卖房「整妆」吸买家 投资回报可达390%

调查指成交价可 高出15%
近几年越来越多屋主了解到卖屋前先做“房屋整妆”(home staging)的重要,而大部分地产经纪为客人放盘上市之前,都建议屋主先“整妆”,好让房屋可亮丽地吸引更多潜在买家。有调查指完成整妆的房屋,可将呆在市场上的日数大大减少达7成,成交价更可高出一成半。

房屋整妆协会(Real Estate Staging Association)2013年进行了一项调查,跟进63间待售房屋销售情况。这63间屋在没任何售前整妆情况下,上市143天仍未售出,但经专业房屋整妆师“执靓”后,平均40天便接到第一个“柯化”(offer),减少在市场上的时间达72%。
放售时间大减七成
另一方面,该会亦跟进481间未上市前先进行整妆的待售房屋,平均只需23天便收到第一个柯化。即前者共用183天在市场上等买家,后者只需23日。相比之下,后者比前者快87%时间找到买家。
专业房屋整妆虽是近几年才较为流行的房屋售前准备,但早于2007年一项以地产经纪为访问对象的调查发现,屋主投入房屋整妆的资金,回报率可高达390%。有做整妆的房屋成交价,比没做的约可高出10至15%。
专业房屋整妆师Claudia Chan表示,不论楼市好坏,“整妆”都有其市场需要。协助屋主将房屋最佳一面示人,吸引更多潜在买家看房,加快成交及提升价钱,可说是整妆的终极目标。
她指看房的人甫踏进房屋的首10秒,便已对房屋产生第一印象,而普遍看房的时间,一般只有10分钟。在此短促时间内,参观者未必会仔细看屋内每一件摆设,因此房屋整妆的功效,首先是要令人踏进屋门后感舒服,愿意在屋内逗留更长时间,才有机会看清楚房屋的“内在美”。

“有时客人在大门口脱鞋那短短十秒,已感觉到这屋是否值得细看,还是一踏入门口便感觉不对劲想走。猎房人士可能在整个过程中看过几十间屋,怎样才能令其对这间屋的印象特别深刻,也是房屋整妆的作用。”
“对于缺乏经验的买家来说,他们要看到有家具摆设,才可想像到一间房一个厅的间隔、实际功能及面积大小。有时屋主会将一间比较细小的睡房,顺理成章地改变为书房用途。但我会将它变回睡房,放一张单人床,突出表现其空间感,让参观者有更实在的概念。”
Claudia解释,整个房屋整妆工序,由首次接触屋主、进行咨询、提交报告、准备所需物品、将屋内原有家具重新移位或搬开、完成布置,一般来说平均需时一星期。如果要换地板、油墙、换厨房?面等装修工程,预备时间便会被拖长。

卖屋前髹漆应选易衬颜色
“最理想当然是全屋都做staging,但屋主不一定全部建议都要照做,如时间或金钱不允许,优先处理的是整个主层及二楼主人房。其他不做的房间,则尽量执拾整齐。”
Claudia建议,屋主如计划卖屋前为墙壁重新髹漆,应选择中性易衬的颜色。对整妆师来说可更易找到合适家具配衬,对参观的准买家来说,也会觉得此屋不用大装修,无论本身用的家具是什么款式或色系,都可轻易融入新屋,从而增强购买意欲。
据知部分地产经纪会将房屋整妆包含在整个卖房服务中,不另收费,也有部分经纪要求屋主自行负责相关费用,双方最好在签订委托协议前商讨清楚。
据房屋整妆协会列出的2015年收费参考表,费用大致分口头咨询(Walk and Talk Consultation)、撰写报告建议(Written Consultation)、有人居住连少许家具租用(Occupied Staging with Some Rental)及空置房屋整妆(Vacant Staging)四大类别,再按房屋面积计算。
以面积2,000至2,500平方尺的房屋为例,纯粹咨询收费235元,撰写报告250元,如有人居住并租用少许家具,整妆费1,400至2,700元不等,吉屋则2,950至5,250元不等。
房屋状态影响价格
Claudia表示,由于不同房屋有不同状态,同一间隔或尺数的屋,收费差别可以很大,难一概而论。平均来说,屋主应预算每平方尺约一元多少少,费用主要包括人工(整妆前后的租用物品搬运、原有的家具移位、布置)及租金(家具、摆设)。如要租赁多于一个月,则要另外收费。大型家具租金约为零售价10至20%,例如三座位梳化租金约200元、咖啡?40元,但背垫、装饰盆栽、浴室毛巾等小摆设则以一套计算。
“试过一间5,000尺大屋,因内部状况好,只需很少功夫已达效果,最后收费还不用2,000元。最昂贵的情况是,全屋有很多家私杂物,但全部不合用,要工人搬出地库车库,再另租合用的家具。”
不过,她认为最好是用屋内原有家具再加以修饰,例如铺上时款的床单,“基本理念是,每个空间只摆放可表达该空间功能的东西,并移走其他多余物品。最重要是房屋整体风格一致,看起来顺眼舒服。”
为增加房屋吸引力,地产经纪多建议屋主做staging。不过,有业界人士认为应根据房屋整体状况来决定,否则或带来反效果。
地产经纪Vicky Zhou表示,有经纪为着节省成本,影相与staging都自己包办,但她却相信“专人做专事”。她指华人卖家比较不舍得花钱整妆,而且很多买家都着重房屋间隔,staging只是锦上添花。Vicky也不建议过分修饰,因此举可能令买家看不清房屋真实面目,因此她还是会因应房屋的整体状况,才建议屋主是否需要先做staging或装修工程才放盘上市。
“如果房屋已经很老旧,执完厨房又会觉得地板不够新,整好地板又觉得窗门太残旧,总之执不完的,不如什么都不做。至于staging,就像一个40岁的人,应以40岁的外貌示人,如硬要穿着化妆到像20岁,会予人格格不入之感,甚至带来反效果。”
Reposted from lahoo.ca