拿富人的钱补穷人的洞:BC省府修例禁止房东在租约结束时大涨租金

拿富人的钱补穷人的洞:BC省府修例禁止房东在租约结束时大涨租金

众所周知,大温地区不仅买房难,租房也不是件容易的事儿。好不容易找到了暂时的栖身之所,还要胆战心惊地担忧明年房租会不会涨出天际。不过各位租客不用再担心了,因为咱BC省政府终于贴心了一回——租约结束后,房东不能随便涨房租了! 根据近日公布的2016年人口普查数据,大温地区超过43%的租客每月租金都会占据月工资的30%以上,导致他们无力负担自己正在租住的房屋,其中温哥华无力负担租金的租客有44.2%,Lions Bay则有66.7%的租客都无力负担每月房租。 让人肉疼的是,就算节衣缩食每月交着房租,每年租约结束后房东还会大涨房租,否则就威胁会让租客卷铺盖走人。 省府近日就在商讨如果保证脆弱租客们的权益。省府誓要修例弥补当前漏洞,禁止房东在租约结束后无上限增加房租,并且取消租约中的迁出条款(vacate clause)。新例实施之后,租客就不必担心会在租约结束之后无家可归,至于地主家有没有余粮,那可就不是我们老百姓担心的事儿了。 迁出条款即是当固定租约结束时,房东会要求租客签署全新的租房协议,否则就必须迁出。在这种条款下,很多房东都利用条款中的漏洞在全新租房协议中大幅上涨房租,租客要么接受房租上涨,要么就只能迁出寻找下家。 省府房屋部长Selina Robinson表示,此次修改条例将保护租客的权利,避免房东无理上涨房租。新例将规定每次租约到期后的房租涨幅最高不得超过2%加通胀率。另外,对于拒绝退还押金的房东,租客投诉时的案件处理时间也将从之前的6个月大大缩短,3周内就会得到退还的押金。 了解到,如果此法案在省议会获得通过,新租客及现有租客都将享受同样的权利,房东租金上调的年度上限不得高于2%加年度通胀率。BC省业主协会负责人表示对省府修法极力支持,至于各位手握好几套房的中国业主们,是趁现在赶紧涨租金还是到时候乖乖当个亲民的地主,就请自行掂量着办吧。   转自 lahoo.ca

加国房租潜规则:实例教你出租收入合法化

加国房租潜规则:实例教你出租收入合法化

在加拿大有许多房主,是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息,平时很多时侯都是靠省吃俭用、精 打细算挤出来的那些钱在供房。因此,在报税时就希望多抵扣费用,减少纳税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用,并且有合法的原始发票,抵减 相应的费用,也是减少纳税所得的一条途径。那么,在房租收入背后,是否还有一些不易分清的潜规则呢? 以房养房 房租收入纳入潜规则 有一部分房东,在填报纳税表时,也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入,而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出,这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东,在填报T776表时,无论是出租收入和支出,都要认真对待。 免得日后在税务局被稽查时,发现少报了收入,税务局既收利息还要另加罚款。 Mary是新移民,当初与租住房的房东关系甚好。Mary每月按时交纳房租,从不拖欠,是个遵纪守法户。一年后,Mary买了自己的房子。但报税后,她却接到了税局的调查信函,要求她出具租房时的租金收据。 当时,Mary与房东大姐处得像一家人,从没想到过索要租金收据,只是按时上缴房租(现金)。好在与原房东还有联系,因此,让大姐补开了收据,但大姐未能补全,结果可怜的Mary被罚款300余元,感觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的Mary来说,是个不小的数目。 后 来,Mary才得知,原来当初大姐家同时租住了好几家租客,但她却没有如实全报,所以牵连到Mary。事后,大姐还意味深长地叮嘱Mary:“要找个 ‘好’的会计师报税,否则就会引来麻烦。”搞得Mary一头雾水,究竟孰是孰非!还有一位房东在出租房子时跟房客讲,若以支票方式付租金为500元;若以 现金方式付租金则为400元,并要求房客不要报税。在这种情况下,房客们选择了付现金方式。报税后,该房东收到税务局的来信,令其如实补报上一年所收的全 部房租,无论支票还是现金,并等候进一步处置。原来,五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了! 报税与否 房租收入律师说“法” 就此,记者采访了律师行资深律师周律师,他指出,按照加拿大所得税法规定,房租收入都应报税,无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税。 根 据税法,房主可将以下内容作为收入的抵扣项,但一定将原始票据保留六年。它包括:广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。 周律师还指出,税法规定,税务局可保留六年的审查权利,即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围,各种全球收入(Worldwide Income),包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资收入等。 人称加拿大是“万税之国”,是形容加国税收项目繁多,而且比起其他国家税赋重。 周 律师最后强调,应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善,它是建立在个人如实申报的基础上,没有多少空子让你钻。虽然,房主暂时 占了些小便宜,它并不代表今后就万无一失。因为,税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入,减少查税风险。 会计师教你 如何避免税务局审稅 在 西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师胡女士告诫大家,加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公 事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会 长期“关照”的。为了避免审查的风险,建议注意以下内容,以保安全。 (1)发出税表前,仔细审查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。 (2)填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。 (3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。 (4)及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。 (5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。 (6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。 举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员,结果可想而知。 (7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。 […]

加拿大房屋出租必知的5件事

加拿大房屋出租必知的5件事

房子有多余的房间出租或把土库分租出去会给您带来额外的收入,这无疑是一件好事情。 但在您准备当房东前,以下5件事你应该预先知道和考虑: 1. 一定要合法出租,宁可不租也不能违反法规和附例 你的房子有空余房间不代表你一定要分租出去。 有的城市规定一个房子内只能有一套住宅,如果你自己或请人未经过申请就改成2套出租,就有可能被罚款或者被要求拆除。这样的规定大多数是出于防火的需要。 同时, 如果你房间内的第二套出租住房没有许可的话, 那你的保险公司也可能不支付你所涉及到的索赔。 2. 如果出租部分房屋, 你所收的租金既要报税也可以充抵一些费用 当你作为房东给你的房客出具收据时, 你的租客将可能把收据作为报税时抵个人所得税的项目。 所以你在报自己收入时要及时申报租金收入, 不管租客是否用于申报他们的个人所得税。当然,你可以将部分租金用于出租房的维护清洁的修缮费用。 3. 要认真遴选租客,租客一旦住进,不可以随意驱逐 在全加拿大范围内, 各省的法律规定及监管机构都不允许没有相当的理由随意驱逐房客。作为房东,你应该熟悉住宅房屋出租的相关法律,尤其在通常情况下, 租客们往往对自己作为租客的权益有充分的了解。不良租客的驱逐需要严格按法律规定的程序进行。切记不可随意未经通知进入租客房间或随意更换门锁。 更不要随意处置租客的私人物品。 即使是租客拖欠租金, 房东也无权随意的阻止租客进入他们的房间。 4. 要签写正规的租房合同,合理收取押金 在安省, 房东房客委员会 (LTB) 有提供参考合同格式,可用于下载使用. 同时作为房东应该知道只可以收取租客租期第一个月和最后一个月的租金作为押金,不可以收取更多,也不可以收取物品损坏的赔偿押金。 另外, 有时未必出租合同的所有条款都有法律约束力, 比如房客在签约时同意不养宠物, 但在住入后一段时间开始养宠物;房东不可以仅凭这一理由指控租客违约而驱逐租客, 除非这个宠物对房东或其他租客的安全构成威胁。 5. 要及时维护出租房,履行房东义务 在很多房东房客纠纷中, 都有涉及到因房东没有及时维修维护房屋而导致租客不交或迟交房租的问题。 为有效地避免此类情况, 房东应该明确出租屋的设施维护范围,通常情况下,大到暖炉空调, 小到开关灯泡都是房东负责的范围。 如果房东不能保证出租屋的正常维护, 通常在涉及寻求法律手段追讨租金或驱逐不良租客时处于不利的地位。   转自 一路枫景

在温哥华买房,靠收房租多快能回本?

在温哥华买房,靠收房租多快能回本?

大温房市近年来的火热已经无需介绍,对于许多华人来说,买房似乎已经成为了最稳妥的首选投资方式。更何况,如今大温地区的房屋租赁市场因多种原因,房租以年涨14%的速度大幅上扬,加上国际留学生也愈发多,许多地段都出现了“一房难求”的情况,大温也因此成为全国最高租金的城市。这么一来,买房出租似乎是非常好的投资方式,收取高昂的房租让租客替自己还贷,待买房的成本收回后,还能赚钱。 然而,事实真的如此吗?在温哥华买房,若是靠收房租的话,要多久才能回本? 根据数据显示,如果要计算实际租金的回报率,应该是(1年租金 – 房屋保养费)/房屋价格,而在此为了方便计算,直接使用1年租金/房屋价格,因此得出的数据略高。 一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市,从数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京等都有则不错的表现,租金回报率都达到了5%以上。可相比之下,温哥华的资金回报率就比较低了,在3.92%左右,实际上,如上文所说,这个数值是偏高的。 在2016年8月卑诗省自由党政府实施15%海外买家税后,经过半年房价回调的温哥华,今年初在此开启了房价上涨模式,涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。虽然如此,对于基准房价高达99.87万加元的温哥华来说,能做到4%的回报率,其实已经很不容易了。 那么,在温哥华买房出租的话,要多久才能收回成本呢? 小编在此就以华人最爱投资的地区之一,Metrotown周边的High Rise五年以内新楼作为实例,与读者们一起探讨这个问题。实际计算起来还要考虑许多细节因素,在此为方便计算和让读者了解,将会对一些因素进行省略。 Metrotown一栋水泥钢筋高楼全新的楼花房价大约在$1050 – $1150左右一尺,五年新以内的二手房价格现在则在$900 – $1000一尺左右,一套600尺的一室一厅公寓售价在$62万加元左右,一个月管理费算作$200,地税平均每月$110左右,公共设施费每个月大概$60左右。这一部分的费用加起来,每个月在$370左右。 付了35%首付后,还有$39万加元的房屋贷款本金。根据道明银行(TD Bank)的房贷付款计算器,按照3年期封闭式房屋贷款3.44%,摊还期25年,频率为月付。再加上银行的信贷报账费用,如此计算下来,每个月需要还款$1730左右。 按照目前大温地区房屋租赁市场的行情来看,600尺左右,五年内新楼的月租可达到$1800 – $2100,在此取$2000。 粗略算入通货膨胀以及利率变动等其他因素,这套公寓的净租金回报率为3.06%,估算下来,如果纯靠出租也要36年左右才能回本。 当然了,包租公包租婆看到后一定会嘲笑小编:“你是不是傻!你以为我们是靠房租赚钱吗?难道我不会等房子增值卖掉吗?!” 哈哈,所以结论得出:在温哥华只靠房租回本,不是不可能,但非常不现实!最好的办法还是买完后一边出租,一边等待合适的时机出手,赚差价~ 国内:城市越大租金回报率越低 在上文中,我们给出了全球一些大城市的数据,那么中国的主要城市呢? 8月20日,智谷趋势发布了《中国租金回报率最全地图》,数据显示,中国城市的租金回报率普遍较低。在租金回报率排名前十的城市中,并没有一线或者新一线城市,二线城市也只有三个。即使是排名第一的衡阳(回报率为4.23%),相比上述的国际城市也没有优势。 由此看来,除了一些特殊城市,在现今社会来说,想靠租金回本,真的好难啊,还是炒房最划算呢… Reposted from lahoo.ca