Opinion: Winners and losers under new mortgage ‘stress test’

Opinion: Winners and losers under new mortgage ‘stress test’

It’s been two weeks since the new mortgage ‘stress test’ was introduced across Canada, and it’s already becoming clear that there are many people who will struggle under the new rules – and others who will benefit. For those who aren’t familiar, the strict mortgage qualification rules now require that all new mortgage applicants are […]

揭秘中国富人是如何把钱弄到加拿大买房地产的

揭秘中国富人是如何把钱弄到加拿大买房地产的

据总部在美国的国际地产调查公司统计,温哥华豪宅85%被外国人买走了,其中中国人最多。 地球人都知道中国政府严厉管控外汇,只允许每个公民每年携带5万美元的外汇出国,那么那些购买温哥华亿万豪宅的中国人到底是怎么把钱捣腾出来的呢?最近温哥华审理的两起案子从两个角度给我们揭开了帘子。 第一起案子不久前已经宣判,温哥华名人、侨领黄世惠(Paul Se Hui Oei)涉嫌诈骗690万,据证监会的调查,黄世惠还涉及非法从中国转出大量资金。 黄世惠和他的妻子Loretta Lai 据当地媒体《温哥华太阳报》报道,来自中国大陆的蒋以诚(Jiang Yicheng,音译),是黄世惠涉嫌诈骗案的受害人之一。黄世惠曾对他表示,他们夫妻俩同BC省省府高级官员有联系。在其项目中投资超过100万加元,就能可获得加拿大永久居民身份。蒋听信了他,于是就投资了400万加元。 蒋表示,由于中国政府只允许每个公民每年携带5万美元的外汇出国,所以他必须用“地下渠道”(underground community channel)将这400万加元的巨款转移出来。这种转移资金的方式有很高的风险,所以他还支付了15%到25%的“黑市保险费”(black market insurance)。结果蒋以诚被骗了,钱没了,移民也没办成。 第二起案子就更加传奇,中国山东一家大型食品制造公司的总裁王洪洁(Hong Jie Wang,音译)在2011年遇到了随卑诗贸易代表团访问中国的老乡王永利(Yong Li Wang,音译),两个人是同乡,又同姓,随即聊起在卑诗购买物业的事,尽管是初次见面但很快达成一致,两个人共同出资购买卑诗一个5英亩的物业,该物业目前的估价是208.7万加元。 估价是208.7万加元的5英亩的物业 但是两个人在2016年闹翻了。王洪洁控告王永利诈欺及违反合约,指该物业是由她独有。两个人的扯皮官司中透露一个秘密,王洪洁在法庭作证时称,她为了避开中国对资金汇出的管制,找了9名陌生人帮忙,每人在到加拿大旅游时各携带5万加元进入加拿大,至于她为此付出多少酬劳则没有说。 同时王洪洁还透露,她使用一个在英国的银行帐户往加拿大汇款30万加元,总共从中国汇钱75万加元购买位于高贵林港一块5英亩大的物业。 来源:加国无忧

谁说歪果仁不给孩子买房!多伦多单亲妈妈一口气给十岁孩子买了三套房

谁说歪果仁不给孩子买房!多伦多单亲妈妈一口气给十岁孩子买了三套房

眼看着多伦多房价一年飙涨20%,居住在多伦多东部小镇Ajax的单亲妈妈Jennifer Johnson着急了起来。 Johnson育有2个孩子,一儿一女,两个孩子都还是未成年,处于在校读书阶段。Johnson想着,现在房价涨的这么快,以后我两个孩子该怎么办?他们还能买得起房吗?怀揣着巨大的母爱,Johnson决定,要提前给自己的两个孩子购置房产! 于是,2014年,当Johnson还清了自己的房贷的时候,再次进军房产! 她先是在Ajax小镇给自己10岁的儿子Braden买了一套价值$410,000的房子,随后又在2015年,给12岁的女儿Sydney在Brooklin购买了一套价值$430,000的房子。 两个房子的首付都是20%,现在,Johnson把这两处房子都租了出去,每月租金共计$4,200,租金与房贷相抵之后,Johnson每月还要支出$1,000去还剩余的房贷。 为两个孩子买房,就意味着Johnson必须削减开支。她说:“我门从不去外面吃东西,大部分食物都是在Value Village买的”。Johnson的车也已经开了14年了,共计39万公里,但她依旧不打算换新车。 此外,她还聘请了承包商来对两所房子进行维护,并寻找合适的租客。她说,虽然这个过程压力非常大,但现在已经找到两个有意向长租的家庭,她可以稍稍放宽心了,而且根据加拿大房屋抵押贷款和住房公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)的数据显示,多伦多住房空置率在2017年秋季下降了1.1%,她倍受鼓舞。 尽管债务负担很重,且房市场具有不稳定性,但Johnson还是觉得自己的决策非常正确。她说,在过去的2年时间里,她所购买的两套房产房价已经翻了一番,待房贷还清,她会把房子租给自己的孩子,确保他们离婚也不会影响到房子的产权,并会在日后把房子作为遗产留给两个孩子。 Johnson说:“这是我对孩子的未来做出的投资。” 话说,在温哥华、多伦多、汉密尔顿、维多利亚等城市的房地产市场还没有明显降温痕迹的时候,像Johnson这样收入处于中上等的父母都仍在为自己的孩子选购房产,因为一旦房价继续上涨,他们的孩子在成年之后很可能就买不起房了。 根据加拿大房地产协会的数据,在大多地区,2017年11月的基准房价为$744,700,大温地区为$1,046,900。 温哥华房地产专家Mike Stewart表示:“大家的共识是,房价将继续上涨。”越来越多人开始担忧往后的负担能力。 condos.ca的总裁Carl Langschmidt表示,他的许多客户都非常恐慌。他们纷纷担忧,往后我的孩子能买到哪里的房?他们该怎么进入房市场? Stewart说,他的许多收入中等以上的客户都在房子预售阶段,早早的为自己未成年的孩子交了公寓的定金,然后等两三年后房子建好,再慢慢还贷款。有很多人都是这么做的。 Brad J. Lamb Realty & Lamb Development Corp.的总裁Brad Lamp表示,多伦多也出现了这样的趋势,有些父母甚至一下子购买3套公寓给自己未成年的孩子,等孩子长大后,他们可以用来自住,也可以转卖,总之,不会流落街头。 Lamp说,他最近给自己5岁的孩子买了一套公寓,这间公寓大概有800平方英尺(243平米),售价$45万。Lamp说,待15年后,孩子20岁,但时候这间公寓可能价值$300万了。 Lamp继续说道,把这件公寓租出去,每月的租金大概为$2500,但往后15年,随着租金的上涨,每月能净赚$2,000或者$3,000。 Beth Title是一家人事公司的总经理,她一直在考虑为自己的孩子购买两套公寓,并与她的财务顾问讨论过这个问题。她说:“当你想到过去几年的住房成本时,你会感到非常害怕。”。“我怀疑我的孩子们将来不会像我们现在买房子那样处于有利的地位。” 让Title望而却步的是,她如果再购买一处房产,那么每年除了这套房产所带来的租金之外,她还要支出$15,000左右去还房贷。 Latremoille认为,孩子还没有成年,所以房子名义上并不是他们的。如果家长已经有了一套房,再买房就需要缴纳资本收益税。如果房价不继续涨,那么很多人就要亏钱了。在给孩子买房之前,要衡量孩子的教育基金、自己的退休收入等等,然后做出一个理性的抉择。 转自 vanpeople    

5 things to watch in Canada’s house  market this year

5 things to watch in Canada’s house market this year

Real estate was a major topic in the business world in 2017, and with some big changes on the horizon, the subject is likely to dominate headlines again this year. Here are five things to watch in Canadian real estate. Foreign buyers Policy-makers in Toronto and Vancouver have taken steps to try to curb activity […]

RBC首度提高贷款利率

RBC首度提高贷款利率

五大银行之一的加拿大皇家银行(RBC)于本周四宣布提高其5年固定贷款利率15个基点。 加拿大央行将5年固定利率作为本国大多数贷款压力测试的标准利率,因此,5年固定利率的增加和减少都会对压力测试的合格率产生直接影响。 有专家预测,如果另外几家主要银行也跟风效仿,那么,合格率将从现在的4.99%增加到5.14%,这也是合格率四年以来首次突破5%。可以想象,如此之高的合格率会给一般贷款民众带去多大的困难。 假设其他银行陆续跟进,5.14%的合格率将是借款者的最大贷款额度减少约1.4%。如果一个家庭年收入为7万加元,理论上,这1.4%大概会令该家庭少贷款4,000到5,000加元。而如果将借款人的各种其他因素都计算在内,实际的影响只会更大。 也许5,000加元现在看来不算什么,但是当你在为理想中的房子与诸多买家抢Offer时,当你迫切需要合并高息债务时,这5,000加元恐怕就是非常重要的一笔钱了。这也就是为什么,今年会有大约5%到10%,没有保险的银行借款人,会转而向信用合作社贷款。银行的5年固定利率越高,他们损失的客户就越多。 此外,如果加拿大央行真如市场此前预测的一样加息,那么最优惠利率在1月17日之后,也会上升25个基点(1个基点等于0.01%)。这在一定程度上会将债券收益率推升至4年最高点,然后债券收益率又会推高固定贷款利率。 而且,据市场保守预计,今年加拿大的贷款利率将跃升50到75个基点。但是,加拿大的结构性通胀问题,北美自贸协定的不确定性,以及目前房屋市场的低迷,未来利率变化非常难以确定。 但是,如果还不能很好地应付短期内,利率变化带来的额外支出,建议借款者还是选择5年固定利率,而且目前5年固定利率仍低于3%。   转自 vanpeople

温哥华会步新西兰后尘禁止外国人买房吗?财政厅长这样说的

温哥华会步新西兰后尘禁止外国人买房吗?财政厅长这样说的

2017年底,加拿大统计局联合加拿大房地产协会公布了新的“海外业主”数据,各路人士对这个数据有不同的解读。虽然加拿大统计局的数据表明,总体来说非居民在温哥华拥有物业的比例不到5%,但在豪宅市场,有研究者称海外买家的比例在20%以上。 再加上新的地产数据表明2017年大温地区的海外买家税政策对大温楼市的抑制作用不明显,一年下来房价仍在上涨,尤其是共管公寓市场,一时间对海外买家的声讨声又起来,将他们归结为推高温哥华房价的罪魁祸首,仿佛只有进一步打击他们才能真正抑制房价。 这不,BC省绿党的党领Andrew Weaver就极力鼓动省府在今年的财政预算案中宣布禁止外国人投资BC省的房地产。 Weaver说,“这不可持续,如果我们不抑制需求,情况只会更糟。” Weaver的提议并非空穴来风,而是受到大洋那头的新西兰政府的启发。去年10月25日,新西兰最新当选的80后美女总理宣布新政府将禁止外国人在新西兰买房!虽然这一政策目前还在议会审读阶段,没有正式实施,但这已经给全球其他移民国家树起了样板。 该政策中有一条就是,外国人只能购买建设中的新房,而且建成之后必须出售,以增加住房供给。对于已经存在的房子,外国人是无权购买的。 Weaver认为,这条政策一旦实施,无疑让更多人的购房梦更现实。他说:“在这里拥有房产是一种自豪感。可以为退休做一笔投资。” 但是,对于Weaver的提议,BC省财政厅长Carole James回应说,省府正在考虑用其他方式给楼市降温,但不会是禁止外国人买房。 James说,“作为2018年预算计划的一部分,我们正在评估现有的和所提出的住房税收措施,以提高省民的住房负担能力。 现在的评估包括了BC省房地产市场的投机问题;然而,禁止外国人买房,并不包括在2018年预算计划之内。BC省民对于每年有成千上万的新人来帮助提高BC省的实力,很自豪!” 其实,最近几年,房地产业已逐渐发展成为BC省的支柱产业之一。从大温地产局的数据图表可看出,从2001年开始,大温地区的房价处于快速上升通道(曲线的斜率增大)。据加拿大统计局的数据,加拿大的经济在2016年增长了1.3%,BC省继续以3.7%的GDP增长领跑全国,也是第二年经济增长领跑全国,比安省的2.6%还高出1.1%。 从各行业的增减数据来看,占BC省GDP大头的是房地产行业。据大温地产局引用BC省财政厅的数据显示,房地产极其相关行业对BC省GDP的贡献已达37.2%,光是建筑业和房地产这两个直接行业就达到26.5%。可以说,居高不下的楼价确实让省民抱怨纷纷,但也给BC省的经济带来不错的效果。因此,BC省不太可能大力打压楼市,而且要切实提高房屋可负担性。而增加住房密度是温哥华市发布的新十年住房计划所极力倡导的。 相比于禁止外国人买房,西门菲沙大学公共政策学院的助理教授Josh Gordon则认为对外国投资者增加税赋要好一些。他说,“那些用海外收入和财富购买房产的人使用了社会公共服务,因此要付相应的税赋。”   转自 vanpeople