加拿大央行涨息后,以房养老还行得通吗

加拿大央行涨息后,以房养老还行得通吗

这个周二注定不平静,明天又到了加拿大央行的议息会议关口,目前银行的分析师认为央行这次会议加息的概率很大。如果明天加息的话,加拿大的基准利率将会提升至1.5%! 面对贸易战的威胁,加拿大民间债务的巨大问题,加拿大央行明天会加息吗?这个问题还在于波洛兹和他的团队最后的决定,虽然波洛兹和威尔金斯都表示,加拿大央行的决定不会被贸易战左右,但是,穆迪的分析师表示,目前的贸易战已经给加拿大央行的利息决定捆住手脚。 不仅贸易战的问题,加拿大许多人的养老资金就只剩下一栋房子,如果加息过度的话,房价走软会让许多人养老金缩水! 此前的几个不同场合上,行长波洛兹表示,虽然加拿大经济向好,但央行在提高利息水平方面会相当小心,主要原因是国民负债水平过高,目前两万亿加元的负债中,1.5万亿都是房屋按揭。 随着最近贸易战的加剧,加拿大通胀上升,债券价格走低推高收益率,固定按揭利率也随之上涨!过去的一年里,五年固定按揭的利率足足提高了一个百分点!如果以加拿大全国平均房价49万为例,10%的首期购房者,每月要多支付230块加币的利息。 目前加拿大1.5万亿加币的按揭贷款债务中,75%的按揭贷款都是固定利率,这些贷款者与其说直接受到央行加息的影响,不如说对债券市场的收益率上升更加敏感! 最让波洛兹行长感觉不安的是,55岁至64岁之间的老年人口,按照道理讲,这个年龄段的老人,应该还清贷款卖掉房子养老。 可是实际情况却是,这个年龄组的老年人却在大量购房,将其当做退休养老的工具,因此这个年龄组的加拿大人房屋按揭贷款比例高达46%! 退休收入的下降,利息水平的上升,两方面的双刃剑,使得这些人群变得异常脆弱。 另外一些已经退休的老年人,虽然没有房屋按揭债务,可是却将房屋作为退休的重要资产,很多人的医疗费用,住养老院费用,都是从房屋反向按揭中获得。 根据Broadbent Institute对55至 64岁年龄段的调查,这些人中不足 20%的人表示有足够储蓄可以安享晚年。 理论上讲,每个加拿大人都应该退休无忧,从个人的RRSP,TFSA等免税延税储蓄工具,到政府的CPP和OAS,再加上一些公司的养老金,一个正常的加拿大老人应该可以在退休后保持上班峰值时70%的收入水平! 但事实并非如此,这些年的房地产牛市,使得绝大部分人都放弃个人储蓄,RRSP和TFSA等非常有效的储蓄延税工具。也难怪,在房产投资楼花和RRSP储蓄两者间,十个人中有九个都会放弃RRSP! 随着加拿大房市史无前例的二十年牛市下来,本应在年轻时期储蓄的老人们,现在就只有一身债,所有资产都集中在一个流动性较差的房子里! 未来加拿大的老龄化社会面临的困境更为加剧,生活在贫困线下的老年人的比例也逐年上升。虽然这些老年人没有足够的储蓄,但是他们很多人都拥有一套甚至两套以上的房地产! 过去这些年的经济发展,属于典型的债务驱动型,现在越来越多的老年人,都属于住在大房子里的低收入“贫困”老年人,他们都需要政府的福利帮助! 随着利息的上升,房房价格的下跌,许多加拿大老年人拥有高额的房屋信用额度欠款。他们如果不能按时补齐资金,将欠款与房屋市值的比例降低到符合银行标准,他们将面临银行Call,甚至失去房产的危险。 加拿大这些从表面看起来的“贫困”老者越来越多的现象,背后隐藏的其实是现金流动性缺乏,房地产资产富有的老年退休人群。 不过别难过,金融机构看到这个难题,提出一项计划,反向按揭,让老人可以拥有自己的生活,照样用房子升值带来的财富,对于一些老人而言,他们可能比自己想象的要富有。 反向按揭, 允许老年人通常在接近退休的时候,可以最多将房屋权益的55%置换成现金。与HOME EQUITY LINE OF CREDIT 不同,REVERSE MORTGAGE 通常情况下不需要定期还款,除非将物业出售或是屋主去世后才需要一次归还。 虽然反向按揭公司业务的增长前景长期看好,但是这些却是基于一个前提:加拿大的房地产价格一直涨下去,利息水平不会大幅度的提高。以房养老的老年人,虽然不用每月支付利息,但是利息却是利滚利增长的,由于本金和利息不断累积,如果累积的贷款总量超过了房屋的市值,那么很有可能会面临MARGIN CALL,失去唯一的资产。 笑容满面的老年人,当您签字画押,把终身工作获得的房产抵押给按揭公司时候,还能笑的那么灿烂吗? 当然,也不用太过担心。我们加拿大政府一贯都大力支持养老,特别是扶助所谓的“贫困”老年人。仅仅在去年,加拿大的联邦政府就耗资七亿加元,提升养老金低收入补助部分。如果央行加息地产走低的话,老年人的唯一退休资产-房屋出现问题,政府将会不遗馀力的支付更多的福利。 内容来自理财人生,

加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么?

加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么?

正如之前预期的,加拿大央行周三宣布将基准利率调升至1.5%。这是过去一年多以来,央行第四次加息。 央行的基准利率与房贷浮动利率以及房屋资产净值信用额度直接相关,如果央行加息,这类债务的利息基本都会相应增加。 央行表示,加拿大经济充分接近产能,暗示未来可能看到通胀上升。五月加拿大经济通胀率为2.2%,比央行的目标2%稍高。 央行认为,考虑到较高的油价等暂时的因素,今年通胀率会上升到2.5%左右,但到2019年会回落到2%。 加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么? | 但央行压制通胀的举措对一些贷款者而言就意味着更高的成本,尤其是对使用浮动利率和抵押贷款的人来说。 根据房贷利率网站Ratehub的计算,如果贷款40万,25年浮动利率,加息25个基点就意味着每年的利息会增加600块。而每月的房贷相比于去年央行开始调升基准利率之前,则会增加205加币,相当于一年2460加币。 央行注意到早前的加息对消费者产生了一定的影响。“因为利率增加和更为严苛的房贷条件,家庭开支有所收缩。”央行在周三发布的声明中说。“最近的数据显示,2018年房市开始走向稳定。” 央行的加息消息公布后,有分析师和经济师表示惊讶,尤其他们注意到央行在声明中使用的语言暗示未来还会继续加息。 来源:新海岸地产

仅税就相差100倍!加拿大买房地方不同,差别可太大了!

仅税就相差100倍!加拿大买房地方不同,差别可太大了!

话说,小伙伴们知道,在加拿大买房,城市不同,房价差别那是很大,在卡城$60万可以买个独立屋,在温哥华可能连个公寓都买不下来。 嘿嘿,不仅房价差别大,各地方的买房税也大不相同哦。 买房税是个什么税? 就是在买房交易中的土地转让税,加拿大很多城市叫做“land transfer tax”,也有城市叫做“title transfer fee”,在加拿大绝大多数地方,每一笔房产交易中,都需要缴纳这项税款给政府。 最近,一家专门做房地产市场研究的公司Zoocasa就发布了一份报告,报告说,加拿大各大城市的土地转让税差别太大了,有的地方高达百分之三点几的税率,有的地方仅仅零点几的税率,简直让人以为这其中存在着邮编大乐透。 全国最高的土地转让税在多伦多,首次购房者的税率高达2.1%,二次购房者的税率更是高达3.1%,冠绝全国。 税率这么高,要归因于多伦多的市政。在2008年时,当时的时任市长David Miller大笔一挥,出了个新税政策,每一位购房者不仅需要缴纳省府土地转让税,还需要缴纳市政土地转让税,是全国唯一的一个征收二级土地转让税的城市。而在今年,多伦多又相继推出了海外买家15%的转让税,可谓是全国的房产交易重税之都了。 举个例子,你在多伦多以房屋均价80多万加币来买一套房子,如果你是首次购房者,需要缴纳的土地转让税就高达$16,687;如果你是二次购房者,需要缴纳的税款则更高,$25,162加币!如果你还恰巧是个海外买家,那么还有一笔高达12万加币的转让税需要缴纳! 买个房子,还没住进去就要先缴纳十几万的税款,想哭都没地儿哭去啊~~ 图:加拿大各城市土地转让税排名前12的城市。 除去最高的多伦多外,温哥华和魁北克城的土地转让税率也很高,全国排名第二,税率都在1.8%。以温哥华当前的房屋均价$1,103,803来算,在温哥华买一套房,土地转让税也高达$20076! 同样,如果你是海外买家,还需要缴纳15%的海外买家税$165,570加币! 另外,BC省的维多利亚,Abbotsford的土地转让税率也较高,分别达到了1.7%,1.6%。 所以在这几个城市买房,缴税都能缴到哭。 而我们阿尔伯塔小伙伴,这次又可以偷乐了!阿省一向是低税之省,在土地转让税上居然也是出奇的低! 相比于多伦多温哥华动辄几万的土地转让税,阿省两大城市,卡尔加里和埃德蒙顿的土地转让税率低到令人咋舌,仅0.1%! 等于,在卡尔加里你以均价$471,030加币买一套房,土地转让税仅仅才269刀!埃德蒙顿因为均价更低,所缴纳的税款也更低,仅仅需要239刀!这比起多伦多温哥华的税款,相差了100倍还不止!阿省小伙伴们还真感觉中了邮编大乐透呢! 全加拿大,比卡城和埃德蒙顿低的,也就只剩下安大略的伦敦和温莎地区了,那两个地区,土地转让税则干脆木有。 嗨呀呀,地方不同,买个房缴的税都天壤之别,简直令人目瞪口呆! 有些童鞋可能要说了,多伦多和温哥华土地转让税率那么高,是因为政府要抑制房价吧? 然而也不尽然,加拿大纳税人基金会的总监Kris Sims就认为,过高的土地转让税对改良房屋的可负担型起不了什么作用,反而将房价推向更高。开发商和卖家不会掏这笔钱,最终为这项税款买单的,还是买房者,将导致买房刚需的人群更加买不起;反而,这可能更是政府增加税收的一个噱头,比如说多伦多,2017年,仅征收的房产土地转让税就为市政带来了8亿收入。 内容来自天天网Dailynet

本周央行料升息至1.5% 未来18个月或升息五次

本周央行料升息至1.5% 未来18个月或升息五次

尽管加拿大和美国可能陷入贸易战,为本国经济前景带来了不确定,但是由于通胀率一直上扬,联邦央行不得不加快升息步伐。大多数业内专家相信,央行将在本周三也就是7月11日再度加息0.25%。在未来的18个月内,央行还可能加息5次。 综合本地英文媒体环球邮报、CBC、彭博社等消息,在本周三(7月11日),加拿大联邦央行将再次举行议息会议,是否加息又成为市场和民间关注的焦点。 加息还是不加息,对央行来说,是个十分艰难的决定。在今年一月,央行已宣布过一次加息,将隔夜拆息利率由1%提升到了1.25%。在那以后,北美自由贸易谈判陷入僵局、加拿大和美国可能陷入贸易战,让本国经济正在从“冲刺”转入“马拉松”。这些因素的存在,央行本应该更加谨慎。 然而,各种经济数据令央行无法再推迟加息步伐了:自一月加息以来,通胀率已经达到2%的目标,并且还在继续爬升;失业率也已经接近40年来的低点,企业开始抱怨劳动力短缺;工资正在上涨,过去10年最令人失望的出口和投资数据看起来也已经很健康了,缓和了经济对内需的依赖。 彭博社调查的18位经济师中有14位预计,央行会在本周三把基准利率调涨至1.5%。市场也预期,加拿大央行在周三加息的可能性在80%以上。这可能仅仅是一个开始。 本周央行料升息至1.5% 未来18个月或升息五次 | 加国地产资讯 -第3张 加拿大丰业银行外汇策略师Eric Theoret在接受本地英文媒体《环球邮报》时表示,央行会在未来18个月内加息五次,将利率提高至2.5%这一正常水平。 不过,多数业内专家的观点没有那么激进。他们认为,在周三升息后,央行的步伐将会放缓,至少今年年内不会再提高利率了。 加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济师申菲尔德(Avery Shenfeld)表示,加拿大央行认为需要提高利率,但是也明确表示,需要有足够的数据证明本国经济可以承受。总之,央行是否加息,没有明确的时间表,加息速度取决于本国的经济表现。 丰业银行资本市场经济主管霍尔特(Derek Holt)则说,即便是周三加息后,经通胀调涨后按实际价值计算,加拿大央行的基准利率仍属世界上最低之列。在未来,加拿大更可能是采取渐进加息,根据经济表现具体斟酌。 在加息之后,这段时间比较疲软的加元会有所提振。丰行外汇策略师Eric Theoret说,加拿大央行加息力度要大于市场预期,有望给加元兑美元汇率带来一定的刺激。此外,未来一年美元下跌的可能性也或将提振加元前景。 来源:加国无忧