加拿大8月租金报告出炉!买房出租,以租还贷,提前退休不是梦

加拿大8月租金报告出炉!买房出租,以租还贷,提前退休不是梦

一直以来,温哥华和多伦多的房地产市场都竞争激烈,火热程度不相上下。不过现在不止这两座城市,根据最新报告显示,想要在加拿大其他城市找到租金在$1000元以下的公寓?别再妄想啦! 加拿大租赁网站PadMapper的8月全国租金调查显示,在温哥华租一套一居室公寓,平均要花费$1990元,而在多伦多,平均费用可以便宜$140元,为$1850元。安省南部小城巴里打败蒙特利尔和维多利亚,荣登全国租金市场排第三名,一居室平均为$1210。 温哥华今年一月份的平均租金已经突破历史最高点,一居室租金较前一年前增长了13.7%,两居室的$3200元租金家同比则微升3.2%;而多伦多的涨幅更为体现在两居室公寓上, $2450元价格较去年同期飙升了14%。 多伦多涨势显著,不知道是否会在未来超越温哥华的高租金,但就目前来看,两个城市的差距还是很大的。 当然,如果租房者不嫌远,可以到距离温哥华一小时车程的地方租房,这样就省下了一半的钱。比如阿伯斯福德的一居室月租,仅为$830元,两居室则只需掏出$930元。 转自lahoo.ca

咋回事儿?加拿大新屋动工量创9年新高

咋回事儿?加拿大新屋动工量创9年新高

加拿大按揭和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,CMHC)表示,今年本国新屋动工量有望成为自2008至09年经济衰退以来最好的一年,发展商未有因为早前中央银行调高利率而拖慢进度,或是对楼市调整而有所畏惧。据CMHC最新报告指,今年7月新屋动工量由卑诗省和亚省带动,经季度调整年率后,上月动工建设新屋跃升至222,324间,相比6月份是212,948间。 加拿大道明信托经济分析师柏察美娜(Diana Petramala)指出,这个升幅反映去年年底对房屋需求强劲,至今年才开始建设楼房,但新屋工程未有配合已开始下跌的房地产市场需求 她称,经过过去一年规律性改变,包括申请按揭的规定更为严格,令部分首次置业者转向售价较相宜及新建成的大厦。在新屋工程展开,至明年纾缓现有房屋市场前,这趋势有可能延续至今年下半年。 据上月加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association,CREA)的报告指,今年6月全国房屋销售量,是过去7年来最大跌幅的月份,预计该会下周将公布7月的销售数字。 城市楼房工程量于上月增加5.5%,达206,122个单位,主要是柏文大厦、镇屋及豪华公寓等工程数目上升。多个城市新屋建设上升10.4%,达到141,950个单位;独立房屋新屋动土则下降3.9%,只有64,172个单位。郊区估计经过季度调整年率后,则有16,202个单位。以地区划分,卑诗省平均新屋动土量比上月飙升20%,而亚伯特省增加8%,相对安省是1%。 转自 Lahoo.ca

外国买家简史,写在温哥华地产变盘之前!

外国买家简史,写在温哥华地产变盘之前!

从来没有一个北美的城市像温哥华这样被外国买家的问题困扰。 温哥华的地产似乎是超越美元的国际通用货币。太多来自美洲、欧洲、亚洲的买家在这里购买住宅物业。 他们的目的是什么?他们从何而来?他们未来向何处去?这些问题的答案有可能决定Metro Vancouver 未来的兴衰,今天就让我们看一看外国买家在大温的前世今生和未来。 提到温哥华的外国买家,就绕不开1997年发生在太平洋斜对岸的重大历史事件--香港回归。 在1997年之前,很多香港中产阶级选择离开香港,他们的主要目的地就是其他英联邦国家,其中就包括加拿大。截至1997年7月1日,大约十万香港居民来到温哥华。而其中一位港人名字是李嘉诚。 现有的公开资料并不能说明李嘉诚是否还持有香港之外其他国家或地区的护照。但李嘉诚敏锐的商业嗅觉无疑捕捉到了温哥华的地产商机。 在李嘉诚看来,10万港人进入温哥华,更像是改变投资组合,而不是真正的移居。绝大部分香港人的目的是获得一本加拿大护照,以应对未来的不确定因素。他们在香港的基本盘大多没有变化,但在不动产投资上无疑增加了一个温哥华选项。 这应该是温哥华第一次大规模迎来外国买家,而且大部分香港人选择的是1976年由老特鲁多推出的投资移民计划,在加拿大也被称为百万富翁签证。 怀揣巨款的香港移民,带着数十年的炒楼心得涌进山美水美的温哥华,很短时间内,温哥华地产迎来了生机勃勃的春天。李嘉诚在downtown建成的新盘,仅在1997年就热销了1200套。而绝大多数业主根本不在温哥华。 风水轮流转,香港回归后,中国经济迎来了飞速发展的10年。2008年,人民币汇率开始出现松动迹象,长期盯紧美元的人民币开始逐步放开汇率浮动空间,自由兑换的口子也越开越大。 当张导演在奥运会开幕式用烟花大脚印一步步迈向鸟巢上空的时候,通过电视看到这一幕的温哥华市民还不知道将要改变这个城市的中国资本就要来了! 2010年,中国放开了人民币汇率浮动的限制,人民币开启了升值之路。到2014年,人民币汇率总计上涨13%。 处在升值周期的人民币就像出笼的猛虎,在世界各地寻找可以兑换的资产。恰逢中国的反腐风暴骤起,一大批人和资金都希望尽快夺门而出。 几乎是一夜之间,移民公司在中国社会成了高大上的服务机构,而加拿大的投资移民因为不需要语言成绩不需要学历背景不需要很多证明因素,而成为中国富人青睐有加的移民渠道。很短的时间内,加拿大就发现,联邦投资移民和魁省投资移民的配额几乎被中国大陆申请人垄断,而各省提名的商业投资类移民也挤满了中国的富裕阶层。 来自中国的第二次加拿大移民潮就这样轰轰烈烈的开始了。 已经移民的、正在办理移民的、计划移民的,无论是哪一路中国资本,在温哥华转一圈之后,都会听从移民顾问的建议,用房产锚定现金。最重要的是加拿大彼时恰好是低利率,低通胀,而且银行体系对外国买家和新移民买家的贷款政策又格外宽松。种种利好地产交易的因素就像玩游戏开挂一样在同一个时空交织。 尽管温哥华地产还有来自其他国家的投资者,但毫无疑问中国资本是最后的催化剂也是最具示范效应的活广告。 Blackrock首席执行官劳伦斯·芬克(Laurence Fink)在2015年表示。“当今世界上最伟大的财富分别是”当代艺术“和曼哈顿以及温哥华的住宅。 2013年,中国进行了重要的政府换届。新的中央政府改变国家形象治理系统性腐败的决心空前强大,反腐成为持续至今的主旋律,此举赢得了广大人民的支持,但也惊动了更多隐藏在不同角落的既得利益者。资金外流,人员移民自然成了他们最迫切的需求。 所以到了2015年的时候,温哥华的地产价格迎来质的飞跃。 但我们要关注的是,在这个过程中加拿大政府和银行体系扮演了什么角色。 加拿大银行多年来一直帮助中国资金从内地转移到加拿大。首先大量的钱被分解成低于5万美元的小块,然后将这些块分配给多个不同的人(称为smurfs),这些资金被分别转出中国到达加拿大的银行帐户。这避免了中国金融监管机构的发现,而加拿大的监管机构也视而不见。 事实上,2014年-2016年间,大约2580亿加元的资金从中国以这种合法的方式流入加拿大。同期,大约有1万亿加元的资金从境外流入加拿大。其中有多少非法资金已不得而知。但这么巨大的资本除了投资房地产实在很难找到其他去处。 15%的海外买家税只是政治公。 2016年8月,自由党掌控的BC省政府推出了海外买家税,税率高达15%。但可笑的是,这种政治秀并没有挽救自由党的危局,他们吞下了对房地产市场放纵的恶果,大量中低收入家庭,不可负担房价家庭选择了NDP。在这些选民看来,与其让自由党政府任由房价上涨,不如赌一赌NDP有更好的办法。 但实际上,推高大温房价的不是法律意义上的外国买家,而是插着翅膀从境外飞来的外国资本。 对BC省政府来说,最大的问题还不是房价的上涨和可负担性的下降,而是这些资本会不会有一天再次插上翅膀离开这里。 2017年1月开始,中国政府进一步加强了对资本外流的管制,比如控制化整为零的出境通道,再比如严格要求交易资金来源可追溯,还比如直接禁止将资金用于购买境外房地产。 但越是收紧口子,越会挤出更多的资金。2017年,在大温上市的住宅单位中每10个交易中就有1个是没有居住需求的。而列治文的地产经纪们相信,大约10%的房屋售给了海外买家,当然很多人以各种手段规避了海外买家税。 海外买家税越来越像一个笑话,BC省新政府该作何选择。 BC省政府如果要管控大温的房价,首先要针对的不是所谓的外国买家,而是加拿大的银行体系,还有联邦政府的移民部门和金融监管机构。 但是非常遗憾,现在看小特鲁多对于海外资金带来的加拿大经济繁荣很是欢欣鼓舞。对联邦政府来说,钱从哪里来未来到哪里去都不重要,重要的是现在这些钱在加拿大,它们能带来亮眼的经济数据,这就足够了。 BC省政府为了安抚选民可以在台前做出各种秀,比如商量是否取消海外买家税。比如是否开征2%的房屋投机税。 但实际情况很可能是远在北京的中国政府才是决定大温房价走势的关键力量。如果中国切断了资金流出的线路,并限制了富裕阶层的移民热情,那么大温房价自然将进入平稳阶段。 但不断流入的联邦移民及各省提名移民预计会大比例的选择定居大温。届时,低价房屋也许将取代独立屋等高价物业成为新一轮上涨的主要板块。那意味着温哥华的房屋可负担性将开始新的悲剧征程。 大温的穷人,你们要做好准备了,公寓的上涨也许远未结束,而独立屋即便价格下跌也不是你们可以承受的。 大温地产调控是否成功,取决于渥太华而不是维多利亚。NDP 政府能否坐稳江山,运气比实力更重要!   转自 lahoo.ca

加拿大房产大盘点——哪类最具有投资价值!

加拿大房产大盘点——哪类最具有投资价值!

随着国民财富的快速增长,越来越多的人开始走出国门,投资海外,而房地产则成为投资者投资海外的首选。加拿大作为移民、留学的热门国,在随着国民财富的快速增长,越来越多的人开始走出国门,投资海外,而房地产则成为投资者投资海外的首选。 加拿大作为移民、留学的热门国,在地产投资方面存在许多与国内不同的理念,如果投资者对这些不甚了解,就有可能蒙受重大损失。在加拿大,主要有4种房屋类型:独立屋、公寓、联排房、多单元房,如图1所示,各种类型的房屋特点对比见下页图2。小编将从房屋类型的角度,分析不同地产的投资价值。 1 、独立屋(House) 独立屋就是国内所说的独栋别墅,通常是指独门、独户、独院的住宅,不与旁边邻居的建筑物有任何连接。独立屋的地上部分通常为一层、二层或三层的房子,四层以上的独立屋则比较少见。独立屋往往自带车库,但不一定都有地下室,新盖的房屋是否有地下室要依地势的不同而定,如果背靠山坡通常会有地下室,如果建在平地上则往往没有地下室。 独立屋不用向任何人和机构交物业管理费,这意味着业主需要自行负责剪草、园艺、维修、收垃圾、铲雪(温哥华和温哥华岛南部冬天几乎不下雪,这里铲雪可免)等。当然,房屋的维修保养,比如修缮房顶和外墙,也同样需要业主自己负责。因此,居住独立屋往往意味着较为烦琐的维护和管理工作。 但独立屋的魅力在于不用缴纳物业管理费的低成本优势和升值潜力。独立屋的土地通常为私人所有,可以永久传承。除了房屋所占的土地外,独立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在国内买房时,人们往往关注于房屋本身,认为房屋才是房地产的价值所在。但在加拿大,这种观念可能要变一变。房产和地产中,房产类似汽车,属于贬值品,其价值往往会随着时间的推移而降低;而地产才是真正的升值品,具有稀缺的属性,随着人口数量的增多,其价值会不断上涨。 虽然独立屋升值潜力最大,但是繁杂的管理工作却让很多力有不及的人望而却步。所以,很多加拿大人年老时会卖掉自己的独立屋,住进面积虽小但有人管理的公寓,利用由独立屋升值而获得的收益享受退休生活。   2 、公寓(Apartment) 公寓的业主拥有自己独立的居住空间,但需要与其他住户分享公寓的公共空间和共用设施,比如走廊、建筑绿地、游泳池和娱乐器材等。公寓通常会有物业管理公司来管理公共空间和共用设施。当然,业主在享受服务的同时,需要缴纳管理费。 由于中国人口众多,公寓成为国内的主要住宅类型,但在加拿大,只有像温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的大城市才会比较常见。从投资的角度来说,公寓是所有房屋类型中升值潜力最低的,当然它的价格一般也最便宜。但很多国内投资者并不明白这一点,觉得应该先有一个住房,其他的以后再说。当发现公寓异常便宜的时候,就盲目买入,结果若干年后才发现,与其他类型的房产相比,自己的房产居然没怎么增值。一个朋友就是这样,他早在2000年的时候就移民温哥华,刚到3天就买了一套公寓。但是,七八年过去了,他发现自己的公寓涨幅仅有30%,而附近的独立屋有的上涨了1倍以上。这位朋友郁闷地感慨道:“早知道这样,还不如当初咬咬牙买个独立屋呢。”但好在这位朋友还算及时醒悟,卖掉公寓重新购买了独立屋,现在他的房子也获得了不错的涨幅。 3 、联排房(Townhouse) 联排房最早起源于英国,可以视为公寓的前身,在国内往往被称为联排别墅,在加拿大它们通常由一系列拥有类似户型且并排相连的小套住宅构成,卧室数量往往在3个以下。联排房虽然独门独户,但需要与两边的邻居共享墙壁,房子偏瘦高,通常为两层甚至三层。 联排房有独立的前后院,因此享有比公寓更多的空间,但又因为要与邻居共用一些设施,所以在空间的享有上不如独立屋。而从投资价值和房屋价格来说,联排房也刚好介于独立屋和公寓之间。 与独立屋相比,联排房有一个比较大的优点是节省能源,原因在于联排房左右两侧的墙壁与邻居共有,在冬季采暖的时候可以节省一部分能源;此外,由于同系列的联排房拥有统一的外观,在维护良好的情况下,看上去比较整洁漂亮。但联排房也存在一些不足:首先,由于在结构上共用墙体,所以隐私性没有独立屋强,而在加拿大,隐私性是衡量房屋价值的一个重要因素;其次,联排房往往和公寓一样,需要大家均摊公共区域(例如草坪、花园、游泳池、运动场、网球场和野餐区等)的维护费用,即缴纳共管费,而这些维护工作则会被外包给专业的公司来做,无须业主亲自动手。        4 、多单元房(Multifamily) 多单元房(Multifamily)是北美一种重要的房屋形式,主要指同一屋顶下的多套住宅连在一起。在多单元房的所有类型中,双拼房是最常见的形式。双拼房是指两套住宅连在一起,其连接方式可以是一左一右、一前一后,偶尔也有一上一下的形式。左右形式的双拼房对于住户来说是最理想的,每家都会有前后院;前后形式的双拼房则次之,一家有前院,一家有后院;上下形式的双拼房最差,两家需要共享前院和后院。 多单元房通常位于较低收入人群所在的区域,而且居住者以租客为主。因此,多单元房的拥有者往往出于投资的目的购买该房屋,而自己则住在其他地方甚至其他的城市。其实,从投资的角度来说,多单元房未必是较好的投资选择。 理由有3:第一,房屋的管理和维护是一件比较麻烦的事情,自己动手可能会非常辛苦,请人又会付出较高的成本(加拿大劳动力成本比较高);第二,由于地处低收入街区,房屋的升值通常比较有限;第三,收房租是一件比较麻烦的事情,加拿大的法规保护低收入人群和弱势群体,如果租客交不上房租,让他们搬走是一件比较麻烦的事情。   按照加拿大法律,房东不能换锁或切断煤气水电等基础设施,更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警,反告房东持凶器威胁或打伤租客,警察来了以后只会将房东逮捕。严重的话,房东还会被严禁返回自己家中,而租客却可继续住下去。如果走法律程序解决,则可能需要3个月甚至更长的时间。很多多单元房投资者被老赖房客弄得头疼不已,到最后没有办法只好卖掉房产,而这种情况下,房产被贱卖也就成为了不得以而为之的选择。 当然,加拿大房屋细分起来还有很多类型,但是它们或多或少都是上述4种房型的延伸或变体。在加拿大进行房产投资须考量清楚,如果自己有较多的购房款,希望能住得宽敞舒适,同时还希望获得房地产升值带来的财富,那么独立屋是最好的选择;如果希望能够有人帮自己打理房子,但又不想付出太多的资金,那么公寓和共管型的联排房是较佳的选择;如果仅仅只是以租金为目的,希望每月能获得稳定的收益,那么多单元房是较好的选择。当然,在选购多单元房的时候,一定要谨慎选择,尽量选择好街区的多单元房,避免自己掉进“坏房客”的陷阱中。   转自 CFCNEWS

投资客们又瞄上了加拿大这块地产蛋糕 巨大回报率催生百万富翁

投资客们又瞄上了加拿大这块地产蛋糕 巨大回报率催生百万富翁

加拿大魁北克省麦基尔大学(McGill University)城市规划学院最新研究发现,多伦多、满地可和温哥华合共有6,500个物业是整个物业在Airbnb放租,并且是处于长时期放租,与Airbnb的短租理念大相迳庭,而这些长线放租物业所带来的收入已占去上述三市的收入的1/3。 尽管Airbnb的出现理念是让普通人可以在网上分享自己的房屋,帮助支付其按揭贷款。但这份名为《短租城市:Airbnb对加拿大房地产市场的影响》(Short-term Cities: Airbnb’s Impact on Canadian Housing Markets)的报告指出,近年全国全屋出租的数目正不合比例地飙升,以多伦多而言,这种类型的房屋的出租从2016年5月至今年6月,数量已经增加逾一倍。 报告亦指,加拿大这三大城市的Airbnb去年赚取4.3亿元收入,当中最高收入的1%放盘业主收入为5,170万元,已占去4.3亿元中的12%,而2016年5月至今年6月三大城市的一般放盘业主收入为5,310元,较前年同期上升55%。值得注意的是,部分房东在Airbnb的放盘数量高达几百间,由此得到的收入也达到了几百万。 负责研究的David Wachsmuth教授表示,该报告的研究数据是基于Airbnb、2011年和2016年加国人口普查资料,以及加拿大按揭和住房公司(CMHC)的租务市场调查结果,是全国首份有关三大城市短租盘市场的比较分析。同时他也承认,这种情况无疑说明了短租房对普通租房市场的影响,也就是无怪于温哥华和多伦多市政府出台政策限制Airbnb了。 从平均数来看,加拿大普通房东在同样时间内的短租收入是5,310元,但在多伦多市排名前五的短租单位平均每年租出236晚,年收入达到为14.5万元。 转自 lahoo.ca

买房后悔,扔违约金"放鸽子"?加拿大法官:6倍赔偿卖家!温哥华一购房者成"史上最惨悔约者"

买房后悔,扔违约金"放鸽子"?加拿大法官:6倍赔偿卖家!温哥华一购房者成"史上最惨悔约者"

BC省高级法院近日公布了一起关于房屋买卖纠纷的判决: 买家中途退出,要赔付卖家36万加元,约合192万人民币! 这宗交易发生在2016年5月。当时一对老夫妇要从郊外搬到市区的一个公寓居住, 因此决定卖掉自己位于素里市Newton社区的农场和配套房屋。 一名买家想买下这些物业,双方约定售价126万加元。 买家签了合同,附带6万加元的保证金。 当时的合同限定是在9月1日之前付完款,交易终结。签了合同之后,买家迟迟没有付款。 时间到了8月1日,温哥华开始实践史上最严酷的房产政策:15%外国人购房税。 此税一出,无异于一记重拳,房产市场一片惨淡、房价一直下跌。 老夫妇很担心:面对大跌的房产市场,买家还愿意付当初的价格买房吗? 果然,到了最后期限(9月1日)买家还是没付款,干脆地跑路了。 但是双方之前是签了合同,有法律效力的。 于是在交易关闭的后一天(9月2日),老夫妇把买家告上了法庭。 之后他们又重新把房产挂了出去,但是由于新税的打击,再也卖不了当初126万的价格了。 房子的价格一降再降还是没人买,直到5个月过去了才以91万加元的低价卖掉。 比起合同签订时候的126万,房产凭白缩水了27%–35万加元。 丈夫Massullo表示:"虽然成交价超出了我的心理预期,也只得卖。市场就是这样。" 原来夫妇俩要搬家是因为妻子得了病,需要钱请人看护和休养。因此他们卖掉大房子住进公寓,省钱看病。 本来5月顺利成交的话,房子可以卖出120多万的。现在变成90多万,缩水的钱就这么没了? 大房子 老夫妇请了律师来帮忙和买家打官司。经过漫长的诉讼程序,近日终于等来了判决结果。 法院判定买家有责任赔偿房屋缩水的价值,也就是当初合同约定价格和实际卖出的差价。 另加1万加元作为几个月内的房产维护费用(房产税等),买家总共要赔36万加元–约合192万人民币! 没有拿到房子,还要赔偿一笔巨款,买家很不甘心。 他也请了律师,准备就此上诉。他的律师表示,争取不付或只支付6万的保证金。 律师表示希望以后买房的人都考虑清楚再签合同,想好违约后要承担的损失。   转自canadau

NDP省政府有意取消15%海外买家税?海外买家税过去一年起了什么作用

NDP省政府有意取消15%海外买家税?海外买家税过去一年起了什么作用

22016年8月1日,BC省自由党政府出台了15%的海外买家税政策,意图通过此新政打压恶意炒房的海外买家。如今一年已经过去,新上台的NDP政府则放出风声,表示将会“重新评估”15%海外买家税,似乎是有意要将此政策取消。   海外买家税是否起到作用?   根据BC省财政厅提供的数据显示,去年6月10日到8月1日,大温地区房屋交易中有13.2%涉及到海外买家,但是8月2日海外买家税政策实施后到2016年年底,海外买家所涉及的房屋交易比例下降至2.6%。从这个层面来讲,海外买家税的确起到了不小作用。而新政策实施一个月后,大温房地产的交易量较前年同期狂跌了33%,房价也呈现微降趋势。虽然降幅极小,但确实自从温哥华房市火热之后的首次下降。同时,许多投资者也另寻热点,根据国际房产投资信息网站Juwai.com数据,咨询温哥华房产投资的客户人数在去年8月相较前年同期下跌了81%,而咨询西雅图和多伦多房产的人数则在同时段暴涨143.2%和142.6%。     然而,海外买家税的降温效果看似并不长久,大温房价在经历了短暂的回落和僵持后,于今年年初又开始显示出上涨迹象。根据皇家地产(Royal LePage)报告,大温除本拿比以外所有城市的第一季度房价都较去年第一季度有超过两位数的增长。       而且,如今的房市呈现出了“供不应求”的状况,今年二月以来,大温公寓挂牌数量几乎逐月下降,形成极其不平衡的卖方市场。购房者争抢房源的现象导致房价逐步上涨。今年六月,大温公寓类型房产基准价为$600,700,相较今年一月已上涨了17.3%。加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)数据则显示,大温地区六月的综合房价比去年同期高出7.9%,大温当前综合基准房价为$998,700。该协会指出,大温地区本轮房价上涨还没有停止的迹象。 NDP下一步何去何从?   BC省NDP新市政府的住房厅长罗品珍(Selina Robinson)在接受记者采访时表示,正在与财务厅长詹嘉璐(Carole James)共同对15%的海外买家税以及包括针对初次买房者(first-time homebuyers)免息贷款在内的一些其他政策进行讨论和分析,评估这些BC省自由党政府所实施的政策在过去的时间内是否对稳定大温地区房市和调控房价方面起到了作用。   罗品珍(Selina Robinson)   同时,在省选期间,NDP提出了2%的投机税,曾在坊间引起广大的关注和争论。如今也在政府的讨论中。根据NDP的设想,投机税将针对在全球有收入,但在本省却未缴税,或是缴极少税的人士,他们若在本省拥有房产,则需要另外缴交物业价值2%的投机税。投机税属於额外的地税,与物业转让税不同,是缴交地税时另外再多加物业价值2%的投机税。       罗品珍也表示,新政府将重新审议为初次买房者提供5年内无息房屋贷款的举措。该项政策自今年1月开始实施,符合资格的BC省民可从该省的“房屋贷款与资产合营项目”(BC Home Owner Mortgage and Equity Partnership)获得最多$37,500(或房价5%)的贷款,最初5年没有利息,也不需偿付本金,从第6年起开始按当时利息还款。   观点:房屋可负担问题在于房源太少     西蒙菲莎大学(SFU)地产经济教授Andrey Pavlov表示,省内房市可负担性问题的关键在于房源过少,因此省府应减少对居住用房的开发限制,而非一味考虑增税:“除非我们能增加房源量,否则,我们可以想征多少税就征多少税,而情况不会有任何改变,因为我们没有足够的房子。”   Desjardins高级经济学家Jimmy Jean认为,房屋争夺战应该不会大面积发生了,但这没有解决根本的供求问题。人们还在源源不断地涌入多伦多和温哥华,导致市场仍然很紧张。要解决房屋负担能力的问题,房价必须降低,或是人们的收入提高。 转自 bcbay    

PTT实施一年 对豪宅影响较大

PTT实施一年 对豪宅影响较大

为冷却不断升温的楼市,卑诗省府自2016年8月实施向海外买家加徵15%物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT),至今已将近一年。有学者及地产业界人士均认为,PTT不是没有造成影响,但影响较大的主要在豪宅市场,对整体房地产市场影响有限。有地产界人士表示,如今楼市已进入“软市场”(soft market),由于银行收紧按揭,加拿大也进入加息周期,使得不少买家持观望态度,他提醒从事炒卖人士入市时要小心。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华指出,认为PTT造成的影响甚微,也谈不上带来什么冲击,不过也并非毫无影响。他表示,PTT加上例如中国收紧外汇,银行加息,以及银行加紧按揭等因素,的确令市场软下来。 谭清华表示过去一年,整体楼价仍有上升,主要是公寓市场畅旺把楼价推高。他说,好像温东的公寓也升至每尺一千元,加上外围地区如高贵林港的独立屋也有一定升幅,导致整体楼价也上升。他说,省新民主党(NDP)未执政前指出,将向没有在加拿大缴交入息税的业主(不论国籍),徵收2%的房屋投机税(Property Speculation Tax),但据他观察,NDP上台后,态度已没有那麽强硬,估计不会太急于向楼市推出辣招。 不过,对于现时十分炽热的楼花,谭清华则不太看好。他表示,现已有不少楼花盘返回市场,也有发展商暂停买家转让楼花,因此他认为如果是打算收楼的楼花买家,不会有很大问题,但如果手头上已拿着数个楼花盘,更打算在收楼前转卖的市民,就要小心一点。 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出,很难把PTT独立出来去衡量它对楼市的影响。不过,他指出,在省府实施PTT后,楼市的确出现变化,但主要集中在豪宅即独立屋市场,公寓及城市屋影响不大,因此对一般市民的房屋负担能力,并没有很大的帮助。 他认为要舒缓房屋可负担性,NDP政府仍会推出2%的房屋投机税。他更指出,PTT是针对海外买家,带有种族歧视成分,但房屋投机税则是不论国籍,他认为后者会更公平。   转自lahoo.ca

有独立屋出租的业主看过来,小心税务陷阱

有独立屋出租的业主看过来,小心税务陷阱

  为缓解当前出租房源严重不足,大温各市府相继出台鼓励独立屋社区分割出租政策。有税务和房地产专家警告说,要当心里面的税务陷阱。   大温各地政府,包括温哥华市,北温,高贵林和满地宝市, 已经允许在独立屋土地上建筑多达2-4个出租单位和后巷屋,鼓励业主通过出租收入减免贷款支付压力, 温哥华市甚至考虑允许业主按共管住宅方式出售其后巷屋。 而从2017年起,加拿大税务局CRA首次要求业主在出售房屋时,需要申报是否为首要自住房屋,才能确定是否满足首要自住房出售豁免资本利得税的要求。 作为产生出租收入的住房,特别是后巷屋内,如何计算资本利得税则是业主一个需要面对的棘手问题。 如果CRA认定,这类产生出租收入的“首要自住房”适用于资本利得税,那么业主将面临很大一笔账单。 比如一座典型的有后巷屋和2个出租单位的温西独立屋,平均售价为360万加元,则有大约100万加元增益需要支付资本利得税。 温哥华税务律师William Cooper解释说,业主将支付23.85万加元的资本利得税。   William Cooper说,首要自住房豁免是加拿大税法中最大的漏洞, 每年损失超过几亿加元税款,CRA正严密监控并完善监管措施, 之前普通人销售其首要自住房并不需要申报,而CRA直到2016年10月才宣布堵漏措施。 根据房地产投资顾问Ozzie Jurock的说法,已经有不少独立屋业主开始盘算,出租产生的收入和出售首要自住房需支付的巨额利得税两个账单的权重了。   转自加西网

加拿大加息了!不多掏腰包、提前供完房贷的若干妙招

加拿大加息了!不多掏腰包、提前供完房贷的若干妙招

2015年,老李在房市热潮中将自已的Townhouse升级换了一套 $200万的独立屋自住, 首付 40%, 之后向银行以两年期锁定2.24% 的优惠年利率做了25年期的按揭贷款, 贷款额為 $1,200,000元,目前每月还款$5,221元。 老李属于工程技术高级专业人士,年收入10万元左右,在本地已经是高薪人士,但每月的工资交完税、付完房贷就所剩不多了,高额的房贷让日子过得紧巴巴的。 最近他听到一个很不开心的消息。7月12日,加拿大央行宣布加息了,将银行间隔夜利率从0.5%提高到0.75%。各大主要商业银行马上跟进,将不同年期的房屋固定按揭利率也都相应提高0.2%-0.25%。 对于两年期贷款即将到期、将要renew续贷的老李,这无疑是个坏消息。他很想知道,这次加息对他来说,到底对未来的供款有多少影响?还有没有办法可以减轻还贷负担、甚至加快供完房贷呢?   【加息前后还款情况对比】 此次银行加息后,老李房贷Renewed之后的两年期固定优惠贷款利率将提升为2.49%,每个月的还款额提高到了5,370元,比加息前每月增加149元(年还款增加1788元)。如果预计未来一年央行再次加息0.25%,老李的固定按揭利率将上升到2.74%,他每月还款额将提高到5,520元,每年还款增加约3600元。 由于还贷资金用的是个人所得税后的收入,按揭利息不能抵税,老李实际还贷负担远高于上述还款额。如果按30%个人所得税率计算,加息前老李每月至少需要挣7,459元税前收入才能有足够的资金还按揭;此次加息后,他每月要挣7,671元才够还贷。如果再加一次息,他至少每月要挣税前收入7,886元!负担增加不小呢! 【房贷利率风险的历史分析】 此次加息是自2010年7年以来加拿大首次加息,预示着加拿大超低利率时代结束、跟随美国进入加息通道。尽管以后利率调整情况还要看未来的经济数据表现,但加拿大央行表示看好未来经济增长。对于广大购房者来说,未来持续加息的风险大增,还贷风险不能不予以重视。 你知道过去30年加拿大的房贷利率最高达到多少吗?百分之十以上!从历史统计数据看,2000-2010年, 5年期固定按揭平均利率为3.89%;上世纪整个90年代的5年期固定按揭平均利率为7.23%;而再早十年的80年代,5年期固定按揭平均利率达到惊人的11.92%!如果象老李一样的120万元房贷,每月还款额就会从现在的5,221元上升到11,742元,翻了一番以上!   (数据来源:Ratehub网站) 再看看2006年以来最近十年的房贷利率走势图: (数据来源:Ratehub网站) 可以看到,2008年金融危机前,5年期优惠房贷利率达到了近十年的最高点(接近6%),金融危机爆发后逐步下调,到今年此次央行加息前为最低点(2.09%)。而近十年的平均利率是4.41%! 目前,加息通道已经开启,对于正准备贷款买房或正在供房贷的你,是否作好充分的心理准备,迎接持续加息带来的资金压力呢?加息时期,学会管理家庭现金流尤其重要!有没有什么办法可以抵抗通胀加息风险、减轻还房贷的压力呢?答案是,有很多!而且综合运用各种策略,还可以提前5-10年还清房贷! 办法一:善用还款周期模式加快还款 许多按揭贷款的人不知道,加拿大银行提供3种基本还款周期模式:按周还,按双周还,按月还。这三种模式对利息总负担和还清房贷款期限有直接影响。 比如,上面例子中的老李,120万贷款如果按月还款,加息后每月还款5370元,25年才能还清;如果改为每两周还一次,每次还2,685元(每月还款总数不变),只要22年5个月就能提前还清,总贷款利息将减少6万元左右!节省不少的利息支出呢! 办法二:善用闲置流动资金加快还款 【办法二:善用闲置流动资金加快还款】 老李总是在想,我还有10万的活期储蓄存款躺在银行账上,存款利率为0.4%,收益低得几乎可以忽略不计,同时又要向银行多借款10万元,并支付较高的房贷利息,似乎很不公平。有没有办法做到以存抵贷,既保持住一定的资金灵活性,又能减少房贷利息支出呢? 答案是,有!加拿大有少数银行可以提供此类存贷款一户通、可减少贷款利息支出的产品,但也有适用条件、适用对象。” 办法三:善用投资工具加快还款 老李将另外10万元备用资金存为定期存款GIC,计划一年到期后将定存里的利息取出来提前还一部分本金,以加快还清房贷。不错,每年额外的还款将减少一些未来的房贷利息支出,如果老李每年都将定期存款利息1500元提前还入房贷本金里,25年里总共将省下14,479元的房贷利息。这也是一笔不小的额外收入呢!但是,李先生想,还有没有更好的投资工具,长期投资预期收益更高,可以补充更多现金流,加快还款,节省更多的利息支出呢? 答案是:有!但这类投资工具往往需要投资专业人士的帮助,选择适合你的投资类别和投资品种,才能实现你的财务目标。 一般来说,这类投资工具受政府及监管机构所监管,由正规注册的金融机构公开发行,并要具备以下基本特性: 1. 每月能产生稳定现金流; 2. 税局允许这每月产生的现金流大部分可以暂时不用缴税, 有延税的功能; 3. 绝大部分的收益都是资本增值,税收负担相对较轻。 办法四:把自住房的利息变成可退税优惠】 老李又想,我付的房贷利息是用税后收入交的,可是每一分存款或投资赚到的钱都要交税,明显不公平嘛!有没有什么办法把自住房的利息变成可以退税的优惠呢? 答案是:有!只要有完善的理财方案,综合运用投资策略,是有机会把自住房按揭利息转变成“符合条件的可退税优惠”的,而且完全符合加拿大税法的要求。   转自加西网