买第二套房时,第一套房究竟卖掉还是出租?

如今很多人的生活质量蒸蒸日上,房子不满足于一套,汽车也不满足于一辆。
在加拿大,大多数新移民都是有房一族,其中有不少人还是拥有多套房屋的“地主”。想必在很多人购置新房时,尤其是那些房屋的置换者,都会考虑以下这个问题:

究竟是把第一套房买了,直接成为第二套房的首付呢;还是把第一套房租了,以租养第二套房的贷款。(当然还有第三种选择:既不卖第一套房也不租第一套,直接买第二套,有钱任性~)
其实每种选择都有一个很好的理由:直接卖掉,首付充足,贷款更容易,还贷数额也低;租掉的话,等于拥有两套房,第一套房以后若升值再卖,那收益更大。

不过,房屋市场瞬息万变,除了考虑收益和还贷外,其实还有很多因素要思考。决定不能轻易去下,对此,美国权威房地产网站 Investopedia 专家撰文为我们分析:当买第二套房时,如何处理第一套房,你需要作出以下细致地分析和思考:
首要条件:贷款数额
在谈论其他方面前,这个是先决条件——如果你的资金有限,想换大房,如果不卖掉第一套房根本无法取得足够的贷款去买新房,那你还有什么办法呢?抵押贷款吗?那产生的利息你需要好好算一笔账了。

如果你不存在这个“最大的问题”,那么你可以开始思考其他方面了。
税,不得不提的问题
温哥华的房地产税收每年都有新花样。针对房屋的自住和出租与否,以及买家的身份,甚至第二套房,时不时都会在税收上给你一个惊喜——当然,这个惊喜是贬义词。

比如一个实际的问题:如果你把第一套房卖了,这套房是自住,那么没有增值税,也不存在什么收入税。可如果你把它租了,最后变成了出租房缴纳增值税,然后每年的租金极大提高了你的总收入,让你面临巨额增值税。
这笔账要算清楚,若干年后,你为此“损失”的,真的能够比的上它的增值吗?看似一个不错的点子——以租养房,但有可能适得其反。

我们都知道,温哥华的房屋供不应求,政府对那些拥有多套房屋的人……你难以预测还会不会有更多苛刻的政策出台。
为你的孩子做考虑
Investopedia认为,有这么一种情况。一对新移民夫妇在没有孩子时,在城市核心区购买了一栋小公寓。置换房屋时因为城区独立屋昂贵,而选择了郊外的独立屋。他们选择保留公寓的原因是:公寓的学区好,生活便利。
那么,这个就为他们以后的孩子打下了好的基础:到了学龄,可以在上学期间居住在公寓里,周末回到独立屋居住。这样既能保留学区房上好学校,又能在周末让孩子有更大的空间去玩耍,一举两得。
当然,这种选择的代价是,父母必须要承担很大的财政压力。毕竟当孩子上学时,你的两套房屋都是自住而不是出租。
为你的养老做考虑
许多人在换房时都会为自己的“未来”做考虑——这里的未来指的是养老。举个例子,一对夫妇在45岁时购买了独立屋,但同时也保留了自己在黄金地段的公寓。保留的目的是:在15或20年后用来养老。毕竟老年人住公寓,需要打理的事少,生活更加简单。

如果该夫妇把公寓卖了,那么15年后再买回公寓可完全不是当时的价格。所以他们在买新房时的这个决定很明智。未雨绸缪,为自己把“退路”铺设好。
不过这只是一类人的想法。如果你在换大房子时还远远没有想到养老的问题,那你大可以做别的抉择。
多套房屋的精神负担
Investopedia认为,这也是一个值得考虑的问题:当你拥有两套房屋,你需要花更多的精力。不光是每年额外的时间去处理税务问题,还有房屋修缮问题——尤其是你出租后,还要花时间和租客交流沟通,收租金,处理他们的生活问题等等。

这是一个幸福的烦恼。有人觉得幸福,有人觉得烦恼。觉得烦恼的人认为一心一用才是最好的选择,于是第一套房自然会果断卖掉。如果你有足够的精力去处理两套房屋,那么你大可以保留第一套房屋。
观察旧屋的周边规划
旧屋是否保留,还有个不得不提的原因:周边规划。所以,这需要你做功课,或是咨询房产经纪。如果恰巧你旧屋的区域是政府下一个重点开发对象,那么请把它保留,因为它的升值潜力巨大。

比如,温哥华房市整体的趋势自然要把控,但具体到某个区域也是不一样的。不光是大区域,还有小区域。不能人云亦云地听那些“你这个区域没有升值潜力”的话,而是要自己去收集情报和判断。
另外就是,观察周边设施的变动。Investopedia认为,除了看政府规划外,还要留意你的旧屋旁边是否会有核心设施的建设,比如地铁枢纽、大学城、商场等等。如果有的话,你的房屋潜力自然会上升,也会给你保留它的底气。

总之,考虑了以上的这些状况,你一定会心里有数。旧屋是去是留,尽在你的掌控。

 

转自 vanpeople