豪宅转让税导致发展商高价收地,最终受害者是谁?

豪宅转让税导致发展商高价收地,最终受害者是谁?

卑诗财政厅长詹嘉路(Carole James)于周二呈省议会的预算案中,为应对本省住屋危机而引入打击投机炒卖地产的新投机税,并调高海外买家税的税率,但地产业界则认为辣招使发展商收地开支大增,最终会转嫁到买家身上。   卑诗省府建议今秋引入投机税,而目标是外国人业主和在本地没有缴纳入息税的业主,包括将房屋空置的屋主。该新税项首年会按每1000元物业估值收5元税;到明年度,税率会上升至每1000元物业估值征20元,政府先向大温地区、菲沙河谷、维多利亚区、纳奈莫区域局(Nanaimo Regional District)辖区、基隆那(Kelowna)和西基隆那征收此新税。   政府亦会引入一项入息税抵免额,给部分省民抵消该税项,所指是不符合豁免但有缴卑诗入息税人士。   詹嘉路表示,拥有一个以上物业的卑诗居民,如拥有避暑度假屋者,将能以上述抵税额来申请退还入息税,但那些来自卑诗以外的业主,若让他们在本省的物业空置便仍需付该税。   卑诗大学商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)指,预算中没有提及土地用途一环,他指当土地有不同用途,如改成可建较高密度房屋,价值会增加,而这改变便会吸引民众,去将单一昂贵物业分成5至6个价钱较低的物业。   卑诗地产协会(BCREA)首席经济穆尔(Cameron Muir)认为,省府的招数有利增加税收,但不会对房屋市场有明显影响。他又说,楼价上升的罪魁祸首是未能够及时增加住屋供应。   发展商业界协会都会发展研究所(UDI)认为,省府的措施未能将”非资助类”房屋的楼价拉低。UDI主席兼行政总裁麦克马林(Anne McMullin)指,向300万元以上物业征收额外的物业转让税(PPT),会导致发展商以昂贵价钱收地,而那些成本将转嫁给置业人士。   就省府投资去加建可负担房屋的措施,她认为本省现时没有足够的劳工能够一边应付市场单位的需求,一边又能兴建那些新的可负担单位,除非省府与城镇合作加快批核时间,否则楼价仍会因为供应不足而持续高企。她指,不可只顾加入社会单位,而不解决供应、不顾冗长的处理时间和欠缺竞争力问题。 来源:明报

加拿大国家银行:今年温哥华房价要降,准备入市吧

加拿大国家银行:今年温哥华房价要降,准备入市吧

压力山大的加国潜在购房者,不必放弃在加拿大房价昂贵的城市拥有一间房屋的梦想了。 因为近三年来,加拿大人的住房负担能力实际上正在改善。   加拿大国家银行预测多伦多和温哥华的房价今年会下跌!加拿大国家银行(National Bank)的房屋可负担能力指标在2017年第四季度下跌0.2点,这意味着代表住房平均抵押贷款比前一季度略低。   该行于周四在一份客户报告中表示,这是自2015年第二季度以来首次发生。   主要归功于两个原因: ● 过去半年,多伦多地区房价下跌 ● 在过去一年中,加国就业市场的蓬勃发展促成了强劲的工资增长   国家银行经济学家Matthieu Arseneau和Kyle Dahms表示,加国第3季度工资年增长率为5.7%,三年多以来最强劲。他们表示,这种强劲的工资增长将继续让房屋可负担能力保持稳定,因为其他因素正在推动住房成本上升 , 即利率上升导致抵押贷款利率上升。   Arseneau和Dahms表示,自2017年中以来,抵押贷款利率上涨约0.58个百分点。他们指,像多伦多和温哥华等最昂贵的市场对央行加息最为敏感。多伦多由于实行加息和外国者购房税,似乎抑制了当地对住房的需求,第4季度房价下跌,并可能在2018年继续下降。   他们强调,但温哥华是“另一个故事”,温哥华比20世纪80年代初以来的其他任何时候,房屋的可负担能力都要差,即使2016年引入外国买家税,房价仍然在稳步上涨。   但本周BC省府推出 的预算案将外国买家的税率从15%提高到20%,并对不居住在BC省的业主征收投机税,税率为房屋估价的2%。   国家银行的经济学家表示,预测2018年温哥华的房价可能会出现下降。换句话说,如果工资持续增长,多伦多和温哥华的房价都有望在今年变得更加实惠。这对潜在购房者来说,应该是最好消息。 来源:赫芬顿邮报

CIBC出细则:海外买家贷款容易的日子一去不返

CIBC出细则:海外买家贷款容易的日子一去不返

日前,CIBC悄悄向抵押贷款顾问下发通知,所谓“国外收入贷款政策”正式终止。该计划于2018年2月1日更换为新的政策,旨在确保符合 OSFI的B-20标准。这一变化将对利用国外收入申请CIBC(加拿大最大银行之一)抵押贷款的人产生巨大影响。   旧政策   在CIBC旧系统下,外国买家和国际学生获得抵押贷款非常容易。如果首付超过35%,就可以获得无保险的抵押贷款。在很多情况下,收入都不需要证明。这并不是秘密,有些分行甚至还做广告宣传。   新政策   新的收入审核制度要严格得多,主要为了符合B-20贷款指导原则。下发给抵押顾问的内部文件规定了具体操作中的指导性意见。其中的新要求包括,贷款申请必须获得: ● 客户的T1总表,申明外国收入(第104行)。 ● CRA表格T1135,又名国外收入核实声明,显示资产。 ● 使用收入的公司需要CRA表格T1134(Information Return Relating To Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates)。 ● 加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告,以确认外国是否有债务。   从该文件看来,抵押贷款金额将仅限于根据已向CRA申报的海外收入和资产的数量来核定。这听起来不是什么大问题,但它适用于多伦多和温哥华等城市。在这两个城市,越来越多人迁入房价最昂贵的社区,却只申报贫困水平的收入。一些观察人士认为,设立这种要求的目的,就是针对海外收入不在当地申报的情况。因为真正的低收入家庭连豪宅的地税都付不起。   政策变化针对谁?   CIBC是第一家有新政策详细信息的银行,但有消息来源证实,六大银行里的另外两家也正在讨论类似的规则。严格核实收入的政策确实给房地产价格从两方面带来下行压力。   首先,逃税的非居民购买房屋的成本会更高。其次,他们可以贷款借到的金额将根据申报的收入,再按照压力测试的标准来确定。   那些计划购房的人就无法再报贫困收入。希望获得抵押贷款的逃税者将不得不支付所得税的“额外”成本,以获得CIBC的无保险抵押贷款。这些所得税将会扼杀房产收益,同时可能降低房屋销售量。或者他们就无法在CIBC或者其他预计将遵循类似规则的银行获得抵押贷款。   对非居民或非永久居民买家收入进行压力测试也将压缩资本。以前,没有保险的买家只要付个首付,几乎可以购买任何房产。不需要真正证明你有足够的收入。现在,既然无保险的抵押贷款需要进行压力测试,并且需要申报收入,那这些借款人将与加拿大人一样,受到相同的规则约束。   CIBC是一家以积极吸引外国买家而闻名的银行,现在也是第一家推出国外收入审核制度的银行。与他银行极有可能跟进效仿,外国资金面临在银行贷款购房的新障碍。OSFI B-20规定外加中国资本管制,两者加起来可能比非居民炒房税更有效。 来源:加国无忧

NDP首份预算案明日推出:房屋危机无单方可解

NDP首份预算案明日推出:房屋危机无单方可解

卑诗新民主党上台后首份完整的财政预算将于明日出台,由于省府事先宣扬会重点处理房屋危机问题,这份预算案因而备受瞩目。该党透露,并无一个万全的良方去立即解决目前的房屋危机,但预算案会是一个起步。   省财政厅长詹嘉路(Carole James)表示,她的预算案将会从多方下手,包括提供更多住屋选择,令被迫住在朋友家沙发上的耆英、无法储够首期而租住地库的年轻夫妇,有机会改善居住环境。   她说:”本省的房屋可负担问题已经变成危机,任何正在找合适住所的人,都会跟你说同一番话,无论他们是租客,还是希望买楼的人士。”   在可负担房屋上,省府上周的施政报告承诺,将会作出本省史上最大笔的投资,对象包括学生、耆英、原住民、社区房屋及出租房屋。   詹嘉路说:”没有一个单一的办法可以解决目前的房屋危机,我们必须有全面的规划,而且必须是长远的。”   ”省府的房屋政策必须处理供应、需求问题,也必须处理投机及堵塞漏洞,这些都会在预算案中见到。”   房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)表示,预算案将提供一个框架,让各级政府及社区组织共同参与去增加可负担房屋的供应,但房屋危机不会因此一夜之间消失。   罗品珍说,省府其中一个目标,是希望在铁路沿线提高密度、增加出租房屋数量。预算案也会有打击投机的政策,但她不肯说是否会推出投机税。   卑诗大学教授Paul Kershaw表示,要打击投机,政府必须令投机变得没有吸引力,例如向房产财富征税。 来源:明报

加拿大成功冷却了房价!但副作用居然是…

加拿大成功冷却了房价!但副作用居然是…

面对曾经火热的房市,加拿大联邦政府近年出台了一系列抑制市场措施,尤其是今年1月开始全面实施的房贷压力测试措施,被认为是成功冷却了房市,但副作用是加大了住房承担力的不平等,贫富差距也随之加大。   之前需要买保险的房贷申请,从去年10月17日开始都要求通过“压力测试”,即使用央行5年固定利率,或高于具体合同利率2%的利率来审核申请人的还款能力。从今年1月开始,该压力测试推广到所有申请房贷的人。   据BNN报导,加拿大房贷及住房公司(CMHC)的首席执行官奚德尔(Evan Siddall)称,冷却房市的措施起了效果,人们已被迫购买较小的房子,“我认为证据已表明,效果比我们预期的更好”。   他说,政府曾担心强劲的房地产市场抢走了用于产业投资的资金,现在,“我认为任务完成了”。但是,新的房贷压力测试做法,正使得很多人,尤其是年轻人没法买房。   加拿大房贷及住房公司上周发布的报告,研究了2010年至2016年间加拿大房市的供需状况。该报告称,在提供更多人们负担得起的住房方面,多伦多和温哥华未能迅速行动;这6年中,温哥华平均房价升了48%,多伦多也升了40%。   这些房价的上升,大部分是由住房供应量低、需求高和利率低等基本经济因素造成。另外,一些市政规定实际上阻碍了建筑密度增加,使提供更廉价住房变得困难。   奚德尔称,缺乏经济适用房正在使工人无法承担在多伦多和温哥华等城市的居住,并加剧了加拿大的收入不平等。“因为如果你越有钱,你从住宅物业中获得的资本增值就越多,贫富差距状况就会变得更加严重,从而会导致不平等的社会。”   他说,虽然冷却住房市场的努力取得了成功,但加拿大仍需要改善对住房行业的管理,以帮助市场恢复平衡。 来源:家园网

寒冬腊月在加拿大卖房亏大了?那是因为你不知道这些!

寒冬腊月在加拿大卖房亏大了?那是因为你不知道这些!

冬天到底是不是卖房的好时候?有人说,大冬天的,有几个人愿意包裹一层又一层出门看房。也有人说,冬天房子的挂牌量比较少,反而竞争比较激烈。 事实上,去年2月份和3月份的房屋售价还创下了新纪录。 今天,小编就来说几个冬天卖房的“谣言”。 谣言一:冬天买房的人比较少 一年四季都有搬家的人,冬天虽然比较冷,但是夏天也可能出现暴雨。只要找到了心仪的房产,可以直接买房,不管什么季节。 不过,需要考虑的一点是,很多职员的工作会在新年之初发生变动,所以买房、卖房可能也是一个小高潮。 相对来说,冬季参加Open house的人都是真心实意的买家。 谣言二:房子在冬天不上相 下雪的时候,房外需要及时铲雪,还可能比较脏。但是,在白雪的映衬下,房屋可能会更加迷人。把门铃、邮箱等换成新的,再打开温暖的灯,肯定会提高房子的curb appeal,吸引更多人的关注。如果房子使用的节能材料,那么会更加受买家的喜欢。 谣言三:冬季没有春季值钱 卖家最担心的一点就是房子不值钱。虽然相关数据表明,春季房价平均比冬季高5%至10%,但是春季的竞争大,也并不是所有的房子都能卖出去。 2017年,1月至3月,多伦多的活跃挂牌量下降50%,正好是卖房的好时机。所以,了解市场行情很重要,可以根据市场行情做出判断。 谣言四:房子销售周期较长 如果你担心房子不能一下子卖出去,可以换个思路,经纪人有更多时间和买家交涉,毕竟买家比较少。   转自 vanpeople

卑诗省施政报告严打炒楼逃税 措施将针对楼市供求

卑诗省施政报告严打炒楼逃税 措施将针对楼市供求

卑诗省议会昨日重开,由省督古乔恩(Judith Guichon)宣读新一份施政报告。 一如外界事前预期,房屋政策是主要重点。 省新民主党政府表示,今年在可负担房屋项目中,将会投放卑诗省有史以来最大笔的投资,包括小区房屋、学生房屋,长者房屋及供中产家庭租住的房屋。 省新民主党指,本省正面对房屋危机,形容房地产投机是罪魁,”安全、合适的房屋正受到本地及海外投机者的威胁,并从在本省工作、居住和缴税的省民身上获取利润。 “省府指:”政府认为,这些在卑诗省物业市场内牟利的人,必须向解决房屋问题作出贡献。 “ 省新民主党又在施政报告承诺,会打击在楼市诈骗、逃税及洗黑钱活动。 新民主党在去年省选竞选时,曾提出会征收2%的投机税,为本省带来每年约2亿元的收入,用于省内可负担房屋项目,并计划兴建11.4万个新单位。 在昨日发表的施政报告中,省府未有公布相关政策内容。 贺谨在接受传媒追问时只强调,省府会提出全面的计划,同时在供应及需求两方面实施新措施,详情要等待下周的财政预算案出炉。 除针对投机、逃税及洗黑钱活动外,施政报告又说省府将增加租住房屋、小区房屋及长者和学生房屋的数目,亦会鼓励各市府透过土地更改及重新规划,开辟”出租区域”(rental zones),以增加租住房屋的供应, 尤其是公共交通系统例如捷运及铁路沿线的住宅数目。 省府指,增建学生房屋将有助腾出市场上的单位,增加供应,而学生亦可在学校附近居住,因此将会积极与各院校合作。 省府同时计划,成立新的房屋中心(Housing Hub),在卑诗省内与小区组织及非牟利团体寻求协作机会,如有适合的土地及希望用来兴建新单位,将会展开合作。 就租客保障方面,省新民主党未有在是次的施政报告中提及在竞选时承诺的400元租房税务优惠,只承诺会加强对租客的保障。

人民币暴涨后 一大批中国人又杀来加拿大了

人民币暴涨后 一大批中国人又杀来加拿大了

随着中国的春节长假开始,加拿大已经迎来了一批中国旅客小高峰。除了探亲旅游,他们中还有一批人则是奔着投资房产而来的。尤其是今年春节期间,在人民币升值,本地独立屋及豪宅市场趋于平缓的情况下,中国买家人数将有望增加,且目标都是$500万加币的高价物业。 据本地经纪透露,2月5日(周一),一班从沈阳飞抵温哥华的航班上,满载着到大温地区买房的中国旅客。他们一路上都在交流着看房心得,对大温地区的房地产市场显示出超高的兴趣。经济们普遍认为,人民币近期走高,等于令本地房价打折,另外近期独立屋市场低迷,使得买家有很大议价空间,因此今年春节期间的独立屋市场很受中国买家青睐。 而回看2017年春节,受到卑诗省府刚实施的15%外国买家税影响,大温房地产市场人气才突然溃散。加之中国政府彼时也出台了一系列限制外币流出的管制措施,令本地市场,尤其是价格较高的独立屋市场一度进入观望时期。许多地产经纪还因此非常难得地一起去休假旅行,而非像往年一样忙得焦头烂额。 但是今年春节,这些地产经纪可就没那么多“好日子”过了。据很多本地地产经纪反映,今年春节不仅没有休假,还要加班。中国买家普遍对于地产经纪的服务水平要求极高,不仅要陪着看房,还要陪吃饭、旅游,甚至变身临时司机和助理。尤其是恰逢农历春节,各种招待饭局更是少不了。万一买家在加拿大停留的时间不长,地产经纪还在在买家走后,实时和对方微信联系,以求”放长线钓大鱼”。 目前,中国买家的投资目光已经不止于大温地区,大多伦多地区、蒙特利尔、维多利亚、卡尔加里等地,也是春节买房大军的主要目的地。   转自 lahoo.ca

加拿大房价涨到底是因供应不足还是海外买家?

加拿大房价涨到底是因供应不足还是海外买家?

想要解决加拿大两大城市的房价负担不起的问题吗?加拿大抵押贷款和住房公司周三表示,建造更多的新房可能是一个更好的办法,而不是征海外买家的税。   该报告认为,温哥华和多伦多房价飙升的部分原因是未能创造足够的居住空间来满足新居民和投资者的需求。   这项研究似乎是质疑省府旨在限制资本从海外流入温哥华和多伦多的措施的有效性,例如对外国购房者征税。   该机构在一份声明中称:“针对缓解供应紧张的措施相比侧重需求侧的措施,更有可能对高端房地产市场产生积极影响。”   最近由CMHC调查的温哥华和多伦多购房者中,有一半以上认为海外买家对当地房价有影响。周二,该机构公布的数据显示,2016年向温哥华和多伦多25岁以下人群发放的抵押贷款中,近10%都是放给非永久居民。这标志着“一些年轻的NPR(非永久性居民)因为得到家长的财政支持而购房”。   然而,今天的报告指出,房屋供应疲软是导致价格暴涨的罪魁祸首。   CMHC副首席经济师Aled ab Iorwerth表示:“当房屋供应跟不上时,就像多温两市目前的问题,那价格除了上涨别无去处。”   这份报告认为,麻烦之处在于,两个城市增加住房储备的速度比吸收新移民并在那里买房定居的速度慢得多。   相比之下,在蒙特利尔、卡尔加里和埃德蒙顿,住房供给和需求大致平衡,房价就能以较慢的速度攀升。   研究显示,在2010年至2016年期间,温哥华的加权平均房价上涨近50%。根据CMHC的数据,人口增长和当地攀升的可支配收入以及低抵押贷款利率,占增长动因的75%。   在多伦多,房价同期上涨了40%,其中40%的增长是由于这些常规经济因素。   根据CMHC的数据,价格增长的其他动因大部分是由于限制新住宅建设的政策——特别是新的独立屋。   在这两个城市中,价格增长都是受到独立住宅的驱动,而独立屋的供应短缺最严重。报告显示,在供需失衡不那么严重的公寓方面,价格攀升的速度较慢。   CMHC表示:“公寓的需求响应速度比独立屋要快得多。”   报告显示,加拿大统计局去年年底公布的新数据显示,非居民房主占多伦多房主的3.4%,温哥华是占4.9%。虽然这一比例很低,但一些经济学家和住房专家表示,在特定时期购买房屋的外国人的比例可能高得多,对房价会产生巨大影响。   但CMHC指出,同样的统计局数字还显示,非居民房屋所有者中,公寓房主的比例更高,然而公寓并没有像独立屋涨价那么明显。   报告称,了解外国资本在多大程度上影响加拿大房价仍然需要“持续观察”。 来源:加国无忧

6年前,你能想象加拿大房地产市场会有这些变化吗?

6年前,你能想象加拿大房地产市场会有这些变化吗?

加拿大按揭和住房公司(CMHC)于本周三(2月7日)发布了一篇《加拿大大型都会中心房价上升检测报告》,主要就加拿大5大城市从2010年至2016年间房价上升的比例,导致上升的原因,怎样缓解过高房价进行研究探讨,CMHC称这份报告是有史以来最彻底的一次房价走势分析。下面就随加拿大乐活网(lahoo.ca)一起看看本次报告的一些要点吧! 1. 房价越来越贵 温哥华的房价在2010年至2016年间上涨了48%,涨幅排在加拿大5大城市中的首位,其次是多伦多(40%)、蒙特利尔、埃德蒙顿和卡尔加里。 报告指出,对房屋的需求量增加主要由三个原因导致,分别是强劲的经济环境、日益增加的人口和低贷款利率。 在温哥华,5%-10%的物业业主都是海外投资者,他们也是推升本地房屋需求量的主要原因之一。 2. 首次购房者倾向于购买什么? 在大温地区,首次购房者平均会花费$550,000在他们首次置业中,非首次置业者则会平均花费$957,000。 多伦多的首次置业者花费相对较高,为$595,000。蒙特利尔则相对较低,为$308,000。 3. 竞价情况严重 这也是CMHC第一次通过行为经济学来研究加拿大的购房者。为此,CMHC向5大城市的3万名置业者发放调查问卷。 结果显示,家人朋友是主要影响置业者买房的因素,其次是地产经纪、建商、媒体和政府。53%的置业者在购买物业时与其他买家展开过竞价,这些人主要为公寓买家,47%的置业者最终支付了比自己原计划要多的钱来购买物业。 值得推敲的是,受访者中没有一个人认为自己购买的房产会在一年之内贬值 4. 投资物业的需求量趋增 这份报告还发现,投资用途的公寓需求量正在增加。虽然这对于租房市场是一个好消息,但是新建好的公寓租金也非常昂贵。 目前,各级政府都在致力于解决房屋可负担性问题,尤其是增加可负担性租房的数量。 5. 女性的租房收入增加 在2010年的温哥华,有更多男性拥有租房收入。但是之后的四年中,女性比例越来越高,现在已经反超男性。   转自lahoo.ca