如何为房屋合理估价?

如何为房屋合理估价?

卖房前最头疼的是确定一个合理的挂牌价。之前市场火热,可采用的策略很多,现在市场慢慢趋于平稳,就要在定价上多花点精力了。经过跟客户的一番讨论,我们终于确定了价格并且挂牌上市。本期就给大家介绍一下房屋估价的相关知识。 现在市场上比较主流的是同类房屋比较估价法(comparables),操作起来比较简单。就是将同类房屋作为参照物,比较附近最近卖出的物业房价、房龄、面积和建筑面积。 比较估价的第一步是控制变量。条件越相似的房屋,估价也越具有参考价值。 一般尽量选择建筑风格、施工情况、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施及占地面积等条件相似的房屋。 比如说独立屋可以选择同一个区域条件相似的房子;如果为公寓估价,就选择相近房龄、面积相近的公寓,最好是同一个楼的。比较精确的办法是选择3到5个同类物业来确定估价范围。 选择参照物应尽量选择附近半英里内的同类房屋,但是也要根据情况灵活变化。需要注意的一点是,即使是同一个小区域内的房子,也会因为很多其他原因而导致价格产生比较大的差距。笔者见过一个房子,内部结构和建筑材质明显高于周边的房子,估价也高出一截。 此外,有些住宅社区的边界也并不总是整齐划一,有些房子距离远一些,可能超过一英里,但是属于同一市场、由同样的开发商在同期开发,即使距离远一些也可能是理想的参照。 采用这种估价方法时参照物的出售时间也很重要,大多数刚出售的物业才对房屋买卖有参考意义,所以近3个月内卖出的房屋是理想的参照物。不过有些市场和房屋的特殊性,这种情况下,可能一年前的交易仍可参考。 现在还有不少人对比房屋每平方英尺的价格。每平方英尺价格是一种历史悠久的地产估价参考。但是要注意,这种方法不能完全体现房屋的价值,还应该注意房屋测量方法,比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。从笔者经验看,这种方法在购买新建公寓时比较常见,对独立屋估价的实用性不是太强。 笔者认为卖家在卖房前与地产经纪进行交流是有必要的。地产经纪了解本地地产市场,能够对房子情况给出专业的意见。他们了解的信息更多,通过MLS(多重交易系统)的数据,还可以为卖家提供区域内其它同类房子售出所需时间、挂牌价与最后成交价之间的差价等普通卖家不容易得到的数据。这些都对确定房屋的售价有重要的作用。 此外,当然还有一些渠道可以获得房屋的估价信息,比如可以聘请房屋评估师。虽然要花上一些费用,但作为加拿大政府授权的专业房屋评估师,他们可以为你提供专业、中立的专业评估,同时他们的意见对银行、律师事务所等也很重要。 对于房子的正确估价是制定最佳挂牌价的前提,卖家应该引起足够重视。在市场越来越理性的大环境下,制定合理的售价是吸引更多买家,成功售出的第一步。 转自 vanpeople  

更换过滤网是Furnace暖气炉冬季养护的命门

更换过滤网是Furnace暖气炉冬季养护的命门

Furnace的原理简单来说就是当你家里的温度计探测到没有达到你要设定的温度,就会自动启动,天然气燃烧后,风扇把燃烧的热气吹进各个管道然后输送到各个房间里,当温度计感应到你要的度数时,就会停止燃烧。 北美家庭的Furnace有将近百年左右的历史了,如果以年代来区分的话可以分为三个时代,我本人曾经在downtown一个旧宅里见过一个,将近有八十岁, 工作依然正常,体积大概有现在炉子的四五倍大,只不过那种老炉子类似于壁炉的原理,天然气燃烧后,靠热气慢慢散发到室内,没有风扇来输送,所以会耗费很多能源,没有节能这么一说。这应该算是第一代的Furnace了。 第二代大概在五六十年代到九十年代之间,这个年代的炉子体积变小,炉子里都有一个大风扇,燃烧效率大概在70%左右,其实很多五六十年代的房子到现在还是用原始的这种炉子,虽然效率没有现在的节能,但是因为做工简单,没有设计太多复杂的零件,所以需要维护的东西也少,保养起来简单,很多锅炉师傅都对这个时代的锅炉质量称赞。 第三代Furnace大概就是2000年以后到现在,环保越来越被重视,节能设备就兴起,现在的基本都是高效能炉子,从当年的70%多到现在的90%多,效率大大提高。 但是因为新的炉子会有很多的零件设备,所以一些非常高性能的炉子在后期的维修的保养上,成本会高很多,故障率也比老式的高一些,所以我本人建议的话,如果您家里要安装新的炉子,没有必要一定选最贵的最节能的,选一些大牌子,但普通型号即可,平常我们常见的比较大的牌子例如Lennox, Carrier, Rheem等都是专业师傅比较推荐的。 说起保温节能来,除了机器之外,其实和房子还有很大关系,如果是新房子,在墙体和窗户保温也会好些,同样大小的房子新房会比旧房省一些天然气费用。如果您家里每个月天然气账单是200块,那热水炉大概会花费60块,Furnace大概就是140块,如果非常节能的炉子的话大概可以降低到120块。旧房子就算是换了高节能的,其实费用相差不了太多。 接下来我们讲一下Furnace的日常保养,说起保养,大家应该都知道Furnace需要定期更换过滤网,过滤网的更换非常重要,新的过滤网不但可以保持家里的空气干净,同时它也阻挡杂物进入Furnace的风扇或内部的机器里,我见过一些房子,因常年没有更换过滤网,家里的灰尘非常多,打开Furnace后,过滤网几乎全部填满,一点空隙都没有,机器的风扇上也被包围的全是灰尘和毛发,连风扇转的声音都有异常,过滤网堵住的话,风扇的气吹不出来,最终会导致电机或主板烧掉,那个时候的花费就大了。 过滤网的种类也比较多,便宜的有几块钱的,也有贵的二十几块的,平常家用的话各等级都可以,如果您本身容易过敏什么的,或家里有宠物,可以选贵一些的那种,大家可以在Home depot, Wal-Mart, Canadian tire等地方买到,COSTCO有一种性价比很好,但尺寸很单一,大家买的时候一定不要忘了量一下自己老过滤网的尺寸。 除了定期更换过滤网之外,也推荐大家每三四年左右做一次大的Furnace清洁,专业公司除了可以清洁机器外,还有一些特殊的设备,可以伸到管道的深层把常年累积的灰尘清除掉,这种服务的价格根据房子大小大概在200多到500左右,我个人觉得入冬之前做比较好,因为夏天没有转动,入冬之前就把积了半年的灰都清走了。 还需要和大家提一个东西那就是温度控制器,英文叫thermostat,设定上您想要的温度,他就会自动调节Furnace开和关,保证家里恒温,老式的控制器只是简单的调节温度,现在新式的可以设定每天不同的温度,比如你晚上回家想暖点,白天上班家里就低一点,非常实用,目前市面上还有一种可以连上WIFI,用你的手机来调节温度,比如你去墨西哥度假了,躺在沙滩上想看看家里多少度,家里的Furnace是否正常工作,这时掏出手机来,一键就可以搞定了。   最后还想和大家提醒一点的就是,如果冬天您回国或没有住这个房子,也要切记一定把暖气调到17度左右来保证房子里面有暖气,我见过几个例子,因为屋主离开了一段时间,暖气坏掉了,冬天零下二十度的时候,屋子里停掉暖气几天,所有的管道就会冻住,这时候如果再次给暖的时候,很多水管就会出问题,这样维修的话可是个大数目。 冬日暖炉如何维护? 每当冬日到来,家家户户都要承担一项必不可少的开支:供暖费。每年在寒冬来临之际,住House的业主都需要给暖气炉提前做一次“体检”,如果缺少这个步骤,系统可能会出现各种问题,比如压力不够、一氧化碳泄露、甚至机器干脆就无法启动。尤其是当我们面对供暖费上涨的压力时,所有能帮我我们减少燃气费的事情都值得我们去努力。因此如果能动手给暖气炉做一个检测维护,不仅能够保证暖气炉高效率工作,减少能耗与花费,还能保证暖气炉使用的安全性,延长产品的使用寿命,让全家舒心地享受漫长冬季的温暖。需要注意的是,暖炉的维修需要专业人士的帮助,一单发现问题要及早解决,不要贪图一时方便而让设备处于危险运行之中,从而让全家人冒险。www.enhome.com 要想进行日常维护,首先要清理室内的空气循环系统,比如空气出风口和回风口。这个工作对专业性的要求并不高,具体做法是,将每个暖气出风口和回风口打开并进行清洁,并将吸尘器深入到管道中强力吸尘。另外,暖炉过滤网(Furnace Filter)也需要及时更换,过滤网要根据使用更换说明,及时进行更换,一般是三个月更换一次。如果更换不及时,过多的灰尘附着在滤网上,会造成通风不畅,使得供暖炉的工作负荷更大,供热效率更低,严重的甚至会造成机器烧坏。除了暖炉过滤网要定期更换,中央加湿器的滤网也要定期更换,不然容易滋生霉菌。中央加湿器就如同人的肺,过滤出干净湿润的空气,而发霉的加湿器会让全家人都经受呼吸道感染的风险,尤其是家中如果有过敏体质或者老人、幼童,在检查通风管道时,最好也一并更换滤网。依据自家中央加湿器的品牌,在Home Depot等连锁店就不难买到。 其次,需要检查暖炉的安全性能。暖气炉在不充分燃烧时会产生一氧化碳气体,它无色无味,但当浓度超过70PPM时,时间久了就会头痛眩晕甚至致命。暖炉燃烧过程中不可避免会产生一氧化碳气体,不过通常可以通过烟囱排去室外。如果如果暖炉或管道出现问题,一氧化碳可能会混在暖气中进入室内。最常见的办法是在暖炉所在的房间里安装一氧化碳探测器,一旦发现一氧化碳泄露,就应该立即请专业人员给暖气炉做全面检查,否则出现事故,后果将不堪设想。 通常暖通空调系统(Heating Ventilation and Air Conditioning,简称HVAC)是大部分欧美国家采用的供暖系统,也是市面上最常见的家用供暖系统。暖炉的工作原理是,首先热传感器或自动恒温器通过测量房屋的室内温度,来调节何时启动。当气温达不到设定的温度时,温控器发送信号,加热器和鼓风机开始启动。在加热炉内的燃气燃烧产生热量,鼓风机推动热空气通过热交换器,暖风通过暖气管道输送到各个房间。与此同时,冷空气则通过管道回炉再加热。这样的对流循环达到设定的温度后,暖气炉就会停止工作,直到下次启动。从运行原理来讲,暖炉的工作并不复杂,不过,由于对暖炉的检修对技术和经验的要求较高,因此遇到很多问题不要想当然,需要及时向专业人士寻求帮助。 暖炉系统的日常维护,可以先自行查看,如果发现问题,应该及时请专业人员进行维修。查看时,可以先检查暖气炉是否充分燃烧,炉子及其周边如果发现黑色烟尘或残渣,或者炉中燃烧的火焰不够持续稳定,焰光呈蓝色而不是闪烁的黄色、橙色火焰,这些都说明燃气中的碳没有完全燃烧,出现这样的情况时,就需要请专业技术人员来解决。接下来可以调低温控器的温度,在炉子冷却后移除暖气炉部件,用吸尘器清除累积的灰尘。检查鼓风机主轴两端的风扇,适当加入几滴润滑油,以保护鼓风机的运转。在暖炉中,电动马达和风扇传送皮带驱动风扇转动,需要检查皮带的状态和松紧度。如果皮带有裂缝,需要及时更新。 通常在选择暖炉维修公司时,要查看维修师傅是否有正规牌照,比如是否通过安省技术安全标准局的培训及认证(TSSA)、是否是冷暖气协会会员(HRAI Membership),并通过沟通交流来判断对方是否有相应的从业经验。这个冬季,虽然室外雪花飘飘,但有了高效取暖炉的保护,有了放心的维护,相信每个家庭都温暖人心。 一最后送大家几句打油诗 过滤网,勤更换; 三到五年专业验; 冬天不住也要转! 转自 加美优品网

专家预测:2017年底房市大热 趁贷款新政还没来 一大波买家抢着入市

专家预测:2017年底房市大热 趁贷款新政还没来 一大波买家抢着入市

据《金融邮报》(Financialpost)报道,资深按揭经纪Vince Gaetano估测,这个圣诞节可能是加拿大房地产市场最繁忙的一季,人们会在最新按揭政策生效之前挤入市场。   自2018年1月1日起,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)要求银行在所有房屋买家申请按揭时,按照央行公布的五年期固定利率,或其按揭合同利率再加2个百分点,进行贷款审批。 独立按揭中介monstermortgage.ca的Gaetano说,我们会看到买家们申请最大可能的按揭额度,相信这个圣诞节市场会非常忙。 政府前后出台的抑制房市政策包括:温哥华和多伦多的15%外国买家税,针对首付不足20%的买家的按揭限制等,现在又对所有人收紧按揭额度。   接下来,房地产行业2018年面临的问题就是:还有谁会买房? 加拿大地产协会首席经济师Gregory Klump说,唯一不受影响的人,是不需要按揭贷款的人,因为目前整个市场已经被俘虏。 换言之,就是那些用现金买房的人,还能够不受影响继续买房。 加拿大地产协会的下一次楼市预测报告将于12月出炉,Klump称市场的走向已经无可质疑。“如果2018年的房价和销量没有下跌,我会非常意外。” 然而,在年关之前市场将有一个升幅,买家们会赶在按揭贷款新政之前入市。他预计到1月份销量就会枯竭,之后几个月开始平稳。 另外,2017年10月17日至2018年1月1日期间的申请者,也可能受到新规的限制,因为OSFI已经明确要求银行尽可能早实施新规。许多按揭经纪估计,一大波买家会在今年最后季度申请按揭预批。   加拿大咨议局(ConferenceBoard of Canada)首席经济师CraigAlexander认为,买家们会降低他们的预算。他说:“想要买房的人不会停止购买,但是他们会降低自己可负担的额度。” 另外,央行的加息政策也会让房市里的人感到担心,长期而言,利率仍会继续上升。 蒙特利尔银行首席经济师Doug Porter说,换房升级的买家仍会推动房市,因为他们现有的房屋已经升值。即使是首次购买市场,加拿大对海外移民仍有吸引力。他说,投机客可能少了,但是仍有大量移民涌入这个国家,这是新买家的主要来源   转自 vanpeople                       10-29

在加拿大买房,你不可不知的土地产权知识!

在加拿大买房,你不可不知的土地产权知识!

在加拿大拥有自己的房产,相信是绝大多移民朋友的最大愿望,毕竟在所谓的“衣食住行”方面,“住与行”,加拿大拥有着中国无可比拟的天然优势。拥有自己的大房子,在自家后院的地上剪草、种花,在躺椅上享受午后的阳光,绝对是当年移民加拿大的主要诱因。但因为国情不同,所以在加拿大动手看房、置业安家之前,最好弄清楚一些基本概念。   产权问题 Freehold─自由产权 屋主拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等。 当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案(出租房屋例外),而室外部分的搭建,改变房子的用途(如作商业用)则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。   Condominium─共管产权。 住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。 由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。但有一点需提醒大家,如中国人一般要在厨房安装抽油烟机,常要穿过外墙打洞,则应向管理单位申请备案,以免日后的麻烦。   共管产权物业主要为柏文、镇屋等,但也可以是游艇、高尔夫球场等这类物业。   Freehold Condominium─自由共管产权 主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权──整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以,屋主仍要付一定费用。   这类物业,屋主可以享有较高度的自由来美化住宅,装点园艺,但也有一定限制,例如决定什么时间换屋顶或改变外墙的颜色,需先获得业主委员会的通过。 特殊土地 NATIVE LANDS 为保护印地安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地   RESERVED CROWN LANDS 一些CROWN LANDS TITLE会有一定的限制,比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理。甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。在RURAL和RECREATIONAL PROPERTIES上,往往会遇见对土地及房产使用上的限制,这样一来对该PROPERTY的价值就会有直接的影响。   加拿大土地权利制度 土地所有制 加拿大现行土地所有制为联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地共占国土面积的90%,私人所有的土地占国土面积的10%.但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地,基本上都被私人占有。   土地使用制 加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地须向私人购买。联邦政府为全国办事,需要用地,有权征用省公有土地,但必须是有偿的。对于省公有土地,一般经过规划后处理给私人。   处理的方式有三种:1)地所有权处理,即出卖(永久处理);2)土地使用权处理,即出租(短期处理);3)土地通行权处理,即不处理地表,而出租地下管线埋设权。     转自 vanpeoole  

拿富人的钱补穷人的洞:BC省府修例禁止房东在租约结束时大涨租金

拿富人的钱补穷人的洞:BC省府修例禁止房东在租约结束时大涨租金

众所周知,大温地区不仅买房难,租房也不是件容易的事儿。好不容易找到了暂时的栖身之所,还要胆战心惊地担忧明年房租会不会涨出天际。不过各位租客不用再担心了,因为咱BC省政府终于贴心了一回——租约结束后,房东不能随便涨房租了! 根据近日公布的2016年人口普查数据,大温地区超过43%的租客每月租金都会占据月工资的30%以上,导致他们无力负担自己正在租住的房屋,其中温哥华无力负担租金的租客有44.2%,Lions Bay则有66.7%的租客都无力负担每月房租。 让人肉疼的是,就算节衣缩食每月交着房租,每年租约结束后房东还会大涨房租,否则就威胁会让租客卷铺盖走人。 省府近日就在商讨如果保证脆弱租客们的权益。省府誓要修例弥补当前漏洞,禁止房东在租约结束后无上限增加房租,并且取消租约中的迁出条款(vacate clause)。新例实施之后,租客就不必担心会在租约结束之后无家可归,至于地主家有没有余粮,那可就不是我们老百姓担心的事儿了。 迁出条款即是当固定租约结束时,房东会要求租客签署全新的租房协议,否则就必须迁出。在这种条款下,很多房东都利用条款中的漏洞在全新租房协议中大幅上涨房租,租客要么接受房租上涨,要么就只能迁出寻找下家。 省府房屋部长Selina Robinson表示,此次修改条例将保护租客的权利,避免房东无理上涨房租。新例将规定每次租约到期后的房租涨幅最高不得超过2%加通胀率。另外,对于拒绝退还押金的房东,租客投诉时的案件处理时间也将从之前的6个月大大缩短,3周内就会得到退还的押金。 了解到,如果此法案在省议会获得通过,新租客及现有租客都将享受同样的权利,房东租金上调的年度上限不得高于2%加年度通胀率。BC省业主协会负责人表示对省府修法极力支持,至于各位手握好几套房的中国业主们,是趁现在赶紧涨租金还是到时候乖乖当个亲民的地主,就请自行掂量着办吧。   转自 lahoo.ca

加拿大提高房屋热效房屋保暖指南

加拿大提高房屋热效房屋保暖指南

加拿大地处北半球高纬度地区,冬季取暖必不可少。看着冬季飙升的煤气费和电费账单,不少业主都会感到头痛。虽然目前大部分房子都有很好的房屋保暖措施,尤其是新建房屋,但暖通专家认为,与其说房子是个密封罐,不如说它更像是个筛子,而且大部分业主都没有意识到有多少热量从他们的房子里白白流失了。 为加强房屋的保暖性,业主通常采用一些常规的措施,如加厚屋顶的保温棉、将窗户更换为双层隔热玻璃窗等。然而,“加更多的保温棉会有帮助,但不会解决真正的问题,”多伦多房屋翻新和重建公司Henge Homes的经理斐尔(Mark Pervan)说,“按建筑条例的要求,承包商会按照安全性、热与节能标准的下限来建造房屋;如果想让房屋区别于仅仅是达标的房屋,真正做到密封、节能,还需要一些额外的步骤。” 建造一个真正热效率高的房屋,过程并不昂贵或是费力。只要遵照下述步骤一一检查,不仅会建造一个密封良好的房屋,还会大大减少电费或煤气费,某些情况下节省的费用会高达40%。 第一步:水箱式热水器 对大多数加拿大人来说,想要有热水的话就是打开水龙头这么简单。实际上,加拿大人被认为是世界上人均使用热水最多的。 事实也是如此。一个标准的电热水器的能耗几乎占到家庭能耗的15%——平均每户每年要为热水付550元;而其中25%-40%(大约140~250元)只是用来保持热水器里水的温度。 减少电费的一个永久的办法就是用煤气加热的热水器来替换电热水器——一次的花费在600元以上,代价不小。另一个选择就是买一张热水器绝热毯,价格通常在25-50元之间,业主无须一小时就能自己动手给电热水器的水箱穿上这件新衣服,而且每年能节省150元的电费。 节约能源提高热效率的另一个快速简便的办法就是将热水器的温度调低。从经验来看,每降低5℃水温,会减少3%-5%的能耗。理想状态下,专业人士建议将水箱的温度调在49℃,即120℉。 还有就是可考虑给热水管包一层绝热层。水管绝热层以每片1.5元起价,而且容易安装,也是一个快速地减少热损失的办法。 第二步:取暖炉 取暖炉的维护和保养,包括更换滤片,对提高房屋的热效率非常重要。 取暖炉实际上就是个机器,依赖于好几个不同的构件来正常工作。如果某个零件坏了或是阻塞了,会影响到整个供热系统。在极端情况下,还可能引起灾难性的损害。但是在这发生之前,取暖炉一定会有表现,而且效率降低,取暖费飙升。 解决的办法就是更换取暖炉过滤片(通常每两三个月更换一次),并进行常规检查。 对于使用还不到10年的取暖炉,可以每两年检查认证一次。对于老的取暖炉,需每年进行“体检”。“对于取暖炉体检来说,并没有什么标准,”斐尔说。但是业主应该货比三家,确保检查员具有专业知识,而且了解清楚检查都包含哪些项目。 第三步:挪动家具 确保挪开任何挡住出风口的家具,即使是简单的一步也能提高家里的热效率。 例如,家里的前门廊通常是我们停下来脱鞋子、帽子和挂外套的地方。为使这个过程更简单,有人用旧的矮柜作长凳就一举两得。虽然从美观上来说,把矮柜直接放在衣帽架下最好看,但如果放在那儿,矮柜刚好挡住了一个出风口,就要考虑挪开矮柜,会发现供热会有很大的不同。 第四步:把壁炉这个大洞塞住 检查一下壁炉,确保壁炉的挡板工作状态良好,应使用玻璃门或其他不易燃的材料使热不易从烟囱里散失掉。 根据This Old House公司的专家瓦格纳(John Wagner)介绍,一个打开挡板的壁炉等同于开着一扇48英寸宽的窗。如果无法想象有多少热流失了,开一扇卧室的窗户半小时试试。在严冬,无须30分钟你就会发现热散得太快了,壁炉需要工作得非常努力才能让房子暖和起来。 如果你非常喜欢用壁炉,非用不可,不妨考虑给壁炉安一扇玻璃门,或是装一个高效率的插入式壁炉。传统的用砖和水泥砌起来的壁炉实际上是一种非常低效的取暖方式。 噼噼啪啪的火声也许很有气氛,但它是取暖费杀手。每小时大约有20000立方英尺的热空气被吸入烟囱而为冷空气所取代。这就是所谓的“烟囱效应”——热空气上升,降低了房屋的气压,压差产生了真空效应,从外面将冷空气吸入屋内。这就是为什么感觉老房子总是在透风。 为了防止烟囱吸走房子里的热气,不妨装玻璃门或是一个充气的防风气球,或是装一个插入式的壁炉。充气式防风气球是最经济的(亚马逊网站卖80元),玻璃门次之(便宜的售价为270元)。插入式壁炉价格较高,但不仅不会漏风(它有密封件,不用时可以关闭),也会使壁炉更高效。 第五步:冬天移走空调 另一个无需动脑的办法就是进入冬天后就移走窗式空调或便携式空调,否则空调就像个烟囱,热空气会从空调周边的缝隙里逃出去。“窗式空调非常透风”,斐尔说,“而且冬天会将热空气抽出房子。”理想状态下,最好挪走空调并换一扇窗子,这会确保没有热损失。如果挪走空调不可能,不妨考虑买一件“绝热罩”,罩在空调机的室外部分,阻止热空气流失。 来源:加西周末

请确认!在入冬前,你对房屋一定要做这些!

请确认!在入冬前,你对房屋一定要做这些!

阴雨绵绵的冬季转眼就到。 对于房屋而言,季节保养极其重要,为了让你的房子能安全度过漫长的阴雨季节,作为房主的你,现在就要开始行动了,小编给你总结了入冬前的房屋保养最全攻略,看完你就知道该做些什么了。 清理屋顶排水槽 清理排水槽里对房前屋后有较大树木的房屋尤其重要,树叶、枯枝、灰尘等杂物堵塞排水槽会加快排水管、铁皮凹槽等构件的腐蚀,排水槽不流通也会导致雨水会渗入到屋顶和墙体,造成木板和墙面发霉变形。 在你清理屋顶排水槽的同时,看看屋顶的有没有损坏或者缺少的木瓦,未雨绸缪,以防在冬天下雨或下雪时发生任何的问题。 排空户外水龙头 每个独立屋的外墙都会装有户外水龙头。今年加拿大将迎来“寒冬”,在冬季来临前,一定要排空户外水龙头里的水,以免温度下降到零度以下后,水结成冰体积变大,导致水管爆裂。 具体做法是:找到外墙水龙头,根据户外水龙头位置找到屋内水管链接屋外水龙头的阀门,关掉阀门,打开户外水龙头,等水排空后再关上,这样你就“完全”排空了户外水龙头和水管里的水。 维护取暖系统 暖气系统是过冬必不可少的装备。专业人士建议,至少两年检查一次为佳。因为暖炉的许多配件夏季许久不用后,容易出现问题,最好做暖炉的常规保养,内容包括风机清理检查、热交换器检查、一氧化碳含量和煤气压力测试等重要项目。 不要忘记检查下热水炉,“呵护暖炉,过个暖冬”。 关闭半地下通风口 绕房屋一圈,看看你家有没有这种半地下室(crawl space)通风口,有的话就要注意把通风口关闭,不然你的暖气费就…. 检查排风系统 加拿大的小动物很多,冬季来临,松鼠、小鸟和浣熊等会在排气管处造窝。同时,屋主也要仔细检查一下干衣机、厨房排气扇出口是否被堵塞,如果排风系统藏污纳垢太多,一旦开启暖气,会影响室内空气质量,也易引起不必要的粉尘过敏等问题。 确保门窗的密封性 经过一个夏天的风吹雨淋和阳光暴晒,可能窗户上的封条有些开始松动,可以去 Home Depot 在买些密封胶来重新密封。入冬前检查所有门窗的密封性,这是节省暖气费最好的方法,如果有问题趁着天气暖和赶快维修。 安装屋外自动感应灯 温哥华的冬天日照时间短,下午5、6点天就黑了,在家门口装一个带传感自动感应的灯,会给屋主带来很大的方便。 更重要的是,在冬季,特别是圣诞节期间,入室偷盗案的发生数量是平日的两倍!安装一个感应灯,虽然不能完全防止盗窃活动,但还是会对不法之徒有相当大的阻吓作用。 2016年的加拿大,将迎来一个“寒冬”,面对漫长的严寒冬季,可以说,做再多准备也不为过。 在寒冷的冬天里,拥有一个温暖的家非常重要,打理好爱屋,下一步可能就要为爱车换一套雪胎了。 来源:温哥华房产

5步妙招 教您如何提高加拿大房屋供热效率

5步妙招 教您如何提高加拿大房屋供热效率

加拿大地处北半球高纬度地区,冬季取暖必不可少。看着冬季飙升的煤气费和电费账单,不少业主都会感到头痛。虽然目前大部分房子都有很好的保暖措施,尤其是新建房屋,但暖通专家认为,与其说房子是个密封罐,不如说它更像是个筛子,而且大部分业主都没有意识到有多少热量从他们的房子里白白流失了。   为加强房屋的保暖性,业主通常采用一些常规的措施,如加厚屋顶的保温棉、将窗户更换为双层隔热玻璃窗等。然而,“加更多的保温棉会有帮助,但不会解决真正的问题,”多伦多房屋翻新和重建公司Henge Homes的经理斐尔(Mark Pervan)说,“按建筑条例的要求,承包商会按照安全性、热与节能标准的下限来建造房屋;如果想让房屋区别于仅仅是达标的房屋,真正做到密封、节能,还需要一些额外的步骤。”   建造一个真正热效率高的房屋,过程并不昂贵或是费力。只要遵照下述步骤一一检查,不仅会建造一个密封良好的房屋,还会大大减少电费或煤气费,某些情况下节省的费用会高达40%。   第一步:水箱式热水器   对大多数加拿大人来说,想要有热水的话就是打开水龙头这么简单。实际上,加拿大人被认为是世界上人均使用热水最多的。   事实也是如此。一个标准的电热水器的能耗几乎占到家庭能耗的15%——平均每户每年要为热水付550元;而其中25%-40%(大约140~250元)只是用来保持热水器里水的温度。   减少电费的一个永久的办法就是用煤气加热的热水器来替换电热水器——一次的花费在600元以上,代价不小。另一个选择就是买一张热水器绝热毯,价格通常在25-50元之间,业主无须一小时就能自己动手给电热水器的水箱穿上这件新衣服,而且每年能节省150元的电费。   节约能源提高热效率的另一个快速简便的办法就是将热水器的温度调低。从经验来看,每降低5℃水温,会减少3%-5%的能耗。理想状态下,专业人士建议将水箱的温度调在49℃,即120℉。   还有就是可考虑给热水管包一层绝热层。水管绝热层以每片1.5元起价,而且容易安装,也是一个快速地减少热损失的办法。   第二步:取暖炉   取暖炉的维护和保养,包括更换滤片,对提高房屋的热效率非常重要。   取暖炉实际上就是个机器,依赖于好几个不同的构件来正常工作。如果某个零件坏了或是阻塞了,会影响到整个供热系统。在极端情况下,还可能引起灾难性的损害。但是在这发生之前,取暖炉一定会有表现,而且效率降低,取暖费飙升。   解决的办法就是更换取暖炉过滤片(通常每两三个月更换一次),并进行常规检查。   对于使用还不到10年的取暖炉,可以每两年检查认证一次。对于老的取暖炉,需每年进行“体检”。“对于取暖炉体检来说,并没有什么标准,”斐尔说。但是业主应该货比三家,确保检查员具有专业知识,而且了解清楚检查都包含哪些项目。   第三步:挪动家具   确保挪开任何挡住出风口的家具,即使是简单的一步也能提高家里的热效率。   例如,家里的前门廊通常是我们停下来脱鞋子、帽子和挂外套的地方。为使这个过程更简单,有人用旧的矮柜作长凳就一举两得。虽然从美观上来说,把矮柜直接放在衣帽架下最好看,但如果放在那儿,矮柜刚好挡住了一个出风口,就要考虑挪开矮柜,会发现供热会有很大的不同。   第四步:把壁炉这个大洞塞住   检查一下壁炉,确保壁炉的挡板工作状态良好,应使用玻璃门或其他不易燃的材料使热不易从烟囱里散失掉。   根据This Old House公司的专家瓦格纳(John Wagner)介绍,一个打开挡板的壁炉等同于开着一扇48英寸宽的窗。如果无法想象有多少热流失了,开一扇卧室的窗户半小时试试。在严冬,无须30分钟你就会发现热散得太快了,壁炉需要工作得非常努力才能让房子暖和起来。   如果你非常喜欢用壁炉,非用不可,不妨考虑给壁炉安一扇玻璃门,或是装一个高效率的插入式壁炉。传统的用砖和水泥砌起来的壁炉实际上是一种非常低效的取暖方式。   劈劈啪啪的火声也许很有气氛,但它是取暖费杀手。每小时大约有20000立方英尺的热空气被吸入烟囱而为冷空气所取代。这就是所谓的“烟囱效应”——热空气上升,降低了房屋的气压,压差产生了真空效应,从外面将冷空气吸入屋内。这就是为什么感觉老房子总是在透风。   为了防止烟囱吸走房子里的热气,不妨装玻璃门或是一个充气的防风气球,或是装一个插入式的壁炉。充气式防风气球是最经济的(亚马逊网站卖80元),玻璃门次之(便宜的售价为270元)。插入式壁炉价格较高,但不仅不会漏风(它有密封件,不用时可以关闭),也会使壁炉更高效。 第五步:冬天移走空调   另一个无需动脑的办法就是进入冬天后就移走窗式空调或便携式空调,否则空调就像个烟囱,热空气会从空调周边的缝隙里逃出去。“窗式空调非常透风”,斐尔说,“而且冬天会将热空气抽出房子。”理想状态下,最好挪走空调并换一扇窗子,这会确保没有热损失。如果挪走空调不可能,不妨考虑买一件“绝热罩”,罩在空调机的室外部分,阻止热空气流失。   转自 […]

NDP省政府有意取消15%海外买家税?海外买家税过去一年起了什么作用

NDP省政府有意取消15%海外买家税?海外买家税过去一年起了什么作用

22016年8月1日,BC省自由党政府出台了15%的海外买家税政策,意图通过此新政打压恶意炒房的海外买家。如今一年已经过去,新上台的NDP政府则放出风声,表示将会“重新评估”15%海外买家税,似乎是有意要将此政策取消。   海外买家税是否起到作用?   根据BC省财政厅提供的数据显示,去年6月10日到8月1日,大温地区房屋交易中有13.2%涉及到海外买家,但是8月2日海外买家税政策实施后到2016年年底,海外买家所涉及的房屋交易比例下降至2.6%。从这个层面来讲,海外买家税的确起到了不小作用。而新政策实施一个月后,大温房地产的交易量较前年同期狂跌了33%,房价也呈现微降趋势。虽然降幅极小,但确实自从温哥华房市火热之后的首次下降。同时,许多投资者也另寻热点,根据国际房产投资信息网站Juwai.com数据,咨询温哥华房产投资的客户人数在去年8月相较前年同期下跌了81%,而咨询西雅图和多伦多房产的人数则在同时段暴涨143.2%和142.6%。     然而,海外买家税的降温效果看似并不长久,大温房价在经历了短暂的回落和僵持后,于今年年初又开始显示出上涨迹象。根据皇家地产(Royal LePage)报告,大温除本拿比以外所有城市的第一季度房价都较去年第一季度有超过两位数的增长。       而且,如今的房市呈现出了“供不应求”的状况,今年二月以来,大温公寓挂牌数量几乎逐月下降,形成极其不平衡的卖方市场。购房者争抢房源的现象导致房价逐步上涨。今年六月,大温公寓类型房产基准价为$600,700,相较今年一月已上涨了17.3%。加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)数据则显示,大温地区六月的综合房价比去年同期高出7.9%,大温当前综合基准房价为$998,700。该协会指出,大温地区本轮房价上涨还没有停止的迹象。 NDP下一步何去何从?   BC省NDP新市政府的住房厅长罗品珍(Selina Robinson)在接受记者采访时表示,正在与财务厅长詹嘉璐(Carole James)共同对15%的海外买家税以及包括针对初次买房者(first-time homebuyers)免息贷款在内的一些其他政策进行讨论和分析,评估这些BC省自由党政府所实施的政策在过去的时间内是否对稳定大温地区房市和调控房价方面起到了作用。   罗品珍(Selina Robinson)   同时,在省选期间,NDP提出了2%的投机税,曾在坊间引起广大的关注和争论。如今也在政府的讨论中。根据NDP的设想,投机税将针对在全球有收入,但在本省却未缴税,或是缴极少税的人士,他们若在本省拥有房产,则需要另外缴交物业价值2%的投机税。投机税属於额外的地税,与物业转让税不同,是缴交地税时另外再多加物业价值2%的投机税。       罗品珍也表示,新政府将重新审议为初次买房者提供5年内无息房屋贷款的举措。该项政策自今年1月开始实施,符合资格的BC省民可从该省的“房屋贷款与资产合营项目”(BC Home Owner Mortgage and Equity Partnership)获得最多$37,500(或房价5%)的贷款,最初5年没有利息,也不需偿付本金,从第6年起开始按当时利息还款。   观点:房屋可负担问题在于房源太少     西蒙菲莎大学(SFU)地产经济教授Andrey Pavlov表示,省内房市可负担性问题的关键在于房源过少,因此省府应减少对居住用房的开发限制,而非一味考虑增税:“除非我们能增加房源量,否则,我们可以想征多少税就征多少税,而情况不会有任何改变,因为我们没有足够的房子。”   Desjardins高级经济学家Jimmy Jean认为,房屋争夺战应该不会大面积发生了,但这没有解决根本的供求问题。人们还在源源不断地涌入多伦多和温哥华,导致市场仍然很紧张。要解决房屋负担能力的问题,房价必须降低,或是人们的收入提高。 转自 bcbay    

温岛再次获选2017加拿大最佳岛屿

温岛再次获选2017加拿大最佳岛屿

温岛再次获选2017加拿大最佳岛屿 温岛是世界上少有的多气候岛屿,海滩、高山、湖泊、溪谷……被赞誉“一英里一美景”。变幻莫测的美景和种类繁多的户外活动被美国《旅游+休闲》(Travel + Leisure Magazine)杂志评为2017加拿大最佳岛屿。 该杂志的评选结果完全取决于全世界的读者。其实去年温岛已经摘得这项殊荣,今年温哥华岛击败海湾群岛(Gulf Island)和新斯科舍省的布雷顿角岛(Cape Breton Islands)再度被评为最佳岛屿着实在人们意料之中。 温哥华岛旅游局Dave Petryk表示,让温岛如此受欢迎的原因主要归功于岛上丰富的户外活动——冲浪、徒步旅行、骑车、观熊、赏鲸等等。 但他同时表示,今年夏天温岛游客增多也许有部分原因是受BC省野火影响,不少游客将夏季旅游目的地从内陆地区转移到温哥华岛。 转自  Hello BC