加拿大验房的范围 加国买房你要注意这些

加拿大验房的范围 加国买房你要注意这些

房屋买卖置产是人生的一项重大投资,因此很多买家在买房之前,多会询问验房师有关验房的范围及疑问。每个行业都有其行规及执行业务范围,笔者是加拿大房屋检验师学会的所属验房师,因此验屋的范围均依照学会的章程验房。 一般说来,不论是独立住房、城镇屋、公寓大楼及商用房屋,一次基本的验屋大致包括以下10项目︰ 1. ROOF(屋顶)︰包括屋瓦现况、遮雨版、烟囱、天窗、屋顶通风管及金属防水片。要是房顶太倾斜、太高等情形,不许可上去房顶时,会尽可能将楼梯靠在屋檐上检验房顶。 2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外墙面现况、檐沟排水、屋檐透气版、落水管、门、窗、前后门廊、露台、挡土墙、基础外墙现况、地面排水现况等。室外部份所需检验的项目比较繁多。 3. STRUCTURE(结构系统)︰包括内外墙是否龟裂、梁、柱、基础是否滑动、屋顶构架是否变形等。 4. ELECTRICAL(供电系统)︰包括配电箱(卸下电箱盖检查内部电线、断电器现况)、电灯、室内外插座及电路是否接线正确安全。 5. HEATING(暖气系统):包括地热系统、暖器炉、热水锅炉、热水器、壁炉、热水散热器、墙角电热器、送风及回风管道、废气排烟管等。 6. COOLING(冷气系统):包括室内外机现况、压缩机、散热风扇、管线绝缘、接水盘及排水管排水是否良好。 7. INSULATION/VENTILATION(室内保温及通风系统):包括室内保温现况、阁楼、矮层空间(Crawl Space)及浴室通风现况。 8. PLUMBING(给水及排水管道系统):包括检查给水及排水管道是否漏水、独立水阀是否漏水、排水管排水是否缓慢、室内外水龙头水压是否正常、浴室洗浴设备及磁砖现况、马桶是否松动有漏水等。 9. INTERIOR(房屋内部):包含内墙是否渗水、天花板是否有水痕、门窗是否变型有结露现象、楼地板是否倾斜由杂音、矮层空间是否潮湿渗水等。 10. APPLIANCES(电器用品)︰包含家里的各类固定的电器(例如炉头、抽油烟机、厨馀搅碎机、洗碗机、洗衣机、烘衣机等)是否工作正常。 由以上可知,一次完整的验屋包含房屋的所有方面,这对于买家而言,是最好的方式来了解自己将要购买的房子。那么,是不是有了验屋就万无一失呢?答案是否定的。客观来讲,验屋的目的,是评定房屋的一个基本概况和工作现况,包括房屋各系统设备是否能正常工作。其检查过程以目视为主并配合专业检验仪器为辅,再依据验房师的丰富专业经验判断,一般一次验房须约2~3 个小时(依屋龄、面积及现况而定)。在验房过程当中,如果室外下雨、房顶积雪、房屋刚刷新油漆及室内摆设的家俱和堆积的杂物等都会影响阻碍检查,因此要求验屋师在这么有限的时间做到面面俱到,找出每一个问题,是不合实际的。况且有些隐藏性的问题是有季节性的,只有在冬季或夏季才会产生出来。因此大家要有这样的心理准备,完整的验屋不是一个保证,也不可能给顾客任何保证。但验屋却是一个以最少的花费,且能有最大程度了解房屋现况的最好途径。验屋就像作全身身体检查一样,医生作完检查后可全面性的,了解自己身体的机能,如果发现有问题,再找专科医生就医。 有些顾客也常问笔者说,验房有没有包含在墙内及楼板下的现况等。房屋检验是在现有的现况环境下执行,因此是不可能完美无缺的,其检查之范围是有受限制的。以下的内容是一般验屋范围所不包含的 (除非顾客与验房师另有约定),提供给读者了解: 1.房屋检验并不包括检查隐藏在墙内、地板下或天花板下之问题与缺点,包括电线、结构、水管和保温材料等,这些都是隐藏在正常下所不能到达的地方。 2.房屋检查范围并不包括隐藏在墙内、地下及天花板上对有人体有害的物料。 3.房屋检验并不会负责或评定房屋内的空气品质。 4.房屋检验不会检查或不负责有关埋藏在地下的油槽、污水处理槽或汽油槽。 5.房屋检验不包括以下的范围:私人的供水和排水系统、游泳池、热水浴缸(hot tub)、警报系统、室内对讲机系统、自动洒水系统和太阳能系统等。 在验屋的过程中,会根据您的房子给予相关的保养常识及维护注意事项。因为房子的维护和保养至关重要,它直接影响到房子的品质与使用年限。 来源:加国安居

在加拿大买房别忘验房 验房报告要怎么看?

在加拿大买房别忘验房 验房报告要怎么看?

在加拿大买房,与国内一个很大的不同是有验房的步骤。正规的验房师会给买家出具验房报告,那么身为买家,验房报告要怎么看? 在加拿大买房,验房是必不可少的一步。在验房师完成验房后,会出具一份验房报告,那么您是否知道标准的验房报告由哪几个部分组成,我们应该如何解读验房报告,验房报告中如有错误又该怎么应对? 验房师应该出具怎样的一份报告? 一份完整的验房报告通常会包含两个部分,一是主要问题的列表,另一个是报告主体。在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题和重大修缮问题。在安全问题中,验房师会列出房屋中会涉及人身安全的问题,这些问题一般是要着手解决的,比如阳台的栏杆损坏、电路漏电等。另一部分是需要进行修缮,并且会耗费一笔资金的,比如完全损坏的采暖系统,需要更换锅炉之类。在后面的报告主体部分,会有对所检查系统和项目的具体描述,而且主要问题列表里面的所有内容也会涵盖在报告主体中。注意:主要问题列表只是列出了验房师认为重要的问题,并没有列出全部,一些内容是在报告主体中,读了主要问题并不能取代整体报告。 房屋买家该如何解读验屋报告? 拿到报告后至少要通读一遍。因为一些问题的重要性在于验房师个人经验和感受,而没有列入主要问题列表中,但在报告中会提到,由于客户的个人喜好或感受不同,可能就对一些问题特别看重。比如,屋主饲养宠物,买房人如果患有哮喘病,宠物的毛发对于他来说就是过敏源;再比如,80年代以前的房屋中一些塑料地板,或管道密封条上通常会含有石棉成分,如果客户本人石棉过敏,这个问题就非常严重的问题。 如果买主购房后发现了验屋报告中没写明的问题,该如何处理? 如果你发现验房师的报告有缺失或错误,建议你再次阅读一下验房报告,看看报告是如何描述这个问题的。如果的确出了错,可以找验房师沟通,可能的话,要求他过来一起看看你发现的问题。如果你不能满意沟通的结果,可以直接向他所在的验房师协会申诉,通常协会会派遣另一位验房师来勘查这个问题,并作出判断。如果你还是不满意的话,的一步就是上法庭解决。 来源:居外

住在加拿大:房屋地基和地下室保养维护的重要性和必备知识

住在加拿大:房屋地基和地下室保养维护的重要性和必备知识

加拿大的房屋大多数都有地下室。这不是因为加拿大建筑商心眼好,想为客户多提供一些储物空间,而是为了帮助房屋平安度过寒冬。严寒会令人不舒服,也会对房屋结构造成毁灭性损害。地下室是房子的基础,是选房,看房,验房,维护房产的最重要的地方。 为什么加拿大的房子都会有地下室?地下室是如何构成的?如何维护地下室?装修改造地下室有什么忌讳?选房时要特别关注哪些问题?VIPGroupBuy微团购小编为VIPGroupBuy会员整理出这个非常有用的关于房屋地下室和地基保养维护的必备知识。 加拿大的冬季寒冷而漫长,而且雪多,这就是地下室存在的最重要的原因。严寒及潮湿加在一起,会对房屋结构造成毁灭性损害,甚至倒塌。在冬季,加拿大大多数地区的地表会有比较厚的冻土层,从而导致土地结构改变,与其它季节的土质不一致。在冬天季节里,冰冻可深入到地面下三到四尺,这个深度被称作霜冻线。任何建筑物的地基都必须深过霜冻线,以保证地基底部没有结冻土壤。如若地基太浅,地基下部土壤会结冻,若土壤很干燥,则不是问题;若土壤潮湿,湿土结冻会体积膨胀,这个力量足以把房子托起来。如果在土地表面修建房屋,随着季节变化,房屋地基会变化移动,致使房屋倾斜,破裂,倒塌。为了不受冬季冻土层的影响,房屋地基要建在冻土层以下。冻土层以下的土壤不会冰冻结冰,因而土质不易改变,使得地基稳定而牢固。又为了更有效地利用空间,大多数的房屋把地下室建得高一些,大致达到正常楼层高度,如8尺,甚至9尺以上。 地下室可以分为四个主要部分: 地基基座 地下室墙体 地下室横梁 地下室地面 地基基座 位于冻土层以下,用以支撑墙体和横梁支柱。地基基座越宽,其可承受的房屋重量越高,房屋可以修建得更大。在装修地下室时,不建议移动横梁支柱和墙体,否则会导致支撑力降低,房屋结构损坏。如果需要挖深地下室,增加地下室使用空间,一定注意不要轻易破坏地基基座,而且给基座留有一定空间,以保持地基的支撑力度。 地下室墙体 是从地基延伸至房屋主层,一般要高于地面六英寸以上。墙体穿越过冻土层,帮助房屋抵抗季节影响,支撑房屋,阻挡房屋周围土壤的挤压。还有拦阻白蚁入侵,和防止雨水倒灌的作用。其中,周围土壤的挤压对地下室墙体的损害最大,严重时可以使墙体破裂倒塌。干燥土壤的挤压力较小,潮湿土壤的挤压力较大,而土壤结冰对墙体的挤压最严重。比较好的维护方法是硬化墙体周围的土地,如灌注水泥或铺设砖地等,使降水尽量远离墙体;延长雨水排放管至较远的地方;避免沿墙体修建花坛,种植植物而增加周围土壤水分损害墙体;避免沿墙种植高大树木,树根的生长可能会破坏墙体,等等。 地下室横梁 多为木质。大多数房屋都有一根或两根主钢梁,并用钢柱支撑在地基基座上。房屋主层及以上部分的承重墙即坐落在主梁附近的上方。跨度较小的房屋可能没有主钢梁,还有的房屋用多根木梁合并以代替钢梁。不要轻易移动主梁和其支柱,否则极易损害房屋结构。装修时尽量少在横梁上打孔和打缺口。如果不可避免,则要注意,打孔时尽量在横梁中央,直径不超过宽度的1/4;打缺口时尽量在横梁两边,长度不超过1/4横梁梁宽。 地下室地面 一般是水泥地面,其下方是碎石层,用以排水。大部分水泥地面都会有裂缝,是由于水泥干燥收缩时产生的,对房屋不会有大的影响。但要注意锅炉附近的排水口,在装修时不要堵住,否则地下室易存积水。 墙体裂缝和房屋结构的关系 绝大多数的房屋都有裂缝。有的不影响房屋使用,有的只需要简单维修,有的严重影响房屋寿命。而这些裂缝,大致都与地基和地下室有关。 A. 最常见的裂缝,也是对房屋影响最小的是水泥浇筑后干燥收缩引起的裂缝。新房子在一两年之后就会产生这类裂缝。这种裂缝常见于地下室水泥地面,及地下室墙体。地下室地面的水泥裂缝几乎不影响房屋的使用。而地下室墙体的这种裂缝也不会影响房屋结构。这种裂缝一般是垂直于地面的,而且靠近地面的一端细小,远离地面一端略宽。这种地下室墙体裂缝唯一可以引起我们关注的是雨水渗漏,用比较低的费用即可修理好。 B. 还有一种倾斜裂缝也比较常见于房屋外墙,和地基基座的稳定度有关系。如果地基沉降,发生变化,就会导致这种裂缝。这种裂缝一般起始于地下室墙体,以大致45度角斜向延长至房屋外墙。如果外墙是砖石墙或灰石墙面,这种裂缝很容易被发现。如果是木质外墙,铝质或塑料质地外墙,则需要仔细观察地下室墙体裂缝的走向。这种裂缝会对房屋有一定影响。如果裂缝小于1/4英寸,基本上认为影响不大。如果大于这个标准,则影响比较严重。还有的房屋有多个裂缝。如果裂缝是同一方向,则好过存在不同方向裂缝的房屋。 C. 对房屋影响最大的裂缝是在地下室墙体中部的横向裂缝,有些房子地下室墙壁距地面三四尺深处有水平裂缝,这种裂缝往往表明墙体的断裂。这种裂缝的产生一般是由于地下室墙体外部的土壤挤压(比如墙外的花坛大量向下渗水),或是树根生长破坏地下室的墙体造成的。裂缝一般是墙两边较细,中间较宽,并且裂缝冬天宽,夏天窄,为什么?那是因为墙外的湿土结冻并附著在墙壁外侧。膨胀的冻土产生强大向内推力的同时,把地基上半部及整个房子端起来,地基拦腰被扯裂。天暖解冻后,又把房子放下,于是裂缝夏天变小。膨胀的冻土产生强大的向内推力也会使裂缝上下部错位,及地基墙壁向内倾斜。这种裂缝说明房屋结构有巨大损伤,不适宜继续居住,必须立即处理。 房屋地基保养的要点 房屋地基不怕冷,就怕冷加湿。每年都应检查地基外墙周围的坡度,要让水流离房屋周围。也要注意屋檐水槽畅通,雨水直接被导流到离墙根几尺以外的地方。若屋檐水槽堵塞,雨水会直接从水槽边缘溢出,形成水帘洞效果,虽看上去很有诗意,但地基却会因湿意太浓而遭殃。房子周围的土质越干燥,上述问题的发生机会越小。   转自 VIPGroupBuy

房子买好了,我该买哪些房屋保险?加拿大房屋保险选购最全指南!

房子买好了,我该买哪些房屋保险?加拿大房屋保险选购最全指南!

温哥华所有人都绕不开的事是什么呢? 答案既不是贷款也不是验房而是房屋保险。无论有你有房没房,只要你住房就一定离不开房屋保险。 但这么重要的一件事,是不是每个人都能处理的非常妥帖呢,答案是否定的。今天就和大家聊聊在加拿大买房屋保险那点事….. 什么人必须买房屋保险 贷款买房的人: 必须购买房屋保险才能成交。因为银行借钱给你的前提就是贷款人购买房屋保险,且理赔受益人为银行。 已经是屋主的: 房屋可能是屋主最重要的财产,如果汽车那么贵的保险你都买了,如此重要的房子怎么能没有保险。再加上房子里的家具、家电和其他贵重物品,这些东西的总值和重要性比汽车要高多了,所以有一份保险是必须的。 租客: 当租客租下出租单位时,便要负上安全使用这空间的责任,房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责,然而屋内的空间及租客的私人财物,是需要一份 租客保险来保障。此外,由租客造成的房屋意外,比如火灾等等,一旦将房屋损毁,租客保险也能让你免受数十万元的赔偿之痛。 出租物业者: 自住以外之房产,作为房东切勿忘记购买房东保险。 一旦发生意外,如警方及保险公司认定属于租客疏忽的话,租客便要承担责任;若是房东疏忽的责任,房东保险就是救命稻草了。另外一种情况是,租客为了省钱没有买保险出事后一走了之,这时也需要房东保险来救驾。所以出租非自住房也要买保险。 商业出租物业者: 一旦出租物业发生意外时,房产损失及租金损失皆可获得理赔。所以买一份保险锁定你的出租回报,很值得! 一旦发生意外,房屋保险将负担这些 1、修缮房屋建筑的巨额资金。 2、规定范围内发生毁坏、丢失或损害,将赔偿财产损失(家具、衣物、家电等动产) 3、他人或其财产在您的家中受到损害,会提供第三者责任保障。 4、由于失火或者其他灾难,您被迫从家里搬出住到旅馆,会提供搬家的费用及额外的生活支出。 何时购买房屋保险 新买房子如果要向银行或其他金融机构申请贷款,发放贷款之前必须购买房屋保险。 买家在合同生效执行后交屋之前,立即去买房屋保险,且必须告知保险公司保险生效日期,一般为Completion date) 。 换屋的买家有两种选择,一是选择转换原保险公司保险,二或结束原来房屋保险购买新的保险。 成为屋主或租客时,请尽早购买好房屋保险。购买了房屋保险的租客有时会得到房东的额外优惠。 房屋如果无人住宿达30天以上, 保险将自动失效(新移民常全家回原居地超过30天), 所以要与保险商联系并交纳适当的空屋保险费。 购买房屋保险的原则 如果对房屋保险不是很熟悉,建议让保险经纪或保险代理公司帮助询价办理,这样可以化解很多麻烦,还能上门服务。 续约保险时,要记得问问保险公司有没有新的优惠给你否则你可以去其他公司再对比一下,通常不你问他们就按照原先条款自动续约了。通常已还清贷款等因素都可以帮助降低保费,连续三年未理赔也能降低保费。 找不同保险公司比价的过程比较花费时间,但有时会省下不小的一笔钱。 另外保费的多少取决于对房屋重建成本的估算,所以保险公司的保费相差可能很悬殊,但承担的保障额度也不相同,取舍自定。 如果保障不足保费虽低一些,但万一发生灾害要重建时会赔偿不足。比如房屋重建成本估算为50万, 但只保了25万,一旦出事额外的25万就要自掏腰包了。 在价格和保障条件相近的情况下,就选择服务更令人满意的保险公司吧。通常迅速的理赔服务是最重要的,一旦出险理赔速度比什么都重要。 保险覆盖的风险范围 保险只负责意外,而不是可预测的损失。 通常下列可预测的、可防范的情况以及房屋日常的维修不在保险之列 1、地下室水管漏水墙壁渗水等。地下室漏水通常是由于房屋自身的缺陷或材料老化造成的。 2、与自来水管爆裂等情况不同,在下雨、化雪时的漏水是可预测的、可防范的,所以这种季节性周期性的漏水不在保险范围。 3、因配件、零件及管线老化的维修费或水管裂漏水而需更换水管的费用不赔,但因意外漏水等造成的地毯、家俱或墙壁等财务损失经鉴定后可以赔。 4、不包括水灾、洪水造成的损失被认为是不可抗力,不在保险范围内。要另外购买水灾险。 5、其他可预测的损坏。 有两类房屋保险供选择 基本保险: 基本保险的特征是告诉你保险公司赔什么。主要理赔范围包括下列12种情况: 1、火灾及被雷电击中酿成火灾。 2、由天然气、煤气或石油气引发爆炸。 3、烟熏(突然从异常的烹调或加热设施喷出的烟,不包括从壁炉里飘出的烟)所有墙壁、家具及窗帘等家中物品。 4、盗窃。不过若窃贼是住在屋子里的成员之一,保险公司不会作出任何赔偿。 5、落物砸损。被飞机等空中飞行物等堕下来的物件击中房屋以及私人财物(不包括雪崩或地动导致的落物) […]

加拿大房屋不得随意DIY

加拿大房屋不得随意DIY

香港特首选举,唐英年和梁振英最大的贡献,恐怕是把“僭建”一词加以放大。僭建实际上就是违章的和未经许可的建筑,这个概念放在中国大陆看,则好像是理所当然的事情,最简单的例子,就是在阳台上加建门窗和防盗等。 如果我们将“僭建”放在加拿大这个环境里理解,则假若你加一个房间、改建一下地下室、装一个室外露台等,没有申请市政府许可的话,面临的可能是罚款也可能是拆除。 开工先问市政府 普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑设计公司的首席建筑师,同时也代理客户申请建筑许可。他在接受《加拿大都市报》专访时表示,从申请建筑许可来看,多是建筑商的申请。涉及居民房屋比较多的是把旧房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一间房子,可能是把平房多加一层等。这种情况多发生于比较旧的房屋,为了增加其价值,屋主往往会作出这种决定。 建筑师普瑞甘尼卡 据普瑞甘尼卡介绍,加拿大在建筑方面从居民安全考虑,往往有比较严格的规定。这种建筑许可审批制度就是一种体现,以免造成事故隐患。他认为,这个审批制度一方面是保护屋主的利益,同样也是为了保护大众的利益。因为加拿大的房屋市场流通率很高,有了这个制度,后续屋主就无需为以前房屋曾有过各种改建工程而为安全担心了。 普瑞甘尼卡17岁跟着父亲从欧洲移民到加拿大,在这里学习了建筑设计专业,现在开设自己的建筑设计公司。他表示,他的家乡是前苏联的一个加盟共和国,那里的建筑管理比较宽松,曾经有一个地方长官,未经许可就建成了一个小村落,这种情况很常见。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主开工前一定要先获得批准,如果未经许可进行的工程,可能导致高额罚款、工程被迫拖延或者非法新建工程会被完全摧毁。 屋里有颗未爆的地雷 作为第二项比较常见的居民建筑申请,装修改建地下室也是普瑞甘尼卡经手比较多的。他解释说,很多旧房子地下室屋顶很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。还有的想把未经装修的地下室,分隔成许多房屋自用或者出租等,都是比较常见的工程。 他特别说明,地下室在房屋买卖中往往是不包括在房屋面积中的,因此地下室是否装修,往往是作为额外惊喜加以说明的。许多售房合同中有这样一句话:“卖主不保证翻建部分手续是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”这样买主就要承担未来的风险:市政府检查人员有可能因为地下室单元没有建筑许可,而要求驱离租客并没收租金,或者要求按照标准重建。在购买有装修完成的地下室的房屋过程中,查验其是否拥有合格证明是很重要的一环,多伦多自1995年11月开始要求改造的地下室符合一定的标准,而在此之前已经成为事实的地下室属于豁免之列。 一位不愿意透露姓名的华裔地产经纪向本报记者表示,在实际市场交易中卖主和经纪都不会保证改建(装修)地下室的合法性。他声称在这个行业中这么多年,他本人从来没听说过谁家改建地下室还报批的,当然他知道这是不应该的。 地下室住人要求多多 省政府实施新的消防条例,符合防火消防标准的地下室单元在条例中才被称作“改造过的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合设有火灾逃生通道、火警探测器和报警器、电路改造符合安全标准等四项标准。只有符合上述四个要求的才能获得地下室改建合格证明,同时符合建筑条例、区域规划等条件后方可租住。 这些都是以居民安全为出发点的考量,其中的细节也非常具体。诸如地下室使用的墙板(Drywall)必须有至少30分钟的阻燃时间,以隔离地下室与房屋其他单元的火势,为逃生创造时间。地下室的窗户作为第二逃生选择,大小要在600平方英寸以上,直径不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生时摔伤。地下室窗户户外的凹陷型窗井离开墙体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。 为了保证人员居住的舒适性,地下室的顶高最低要在6.5英尺以上,卫生间要么有通户外的窗户要么有排风扇等。未经批准改造地下室用于住人,可能导致1年监禁和2.5万元罚款。 简单装修不需审批 当然,并非每一项地下室装修都要经市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的装修地下室,诸如铺地面、包墙面等不需要审批。但是如果改变地下室布局,如隔建多个房间,就要有市府人员核查是否符合逃生要求。如果要增加卫生间,改变电力线路等,这些大动作就一定要审批通过方可施工。而且电工和水管工等一定是要有牌照的专业人士,不能随便叫一个装修工或者自己动手(DIY)来做。 因此,如果想改建尚未装修的地下室为住宿单元,首先要到市政府查询所在区域是否属于许可区域(Zoning Bylaw),然后申请建筑许可。对于已经改建过的地下室,首先要到市政府物业标准(Municipal Property Standards)或消防部门(Fire Department)查询是否符合标准,是否有合格证明。 如果没有注册记录就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的区是否可以改建地下室,然后请消防部门来勘验房屋设施是否符合消防标准,费用在120到300加元之间。下一步是申请电力安全部门(Ontario Hydro Inspection Department)查验线路安全,费用为72元。如果所有检查通过则能获得许可证明,否则就要动工改进,耗资至少在1.5万元以上。 在实际生活中,改建项目设计者或施工者会代屋主申请许可,但是屋主应该明白,无论是否有他人代劳,屋主最终是要为工程的安全负责的。普瑞甘尼卡还特别说明,各个市政府的房屋督查人员可以随意步入你家后院进行检查,而不需任何搜查法令,这种做法是为了杜绝安全隐患。 DIY露台不能太随意 增建露台(Deck)是比较常见的家庭建筑申请,很多人都喜欢自己DIY(自己动手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜欢手工的传统,另一方面会做出更有个性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一个简单的露台,如果需要审批的,都要有有资质的建筑设计师签字方可提交审批,不能自己坐在屋里画张草图就来做。 依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申请许可,对于起伏不平的地面,露台在任何一点测量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有顶棚的露台,无论距地面多高都要申请建筑许可。 除此之外,不同地点对搭建露台还有不同的要求,露台的面积也不能超过后院面积的三分之一等。 普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一个很重要的文件就是房屋的小区规划图(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小区规划图,这张图在房产交接中会在诸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申请什么工程就要用得上,市政府人员会从中了解到原来小区的设计,如绿地面积、树木分布和数量、邻里间隔等,这些都是搭建露台、扩建房屋、砍树等工程审批的依据。如果该文件丢失,屋主还需要多花2,000元雇测量师重新制图。 普瑞甘尼卡特别强调,很多人以为搭一个露台不算什么,就未经审批偷偷建一个,但终究来说是违法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人员,那只有自认倒霉、束手待毙了。 到哪里去申请扩建? 按照市级《信息索取自由和隐私保护法》,所有建筑许可都要依法披露,公众有权向市政府索取这些资料。为了保护隐私需要,申请者最好不要把屋主姓名和电话等个人信息填写在工程计划上。 如果屋主觉得披露这些资料会影响到个人或家庭安全,不希望市政府披露这些资料。屋主需要在申请后21天内提交一份申请,陈述合理的理由,必须使用挂号信邮寄到多伦多市政府的四个建筑审批办公室之一即可。获批后虽然公众不能看到这些资料,但是相关公司和隐私办公室依然可以索取这些文件。   报批与不报批 当你要进行以下工程时需要报批: 改变房屋用途、修建房屋、拆毁房屋;或增建、改变结构、增建壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等,都需要申请建筑许可。 但是以下工程除外: 换窗户、门(没有扩大)、更换屋顶(不动原结构)、屋檐、地板、天花板、栅栏;换管道、换热水炉、修建厨房或卫生间橱柜(不用动管道)、装空调等。维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等也不需要许可。 根据工程的大小和资料的完整程度,审批时间在5到20天左右。   转自 […]

加拿大冬季买房的N个理由 便宜才是硬道理

加拿大冬季买房的N个理由 便宜才是硬道理

冬季买房的N个理由 要问大家,在加拿大哪个季节买房最好?答案应人而异。但要问哪个季节大家最不愿意出来买房?很多人也许就会选冬天了。的确,进入冬季,温哥华不是阴雨绵绵,就是下雪,白茫茫的风景虽好,但天黑的早,加上阴冷的感觉,让买家都提不起看房的劲儿。 不过,近年来,原有的观念正在打破,冬季这个原本淡得不能再淡的购房季,反而成为更多人选房买房的时机。其实,仔细想一想,冬天买房又有什么不可以呢?除了天冷之外,冬天适合买房的理由其实还真的不少呢。 如果细心查看大温各地区过去五年的房地产交易记录,可以发现每年的年末都是房市传统的淡季,市场上总是呈现卖家多、买家少的“买方市场”(buyer’s market)。因为圣诞新年将至,不少卖家都希望在一年结束之前将“售屋”这件大事给完成,过一个安心的新年。而很多有意购房的买家则不喜欢赶着时间、在本来就很忙碌的年底随随便便地看房做决定,因此选择继续观望到年后再看看。 所以在这样的卖家多、买家少的“买方市场”下,等待出售的房屋供给大于市场需求,销量趋于平淡,卖方之间因为竞争而竞相抛售,房价自然呈下降趋势,让买家在交易上处于主动地位—除了有很大的挑选比较余地,杀价的空间也大。 同理,随着进入相对寒冷的冬季,开放商的新楼盘销售也逐渐降温,交易量逐渐进入平稳状态。这个时候,有些开发商为了完成全年的销售任务,纷纷推出优惠促销措施。对于广大的购房者来说,这个时候如果具备火眼金睛,倒是一个相对适宜的购房时机。 购房人相对较少,销售人员有充足的时间来为你讲解楼盘各方面的情况,使我们充分了解,做到心中有数;而在销售旺季,销售人员一人往往要接待好几组客户,这样对购房者来说也不利,往往出现纠纷的几率也高。 相反,过完年之后很多人将“置业买房”作为新年目标之一提到日常议程上,同时也因气温逐渐开始回暖开始了搜房看房的工作,这2、3月的初春之际则变成卖房的好时机。所以当别人还在犹豫徘徊的时候,如果您有买房自住或投资的需要,不妨抓住当下年末之际出手把握买房的好机会吧。 还有,冬季自然条件比较特殊,能够让一些天暖时不易暴露的问题在此时得到检验,比如通风、门窗封闭、通风、采暖等。而另一方面,由于很多项目会在年底交房,在这种情况下,仔细地验房对于保证居住质量就显得比较有意义了。 另外,买房有时就是一种“冲动消费”。如果在旺季购房,几个消费者争一套房子的情况时有上演。而淡季购房者较少,却可以让您仔细地挑选自己中意的好房子,这样无形中也减少了盲目购房的尴尬了。 不要忘了,冬天里的节日很多,如果希望在新年搬新家,住新房,买家电等也有不少优惠折扣哦。装修布置、电器安装、搬家都容易。其他季节是这些服务业的“旺季”,如许多好的搬家公司要提前一个月或更久的时间预订,可是在冬天你就较容易安排。 《房地产周刊》小贴士:冬季购房得注意点啥 寒冷的背后,各大楼盘暗潮涌动,一方面通过价格战吸引顾客,另一方面,也在冬季售房细节上下足工夫。而对于购房者来说,如何擦亮眼睛,在这个严冬季节挑选到称心的房子,哪些地方是冬季购房尤其需要注意的重点。 采光 采光对于白天室内的明暗程度有很大影响,特别是在冬天,采光好,对于室内温度的保持也有好处。因而,大家在买房时对采光条件的关注度还比较高,特别是一些中老年人,将房屋的采光条件列为买房时考虑的首选条件之一。 据专业人士介绍,判断买的房子采光好不好,因为冬季阳光照射角度最小,这个时候挑选房屋采光如果没有问题的话,其他季节的采光肯定没问题。只有冬天看得出来,在房屋的规划设计中,都有大寒日(即冬至)当天房间的日照时间测算。对于普通购房者而言,有一个最简单的方法,看房时间上尽量选择在有效日照时间,即8:00至16:00,这样就可以选到采光性能好的居所了。 间距 进入冬季,由于日照时间短,这时看房就比较容易发现楼间距是否足够大。有些小区的楼间距虽然符合标准,但是由于朝向度数不合理,加上近年来屡屡遭遇罕有的“寒冬”,房屋的保暖和采光功能成为不少购房者的关注焦点。 楼层 如果购买公寓, 在考虑房屋的采光问题上,楼层不要过低,因为低楼层获得阳光照射的时间相对较短,也很容易受到遮挡,阳光照射的长度和强度都会大打折扣。所以,购买高层建筑时最好选择3层以上,同时也要注意楼间距和其他遮挡情况。房屋内部的结构上,如果房屋进深过大,犹如隧道,那么其接受阳光的效果自然不好,而如果选择面宽较大的房子,则采光面更大,房屋会显得亮堂和宽敞。 返潮问题 购房者可以通过触摸墙体来判断房屋是否返潮。房屋返潮很多是因为施工工艺不当造成的。部分楼盘赶工期,没有等墙内水分挥发,就开始了墙面施工,把很多水分封闭在墙内,这样就会出现结露或长毛现象。对于一些靠山或顶楼的住宅,更要注意这个问题。看房时可以用手触摸墙体,如果感觉手上有冰感,则墙体并没有完全干透,最好等到开春后再购买。 物业管理 冬季里由于风比较大,所以地上的垃圾也比较多。借助这一时机,可以看看物业是如何处理的,以此来考察物管真正的服务态度。针对一些标榜金牌物管的企业,购房者可以提出一些合理的问题进行咨询,这样就可以看出物管对小区业主的态度了。由于冬季里大家都比较懒散,所以在某个程度上来说,这也是一个不错的考验办法。 此外,冬季干燥寒冷,各类气味也不易散发,因此环境卫生的好坏不易发现,如垃圾是否能够及时清理,有没有异味;夏季是否蚊虫较多;楼道、室内有无蟑螂或蚂蚁泛滥;绿化景观效果如何等等。由于这些情况很难在冬季察觉,因此要向社区其他居民或街道人员打听清楚,以防后患。 配套设施与服务优劣 购房者在选房上,除了要考虑房屋本身的固有条件外,配套设施也是选房的关键。不过这个方面与选房季节无关。一般情况下,购房者要尽量选择实行封闭式管理的小区,这样入左的安全性和私密性容易有保障。在物业公司的选择上,应该尽量选择专业的物业管理公司,因为他们比开发商衍生出来的物业管理部门要专业。同时,规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。 优劣到冬季方能显现出本质,显现出春夏季节看不出的实质性内容。冬季时,万木萧疏,百草环境凋零,绿色转枯,购房人可以更加明晰地发现环境的优劣,物业管理的漏洞。冬季,是对“热炒环境”的一个冷处理,也是对开发商承诺诚信度的一个称量砝码。无论开发商怎么宣传,这时都会显出其本来面目。   转自 加拿大家园

旧屋翻建,你需要知道的事儿

旧屋翻建,你需要知道的事儿

翻建房屋是一种很环保的做法,如果完全拆除一座旧屋去建新屋,会制造出许多不可回收的垃圾。当今火爆的房地产市场,在旧有房屋的基础上翻建新房正越来越受到建筑商和买房者的青睐。除去可观的经济收益以外,有利政策也是导致其大受追捧的原因。 相关政策规定如果原来的房屋有超过70%的部分被重建,这些房屋就被视为全新,房主可以享受国家房屋保修机构规定的标准2-5-10年房屋保险,即两年内的人工和建材保险;五年的建筑外墙问题,包括渗水问题保险;还有十年的房屋结构险。 翻建还有一个好处是可以充分利用旧房屋优质的地基或其它部分来节省造价。同样一座配备高科技设施的现代住宅,翻建的成本可能远远低于完全新建的成本。 翻建还可以兼具环保公益的功能,对于翻建垃圾中可回收利用的部分,比如门窗和橱柜等可以拆下来捐助给“国际仁人家园”,这是一个致力于解决贫困人口居住环境问题的公益组织。 翻建是一个大工程,跟住公寓是不一样,在加拿大拥有house的人,总是难免会遇到需要给房子动点手术的时候。大到推倒重建,小到给前庭后院加装篱笆。无论是自己动手还是雇用师傅,第一步应该考虑的是需不需要向当局申请建筑许可(Building Permit),毕竟我们都是守法的良民。 在加拿大翻修房子 到底需不需要建筑许可?虽然各个城市的规定在细节上会有不同,但是基本内容是大致相同的,但以下这份“需要”及“不需要”许可的清单,在加拿大基本通用。 需要建筑许可的翻建: -改变建筑物的用途。 每份土地契約上都註明該地段的土地用途。在一般情況下,業主是不容許改變土地用途。如果業主想作短暫性質更改土地用途,而該用途並非土地契約規定的用途,可向地政總署申請一張豁免書。並要繳付有關費用。舉個例子來說 :某人有一塊農地 , 他想在那裡經營一間車房。在他動工前,必須取得城市規劃委員會許可,並須向地 政總署提交一份包括建築物圖則的改變土地用途之建議書。待 他 成 功 取 得 分 區 地 政 處 的 短 期 豁 免 書 和 其 他 如 屋 宇 署,規劃署等部門的批准後 ,他才可正式動工。不過,所興建的建築物須符合所有有關部門的規定,而且亦只屬短期性質。 -安装、改装或拆除承重墙 特别是厚度超过24厘米以上的砖墙,一般都属于承重墙,不能轻易拆除和改造。承重墙, 如果拆除或改造,就会破坏建筑结构,降低安全系数,重新安装门也比较困难,因此需要申请建筑许可。 -安装新的门窗或改变门窗位置的尺寸 房屋结构会因为安装了新的门或者窗口而改变,因此要申请建筑许可,并且改变门或者窗户的位置以及尺寸大小,比如小窗改成大面积的落地窗,小门改成大门都需要申请建筑许可。 -建造车库、阳台或庭院平台 车库的改建,阳台由敞开式改成封闭式,扩建庭院平台等等改建都需要建筑许可。 -挖掘地下室或构建房屋地基 -安装或改造暖气、排水和空调系统 -安装任何形式的壁炉 -安装泳池或泳池周围的栅栏 -拆除整栋建筑或建筑的一部分,除了房子本身,拆除独立的棚屋和车库也是需要许可的 不需要建筑许可的翻建: -更换现有的相同尺寸的门窗 -为独立屋安装壁板或其他外墙结构 -庭院平台如果小于2尺且没有顶盖,则不需要许可 […]

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

  购买房地产时要交的税 (一)房产转让税Property Transfer Tax 在卑诗省,买房时要交房产转让税,房产转让税的计算方法是:对于购房金额头$200,000,省府收取1%的税款;$200,000以上的部分,收取2%的税款。考虑到大温地区平均房价超过20万,吴边通常使用的简单计算方法是购房金额乘以2%减去2000。比如说,买40万的房子,$8,000-$2,000 = 房产转让税6千;买1百万的房子,$20,000-$2,000=房产转让税1万8千。 省府对于符合条件的购屋者网开一面,如果是加拿大公民或居民,以前在全世界范围内都从未拥有过物业,次购屋,房价在$475,000以下,满足这些主要条件及其他条件的购屋者可以减免此税项。不过对于“非居民”而言,这项优惠是不存在的,要交缴房产转让税。 (二) 商品及服务税Goods and Services Tax 如果是购买新屋,需要付商品及服务税GST,因为卑诗省2010年7月实行HST然后2013年4月又废除,相关的规定相当复杂,简单来说,新屋成交日期在2015年3月31日及之前的话,要交的税是5%GST+2%的过渡税transition tax;如果2015年4月1日后成交,不需要再交过渡税,要交的GST是房屋售价的5%。 如果非居民购买新屋满足相关条件的话,是可以申请GST退税的。具体相关说明请看以下链接(英文)http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/README.html 持有房地产时要交的税 (三)地税 Property Tax 地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关说明请看以下链接(英文) http://www2.gov.bc.ca/gov/topic.page?id=1BDE78032A6F47A7938497BC9E63BD02 出租加拿大境内的房地产时要交的税 (四)收入 如果非居民购屋者买屋是自用,不论是给家人住还是用作度假屋,就没有收入,也就不用缴税了。但如果非居民购屋者是购买出租房,而且此买家也是税法上的非税务居民的话,出租房产获得的收入是需要缴税的。管理公司每月会向税务部门提交毛收入的25%,作为提留保证金。当然有许多项目是可以抵减的,比如贷款利息、地税、管理费、小额修理费用及其他各种费用等等。 出售加拿大境内的房地产时要交的税 (五) 买卖房屋的资产增值税 资产增值税 =(卖房价-买房价-相关费用)* 25%,此税项是加拿大国税局收取的。非税务居民出售房产时,卖家的律师或公证人会通知加拿大国税局并申请一份清税证明书(Clearing Certificate)以确认因物业增值而必须交付的税款数目已经缴清。该证明会同时发给卖方和买方,以保护买卖双方的利益。在拿到清税证明书之前,买家的律师或公证人会将卖价的25%或更高扣留在其信托账户之中,作为保证金。如果卖家在交屋 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,买家律师会将此保证金交往国税局 ,卖家报税时再与国税局结算。 (六)买卖楼花的资产增值税 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。吴边在此温馨提示大家:中国与加拿大有双边税务协定,相关协定有可能会帮您省钱,请咨询专业人士,看是否能减免相关资产增值税。   转自 房天下

这样买房可合法避15%税!BC省财政厅亮了绿灯 但其中是否有猫腻呢……

这样买房可合法避15%税!BC省财政厅亮了绿灯 但其中是否有猫腻呢……

本周刚刚爆出的“中国人专供”地产广告——先租后买,免交15%外国买家税——近日得到了BC省财政厅的许可。是的,也就是说,我们想一出是一出的省府吐口可以合法避税了。 一家来自北温的地产开发公司为中国人量身定制了一个广告,内容直截了当地表示如果跟着他们“先租后买”,就可以免交15%的外国买家税。 这家公司“先租后买”的方式是由潜在买家先付卖方一笔一次性不可退的租约费用,金额为房价的5%。付了这笔钱后,买家就有权利在未来1-5年内买下这栋房子。此时买家与卖方签署的是一份租约。租约上标明双方协议后得出的总房价,这个房价的有效期为5年,只要买家(租房者)在5年内购下房屋,无论房屋当时的估价多少,都需要按这个价格进行交易。 这样一来,由于最开始签署的是租约,买家不需要缴纳15%外国买家税。而如果买家在未来5年内获得了加拿大永久居民身份,在最终购下房屋时也同样不需要缴纳15%外国买家税。 尽管BC省《物业转移税法(Property Transfer Tax Act)》中明确指出任何避税行为都将最高罚款$20万加元,并处2年监禁。但这家公司如此明显的避税行为却得到了BC省财政厅的首肯。 BC省财政厅表示已经仔细研究过这家公司的“先租后买”方式,不认为这其中有任何问题。但BC省财政厅也同时强调,任何“先租后买”的方式都不可以用来避税。这就让人有点摸不着头脑了,这不是避税是什么? 对此,北温这家地产商的CEO表示很无辜:我们只是延税,并不是避税。言下之意也就是“5年内如果你能办下移民那我也管不着,办不下来算你倒霉,反正不是我的锅。” 这份广告虽然最先向中国买家推出,但现在也面向全球各地想在大温置业的购房者。事实上,CEO本人还开始否认曾经“中国人专供”的事情了。 目前依然没有买主做第一个吃螃蟹的人,也许大家都对BC省财政厅突如其来的“打脸”行为感到诧异——自相矛盾的情况下,省府会不会哪天翻脸不认人又说“先租后买”不合法了? 转自 lahoo.ca

加拿大独立屋结构

加拿大独立屋结构

无论您已置业,还是证准备买房,一定要对自己的房屋进行相应的检测,就像每年对自己的身体进行体检一样,如果您聘请了专业的检测团队,自己也应该做到心中有数。 专家建议每隔5年左右请相关专家对房屋进行一次专业检验,发现问题及时维修和保养,未雨绸缪,防患于未然。 在谈到房屋体检时, 春秋两季自检的主要项目有:烟囱(Chimneys)、屋顶(Roofs)、屋檐(Eaves)、雨水槽与落水管(Gutter and Downspout)、外墙(Walls)、房屋基础墙(Exposed Foundation wall)、房屋四周的坡度(Grading)、门窗((Doors and Windows)、门廊和露台(Porches and Decks)、车库(Garage)、车道(Driveway and sidewalks)、挡土墙和篱笆(Retaining Walls and Fence)、树和灌木以及爬藤植物(Trees、Shrubs and Ivy)等。 烟囱(Chimneys)     烟囱主要有三项检测要点。 第一有否结构隐患问题。屋主应当从站在远处目测房屋烟囱有无倾斜,从近处查看其基础有无沉降。一旦烟囱有倾斜不再耸立,一定要找专人人员来检查及时修理,杜绝其坍塌安全隐患和向屋内燃烧废气泄漏的危险情况发生。 第二,检查烟囱材质问题。对于砖墙烟囱要看砖面有无腐蚀、脱落或松动,发现问题要及时修补;对于金属材质的烟囱,要看是否生锈,如果生锈,就要进行除锈或者对已锈穿的金属烟囱要进行局部更换处理。 第三,接缝问题。检测烟囱与房屋接缝的地方是否有松漏迹象。如果发现周边的防水金属片(Flashing)不能密闭来水或其上封胶有干裂剥落的迹象,要立即进行重新修理与补胶,这主要是防止屋顶漏水,因为一旦屋顶漏水,这就会很快损害到屋顶下方的房屋结构组件与室内财产。 屋顶(Roofs) 对于屋顶体检的指标有:一是观察屋顶覆盖材料的状态。对广泛运用的沥青瓦片,看有无吹翻吹落的瓦片(Missing Shingles)与其它破损如裂缝、卷边、起翘、小石颗粒大量流失等。 据专家介绍,如果屋顶保养得当(即周边没有大树遮阴,屋顶阁楼保持干燥通气没有潮气淤积,其内的保温棉应足够厚以使内部温度不要太高,房屋内部对阁楼的完好密闭)将有利于屋顶在其寿命期内的功能表演。 二是关注屋顶瓦片的使用年限。加拿大冬季寒冷,常常连日大雪,伴随上大风吹袭,雨水冲刷,沥青瓦片上的小碎石会逐步丢失,加上炎炎夏日阳光中紫外线对沥青材料的侵扰,沥青瓦片的屋顶会年复一年不断受到磨损或损坏,春季是检查屋顶材料的好时机,一旦发现屋顶瓦片有掉落或者松动或大面积裂缝,就要开始准备修补或更换屋顶。 一般来说,沥青屋顶的平均更换年限是15年左右,如果屋顶已经相当残旧超过15年,加上观察到上述现象出现,那么更换就势在必行。对于木头瓦片(wood shake/shingle)、石头瓦片(slate /clay tile)、水泥瓦片(concrete tile),目前大城区相对用的比较少,多用于乡村地区,它们具有有50至80年左右的寿命。 现在更新型还有能发电的太阳能屋顶,它的寿命还有待时间去检验。专家提醒,不是所有的房屋都适合石头、水泥的屋顶,因为这种材料非常重,在更换之前,需请专业人员评估自家房子的结构和承重能力,是否能长期承受这样的重量加之冬季屋顶上的厚厚积雪。 导水槽和落水管(Gutters and Downspouts) 要检测各连接接缝的地方是否有漏水,管体和水槽上有否锈穿,注意观察整个导水槽是否因为冬季大雪与冰坝造成下垂。 因为一旦导水槽下垂,到雨季时,雨水就会从下垂的地方往外水帘瀑布式的泻漏,这往往是潮湿地库的重要原因之一。 同时要检测导水管下端管口与横向延长管之间的连接部位是否经历这个寒冬的洗劫而松动或者脱落。要清理雨槽与落水管中堵塞异物,保持通畅并确保雨水能流到远离HOME的地方。 屋檐(Eaves) 这个用于固定Gutter藏在其后面的面板(Facial),是在检测的过程中最容易被忽略的位置,要检查是否有腐烂的迹象,看是否需要重新油漆或者更换。 专家指出,这种面板正常使用寿命在15-20年左右,当然也看屋主的保养情况。一般隔5年应该重新油漆一下。 屋主在自检房屋时,先从外部观察,看外墙上和屋檐上是否有明显的水渍,一旦发现,要及时修补尤其是屋檐Facial已腐烂的木板。 外墙(Walls) 这里的外墙指的是地基墙面以上的墙体部分,一般分砖墙、木墙、沥青瓦墙、铝片墙或者塑料墙面等等。 对于使用最为普遍的砖墙来说,要检测是否有雨水的侵蚀与冰冻造成砖皮驳落或者因为墙面与其后方的房屋木框架(wood wall frame)连接问题缺陷造成的墙面不平向外凸出等,同时要检查Mortar连接处勾缝是否掉下来。 这里专家有一个温馨的小提醒送给大家,有的新屋主会观察到墙面上有些缝隙孔洞(Weep holes)好像没有封住,有的勤快屋主可能就会将这些砖墙之间的缝隙封住,但实际上,专家提醒,这些小缝洞千万不要封住,因为这是用来出水防潮保护墙体木结构组件Wood wall […]