租客外出旅游 水管冻裂房屋被淹 损失谁承担?

租客外出旅游 水管冻裂房屋被淹 损失谁承担?

在加拿大当房东称得上是份繁重的“职业”,并非轻而易举能胜任。不但房屋大大小小的维护是个问题,甄选租客、和租客沟通协调都是门学问。多伦多天寒地冻的天气刚刚过去,因为年初极寒天气所道致的各种问题却逐一而至。   W女士在北约克有一栋出租的独立屋,在去年12月圣诞节期间,因为租客一家人外出旅游未关水管,道致水管爆裂,淹了车库以及地下室。该由谁承担因此产生的损失?房东与租客对此存在异议,让我们听听法律界人士有何说法。   根据W女士提供给本报记者的信息,租客是2016年下半年入住。一年多时间裡,房东与租客关系良好,并且2016年冬季租客租住物业也没有发生任何类似爆水管的问题。租客一家是来自中东的富裕投资移民,家中雇有一名专门打理家务的菲佣。   这家人入住以后,房东一直委派专门修理物业的承包商(contractor)Jack 负责租客提出的所有维修要求。租客夫妇平时不大会亲自打理房屋,许多家务由菲佣接手。因此,在房屋交付当初,房东W女士与自己的地产经纪以及Jack,特别花费数小时为菲佣讲解房屋的使用和维护,并修缮各种小问题。据W女士的地产经纪称,“清楚地记得当时讲过冬季水龙头的养护以及外出旅游关水闸的事项”。   2018年1月4日,菲佣回到雇主家中,发现车库水管爆裂,流到室外的水已经冻冰,并且渗入到地下室。在事件发生后,房东第一时间请Jack上门关闭水阀,整理现场。由于地下室的地毯被淹,菲佣和Jack约定1月13日进行地下室修缮和清洁,声称会由自己的雇主付钱。   但1月10日菲佣没有说明任何原因便取消了原订的清理和修缮计划。1月19日,租客给房东的地产经纪发来信息,声称自己维修此次水管破裂道致的水浸花费2,000元,要求房东报销,因为根据租赁合同,“这不是租客的责任。”(this was not the responsibility of the tenant in any written document as per the lease contract) 地下室水浸不仅损坏室内物品,物业本身也会受损(星报资料图片)   冬季关水闸责任属谁   租客一家提出,自2017年夏天Jack上门做过一些维修后,他们一直没有动过水管,也以为Jack已经关掉了水管。女租客对房东称,清楚记得Jack说过会登门关掉水管。因此认为Jack和房东应该对此次水管爆裂负全责。   房东W女士也给本报发来了他们当时签署的合约,合约裡面的第4、5页和最后一页,都有提到“租客不能忘记或忽视物业、不能未经许可对房子进行施工,冬天要关闭室外的水管”。   但根据W女士提供给记者的房东与租客邮件往来,租客依然完全推卸责任给房东。言辞中,因是“新移民”,“之前租的房子都是房东来亲自关水管”,“我完全不会做”等原因,要求房东承担此次事故造成的损失。   W女士对本报记者称,她知道这完全是租客的责任。“我去哪打官司、说理也许都会赢,但是我怕耗不起那个时间和精力,因为2月底租客一家即将搬走,而且租客目前欠城市水电账单高达900多元。2月份的房租是4,800,现在等于租客是用4,800+900来和我谈2,000的架势。我害怕租客因此不按时交租、支付水电账单,道致我的还贷压力更大。”   针对这个案例中事件责任到底归属哪方、房东是否可以拒绝补偿租客这笔修缮款,本报记者采访了多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟。   于戎伟称,圣诞节和元旦期间,因为极低的气温,不少房子出现这样的问题,从数个渠道听到过类似的故事。他首先肯定根据表面証据看,事件的责任在租客。“房东提供的租约中明确了一条,‘如果是由于租客粗心、大意所道致的损害,由租客承担和赔偿’。   房东应该是买了保险的,但保险公司也并不是出了任何事都会保。保险公司如果能鉴定出此次事件不在他们的理赔范围之内,我想保险公司也不会赔付房东的。从表面証据来讲,是租客的疏忽、外出旅游没有关水管道致了事故。在签约初期,就有合同条款以及地产经纪附带给租客的物业维护提示表格说过,冬季要记得关水管、放水。”   疏于维护还是使用不当   于戎伟指出,如果是物业使用不当而产生的问题而不是维护的问题,就是租客的责任。打个比方,地下室有一个灯,你从来都没有开过,但是你撞坏了,这仍然是你要去负责赔付的。从表面証据资料来看,我认为房东没有责任,租客有责任。   修缮须经房东许可   而此案例中还有一个争论点就是租客在未通知房东、未经过房东允许的情况下,就对物业进行修缮,过后再向房东索赔。对此,于戎伟表示,这种状况下,按照合约要求,租客对于房屋的任何修缮、工程,都应提前通知房东。   因此,在该案例中,房东不但可以不补偿租客,更应该看物业是否有更多的潜在损失。“2,000的维修费,如果真的是地下室泡了水,需要花这么多钱去修缮、这么严重的话,那我们就要看房东的物业是不是也受到了损失呢?   根据邮件証据显示,租客表示回家后,看到水淹及了车库和地下室。那么地下室淹到了什么程度,积水有多深?邮件中显示都已经到了‘让修理人员踏在冰水裡去做工作了’,那是不是整个地下室都变成像游泳池一样?如果是这样,那么房东的整个物业都受损了。”   房东可反诉租客疏忽   律师于戎伟提示房东,如果租客现在仍然住在这个物业裡,还没有把钥匙交回来的时候,此案例的申诉2,000元修理费报销,租客应该向房东房客管理局(LTB)提出,而不是直接要求从租金中减去2,000元。   而一旦租客交还了钥匙,不再对物业有进入权和使用权时,房东如果因房屋潜在的各种损失再去起诉租客,就要去民事法院起诉。目前,本案例依然是房东房客的纠纷,在房东房客管理局的司法范围之内。   房客一旦结束租约、离开了物业,房东再去起诉租客疏忽造成的损失,2.5万以下是到小额法庭,2.5万以上的是打到高等法院。届时官司会旷日持久,环节、流程、对証据的要求更加严密,比房东房客管理局严厉和复杂多了。   于戎伟称,“按照邮件的描述,大面积的积水造成的损失,我个人不认为修理费只有2,000块,房东的各种损失应该比这个要多。”   而潜在损失应该如何评估?于戎伟表示,房东除了不必赔偿因租客的疏忽行为道致的损失,还可以雇佣专业的评估师去评估这样的水浸意外对物业造成怎样的损失,房东有权提出这样的要求。   “市场上有专业的评估公司。房东本身可能并不知道潜在的损失会到什么程度。房东应该找自己的评估师前往评估这种程度的水浸对房子的影响。当时水多深、泡了多久等等。”       维修费和租金不能混为一谈   针对房东W女士提出的“能感觉出租客已经不愿意付钱,用欠缴的水电费账单和2月的租金来谈这2,000元修缮费用的报销”,于戎伟则指出,这根本不能混为一谈。“欠租或估计潜在的欠租与维修是两个完全不同的话题。   房东不要自己把自己缠绕进去。由于目前向本报爆料的房东W女士尚未付诸法律行动,租客也没有告到法院去,尚处在双方希望谈判的阶段,于戎伟希望能够借此案例,告诉房东们不要误以为“法律偏向租客”、“房东上庭没有优势”。 […]

吓哭 ◇ 分租别墅给10人竟有牢狱之灾!房主们要小心了

吓哭 ◇ 分租别墅给10人竟有牢狱之灾!房主们要小心了

CANADA REAL ESTATE2016年一起火灾引出的非法分租案在多伦多宣判 日前,2016年一起火灾引出的非法分租案在多伦多宣判。安省高级法院判决72岁的Celia Gomez违反消防条例罪、多项刑事疏忽导致他人受伤罪等罪名成立。 考虑到当事人的年龄状况,这位老业主被判在家服刑6个月,被警方监管行动3年,3年内不允许再出租任何物业也不能做房东工作,并支付罚款5.6万加元。 啼笑皆非的是,这位老太太早在2014年就因为同样的问题被罚款5.6万加元。2年后房租不知道有没有赚回,却把自由也搭了进去。 这起案例也对各位将别墅分组给多人的大温屋主提了一个很重要的醒,那就是分租赚钱的时候不该省的装备和不该省的保险一定要补足备齐! 这起案件的起因是Celia Gomez将位于多伦多的别墅分租给10名租户,不幸在2016年10月11日发生3级火灾,导致一名消防员重伤。 事后调查发现,Celia Gomez没有在房屋中安装烟雾及一氧化碳探测器,屋子里也没有使用合规的防火建筑材料,危机时刻还忘记关闭防火门。 最终在救火的时候,一名消防员严重受伤。对本案,多伦多市消防局副消防总长Jim Jessop表示,冬季是住宅发生火警高峰期,住宅房屋防火设施显得尤其重要。屋主必须正确安装烟雾与一氧化碳探测器,否则房屋不幸起火,一旦导致人命伤亡,将面对刑事诉讼,难免牢狱之灾。 保险专家则指出,相对于刑事诉讼,分租最容易出现的问题就是保险纠纷。因为非法出租可能令房屋保险被拒或失效,一旦发生火灾房子化为乌有,恐怕得不偿失。 另外有一些屋主为了多招揽租客,自行改建房屋结构,这种情况保险公司也会拒赔。这种房子在购买时也要注意,购买之后也有可能面对无法投保的情况。 目前,在大温可以合法分租的城市包括,温哥华、列治文、西温、北温、高贵林、高贵林港、满地宝、新西敏、素里等城市,唯独本拿比只允许租住给“亲属”。 不过上述城市的分租也仅限于“第二套间”,更多的分租数量是不允许的。 温哥华市政府则表示,每年大约有50-60宗非法分租的屋主被罚款,金额从250-2000加元不等。执法人员通常以钓鱼的方式取得证据。 其中会特别关注中文网站和媒体的信息,并由专人翻译成英文为政府执法人员提供线索。不过温哥华市政府也坦言,相比巨大的分租房屋数量,执法人员能处理的个案是九牛一毛。但政府提醒各位分租的屋主,不管有没有被调查,都要做好消防管理,毕竟人命关天,非法分租仅仅是经济处罚,而导致人员伤亡就要受到刑事起诉了! 据小编了解,华人之间的分租现象比较普遍。小编认为分享房屋不是坏事,但要做好安全预防工作。否则好事变悲剧就得不偿失了!   转自 vanpeople

买第二套房时,第一套房究竟卖掉还是出租?

买第二套房时,第一套房究竟卖掉还是出租?

如今很多人的生活质量蒸蒸日上,房子不满足于一套,汽车也不满足于一辆。 在加拿大,大多数新移民都是有房一族,其中有不少人还是拥有多套房屋的“地主”。想必在很多人购置新房时,尤其是那些房屋的置换者,都会考虑以下这个问题: 究竟是把第一套房买了,直接成为第二套房的首付呢;还是把第一套房租了,以租养第二套房的贷款。(当然还有第三种选择:既不卖第一套房也不租第一套,直接买第二套,有钱任性~) 其实每种选择都有一个很好的理由:直接卖掉,首付充足,贷款更容易,还贷数额也低;租掉的话,等于拥有两套房,第一套房以后若升值再卖,那收益更大。 不过,房屋市场瞬息万变,除了考虑收益和还贷外,其实还有很多因素要思考。决定不能轻易去下,对此,美国权威房地产网站 Investopedia 专家撰文为我们分析:当买第二套房时,如何处理第一套房,你需要作出以下细致地分析和思考: 首要条件:贷款数额 在谈论其他方面前,这个是先决条件——如果你的资金有限,想换大房,如果不卖掉第一套房根本无法取得足够的贷款去买新房,那你还有什么办法呢?抵押贷款吗?那产生的利息你需要好好算一笔账了。 如果你不存在这个“最大的问题”,那么你可以开始思考其他方面了。 税,不得不提的问题 温哥华的房地产税收每年都有新花样。针对房屋的自住和出租与否,以及买家的身份,甚至第二套房,时不时都会在税收上给你一个惊喜——当然,这个惊喜是贬义词。 比如一个实际的问题:如果你把第一套房卖了,这套房是自住,那么没有增值税,也不存在什么收入税。可如果你把它租了,最后变成了出租房缴纳增值税,然后每年的租金极大提高了你的总收入,让你面临巨额增值税。 这笔账要算清楚,若干年后,你为此“损失”的,真的能够比的上它的增值吗?看似一个不错的点子——以租养房,但有可能适得其反。 我们都知道,温哥华的房屋供不应求,政府对那些拥有多套房屋的人……你难以预测还会不会有更多苛刻的政策出台。 为你的孩子做考虑 Investopedia认为,有这么一种情况。一对新移民夫妇在没有孩子时,在城市核心区购买了一栋小公寓。置换房屋时因为城区独立屋昂贵,而选择了郊外的独立屋。他们选择保留公寓的原因是:公寓的学区好,生活便利。 那么,这个就为他们以后的孩子打下了好的基础:到了学龄,可以在上学期间居住在公寓里,周末回到独立屋居住。这样既能保留学区房上好学校,又能在周末让孩子有更大的空间去玩耍,一举两得。 当然,这种选择的代价是,父母必须要承担很大的财政压力。毕竟当孩子上学时,你的两套房屋都是自住而不是出租。 为你的养老做考虑 许多人在换房时都会为自己的“未来”做考虑——这里的未来指的是养老。举个例子,一对夫妇在45岁时购买了独立屋,但同时也保留了自己在黄金地段的公寓。保留的目的是:在15或20年后用来养老。毕竟老年人住公寓,需要打理的事少,生活更加简单。 如果该夫妇把公寓卖了,那么15年后再买回公寓可完全不是当时的价格。所以他们在买新房时的这个决定很明智。未雨绸缪,为自己把“退路”铺设好。 不过这只是一类人的想法。如果你在换大房子时还远远没有想到养老的问题,那你大可以做别的抉择。 多套房屋的精神负担 Investopedia认为,这也是一个值得考虑的问题:当你拥有两套房屋,你需要花更多的精力。不光是每年额外的时间去处理税务问题,还有房屋修缮问题——尤其是你出租后,还要花时间和租客交流沟通,收租金,处理他们的生活问题等等。 这是一个幸福的烦恼。有人觉得幸福,有人觉得烦恼。觉得烦恼的人认为一心一用才是最好的选择,于是第一套房自然会果断卖掉。如果你有足够的精力去处理两套房屋,那么你大可以保留第一套房屋。 观察旧屋的周边规划 旧屋是否保留,还有个不得不提的原因:周边规划。所以,这需要你做功课,或是咨询房产经纪。如果恰巧你旧屋的区域是政府下一个重点开发对象,那么请把它保留,因为它的升值潜力巨大。 比如,温哥华房市整体的趋势自然要把控,但具体到某个区域也是不一样的。不光是大区域,还有小区域。不能人云亦云地听那些“你这个区域没有升值潜力”的话,而是要自己去收集情报和判断。 另外就是,观察周边设施的变动。Investopedia认为,除了看政府规划外,还要留意你的旧屋旁边是否会有核心设施的建设,比如地铁枢纽、大学城、商场等等。如果有的话,你的房屋潜力自然会上升,也会给你保留它的底气。 总之,考虑了以上的这些状况,你一定会心里有数。旧屋是去是留,尽在你的掌控。   转自 vanpeople

BC省租房条例最新修改,2017年12月正式生效!

BC省租房条例最新修改,2017年12月正式生效!

门在外,相信每个留学生每年都要经历的一次考验大概就是——租房,在温哥华的租房经历,小编身边的朋友可以说是可以合写一本《大温租房血泪史》。 温哥华的房价近些年来水涨船高,买房的高困难模式也相应带动了租房市场,租到合适又便宜的房子可以说是难于上青天,再加上偶尔碰到糟糕的房东各种刁难,租好房子简直需要经历各种斗智斗勇。 最近BC省政府最新修改了Residential Tenancy的部分条例,以此约束房东和租客,进一步地规范BC省租房市场,一起来看看租房条例都有哪些新变动吧~ BC省最新出炉并在2017年12月11日起正式生效的新条例,主要针对固定期限内的租赁行为(fixed-term tenancy)以及租金上涨(rent increases)这两个部分: 针对“固定期限内的租赁”条例的相关变化: 背景介绍:在条例修改之前,BC省即使每年都有规定租房市场的涨幅比例范围,但是仍有很多房东试图通过各种途径和方式来提高租金涨幅以谋取利益。   比如利用迁出条款(vacate clauses)等方式迫使租客搬出,或在合同到期后摈弃旧合同,并重新签订新的合同的等途径提高租金,而这次修改条例,就完全规避了这样的条款漏洞风险。 迁出条款要求租客在房屋到期之时自动搬出,房东不再能用迁出条款来牵制租客搬出,除非在以下情况下: 1.房屋租约合同是一个转租合同。 2.屋主或屋主的亲属/家庭成员。 计划自己使用这套房屋。 *相关机构也会对此条例变动进行监管,并接受利益相关者的咨询,必要时候对条例添加新情况改进。   迁出条款在以下两种条件下依旧生效: 1.在条例修订前(即2017年10月26日前),房东预计原房客将在合同到期时搬出,并以与新房客签订新合同。 2.在条例修改生效后(即2017年12月11日后)管理方要求房东令旧房客搬出。   针对“租金上涨”的相关变化:背景介绍:在条例修改前,BC省允许部分房东提高租金,来和物业周边地区租金保持价格平衡,这一允许直接导致了温哥华部分地区租金不受控制飞涨,例如:温西片区的房屋租金涨幅一度高达70%。   这次的条例修改则彻底填补上了这个法律漏洞,新条例指出: 1.房屋租金的涨幅应该在每年的规定范围内,且12个月只能涨一次房租(以后再也不怕房东说翻脸就翻脸,说涨价就涨价了) 2.房租增长不能建立在已有合同之上,涨房租需要提前至少三个月通知租客以作准备。(有长达三个月的时间来考虑要不要搬家,以及和爸爸妈妈报备要涨房租了) 3.房东不能再以“周边房屋价格”(price match other similar rental units in the same geographic area) 原因涨价(再也不用听房东说:“我们这个区,别人都租得比我贵多了”之类的涨价借口啦~)   当然啦,BC省政府指出,修改这些条款是为了保护租客和房东的共同权益,而对于房东的单方面权益,也建议具体事宜寻求相关部门的帮助,从而达到稳定BC省租房市场的目的。 新政策真的很为租客考虑和着想了,也希望每一个在外租房的小可爱都要对自己的房东负责,爱惜好每一个自己住过的“家”。   转自 vanpeople  

BC省明天起设加租新上限:不能超50%

BC省明天起设加租新上限:不能超50%

卑诗省府周六宣布一项保障房屋租客的措施,即房东今后不得以同区物业租金上升为由,大幅加租高达50%或以上。这项新规定周一(12月10日)起生效。 截至目前,一些业主以同区物业租金相对较贵为由,向那些已签长期租约的租客,提出不合理的加租要求。据一些温市租客称,他们面对高达73%的加租幅度。在2018年,卑诗省法定每年加租上限为4%。 贺柏特(前右二)宣布保障租客措施 据了解,由于大温一些社区住屋空置率接近零,部分业主使用《房屋租户规定》(Residential Tenancy Regulation)所容许的所谓“地理租金增加”(geographical rent increase),大幅调整现有长期租客的屋租。 温哥华-西端(Vancouver-West End)选区省议员贺柏特(Spencer Chandra Herbert),周六代表省市政事务及房屋厅长罗品珍(Selina Robinson),在温市宣布上述新措施。 贺柏特说:“由于现行法例的漏洞,租客面对大幅加租的威胁,这是任何租客的噩梦。自2008年以来,我一直致力改变这种不公平情况,使到更多租客可以安居乐业。本人很高兴今日省府为150万租客带来这个好消息。”   转自 vanpeople

拿富人的钱补穷人的洞:BC省府修例禁止房东在租约结束时大涨租金

拿富人的钱补穷人的洞:BC省府修例禁止房东在租约结束时大涨租金

众所周知,大温地区不仅买房难,租房也不是件容易的事儿。好不容易找到了暂时的栖身之所,还要胆战心惊地担忧明年房租会不会涨出天际。不过各位租客不用再担心了,因为咱BC省政府终于贴心了一回——租约结束后,房东不能随便涨房租了! 根据近日公布的2016年人口普查数据,大温地区超过43%的租客每月租金都会占据月工资的30%以上,导致他们无力负担自己正在租住的房屋,其中温哥华无力负担租金的租客有44.2%,Lions Bay则有66.7%的租客都无力负担每月房租。 让人肉疼的是,就算节衣缩食每月交着房租,每年租约结束后房东还会大涨房租,否则就威胁会让租客卷铺盖走人。 省府近日就在商讨如果保证脆弱租客们的权益。省府誓要修例弥补当前漏洞,禁止房东在租约结束后无上限增加房租,并且取消租约中的迁出条款(vacate clause)。新例实施之后,租客就不必担心会在租约结束之后无家可归,至于地主家有没有余粮,那可就不是我们老百姓担心的事儿了。 迁出条款即是当固定租约结束时,房东会要求租客签署全新的租房协议,否则就必须迁出。在这种条款下,很多房东都利用条款中的漏洞在全新租房协议中大幅上涨房租,租客要么接受房租上涨,要么就只能迁出寻找下家。 省府房屋部长Selina Robinson表示,此次修改条例将保护租客的权利,避免房东无理上涨房租。新例将规定每次租约到期后的房租涨幅最高不得超过2%加通胀率。另外,对于拒绝退还押金的房东,租客投诉时的案件处理时间也将从之前的6个月大大缩短,3周内就会得到退还的押金。 了解到,如果此法案在省议会获得通过,新租客及现有租客都将享受同样的权利,房东租金上调的年度上限不得高于2%加年度通胀率。BC省业主协会负责人表示对省府修法极力支持,至于各位手握好几套房的中国业主们,是趁现在赶紧涨租金还是到时候乖乖当个亲民的地主,就请自行掂量着办吧。   转自 lahoo.ca

加国房租潜规则:实例教你出租收入合法化

加国房租潜规则:实例教你出租收入合法化

在加拿大有许多房主,是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息,平时很多时侯都是靠省吃俭用、精 打细算挤出来的那些钱在供房。因此,在报税时就希望多抵扣费用,减少纳税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用,并且有合法的原始发票,抵减 相应的费用,也是减少纳税所得的一条途径。那么,在房租收入背后,是否还有一些不易分清的潜规则呢? 以房养房 房租收入纳入潜规则 有一部分房东,在填报纳税表时,也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入,而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出,这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东,在填报T776表时,无论是出租收入和支出,都要认真对待。 免得日后在税务局被稽查时,发现少报了收入,税务局既收利息还要另加罚款。 Mary是新移民,当初与租住房的房东关系甚好。Mary每月按时交纳房租,从不拖欠,是个遵纪守法户。一年后,Mary买了自己的房子。但报税后,她却接到了税局的调查信函,要求她出具租房时的租金收据。 当时,Mary与房东大姐处得像一家人,从没想到过索要租金收据,只是按时上缴房租(现金)。好在与原房东还有联系,因此,让大姐补开了收据,但大姐未能补全,结果可怜的Mary被罚款300余元,感觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的Mary来说,是个不小的数目。 后 来,Mary才得知,原来当初大姐家同时租住了好几家租客,但她却没有如实全报,所以牵连到Mary。事后,大姐还意味深长地叮嘱Mary:“要找个 ‘好’的会计师报税,否则就会引来麻烦。”搞得Mary一头雾水,究竟孰是孰非!还有一位房东在出租房子时跟房客讲,若以支票方式付租金为500元;若以 现金方式付租金则为400元,并要求房客不要报税。在这种情况下,房客们选择了付现金方式。报税后,该房东收到税务局的来信,令其如实补报上一年所收的全 部房租,无论支票还是现金,并等候进一步处置。原来,五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了! 报税与否 房租收入律师说“法” 就此,记者采访了律师行资深律师周律师,他指出,按照加拿大所得税法规定,房租收入都应报税,无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税。 根 据税法,房主可将以下内容作为收入的抵扣项,但一定将原始票据保留六年。它包括:广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。 周律师还指出,税法规定,税务局可保留六年的审查权利,即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围,各种全球收入(Worldwide Income),包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资收入等。 人称加拿大是“万税之国”,是形容加国税收项目繁多,而且比起其他国家税赋重。 周 律师最后强调,应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善,它是建立在个人如实申报的基础上,没有多少空子让你钻。虽然,房主暂时 占了些小便宜,它并不代表今后就万无一失。因为,税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入,减少查税风险。 会计师教你 如何避免税务局审稅 在 西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师胡女士告诫大家,加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公 事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会 长期“关照”的。为了避免审查的风险,建议注意以下内容,以保安全。 (1)发出税表前,仔细审查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。 (2)填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。 (3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。 (4)及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。 (5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。 (6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。 举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员,结果可想而知。 (7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。 […]

加拿大房屋出租必知的5件事

加拿大房屋出租必知的5件事

房子有多余的房间出租或把土库分租出去会给您带来额外的收入,这无疑是一件好事情。 但在您准备当房东前,以下5件事你应该预先知道和考虑: 1. 一定要合法出租,宁可不租也不能违反法规和附例 你的房子有空余房间不代表你一定要分租出去。 有的城市规定一个房子内只能有一套住宅,如果你自己或请人未经过申请就改成2套出租,就有可能被罚款或者被要求拆除。这样的规定大多数是出于防火的需要。 同时, 如果你房间内的第二套出租住房没有许可的话, 那你的保险公司也可能不支付你所涉及到的索赔。 2. 如果出租部分房屋, 你所收的租金既要报税也可以充抵一些费用 当你作为房东给你的房客出具收据时, 你的租客将可能把收据作为报税时抵个人所得税的项目。 所以你在报自己收入时要及时申报租金收入, 不管租客是否用于申报他们的个人所得税。当然,你可以将部分租金用于出租房的维护清洁的修缮费用。 3. 要认真遴选租客,租客一旦住进,不可以随意驱逐 在全加拿大范围内, 各省的法律规定及监管机构都不允许没有相当的理由随意驱逐房客。作为房东,你应该熟悉住宅房屋出租的相关法律,尤其在通常情况下, 租客们往往对自己作为租客的权益有充分的了解。不良租客的驱逐需要严格按法律规定的程序进行。切记不可随意未经通知进入租客房间或随意更换门锁。 更不要随意处置租客的私人物品。 即使是租客拖欠租金, 房东也无权随意的阻止租客进入他们的房间。 4. 要签写正规的租房合同,合理收取押金 在安省, 房东房客委员会 (LTB) 有提供参考合同格式,可用于下载使用. 同时作为房东应该知道只可以收取租客租期第一个月和最后一个月的租金作为押金,不可以收取更多,也不可以收取物品损坏的赔偿押金。 另外, 有时未必出租合同的所有条款都有法律约束力, 比如房客在签约时同意不养宠物, 但在住入后一段时间开始养宠物;房东不可以仅凭这一理由指控租客违约而驱逐租客, 除非这个宠物对房东或其他租客的安全构成威胁。 5. 要及时维护出租房,履行房东义务 在很多房东房客纠纷中, 都有涉及到因房东没有及时维修维护房屋而导致租客不交或迟交房租的问题。 为有效地避免此类情况, 房东应该明确出租屋的设施维护范围,通常情况下,大到暖炉空调, 小到开关灯泡都是房东负责的范围。 如果房东不能保证出租屋的正常维护, 通常在涉及寻求法律手段追讨租金或驱逐不良租客时处于不利的地位。   转自 一路枫景

在温哥华买房,靠收房租多快能回本?

在温哥华买房,靠收房租多快能回本?

大温房市近年来的火热已经无需介绍,对于许多华人来说,买房似乎已经成为了最稳妥的首选投资方式。更何况,如今大温地区的房屋租赁市场因多种原因,房租以年涨14%的速度大幅上扬,加上国际留学生也愈发多,许多地段都出现了“一房难求”的情况,大温也因此成为全国最高租金的城市。这么一来,买房出租似乎是非常好的投资方式,收取高昂的房租让租客替自己还贷,待买房的成本收回后,还能赚钱。 然而,事实真的如此吗?在温哥华买房,若是靠收房租的话,要多久才能回本? 根据数据显示,如果要计算实际租金的回报率,应该是(1年租金 – 房屋保养费)/房屋价格,而在此为了方便计算,直接使用1年租金/房屋价格,因此得出的数据略高。 一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市,从数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京等都有则不错的表现,租金回报率都达到了5%以上。可相比之下,温哥华的资金回报率就比较低了,在3.92%左右,实际上,如上文所说,这个数值是偏高的。 在2016年8月卑诗省自由党政府实施15%海外买家税后,经过半年房价回调的温哥华,今年初在此开启了房价上涨模式,涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。虽然如此,对于基准房价高达99.87万加元的温哥华来说,能做到4%的回报率,其实已经很不容易了。 那么,在温哥华买房出租的话,要多久才能收回成本呢? 小编在此就以华人最爱投资的地区之一,Metrotown周边的High Rise五年以内新楼作为实例,与读者们一起探讨这个问题。实际计算起来还要考虑许多细节因素,在此为方便计算和让读者了解,将会对一些因素进行省略。 Metrotown一栋水泥钢筋高楼全新的楼花房价大约在$1050 – $1150左右一尺,五年新以内的二手房价格现在则在$900 – $1000一尺左右,一套600尺的一室一厅公寓售价在$62万加元左右,一个月管理费算作$200,地税平均每月$110左右,公共设施费每个月大概$60左右。这一部分的费用加起来,每个月在$370左右。 付了35%首付后,还有$39万加元的房屋贷款本金。根据道明银行(TD Bank)的房贷付款计算器,按照3年期封闭式房屋贷款3.44%,摊还期25年,频率为月付。再加上银行的信贷报账费用,如此计算下来,每个月需要还款$1730左右。 按照目前大温地区房屋租赁市场的行情来看,600尺左右,五年内新楼的月租可达到$1800 – $2100,在此取$2000。 粗略算入通货膨胀以及利率变动等其他因素,这套公寓的净租金回报率为3.06%,估算下来,如果纯靠出租也要36年左右才能回本。 当然了,包租公包租婆看到后一定会嘲笑小编:“你是不是傻!你以为我们是靠房租赚钱吗?难道我不会等房子增值卖掉吗?!” 哈哈,所以结论得出:在温哥华只靠房租回本,不是不可能,但非常不现实!最好的办法还是买完后一边出租,一边等待合适的时机出手,赚差价~ 国内:城市越大租金回报率越低 在上文中,我们给出了全球一些大城市的数据,那么中国的主要城市呢? 8月20日,智谷趋势发布了《中国租金回报率最全地图》,数据显示,中国城市的租金回报率普遍较低。在租金回报率排名前十的城市中,并没有一线或者新一线城市,二线城市也只有三个。即使是排名第一的衡阳(回报率为4.23%),相比上述的国际城市也没有优势。 由此看来,除了一些特殊城市,在现今社会来说,想靠租金回本,真的好难啊,还是炒房最划算呢… Reposted from lahoo.ca