至关重要! 交房前的最后一看

至关重要! 交房前的最后一看

经历了看房、下offer讨价还价、贷款审批、验房等一系列环节,如果没有影响交易的大问题,购房者终于能够把紧绷的神经放松一些,可以等待交房了。 实际上,购房者还有一项重要的工作没有完成,那就是对房子及屋内设施再做一次自查,英文通常称为“Re-visit”或“Final walk through”。 对买家来说,这是避免日后纠纷的最好时机。自查的具体安排根据房屋的个体状况有所不同,重点如下:  1.时间安排:一定要在房屋交易日之前!有条件的话,最好安排两次看房,第一次安排在交屋前一个礼拜左右,此时屋主未必搬空,但是可以检查验房后提出的问题是否已经得到修复。 第二次最好是在卖家已经搬离房屋并清洁房屋之后。即使屋主腾空房间的时间很晚,哪怕在交易日之前一个晚上,也要要求己方经纪和对方联系,去看看屋内的实际情况。须知发现问题在房屋交易日之前提出,要比交易日之后提出容易解决的多!  2.查看重点:第一次重点查看验房后维修的是否满意,有些验房师不查家具电器等的工作情况,也可自查。第二次重点查看屋主搬离后屋内的情况。有家具的地方现在腾空了,是否有当时未发现的水痕或脏污。 屋主搬离时是否将合同内规定的物件都留下了,该清走的是否都清走了。大部分屋主不会刻意违背合约,但也不排除小概率事件,有时不小心搬错,或者屋主不理解合同的概念,以为可以将不要的家具或电器留下,这时就需要经纪和对方联系,该对方返还的要返还,对方不需要的杂物不应由买方负责处理,对方应安排丢弃。车库门、灯具、水槽、马桶、排风扇、门窗等也要一一查看。 如果买房时就是空屋,或者屋主搬离很早,在交易日前五天内查看一次就可以了。  3.后续处理:根据问题的大小来决定处理方法。笔者认为,如何处理首先要考虑买家的成本,如果发现的是一些微小的问题,一个灯泡不亮,或某个地方没达到清洁的标准,那么为此来回交涉,甚至延期影响交易,对买家来说是不划算的。如果发现了之前遗漏的比较严重的问题,如有新发现的漏水痕迹,厨房电器不工作等,应及时由经纪出面和对方沟通。不管是卖方答应维修解决,还是补偿维修费用,都要列到纸面,必要时达成协议从交易款中扣留一部分款项。 笔者注意到,有时候经纪安排了这次看房,却没有详尽的解释看房的目的,买方来了没有检验房屋,而是兴奋的在谈论以后对房间的规划,白白浪费了这次发现问题的机会。 如果交房日后买家才发现问题让卖方解决,虽然从合同规定上说卖方必须保证交房日时房屋的状态和家电可用,但是交易已成,交房日已过,买家维权的成本和难度将会大大增加。因此交房前不仅要看,还要仔细看,才能保证日后顺利舒心的入住自己的新家。 来源:加西周末

卑诗省新税表启用 教您5招自保

卑诗省新税表启用 教您5招自保

省民们注意了!卑诗省府昨天(11月27日)使用全新版本的物业转让税(Property Transfer Tax,PPT)税表,要求买家填报及核实卖家是否本国税务居民,如买家未有提供准确资料,将面临被税务部门追讨卖家的资本利得税,可能还有牢狱之灾的情况。日前有专家为卑诗买家提供5大方案,帮助核实卖家身份。 新税表要求填写所有买家的出生日期,如果买家并非加拿大公民但在中国有报税,也需填写由加拿大税务局(CRA)提供的个人报税号码,而正在办理卑诗省推荐移民(Provincial Nominee,BC PNP)计划的买家也需提供证书号码。 此外,新税表还要求买家填写该物业是否会作为他/她的自住物业,如果不是,买家需要提供自住地址,而非交易中物业的地址。 不过,更受争议的当属卖家资料的新增部分。新税表会问买家(即新业主)是否曾努力去证实卖家的居民身份;同时还会向卖家提问是否为加拿大居民或非居民,而居民定义则按照加拿大的《入息税法》(Income Tax Act)而定,即所谓的税务居民。如有交易中有多名卖家,也需要提供同样的资料。 如何核实卖家身份 – 通常来说处理物业交易的买方律师,都会准备一份法定声明(Statutory Declaration)予卖方律师,卖方需要声明是否属于本国居民及在联邦《入息税法》定义下的税务居民,并需在律师见证下签署文件,文件具法律效用。按照新税表买方可以加上省物业转让法下的条文,如此的话买方就可在声明提供的资料上填写新的物业转让税表格; – 如果卖方拒绝签署法定声明,买家可以通过书面及电邮方式进行确认,并保留这些文件的副本,以证明曾尽努力核实对方的居民身份; – 最简单的方式,买家可要求卖方提供最近两年的评税单(Notice of Assessment),证明卖方身份; – 如果卖方继续拒绝提供居民及税务居民身份的资料,买方应保留双方以及律师的沟通文件,并在填写表格时宁可将该项漏空,亦不要冒险填写; – 如果买方对卖方的税务居民身份仍存有疑问,则可请律师成立信托,要求卖方需要提供证明才能取得成交的款项。   转自 加拿大地产头条(canadamls)

加拿大,买新公寓还是二手公寓?这些对比将给你答案!

加拿大,买新公寓还是二手公寓?这些对比将给你答案!

新房还是二手房?无论在哪里买房,都会面临这样的问题。新房和二手房的概念,在中国和加拿大并不太一样。在加拿大买公寓,新公寓和旧公寓各有利弊和特点,可以根据你的需要来决定选择新房还是二手房。 加拿大的新公寓VS旧公寓 新公寓:设施更适应现代生活 加拿大的新公寓设施相对齐全(并不见得比老公寓齐全)。但绝对更适应现代生活~比如健身房、会议室等等,很适应高节奏的生活。 比如下了班,在高科技健身房跑跑步举举杠铃,或者可以约上事业伙伴,在公寓一楼的会议室开会,足不出户就能运筹帷幄。 旧公寓:设施更注重慢生活 在加拿大,很多旧公寓虽然看上去已经破旧,但你会惊讶地发现公寓里居然有泳池、桑拿、休息室等等。目前的新公寓就算再豪华,也极少在一楼配备公共泳池的。 旧公寓更加注重慢生活,毕竟在那个年代,生活节奏较慢,人们的娱乐相关活动不够多,游游泳发发呆是个不错的选择。 如果你喜欢在公寓内部享受生活,那么新旧公寓不同的生活节奏、休闲方式、不同的设施配置,你更喜欢哪一个呢? 新公寓:普遍紧凑 旧公寓:空间相对开阔 房价越来越高、土地越来越少。目前的核心城市新公寓越建越小。本来两卧室的公寓有1000尺,现在甚至能做到650尺……没办法,谁让房价高,购买力有限呢? 旧公寓则是另一回事了。如果你喜欢那种动辄1000多尺,3卧室甚至4卧室的公寓,同时又不想花太多钱的话,旧公寓提供很多这样的大户型。毕竟当时的用地没有现在这么紧张,房价更是低廉,公寓造的很大也不愁卖。 当然了,旧公寓的内部豪华感肯定是不能和新公寓相提并论的。但如果你把空间和性价比作为第一考量因素的话,旧公寓的优势是明显的。 新公寓:生活非常便利 旧公寓:普遍环境优美 这又是新旧公寓的典型区别。为了适应现代高速生活,目前温哥华、多伦多的新公寓普遍是一个“小社区“ —— 公寓里的住户非常多,而公寓楼下的裙楼包括各种商场、超市、甚至电影院。 你无需出门,就能在楼下买到一切生活必需品~这一点是旧公寓不能比拟的。但并不是每个人都喜欢这样。即便隔音再好,楼下过于热闹的话还是会让住公寓的人觉得吵闹。既然来加拿大了,并不是所有人都能接受生活在喧嚣中的。 而说到清静,这就是旧公寓的普遍优点。有很多20~30年前的老式高层公寓建设在花园中,楼下是人造花园,身后是森林甚至小湖泊。尽管看似在高楼里生活,但其实却生活在绿意环绕中,每天听着鸟语花香。 尽管楼下没有超市、商场,但这样的生活节奏更加让人觉得舒服。所以,你是追求便利、追求热闹呢,还是喜欢纯粹的幽静生活? 比起旧公寓,新公寓拥有一些明显的优势: 位置普遍更接近公共交通枢纽、更接近商圈 全新的电器和厨卫设备,没有被人用过 更完善的物业服务、更优质的治安 时间更长的房屋保险、更低的故障发生率 大堂更加气派,有住豪华酒店的感觉 而比起新公寓,旧公寓也是有自己的其他优势的: 更低密度的居住环境,每层户数少 省下的钱用来翻新和购买新设备绰绰有余 从看中到搬进去耗费的时间短得多 白人为主的社区,更容易融入本地 物业管理费、地税会比新公寓低廉 不靠近交通枢纽,噪音低很多 来源:温房网

你家房子到底有多大?教你测量房屋面积

你家房子到底有多大?教你测量房屋面积

在加拿大,有多少人真正知道自家房子有多大?通常都是说多少到多少平方英尺,具体是多少恐怕清楚的人不多。 如果说到内部每个房间到底有多大,可能就更不清楚。中国的房子价格都是按平米算,到了加拿大好像不一样了,计量单位不同之外,连价钱都是笼统地按栋计价了。 加中建设发展理事会主席曲伟涛,毕业于哈尔滨建筑工程学院(结构工程专业),在丹麦奥尔堡大学获得环境工程研究生学位,移民到加拿大后又在卑诗大学(UBC)学习地产专业等。现在拥有一家建设集团公司,经营土地开发、工程建设和地产交易等业务,测量房屋面积对他来说有些过于小儿科。 面积竟是个大概数 曲伟涛在接受采访时表示,我们平时在地产买卖时看到房屋信息上的面积,一般都是写着大约2500到3000平方英尺之类的描述,这是一个范围而不是准确的面积大小。这个数字是指沿着房屋的外墙测得的数据而得到的面积,也被称为总面积(Gross area)。 对于公寓来说0到500平方英尺是一个级别,500以上每100平方英尺是一个级别。但对于独立屋(半独立、镇屋等)来说,是以500平方英尺作为一个台阶的,比如1500到2000是一个级别,2000到2500是一个级别 。地产经纪在做房屋信息单的时候,房屋面积在电脑系统里就是这样一个分级的选项,无法填写具体数字,也是因为多伦多地产局的要求所致。 难道是加拿大人大大咧咧惯了?几百平方英尺都不放在眼里吗?曲伟涛表示,就加拿大房地产市场来说,房屋面积并不需要准确数字,即便有出入也不会对房屋价格产生任何影响,都是按一栋房屋整个算价的,而不是按平方英尺。尤其是在当今买房子四处抢单的时代,不管面积尺寸出入有多大,房子就放在那儿,就是这样一栋建筑值多少钱,而不管它具体的尺寸到底是多少,只要是在一个等量级别的面积范围上就可以了。 曲伟涛指出,在查看房屋信息的时候,除了大致的总面积外,下面往往还有每个房间的具体尺寸。所以在谈论房屋面积的时候,主要是看你要做什么。如果是估算房屋工程造价,那就只需要知道总面积就可以了,这个面积一般是指房屋地面以上各层面积的总和。而列有每个房间长宽尺寸的数据,通常是为客户摆放家具室内布置所使用的。是每个房间的净面积,如果把这些房间的面积加起来,肯定会小于房屋的总面积,这都是正常的。 曲伟涛表示,公寓的面积是比较特殊的,我们在看销售平面图的时候会看到每个房间都有长宽尺寸的标注。同样,把这些面积加起来也会低于开发商所声称的面积。主要是因为类似公寓的建筑每个用户需要分摊公用面积。公寓的面积通常是在准确面积的基础上乘个系数,这都是有建筑设计师所算出来的面积,因此也不必去计较。 南安省要求具体面积 加拉格尔(Kerry Gallagher)是一名有15年经验的房屋测量师,居住在大多伦多西部的Oakville市,记者和她相约在烈治文山市一栋待售需要测量的房屋做采访。她表示,安省南部的8个地产协会在2015年合并为一个,包括Oakville、Milton、Simcoe、Kitchener-Waterloo、Cambridge、Guelph、Brantford 和Niagara等地。为了统一要求,所有房屋信息的面积一栏都要填写具体面积,而不是一个面积范围,因此她的测量业务很大,每天几乎都要工作16个小时。这次测量大概需要1个半小时,然后回去再出一份平面图(Floor Plan),收费为200加元。 比如采访当天加拉格尔测量的一栋独立屋,在房屋信息上面积显示为2000到2500平方英尺,经过她的测量计算之后得出的实际总面积为2036平方英尺。加拉格尔在测量的时候得出这栋独立屋的墙体厚度为9英寸,她在测量屋内尺寸的同时,已经把平面的草图画了出来,并在上面标注了墙体、门窗的位置和尺寸。她表示,通过内部的测量加上墙体,也能算出总面积。 为什么要知道面积? 除了一些地区的地产局要求提供具体面积之外,现在很多客户也希望知道房屋的确切面积。地产经纪兰群表示,她的很多客户在买房子的时候都希望知道房子的真实、具体面积。因为市政府的房屋档案中只有土地面积的资料,没有房屋平面图和数据。作为地产经纪也有责任提供准确的面积信息,虽然要额外付费雇佣测量师,但是是值得的。客户在购买一栋房屋的时候,也知道索要平面图,这样才会了解更多信息。 加拉格尔指出,有的时候是因为物业税的需要,房主希望知道市政府计算的税额依据是否准确。曲伟涛曾经有一个客户居住在多伦多市中心,在申请房屋抵押贷款的时候需要测量房屋面积。在几经测量后发现,数据比市政府所说的面积要少一半。原来这户人家的房屋和邻居的房屋之间是两堵墙紧贴在一起的,长久以来市政府一直把两个房屋的面积算为一家,两家都交了双倍地税,也正是由于这次测量才得以纠正并获得了退款。 曲伟涛表示,很多时候是买家要测量,如果面积和MLS上列举的面积相差很大的话,可以根据这个数据进行讲价。不过,相差几十平方英尺都是不足挂齿的,因为,对房屋的价值不会构成影响。但还是像前面所说的,在这个到处抢单的时代你几乎没有讲价的余地。 来源:苹果论坛

加拿大房价高、住不起的根源不是供应短缺!

加拿大房价高、住不起的根源不是供应短缺!

加拿大政客和开发商长期以来把飙升的房价归结于供应短缺。CTV新闻报道,有学者质疑这个观点,认为一味迷信多建房子并不能从根本上解决高房价的问题。 昆特兰理工大学的地理学家John Rose研究了加拿大33座大城市从2001年到2016年的住房供应。 他向CTV记者表示,以温哥华来说,房价在过去15年里迅速上涨,你以为这段时间里供应萎缩,事实正好相反。 他在周五发布自己的研究报告,分析中使用的数据来自加拿大统计局的人口普查。他的数据分析结果显示,从2001年开始,每100个迁居温哥华的个人或者家庭,市场同期增加的房屋数量为119套。 数字显示,温哥华地区在33个城市里的房屋供应量位列第5。 Rose说,市场供应了很多房子,然而我们却看到可负担性越来越差,如果我们回头来看就会发现,住房危机的根本原因不是房屋供应量不足。 相反,Rose认为“投机炒房”导致了数以万计的闲置房屋,进而催生了天价房。 截至2016年,大温地区的空置房屋数量已经超过6万套。他说,这些房子就在那里白白闲置,没人住。 也有人质疑Rose的研究结论,批评人士认为增加房屋供应量总是能够减轻房价的压力,不管有没有炒房行为都是如此。 Rose教授也表示,他并不是反对建设更多住房,但是希望他的研究能够提醒世人,建房要区分类型,尽量多建不大可能被用来投资炒房的类型。 “我对决策者的忠告是,我们需要进行仔细研究再投入建设,方式要和以往有所区别。” 2016年的外国买家税政策对遏制投机炒房的作用有限,尤其是公寓市场。 Rose说,“我们看到楼市有暂时的回落,但是现在又涨回来了,在我来看,这意味着有人找到其他渠道规避税款,或者投机者认为这些税是做买卖的成本”。 “或许我们需要出台更多进一步的法规, 遏制投机需求,因为如果不这样做,我们即便建设再多房子,也会被炒房的人轻易抢购,真正需要的人又住不上。” 房地产网站 Point2 Homes最近进行的另外一项研究发现,温哥华在北美地区的不可负担城市里贵得没朋友,程度已经超过了美国纽约和旧金山这样的城市。 温哥华的家庭平均年收入为 $81,608,而房价的中位数是140万,是前者的17倍多。   转自 vanpeople

看户型分3步 朝向、地块与空间利用

看户型分3步 朝向、地块与空间利用

在选定理想的社区之后,购房者一般会看房屋的外观、用料及总面积,但是对独立屋的户型结构及其实用性却不善甄别。这篇文章教你从朝向、地块与空间利用三个方面,选择理想户型。 房子朝向 房子的朝向不是绝对的,更不能孤立地来看待它。加拿大保暖、冷气系统较为完善,房屋的朝向便显得不那么重要了。 中国人普遍偏好坐北朝南的房子,但在温哥华房子的最佳朝向应该是西北,因为温哥华的雨是从东面来的,阳光是西面来的,而景色都在北面,不了解本地情况的买房者很容易因为文化差异买错房子。 如果独立屋坐北朝南,小地块的房子真正朝南的是车库、门厅,大地块的房子则最多还可再有一至两个房间直接面向南,但又是不常使用的书房或是餐厅。而屋主几乎整天都要呆的厨房和客厅则往往在房子的北端。另外,楼上的主卧及卫浴间一般也与楼下客厅和厨房的朝向一致。 从此看出,通常情况下房子的朝向和传统观念相反,不是坐北朝南,而应该是坐南朝北。 地块 房子的户型结构与地块大小、房子总面积大小有直接的关系。房屋面积要与地块面积匹配,否则比例失调。一般来说,地块越大,房屋的户型结构越好设计,越趋合理。 建造房子地块的宽度越大,房子结构会相应拉扁,从外表造型看上去气势宏伟,内部则显宽敞明亮。因为房子布局以横向为主,前后墙的窗子数量较多,加之其两面距离相对靠近,所以房内光线充足。 如果地块的深度较长,住房面积尽其最大,那么房子的房间格局则是前后排列为主,前后中间一定有房间,或也有洗手间。房间的窗户就只能在侧面,甚至洗手间就没有窗。只要不是街角地块或侧边无邻居的地块,这种布局的房子就会暗淡很多,光线不足,因为两侧邻居房子遮住了光线。尤其是新房,房子之间的距离太靠近,不但影响了采光,还会影响屋主的隐私。 目前大多地区的主流独立屋的地块前宽应该是在36英尺到50英尺之间,深度应是85英尺到115英尺之间。一般来说,40英尺地块房屋面积应在2800平尺以内,45至50英尺地块应建3500平英尺以内;前宽60英尺以上,深度大于140英尺的地块可建3800平尺以上的大房。 空间利用 十五或二十年以前建造的独立屋屋顶一般都是8英尺,二楼卫浴间一般有两个。目前面积大些的独立屋比较流行在门厅设置14英尺挑高天花板,或将天花板直接通到二楼,有些房屋的客厅也挑高到二楼。 对于这样的户型结构,有人认为浪费实用面积,影响房间数量,有人则认为大气敞亮。在买这种结构的房子时,要注意上面挑空的部分往往也和已有房间一样算入总面积。 还有二楼的卧室和卫生间,现在较流行的是二楼主卧要有休息区,两个步入式衣橱;卫生间里浴缸和淋浴分开,有两个洗脸槽。另外三个房间里至少有两个卫浴,通常其中两个卧房公用一个卫浴间,有两个入口,并且争取每个卫浴间都有窗户,有利于通气采光。 在购买房龄较老的独立屋时,购房者须留意空间利用是否符合如今的习惯,这样的布局是否适合自己的家庭。 来源:加拿大地产周刊

杜鲁多承诺住房是人权意味着什么?

杜鲁多承诺住房是人权意味着什么?

据加拿大广播公司记者塔斯克John Paul Tasker报道,自由党政府总理杜鲁多星期三公布了10年内拨款4百亿加元用于帮助低收入加拿大人能有自己住房的全国性计划。 人人有房住 杜鲁多说,加拿大人都能够住进安全、可负担的住房属于基本人权;不应该有人在大街上无家可归的流浪。 杜鲁多政府承诺的10年内用4百亿加元的资金新建廉租房、维修旧的廉租房,并为530万低收入加拿大人提供每年2500加元的租金补贴。 杜鲁多强调解决低收入者住房难问题是个长期、需要各级政府和各个民间组织携手合作的项目,他的自由党政府决心坚持不懈的下大力气去解决这个问题。 需要省政府的合作 虽然杜鲁多政府的全国低收入者住房计划需要各省政府拿出4百亿资金中的一半,但联邦政府劳动和就业事务部长哈吉杜Patty Hajdu 表示,她相信加拿大各省区的政府会积极响应联邦政府的计划,与联邦政府合作解决亟待解决的低收入者住房难的问题。 加拿大联邦议会反对党之一的新民主党领袖辛格则指出,新民主党过去十几年来一直努力把低收入者的住房权定为基本人权,但历届执政党都没有拿出解决这个问题的有效措施,现在的自由党政府也缺乏解决问题的勇气。 联合国的解读 新民主党议会党团负责人卡龙Guy Caron则表示,希望自由党政府不要只是耍嘴皮子说住房问题是人权问题,而是真正拿出有效的立法和具体的措施去解决低收入加拿大人住房难的问题。 维权组织Canada Without Poverty负责人法尔哈女士Leilani Farha认为,虽然杜鲁多自由党政府的10年全国住房计划的确是在落实联合国住房属于人权的要求,但认为杜鲁多政府定下的在10年内把长期使用慈善组织为无家可归者提供的避难所的人数减少一半的目标定的太低。 不过专家们指出,不要以为联合国把住房权列入基本人权范围、加拿大联邦议会各主要政党都承诺解决低收入者住房问题,这就意味着政府会给每个加拿大家庭送上住房的钥匙。 其实,联合国已经在其最近发表的报告中承认,公民享有住房权并不意味着每个国家的政府必须负责盖房子提供给自己国家的公民,而只是意味着政府要采取措施避免无家可归者流浪街头的问题、禁止强迫拆迁行为、禁止租房方面的歧视行为,等等。 别抱幻想 此外,加拿大的人权宪章也并没有把人人有房住的条款写进去。 第三是加拿大几个大城市已经是寸土寸金,房地产价格贵得普通中产都买不起;要解决低收入者住房难的问题需要巨额资金,而债台高筑的各级政府根本没有足够的财力。 来源:加广中文

加国最贵房价地区 卑诗包办三甲

加国最贵房价地区 卑诗包办三甲

加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association,简称CREA)最新的数字显字,本国房地产市场再次分成两个截然不同的市场。在今年10月,本国其中一半市场出现涨价,另一半的价格呈现下降。 地产网站Better Dwelling报道,根据CREA的最新数字,本国主要房地产市场的基准价格增长开始持平,上月房屋综合基准价格为60.1万元,跟再前一个月的综合基准价格相若。按年计,上月综合基准价格比去年同月上升9.71%,是自去年3月的9.44%增幅以来的最低升幅,亦比今年4月高峰时的19.7%增长率少了9.99个百分点。 在全国主要城市或地区中,安省的房屋价格出现回落,而头三个房屋基准价最高的城市或地区皆坐落于卑诗省。榜首的是大温,综合基准价格为1,042,300元;紧随其后的是低陆平原,综合基准价格为941,700元;排第三是菲沙河谷,综合基准价格为751,400元,而多伦多位列第四,综合基准价为747,800元(见附表)。 尽管对于一些国民来说,大温以至安省的楼房价格是相当昂贵,但是本国仍有部分房地产市场属于可负担,其中纽宾士域省蒙克顿(Moncton)的价格为最低,10月的综合房屋基准价为175,300元;第二低是利齌拿,综合房屋基准价为28.9万元;第三低是沙斯卡通,综合房屋基准价为299,900元。 若按月计,在本国14个主要市场里,上月其中一半市场的楼房价格较前一个月(即9月)出现上升,另一半则呈下降。在上涨的市场中,卑诗省占了头三位,菲沙河谷居首,比9月时上升0.72%;低陆平原居次,上升0.57%;大温位列第三,升幅为0.48%。 至于价格下跌的市场中,安省南部占了几位。出现最大跌幅是贵湖(Guelph),10月的综合房屋基准价较9月下跌0.91%;其次是利斋拿,下跌0.82%;第三是安省奥克维尔-米尔顿(Oakville-Milton),下跌0.73%;沙斯卡通第四,跌幅为0.62%;卡加利第五,下跌0.55%;而多伦多第六,下跌0.4%。 此外,全年计,全国屋价增幅最大头三位同样在卑诗,以温哥华岛增长最高,达18.91%,第二及第三位分别是菲沙河谷(17.35%)及维多利亚(14.29%)。   转自 lahoo.ca

注意 加拿大房屋保险的6大误区

注意 加拿大房屋保险的6大误区

住在安大略省彭布罗克市的艾薇.斯科特兰女士今年84岁高龄,近日她为治疗癌症不得不离家三周。出行前她特地拜托邻居关照一下她的住宅,谁料回家后竟发现家中因水管爆裂而蒙受水灾,还收到了一张1万1千加元的维修账单。而当她向保险公司Grey Power索赔时,竟遭到拒绝,理由是保险合同上标明“在冬季,房子不得超过四天无人居住,除非有人每天上门检查,并确保取暖温度正常,否则保险公司不会承担水灾带来的损失。” 保险业专家承认斯科特兰女士的遭遇的确不幸,但Grey Power保险公司的“冬季四天无人居住条款”是加拿大保险业的普遍要求。各大保险公司往往通过经纪和邮件告知业主类似的“普遍要求”,但问题是在数以万计购买房屋保险的加拿大业主中,有 多少人知道冬天房子无人居住不得超过四天呢?多数业主并不了解保险业运作的手段和方式,对房屋保险存在许多误区,结果成为保险公司拒绝赔偿的牺牲品。 1、30天空置不赔偿 如果房东的出租房连续空置(vacancy)超过30天,且房东没有及时通知保险公司,保险公司则可以拒绝赔偿任何火灾或水淹损失。为了规避风险,房东可以向保险公司申请一个空置许可(vacancy permit),但必须在30天空置期内购买。 空置和无人居住(unoccupied)之间的区别在于屋内是否留有家具,如果家具没有搬出,表明房客打算返回。这样,房客可以离开几个月,而房子仍然可算作无人居住而不是空置。 2、贵重首饰不全赔 对于贵重首饰的盗窃或丢失,保险公司往往会对赔偿数额设定上限,如5千到6千加元,这个数额通常大大低于购买价格。如果想要确保自己的贵重首饰有足够的保险额度,就需要购买附加保险。在申请附加保险前,保险公司会要求提供贵重首饰的照片、收据等辅助资料以证明首饰的价值。 3、收藏品有保险上限 2013年圣诞节前圣约翰斯市的一场大火烧毁了布朗夫妇的住房,包括他们收藏的价值约40万加元的文物,最终保险公司只提供占总价值四分之一的赔偿。专家们指出,除非购买附加保险,户主很难拿到全额赔偿。 关于房屋保险对于收藏品的上限,邮票收藏的赔偿上限约1千加元,硬币收藏的赔偿上限只有500加元。 4、污水回灌等灾害不在普通房屋保险之内 许多加拿大业主不知道普通房屋保险并不包括下水道污水倒灌、洪水和地震灾害造成的损失,为规避风险,需要为之购买附加保险。 5、忽视房屋维护会导致拒赔 屋保险不是维护保险。如果房主没有及时维护出现隐患的房子,比如地下室水泥墙出现裂缝,最后导致漏水;或由于浣熊、松鼠等小动物造成的损失,保险公司将一律拒绝赔偿,因为这属于住房维护问题。 6、房屋改建或扩建未通知保险公司 任何给房屋增值的扩建、改建、或是替换更高级的建筑材料都需告知保险公司,相应的每年的保费额也会增加,但如果不告知保险公司,业主则需承担保险公司拒赔或减少赔偿额的风险。 来源:超级苹果网

贷款新规可避 供需缺口决定加拿大楼市长期上涨

贷款新规可避 供需缺口决定加拿大楼市长期上涨

环球邮报采访了CIBC世界市场公司的副首席经济学家Benjamin Tal,认为多伦多和温哥华的楼市在相当长时间里会继续增长,原因是需求猛增而供应不足。即便近期出台了冷却市场的贷款新政,依然不足以起到预期的作用。 Tal认为,作为加拿大两个最贵的城市,明年销量不会很高,甚至会下降,但是由于需求量大,楼市放缓的程度有限。 “如果觉得这些城市买不起就等等,不过我认为从长期来看,所有措施的作用都是暂时的,因为基本面太强势,足以抵消所有的政策性措施。” OSFI最近的房贷压力测试新规让很多人的贷款门槛提高,安省和卑诗省政府都分别推出了冷却楼市的政策,但是这些措施没有一个能长期对抗推升房价的因素。 “基本面的利多因素不仅能防止房价下跌,还会在未来5到10年里继续推高房价,”他说,“如果你是投资者或者你从长远角度考虑的话,所有的基本面指征都显示未来楼市会更火。” Tal的报告将在周二,也就是今天发布,该报告认为未来对新屋的需求被政策制定者低估了,供应量的增长远比预期慢,特别是多伦多地区。 该报告预测,10月发布的房贷测试新规只会成为温哥华和多伦多两地楼市需求增长的小小减速带。 很多人总会找到方法绕过新规,例如通过延长贷款时间来减少月供,或者选择可变利率按揭。有大额资产的人还可以不受新规限制。 还有一些人会寻求银行以外的借贷机构,因为这些机构不在OSFI的规管范围内。 报告还说,安省有破纪录的高达10%的新按揭是由私人借款机构提供的,主要是按揭投资公司。 Tal预测这一比例明年还会增加,因为主流银行碍于新规会拒绝更多贷款人。 报告同时预测有10%~15%的按揭申请会被新规影响,明年获批贷款的金额会下降5%到7%,因为很多申请人会找渠道绕开规定。 Tal 说,安省的土地开发法设定了2013年以前多伦多地区的发展规划,而这一规划与预计放开的土地量相比,落后7~10年。供需落差巨大。 他还说,省府对建筑密度法规进行的修订,可能进一步耽误工程审批。 多伦多地区受规划限制的共338000公顷土地中,有16000公顷是可以进行开发的空地,其中只有3000公顷(23%)土地的开发申请已经在审批流程中。 “其余77%想要获批遥遥无期,”该报告说,“以这个速度,大部分地需要很多年才能上市。” 报告预测,需求缺口还将进一步加大,因为首次获准开发的土地还算是“容易摘到的果子”,还有一些土地上本来就已经建设过其他项目,审批会更慢。 报告还认为,政策制定者们低估了多伦多和温哥华的长期住房需求,尤其是新移民和暂时居住的学生和外国劳工。 如果能够独立的年轻人增多,住房需求也会相应增加。20~35岁的人中,与父母同住的比例从2011年的33%上升到2016年的35%。 来源:加国无忧