加拿大银行拒贷率上涨20% 贷款者寻找其他贷款途径

加拿大银行拒贷率上涨20% 贷款者寻找其他贷款途径

随着加拿大联邦贷款压力测试新规自2018年1月1日正式施行以来,针对无抵押贷款保险和首付比例超过20%的购房者,大型银行和传统的单一房贷抵押贷款机构的拒贷率已经上升高达20%。   Burlington的贷款机构Pro Funds Mortgages总裁Carmen Campagnaro表示,大银行拒贷不符合贷款标准的客户造成的最直接影响,就是让这些客户转向那些不需要进行压力测试的私人银行,抵押贷款投资公司以及信用合作社,这几类贷款机构成为了央行贷款政策修改或的直接受益者。   维多利亚的私贷机构Fisgard Asset Management Corporation的高级副总Hali Noble就称,2018年看到有大量借款人涌入,公司瞬间获得了大量更好的优质业务。“不少人其实都可以通过银行审批的,但是他们却被银行以种种理由拒绝了,”Noble说。   央行的新政策旨在遏制高风险贷款,有数据显示,居高不下的房价以及增长的利率,均导致许多加拿大家庭负债增加,部分家庭的财务状况甚至出现还不起贷款的危险局面。   早前报道指,所谓压力测试,就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在实际利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人(uninsured borrowers)进行测试,确保他们有能力还款。   据代表全国1.15万按揭经纪人的“加拿大按揭专业人士协会”(Mortgage Professionals Canada)去年12月5日出台的预测报告,在2018年1月1日正式实施压力测试后,将有大约10万人无法通过,大约占每年全国房屋买家的18%。   换言之,压力测试将会影响本国五分之一的买家。他们中的一半人,将不得不将期望“降级”,例如原先想购买土地房的,只能去买公寓;另一半,也就是五万人,则将被“赶出”房地产市场,因为他们无法负担得起市面上的任何一幢房屋。   但是目前,这些被大银行抛弃的贷款者,却选择那些在监管部门职责范围以外的贷款机构贷款,无形中已经对其中的部分造成了更多的压力和风险。一些信用合租社已经自愿同银行保持一致步调,也开始实施新的压力测试。 来源:加国无忧

加拿大房地产:经历全球最大跌幅却仍被看好

加拿大房地产:经历全球最大跌幅却仍被看好

去年前半年,加拿大房价在众多阻力下依然异常火热,在全球房价居涨幅首位。中国胡润研究院的2017上半年度全球房价及海外置业投资回报指数报告中,显示多伦多在两项指数中同样跃居全球榜首,房价涨幅高达26.1%、置业投资回报率高达32.4%,安省咸美顿亦以回报指数26.1%跻身10大。卑诗省维多利亚则以24.5%排名全球第7位,温哥华则仅以15.5%排名第34位,当中的房价涨幅只有9.2%。 但是据《麦考林》杂志报道,新发布的达拉斯联邦储备银行(the Dallas Fed)数据显示,2017年第3季度,加拿大房价出现下跌,这是5年来加拿大房价首次出现一个季度的下跌,跌幅竟也是全球最大,真可谓是水深火热。不过,尽管下跌,但加拿大房价仍然远高于前一年。 2017第三季度:现全球跌幅最大 达拉斯联储指出,房价经过之前的市场膨胀,直至2017年第三季度下跌了3.8%,这是自2012年以来的首次季度价格下降,也是1991年第一季度以来的最大跌幅,幅度也居全球首位。但是,整体来看,加拿大的房产市场仍然高于之前的水平,要远比其他国家的许多市场要强。 同时,有专家指出,一个数据点并不代表趋势,但下降的大小值得注意。这标志着加拿大持续5年增长的房地产市场出现了变化,但也可能像2012年那样只是一个喘息阶段,但也可能是一个广泛的市场调整的开始,就像1990年那样。 另外,这个单季价格下跌发生在加拿大收紧房贷政策的前6个月,这显示房贷政策将给房地产市场带来不确定性,因为在这个政策施行前就已经出现了市场价格软化。 TREB预测:2018年房价仍会微涨 根据多伦多地产局(TREB)周二发表报告,预测今年的房地产售价和销量将持平,即使增长,最多只会比去年平均售价的82万2,681元稍微高一点点。根据TREB的报告,去年的房地产交易总数为9万2,394套,比2016年下降了18%。预计今年包括独立屋、公寓等所有类别房屋的交易量在8.5万到9.5万之间。 同时报告称今年买房的人较少,特别是首次购房者,不过移民涌入和高就业率带动的人口增长等潜在的市场因素,将继续推动住房需求。但报告指出,利率上升和新的借贷规则也将阻碍一些买家。 具体区域概况:多伦多仍有潜力 根据上个月皇家地产公司(Royal LePage)对加拿大房市的一份预测报告显示,明年在加拿大所有主要城市中,预计大多伦多地区(GTA)的房价涨幅最高,其综合房价预计将上涨6.8%,达到90万1,392元。 Royal LePage表示,GTA房价上涨将由公寓市场的增长推动,原因是公寓房价相对于低层住宅更便宜,是更多买家的入门级房产。 相比之下,明年上半年,GTA独立屋的销售预计将进一步放缓,但在购房者适应房贷新规后,预计全年的销量将与2017年相当。 大温地区的房价预测可能会涨5.2%,达到135万3,924元。同时,大温地区的住房供应短缺将继续成为房价上涨的主要压力。而一些其他城市如蒙特利尔地区,则也会出现小幅上涨,涨幅可能在2%-5.5%之间,对总体的价格影响不大。   转自 vanpeople

加拿大楼市进入公寓时代,无论贵贱都好卖

加拿大楼市进入公寓时代,无论贵贱都好卖

据 Royal LePage的一份报告,加拿大住宅地产市场在2017年第四季度的同比增长放缓,但是仍然强劲。 这家地产公司表示,根据从53个地产市场采集来的数据,加拿大房屋价格去年第四季度同比增长10.8%,达到$626,042 。 如果把房屋类型细分来看,Royal LePage认为两层的独立屋价格中位数同比上涨11.1%,达到$741,924,平层的独立屋(bungalow )价格中位数上涨7.1%,达到$522,963。 这份周三发布的报告显示,公寓的价格中位数增长最快,同比增长14.3%,达到 $420,823。尤其是在几个大城市的楼市里表现更为明显。 大多伦多地区,公寓价格的中位数同比涨幅为19.5%,达到$476,421,多伦多市的公寓涨幅为19.6%,达到 $515,578。 大温哥华地区,第四季度的同比涨幅为20.2%,达到$651,885。温哥华市的公寓价格中位数涨幅为18.7%,达到$775,806。 Royal LePage还表示,随着2017年结束,大多伦多地区楼市显示出放缓的迹象,特别是独户独立屋住宅。 第四季度与第三季度相比,多伦多市及周边地区两层独立屋和平层独立屋价格中位数分别下降2.0%和2.4%。 公寓是“可负担住房的最后堡垒” 该地产公司称,公寓在所有的房屋类型中是唯一比上个季度升值的房屋类型,第四季度涨幅1.1%。 同时,两层独立屋和平层独立屋的价格,与上个季度相比分别下降0.3%和0.2%。 Royal LePage 主席兼CEO Phil Soper称,“对大城市里的潜在购房者而言,公寓代表了可负担住房的最后堡垒。” “对首次购房者而言,尤其如此。他们的购买力已经被收紧的按揭贷款政策削减了。” 高端公寓销售也很红火 与此同时,高端公寓市场销售也看好,价格随之水涨船高。加拿大Sotheby’s 国际地产公司周三发布的年终报告显示,2017年大多地区的顶级公寓市场销售量和增长幅度领先全国。 报告称,“100万以上的公寓销量同比上涨59%,400万以上的豪华公寓销售比去年增长91%。” 多伦多市400万以上的公寓销量增长82%,100万以上的公寓同比增长35%。 在多伦多、温哥华和蒙特利尔,公寓成为人们选择住房时的第一选择,专业人士上班族想离上班的地方近,住在市中心区域就是选择一种生活方式,并非不得已而为之。 公寓让人们能够方便、放心地,锁上门说走就走,个人空间需求合理压缩。能买得起400万以上房产的人也根本不受贷款压力测试和上升的利率影响。 另外,公寓也能吸引投资者,毕竟多伦多和温哥华的租房空置率连1%都不到。 多伦多高端住宅在2017年的待售时间比2016年长,但是蒙特利尔100万以上的房子卖得就比较快。 “蒙特利尔一向存在政治不稳定因素带来的阴影,但是过去3~7年里,这种担忧减少了,人们的信心增强。” 蒙城100万以上的房子销售同比涨幅为21%,Sotheby’s公司认为2018年极可能继续这一迅猛势头。 12月多伦多各代表社区公寓价格 Annex: $887,469 (16 成交) Bridle Path-Sunnybrook- York Mills: $1.4 million (4 成交) Forest Hill: $761,178 (8 成交) Rosedale-Moore […]

加拿大=大家拿,首次购房福利等你来拿!

加拿大=大家拿,首次购房福利等你来拿!

(一)儿女 牛奶金(Child Tax Benefit) 儿童福利金计划在加拿大被昵称为“牛奶金”,新的“牛奶金”计划是自由党在去年大选时的一大政纲。新的“牛奶金”与旧的“牛奶金”有诸多不同,对中低收入、有未成年子女的家庭来说,这是一笔相当可观的经济支持。 按照新的规定,6 岁以下儿童每人每年“牛奶金”最高额为6400加元,6-17岁每人每年最高额5400加元。“牛奶金”发放额按家庭的净收入而定,年净收入不超过3万加元的家庭可领到全额,年净收入超过19万,则 “牛奶金” 为零。 托儿补助金(Child Care Subsidy) 在加拿大,6岁前小孩的学前教育是自费的,而且费用很贵。一个小孩的月托费要600-800加币,很多低收入家庭因此无力把小孩送去接受早期教育,因此政府就专门拨款成立托儿补助金。政府根据申请人的具体情况,有时补贴一半,有时全额补助。 注意:这笔钱直接支付给孩子所就读的幼儿园。申请这笔钱要排队,所以应尽可能早去报名。有人说,我们俩都没工作,应优先。错!正相反,政府认为你们既然能呆在家里,自己教育孩子应没问题。他们优先考虑的是那些夫妻都在工作或学习且收入很少的家庭。 2 怀孕及育儿津贴 你若怀孕,生孩子,刚领养小孩或要照顾初生婴儿而不能工作,有可能合资格领取怀孕及育儿津贴。怀孕津贴只发给亲生母亲,最长15个星期,于孩子出生前后的一段时间内。育儿津贴是给予孩子的亲生或领养父母,最长10个星期。亲生母亲可同时申请怀孕及育儿津贴。 1、怀孕津贴怀孕母亲最早可在预产前八个星期开始领取怀孕津贴,申请人也须经过两星期的等候期才可以开始领取津贴金。因此,怀孕母亲最早可在预产期之前的10个星期放产假,然后立刻向加拿大人力资源部的就业保险办事处申请怀孕津贴金。怀孕津贴金最多只可领取15个星期,但会在婴儿出生后17个星期停止发放。若婴儿因健康问题而要住院的话,这17个星期的期限可延长,直至婴儿出院回家照顾,但不可拖延超过婴儿出生后的52个星期。无论如何,怀孕津贴金最高也只可领取15个星期。 2、育儿津贴婴儿的亲生父母或领养父母可领取高达10个星期的育儿津贴,使其能留在家中照顾初生婴儿或被领养的儿童。若儿童有健康问题,需要特别照顾,育儿津贴可增加至15个星期。这津贴可由母亲或父亲一人领取或父母两人共同分享这津贴金。如两人共同领取育儿津贴的话,则每人都要接受两个星期无津贴的等候期。假若母亲已在领取怀孕津贴金时经过两个星期的等候期的话,在领取育儿津贴时不再需要履行两个星期的等候期。育儿津贴最早可从婴儿出生日或领养儿童回家后当天起领取,这十个星期的津贴金是不可以超越他们出生后或回家后的52个星期。 3. (二)通用 就业保险(EI: Employment Insurance) 如果加拿大居民(绿卡或者公民)在一年中连续工作了半年,因为失业、患病、生孩子或领养孩子而不能继续工作,通过全国性的就业保险计划便能获得此项临时收入。现行政策规定,在过去一年中连续工作910小时,失业了即可领到这笔钱,通常是你原月薪的56%,可连续拿十个月。申请补助须到加拿大政府就业中心,也就是办理社会保险卡(SIN CARD)的地方。注意有几种情况你将拿不到失业金,一是由于你犯严重错误而被老板开除,二是由于你自动辞职。 社会福利金(Social Welfare) 用于保证每个加拿大人能保持一个基本的生活标准,即有吃有住有穿,没有收入,而且银行存款在1000元以下的每个人都能申请到这笔钱,单身人士可获每月500至700加元,三口之家可有1100至1300加元左右。新移民通常在头6个月内不能领这笔钱。 医疗保健福利(Healthcare Plan) 各省都提供价廉且优质的保健计划(曼省免费参加)。除牙科和眼科外,病人看医生,无须支付诊金、化验费、住院和手术等费用,只须支付处方类药费。如果你的家庭医生认为你需要住院,甚至手术,不论手术大小,一切费用全部由医疗保险计划负责。在住院期间,病人的伙食、药费等都不用自己支付分文。65岁以上的老人和领取社会救济的人,其处方药大部分为免费提供。 患病津贴 患病津贴是帮助那些因患病,受伤或受检疫隔离而不能工作的雇员,解决其经济的困难。患病津贴最多只可领取十五个星期,但必须过去五十二个星期或自上次领取就业保险金后曾工作七百个小时。你可在同一个津贴期内领取患病津贴,怀孕津贴及育儿津贴,但加起来不可超过三十个星期。 带薪假期(Vocation Opportunity) 加拿大政府规定:全职雇员在工作一年后可获每年两周(十个工作日)有薪假期;连续工作五年后,可获每年三周有薪假期。此外,还可获得无薪产假,继续保有其退休金或医疗计划,并于产假结束后返回原工作岗位。 4. (三)养老 加拿大福利政策之退休金计划( Pension Plan,简称CPP) 是一种社会保险,以保障投保者及其家人于退休、失去工作能力或死亡时,可以得到保险给付。此退休计划是与薪水收入有关系的,年满65岁,可以领平均工资所得的25%。 CPP的资金来自受雇者、雇主及自雇者的历年的供款累积而来的。当纳税义务人之受雇或自雇所得超过基本免缴额(Basic Exemption)后,即必须强制性投保。平日之退休保险费,由员工薪资在一定数额下扣除2.8 %报缴,雇主亦需负担同额之费用。自雇者则需负担其应供款额之5.6%。 养老金计划(Old Age Security, 简称OAS) 养老金的来源是国家税收,包括老年津贴、保证入息补助、配偶津贴、遗嘱津贴等方面内容。养老金的受益者是全体国民,但需满足两个条件: 1、年满65岁; 2、18岁以后在加拿大居住满10年以上。 这项金额的标准因人而异,保障收入补贴顾名思义是一种有针对性的保险,对象为一部分低收入的老年人。其中没有收入或很少收入的人可以申请基本保证收入补贴(GIS)。低收入或已故补贴接受人的配偶可以申请配偶补贴(SPA)。根据1997年12月的标准,单身者为每月482加元,有配偶的为每人每月314加元。配偶补助的对象为60-64岁之间、为享受老年保障金的人和60-64岁之间、丧偶的孤寡老人。目前约有10万人受益于这项补助。 加拿大福利政策之配偶津贴(SPA) […]

2018年购买Condo指南 如何绕过贷款新规?

2018年购买Condo指南 如何绕过贷款新规?

不管是投资房产的高手还是首次置业,今年进军Condo都需要get一些新规。否则,一不小心进坑就后悔莫及了。 今天,小编就来说说2018年购买Condo的那些事儿。 首先来看下目前Condo市场的情况: 1居室的平均挂牌价是$488,495,2居室的平均挂牌价是$683,399。Condo的销售周期大概是20天至40天。 2018年房地产新规主要是什么? 从1月1日开始,加拿大央行推出的“压力测试”已经开始生效。 就算是买家能够支付20%的首付,没有必要购买按揭保险,也需要证明还款能力可负担利率高于加拿大央行的5年期基准利率,或者可以承担比自己要签订的利率高出2%的利率。 换句话说,只要通过监管银行进行贷款,都需要进行压力测试。 这对买家意味着什么? 有人说,这是史上最严的房贷压力测试政策,预计有10%的购房者因为这项政策拿不到贷款。 在James Harrison看来,这可能削弱大概15%至20%买家的购买力。 举例来说,购买多伦多一个均价$558,428的Condo。 20%的首付是$111,686,贷款$446,742。按照2.89%的利率计算,月供是$1,857,但是根据最新压力测试的要求,4.89%的利率计算,月供是$2,368。相同的房子,现在需要证明自己每月多承担$511,才能买下房子。 面对这种情况,要不买家想办法提高收入,要不只能选择一个更加便宜的房子。 2016年2月份,$50万至$100万房产的最低首付从5%涨到10 %。这两项措施都是为了保持长期的稳定。但是在一定程度上,刚需一族被中伤了。尤其是收入不算高,还要还学生贷款的年轻人。 不过,对于较高收入且没有贷款的人来说,2018年买房的压力会相对较小,竞争不会太大。从一定程度上来说,房地产市场将变成买家市场,这已经是GTA很久以来不常见的情况。 如果因为新规不能拿到贷款怎么办? 最简单的方法是寻找一个共同还贷人,这样可以证明较强的还款能力。不过,也许不会有太多人选择这种方法,反而会继续租房,毕竟,在多伦多租房已经压力山大。 当然,你可以可以避开加拿大金融机构监管办公室(OSFI)监管的金融机构,如五大银行。然后,选择一些不受新规约束的贷款机构,俗称“影子银行”,这也是一种途径。不过,这些机构也会尽量降低风险,选择那些信用较好的借贷人。 来源:温哥华房产小助手  

央行加息,房贷是选浮动利率还是固定利率?

央行加息,房贷是选浮动利率还是固定利率?

本周三,加拿大央行再次宣布加息,基准利率涨至1.25%。而加息往往伴随着贷款利率的走高。这个消息对于有着浮动利率房贷的业主来说,无异于提前通知每月的房贷又要多付了。 而有固定利率房贷的业主,在本期贷款到期续贷时,也面临着贷款利率升高、每月还款增加的局面。 中加两国房贷对比 在中国国内,房贷只有固定利率一种方式。如果中国央行的基准利率调整,商业银行会在下一年度调整房贷利率。房贷在全部偿还之前,也没有要续贷一说。如果提前还贷,借贷人可能需要也可能不需要支付违约金。 但在加拿大,房贷的形式比较多样。房贷虽然一样是由本金和利息两部分组成,但决定利息多少以及其他贷款相关支出的几个关键因素除大家熟知的利率(interest)之外,还有还款期限(amortization period)、贷款期限(term)、开放式房贷(open mortgage)、封闭式房贷(closed mortgage)、固定利率贷款(fixed mortgage)、浮动利率贷款(variable mortgage)。 将开放式房贷、封闭式房贷、固定利率贷款、浮动利率贷款四个名词两两组合,就可出现四种贷款类型,即固定利率封闭式贷款、浮动利率封闭式贷款、固定利率开放式贷款、浮动利率开放式贷款。 房屋贷款的还款期限是指还清所有借款的最长年限。如果购房的首付低于20%,那么所允许的最长还款期限是25年。相比之下,房贷的贷款期限,通常为6个月至10年,是指借款人与借款银行之间房屋抵押贷款协议有效的时间长度。 开放式贷款是指借款人可以随时提前还清部分或全额贷款而不必支付罚款;反之,封闭式贷款的借款人就不能随意提前还清贷款,否则会有罚款。但开放式贷款的利率相当高,通常为封闭式贷款的2倍以上。 比如说,假设最近一年期封闭式贷款的利率为1.99%,那么一年期开放式贷款的利率会到达4.99%。而且,最近十年来,许多贷款机构也允许封闭式贷款的借款人每年能提前还清部分本金,灵活性已经提高不少。 固定利率房贷的利率是依据加拿大的债券市场的利率水平而定的,通常是5年期债券的收益率。如果选者固定利率房贷,那么在贷款期限内,贷款利息保持不动。比如,今日与贷款机构签订合约的时候,利率是2.5%,选择了2年。那么在2年以内,购买者的还贷利率都是2.5%; 如果2年以后再续约,合约将根据当时的利率水平决定。 浮动利率房贷的利率是根据货币市场的状况而定,即会随加拿大央行所制定的基准利率而变。各商业银行会在央行的基准利率基础上设定各自的最优贷款利率(Prime rate)。有些银行还会在最优贷款利率上再给一些优惠。 比如,本月最优利率是3.75%,可能银行会给3.25%。而下个月最优贷款利率变成了4%,银行可能就会要求3.6%。这意味着房贷的利率有可能每月都发生变化,当然月供仍维持恒定,但本金和利息数额会调整。 选择固定利率还是浮动利率 固定利率房贷和浮动利率房贷各有优缺点。 当通货紧缩,经济呈低迷走势,国家往往为了鼓励消费投资,会使用低息策略,这个时候选择浮动利率会更加划算,因为浮动利率房贷所参考的央行基准利率一直在降低。等到利息非常低的时候,就可果断地更改合约变为固定利率,并根据还款能力和打算拥有房屋的年限来选择期限。 当通货膨胀,经济呈上升走势,国家就会开始控制不良投机和热钱的涌入,开始提高基准利率(俗称加息)。这个时候就需要购买者和房贷专家做更多的咨询,预判接下来的走势,选择固定利息较低的时候锁定利息。 上图为2008-2016年固定利率和浮动利率的变化,蓝线为固定利率,绿线为浮动利率。可见受经济危机影响从2009年开始到2016年,加拿大一直是低息时代,而现在开始出现了上升。 选择固定利率或浮动利率房贷还有一个要考虑的因素是提前还贷。通常来说,对于选择浮动利率的客户,银行每年允许的多充还本金额度要大于固定利率的客户。而且,如果因为卖房而需要提前还贷的话,固定利率房贷的违约金会比浮动利率房贷高很多。 本次加息对选择的影响 加息对有浮动利率房贷的业主影响比较直接。每次加息,选择浮动利率的购买者必然将会担心下一步会不会继续加息,自己将要支付多少,会不会比固定利率还要支付更多?而是否要更换成固定利率也成了一个必备的考量。 受经济危机波及,之前加拿大为了刺激消费,一直是低息时代,那么浮动利率当然比固定利率要划算很多。但因为房价的攀升和热钱的涌入,加拿大政府从17年中就一直有加息趋势,转换成固定利率被很多业主提上日程。 对于现阶段为浮动利率房贷的业主,大温某CIBC分行的贷款经理牛先生介绍说,可以在贷款没到期之前提前转为固定利率房贷。一般银行给予的浮动利率贷款期限为3年或5年,如果客户想提前从浮动利率转为固定利率,转固定利率房贷的期限(term)必须大于或等于前面浮动利率房贷剩余的期限。假设说你目前是3年的浮动利率房贷,已过了一年,还有两年才到期,如果现在想从浮动利率转为固定利率的话,新转的固定利率房贷期限必须大于等于2年。 但转换为固定利率也有一些弊端,如果不考虑换银行的话,那么转换时能供选择的选项就不多,且也享受不了银行为了吸引新客户给的优惠利率;如果更换银行,交付违约金是一笔,找经纪和律师的法律费用是一笔,而且一旦转成了固定利率,如果想在固定利率贷款期限内转换成浮动的就更困难了,固定利率的违约金可比浮动利率高很多。对于以买房投资为主的客户,不想长期持有某物业,牛经理还是建议客户维持浮动利率房贷。 而选择固定利率的购买者也并不是说就可以高枕无忧了,可能在现在期限内你的利率还是一样的,可续约的时候,固定利率还是增加。所以,如果担心基准利率还会进一步增加,建议尽早续约。 实际上不管怎样,加息并不会一直持续进行,购买者最好不要焦虑冲动,多计算得失再决定是否更换。 来源:温房网

买第二套房时,第一套房究竟卖掉还是出租?

买第二套房时,第一套房究竟卖掉还是出租?

如今很多人的生活质量蒸蒸日上,房子不满足于一套,汽车也不满足于一辆。 在加拿大,大多数新移民都是有房一族,其中有不少人还是拥有多套房屋的“地主”。想必在很多人购置新房时,尤其是那些房屋的置换者,都会考虑以下这个问题: 究竟是把第一套房买了,直接成为第二套房的首付呢;还是把第一套房租了,以租养第二套房的贷款。(当然还有第三种选择:既不卖第一套房也不租第一套,直接买第二套,有钱任性~) 其实每种选择都有一个很好的理由:直接卖掉,首付充足,贷款更容易,还贷数额也低;租掉的话,等于拥有两套房,第一套房以后若升值再卖,那收益更大。 不过,房屋市场瞬息万变,除了考虑收益和还贷外,其实还有很多因素要思考。决定不能轻易去下,对此,美国权威房地产网站 Investopedia 专家撰文为我们分析:当买第二套房时,如何处理第一套房,你需要作出以下细致地分析和思考: 首要条件:贷款数额 在谈论其他方面前,这个是先决条件——如果你的资金有限,想换大房,如果不卖掉第一套房根本无法取得足够的贷款去买新房,那你还有什么办法呢?抵押贷款吗?那产生的利息你需要好好算一笔账了。 如果你不存在这个“最大的问题”,那么你可以开始思考其他方面了。 税,不得不提的问题 温哥华的房地产税收每年都有新花样。针对房屋的自住和出租与否,以及买家的身份,甚至第二套房,时不时都会在税收上给你一个惊喜——当然,这个惊喜是贬义词。 比如一个实际的问题:如果你把第一套房卖了,这套房是自住,那么没有增值税,也不存在什么收入税。可如果你把它租了,最后变成了出租房缴纳增值税,然后每年的租金极大提高了你的总收入,让你面临巨额增值税。 这笔账要算清楚,若干年后,你为此“损失”的,真的能够比的上它的增值吗?看似一个不错的点子——以租养房,但有可能适得其反。 我们都知道,温哥华的房屋供不应求,政府对那些拥有多套房屋的人……你难以预测还会不会有更多苛刻的政策出台。 为你的孩子做考虑 Investopedia认为,有这么一种情况。一对新移民夫妇在没有孩子时,在城市核心区购买了一栋小公寓。置换房屋时因为城区独立屋昂贵,而选择了郊外的独立屋。他们选择保留公寓的原因是:公寓的学区好,生活便利。 那么,这个就为他们以后的孩子打下了好的基础:到了学龄,可以在上学期间居住在公寓里,周末回到独立屋居住。这样既能保留学区房上好学校,又能在周末让孩子有更大的空间去玩耍,一举两得。 当然,这种选择的代价是,父母必须要承担很大的财政压力。毕竟当孩子上学时,你的两套房屋都是自住而不是出租。 为你的养老做考虑 许多人在换房时都会为自己的“未来”做考虑——这里的未来指的是养老。举个例子,一对夫妇在45岁时购买了独立屋,但同时也保留了自己在黄金地段的公寓。保留的目的是:在15或20年后用来养老。毕竟老年人住公寓,需要打理的事少,生活更加简单。 如果该夫妇把公寓卖了,那么15年后再买回公寓可完全不是当时的价格。所以他们在买新房时的这个决定很明智。未雨绸缪,为自己把“退路”铺设好。 不过这只是一类人的想法。如果你在换大房子时还远远没有想到养老的问题,那你大可以做别的抉择。 多套房屋的精神负担 Investopedia认为,这也是一个值得考虑的问题:当你拥有两套房屋,你需要花更多的精力。不光是每年额外的时间去处理税务问题,还有房屋修缮问题——尤其是你出租后,还要花时间和租客交流沟通,收租金,处理他们的生活问题等等。 这是一个幸福的烦恼。有人觉得幸福,有人觉得烦恼。觉得烦恼的人认为一心一用才是最好的选择,于是第一套房自然会果断卖掉。如果你有足够的精力去处理两套房屋,那么你大可以保留第一套房屋。 观察旧屋的周边规划 旧屋是否保留,还有个不得不提的原因:周边规划。所以,这需要你做功课,或是咨询房产经纪。如果恰巧你旧屋的区域是政府下一个重点开发对象,那么请把它保留,因为它的升值潜力巨大。 比如,温哥华房市整体的趋势自然要把控,但具体到某个区域也是不一样的。不光是大区域,还有小区域。不能人云亦云地听那些“你这个区域没有升值潜力”的话,而是要自己去收集情报和判断。 另外就是,观察周边设施的变动。Investopedia认为,除了看政府规划外,还要留意你的旧屋旁边是否会有核心设施的建设,比如地铁枢纽、大学城、商场等等。如果有的话,你的房屋潜力自然会上升,也会给你保留它的底气。 总之,考虑了以上的这些状况,你一定会心里有数。旧屋是去是留,尽在你的掌控。   转自 vanpeople

BC省2018房屋最新估价出炉!快去这里查查自己房子涨了没?

BC省2018房屋最新估价出炉!快去这里查查自己房子涨了没?

­就在今天,大家期盼已久的BC省2018年房屋政府估价出炉啦! 还等什么呢,快快复制以下网址查看: https://www.bcassessment.ca/ 就目前朋友圈里的朋友反应,基本上每一套房屋的估值都有5%以上的增长。谁说去年房屋不景气?照样涨涨涨! 这一年,你家的情况如何呢?来分享一下呗! 什么?不知道怎么搜?打开网址后看到这个页面: 在唯一的栏位,输入自己家的地址,然后就能看到啦! 内容来自温房网

贷款新规可避 供需缺口决定加拿大楼市长期上涨

贷款新规可避 供需缺口决定加拿大楼市长期上涨

环球邮报采访了CIBC世界市场公司的副首席经济学家Benjamin Tal,认为多伦多和温哥华的楼市在相当长时间里会继续增长,原因是需求猛增而供应不足。即便近期出台了冷却市场的贷款新政,依然不足以起到预期的作用。 Tal认为,作为加拿大两个最贵的城市,明年销量不会很高,甚至会下降,但是由于需求量大,楼市放缓的程度有限。 “如果觉得这些城市买不起就等等,不过我认为从长期来看,所有措施的作用都是暂时的,因为基本面太强势,足以抵消所有的政策性措施。” OSFI最近的房贷压力测试新规让很多人的贷款门槛提高,安省和卑诗省政府都分别推出了冷却楼市的政策,但是这些措施没有一个能长期对抗推升房价的因素。 “基本面的利多因素不仅能防止房价下跌,还会在未来5到10年里继续推高房价,”他说,“如果你是投资者或者你从长远角度考虑的话,所有的基本面指征都显示未来楼市会更火。” Tal的报告将在周二,也就是今天发布,该报告认为未来对新屋的需求被政策制定者低估了,供应量的增长远比预期慢,特别是多伦多地区。 该报告预测,10月发布的房贷测试新规只会成为温哥华和多伦多两地楼市需求增长的小小减速带。 很多人总会找到方法绕过新规,例如通过延长贷款时间来减少月供,或者选择可变利率按揭。有大额资产的人还可以不受新规限制。 还有一些人会寻求银行以外的借贷机构,因为这些机构不在OSFI的规管范围内。 报告还说,安省有破纪录的高达10%的新按揭是由私人借款机构提供的,主要是按揭投资公司。 Tal预测这一比例明年还会增加,因为主流银行碍于新规会拒绝更多贷款人。 报告同时预测有10%~15%的按揭申请会被新规影响,明年获批贷款的金额会下降5%到7%,因为很多申请人会找渠道绕开规定。 Tal 说,安省的土地开发法设定了2013年以前多伦多地区的发展规划,而这一规划与预计放开的土地量相比,落后7~10年。供需落差巨大。 他还说,省府对建筑密度法规进行的修订,可能进一步耽误工程审批。 多伦多地区受规划限制的共338000公顷土地中,有16000公顷是可以进行开发的空地,其中只有3000公顷(23%)土地的开发申请已经在审批流程中。 “其余77%想要获批遥遥无期,”该报告说,“以这个速度,大部分地需要很多年才能上市。” 报告预测,需求缺口还将进一步加大,因为首次获准开发的土地还算是“容易摘到的果子”,还有一些土地上本来就已经建设过其他项目,审批会更慢。 报告还认为,政策制定者们低估了多伦多和温哥华的长期住房需求,尤其是新移民和暂时居住的学生和外国劳工。 如果能够独立的年轻人增多,住房需求也会相应增加。20~35岁的人中,与父母同住的比例从2011年的33%上升到2016年的35%。 来源:加国无忧

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

  购买房地产时要交的税 (一)房产转让税Property Transfer Tax 在卑诗省,买房时要交房产转让税,房产转让税的计算方法是:对于购房金额头$200,000,省府收取1%的税款;$200,000以上的部分,收取2%的税款。考虑到大温地区平均房价超过20万,吴边通常使用的简单计算方法是购房金额乘以2%减去2000。比如说,买40万的房子,$8,000-$2,000 = 房产转让税6千;买1百万的房子,$20,000-$2,000=房产转让税1万8千。 省府对于符合条件的购屋者网开一面,如果是加拿大公民或居民,以前在全世界范围内都从未拥有过物业,次购屋,房价在$475,000以下,满足这些主要条件及其他条件的购屋者可以减免此税项。不过对于“非居民”而言,这项优惠是不存在的,要交缴房产转让税。 (二) 商品及服务税Goods and Services Tax 如果是购买新屋,需要付商品及服务税GST,因为卑诗省2010年7月实行HST然后2013年4月又废除,相关的规定相当复杂,简单来说,新屋成交日期在2015年3月31日及之前的话,要交的税是5%GST+2%的过渡税transition tax;如果2015年4月1日后成交,不需要再交过渡税,要交的GST是房屋售价的5%。 如果非居民购买新屋满足相关条件的话,是可以申请GST退税的。具体相关说明请看以下链接(英文)http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/README.html 持有房地产时要交的税 (三)地税 Property Tax 地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关说明请看以下链接(英文) http://www2.gov.bc.ca/gov/topic.page?id=1BDE78032A6F47A7938497BC9E63BD02 出租加拿大境内的房地产时要交的税 (四)收入 如果非居民购屋者买屋是自用,不论是给家人住还是用作度假屋,就没有收入,也就不用缴税了。但如果非居民购屋者是购买出租房,而且此买家也是税法上的非税务居民的话,出租房产获得的收入是需要缴税的。管理公司每月会向税务部门提交毛收入的25%,作为提留保证金。当然有许多项目是可以抵减的,比如贷款利息、地税、管理费、小额修理费用及其他各种费用等等。 出售加拿大境内的房地产时要交的税 (五) 买卖房屋的资产增值税 资产增值税 =(卖房价-买房价-相关费用)* 25%,此税项是加拿大国税局收取的。非税务居民出售房产时,卖家的律师或公证人会通知加拿大国税局并申请一份清税证明书(Clearing Certificate)以确认因物业增值而必须交付的税款数目已经缴清。该证明会同时发给卖方和买方,以保护买卖双方的利益。在拿到清税证明书之前,买家的律师或公证人会将卖价的25%或更高扣留在其信托账户之中,作为保证金。如果卖家在交屋 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,买家律师会将此保证金交往国税局 ,卖家报税时再与国税局结算。 (六)买卖楼花的资产增值税 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。吴边在此温馨提示大家:中国与加拿大有双边税务协定,相关协定有可能会帮您省钱,请咨询专业人士,看是否能减免相关资产增值税。   转自 房天下