优惠是不存在的,要交缴房产转让税。 (二) 商品及服务税Goods and Services Tax 如果是购买新屋,需要付商品及服务税GST,因为卑诗省2010年7月实行HST然后2013年4月又废除,相关的规定相当复杂,简单来说,新屋成交日期在2015年3月31日及之前的话,要交的税是5%GST+2%的过渡税transition tax;如果2015年4月1日后成交,不需要再交过渡税,要交的GST是房屋售价的5%。 如果非居民购买新屋满足相关条件的话,是可以申请GST退税的。具体相关说明请看以下链接(英文)http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/README.html 持有房地产时要交的税 (三)地税 Property Tax 地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关说明请看以下链接(英文) http://www2.gov.bc.ca/gov/topic.page?id=1BDE78032A6F47A7938497BC9E63BD02 出租加拿大境内的房地产时要交的税 (四)收入 如果非居民购屋者买屋是自用,不论是给家人住还是用作度假屋,就没有收入,也就不用缴税了。但如果非居民购屋者是购买出租房,而且此买家也是税法上的非税务居民的话,出租房产获得的收入是需要缴税的。管理公司每月会向税务部门提交毛收入的25%,作为提留保证金。当然有许多项目是可以抵减的,比如贷款利息、地税、管理费、小额修理费用及其他各种费用等等。 出售加拿大境内的房地产时要交的税 (五) 买卖房屋的资产增值税 资产增值税 =(卖房价-买房价-相关费用)* 25%,此税项是加拿大国税局收取的。非税务居民出售房产时,卖家的律师或公证人会通知加拿大国税局并申请一份清税证明书(Clearing Certificate)以确认因物业增值而必须交付的税款数目已经缴清。该证明会同时发给卖方和买方,以保护买卖双方的利益。在拿到清税证明书之前,买家的律师或公证人会将卖价的25%或更高扣留在其信托账户之中,作为保证金。如果卖家在交屋 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,买家律师会将此保证金交往国税局 ,卖家报税时再与国税局结算。 (六)买卖楼花的资产增值税 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。吴边在此温馨提示大家:中国与加拿大有双边税务协定,相关协定有可能会帮您省钱,请咨询专业人士,看是否能减免相关资产增值税。   转自 房天下

这样买房可合法避15%税!BC省财政厅亮了绿灯 但其中是否有猫腻呢……

这样买房可合法避15%税!BC省财政厅亮了绿灯 但其中是否有猫腻呢……

本周刚刚爆出的“中国人专供”地产广告——先租后买,免交15%外国买家税——近日得到了BC省财政厅的许可。是的,也就是说,我们想一出是一出的省府吐口可以合法避税了。 一家来自北温的地产开发公司为中国人量身定制了一个广告,内容直截了当地表示如果跟着他们“先租后买”,就可以免交15%的外国买家税。 这家公司“先租后买”的方式是由潜在买家先付卖方一笔一次性不可退的租约费用,金额为房价的5%。付了这笔钱后,买家就有权利在未来1-5年内买下这栋房子。此时买家与卖方签署的是一份租约。租约上标明双方协议后得出的总房价,这个房价的有效期为5年,只要买家(租房者)在5年内购下房屋,无论房屋当时的估价多少,都需要按这个价格进行交易。 这样一来,由于最开始签署的是租约,买家不需要缴纳15%外国买家税。而如果买家在未来5年内获得了加拿大永久居民身份,在最终购下房屋时也同样不需要缴纳15%外国买家税。 尽管BC省《物业转移税法(Property Transfer Tax Act)》中明确指出任何避税行为都将最高罚款$20万加元,并处2年监禁。但这家公司如此明显的避税行为却得到了BC省财政厅的首肯。 BC省财政厅表示已经仔细研究过这家公司的“先租后买”方式,不认为这其中有任何问题。但BC省财政厅也同时强调,任何“先租后买”的方式都不可以用来避税。这就让人有点摸不着头脑了,这不是避税是什么? 对此,北温这家地产商的CEO表示很无辜:我们只是延税,并不是避税。言下之意也就是“5年内如果你能办下移民那我也管不着,办不下来算你倒霉,反正不是我的锅。” 这份广告虽然最先向中国买家推出,但现在也面向全球各地想在大温置业的购房者。事实上,CEO本人还开始否认曾经“中国人专供”的事情了。 目前依然没有买主做第一个吃螃蟹的人,也许大家都对BC省财政厅突如其来的“打脸”行为感到诧异——自相矛盾的情况下,省府会不会哪天翻脸不认人又说“先租后买”不合法了? 转自 lahoo.ca

5步妙招 教您如何提高加拿大房屋供热效率

5步妙招 教您如何提高加拿大房屋供热效率

加拿大地处北半球高纬度地区,冬季取暖必不可少。看着冬季飙升的煤气费和电费账单,不少业主都会感到头痛。虽然目前大部分房子都有很好的保暖措施,尤其是新建房屋,但暖通专家认为,与其说房子是个密封罐,不如说它更像是个筛子,而且大部分业主都没有意识到有多少热量从他们的房子里白白流失了。   为加强房屋的保暖性,业主通常采用一些常规的措施,如加厚屋顶的保温棉、将窗户更换为双层隔热玻璃窗等。然而,“加更多的保温棉会有帮助,但不会解决真正的问题,”多伦多房屋翻新和重建公司Henge Homes的经理斐尔(Mark Pervan)说,“按建筑条例的要求,承包商会按照安全性、热与节能标准的下限来建造房屋;如果想让房屋区别于仅仅是达标的房屋,真正做到密封、节能,还需要一些额外的步骤。”   建造一个真正热效率高的房屋,过程并不昂贵或是费力。只要遵照下述步骤一一检查,不仅会建造一个密封良好的房屋,还会大大减少电费或煤气费,某些情况下节省的费用会高达40%。   第一步:水箱式热水器   对大多数加拿大人来说,想要有热水的话就是打开水龙头这么简单。实际上,加拿大人被认为是世界上人均使用热水最多的。   事实也是如此。一个标准的电热水器的能耗几乎占到家庭能耗的15%——平均每户每年要为热水付550元;而其中25%-40%(大约140~250元)只是用来保持热水器里水的温度。   减少电费的一个永久的办法就是用煤气加热的热水器来替换电热水器——一次的花费在600元以上,代价不小。另一个选择就是买一张热水器绝热毯,价格通常在25-50元之间,业主无须一小时就能自己动手给电热水器的水箱穿上这件新衣服,而且每年能节省150元的电费。   节约能源提高热效率的另一个快速简便的办法就是将热水器的温度调低。从经验来看,每降低5℃水温,会减少3%-5%的能耗。理想状态下,专业人士建议将水箱的温度调在49℃,即120℉。   还有就是可考虑给热水管包一层绝热层。水管绝热层以每片1.5元起价,而且容易安装,也是一个快速地减少热损失的办法。   第二步:取暖炉   取暖炉的维护和保养,包括更换滤片,对提高房屋的热效率非常重要。   取暖炉实际上就是个机器,依赖于好几个不同的构件来正常工作。如果某个零件坏了或是阻塞了,会影响到整个供热系统。在极端情况下,还可能引起灾难性的损害。但是在这发生之前,取暖炉一定会有表现,而且效率降低,取暖费飙升。   解决的办法就是更换取暖炉过滤片(通常每两三个月更换一次),并进行常规检查。   对于使用还不到10年的取暖炉,可以每两年检查认证一次。对于老的取暖炉,需每年进行“体检”。“对于取暖炉体检来说,并没有什么标准,”斐尔说。但是业主应该货比三家,确保检查员具有专业知识,而且了解清楚检查都包含哪些项目。   第三步:挪动家具   确保挪开任何挡住出风口的家具,即使是简单的一步也能提高家里的热效率。   例如,家里的前门廊通常是我们停下来脱鞋子、帽子和挂外套的地方。为使这个过程更简单,有人用旧的矮柜作长凳就一举两得。虽然从美观上来说,把矮柜直接放在衣帽架下最好看,但如果放在那儿,矮柜刚好挡住了一个出风口,就要考虑挪开矮柜,会发现供热会有很大的不同。   第四步:把壁炉这个大洞塞住   检查一下壁炉,确保壁炉的挡板工作状态良好,应使用玻璃门或其他不易燃的材料使热不易从烟囱里散失掉。   根据This Old House公司的专家瓦格纳(John Wagner)介绍,一个打开挡板的壁炉等同于开着一扇48英寸宽的窗。如果无法想象有多少热流失了,开一扇卧室的窗户半小时试试。在严冬,无须30分钟你就会发现热散得太快了,壁炉需要工作得非常努力才能让房子暖和起来。   如果你非常喜欢用壁炉,非用不可,不妨考虑给壁炉安一扇玻璃门,或是装一个高效率的插入式壁炉。传统的用砖和水泥砌起来的壁炉实际上是一种非常低效的取暖方式。   劈劈啪啪的火声也许很有气氛,但它是取暖费杀手。每小时大约有20000立方英尺的热空气被吸入烟囱而为冷空气所取代。这就是所谓的“烟囱效应”——热空气上升,降低了房屋的气压,压差产生了真空效应,从外面将冷空气吸入屋内。这就是为什么感觉老房子总是在透风。   为了防止烟囱吸走房子里的热气,不妨装玻璃门或是一个充气的防风气球,或是装一个插入式的壁炉。充气式防风气球是最经济的(亚马逊网站卖80元),玻璃门次之(便宜的售价为270元)。插入式壁炉价格较高,但不仅不会漏风(它有密封件,不用时可以关闭),也会使壁炉更高效。 第五步:冬天移走空调   另一个无需动脑的办法就是进入冬天后就移走窗式空调或便携式空调,否则空调就像个烟囱,热空气会从空调周边的缝隙里逃出去。“窗式空调非常透风”,斐尔说,“而且冬天会将热空气抽出房子。”理想状态下,最好挪走空调并换一扇窗子,这会确保没有热损失。如果挪走空调不可能,不妨考虑买一件“绝热罩”,罩在空调机的室外部分,阻止热空气流失。   转自 […]

加拿大独立屋结构

加拿大独立屋结构

无论您已置业,还是证准备买房,一定要对自己的房屋进行相应的检测,就像每年对自己的身体进行体检一样,如果您聘请了专业的检测团队,自己也应该做到心中有数。 专家建议每隔5年左右请相关专家对房屋进行一次专业检验,发现问题及时维修和保养,未雨绸缪,防患于未然。 在谈到房屋体检时, 春秋两季自检的主要项目有:烟囱(Chimneys)、屋顶(Roofs)、屋檐(Eaves)、雨水槽与落水管(Gutter and Downspout)、外墙(Walls)、房屋基础墙(Exposed Foundation wall)、房屋四周的坡度(Grading)、门窗((Doors and Windows)、门廊和露台(Porches and Decks)、车库(Garage)、车道(Driveway and sidewalks)、挡土墙和篱笆(Retaining Walls and Fence)、树和灌木以及爬藤植物(Trees、Shrubs and Ivy)等。 烟囱(Chimneys)     烟囱主要有三项检测要点。 第一有否结构隐患问题。屋主应当从站在远处目测房屋烟囱有无倾斜,从近处查看其基础有无沉降。一旦烟囱有倾斜不再耸立,一定要找专人人员来检查及时修理,杜绝其坍塌安全隐患和向屋内燃烧废气泄漏的危险情况发生。 第二,检查烟囱材质问题。对于砖墙烟囱要看砖面有无腐蚀、脱落或松动,发现问题要及时修补;对于金属材质的烟囱,要看是否生锈,如果生锈,就要进行除锈或者对已锈穿的金属烟囱要进行局部更换处理。 第三,接缝问题。检测烟囱与房屋接缝的地方是否有松漏迹象。如果发现周边的防水金属片(Flashing)不能密闭来水或其上封胶有干裂剥落的迹象,要立即进行重新修理与补胶,这主要是防止屋顶漏水,因为一旦屋顶漏水,这就会很快损害到屋顶下方的房屋结构组件与室内财产。 屋顶(Roofs) 对于屋顶体检的指标有:一是观察屋顶覆盖材料的状态。对广泛运用的沥青瓦片,看有无吹翻吹落的瓦片(Missing Shingles)与其它破损如裂缝、卷边、起翘、小石颗粒大量流失等。 据专家介绍,如果屋顶保养得当(即周边没有大树遮阴,屋顶阁楼保持干燥通气没有潮气淤积,其内的保温棉应足够厚以使内部温度不要太高,房屋内部对阁楼的完好密闭)将有利于屋顶在其寿命期内的功能表演。 二是关注屋顶瓦片的使用年限。加拿大冬季寒冷,常常连日大雪,伴随上大风吹袭,雨水冲刷,沥青瓦片上的小碎石会逐步丢失,加上炎炎夏日阳光中紫外线对沥青材料的侵扰,沥青瓦片的屋顶会年复一年不断受到磨损或损坏,春季是检查屋顶材料的好时机,一旦发现屋顶瓦片有掉落或者松动或大面积裂缝,就要开始准备修补或更换屋顶。 一般来说,沥青屋顶的平均更换年限是15年左右,如果屋顶已经相当残旧超过15年,加上观察到上述现象出现,那么更换就势在必行。对于木头瓦片(wood shake/shingle)、石头瓦片(slate /clay tile)、水泥瓦片(concrete tile),目前大城区相对用的比较少,多用于乡村地区,它们具有有50至80年左右的寿命。 现在更新型还有能发电的太阳能屋顶,它的寿命还有待时间去检验。专家提醒,不是所有的房屋都适合石头、水泥的屋顶,因为这种材料非常重,在更换之前,需请专业人员评估自家房子的结构和承重能力,是否能长期承受这样的重量加之冬季屋顶上的厚厚积雪。 导水槽和落水管(Gutters and Downspouts) 要检测各连接接缝的地方是否有漏水,管体和水槽上有否锈穿,注意观察整个导水槽是否因为冬季大雪与冰坝造成下垂。 因为一旦导水槽下垂,到雨季时,雨水就会从下垂的地方往外水帘瀑布式的泻漏,这往往是潮湿地库的重要原因之一。 同时要检测导水管下端管口与横向延长管之间的连接部位是否经历这个寒冬的洗劫而松动或者脱落。要清理雨槽与落水管中堵塞异物,保持通畅并确保雨水能流到远离HOME的地方。 屋檐(Eaves) 这个用于固定Gutter藏在其后面的面板(Facial),是在检测的过程中最容易被忽略的位置,要检查是否有腐烂的迹象,看是否需要重新油漆或者更换。 专家指出,这种面板正常使用寿命在15-20年左右,当然也看屋主的保养情况。一般隔5年应该重新油漆一下。 屋主在自检房屋时,先从外部观察,看外墙上和屋檐上是否有明显的水渍,一旦发现,要及时修补尤其是屋檐Facial已腐烂的木板。 外墙(Walls) 这里的外墙指的是地基墙面以上的墙体部分,一般分砖墙、木墙、沥青瓦墙、铝片墙或者塑料墙面等等。 对于使用最为普遍的砖墙来说,要检测是否有雨水的侵蚀与冰冻造成砖皮驳落或者因为墙面与其后方的房屋木框架(wood wall frame)连接问题缺陷造成的墙面不平向外凸出等,同时要检查Mortar连接处勾缝是否掉下来。 这里专家有一个温馨的小提醒送给大家,有的新屋主会观察到墙面上有些缝隙孔洞(Weep holes)好像没有封住,有的勤快屋主可能就会将这些砖墙之间的缝隙封住,但实际上,专家提醒,这些小缝洞千万不要封住,因为这是用来出水防潮保护墙体木结构组件Wood wall […]

房屋抵押信贷:五点须知

房屋抵押信贷:五点须知

加拿大广播公司CBC的记者 Mike Karapita报道说,根据加拿大皇家银行RBC上星期的一份报告,房屋净值抵押信贷 (HELOC)是在加拿大各种债务中增长最快的一类债务,今年4月加拿大人用房屋做抵押借出的信贷总额已经达到 2660亿加元,比去年同期增长了3.2% 这个星期,我们报道了多伦多的一对夫妇如何靠着两个总额37万加元的房屋抵押信贷,买大房子,做高档装修,到处旅游,购置奢侈品,过光鲜日子的情况。 然而,借了债,早晚是要还的,别忘了,银行可不是什么慈善机构。 加广版权所有www.rcinet.ca微信:radio-canada CBC归纳了房屋抵押信贷的特性,提醒人们该知道以及该考虑的问题,以下是相关信息: 房屋信用额度 房屋抵押信贷建立在你所拥有的房地产的“净值”之上,能贷出的额度相当于房产价值的80%减去剩余的抵押贷款。 加拿大金融消费者机构 (The Financial Consumer Agency of Canada)举例说,Louise想申请房屋抵押信贷来装修房子,她的房子目前价值20万加元,但还欠有10万加元的抵押贷款,她能获得的抵押信贷将按如下方式计算: 住房评估价值:​ $200,000 可贷款比例:​ x 80%​ ​最多可获贷款 = $160,000​ 尚欠抵押贷款:​ –$100,000​ 可从住房获得的抵押信贷: ​ $60,000​ 即Louise可用自己的房子再贷出6万加元,如果银行批准了这笔抵押信贷,她将总共欠银行16万。 22%房主有抵押信贷 根据加拿大抵押贷款专业人士协会 (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的信息,2014年,加拿大房主中有22%的人拥有房屋抵押信贷,但房主们并没有都用到信贷的最高额度,这些房主们获批准的平均信贷额度为 13万5000加元,但实际上人均使用额为5万7000加元。 抵押信贷的优势 用房屋做抵押获得信贷是一种“便宜”而灵活的借钱途径。 多伦多的破产专家道格·霍耶(Doug Hoyes)对CBC表示,抵押信贷的利息低,尤其是这些年来加拿大中央银行采取低利率政策,跟着基准利率浮动的信贷确实相当吸引人。 债务专家劳里·坎贝尔(Laurie Campbell)也同意,房屋抵押信贷是一种低利率债务,很“实惠”。 另一大好处是灵活性,道格·霍耶说,如果是抵押贷款,还款额是固定的,还款期限也是固定的,而信贷却不是如此,每月必须支付的是利息,贷款人可以根据自己的 情况灵活处理,需要了就拿出来一笔,有钱了又可以随时还清。 短处 债务专家劳里·坎贝尔说,开始的时候人们往往比较小心,但久而久之,这种信贷可以让人们“上瘾”,不断地从信贷里拿钱,债务越积越多。 她说,人们必须认真地算一下,哪怕是几万加元的债务,哪怕是很低的利率,也往往需要几年才能还清,从信贷中借钱消费实际上是在花“明天”的钱。 另一个大隐患是利率可以变动,利率低的时候还钱似乎不成问题,等利率一升,大概不少人都要叫苦连天。 另外,多伦多的破产专家道格·霍耶还表示,银行可以在不通知的情况下,随时修改信贷的条款。 他说,这是完全开放的,银行可以在任何时候更改条款,比如,银行可能突然决定,把你的信贷额度削减一半,从10万改成5万。 […]

加国花草:花园的门该如何设计?

加国花草:花园的门该如何设计?

新社区与老社区最大的区别,就是庭院。新社区的房子除了院子较小, 更较少大树。由于新社区的人多数入住时间不长,因此很建成难古木参天的景致。除了立即种一些大树,但是那样花费很大,工程也太大。不过有些立体装置,却有助于将一个新社区的庭院做成更具立体感。其中一个立竿见影的道具,就是简单的门Garden Gate。 门的做法非常简单,装置也不需要专家帮忙,一般人都可以做到。但是这样简单的门,却立刻能将一个花园变成有层次、有内外、有历史的庭院。 最容易做的就是木门,木门除了有上述的功用,还有另外一个好处就是可以种植攀爬植物。利用门框来种些如紫藤Wisteria、金银花Honeysuckle、玫瑰、铁线莲Clematis等,就令一个花园更具层次感了。 木门通常是用木条,在木材店买已经做好的木框,或是自己做木条都很容易。加上一把小电锯就可以了。图中就是一些简单的木门,可以做为参考。有些则是用细的树干、或是粗的竹枝、藤条等也都可以。 有的门是要将里面跟外面隔开,有的只是象徵意义,不仅不隔开,反而让里面的景物有一种朦胧的美。   利用门框种些如紫藤Wisteria、金银花Honeysuckle、玫瑰、铁线莲Clematis等攀爬植物,就令花园更具层次感。 用木条、细树干、或是粗竹枝、藤条等都可以很容易做简单的木门。   有的门只是象征意义,让里面的景物有一种朦胧的美。   转自 温哥华港湾

加拿大房屋结构介绍

加拿大房屋结构介绍

在中国我们见到的房屋不是砖木结构,便是钢筋水泥混凝土。但是来到加拿大情况就大不相同了,独立屋,半独立屋,镇屋等低矮的建筑基本上都是木质结构。但是漫游北美,无论城间、郊外,形形色色的的House,外型各异,风格多样,外部用料也是五花八门,砖的、有的,也有板材、灰泥等等。但千变万花,内部均为木质结构。有朋友经常感叹,加拿大盖房子感觉好像是在搭建积木。 “木结构?”这概念似乎与想象中现代建筑有些遥远,“能坚固吗?”,“如何防水呢?”等等,每每都有朋友心生疑问。在此对房屋整体做个大概介绍,希望对初次接触者能有所帮助。 房屋结构比较复杂,简单化描述可以分为4个体系: 基本构架 保温防水体系(Insulation) 装饰体系(Finishes and Features) 水暖电体系 一、基本结构又大致分为三部分,基础、主体、屋顶。 1、基础(Foundation) 由脚底(Footing)和基础墙(Foundation Wall)组成,很显然脚底承载房屋所有的重量至土壤,而基础墙除了承载上部结构的重至脚底,还要抵抗外侧土壤的压力及冻土膨胀的力量。因此基础的材料必须是坚固的。早期有用石头、砖、混凝土块、陶甚至木头,70年代后,基本都用钢筋混凝土浇筑了。 2、主体由框架体系及楼板组成。传统的框架体系由balloon式和Platform两种,看着复杂,说白了,前者是两层一起建,后者是一层一层建。现在基本都采用后者了。早期典型的立柱为2*4英寸,间距为16英寸;现在大都采用2*6英寸,提供更大的空间以放置的更多的保温材料而使房屋更加节能。 3、屋顶本是挡风避雨的东东,现在又增加了建筑风格主要表现功能,木结构刚好有易于造型的特点。屋顶的成型主要由椽子,衍架(Trusses)或托梁及盖板构成。衍架能在工厂批量生产,再运至工地,大大缩短现场工期,因此被大建筑商广泛产用。   二、保温防水 简而言之,从基础到屋顶,防水保温就像内棉衣外雨衣,里三层、外三层地包裹全身,应该是风雨不进了。保温层地面以下不做是为了达到地库冬暖夏凉的效果。 需要注意的是早年建的房屋保温材料的使用是不合现代规范的。如石棉及UFFI (Urea Formaldehyde FoamInsulation)。70年代以前,石棉被广泛应用。但如今,石棉已经被明确列入为致癌物。当然只有石棉材料发生破损,空气才会被污染。因此,当那些使用了含石棉建筑材料的旧式房屋装修时,需有专业人士处理掉石棉。UFFI主要使用于70年代下半期,安省为了节省能源,曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料。所幸当时并不普及,全国大约只有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出甲醛,于是政府替住户拆除。实际上甲醛挥发很快,也从来没有实际案例证明含有UFFI的房子甲醛气体超过标准。即便如此,UFFI还是作为一个卖主需要告知买家的要求,也许除了一手业主,一般业主实在是不知道,或者这样轻微的问题几十年过去早就忽略了,因此几乎100%的老房业主都会回答不知道,让写在合同里的条款十分的尴尬。 三、装饰 1、外墙砖是最普通的,也有石材、仿石材等。尽管外观是实实在在的砖,但并非承重,只起到装饰、保护主体和挡风雨的作用。砖墙离内部的主体结构和防水层还有1寸的空间,均匀分布的固定件将砖和墙体立柱牵拉固定。要注意的是,砖墙并非严丝合缝,雨水在风力作用下会渗透进墙内,因此在砖墙的根部留有不少小孔,是用来排水的,在Caulking时千万别将小孔堵住。 Siding(木质、金属、塑料条形板材)的应用也非常广泛,安装在防水层外,作用和砖墙一样。Siding的颜色可选,一般为白色,匀称优雅横向线条十分美观,备受某些族裔的喜欢。 2、屋顶的材料有很多,柏油砖石最常用的,份量不同,寿命也不同,最典型的是210磅的,使用寿命为12-15年,较好的320磅的寿命可超过25年。 3、门窗看得见摸得着,没什么特别的。但值得注意的是:北美冬季寒冷漫长,随着能源价格的日益上涨,高保温性门窗成为人们日益的最求,政府也出资鼓励更新换代。门窗的好坏直接关系到采光、节能、美观;早期的窗子密封性能较差,现正大规模陆续更新,新型的窗子基本都采用塑料的,多层玻璃,内充氩气,性能大大提高,因此,现在的窗户可以开得很大而不影响保温。窗户的性能要看几方面的指标,按CSA标准,有气密、水密、抗风三个重要指标;另一项非常重要的指标ER是指吸收太阳热量与流失能量差异指标。玻璃的重要指标为低发散率(LowE),低发散率玻璃有一薄金属涂层,在冬季时可使阳光照入吸收能量,同时可延缓内部热量的向外散发;在夏季,阳光仍然可以照入,但其表面可吸收大量长波辐射,新的涂层还能吸收太阳辐射的短波及长波(红外线)以及紫外线。   四、水暖电 水:每家住户均有一进水总阀、独立水表,户内给水冷暖管道均为铜管,排水管道一般为PVC。 注意:通往户外的管道在冬季来临前腰过冬处理,否则有可能会导致管道涨裂。 电:根据房屋大小配电容量,一般60-200安培,早期的电供暖的房子配电较大;现在的配电盘都为空气开关,无保险丝,早期的大量房子采用保险丝,很多仍未更新,但不影响安全。现在的电线均为铜线,早期大量采用铝铜混用,现在的电线和插座都是铜的了,铜铝接合在一起最大的问题是容易引起腐蚀,从而影响导电性,在装修时要由专业电工操作。注意:Knob-and-TubeWiring, 50年以前的房子有很多的电线排布是采用电线绕在陶瓷柱上绑紧拉直,穿越木头时通过陶瓷管道,很显然,安全性很低,容易引起火灾,因此保险公司很难接受,或者保费会很高。 暖: 取暖方式5化八门,有最传统的壁炉、辐射取暖(暖气片,媒介有直接式和水)、风暖;能源有电、油、天然气。现在基本都采用燃气送风,结合冷气机形成中央空调系统,特点是起效快,空气流通并能保持湿度;在70年代前还有很多采用电暖片,优点是运行安静、可分开控制,缺点是起效慢,空气不能流通、干燥。 注意:燃油的暖炉在60年代前的房子还大量存在,没什么优点,气味重、环境污染严重,建议更换。如果要更换,油箱的处理时关键点,如果油箱在地面上,比较简单,直接移开就可以了;如果在地下,移走时要做土壤检测,费用不小,移走的费用很大。因此在买这类房产时一定要注意,要咨询费用纳入预算,因为如果不处理这个问题,保险公司十有八九是拒保的。当然,有些房屋虽然更改了体统,地下的油箱却并未处理,千万要小心!有的会留下喉管等蛛丝马迹,有的更本看不出来,政府并不知情,但早晚是个隐患。 热水锅炉基本都是租的,有燃气,有用电。有问题打电话就是,包修包换,很省事。 总结木结构房屋有以下特点: 施工简便,人工成本低;易于造型,风格多样;材质自然,绿色节能。   转载:北美搜房网。

加拿大装修房子:如何把钱花在刀刃上 最大升值

加拿大装修房子:如何把钱花在刀刃上 最大升值

改造厨房 增加房屋价值 你是否觉得房子过于陈旧,想要重新装饰一番?在加拿大对房子的装修改造也会影响到房产价值,那么怎么做才能最大化的增加房屋价值呢?专家给出了实用的建议。   把钱花在刀刃上 改造一个房屋,可以从各个方面入手,但是并不是装修所有细节都能增值。“厨房、浴室、地板、固定装置(如马桶、浴缸)以及出租单元,是最能增加投资回报的五项装修内容。”HGTV主持人、《如何增加房屋价值》(How To Add Value To Your Home)一书的作者Scott McGillivray这样表示。McGillivray认为,通过多年的研究,对厨房和出租单元的改造尤其能够增加房产价值。 有些城市的开发商,比如埃德蒙顿和萨斯卡通,已经在新建住宅中专门规划出出租单元,因为“这是增加物业销售的一个有效方法”。 厨房改造也是增加价值的有利工具,McGillivray建议,如果业主没有很多装修资金的话,不妨简单升级一下厨房的用具,仅仅如此,就能提高房屋的级别。 厨房改造建议 McGillivray将厨房改造具体分为三种情况。 1.整容 何时进行:厨房格局不错,但是看起来有一点陈旧。 需要做什么:为橱柜刷漆,改造橱柜、墙纸、瓷砖、电器和硬件(如水龙头等)。“为厨房整容是以最少的钱升级厨房的最有效方法,可以最大限度的增加投资回报。” McGillivray这样表示。 评估成本:$1200-$1800(不包括家电) 2.重构 何时进行:橱柜已经破损,仅通过刷漆无法解决问题。或者你不喜欢过时的橱柜门。 需要做什么:换新的橱柜门。 评估成本:$3000-$3500 3.完全改造 何时进行:橱柜接近使用寿命尾声,或厨房格局需要改变。 需要做什么:打开墙壁,移动水管系统和电线系统。 评估成本:“如果你能将完全改造成本维持在房屋售价的5%,那么就是可以接受的,”McGillivray说,“比如一栋50万的房屋,你花了2.5万改造厨房,就是合理的。” 他补充说,一个好的厨房能维持25年,当然在10-15年后,有可能需要进行改造和升级。 简单修缮前门 为卧室刷漆是一种业主可以亲自动手的简单装修方法,因为外观吸引力也非常重要,尤其是房子的前门,这是来到房子的人看到的第一个事物,会影响房子给人留下的第一印象。“几年前,在北美地区的调查中,修缮前门是最能增加房屋投资回报率的。” McGillivray表示。 理论上来说,如果业主自己动手做的装修工作越多,需要的成本就越低,当然投资回报率也越高,但前提是,业主所做的事一定要是有意义的。 “在增加房屋价值和将房子弄乱中间有一个界限,” McGillivray 提醒业主,“如果业主不知道自己做的装修有何意义,鲁莽的做一些专业人士才能完成的工作,这样在以后销售房子的时候,验房人员就会发现房子中有些装修细节很粗糙,业主之前的努力将不具备任何意义。还有另外两个比较严重的错误,就是多次装修和过度个性化。 McGillivray解释道:“对于公寓单位来说,如果你的装修改造了房子的标准化样貌,可能得不到任何的投资回报。” 所以如果你是一个“挑剔的改造者”的话,应该马上停止。你可以多次升级厨房和浴室,但一定要有度,在破坏房屋价值以前停止。如果过分的进行改造,好比画蛇添足,不但不能增加房屋价值,还会造成减损。那些“充满情感”的改造者,也要适可而止,比如有些人喜欢在天花板上加一些云朵,或是在大厅中设计一些华丽的造型,这些也不会帮助增加房屋价值。“ 对买家来说,这种装饰好像是强加进来的,” McGillivray说,“买家会感觉这种房子不是新的,好像买了一辆用过的二手车。”   转自 加拿大家园

保費也能省?加拿大房屋保險怎麼買才對

保費也能省?加拿大房屋保險怎麼買才對

在你買了房子後,你就會被告知要買房屋保險HOME INSURANCE, 加拿大並沒有規定住宅物業必須購買保險,很多人之所以購買保險是因為提供按揭服務的銀行要求客戶為房屋買保險,在CLOSING(交接)之前,必須提供保險證明INSURANCE PROOF給貸款銀行。其實,購買房屋保險不僅僅是降低銀行的貸款風險,對于住戶也可以很好的控制意外造成的損失。房保同車保一樣是我們生活中的必不可缺,即使我們已經供完了全部貸款,也應繼續買保險。 這里建議大家在合同生效執行後交屋之前購買好保險(但必須告知保險公司保險生效日期)。對于換屋的買家可以選擇轉換原保險公司保險或結束原來房屋保險購買新的保險。   房屋保險分類及區別 普通房屋保險︰列明了十多項受保的災害,若這些意外是屬于所指定的受保範圍,那便獲得賠償。以下是一般保險公司在普通保障內所列出的十二項災害。 1.火災及雷電(Fire and Lightning)︰火焰或被雷電擊中釀成火災。 2.爆炸(Explosion)︰由天然氣、煤氣或石油氣引發爆炸。 3.濃煙(Smoke)︰火災中之濃煙,可煙燻所有牆壁、家俬及窗簾;焦黑的灰塵不但難以清洗,清理費用也不菲。 4.暴風雨或冰雹(Windstorm and Hail)︰由暴風雨或冰雹造成房屋外牆之破壞或缺口,令致屋內家俬財物受損乃屬受保範圍內。倘若忘記關上門窗而遇到同樣的損毀,則不會獲賠償。 5.爆竊(Theft)︰盜賊通常是趁無人在家時入屋爆竊,故此打破門窗或破壞土庫入屋等情況常常出現。不過,若歹徒是住屋成員之一或是留宿雇員,保險公司絕不會作出任何賠償。 6.騷動及內亂(Riot and Civil Commotion)︰在騷動及內亂中遭受不法分子滋擾所造成的財物損失,也會受到保障。 7.空中墮物(Falling Object)︰不論是被飛機、導彈或衛星等墮下來的物件擊中樓房以及私人財物,可向保險公司申報賠償。 8.蓄意破壞及惡作劇行為(Vandalism and Malicious Acts)︰房屋受到惡意破壞應即時報警,以免受到不必要的滋擾及防止損毀繼續擴大。若房屋空置多于三十天以上,保障便自動消失,一切後果由屋主獨自承擔。 9.房屋被車輛撞擊(Damage By A Vehicle)︰若家中車輛失控或泊車時不小心撞到房屋或附近的建築物,保險公司先扣除墊底費(Deductible)後才作出賠償。 10.突發性漏水及水浸(Accidental Discharge Or Overflow Water)︰突發生水患弄致屋內地板、地氈及家俬雜物受損,便可向保險公司申報。但由于喉管松脫或日久失修之滲水及漏水現象,卻不屬受保範疇。 11.玻璃破爛(Glass Breakage)︰除了建築中或空置中的物業,家中門窗玻璃遭受到意外損毀都受到保障。 12.私人財物在運送途中受損(Transportation)︰私人財物或家具在運送途中受到破壞如汽車相撞或翻車等,都受到保障。 全面性房屋保險︰列出不受保障的災害,兩者相比下,全面保障的範圍比普通保障的較為廣闊,照顧的層面也較全面,故此保費相對地較普通保障為高!以下所列16項是一般保險公司列為不受保的災害,由13至16這4點需要詳細說明︰ 1.房屋用作商業用途 2.建築中房屋受到破壞 3.空置物業超過30天 4.非法用途如大麻屋、制毒工場等 5.核子大戰 6.被放射性物料破壞 7.雀鳥、鼬鼠及昆蟲等破壞 8.酸雨破壞 9.被工業用濃煙破壞 10.被出租租客盜竊 11.額外工程破壞草地 12.物業在建築過程中被偷走材料 13.地震(Earthquake)︰地震保障的保費主要以地區來劃分,東岸的地區一般比西岸的平坦,發生地震比率較低。其二,房屋的外牆結構也有差別,如石外牆比磚皮外牆的昂貴。在安省,一所$30萬重建費的磚皮外牆房屋,便需要大約3千元的地震保障費用。 14.洪水泛濫(Flooding)︰洪水泛濫一般給人的印象是河水水位上升而涌出河道造成的破壞,但多倫多于2005年8月期間因地下水道淤塞而未能及時疏通當日的豪雨,導致很多房屋被雨水入侵造成水浸,這種情況是不受保的災害之一。 15.戰亂(War)︰國與國之間產生沖突,甚至釀成戰爭的話,一經政府宣布成為戰區,所有房屋保障便即時失效。 16.自然損耗(Wear […]