高度 ◇ 65岁之前应如何还完加拿大按揭贷款?

高度 ◇ 65岁之前应如何还完加拿大按揭贷款?

65岁,对很多人来说是一个很遥远的年龄,难道那个时候还还不清按揭贷款吗?RBC一次市场调查引起广泛关注,调查结果显示,加拿大人预计在65岁之前还完按揭贷款的消费者仅占73%,27%的消费者预计在65岁之后或生前一直都无法还清按揭贷款!“无债一身轻”是中国人非常传统的想法,贷款买房之后,何时才能一身轻?真的要65岁时才能还清按揭贷款吗?银行会允许我们退休之后依然有按揭贷款余额吗? 这里需要指出的是,加拿大住房按揭贷款与中国最大不同是,贷款期与还款期不一致。贷款期是指与银行签订的贷款合同期,而还款期是指预计还清贷款的时间。在加拿大,你可以与银行签订一年期借款合同,而还款期可以长达30年;一年借款合同到期后,续签时,依然可以选择30年还款期,只要你愿意,永远可以预计自己30年之后再还清贷款。把还款期设置得越长,每月还款压力就越小,这就是为什么,有人预计自己永远都还不清按揭贷款。一位60岁的借款人,在申请按揭贷款时,可以选择30年还款期,加拿大普通消费者很容易理解,而刚刚登陆的很多新移民却觉得不可思议。 寻田觅宅,是华人初到一个环境下最先考虑的问题,但似乎没有人打算一辈子还不清债务。笔者个人意见也不主张借款人不断从自住房产中取出贷款,一辈子没完没了地考虑还贷问题,终生为银行打工。贷款投资出租房,则完全不同,还款期越长越好,甚至可以预计一辈子还不完按揭贷款,让银行和租客为你打一辈子工。今天我们谈论的话题就是,如何把自住房贷款尽快还完,把投资房贷款无限期延长。 事实上,这份RBC调查报告结果不仅披露了加拿大消费者对还清按揭贷款的计划,同时也对如何选择按揭贷款进行了调查。在选择按揭贷款时,87%的消费者认为“利率低”是最重要选择标准,50%消费者认为加速还款便利性是最重要选择标准之一,两者之间差距非常大。利率和提前还款条件哪个更重要?例如,A银行利率3.1%,每年允许借款人提前还款贷款本金20%;B银行利率3.05%,每年允许借款人提前还款贷款本金10%,绝大多数人会选择B银行。选择哪个银行贷款利息支出更少,能够更快还清贷款呢?因人而异,但绝不是选择B就一定正确。提前还款能力强的借款人,应该选择A银行,而几乎没有提前还款打算的消费者则应该选择B银行。30万加元贷款,多还3万本金每年可以节省利息支出300加元,而利率是3.1%与3.05%的贷款利息支出每年只相差147加元。如果借款人今年35岁,还款期30年,按照约定利率不变,在不提前还款的情况下,刚刚好65岁时还清按揭贷款。如果借款人年龄大于35岁,选择30年还款期情况下,如果计划在65岁之前还完按揭贷款,则势必要考虑银行提前还款条件。 目前的形势使普通消费者的负债能力,与十年前相比放大了40%。这也是为什么房价不断上涨,收入没有明显上涨的情况下,消费者依然可以负担按揭贷款的原因。低利率带来的好处不言而喻,仅在过去一年里,原来到期的高利率贷款转为低利率后,加拿大消费者每年即节省支出达到27亿加元。如果将节省出的这部分资金用于加速偿还贷款,则加拿大人还清按揭贷款年限将大大缩短。可让人担心的是,在贷款政策收紧情况下,每个人都会觉得自己的负债能力增强,不是去主动减少债务,而是努力去增加债务。因此,很多消费者都认为,一些本来没有能力成为房主的消费者,此前借助低利率,提前成为了房主,一旦利率上升,这些人会难以负担。笔者个人认为,低利率的情况下,是加速清偿家庭债务的时候,如果有余力,还可以购买些保险产品,加固家庭财务基础,而借钱炒房、炒股,都会加大财务压力,尤其是利率上涨之后,会给消费者心理和财务上加重负担。加速还款之后,在财务上遇到困难时,可以向银行申请,按照已经降低的余额重新计算,将贷款月供降至可接受金额。 《环球邮报》针对RBC的这份报告,给消费者的建议是:把还清按揭贷款放在首位。笔者完全赞同这一观点,这与我们华人家庭传统观念也非常吻合。自住房按揭贷款是早晚要还清的,把这笔债务带到退休之后只会加重负担。很多加拿大老人在没有按揭贷款的情况下,由于地税不断上涨,也迫使他们不断将自己住房换成更小房子。问题是,如果自住房还有按揭贷款,情况就复杂了,住在原有住房里,可以不断renewal原来的按揭贷款,如果换房,则需要重新申请按揭贷款,由于退休后收入下降,恐怕申请不到新的贷款,所以连换房希望也会落空。由此可见,在退休前还清贷款是家庭首先需要考虑的问题。涨工资,退税,分红之后,需要优先考虑加速还款,而不是去做风险比较大的投资。 从省钱和收益角度来看,加速偿还按揭贷款也是明智的。以目前股市投资回报,以及定期存款的收益率来看,加速还清按揭贷款的“收益”最有保障。即使按揭贷款利率只有1.99%,减速还款的资金立刻“享有”这个利率,而且不需要上税。 《环球邮报》建议消费者选择25年还款期,笔者并不赞同这一观点。还款期越长,家庭财务负担越轻,如果财务能力允许,可以主动增加月供,或进行大比例金额还款,原因是消费者自己选择的这两种加速还款,用于加速还款的资金都直接用于偿还本金,加速偿还的效果最佳。因此,笔者通常建议借款人选择30年还款期。 最后我们来谈谈投资类房产,按揭贷款还款安排问题。首先,如果已经付清了自住房按揭贷款,那么借款人投资房地产时借款能力会被无限放大。银行在审批投资类房产按揭贷款时,会考虑投资房租金收入,并用这部分收入抵减投资房按揭贷款债务,因此,在没有自住房按揭贷款的情况下,借款人借款能力非常强。例如,家庭收入每月税前1万加元,自住房没有按揭贷款,信用卡和地税等总负债只有1000加元,家庭总负债率仅为10%。投资类房产按揭贷款月供和地税每月支出1500加元,租金收入每月平均1400加元(假设空置1-2个月),则每购买一套投资房,家庭总债务增加100加元,家庭总的负债率仅为(1000+100)/10000=11%,再买一套,再增加100加元负债,负债率增加为12%。银行在贷款审批时,家庭负债率小于42%即会批准按揭贷款,由此可见,还清自住房按揭贷款之后,才是投资房地产黄金时期。其次,我们来看一下投资类住房按揭贷款偿还策略。如果投资类房产除了地税和管理费支出,还有按揭贷款利息支出,则租金收入可以抵减更多费用,即所得税会有一定优惠,在退休之前,有工资收入的情况下,净租金收入越少越好,否则会由于租金收入增加而提高个人所得税税阶,得不偿失。投资类房产按揭贷款可以设置为永远还不完,即每次贷款到期续约时,都按照30年还款期续约,直到出售房产为止。 最理想的状态时,50岁之前利用加速还款便利,尽快还清自住房按揭贷款,家庭年收入在10万加元以上的家庭,可以考虑在45-50岁期间开始投资房地产,由租客和银行帮你购买更多投资类物业。退休后,不断renew投资类房产按揭贷款,并择机出售投资类房产。退休前,你为房子工作,退休后,房子为你工作。 以上内容仅为个人观点,不代表本刊立场,亦不构成任何投资建议。 来源:高度周刊

加拿大央行涨息后,以房养老还行得通吗

加拿大央行涨息后,以房养老还行得通吗

这个周二注定不平静,明天又到了加拿大央行的议息会议关口,目前银行的分析师认为央行这次会议加息的概率很大。如果明天加息的话,加拿大的基准利率将会提升至1.5%! 面对贸易战的威胁,加拿大民间债务的巨大问题,加拿大央行明天会加息吗?这个问题还在于波洛兹和他的团队最后的决定,虽然波洛兹和威尔金斯都表示,加拿大央行的决定不会被贸易战左右,但是,穆迪的分析师表示,目前的贸易战已经给加拿大央行的利息决定捆住手脚。 不仅贸易战的问题,加拿大许多人的养老资金就只剩下一栋房子,如果加息过度的话,房价走软会让许多人养老金缩水! 此前的几个不同场合上,行长波洛兹表示,虽然加拿大经济向好,但央行在提高利息水平方面会相当小心,主要原因是国民负债水平过高,目前两万亿加元的负债中,1.5万亿都是房屋按揭。 随着最近贸易战的加剧,加拿大通胀上升,债券价格走低推高收益率,固定按揭利率也随之上涨!过去的一年里,五年固定按揭的利率足足提高了一个百分点!如果以加拿大全国平均房价49万为例,10%的首期购房者,每月要多支付230块加币的利息。 目前加拿大1.5万亿加币的按揭贷款债务中,75%的按揭贷款都是固定利率,这些贷款者与其说直接受到央行加息的影响,不如说对债券市场的收益率上升更加敏感! 最让波洛兹行长感觉不安的是,55岁至64岁之间的老年人口,按照道理讲,这个年龄段的老人,应该还清贷款卖掉房子养老。 可是实际情况却是,这个年龄组的老年人却在大量购房,将其当做退休养老的工具,因此这个年龄组的加拿大人房屋按揭贷款比例高达46%! 退休收入的下降,利息水平的上升,两方面的双刃剑,使得这些人群变得异常脆弱。 另外一些已经退休的老年人,虽然没有房屋按揭债务,可是却将房屋作为退休的重要资产,很多人的医疗费用,住养老院费用,都是从房屋反向按揭中获得。 根据Broadbent Institute对55至 64岁年龄段的调查,这些人中不足 20%的人表示有足够储蓄可以安享晚年。 理论上讲,每个加拿大人都应该退休无忧,从个人的RRSP,TFSA等免税延税储蓄工具,到政府的CPP和OAS,再加上一些公司的养老金,一个正常的加拿大老人应该可以在退休后保持上班峰值时70%的收入水平! 但事实并非如此,这些年的房地产牛市,使得绝大部分人都放弃个人储蓄,RRSP和TFSA等非常有效的储蓄延税工具。也难怪,在房产投资楼花和RRSP储蓄两者间,十个人中有九个都会放弃RRSP! 随着加拿大房市史无前例的二十年牛市下来,本应在年轻时期储蓄的老人们,现在就只有一身债,所有资产都集中在一个流动性较差的房子里! 未来加拿大的老龄化社会面临的困境更为加剧,生活在贫困线下的老年人的比例也逐年上升。虽然这些老年人没有足够的储蓄,但是他们很多人都拥有一套甚至两套以上的房地产! 过去这些年的经济发展,属于典型的债务驱动型,现在越来越多的老年人,都属于住在大房子里的低收入“贫困”老年人,他们都需要政府的福利帮助! 随着利息的上升,房房价格的下跌,许多加拿大老年人拥有高额的房屋信用额度欠款。他们如果不能按时补齐资金,将欠款与房屋市值的比例降低到符合银行标准,他们将面临银行Call,甚至失去房产的危险。 加拿大这些从表面看起来的“贫困”老者越来越多的现象,背后隐藏的其实是现金流动性缺乏,房地产资产富有的老年退休人群。 不过别难过,金融机构看到这个难题,提出一项计划,反向按揭,让老人可以拥有自己的生活,照样用房子升值带来的财富,对于一些老人而言,他们可能比自己想象的要富有。 反向按揭, 允许老年人通常在接近退休的时候,可以最多将房屋权益的55%置换成现金。与HOME EQUITY LINE OF CREDIT 不同,REVERSE MORTGAGE 通常情况下不需要定期还款,除非将物业出售或是屋主去世后才需要一次归还。 虽然反向按揭公司业务的增长前景长期看好,但是这些却是基于一个前提:加拿大的房地产价格一直涨下去,利息水平不会大幅度的提高。以房养老的老年人,虽然不用每月支付利息,但是利息却是利滚利增长的,由于本金和利息不断累积,如果累积的贷款总量超过了房屋的市值,那么很有可能会面临MARGIN CALL,失去唯一的资产。 笑容满面的老年人,当您签字画押,把终身工作获得的房产抵押给按揭公司时候,还能笑的那么灿烂吗? 当然,也不用太过担心。我们加拿大政府一贯都大力支持养老,特别是扶助所谓的“贫困”老年人。仅仅在去年,加拿大的联邦政府就耗资七亿加元,提升养老金低收入补助部分。如果央行加息地产走低的话,老年人的唯一退休资产-房屋出现问题,政府将会不遗馀力的支付更多的福利。 内容来自理财人生,

加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么?

加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么?

正如之前预期的,加拿大央行周三宣布将基准利率调升至1.5%。这是过去一年多以来,央行第四次加息。 央行的基准利率与房贷浮动利率以及房屋资产净值信用额度直接相关,如果央行加息,这类债务的利息基本都会相应增加。 央行表示,加拿大经济充分接近产能,暗示未来可能看到通胀上升。五月加拿大经济通胀率为2.2%,比央行的目标2%稍高。 央行认为,考虑到较高的油价等暂时的因素,今年通胀率会上升到2.5%左右,但到2019年会回落到2%。 加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么? | 但央行压制通胀的举措对一些贷款者而言就意味着更高的成本,尤其是对使用浮动利率和抵押贷款的人来说。 根据房贷利率网站Ratehub的计算,如果贷款40万,25年浮动利率,加息25个基点就意味着每年的利息会增加600块。而每月的房贷相比于去年央行开始调升基准利率之前,则会增加205加币,相当于一年2460加币。 央行注意到早前的加息对消费者产生了一定的影响。“因为利率增加和更为严苛的房贷条件,家庭开支有所收缩。”央行在周三发布的声明中说。“最近的数据显示,2018年房市开始走向稳定。” 央行的加息消息公布后,有分析师和经济师表示惊讶,尤其他们注意到央行在声明中使用的语言暗示未来还会继续加息。 来源:新海岸地产

仅税就相差100倍!加拿大买房地方不同,差别可太大了!

仅税就相差100倍!加拿大买房地方不同,差别可太大了!

话说,小伙伴们知道,在加拿大买房,城市不同,房价差别那是很大,在卡城$60万可以买个独立屋,在温哥华可能连个公寓都买不下来。 嘿嘿,不仅房价差别大,各地方的买房税也大不相同哦。 买房税是个什么税? 就是在买房交易中的土地转让税,加拿大很多城市叫做“land transfer tax”,也有城市叫做“title transfer fee”,在加拿大绝大多数地方,每一笔房产交易中,都需要缴纳这项税款给政府。 最近,一家专门做房地产市场研究的公司Zoocasa就发布了一份报告,报告说,加拿大各大城市的土地转让税差别太大了,有的地方高达百分之三点几的税率,有的地方仅仅零点几的税率,简直让人以为这其中存在着邮编大乐透。 全国最高的土地转让税在多伦多,首次购房者的税率高达2.1%,二次购房者的税率更是高达3.1%,冠绝全国。 税率这么高,要归因于多伦多的市政。在2008年时,当时的时任市长David Miller大笔一挥,出了个新税政策,每一位购房者不仅需要缴纳省府土地转让税,还需要缴纳市政土地转让税,是全国唯一的一个征收二级土地转让税的城市。而在今年,多伦多又相继推出了海外买家15%的转让税,可谓是全国的房产交易重税之都了。 举个例子,你在多伦多以房屋均价80多万加币来买一套房子,如果你是首次购房者,需要缴纳的土地转让税就高达$16,687;如果你是二次购房者,需要缴纳的税款则更高,$25,162加币!如果你还恰巧是个海外买家,那么还有一笔高达12万加币的转让税需要缴纳! 买个房子,还没住进去就要先缴纳十几万的税款,想哭都没地儿哭去啊~~ 图:加拿大各城市土地转让税排名前12的城市。 除去最高的多伦多外,温哥华和魁北克城的土地转让税率也很高,全国排名第二,税率都在1.8%。以温哥华当前的房屋均价$1,103,803来算,在温哥华买一套房,土地转让税也高达$20076! 同样,如果你是海外买家,还需要缴纳15%的海外买家税$165,570加币! 另外,BC省的维多利亚,Abbotsford的土地转让税率也较高,分别达到了1.7%,1.6%。 所以在这几个城市买房,缴税都能缴到哭。 而我们阿尔伯塔小伙伴,这次又可以偷乐了!阿省一向是低税之省,在土地转让税上居然也是出奇的低! 相比于多伦多温哥华动辄几万的土地转让税,阿省两大城市,卡尔加里和埃德蒙顿的土地转让税率低到令人咋舌,仅0.1%! 等于,在卡尔加里你以均价$471,030加币买一套房,土地转让税仅仅才269刀!埃德蒙顿因为均价更低,所缴纳的税款也更低,仅仅需要239刀!这比起多伦多温哥华的税款,相差了100倍还不止!阿省小伙伴们还真感觉中了邮编大乐透呢! 全加拿大,比卡城和埃德蒙顿低的,也就只剩下安大略的伦敦和温莎地区了,那两个地区,土地转让税则干脆木有。 嗨呀呀,地方不同,买个房缴的税都天壤之别,简直令人目瞪口呆! 有些童鞋可能要说了,多伦多和温哥华土地转让税率那么高,是因为政府要抑制房价吧? 然而也不尽然,加拿大纳税人基金会的总监Kris Sims就认为,过高的土地转让税对改良房屋的可负担型起不了什么作用,反而将房价推向更高。开发商和卖家不会掏这笔钱,最终为这项税款买单的,还是买房者,将导致买房刚需的人群更加买不起;反而,这可能更是政府增加税收的一个噱头,比如说多伦多,2017年,仅征收的房产土地转让税就为市政带来了8亿收入。 内容来自天天网Dailynet

多少年的独立屋算是“老房子”?了解一下房屋各部件使用寿命吧

多少年的独立屋算是“老房子”?了解一下房屋各部件使用寿命吧

在加拿大买别墅,大多都是有一定年代的,甚至不乏50年、100年的老宅。不少买家都会掂量这么一个问题: 多少年的独立屋才算是旧房?假设这栋屋子从没翻新、更换过部件,那么里面的东西还能用多久,会不会我一住进去就要花费大价钱去翻新更换? 久居这里的本地加拿大人对此早已胸有成竹,但华人新移民大多都不太清楚。在本地论坛上也有过这样的提问。不妨来通过一张图表,它会告诉你加拿大独立屋各部件的使用寿命。 屋顶:20年 屋顶修缮和更换,不是自己能解决的事,价格不菲。如果你买的房子已经20年左右而且没修缮过屋顶,那么一大笔开销要来了! 普通独立屋换屋顶都要超过5000元,好的独立屋要破万,大开销。 窗户:15~30年 看似可以一直用的窗户其实也有寿命。单个窗户看似价格还好,但一整个家的窗户呢?如果你买的房子窗户已经20多年没换,那又会是一笔潜在开销。 比较好的独立屋,窗户全部更换动辄过万,2万以上的也有,关键看你追求窗户的档次如何。 外墙油漆:15年 刷油漆同样是一项繁重的任务,外墙油漆自己很难下手,需要聘请专业人士。油漆寿命在15年左右,并不长。 独立屋够大的话,全部外墙油漆粉刷也是巨大的开支,过万元也不要觉得惊讶。 烟雾报警器:5~10年 在独立屋所有部件里,烟雾报警器寿命很短。好在换起来也很便宜,外加自己就能换。 地毯:8~10年 不要以为地毯很耐用,10年一定是要换的。新独立屋一般都是地板,但老独立屋喜欢在卧室用地毯。 清洗地毯都很贵,别说换地毯了。如果你的独立屋有6间以上卧室,都需要换地毯的话,开销不会比刷油漆便宜多少…… 盥洗室洁具:20年以上 好消息,抽水马桶一辈子都不用换,非常经久耐用!但浴缸和莲蓬头最好在20年左右就要更换,否则容易老化。质量好的能用到50年,不过这不算巨大的开销,没必要用那么久吧…… 微波炉、烤箱:9年左右 即便是再好品牌的微波炉和烤箱,一般也用不过10年。所以买顶级品牌的微波炉有必要吗?这还是因人而异了~ 车库门:15年左右 什么?车库门也会坏?反复高频率利用,外加有电子控制,能不坏吗?好在15年换一次还算能接受,尽管价格不低。 洗碗机:9年左右 洗碗机的寿命和微波炉烤箱差不多,但现在不少人还是喜欢传统的洗碗方式,这样可以为洗碗机延年益寿一些。不过10年不能更多了~ 冰箱:13年左右 在加拿大买冰箱的确很贵,尤其是大的对开门冰箱。好在它的寿命比一般的厨房用具都要长一些。保养好的话,15年也是可以用的。 洗衣机烘干机:10~13年 洗衣机和烘干机如果都经常用的话,10年左右的寿命。烘干机不少人不爱用,寿命相对比洗衣机长几年。 地板,大理石地面:100年 比起地毯的不耐用,高质量的地板和大理石地面要结实的多:100年使用寿命!所以选择地板或者地砖时不要图便宜,好的能用很久很久。 来源:温房网

加国楼市 卖家:忘记抢offer 买家:占不到便宜

加国楼市 卖家:忘记抢offer 买家:占不到便宜

今年春天的房屋市场小有波动,但没有迹象显示通常加拿大人在天气变暖时看到的交易明显上升的情况。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,事实上,3月至4月期间的房屋销售量创下九年来的新低。 总的来说,目前房价没有下跌。上个月全国平均房价与2017年5月相比下跌6.4%。但主要是因为现在正在交易的房屋包括更多便宜的房产,如公寓,而独立屋较少。 如果您看看CREA的基准房价,该房价是经过房屋销售类型调整的价格,5月份房屋价格与去年同期相比上涨了1%。这比价格暴跌好,但仍然与许多加拿大人一直认为理所当然的暴涨大相径庭。 CREA预计2019年全国房屋平均价格将上涨3.8%,这反映了安省、卑诗省,魁省,新不伦瑞克省,新斯科舍省和爱德华王子岛省的涨幅,草原省和纽芬兰拉布拉多地区的房价稳定。 价格停滞或温和上涨的趋势对于房屋卖家、购房者甚至不打算出售的房主都有影响。 卖家:请忘记抢offer这回事 如果你想把房子推向市场,就无法以比去年隔壁邻居更高的价格出售。当然,也有一些例外,如渥太华和蒙特利尔,房价仍在健康上涨。 总的来说,尽管如此,您或您的房地产经纪人可以更好地了解如何通过在特定区域过去三个月的价格趋势来为您的房屋定价。 例如,在多伦多,市场“分区域”,一些街区的销售活动急剧下降,而在其他一些地区销售仍然很火热,一个房产经纪向Global News表示。 卖家需要在市场价格上做额外的功课,以便达成交易。 理想情况下,可以向买方和买方代理展示显示过去几个月您所在地区类似房产成交价格的清单。 如果买家银行在评估中确定房屋的价值低于卖家想要的价,那么卖家可能会遇到麻烦。因为银行不会出借比房屋更高的价值。如果买家没有额外的现金来弥补差额,那么有意购买的买家就会减少了。 重要的是要设定交易结束日期,因为像卖前美化房屋这样的开支,对于多伦多的一个平均价格的房产来说,每周花费在3,000到10,000元。 仔细考虑退休换房 如果您想换小房子腾出一些退休金,您可能需要调整预期,特别是如果您住在多伦多或温哥华。 房地产网站Zoocasa的执行编辑Penelope Graham告诉Global News,“卖家仍然可以赚钱,但不要期望赚的太多”。 因为多温两市的独立屋价格都在下跌或至少没上涨,而公寓价格仍在上升。 公寓价格上涨来自多种类型买家的竞争压力。一方面换小房子的婴儿潮一代退休人数正在增加,另一方面还有买不起独立屋的首次购房者,以及还不想买独立屋的新移民。 现在公寓的价格和五至十年前的独立屋差不多。 购房者也占不到什么便宜 房屋平稳是好的——但这对买家来说不是什么太好的消息。 可以肯定的是,买家进入市场的压力已经消失,不用担心房价太高买不起。基本上能以稍低于要价的价格购买房屋,在交易完成前还可以进行独立的验房。 不过,总的来说,房价是平稳的,意味着也没有下降。所以“住房负担能力没有得到很大改善”。 例如,在安省,加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)认为房价在2019年之前将和通货膨胀的速度相当。这意味着房屋价值的上涨速度将与大多数人的工资上涨速度一致。 不卖房的房主:你的房子不再是ATM 不断变化的市场对一些没有计划出售房屋的房主也有影响。 多年来,许多加拿大人已经习惯看到房价飞涨,推高资产价值,从而可以抵押房产来借贷。 但房产价值勉强上涨或停滞不前,实际上限制了房主使用房屋来抵押支付开支。

贸易战推高钢材价格 加拿大公寓越卖越贵?

贸易战推高钢材价格 加拿大公寓越卖越贵?

据金融邮报报道,加拿大钢材生产公司发出警告,随着全球贸易战愈演愈烈,推高钢材价格,加拿大的公寓将越卖越贵,本国房屋买家也将为贸易战付出代价! 继美国向加拿大产品征收高额关税之后,杜鲁多政府反击,从7月1日开始向从美国进口的钢材征收25%的关税。杜鲁多政府同时表示,为防止其它国家乘机向加拿大倾销钢铁,联邦政府也准备对进口到本国的钢材实施配额制,任何超过配额的进口钢材均征关税。 有业内专家表示,看起来贸易战没有影响到房地产业,但钢铁行业与房地产业紧密相关,尤其是Condo,其建筑材料需要大量钢材及其制品,因此对钢材征关税必然影响到房地产业,特别是Condo和公寓。 加拿大的钢铁制造商和金属进口商也表示,关税将大幅抬高公寓建筑材料的价格,从高层公寓中使用的螺纹钢到已经面临短缺且价格飙升的工业建筑用结构钢。钢材价格大涨甚至导致钢铁工人失业,以及公寓建筑项目取消。 根据代表17家公司的加拿大建筑钢铁联盟所提供的资料,由于房地产市场蓬勃发展以及供应不足,实际上在2018年,全国建筑工程中所使用钢材的价格已经飙升了38%。 该集团的代表向联邦政府发出的一封信中称,即使只对钢材及产品征收10%的额外保障附加税,也会使制造商和经销商陷入亏损状态,他们将无法为市场供应产品。 贸易战推高钢材价格 加拿大公寓越卖越贵? | 加国地产资讯 -第3张 尽管全球钢材贸易战并未打响,但母公司在德国汉堡的加拿大螺纹钢进口商Ferrostaal Steel Canada Inc.表示,由于担心关税导致钢材价格猛涨,他们都不敢签订新的购买合同。 这家位于安省Whitby公司的副主席Tim McMenamin对金融邮报说,加拿大政府若对进口钢材征收10-25%的关税,像他们这样的公司必定破产无疑。 反观加拿大的房地产市场,自从联邦和BC及安省政府采取打压政策之后,虽然各类房屋销量和房价齐降,但比较而言公寓仍然一枝独秀:今年5月多伦多公寓售价仍比一年前上涨8.3%,而温哥华则是20%。 有业内专家认为,公寓供不应求,加之有些Condo项目因建筑成本高或其它原因而被取消,再加上钢材涨价,在可以预见的未来,加拿大的Condo将越来越贵。 不过,多伦多的房地产分析公司Altus Group Ltd.认为钢材涨价对Condo市场影响没有那么大。以螺纹钢为例,一般只占了一个Condo项目建筑成本的4%左右,即使对钢材征收25%的关税,也只会让建筑成本额外增加1%,故总体上看,影响不会很明显。 也有Condo开发商表示,他们对此不太担忧。 来源:加国无忧

加拿大楼市炒房者机遇与风险并存

加拿大楼市炒房者机遇与风险并存

炎热的夏天并没有给加拿大的楼市带来一丝温暖,看着整体的楼市动态,心里感觉哇凉哇凉的。   加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)调查了各大市场的销量和挂牌量比率(SNLR)。 结果显示,销量和挂牌量比率下降快6个市场均位于多伦多东部,而GTA的降幅最大。     SNLR是加拿大地产协会用来确定买房或卖方市场的指标。当SNLR的值是50%时,市场是完美的均衡市场,买卖双方供求平衡; SNLR介于40%到60%之间时,市场就会被认为是平衡的,房产会在合理的时间内以公平的价格成交; 当SNLR小于40%时是买方市场,待售房屋在市场上的时间延长,价格下降,这时买家可以开始要求更多优惠,例如较低的购买价格。 当SNLR大于60%时,称为卖方市场,市场上大量的足够购买力的真实买家但是待售房源却有限,这时房屋出售速度很快,或者多家出价使卖家处于有利地位。 不过,这个比率虽然有用,但不是万能的,尤其是这个数字变化幅度太大的时候。 5月份,哈利法克斯、渥太华和蒙特利尔的房地产市场有所升温,相比去年同期SNLR分别上涨61.1%、67.1%和66%,涨幅分别是13.57%、12.77%和12.44%。 大金马蹄地区的楼市冷却速度很快。 多伦多今年5月份的SNLR比去年同期下降30.52%,降至46.9%; 尼亚加拉今年5月份的SNLR比去年同期下降28.57%,降至61.5%; 哈密尔顿今年5月份的SNLR比去年同期下降25.9%,降至59.8%;   除GTA外,卑诗省的房地产市场虽然不那么极端,但是也非常突出,菲莎河谷的SNLR降低7.29%,降至64.9%;维多利亚降低15.6%,降至68.7%,这也是卑诗省最大的降幅。 至于今年下半年的局势到底会怎样,不同的专家有不同的说法。 高级经济学家Robert Hogue在报告中写道,最初预测2018年房屋销售将同比下降4.3%,但到今年年底这个数字可能会翻一番。 而Scotiabank的高级经济学家Marc Desormeaux,今年下半年,复苏会翩然来临。 至于想要炒房的人,估计要继续观望了! 来源:约克论坛

经济学家预测 | 加拿大房地产市场将在下半年全面升温

经济学家预测 | 加拿大房地产市场将在下半年全面升温

2018年第一季度的经济预测主导了加拿大房地产市场的第一季度的表现。随着春天来了又走,夏季悄悄来临,加拿大房屋销售仍然同比下滑,大多数市场的价格仍然表现平平。 究竟加拿大房地产市场何时才可以全面复苏呢? 高级经济学家Robert Hogue在报告中写道:“我们直到现在都一直认为1月1日实施的压力贷款测试的短暂效应将在春季开始减弱。但是没有任何迹象表明5月份的房屋销售活动有任何重大反弹迹象。” Scotiabank的高级经济学家Marc Desormeaux他在最近的一份报告中写道:在1月1日推出的抵押贷款压力测试和利率上升之后,加拿大住房市场销售活动的年初放缓仍然持续到存在,预测适度复苏将发生在2018年下半年。 TD银行经济学家Rishi Sondhi在最近的一份报告中写道,May的销售数据与之前的预测基本相符。他在最近的一份报告中写道:五月的销售数据,总体来说,这是一份好于预期的报告。即在实施最新的抵押贷款政策之后,房地产市场在今年早些时候出现重大波动之后逐渐趋于稳定。 抵押贷款规则变化的影响往往是“快速,但也是短暂的”,这意味着复苏可能即将到来。我们预计房地产销售情况将会在今年下半年逐渐找到支持并开始全面恢复,虽然借贷成本上升将影响房屋买卖销售数量和价格,但得益于失业率低,工资上涨和人口健康增长这些利好因素,加拿大房地产市场的现状将会有所改变。 Reposted from Vanpeople

说不出来你不信,家里这个地方弄弄好房价至少涨12.5%!

说不出来你不信,家里这个地方弄弄好房价至少涨12.5%!

  很多想把房子卖个好价钱的屋主比较纠结。 最新一份专业调查揭露了个小秘密 只要把家里厨房翻新, 你的房屋价格马上可以提高房屋价值至少12.5%! 结果显示,屋主如果翻新厨房能带来最大的收益。 为房屋装修自己能住的更舒适的同时 也能为房屋带升值, 而这就要了解潜在买家的想法。 全面翻新厨房可以有助提高屋价, 这是吸引有年幼子女的年轻家庭, 或是想减低房屋保养费用买家的好办法。 调查显示如希望楼房价值上升, 首选是翻新厨房可以提高房价超过12.5%。 其次是完成地下室或翻新浴室, 也可以令屋子价值上涨2.5%至12.5%不等。 其他升级,比如如新窗户或暖气 重新粉刷房屋可以带来高达10%的房产价值, 而增建游泳池或在后园安装平台等户外装修 是最后应该考虑的装修工程, 这些只能为物业增值最多2.5%。 在这些受访的专家中, 有95%建议屋主进行内部装修, 只有5%认为外部装修更能提高房屋价值。 房屋外观虽然重要, 但买家更看重室内装修, 所以装修采用的颜色及物料要大众化, 不要偏重个人喜好。 调查也显示,有45.1%受访者 认为婴儿潮一代比较喜爱翻新的房屋, 他们一般很有比较充裕的资金来装修。 如果长期不装修翻新房子, 那么在出售物业时房子卖不出好价钱, 同时也会要很长时间才能卖出。 调查数据也显示房屋在放盘出售前, 屋主愿意最多付出物业价值2.5%作为翻新费用。 如果拿现在多伦多平均房价$605,5122计算, 那么就是说房主愿意翻新的投资为最多$15,138。 来源:加国房产投资