加拿大房产权与中国房产权有何不同?

了解国内房地产的同胞一般都知道,中国的房屋产权实际上分为两部分。拥有某房屋的房屋所有权证与该房屋所在土地的土地使用权证即意味着拥有了该房屋的完全产权,两证缺一不可。两证分别由房地产管理局和土地管理局颁发和管理。国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。而在加拿大,土地的产权可以为私人所有,这可能是两国房产权的最大不同点之一。

在加拿大物业产权分为以下几类:

Freehold—自由产权

屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等,当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案(出租房屋例外),而室外部分的搭建,改变房子的用途(如作商业用)则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。

Condominium—共管产权

住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。但有一点需提醒大家,如中国人一般要在厨房安装抽油烟机,常要穿过外墙打洞,则应向管理单位申请备案,以免日后的麻烦。共管产权物业主要为柏文、镇屋等,但也可以是游艇、高尔夫球场等这类物业。

Freehold Condominium—自由共管产权

主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以,屋主仍要付一定费用。这类物业,屋主可以享有较高度的自由来美化住宅,装点园艺,但也有一定限制,例如决定什么时间换屋顶或改变外墙的颜色,需先获得业主委员会的通过。

在加拿大,除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外,主要还有以下两种情况对特殊土地的使用和管理值得注意:

NATIVE LANDS:为保护印地安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。

RESERVED CROWN LANDS:一些CROWN LANDS TITLE会有一定的限制,比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理。甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。在RURAL和RECREATIONAL PROPERTIES上,往往会遇见对土地及房产使用上的限制,这样一来对该PROPERTY的价值就会有直接的影响。

加拿大土地权利制度的主要内容

土地所有制。加拿大现行土地所有制为联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地共占国土面积的90%,私人所有的土地占国土面积的10%.但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地,基本上都被私人占有。

土地使用制。加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地须向私人购买。联邦政府为全国办事,需要用地,有权征用省公有土地,但必须是有偿的。对于省公有土地,一般经过规划后处理给私人。处理的方式有三种:1)地所有权处理,即出卖(永久处理);2)土地使用权处理,即出租(短期处理);3)土地通行权处理,即不处理地表,而出租地下管线埋设权。

加拿大购房须知之物业税

在加拿大的城市里,几十年甚至上百年的老房子比比皆是。除了小树苗长成了参天大树,很多街区在建成后的几十年里几乎没有任何变化。走在人行道上,不经意间可以看到一些老旧的水泥石板上刻着1960或1970年代的字样。

造成这一现象的一个重要原因是永久产权制度。在加拿大,一旦买下房产,就可以终生拥有其包括土地在内的产权,并代代相传。如果业主不同意,包括政府在内的任何机构或人都没有强行拆迁的权力或者胆量。即使房屋再破,只要业主高兴,就可以一直住下去。在东亚旅游集团地产事业部看来,西方名言“风可进,雨可进,国王不能进”是这一现象的生动写照。

与权力相对应的是义务。在加拿大,每名业主都必须缴纳物业税(Property Taxes)。

加拿大是典型的西方福利国家,曾有人戏谑地说:一个的一生,从子宫一直到坟墓(from womb to tomb),都有政府负责照顾。虽然有点夸张,但是加拿大的国民确实享有很多福利。生孩子不要钱,看医生不要钱,住院治病不要钱,中小学教育不要钱(连书抄杂费都没有),高速公路不要钱(除了极少数收费公路外)……不仅如此,在孩子18岁以前,中低收入的家庭每个月都可以获得一笔金额不等的政府补贴。最高的情况下,一个孩子可以拿到接近500加元。

支撑这些福利开支的是各种各样的税收,其中很大一块是物业税。物业税占加拿大总税收的10%以上。物业税的计算方式为:房产评估价格乘以一定的税率。

需要注意的是,房产评估价格并非房子当时的市场价格,而是由一个独立的公司来进行评估。虽然评估依据是一段时间内同地段、同类房屋的交易价格,但由于房产市场在不停变化,而且每幢房子的具体情况不尽相同,所以评估价格不可能完全反映一幢房子的真实市场价格。一般来说,当房价快速上涨时,评估价往往低于实际价格;当房价下降时,评估价格则可能高于实际价格。总体来说,大多数情况下,评估价都是低于实际价格的,业主们不会觉得吃亏。

虽然与国内相比,在加拿大买房最大的不同是买家拥有对土地的永久产权及房屋的使用权。但是每名业主都必须缴纳物业税。物业税的征收主体是各个市政府,每年由各个城市根据自身的财政收支情况确定自己的税率。针对不同类型的物业(例如住宅、商业、工业、农地等),税率又会不同。如多伦多的总税率是0.7457653%,温哥华的总税率是0.379347%。

 

转自 奥一网