Greater Victoria real estate market mirrors provincial trends

Greater Victoria real estate market mirrors provincial trends

A series of new figures show the local housing market in a state of uncertainty. New figures from Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) paint a mixed picture when it comes to new housing starts. Housing starts in the category of detached homes dropped by 32 per cent in March 2018 compared to the same […]

全国近半抵押贷款今年面临更新 压力测试限制业主寻找更优惠贷款

全国近半抵押贷款今年面临更新 压力测试限制业主寻找更优惠贷款

加拿大帝国商业银行(CIBC)的一份新报告显示,加拿大现有的抵押贷款中,有近一半需要在今年续签,比例远高于前几年,而利率上升和贷款新规将使部分人贷款难度增加。 CIBC资本市场(CIBC Capital Markets)的一份新报告显示,在所有现有的按揭贷款中,有47%需要在2018年重新融资,而通常的一年比率在25%至35%之间。 CIBC执行董事兼北美利率策略主管Ian Pollick在报告中指出,过去几年地产价格不断上涨,加上各种政策变化,导致购房者难以获得长期贷款,只能采取短期贷款,而到了2018年,各种效应就叠加在一起。需要更新贷款的人数激增,同时贷款利率也在升高。 2016年夏天以来加拿大央行不断调高基准利率,目前的基准利率为1.25%,5年期固定利率与一年前相比已上涨约半个百分点。 与此同时,今年开始,加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution,OSFI)要求各大银行执行更加严厉的房贷压力测试。首付超过20%无需购买保险的人,贷款机构会按照加拿大央行公布的五年期利率,或合同利率基础上再追加2%的较高者来审批贷款。 不过,与现有贷款机构续约的无担保抵押贷款的借款人不受压力测试的束缚,但这样也意味着借款人不能寻找更优惠的贷款,放贷机构为了争夺市场份额而降低贷款利率的动机也就减少。 贷款公司Dominion Lending Centres发言人Dave Teixeira表示,买家转而寻找其他选择,例如省级管理的信用合作社,那就不需要接受压力测试。但他也说,贷款经纪人需要更长时间才能找到另一个合适的放贷人。 加拿大咨议局(Conference Board)首席经济学家Craig Alexander认为,新的规定是压抑家庭债务增长、遏制相关风险所必需的措施。加拿大人可能会按照比目前更高的利率进行二次按揭,这会使他们在财政上受到冲击。他预计未来一年的家庭债务支出与收入的比例会上升,令消费开支进一步放缓。不过他也表示说,目前利率仍在“相当低的”水平,他预期央行年内不会再加息。 CIBC经济部的调查显示,所有未偿还的抵押贷款和非抵押贷款债务中,只有20%处于高利率下。 来源:加拿大地产周刊

$1元转让房产能避税?别天真,加拿大税务局穷追猛打,买家背大锅!

$1元转让房产能避税?别天真,加拿大税务局穷追猛打,买家背大锅!

最近,有朋友向小编吐槽。几年前她的姨妈转让了一套独立屋给她妈妈,当时的转让价低于市场价,双方也按法律办完了所有房屋过户的手续。没想到两年后加拿大税务局审查时认为这个房地产交易有避税嫌疑,要让买家补缴3000多元的税款。但因为信息沟通不畅,买家没有及时补税,现在这个税款加罚款已飙升至5万元! 难道家人以及亲戚朋友之间不能以低价转让房产吗?答案是:可以,但往往得不偿失。   在加拿大,夫妻之间、家长与子女之间、兄弟姐妹甚至是朋友之间,确实可以以低价转让房产,但这其中有复杂的税务问题。有时候,家长是好心想让子女多继承一点自己的财产,甚至是作价$1元转让,看起来是可以避掉部分甚至全部物业转移税,没想到最后却让子女付了大笔其他税款。 《多伦多星报》曾报道过一个案例,大温兰里有一对老夫妻,在老先生去世的5年之前,就把房产转移给了子女,但夫妻俩拥有居住权,直至去世。他们心想这样就能照顾好自己的遗产,尽量少交税。随后老先生在1983年去世,老太太在1997年去世。子女们在1998年将房子以185万的价格卖出,结果最后他们还要交70万元的税。如果出售时这套房子仍在老夫妻的名下,由于是他们的主要住所,那么这笔因卖出房产导致的资本增值税是可以不用交的。 物业转移时,最常涉及的两种税项,是物业转移税(Property Transfer Tax, PTT)和资本增值税(Capital Gain)。这两个税项在实际操作时,常常关联在一起,PTT少交了,Capital Gain部分则会增加,而且情况非常复杂。 BC省的法律规定,房产转移所导致的物业转移税,要按照公平市场价(Fair Market Value)计税。如果是在公开市场发生的房屋买卖,这个公平市场价就是指购买价;如果是在非公开市场发生的物业转移,这个公平市场价通常有两种方式来指定,一是最近的独立评估,二是BC省物业估价署(BC Assessment)的最新估价。 BC省还规定了一些物业转移税可以豁免的情况。这里只谈二手住宅在家庭成员之间转移的情况。 如果房产在直系亲属之间转移,如果所转让的房产对于转让人和受让人都是主要住所,可以豁免PTT。对于主要住所的认定,BC省也有相关的法律规定,这里就不具体展开了。 直系亲属是指:夫妻、子女、孙子女、曾孙子女、父母、祖父母、曾祖父母;子女、孙子女或曾孙子女的配偶;配偶的子女(如继子女)、父母、祖父母。 兄弟姐妹以及叔伯姨舅、侄子、侄女、外甥都不算是直系亲属。 也就是说,在家庭成员里,除了直系亲属之间主要住所转移的情况,其他情况下的房产转移都需要缴纳PTT,缴纳的基数是市场公平价。 如果做低交易价,不按市场公平价缴纳PTT会发生什么状况呢? 还是回到本文开头姐妹之间转让房产的案例。假设这套房子当时的市场公平价是50万元,姐姐J以40万元的价格转让给妹妹M,那么按照BC省的PTT缴纳原则,妹妹M当时需要缴纳的PTT是200000×1%+200000×2%=6000元。 由于转让的房产不是姐姐J的主要住所,J在来年申报个人所得税时,需要申报售出房产的资本增值,这个计税基数是房产增值部分的一半。假设J当然购买房产的价格是30万元,那么她的房产资本增值了10万元,其中5万元需要计入当年的个人所得税的应纳税额,税率是她对应的税率等级。假设J最后的实际税率是20%,那么因为房产增值她所交的税是10000元。   但是加拿大税务局显然不接受这个“避税方法”。按照规定,姐姐J即使以低价将房产转让给妹妹M, 在她申报个人所得税时,她还是需要按照市场公平价来计算她的房产增值。也就是说,J在申报个人所得税时,必须以50万元的售出价计算房产增值。那么J的房产应该是增值了20万元,其中10万元要计入应纳税所得。假设J最后的实际税率为30%,那么因房产增值她所应交的税是30000元。这个30000元和10000元之间的差价,税务局肯定是要连本带利追讨回来的。 税务局会问谁讨呢?按照加拿大《个人所得税法》第160节,如果将财产转移给没有按公平价值交易的人,受让人对转让人所少缴的税款应当承担责任。这也就为什么妹妹一家会遭到加拿大税务局的追讨了! 做低房屋交易价还会面临重复征税的问题。还是这个案例,假设姐姐J报税时按照市场公平价50万元计算了房屋增值部分,也按规定缴了税。妹妹以40万元的价格买下的房子,假设后来又以60万元卖出,那么房产增值部分是20万元。其实,这增值的20万元,其中10万元(50万减去40万)姐姐已经纳过税了,但妹妹卖出房屋时,还要再交一次税,这就是重复纳税,而且对妹妹来说是必须交的! 总之加拿大的税务相当复杂,房屋交易还是按市场公平价走为好。做低交易价避税?税务局早把各种漏洞都堵上了!如果父母想尽量把财产赠予给子女,也最好向专业律师和会计师咨询,一不小心就会弄巧成拙,最后吃大亏! 内容来自温房网

Bank of Canada keeps key interest rate steady at 1.25%

Bank of Canada keeps key interest rate steady at 1.25%

The Bank of Canada is maintaining its trend-setting interest rate as its careful assessment of the timing of future hikes continues amid a backdrop of moderating growth. The central bank, which kept its rate at 1.25 per cent Wednesday, said slower first-quarter growth of about 1.3 per cent was largely a result of housing markets’ […]

这回放心了!加拿大央行维持基准利率不变:1.25%

这回放心了!加拿大央行维持基准利率不变:1.25%

星期三,4 月18 日,加拿大央行 – 加拿大银行宣布维持其基准利率不变,仍然是 1.25%。   加拿大央行在发布的声明中说,正如预期的那样,一些推高通货膨胀的临时因素在很大程度上已经消散,加拿大的通货膨胀率接近 2%,与运行缓慢的经济一致。   全球经济的增长速度略高于央行今年1 月的预期,一些主要发达经济体的增长和潜在产出上扬,美国的新政府开支计划进一步推动了美国的经济前景。然而,不断升级的地缘政治和贸易冲突风险会有碍全球经济的扩展。   声明说,在加拿大,今年 1 季度的 GDP 增长低于央行的预期,但应该在第 2 季度回升,使 2018 年上半年的平均增长为 2%。   央行预计,加拿大 2018 年和 2019 年的 GDP 实际增长均为 2%,2020 年为1.8%。 来源:加广中文、www.rcinet.ca

首次买房的看过来 购房贷款流程就在这儿

首次买房的看过来 购房贷款流程就在这儿

最近,连续遇到了几个想要首次购房的年轻人咨询贷款。几次被问到关于购房和贷款申请的流程,让我意识到写一篇介绍购房贷款基本流程的文章也许会帮助首次购房的人对此有个初步了解。 产生购房需求,确定购房价格区间 有了购房需求,要尽快了解一下自己的财务状况:有多少钱可以用作首付?是否有父母或直系亲属的资助?收入是多少?有没有车贷、学生贷款等其他债务?等等。 建议尽早联系贷款专家对你的贷款能力作出估算。根据估算出的价格区间,自己或在地产经纪的帮助下寻找合适的房源。 需要提醒你的是,你能贷到款并不一定意味着你能轻松负担贷款月供。银行在计算你的贷款额是并没有考虑到你的其他支出,例如:育儿费,学费,伙食费,或其他每月应付的费用。每个人的具体情况不同,你的负担能力还是你自己计算得最清楚。所以在决定买多少钱的房子以前,一定要将偿付能力计算清楚。 拿到贷款预批信,看房,签Offer,确定交房日 如果可以,事先拿到银行的贷款预批信最为稳妥。你的地产经纪会因为预批信而对你的信心增加,可以在下offer的时候出示给卖方,有可能因此拿到更好的价格和条件。交房日期通常会在签约后的一至三个月之内(购买楼花除外)。 一般情况下购房人会加上贷款条件,通常是5个工作日。签订Offer 后,应尽快将所有文档交给贷款顾问。 准备好银行所需文档,锁定贷款利率,提交贷款申请 银行通常需要签署查询信用授权书,申请人的证件,收入证明(工薪一族,需要两张最近的工资单和一封雇主信或最近一年的T4 ;自雇人士,需要提供最近两年的报税单和T1 General),购房合同,MLS Listing,首付款证明,等等。 审批贷款,评估房产 银行的Underwriter会根据提交的申请材料和贷款政策,决定是否批准贷款。贷款批下来以后,银行就会派评估师去对房子进行评估。银行会根据评估结果来决定是否正式批准贷款。贷款的审批和评估流程一般可以在5-10个工作日内完成。 签银行承诺书,确定律师 银行会将贷款承诺书发给贷款申请人。申请人签好后连同律师信息一起发回银行。付款帐户信息也需要提供给银行,以便安排月供扣款。银行在确认所有文档符合要求之后,会将贷款指令发给律师。 在律师楼签字 在交房前,需要签好所有贷款文档,和买房文档,等待交房日到来。 交房日—拿钥匙 交房日,银行贷款会发放至律师监管帐户,您也需要按律师要求备齐首付款及土地转让税(一般为房价的1.5%-2%)、律师费等等金额,开好Bank Draft交到律师楼。等律师办好交接手续,就可以拿钥匙搬新家啦。 来源:房东网