加拿大房屋不得随意DIY

香港特首选举,唐英年和梁振英最大的贡献,恐怕是把“僭建”一词加以放大。僭建实际上就是违章的和未经许可的建筑,这个概念放在中国大陆看,则好像是理所当然的事情,最简单的例子,就是在阳台上加建门窗和防盗等。

如果我们将“僭建”放在加拿大这个环境里理解,则假若你加一个房间、改建一下地下室、装一个室外露台等,没有申请市政府许可的话,面临的可能是罚款也可能是拆除。

开工先问市政府

普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑设计公司的首席建筑师,同时也代理客户申请建筑许可。他在接受《加拿大都市报》专访时表示,从申请建筑许可来看,多是建筑商的申请。涉及居民房屋比较多的是把旧房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一间房子,可能是把平房多加一层等。这种情况多发生于比较旧的房屋,为了增加其价值,屋主往往会作出这种决定。

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建筑师普瑞甘尼卡

据普瑞甘尼卡介绍,加拿大在建筑方面从居民安全考虑,往往有比较严格的规定。这种建筑许可审批制度就是一种体现,以免造成事故隐患。他认为,这个审批制度一方面是保护屋主的利益,同样也是为了保护大众的利益。因为加拿大的房屋市场流通率很高,有了这个制度,后续屋主就无需为以前房屋曾有过各种改建工程而为安全担心了。

普瑞甘尼卡17岁跟着父亲从欧洲移民到加拿大,在这里学习了建筑设计专业,现在开设自己的建筑设计公司。他表示,他的家乡是前苏联的一个加盟共和国,那里的建筑管理比较宽松,曾经有一个地方长官,未经许可就建成了一个小村落,这种情况很常见。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主开工前一定要先获得批准,如果未经许可进行的工程,可能导致高额罚款、工程被迫拖延或者非法新建工程会被完全摧毁。

屋里有颗未爆的地雷

作为第二项比较常见的居民建筑申请,装修改建地下室也是普瑞甘尼卡经手比较多的。他解释说,很多旧房子地下室屋顶很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。还有的想把未经装修的地下室,分隔成许多房屋自用或者出租等,都是比较常见的工程。

他特别说明,地下室在房屋买卖中往往是不包括在房屋面积中的,因此地下室是否装修,往往是作为额外惊喜加以说明的。许多售房合同中有这样一句话:“卖主不保证翻建部分手续是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”这样买主就要承担未来的风险:市政府检查人员有可能因为地下室单元没有建筑许可,而要求驱离租客并没收租金,或者要求按照标准重建。在购买有装修完成的地下室的房屋过程中,查验其是否拥有合格证明是很重要的一环,多伦多自1995年11月开始要求改造的地下室符合一定的标准,而在此之前已经成为事实的地下室属于豁免之列。

一位不愿意透露姓名的华裔地产经纪向本报记者表示,在实际市场交易中卖主和经纪都不会保证改建(装修)地下室的合法性。他声称在这个行业中这么多年,他本人从来没听说过谁家改建地下室还报批的,当然他知道这是不应该的。

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地下室住人要求多多

省政府实施新的消防条例,符合防火消防标准的地下室单元在条例中才被称作“改造过的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合设有火灾逃生通道、火警探测器和报警器、电路改造符合安全标准等四项标准。只有符合上述四个要求的才能获得地下室改建合格证明,同时符合建筑条例、区域规划等条件后方可租住。

这些都是以居民安全为出发点的考量,其中的细节也非常具体。诸如地下室使用的墙板(Drywall)必须有至少30分钟的阻燃时间,以隔离地下室与房屋其他单元的火势,为逃生创造时间。地下室的窗户作为第二逃生选择,大小要在600平方英寸以上,直径不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生时摔伤。地下室窗户户外的凹陷型窗井离开墙体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。

为了保证人员居住的舒适性,地下室的顶高最低要在6.5英尺以上,卫生间要么有通户外的窗户要么有排风扇等。未经批准改造地下室用于住人,可能导致1年监禁和2.5万元罚款。

简单装修不需审批

当然,并非每一项地下室装修都要经市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的装修地下室,诸如铺地面、包墙面等不需要审批。但是如果改变地下室布局,如隔建多个房间,就要有市府人员核查是否符合逃生要求。如果要增加卫生间,改变电力线路等,这些大动作就一定要审批通过方可施工。而且电工和水管工等一定是要有牌照的专业人士,不能随便叫一个装修工或者自己动手(DIY)来做。

因此,如果想改建尚未装修的地下室为住宿单元,首先要到市政府查询所在区域是否属于许可区域(Zoning Bylaw),然后申请建筑许可。对于已经改建过的地下室,首先要到市政府物业标准(Municipal Property Standards)或消防部门(Fire Department)查询是否符合标准,是否有合格证明。

如果没有注册记录就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的区是否可以改建地下室,然后请消防部门来勘验房屋设施是否符合消防标准,费用在120到300加元之间。下一步是申请电力安全部门(Ontario Hydro Inspection Department)查验线路安全,费用为72元。如果所有检查通过则能获得许可证明,否则就要动工改进,耗资至少在1.5万元以上。

在实际生活中,改建项目设计者或施工者会代屋主申请许可,但是屋主应该明白,无论是否有他人代劳,屋主最终是要为工程的安全负责的。普瑞甘尼卡还特别说明,各个市政府的房屋督查人员可以随意步入你家后院进行检查,而不需任何搜查法令,这种做法是为了杜绝安全隐患。

Workers begin dismantling illegal struct

DIY露台不能太随意

增建露台(Deck)是比较常见的家庭建筑申请,很多人都喜欢自己DIY(自己动手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜欢手工的传统,另一方面会做出更有个性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一个简单的露台,如果需要审批的,都要有有资质的建筑设计师签字方可提交审批,不能自己坐在屋里画张草图就来做。

依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申请许可,对于起伏不平的地面,露台在任何一点测量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有顶棚的露台,无论距地面多高都要申请建筑许可。

除此之外,不同地点对搭建露台还有不同的要求,露台的面积也不能超过后院面积的三分之一等。

普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一个很重要的文件就是房屋的小区规划图(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小区规划图,这张图在房产交接中会在诸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申请什么工程就要用得上,市政府人员会从中了解到原来小区的设计,如绿地面积、树木分布和数量、邻里间隔等,这些都是搭建露台、扩建房屋、砍树等工程审批的依据。如果该文件丢失,屋主还需要多花2,000元雇测量师重新制图。

普瑞甘尼卡特别强调,很多人以为搭一个露台不算什么,就未经审批偷偷建一个,但终究来说是违法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人员,那只有自认倒霉、束手待毙了。

到哪里去申请扩建?

按照市级《信息索取自由和隐私保护法》,所有建筑许可都要依法披露,公众有权向市政府索取这些资料。为了保护隐私需要,申请者最好不要把屋主姓名和电话等个人信息填写在工程计划上。

如果屋主觉得披露这些资料会影响到个人或家庭安全,不希望市政府披露这些资料。屋主需要在申请后21天内提交一份申请,陈述合理的理由,必须使用挂号信邮寄到多伦多市政府的四个建筑审批办公室之一即可。获批后虽然公众不能看到这些资料,但是相关公司和隐私办公室依然可以索取这些文件。

 

报批与不报批

当你要进行以下工程时需要报批:

改变房屋用途、修建房屋、拆毁房屋;或增建、改变结构、增建壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等,都需要申请建筑许可。

但是以下工程除外:

换窗户、门(没有扩大)、更换屋顶(不动原结构)、屋檐、地板、天花板、栅栏;换管道、换热水炉、修建厨房或卫生间橱柜(不用动管道)、装空调等。维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等也不需要许可。

根据工程的大小和资料的完整程度,审批时间在5到20天左右。

 

转自 一路枫景