房子买好了,我该买哪些房屋保险?加拿大房屋保险选购最全指南!

房子买好了,我该买哪些房屋保险?加拿大房屋保险选购最全指南!

温哥华所有人都绕不开的事是什么呢? 答案既不是贷款也不是验房而是房屋保险。无论有你有房没房,只要你住房就一定离不开房屋保险。 但这么重要的一件事,是不是每个人都能处理的非常妥帖呢,答案是否定的。今天就和大家聊聊在加拿大买房屋保险那点事….. 什么人必须买房屋保险 贷款买房的人: 必须购买房屋保险才能成交。因为银行借钱给你的前提就是贷款人购买房屋保险,且理赔受益人为银行。 已经是屋主的: 房屋可能是屋主最重要的财产,如果汽车那么贵的保险你都买了,如此重要的房子怎么能没有保险。再加上房子里的家具、家电和其他贵重物品,这些东西的总值和重要性比汽车要高多了,所以有一份保险是必须的。 租客: 当租客租下出租单位时,便要负上安全使用这空间的责任,房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责,然而屋内的空间及租客的私人财物,是需要一份 租客保险来保障。此外,由租客造成的房屋意外,比如火灾等等,一旦将房屋损毁,租客保险也能让你免受数十万元的赔偿之痛。 出租物业者: 自住以外之房产,作为房东切勿忘记购买房东保险。 一旦发生意外,如警方及保险公司认定属于租客疏忽的话,租客便要承担责任;若是房东疏忽的责任,房东保险就是救命稻草了。另外一种情况是,租客为了省钱没有买保险出事后一走了之,这时也需要房东保险来救驾。所以出租非自住房也要买保险。 商业出租物业者: 一旦出租物业发生意外时,房产损失及租金损失皆可获得理赔。所以买一份保险锁定你的出租回报,很值得! 一旦发生意外,房屋保险将负担这些 1、修缮房屋建筑的巨额资金。 2、规定范围内发生毁坏、丢失或损害,将赔偿财产损失(家具、衣物、家电等动产) 3、他人或其财产在您的家中受到损害,会提供第三者责任保障。 4、由于失火或者其他灾难,您被迫从家里搬出住到旅馆,会提供搬家的费用及额外的生活支出。 何时购买房屋保险 新买房子如果要向银行或其他金融机构申请贷款,发放贷款之前必须购买房屋保险。 买家在合同生效执行后交屋之前,立即去买房屋保险,且必须告知保险公司保险生效日期,一般为Completion date) 。 换屋的买家有两种选择,一是选择转换原保险公司保险,二或结束原来房屋保险购买新的保险。 成为屋主或租客时,请尽早购买好房屋保险。购买了房屋保险的租客有时会得到房东的额外优惠。 房屋如果无人住宿达30天以上, 保险将自动失效(新移民常全家回原居地超过30天), 所以要与保险商联系并交纳适当的空屋保险费。 购买房屋保险的原则 如果对房屋保险不是很熟悉,建议让保险经纪或保险代理公司帮助询价办理,这样可以化解很多麻烦,还能上门服务。 续约保险时,要记得问问保险公司有没有新的优惠给你否则你可以去其他公司再对比一下,通常不你问他们就按照原先条款自动续约了。通常已还清贷款等因素都可以帮助降低保费,连续三年未理赔也能降低保费。 找不同保险公司比价的过程比较花费时间,但有时会省下不小的一笔钱。 另外保费的多少取决于对房屋重建成本的估算,所以保险公司的保费相差可能很悬殊,但承担的保障额度也不相同,取舍自定。 如果保障不足保费虽低一些,但万一发生灾害要重建时会赔偿不足。比如房屋重建成本估算为50万, 但只保了25万,一旦出事额外的25万就要自掏腰包了。 在价格和保障条件相近的情况下,就选择服务更令人满意的保险公司吧。通常迅速的理赔服务是最重要的,一旦出险理赔速度比什么都重要。 保险覆盖的风险范围 保险只负责意外,而不是可预测的损失。 通常下列可预测的、可防范的情况以及房屋日常的维修不在保险之列 1、地下室水管漏水墙壁渗水等。地下室漏水通常是由于房屋自身的缺陷或材料老化造成的。 2、与自来水管爆裂等情况不同,在下雨、化雪时的漏水是可预测的、可防范的,所以这种季节性周期性的漏水不在保险范围。 3、因配件、零件及管线老化的维修费或水管裂漏水而需更换水管的费用不赔,但因意外漏水等造成的地毯、家俱或墙壁等财务损失经鉴定后可以赔。 4、不包括水灾、洪水造成的损失被认为是不可抗力,不在保险范围内。要另外购买水灾险。 5、其他可预测的损坏。 有两类房屋保险供选择 基本保险: 基本保险的特征是告诉你保险公司赔什么。主要理赔范围包括下列12种情况: 1、火灾及被雷电击中酿成火灾。 2、由天然气、煤气或石油气引发爆炸。 3、烟熏(突然从异常的烹调或加热设施喷出的烟,不包括从壁炉里飘出的烟)所有墙壁、家具及窗帘等家中物品。 4、盗窃。不过若窃贼是住在屋子里的成员之一,保险公司不会作出任何赔偿。 5、落物砸损。被飞机等空中飞行物等堕下来的物件击中房屋以及私人财物(不包括雪崩或地动导致的落物) […]

想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

加拿大的所得税制在几经改革变动之后,那种“免税”的好事剩下的已寥寥无几了。虽然BC省政府鼓励公众在当地买房,并号称买房就可减税或者豁免交税,但就是这一条也不是一般人想象的那么简单。 听起来买房就减免房产转让税(Property Transfer Tax, PTT)的福利,对于需要成家立业的年轻人是不是很给力?但各位还是需要睁大眼睛好好看看自己是否符合条件,因为BC省有两个房地产转让税减免政策,分别为 First Time Home Buyer’s Program 和 Newly Built Home Exemption ,在你的情况和你买的房子的情况满足一定条件时,这个房地产交易税是可以获全部或部分减免的,下面加拿大乐活网(lahoo.ca)来给你详细介绍下这两个政策和满足条件。 Newly Built Home Exemption(新物业转让税豁免政策) 对于购房者来说,必须符合的条件有: 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 必须以个人名义买房 关于购置房屋的条件是: 1. 购入单位必须为全新物业(不限房屋种类),且位于BC省 2. 此单位将成为申请者的主要住所 3. 单位市场价值不高于$750,000 4. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) 必须注意的是,单位估价若在75万到80万之间,可申请获得部分 PTT 减免,若价值在80万以上,仍旧按 PTT 阶梯制度缴税。 First Time Home Buyers’Program(首次购房者房地产转让税减免政策 ) 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 在过去的24个月内,一直都居住在BC省;或者作为BC省居民在过去六年内,申报过两次税。 3. 在世界任何地方从来没有拥有过任何房产 4. 从来没有获得过“首次购屋免税”或其他退税政策 关于购置房屋的条件是: 1. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) […]

加拿大房屋出租必知的5件事

加拿大房屋出租必知的5件事

房子有多余的房间出租或把土库分租出去会给您带来额外的收入,这无疑是一件好事情。 但在您准备当房东前,以下5件事你应该预先知道和考虑: 1. 一定要合法出租,宁可不租也不能违反法规和附例 你的房子有空余房间不代表你一定要分租出去。 有的城市规定一个房子内只能有一套住宅,如果你自己或请人未经过申请就改成2套出租,就有可能被罚款或者被要求拆除。这样的规定大多数是出于防火的需要。 同时, 如果你房间内的第二套出租住房没有许可的话, 那你的保险公司也可能不支付你所涉及到的索赔。 2. 如果出租部分房屋, 你所收的租金既要报税也可以充抵一些费用 当你作为房东给你的房客出具收据时, 你的租客将可能把收据作为报税时抵个人所得税的项目。 所以你在报自己收入时要及时申报租金收入, 不管租客是否用于申报他们的个人所得税。当然,你可以将部分租金用于出租房的维护清洁的修缮费用。 3. 要认真遴选租客,租客一旦住进,不可以随意驱逐 在全加拿大范围内, 各省的法律规定及监管机构都不允许没有相当的理由随意驱逐房客。作为房东,你应该熟悉住宅房屋出租的相关法律,尤其在通常情况下, 租客们往往对自己作为租客的权益有充分的了解。不良租客的驱逐需要严格按法律规定的程序进行。切记不可随意未经通知进入租客房间或随意更换门锁。 更不要随意处置租客的私人物品。 即使是租客拖欠租金, 房东也无权随意的阻止租客进入他们的房间。 4. 要签写正规的租房合同,合理收取押金 在安省, 房东房客委员会 (LTB) 有提供参考合同格式,可用于下载使用. 同时作为房东应该知道只可以收取租客租期第一个月和最后一个月的租金作为押金,不可以收取更多,也不可以收取物品损坏的赔偿押金。 另外, 有时未必出租合同的所有条款都有法律约束力, 比如房客在签约时同意不养宠物, 但在住入后一段时间开始养宠物;房东不可以仅凭这一理由指控租客违约而驱逐租客, 除非这个宠物对房东或其他租客的安全构成威胁。 5. 要及时维护出租房,履行房东义务 在很多房东房客纠纷中, 都有涉及到因房东没有及时维修维护房屋而导致租客不交或迟交房租的问题。 为有效地避免此类情况, 房东应该明确出租屋的设施维护范围,通常情况下,大到暖炉空调, 小到开关灯泡都是房东负责的范围。 如果房东不能保证出租屋的正常维护, 通常在涉及寻求法律手段追讨租金或驱逐不良租客时处于不利的地位。   转自 一路枫景

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

  购买房地产时要交的税 (一)房产转让税Property Transfer Tax 在卑诗省,买房时要交房产转让税,房产转让税的计算方法是:对于购房金额头$200,000,省府收取1%的税款;$200,000以上的部分,收取2%的税款。考虑到大温地区平均房价超过20万,吴边通常使用的简单计算方法是购房金额乘以2%减去2000。比如说,买40万的房子,$8,000-$2,000 = 房产转让税6千;买1百万的房子,$20,000-$2,000=房产转让税1万8千。 省府对于符合条件的购屋者网开一面,如果是加拿大公民或居民,以前在全世界范围内都从未拥有过物业,次购屋,房价在$475,000以下,满足这些主要条件及其他条件的购屋者可以减免此税项。不过对于“非居民”而言,这项优惠是不存在的,要交缴房产转让税。 (二) 商品及服务税Goods and Services Tax 如果是购买新屋,需要付商品及服务税GST,因为卑诗省2010年7月实行HST然后2013年4月又废除,相关的规定相当复杂,简单来说,新屋成交日期在2015年3月31日及之前的话,要交的税是5%GST+2%的过渡税transition tax;如果2015年4月1日后成交,不需要再交过渡税,要交的GST是房屋售价的5%。 如果非居民购买新屋满足相关条件的话,是可以申请GST退税的。具体相关说明请看以下链接(英文)http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/README.html 持有房地产时要交的税 (三)地税 Property Tax 地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关说明请看以下链接(英文) http://www2.gov.bc.ca/gov/topic.page?id=1BDE78032A6F47A7938497BC9E63BD02 出租加拿大境内的房地产时要交的税 (四)收入 如果非居民购屋者买屋是自用,不论是给家人住还是用作度假屋,就没有收入,也就不用缴税了。但如果非居民购屋者是购买出租房,而且此买家也是税法上的非税务居民的话,出租房产获得的收入是需要缴税的。管理公司每月会向税务部门提交毛收入的25%,作为提留保证金。当然有许多项目是可以抵减的,比如贷款利息、地税、管理费、小额修理费用及其他各种费用等等。 出售加拿大境内的房地产时要交的税 (五) 买卖房屋的资产增值税 资产增值税 =(卖房价-买房价-相关费用)* 25%,此税项是加拿大国税局收取的。非税务居民出售房产时,卖家的律师或公证人会通知加拿大国税局并申请一份清税证明书(Clearing Certificate)以确认因物业增值而必须交付的税款数目已经缴清。该证明会同时发给卖方和买方,以保护买卖双方的利益。在拿到清税证明书之前,买家的律师或公证人会将卖价的25%或更高扣留在其信托账户之中,作为保证金。如果卖家在交屋 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,买家律师会将此保证金交往国税局 ,卖家报税时再与国税局结算。 (六)买卖楼花的资产增值税 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。吴边在此温馨提示大家:中国与加拿大有双边税务协定,相关协定有可能会帮您省钱,请咨询专业人士,看是否能减免相关资产增值税。   转自 房天下

这样买房可合法避15%税!BC省财政厅亮了绿灯 但其中是否有猫腻呢……

这样买房可合法避15%税!BC省财政厅亮了绿灯 但其中是否有猫腻呢……

本周刚刚爆出的“中国人专供”地产广告——先租后买,免交15%外国买家税——近日得到了BC省财政厅的许可。是的,也就是说,我们想一出是一出的省府吐口可以合法避税了。 一家来自北温的地产开发公司为中国人量身定制了一个广告,内容直截了当地表示如果跟着他们“先租后买”,就可以免交15%的外国买家税。 这家公司“先租后买”的方式是由潜在买家先付卖方一笔一次性不可退的租约费用,金额为房价的5%。付了这笔钱后,买家就有权利在未来1-5年内买下这栋房子。此时买家与卖方签署的是一份租约。租约上标明双方协议后得出的总房价,这个房价的有效期为5年,只要买家(租房者)在5年内购下房屋,无论房屋当时的估价多少,都需要按这个价格进行交易。 这样一来,由于最开始签署的是租约,买家不需要缴纳15%外国买家税。而如果买家在未来5年内获得了加拿大永久居民身份,在最终购下房屋时也同样不需要缴纳15%外国买家税。 尽管BC省《物业转移税法(Property Transfer Tax Act)》中明确指出任何避税行为都将最高罚款$20万加元,并处2年监禁。但这家公司如此明显的避税行为却得到了BC省财政厅的首肯。 BC省财政厅表示已经仔细研究过这家公司的“先租后买”方式,不认为这其中有任何问题。但BC省财政厅也同时强调,任何“先租后买”的方式都不可以用来避税。这就让人有点摸不着头脑了,这不是避税是什么? 对此,北温这家地产商的CEO表示很无辜:我们只是延税,并不是避税。言下之意也就是“5年内如果你能办下移民那我也管不着,办不下来算你倒霉,反正不是我的锅。” 这份广告虽然最先向中国买家推出,但现在也面向全球各地想在大温置业的购房者。事实上,CEO本人还开始否认曾经“中国人专供”的事情了。 目前依然没有买主做第一个吃螃蟹的人,也许大家都对BC省财政厅突如其来的“打脸”行为感到诧异——自相矛盾的情况下,省府会不会哪天翻脸不认人又说“先租后买”不合法了? 转自 lahoo.ca

想把加拿大的房产转增给子女,小编教你6个方法

想把加拿大的房产转增给子女,小编教你6个方法

3越来越多的中国人为了更好的空气、子女的教育或是海外投资而移民来到加拿大,根据中国人的传统观念“有土斯有才”,在加拿大买房置业后,随着房价的上涨,房产往往会成为一笔巨额的财产。 可怜天下父母心,想要把加拿大的房产让子女继承,如何做好财富传承是个问题,如何将名下房屋转增过户给子女?哪些房屋可以赠与?怎样过户可以有最少的手续费?如何保护财产不缩水?转增加拿大房产给子女一共有6种不同的方法,小编一条一条为您解析。 方法一:将房屋低价卖给子女 如果是将主要居住物业(primary residence)卖给子女,父母不用向政府缴纳增值税,但也失去了省税挣钱机会,尤其是对于那些房产增值很大的业主; 如果是将投资物业卖给子女,父母仍然需要向政府缴纳增值税。将来子女在卖出该物业时,资本增值是按卖出价与购买价之差来计算,比如现在将房屋$1卖给子女,将来如果房子50万卖出,资本增值税额度则为50万减去$1。 方法二:卖房换现金 父母将自己的房屋按市场价卖出,拿走其中的一部分买栋小房,然后将剩下的现金给子女作为买房资金,这笔给子女的钱,是不用缴税的。但缺点是无法保留现在的自住房。 方法三:将孩子的名字加到共有产权人 加拿大房产登记有两种方式:共有产权(Joint Tenancy)和联名产权(Tenants-in-common)。夫妻双方以共有产权的方式登记房屋的产权,一方一旦过世,在世的另一方便自动获得房屋的拥有权。这时,在世的另一方即可在房屋共有产权人加上子女的名字,父母均过世后子女可以直接继承房屋,无需缴纳税费。 双方如果是以联名产权的方式登记产权,注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世,在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额,需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。 方法四:遗嘱继承 父母在世时立下遗嘱表明在过世后将房产直接留给子女,这样可以比添加孩子的名字到共有产权人要能更大程度的保障父母的老年生活,防止子女在自己去世前分割家产,但医嘱继承的不足之处为当子女在未来需要抵押资产或出售房屋的时候,需要进行遗嘱鉴定,收费标准为:每100万元收1.4万(若遗嘱价值低于2.5万元可无需缴纳遗嘱鉴定费)。 方法五:房产信托 父母通过遗嘱将房产信托,子女也可在父母过世后继承房产。 信托有一个很大的特点是,它可以指定受益人,可以有效地将资产指定给自己所想给的人,这与其他的资产分配的方式是不一样的。比如,就遗嘱来说,是必须要在家庭成员之间进行公平分配,如果不进行公平分配,受到不公平待遇的一方可以向法院进行起诉。 遗嘱如果不建立在公平性的基础上,遗嘱是无效的。信托正好避开了这一点,信托可以指定专门的受益人,保证了资产的转移和传承可以按照资产所有人的意愿来进行调配。 在家庭资产继承总额较大的情况下,这是合理避税的首选,但按照法律规定,信托也有有效期的,一份信托的有效期是21年,也就是说在信托期内最好将财产分配掉,否则就会被视同售出一样进行纳税,也就达不到合理避税的目的了。 方法六:父母交首付,子女还月供 父母在子女买房时帮孩子缴纳所需要的首付款,该首付作为给子女的无息按揭,子女在将来卖房子时需要归还这笔首付款。这种方法适用于子女婚姻和家庭尚不稳定的情况,未经父母同意子女不可随意处置房屋。还有一点需要注意的是,子女若是和同居伴侣分开或是与配偶离婚,这笔钱是不能视为夫妻共同财产的。 来源:温房网

BC省、安省涉地产交易欠税金额达3.7亿加元,税局怒了:严查!罚款!坐牢!

BC省、安省涉地产交易欠税金额达3.7亿加元,税局怒了:严查!罚款!坐牢!

  加拿大税局(CRA)本周发布了最新统计数据,由于BC省和安大略省在过去2年中火热的地产市场,导致了大批有关地产交易的偷税漏税案件,涉及欠税总额高达$3.7亿加元。不要以为谎报税务政府不会发现,还真的就有人因为漏报税务而被定罪坐牢! CRA此次发布的报告中并没有提到多少钱款已被追回,但可以明确的是,政府是不可能对欠自己钱的人手软的。截至目前,已经有3起欠税案件移交至了司法部门被刑事检控,这3起案件都来自BC省。 来自大温地区素里市的地产投资客Harjinder Dhudwal上个月就被控逃税。他在2007年-2011年间漏报了自己的收入,并且没有申报租金收入。由于所持物业较多,他共计$880万的物业导致高额漏报税款。尽管案件发生在十年前,但依然没能躲过政府法眼。Harjinder Dhudwal被判处15个月缓刑,并被罚款$13万加元。 从2015年4月开始,CRA每三个月就会在网站上公布最新房地产调查情况。根据本次的数据,安省目前与地产有关的欠税金额共计$2.917亿加元,BC省为$7860万加元。 中国人爱买房不是什么新鲜事了,而在购房过程中,很有可能会不小心出现漏税情况。业内人士指出,中国人最容易产生漏税的情况包括不申报买卖交易、谎报资本增值或商业交易、不申报租金收入、不申报转售楼花收入等。 CRA官网上显示税局已经对“高危”纳税人进行审计,其中主要关注5个问题:资金来源可疑、炒卖物业、销售全新或翻新物业后不申报GST/HST、未申报资本增值以及未申报的海外收入。 对于故意谎报收入的纳税人,CRA目前已经发出了1006张罚单,罚款总额共计$2310万加元,其中最高的单张罚单罚款金额高达$250万加元。政府深知某些高端物业社区内的报税收入与平均房价有很大差距,而这些区域也正是政府着重关注的地方。 加拿大统计局本月发布的数据显示,大温地区2015年的中位数家庭收入为$72662加元/年,在全国排名第15。而温哥华的房价确实加拿大最高的城市之一,平均物业价格在$100万加元年左右。 BC省NDP政府承诺将实施2%的空屋投机税,同时也承诺将大力打击洗钱和逃税现象。国民收入部长Diane Lebouthillier在本月7日就打击税务欺诈发表了一份报告中,提供了从2016年4月1日至2017年3月31日的数据。报告显示在这期间共有335起案件转至进行犯罪调查,共提出了32项指控,法庭罚款总计$1,000万加元,监禁刑期共计50.6年。   转自 lahoo.ca

留学移民加拿大如何选择适合的境外银行

留学移民加拿大如何选择适合的境外银行

加拿大央行加息会带来怎样的变化 谈到加拿大加息,指的是央行的隔夜拆借利率,但是会有很多其他方面的影响,比如直接的影响就是银行的基准利率。 银行的资金来源就是央行的隔夜拆借利率,所以说银行利率肯定是应声而涨、应声而跌,与隔夜拆借利率的变化是高度正相关的。 另外一种情况,就是固定利率。它也会受到央行加息的影响,但是它动力不一样,因为固定利率与短期中期的国债收益率直接相关。 国债收益率增高,银行借钱成本就会增加,同时固定利率也会增加,降到0.5。 这个利息一直维持到今年7月,然后提了0.25,9月再提了0.25。加元利率的历史变化基本就是这样的情况。 那么,我们来看一看,这次为什么会发生涨息这件事情? 实际上,涨息预期已经有很长一段时间了。 上一次利息变动大概是2011年,从0.75升到了1,一直维持到2015年。因为这个利息确实非常低,对房市刺激比较大,因此加拿大央行一直有升息的打算。 但是,2015年的石油价格大跳水对加拿大的经济产生了巨大的影响,加拿大的升息计划被迫转为降息,隔夜拆借利率从1%降到了0.75%,半年之后,也就是15年7月又降到了0.5。所以说,此次加元加息是有动力来源的。 第一个动力就是加拿大央行,他们一直认为百分之一的隔夜拆借利率都偏低。 第二个动力就是加拿大经济数据今年的强劲表现。一季度GDP涨幅是3.7%,二季度是4.7%,这对于加拿大来说是非常高的,已超出总体经济预期的2.7。 第三个因素,就是加拿大央行行长波洛兹,他一直属于支持升息的一派,并且在寻求机会升息,现在经济数据比较支持,就立刻不出意料地付诸行动。 这次升息唯一出乎意外的是时间。本来银行等各方面的预期是10月份,因此9月的调整让很多人措手不及。 以上就是加拿大央行加息的历史背景,接下来我来讲一讲如何应对。 其实,对于我来说,应对升息非常简单:就是不需要应对。 打个比方,比如准备晚上做一锅红烧肉给家人,如果你突然接到电话,说今天酱油的价钱涨了五分钱,你是继续买酱油做红烧肉呢,还是就不做红烧肉了,甚至不做饭了?这是同样道理。 我的意思是:买房对大部分人来说,是一个非常大的决定、一个家庭整体规划,涉及到要不要去国外投资、要不要给孩子读书买房做准备等一系列的问题。 这些重大决定不可能因为利息的变化而变动,否则容易本末倒置,所以,我觉得最好的应对方式是不应对。 但是,我可以根据不同的人群给出建议。一种是长期计划,可以到真正行动的时候,再开始考虑市场利率,提前关心没有任何意义。 第二种是近期计划购房人士,可以尽快联系银行,至少锁定一个利率,可以控制住第一个利率期限内的利率。另外,锁定利率有效期是120天,这个期限内要过户(有时可以延长到180天)。 留学生和加拿大非居民如何根据自己的情况,选择适合自己的银行 实际上,选银行更多的时候是一个选人的问题,如果你跟你选择的银行服务人员为人处事的节奏是一致或者接近的,沟通就会比较顺畅。 在此基础上,加拿大五大银行,甚至有些小银行都可以选择,关键还是要找到合适的人。 另一方面,这个选择同时也是双向的,如果客户与服务人员能够沟通顺畅、互相体谅,顾及交流效率,就会合作比较愉快。 准备申请贷款有哪些注意事项和值得参考的建议。 最重要的事,是一定要维护好自己的信用。刚到加拿大的留学生或新移民都没有任何信用记录,需要办理信用卡。在加拿大,信用是非常非常重要的,由专门的信用公司来管理。 每一个银行开账户、办信用卡、房屋贷款、车贷,都会报告给信用中心,有一个终身记录。如果欠款或迟交,这个记录都会汇报给信用中心的,所以说这是一个非常严肃的事情。 同时,要记住不要轻易给别人做担保,因为这个有可能会影响自己的信用。 第二个建议就是早做准备,因为贷款政策越来越紧,要尽早联系贷款经理、客户经理。如果到下了offer、买卖合约都已经签好的阶段,再去找贷款的话,就有点晚了。 第三点建议是早准备首付,因为现在从中国汇钱有诸多、限制、比较困难,所以这方面要好好考虑一下。 加拿大各大银行贷款收紧以后,留学生和海外人士如何应对银行政策的收紧? 简单说来,可以做留学生贷款、非居民贷款的银行基本有三家,分别是CIBC、BMO和TD。 其中,TD非居民贷款非常复杂,需要的资料非常多。CIBC相对少一些,BMO可能是最少的。 简单来说,CIBC对非居民人士贷款需要如下材料:1、工资单,2、加拿大账户证明,3、加拿大账户上有房子价值40%的钱,其中包括30%的首付加一年的付款能力(约为房款的5%)。 BMO一般来说,要有35%的首付加上5%的一年供款能力(这笔款项需要冻结在BMO银行)。另外,BMO一般是不看电汇历史的。 TD则需要国内完税证明、过去一年的工资入账流水、收入证明,且需汇到加拿大账户上;另外,汇款历史路径全部要非常清晰地展现出来。 关于各银行的利率,TD目前对非居民和留学生的利率应该是最低的,BMO的利率对非居民新移民和留学生比本地居民高0.5,而CIBC则比本地居民高0.1,几乎可以忽略不计。 关于贷款政策收紧的情况,加拿大从去年到现在对于非居民&留学生的贷款政策一直在收紧。 以前述几大银行为例, TD银行由于资料要求的因素,成功率非常低。CIBC则要求要有收入证明、电汇历史等等。 另外,对留学生来说,以前父母可以作为担保人,但是最近加拿大银行都要求父母作为留学生的共同借款人,一起负担贷款的责任和义务的关于浮动利率还是固定利率,我个人比较倾向于浮动利率,因为加拿大没有25年固定这种操作,一般来说,大家选择比较多的是五年以内的固定利率,或者3年或者5年的浮动利率。 既然没有25年固定利率这种产品,那么选择固定5年、还是选一个浮动5年还是选固定2年,对于25年的总周期来说,都是一个很短的时间。 要注意这是一个长线投资,不是一朝一夕的事,所以,市场是变化的,如果在变化的市场上去选一个固定利率,反而会变成不稳定因素。 我个人的态度是比较喜欢选浮动利率,因为这样会带来一些好处,比如罚金。 如果你买房贷款时拟定了一个5年固定利率,5年内如果把房子卖掉的话,罚金可能非常高,跟当时的市场利率有关。但是浮动利率的罚金,是固定的三个月利息,是可控的。 由于心理及其他方面的因素,有些客户倾向于选择固定利率。这种情况下,我建议尽量选短期的2、3年固定利率,因为5年固定利率罚金一般都很高。 如果选择了2年固定,那么到期的时候,你可以按照当时的市场利率重新选择利率政策,就跟现在做新贷款选利率是一样的。   转自 新浪网  

加拿大租房须知:BC省房东都有哪些权利和义务?

加拿大租房须知:BC省房东都有哪些权利和义务?

移民到加拿大,谁都会经历租房这回事,无论你是房东,还是房客,在加拿大都有保护各自权利的法例可依。此前小曾整理出温哥华地区的十大典型“奇葩”房东类型,本篇文章则继续讲聚集在BC省的房东身上,讲讲BC省政府《住宅租务法》(Residential Tenancy Act) 和《流动房屋园地租务法》(Manufactured Home Park Tenancy Act) 赋予房东(或业主)的重要责任和义务。 作为BC省房东的责任 责任 作为房东,你必须确定你所出租的单位是符合卑诗省消防规则和建筑规则、市政附例(涉及诸如烟雾探测器等规定)、以及该单位符合市政府的清洁和安全标准。 一旦你决定出租一个单位,你应该明白房东并没有权利去完全控制出租单位中发生的事情,比如: – 租客烹饪选择。 – 如果租客能保证合理使用水电,房东则无权限制他们的使用量 – 除非租客的房客正在破坏财物或滋扰他人,房东无权告诉租客不准他们有访客造访,也不能要求访客离开 – 未经法庭颁令,房东无权单独切断电力或用水,或干扰任何重要的设施 – 房东有义务保持出租单位良好的维修状况,而且必须符合法律规定的卫生、住屋和安全的标准。这即是要保养电器诸如炉灶和冰箱,及提供暖气和主要设施诸如水、电。 租客挑选 虽然按照规章房东需要向所有申请租房子的人予以考虑,但如果基于商业理由,房东有权利接受或不接受任何租住申请人。但需要注意的是,根据《住宅租务法》和BC省《人权规章》(Human Rights Code)房东不能基于以下的理由拒绝出租: – 收入来源问题(如果申请人接受福利金或失业保险) – 性别、性倾向、年龄、种族、肤色、婚姻、家庭状况 – 怀孕、单身 – 以及精神或身体残障 作为BC省房东的权利 租金 房东有权利增加租金,但必须依据《住宅租务法》的规则进行: – 每十二个月期内,加租次数只限一次 – 租金增加的通知必须预先提出,而且具有足三个月的时间 – 房东必须得到租客的书面同意以证明增加租金,否则房东必须申请“调解纠纷听证”并获得通过,才可以增加租金 保证金及宠物损毁金 房东无权利擅自扣除租客的保证金和宠物损毁金,但在租客书面同意的情况下,房东才有权利扣除部分或全部罚金。如果房东在租客迁出十五天后并未有向“住宅租务处”申请保留罚金,房东将损失向租客追讨罚金的权利,并可能要双倍退回保证金。 租客逐迁 如果你想终止租约,你必须给租客一份逐客通知书(Notice To End Tenancy),该份通知书在发放的2个月后才能生效,并且租客不用支付最后一个月的租金,以视作补偿。除非房东有合法理由终止租客合约,租客有权继续租住下去。以下情况中,房东可让租客迁移: – 如果租客不能保证支付租金、滋扰房东或其他租客,房东有权利采取行动终止租约(该种情况下,房东无需补偿租客) – 房东出售该单位,同时新业主本人或直系亲属想要迁入该单位 […]

温哥华岛 房价转向

温哥华岛 房价转向

温哥华岛上的地产市场正在悄悄转变之中,卑诗省府维多利亚独立屋基准价在两年内首次下跌,别告诉任何其他潜在买家哦。最新一份来自维多利亚地产局的报告显示,8月份这个城市独立屋基准价是82万3100加元,比7月减少1万加元。 独立屋降价 数字显示,大维多利亚地区,包括维多利亚、Saanich,、Oak Bay、View Royal 和Esquimalt这些地方的独立屋基准价都在8月份下降了。基准价被认为是一种更能准确反应一个地区特定住房价格的指数,整个区域独立屋基准价从7月的70万800加元降到69万4500加元,核心区域独立屋基准价从7月的83万4200加元降到82万3100加元。 温哥华岛上的地产专家纷纷表示,对于这样的温和下降一点都不惊讶,几乎是不可避免的一种趋势,不过,大家都认为房价下降幅度会是相当缓慢,可以说,维多利亚依然还是卖家市场,其最主要的原因是库存依然处于历史低位。 该地区今年8月底挂牌上市的物业有1917个,比7月份的1921要少,比起去年同期的2094个更少。地产专家们本来预计目前库存数量将会上升,但事实市场上挂牌房屋在减少,这导致买家选择变少,有着高需求的社区房屋定价也产生压力。   买房依然难 这个1.3%的下降幅度算是相当微弱,是2015年以来首次下降,但有不少买家表示仍然很难在这个住宅市场上立足。李先生从今年5月开始就在维多利亚找房子,由于市场上竞价状况很激烈,一直没能买到合适的房屋。 李先生说:“我觉得有些人比我还急着在哪里买房,这很让人沮丧,如果房价能够下降得更快一些,那就好了。”李先生的做法是边观望边找房,他希望一些较为敏感的卖家会降低挂牌价出手,更希望会有更多潜在卖家看到市场的变化而抛售物业。 不是所有维多利亚的住宅价格都在下降,城市屋和公寓基准价在8月份继续上涨,这一方面是呼应了大温地区目前住宅市场以城市屋和公寓为主导的模式,一方面是因为房价涨到了一个程度,吸引了那些想要买更可负担房屋的买家。 公寓成新宠 如果把今年8月的独立屋房价和去年同期相比,这里显然有着明显的增加,核心区域独立屋基准价去年8月只有74万3200加元,整个大维多利亚地区独立屋基准价当时是61万3100加元。 专家表示,处于高位的房价让人们很难买得起独立屋,甚至是城市屋,大家更多的选择是一个有两卧房两个卫生间的公寓。根据维多利亚地产局的数据显示,当地的公寓基准价格如今也已经超过了40万加元,城市屋基准价格早就超过了50万加元。 数据显示,今年8月维多利亚售出736个物业,这个数字和去年8月相比降低了不少,当时售出了883个物业。专家表示,这个数字下降很大一部分要归因于买家市场的疲软,当然,这次降价不能完全反应为是一种趋势,很可能只是暂时的、一次性的。 热度在减退 维多利亚地产局主席Ara Balabanian说:“这不是我们这个区域房屋价格有巨大变化的风向标,能看到的是,大维多利亚地区地产市场已经火热了两年,我们很可能会走向一个更为平衡的市场状况。” 温哥华岛地产局的数字显示,岛另一端的Malahat房价也在下滑,主要是库存不足造成,8月份独立屋销售额从7月的557个降到540个,去年同期销售量是622个。整个8月,从Malahat到岛的最北端一共有1349个独立屋挂牌上市,去年同期有1395个挂牌。 温哥华岛地产局主席Janice Stromar认为:“我们这里的住宅市场没有任何放缓的迹象,也没有任何买家疲劳的迹象。这里一套独立屋有多个报价相当普遍,不过公寓和城市屋现在也出现这样的现象,这对于我们这个区域的地产市场开说是前所未有的。” 专家表示,尽管有很多物业售价高于挂牌价,卖家依然要准确对自己的房屋进行定价,因为消费者已经相当冷静、聪明,不会购买价格过高的房屋。温哥华岛独立屋基准价目前是45万7500加元,比去年同期涨了18%。   转自 环球华报