加拿大加息了!不多掏腰包、提前供完房贷的若干妙招

2015年,老李在房市热潮中将自已的Townhouse升级换了一套 $200万的独立屋自住, 首付 40%, 之后向银行以两年期锁定2.24% 的优惠年利率做了25年期的按揭贷款, 贷款额為 $1,200,000元,目前每月还款$5,221元。

老李属于工程技术高级专业人士,年收入10万元左右,在本地已经是高薪人士,但每月的工资交完税、付完房贷就所剩不多了,高额的房贷让日子过得紧巴巴的。

最近他听到一个很不开心的消息。7月12日,加拿大央行宣布加息了,将银行间隔夜利率从0.5%提高到0.75%。各大主要商业银行马上跟进,将不同年期的房屋固定按揭利率也都相应提高0.2%-0.25%。

对于两年期贷款即将到期、将要renew续贷的老李,这无疑是个坏消息。他很想知道,这次加息对他来说,到底对未来的供款有多少影响?还有没有办法可以减轻还贷负担、甚至加快供完房贷呢?

 

【加息前后还款情况对比】

此次银行加息后,老李房贷Renewed之后的两年期固定优惠贷款利率将提升为2.49%,每个月的还款额提高到了5,370元,比加息前每月增加149元(年还款增加1788元)。如果预计未来一年央行再次加息0.25%,老李的固定按揭利率将上升到2.74%,他每月还款额将提高到5,520元,每年还款增加约3600元。

由于还贷资金用的是个人所得税后的收入,按揭利息不能抵税,老李实际还贷负担远高于上述还款额。如果按30%个人所得税率计算,加息前老李每月至少需要挣7,459元税前收入才能有足够的资金还按揭;此次加息后,他每月要挣7,671元才够还贷。如果再加一次息,他至少每月要挣税前收入7,886元!负担增加不小呢!

【房贷利率风险的历史分析】

此次加息是自2010年7年以来加拿大首次加息,预示着加拿大超低利率时代结束、跟随美国进入加息通道。尽管以后利率调整情况还要看未来的经济数据表现,但加拿大央行表示看好未来经济增长。对于广大购房者来说,未来持续加息的风险大增,还贷风险不能不予以重视。

你知道过去30年加拿大的房贷利率最高达到多少吗?百分之十以上!从历史统计数据看,2000-2010年, 5年期固定按揭平均利率为3.89%;上世纪整个90年代的5年期固定按揭平均利率为7.23%;而再早十年的80年代,5年期固定按揭平均利率达到惊人的11.92%!如果象老李一样的120万元房贷,每月还款额就会从现在的5,221元上升到11,742元,翻了一番以上!

 

(数据来源:Ratehub网站)

再看看2006年以来最近十年的房贷利率走势图:

(数据来源:Ratehub网站)

可以看到,2008年金融危机前,5年期优惠房贷利率达到了近十年的最高点(接近6%),金融危机爆发后逐步下调,到今年此次央行加息前为最低点(2.09%)。而近十年的平均利率是4.41%!

目前,加息通道已经开启,对于正准备贷款买房或正在供房贷的你,是否作好充分的心理准备,迎接持续加息带来的资金压力呢?加息时期,学会管理家庭现金流尤其重要!有没有什么办法可以抵抗通胀加息风险、减轻还房贷的压力呢?答案是,有很多!而且综合运用各种策略,还可以提前5-10年还清房贷!

办法一:善用还款周期模式加快还款

许多按揭贷款的人不知道,加拿大银行提供3种基本还款周期模式:按周还,按双周还,按月还。这三种模式对利息总负担和还清房贷款期限有直接影响。

比如,上面例子中的老李,120万贷款如果按月还款,加息后每月还款5370元,25年才能还清;如果改为每两周还一次,每次还2,685元(每月还款总数不变),只要22年5个月就能提前还清,总贷款利息将减少6万元左右!节省不少的利息支出呢!

办法二:善用闲置流动资金加快还款

【办法二:善用闲置流动资金加快还款】
老李总是在想,我还有10万的活期储蓄存款躺在银行账上,存款利率为0.4%,收益低得几乎可以忽略不计,同时又要向银行多借款10万元,并支付较高的房贷利息,似乎很不公平。有没有办法做到以存抵贷,既保持住一定的资金灵活性,又能减少房贷利息支出呢?
答案是,有!加拿大有少数银行可以提供此类存贷款一户通、可减少贷款利息支出的产品,但也有适用条件、适用对象。”

办法三:善用投资工具加快还款

老李将另外10万元备用资金存为定期存款GIC,计划一年到期后将定存里的利息取出来提前还一部分本金,以加快还清房贷。不错,每年额外的还款将减少一些未来的房贷利息支出,如果老李每年都将定期存款利息1500元提前还入房贷本金里,25年里总共将省下14,479元的房贷利息。这也是一笔不小的额外收入呢!但是,李先生想,还有没有更好的投资工具,长期投资预期收益更高,可以补充更多现金流,加快还款,节省更多的利息支出呢?

答案是:有!但这类投资工具往往需要投资专业人士的帮助,选择适合你的投资类别和投资品种,才能实现你的财务目标。

一般来说,这类投资工具受政府及监管机构所监管,由正规注册的金融机构公开发行,并要具备以下基本特性:

1. 每月能产生稳定现金流;
2. 税局允许这每月产生的现金流大部分可以暂时不用缴税, 有延税的功能;
3. 绝大部分的收益都是资本增值,税收负担相对较轻。

办法四:把自住房的利息变成可退税优惠】
老李又想,我付的房贷利息是用税后收入交的,可是每一分存款或投资赚到的钱都要交税,明显不公平嘛!有没有什么办法把自住房的利息变成可以退税的优惠呢?

答案是:有!只要有完善的理财方案,综合运用投资策略,是有机会把自住房按揭利息转变成“符合条件的可退税优惠”的,而且完全符合加拿大税法的要求。

 

转自加西网