想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

加拿大的所得税制在几经改革变动之后,那种“免税”的好事剩下的已寥寥无几了。虽然BC省政府鼓励公众在当地买房,并号称买房就可减税或者豁免交税,但就是这一条也不是一般人想象的那么简单。 听起来买房就减免房产转让税(Property Transfer Tax, PTT)的福利,对于需要成家立业的年轻人是不是很给力?但各位还是需要睁大眼睛好好看看自己是否符合条件,因为BC省有两个房地产转让税减免政策,分别为 First Time Home Buyer’s Program 和 Newly Built Home Exemption ,在你的情况和你买的房子的情况满足一定条件时,这个房地产交易税是可以获全部或部分减免的,下面加拿大乐活网(lahoo.ca)来给你详细介绍下这两个政策和满足条件。 Newly Built Home Exemption(新物业转让税豁免政策) 对于购房者来说,必须符合的条件有: 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 必须以个人名义买房 关于购置房屋的条件是: 1. 购入单位必须为全新物业(不限房屋种类),且位于BC省 2. 此单位将成为申请者的主要住所 3. 单位市场价值不高于$750,000 4. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) 必须注意的是,单位估价若在75万到80万之间,可申请获得部分 PTT 减免,若价值在80万以上,仍旧按 PTT 阶梯制度缴税。 First Time Home Buyers’Program(首次购房者房地产转让税减免政策 ) 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 在过去的24个月内,一直都居住在BC省;或者作为BC省居民在过去六年内,申报过两次税。 3. 在世界任何地方从来没有拥有过任何房产 4. 从来没有获得过“首次购屋免税”或其他退税政策 关于购置房屋的条件是: 1. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) […]

加拿大房屋不得随意DIY

加拿大房屋不得随意DIY

香港特首选举,唐英年和梁振英最大的贡献,恐怕是把“僭建”一词加以放大。僭建实际上就是违章的和未经许可的建筑,这个概念放在中国大陆看,则好像是理所当然的事情,最简单的例子,就是在阳台上加建门窗和防盗等。 如果我们将“僭建”放在加拿大这个环境里理解,则假若你加一个房间、改建一下地下室、装一个室外露台等,没有申请市政府许可的话,面临的可能是罚款也可能是拆除。 开工先问市政府 普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑设计公司的首席建筑师,同时也代理客户申请建筑许可。他在接受《加拿大都市报》专访时表示,从申请建筑许可来看,多是建筑商的申请。涉及居民房屋比较多的是把旧房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一间房子,可能是把平房多加一层等。这种情况多发生于比较旧的房屋,为了增加其价值,屋主往往会作出这种决定。 建筑师普瑞甘尼卡 据普瑞甘尼卡介绍,加拿大在建筑方面从居民安全考虑,往往有比较严格的规定。这种建筑许可审批制度就是一种体现,以免造成事故隐患。他认为,这个审批制度一方面是保护屋主的利益,同样也是为了保护大众的利益。因为加拿大的房屋市场流通率很高,有了这个制度,后续屋主就无需为以前房屋曾有过各种改建工程而为安全担心了。 普瑞甘尼卡17岁跟着父亲从欧洲移民到加拿大,在这里学习了建筑设计专业,现在开设自己的建筑设计公司。他表示,他的家乡是前苏联的一个加盟共和国,那里的建筑管理比较宽松,曾经有一个地方长官,未经许可就建成了一个小村落,这种情况很常见。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主开工前一定要先获得批准,如果未经许可进行的工程,可能导致高额罚款、工程被迫拖延或者非法新建工程会被完全摧毁。 屋里有颗未爆的地雷 作为第二项比较常见的居民建筑申请,装修改建地下室也是普瑞甘尼卡经手比较多的。他解释说,很多旧房子地下室屋顶很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。还有的想把未经装修的地下室,分隔成许多房屋自用或者出租等,都是比较常见的工程。 他特别说明,地下室在房屋买卖中往往是不包括在房屋面积中的,因此地下室是否装修,往往是作为额外惊喜加以说明的。许多售房合同中有这样一句话:“卖主不保证翻建部分手续是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”这样买主就要承担未来的风险:市政府检查人员有可能因为地下室单元没有建筑许可,而要求驱离租客并没收租金,或者要求按照标准重建。在购买有装修完成的地下室的房屋过程中,查验其是否拥有合格证明是很重要的一环,多伦多自1995年11月开始要求改造的地下室符合一定的标准,而在此之前已经成为事实的地下室属于豁免之列。 一位不愿意透露姓名的华裔地产经纪向本报记者表示,在实际市场交易中卖主和经纪都不会保证改建(装修)地下室的合法性。他声称在这个行业中这么多年,他本人从来没听说过谁家改建地下室还报批的,当然他知道这是不应该的。 地下室住人要求多多 省政府实施新的消防条例,符合防火消防标准的地下室单元在条例中才被称作“改造过的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合设有火灾逃生通道、火警探测器和报警器、电路改造符合安全标准等四项标准。只有符合上述四个要求的才能获得地下室改建合格证明,同时符合建筑条例、区域规划等条件后方可租住。 这些都是以居民安全为出发点的考量,其中的细节也非常具体。诸如地下室使用的墙板(Drywall)必须有至少30分钟的阻燃时间,以隔离地下室与房屋其他单元的火势,为逃生创造时间。地下室的窗户作为第二逃生选择,大小要在600平方英寸以上,直径不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生时摔伤。地下室窗户户外的凹陷型窗井离开墙体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。 为了保证人员居住的舒适性,地下室的顶高最低要在6.5英尺以上,卫生间要么有通户外的窗户要么有排风扇等。未经批准改造地下室用于住人,可能导致1年监禁和2.5万元罚款。 简单装修不需审批 当然,并非每一项地下室装修都要经市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的装修地下室,诸如铺地面、包墙面等不需要审批。但是如果改变地下室布局,如隔建多个房间,就要有市府人员核查是否符合逃生要求。如果要增加卫生间,改变电力线路等,这些大动作就一定要审批通过方可施工。而且电工和水管工等一定是要有牌照的专业人士,不能随便叫一个装修工或者自己动手(DIY)来做。 因此,如果想改建尚未装修的地下室为住宿单元,首先要到市政府查询所在区域是否属于许可区域(Zoning Bylaw),然后申请建筑许可。对于已经改建过的地下室,首先要到市政府物业标准(Municipal Property Standards)或消防部门(Fire Department)查询是否符合标准,是否有合格证明。 如果没有注册记录就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的区是否可以改建地下室,然后请消防部门来勘验房屋设施是否符合消防标准,费用在120到300加元之间。下一步是申请电力安全部门(Ontario Hydro Inspection Department)查验线路安全,费用为72元。如果所有检查通过则能获得许可证明,否则就要动工改进,耗资至少在1.5万元以上。 在实际生活中,改建项目设计者或施工者会代屋主申请许可,但是屋主应该明白,无论是否有他人代劳,屋主最终是要为工程的安全负责的。普瑞甘尼卡还特别说明,各个市政府的房屋督查人员可以随意步入你家后院进行检查,而不需任何搜查法令,这种做法是为了杜绝安全隐患。 DIY露台不能太随意 增建露台(Deck)是比较常见的家庭建筑申请,很多人都喜欢自己DIY(自己动手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜欢手工的传统,另一方面会做出更有个性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一个简单的露台,如果需要审批的,都要有有资质的建筑设计师签字方可提交审批,不能自己坐在屋里画张草图就来做。 依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申请许可,对于起伏不平的地面,露台在任何一点测量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有顶棚的露台,无论距地面多高都要申请建筑许可。 除此之外,不同地点对搭建露台还有不同的要求,露台的面积也不能超过后院面积的三分之一等。 普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一个很重要的文件就是房屋的小区规划图(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小区规划图,这张图在房产交接中会在诸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申请什么工程就要用得上,市政府人员会从中了解到原来小区的设计,如绿地面积、树木分布和数量、邻里间隔等,这些都是搭建露台、扩建房屋、砍树等工程审批的依据。如果该文件丢失,屋主还需要多花2,000元雇测量师重新制图。 普瑞甘尼卡特别强调,很多人以为搭一个露台不算什么,就未经审批偷偷建一个,但终究来说是违法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人员,那只有自认倒霉、束手待毙了。 到哪里去申请扩建? 按照市级《信息索取自由和隐私保护法》,所有建筑许可都要依法披露,公众有权向市政府索取这些资料。为了保护隐私需要,申请者最好不要把屋主姓名和电话等个人信息填写在工程计划上。 如果屋主觉得披露这些资料会影响到个人或家庭安全,不希望市政府披露这些资料。屋主需要在申请后21天内提交一份申请,陈述合理的理由,必须使用挂号信邮寄到多伦多市政府的四个建筑审批办公室之一即可。获批后虽然公众不能看到这些资料,但是相关公司和隐私办公室依然可以索取这些文件。   报批与不报批 当你要进行以下工程时需要报批: 改变房屋用途、修建房屋、拆毁房屋;或增建、改变结构、增建壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等,都需要申请建筑许可。 但是以下工程除外: 换窗户、门(没有扩大)、更换屋顶(不动原结构)、屋檐、地板、天花板、栅栏;换管道、换热水炉、修建厨房或卫生间橱柜(不用动管道)、装空调等。维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等也不需要许可。 根据工程的大小和资料的完整程度,审批时间在5到20天左右。   转自 […]

加拿大冬季买房的N个理由 便宜才是硬道理

加拿大冬季买房的N个理由 便宜才是硬道理

冬季买房的N个理由 要问大家,在加拿大哪个季节买房最好?答案应人而异。但要问哪个季节大家最不愿意出来买房?很多人也许就会选冬天了。的确,进入冬季,温哥华不是阴雨绵绵,就是下雪,白茫茫的风景虽好,但天黑的早,加上阴冷的感觉,让买家都提不起看房的劲儿。 不过,近年来,原有的观念正在打破,冬季这个原本淡得不能再淡的购房季,反而成为更多人选房买房的时机。其实,仔细想一想,冬天买房又有什么不可以呢?除了天冷之外,冬天适合买房的理由其实还真的不少呢。 如果细心查看大温各地区过去五年的房地产交易记录,可以发现每年的年末都是房市传统的淡季,市场上总是呈现卖家多、买家少的“买方市场”(buyer’s market)。因为圣诞新年将至,不少卖家都希望在一年结束之前将“售屋”这件大事给完成,过一个安心的新年。而很多有意购房的买家则不喜欢赶着时间、在本来就很忙碌的年底随随便便地看房做决定,因此选择继续观望到年后再看看。 所以在这样的卖家多、买家少的“买方市场”下,等待出售的房屋供给大于市场需求,销量趋于平淡,卖方之间因为竞争而竞相抛售,房价自然呈下降趋势,让买家在交易上处于主动地位—除了有很大的挑选比较余地,杀价的空间也大。 同理,随着进入相对寒冷的冬季,开放商的新楼盘销售也逐渐降温,交易量逐渐进入平稳状态。这个时候,有些开发商为了完成全年的销售任务,纷纷推出优惠促销措施。对于广大的购房者来说,这个时候如果具备火眼金睛,倒是一个相对适宜的购房时机。 购房人相对较少,销售人员有充足的时间来为你讲解楼盘各方面的情况,使我们充分了解,做到心中有数;而在销售旺季,销售人员一人往往要接待好几组客户,这样对购房者来说也不利,往往出现纠纷的几率也高。 相反,过完年之后很多人将“置业买房”作为新年目标之一提到日常议程上,同时也因气温逐渐开始回暖开始了搜房看房的工作,这2、3月的初春之际则变成卖房的好时机。所以当别人还在犹豫徘徊的时候,如果您有买房自住或投资的需要,不妨抓住当下年末之际出手把握买房的好机会吧。 还有,冬季自然条件比较特殊,能够让一些天暖时不易暴露的问题在此时得到检验,比如通风、门窗封闭、通风、采暖等。而另一方面,由于很多项目会在年底交房,在这种情况下,仔细地验房对于保证居住质量就显得比较有意义了。 另外,买房有时就是一种“冲动消费”。如果在旺季购房,几个消费者争一套房子的情况时有上演。而淡季购房者较少,却可以让您仔细地挑选自己中意的好房子,这样无形中也减少了盲目购房的尴尬了。 不要忘了,冬天里的节日很多,如果希望在新年搬新家,住新房,买家电等也有不少优惠折扣哦。装修布置、电器安装、搬家都容易。其他季节是这些服务业的“旺季”,如许多好的搬家公司要提前一个月或更久的时间预订,可是在冬天你就较容易安排。 《房地产周刊》小贴士:冬季购房得注意点啥 寒冷的背后,各大楼盘暗潮涌动,一方面通过价格战吸引顾客,另一方面,也在冬季售房细节上下足工夫。而对于购房者来说,如何擦亮眼睛,在这个严冬季节挑选到称心的房子,哪些地方是冬季购房尤其需要注意的重点。 采光 采光对于白天室内的明暗程度有很大影响,特别是在冬天,采光好,对于室内温度的保持也有好处。因而,大家在买房时对采光条件的关注度还比较高,特别是一些中老年人,将房屋的采光条件列为买房时考虑的首选条件之一。 据专业人士介绍,判断买的房子采光好不好,因为冬季阳光照射角度最小,这个时候挑选房屋采光如果没有问题的话,其他季节的采光肯定没问题。只有冬天看得出来,在房屋的规划设计中,都有大寒日(即冬至)当天房间的日照时间测算。对于普通购房者而言,有一个最简单的方法,看房时间上尽量选择在有效日照时间,即8:00至16:00,这样就可以选到采光性能好的居所了。 间距 进入冬季,由于日照时间短,这时看房就比较容易发现楼间距是否足够大。有些小区的楼间距虽然符合标准,但是由于朝向度数不合理,加上近年来屡屡遭遇罕有的“寒冬”,房屋的保暖和采光功能成为不少购房者的关注焦点。 楼层 如果购买公寓, 在考虑房屋的采光问题上,楼层不要过低,因为低楼层获得阳光照射的时间相对较短,也很容易受到遮挡,阳光照射的长度和强度都会大打折扣。所以,购买高层建筑时最好选择3层以上,同时也要注意楼间距和其他遮挡情况。房屋内部的结构上,如果房屋进深过大,犹如隧道,那么其接受阳光的效果自然不好,而如果选择面宽较大的房子,则采光面更大,房屋会显得亮堂和宽敞。 返潮问题 购房者可以通过触摸墙体来判断房屋是否返潮。房屋返潮很多是因为施工工艺不当造成的。部分楼盘赶工期,没有等墙内水分挥发,就开始了墙面施工,把很多水分封闭在墙内,这样就会出现结露或长毛现象。对于一些靠山或顶楼的住宅,更要注意这个问题。看房时可以用手触摸墙体,如果感觉手上有冰感,则墙体并没有完全干透,最好等到开春后再购买。 物业管理 冬季里由于风比较大,所以地上的垃圾也比较多。借助这一时机,可以看看物业是如何处理的,以此来考察物管真正的服务态度。针对一些标榜金牌物管的企业,购房者可以提出一些合理的问题进行咨询,这样就可以看出物管对小区业主的态度了。由于冬季里大家都比较懒散,所以在某个程度上来说,这也是一个不错的考验办法。 此外,冬季干燥寒冷,各类气味也不易散发,因此环境卫生的好坏不易发现,如垃圾是否能够及时清理,有没有异味;夏季是否蚊虫较多;楼道、室内有无蟑螂或蚂蚁泛滥;绿化景观效果如何等等。由于这些情况很难在冬季察觉,因此要向社区其他居民或街道人员打听清楚,以防后患。 配套设施与服务优劣 购房者在选房上,除了要考虑房屋本身的固有条件外,配套设施也是选房的关键。不过这个方面与选房季节无关。一般情况下,购房者要尽量选择实行封闭式管理的小区,这样入左的安全性和私密性容易有保障。在物业公司的选择上,应该尽量选择专业的物业管理公司,因为他们比开发商衍生出来的物业管理部门要专业。同时,规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。 优劣到冬季方能显现出本质,显现出春夏季节看不出的实质性内容。冬季时,万木萧疏,百草环境凋零,绿色转枯,购房人可以更加明晰地发现环境的优劣,物业管理的漏洞。冬季,是对“热炒环境”的一个冷处理,也是对开发商承诺诚信度的一个称量砝码。无论开发商怎么宣传,这时都会显出其本来面目。   转自 加拿大家园

房屋抵押信贷:五点须知

房屋抵押信贷:五点须知

加拿大广播公司CBC的记者 Mike Karapita报道说,根据加拿大皇家银行RBC上星期的一份报告,房屋净值抵押信贷 (HELOC)是在加拿大各种债务中增长最快的一类债务,今年4月加拿大人用房屋做抵押借出的信贷总额已经达到 2660亿加元,比去年同期增长了3.2% 这个星期,我们报道了多伦多的一对夫妇如何靠着两个总额37万加元的房屋抵押信贷,买大房子,做高档装修,到处旅游,购置奢侈品,过光鲜日子的情况。 然而,借了债,早晚是要还的,别忘了,银行可不是什么慈善机构。 加广版权所有www.rcinet.ca微信:radio-canada CBC归纳了房屋抵押信贷的特性,提醒人们该知道以及该考虑的问题,以下是相关信息: 房屋信用额度 房屋抵押信贷建立在你所拥有的房地产的“净值”之上,能贷出的额度相当于房产价值的80%减去剩余的抵押贷款。 加拿大金融消费者机构 (The Financial Consumer Agency of Canada)举例说,Louise想申请房屋抵押信贷来装修房子,她的房子目前价值20万加元,但还欠有10万加元的抵押贷款,她能获得的抵押信贷将按如下方式计算: 住房评估价值:​ $200,000 可贷款比例:​ x 80%​ ​最多可获贷款 = $160,000​ 尚欠抵押贷款:​ –$100,000​ 可从住房获得的抵押信贷: ​ $60,000​ 即Louise可用自己的房子再贷出6万加元,如果银行批准了这笔抵押信贷,她将总共欠银行16万。 22%房主有抵押信贷 根据加拿大抵押贷款专业人士协会 (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的信息,2014年,加拿大房主中有22%的人拥有房屋抵押信贷,但房主们并没有都用到信贷的最高额度,这些房主们获批准的平均信贷额度为 13万5000加元,但实际上人均使用额为5万7000加元。 抵押信贷的优势 用房屋做抵押获得信贷是一种“便宜”而灵活的借钱途径。 多伦多的破产专家道格·霍耶(Doug Hoyes)对CBC表示,抵押信贷的利息低,尤其是这些年来加拿大中央银行采取低利率政策,跟着基准利率浮动的信贷确实相当吸引人。 债务专家劳里·坎贝尔(Laurie Campbell)也同意,房屋抵押信贷是一种低利率债务,很“实惠”。 另一大好处是灵活性,道格·霍耶说,如果是抵押贷款,还款额是固定的,还款期限也是固定的,而信贷却不是如此,每月必须支付的是利息,贷款人可以根据自己的 情况灵活处理,需要了就拿出来一笔,有钱了又可以随时还清。 短处 债务专家劳里·坎贝尔说,开始的时候人们往往比较小心,但久而久之,这种信贷可以让人们“上瘾”,不断地从信贷里拿钱,债务越积越多。 她说,人们必须认真地算一下,哪怕是几万加元的债务,哪怕是很低的利率,也往往需要几年才能还清,从信贷中借钱消费实际上是在花“明天”的钱。 另一个大隐患是利率可以变动,利率低的时候还钱似乎不成问题,等利率一升,大概不少人都要叫苦连天。 另外,多伦多的破产专家道格·霍耶还表示,银行可以在不通知的情况下,随时修改信贷的条款。 他说,这是完全开放的,银行可以在任何时候更改条款,比如,银行可能突然决定,把你的信贷额度削减一半,从10万改成5万。 […]

加拿大拟今秋修条例 推个人住房津贴

加拿大拟今秋修条例 推个人住房津贴

联邦政府官员近期连续暗示,在今秋将会公布于全国的住房策略中,将尝试改变目前住房津贴“跟屋不跟人”的做法,把津贴直接交予受助人而非房屋。此做法保护了因特别原因需要离家的受助人,不用担心因为离家而得不到房屋津贴,譬如遭受家暴的妇女不会因为恐怕丧失津贴而不敢分居。 据加拿大按揭及住房公司CMHC行政总裁Evan Siddall表示,公司目前正与各省和地区合作,研究在可负担住屋供不应求的地区上,如何在发放有关津贴的同时又不推高租金。 Siddall表示,全国住房政策的重点是放在增加供应,其中包括兴建新单位和翻新现有单位。在多伦多和温哥华等住房供应紧绌的地区,高企令买房和租房成本上升。因此要确保“跟人不跟屋”的住房福利不会进一步推高租金和房价至,导致低收入住户进一步受压,否则福利将不能惠及任何人。 Siddall建议可以“规定津贴只适用于指定地区”,以避免租金和房价在部分地区进一步被推高。CMHC人员认为,有个别供应较充裕的市场,可以做到应对这种“跟人不跟屋”津贴所带动的需求的同时,又不推高市场价格。 Siddall指明,由于每个地区的市场情况不同,因此要设计适用于不同地区的“跟人不跟屋”津贴。并且根据每个市场的情况,增加可负担房屋的供应,同时能有助减贫及改善民众整体健康情况。   转自 lahoo.ca

加拿大房屋保险:买房族必须搞懂的知识

加拿大房屋保险:买房族必须搞懂的知识

加拿大并没有规定住宅物业必须购买保险,很多人之所以购买保险是因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,使我们已经供完了全部贷款,也应继续买保险。 加拿大房屋保险不可或缺 购买住房后的件事就是购买住宅保险了。虽然加拿大并没有规定住宅物业必须购买保险,很多人之所以购买保险是因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险。其实,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,使我们已经供完了全部贷款,也应继续买保险。 这里建议大家在合同生效执行后交屋之前购买好保险(但必须告知保险公司保险生效日期)。对于换屋的买家可以选择转换原保险公司保险或结束原来房屋保险购买新的保险。 加拿大两类房屋保险的优劣 加拿大房屋保险有两类保障产品。类称为「普通保障」(BroadForm):亦是基本保险,只包括列明的意外,如火灾、漏水等,其他的意外则没有赔偿;第二类则为「全面保障」(All Risk Form):除了列明的数种天灾-外,其他所有事故全包。两种保险的费用相差不大,以一间二十多万元的房屋计算,每年约相差二十五元至一百元左右,至于相差多少则视乎保险公司而定。业主在购买保险或转换保险时要小心留意保险合约内的细节,哪些项目保,哪些项目不保,做到心中有数。 很多保险公司对顾客提供不同的优惠,例如同时购买车及屋的保险、屋龄低、具保安装置、户主年龄超过五十岁、三年来没有意外发生、房屋没有按揭、家庭成员非吸烟人士及长期顾客等各种优惠。 业主需要特别注意的是切勿为减轻保费而申报假资料,因为发生意外后,保险公司会派专员调查,如发现受保人提供的资料不实,保险公司有权取消赔款或减低赔款额。例如房屋值四十万,业主向保险公司申报只值二十万,待发生意外时,调查结果指业主应得到十万元赔偿,但保险公司只会按比例赔偿,终只赔偿五万。 对于购房后会将房屋出租或分租给超过一户的租客,业主应该尽可能购买商业性保险,否则发生意外时,保险公司不会负责。由于楼价浮动,业主亦未必清楚物业的价值,保险公司或许会派出专人上门评估。评估费用由保险公司支付。 普通保障 普通保障列明十多项受保的灾害,若这些意外是属于所指定的受保范围,那便获得赔偿。以下是一般保险公司在普通保障内所列出的十二项灾害。 1.火灾及雷电(Fire and Lightning):火焰或被雷电击中酿成火灾。 2.爆炸(Explosion):由天然气、煤气或石油气引发爆炸。 3.浓烟(Smoke):火灾中之浓烟,可烟熏所有墙壁、家俬及窗帘;焦黑的灰尘不但难以清洗,清理费用也不菲。 4.暴风雨或冰雹(Windstorm and Hail):由暴风雨或冰雹造成房屋外墙之破坏或缺口,令致屋内家俬财物受损乃属受保范围内。倘若忘记关上门窗而遇到同样的损毁,则不会获赔偿。 5.爆窃(Theft):盗贼通常是趁无人在家时入屋爆窃,故此打破门窗或破坏土库入屋等情况常常出现。不过,若歹徒是住屋成员之一或是留宿雇员,保险公司绝不会作出任何赔偿。 6.骚动及内乱(Riot and Civil Commotion):在骚动及内乱中遭受不法分子滋扰所造成的财物损失,也会受到保障。 7.空中堕物(Falling Object):不论是被飞机、导弹或卫星等堕下来的物件击中楼房以及私人财物,可向保险公司申报赔偿。 8.蓄意破坏及恶作剧行为(Vandalism and Malicious Acts):房屋受到恶意破坏应时报警,以免受到不必要的滋扰及防止损毁继续扩大。若房屋空置多于三十天以上,保障便自动消失,一切后果由屋主独自承担。 9.房屋被车辆撞击(Damage By A Vehicle):若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋或附近的建筑物,保险公司先扣除垫底费(Deductible)后才作出赔偿。 10.突发性漏水及水浸(Accidental Discharge Or Overflow Water):突发生水患弄致屋内地板、地毡及家俬杂物受损,便可向保险公司申报。但由于喉管松脱或日久失修之渗水及漏水现象,却不属受保范畴。 11.玻璃破烂(Glass Breakage):除了建筑中或空置中的物业,家中门窗玻璃遭受到意外损毁都受到保障。 12.私人财物在运送途中受损(Transportation):私人财物或家具在运送途中受到破??坏如汽车相撞或翻车等,都受到保障。 全面保障 全面保障列出不受保障的灾害,两者相比下,全面保障的范围比普通保障的较为广阔,照顾的层面也较全面,故此保费相对地较普通保障为高! 以下所列16项是一般保险公司列为不受保的灾害﹐由13至16这4点需要详细说明: 1.房屋用作商业用途 2.建筑中房屋受到破坏 3.空置物业超过30天 4.非法用途如大麻屋、制毒工场等 5.核子大战 6.被放射性物料破坏 7.雀鸟、鼬鼠及昆虫等破坏 8.酸雨破坏 […]

加拿大房屋贷款全过程:流程费用和注意事项

加拿大房屋贷款全过程:流程费用和注意事项

买房安家是许多落根到加拿大的中国移民的梦想,但是一套房动辄上百万,许多人一下子也拿不出那么多钱,只能选择房屋贷款了。那么房屋贷款的流程费用和注意事项有哪些呢? 加拿大房屋贷款的流程 在加拿大贷款申请房屋贷款的流程可分为三步:审批,验证和放款。 1.买方、卖方签初步的买卖合约(offer) 2.买房在银行提出贷款申请 3.银行审核(credit adjudicate)申请 4.审核批准后,买方和银行商讨贷款产品及细节 5.送按揭贷款合同(mortgage documents)及贷款总额到律师办公楼 6.买方签署按揭贷款合同,律师办理抵押登记(registration) 7.在成交日(completion date),律师在银行的指令下依条例放款   加拿大银行审核标准 银行在进行放贷签都会进行严格的审核,符合了银行的审核标准才会放贷。尽管每家银行的标准有一些差异,但是差异并不大,基本的标准是一致的。银行要贷款给申请人,基本要看3个方面: 1.个人收入是否能够支付得起今后的房贷按揭; 个人收入包括:工资收入、自雇收入、房租收入、怀孕期收入、其他收入 2.个人过去的信用记录是否良好; 3.房屋本身价值,以及是否容易重卖。 加拿大房屋贷款相关费用 在加拿大买房,可并不是支付贷款那么简单,名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以,一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型,那么你就需要计算一下买房所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算,以防手足无措。 1.房屋保险及家庭财产保险:约为房价的0.1%-0.2% 2.房屋估价费:150-300加元 3.抵押贷款保险费:首付低于20%,约为0.75%-3.75% 4.首付款:5%以上,国外买家通常在30%以上(含意向保证金,约房价5%) 5.贷款利率:有固定利率、浮动利率、半固定半浮动和LOC房贷(HELOC)产品,每个种类利率不同。 6.贷款额度:非加拿大居民贷款额度为59%-60% 加拿大房屋贷款注意事项 1.房屋贷款中介是不应该收费的,经纪人的佣金由贷款机构支付,如果发现有收费现象,最好敬而远之。 2.不要被低利率迷惑,如果银行给出P-0.6%的利率,则一定有人打出P-0.8%的广告,吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。 3.借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约,无论中间人承诺什么利率,都要以银行的文件为准。“我们和银行关系很好,最后一定能给你拿到xx%”既然和银行关系好,当初就应该拿到承诺的利率。假如你相信了对方的此类说辞,最后受骗一点都不奇怪。 4.从审批到验证文件,要紧密配合贷款机构的要求,最好在交接前10内指示律师,否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。 5.加拿大的RBC皇家银行,CIBC帝国商业银行,BMO满地可银行,HSBC汇丰银行,均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比叁家”主要是指TD道明银行,Scotiabank丰业银行,National Bank国民银行,以及其他中小银行或非银行金融机构。建议消费者至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求,从而减少中间环节,最大限度降低无法交接的潜在风险。 加拿大各个银行的贷款要求和标准都有一定的区别,为保万无一失,大家需要寻找一些专业有经验人士帮助申请贷款。 来源:加拿大房产投资

温哥华岛 房价转向

温哥华岛 房价转向

温哥华岛上的地产市场正在悄悄转变之中,卑诗省府维多利亚独立屋基准价在两年内首次下跌,别告诉任何其他潜在买家哦。最新一份来自维多利亚地产局的报告显示,8月份这个城市独立屋基准价是82万3100加元,比7月减少1万加元。 独立屋降价 数字显示,大维多利亚地区,包括维多利亚、Saanich,、Oak Bay、View Royal 和Esquimalt这些地方的独立屋基准价都在8月份下降了。基准价被认为是一种更能准确反应一个地区特定住房价格的指数,整个区域独立屋基准价从7月的70万800加元降到69万4500加元,核心区域独立屋基准价从7月的83万4200加元降到82万3100加元。 温哥华岛上的地产专家纷纷表示,对于这样的温和下降一点都不惊讶,几乎是不可避免的一种趋势,不过,大家都认为房价下降幅度会是相当缓慢,可以说,维多利亚依然还是卖家市场,其最主要的原因是库存依然处于历史低位。 该地区今年8月底挂牌上市的物业有1917个,比7月份的1921要少,比起去年同期的2094个更少。地产专家们本来预计目前库存数量将会上升,但事实市场上挂牌房屋在减少,这导致买家选择变少,有着高需求的社区房屋定价也产生压力。   买房依然难 这个1.3%的下降幅度算是相当微弱,是2015年以来首次下降,但有不少买家表示仍然很难在这个住宅市场上立足。李先生从今年5月开始就在维多利亚找房子,由于市场上竞价状况很激烈,一直没能买到合适的房屋。 李先生说:“我觉得有些人比我还急着在哪里买房,这很让人沮丧,如果房价能够下降得更快一些,那就好了。”李先生的做法是边观望边找房,他希望一些较为敏感的卖家会降低挂牌价出手,更希望会有更多潜在卖家看到市场的变化而抛售物业。 不是所有维多利亚的住宅价格都在下降,城市屋和公寓基准价在8月份继续上涨,这一方面是呼应了大温地区目前住宅市场以城市屋和公寓为主导的模式,一方面是因为房价涨到了一个程度,吸引了那些想要买更可负担房屋的买家。 公寓成新宠 如果把今年8月的独立屋房价和去年同期相比,这里显然有着明显的增加,核心区域独立屋基准价去年8月只有74万3200加元,整个大维多利亚地区独立屋基准价当时是61万3100加元。 专家表示,处于高位的房价让人们很难买得起独立屋,甚至是城市屋,大家更多的选择是一个有两卧房两个卫生间的公寓。根据维多利亚地产局的数据显示,当地的公寓基准价格如今也已经超过了40万加元,城市屋基准价格早就超过了50万加元。 数据显示,今年8月维多利亚售出736个物业,这个数字和去年8月相比降低了不少,当时售出了883个物业。专家表示,这个数字下降很大一部分要归因于买家市场的疲软,当然,这次降价不能完全反应为是一种趋势,很可能只是暂时的、一次性的。 热度在减退 维多利亚地产局主席Ara Balabanian说:“这不是我们这个区域房屋价格有巨大变化的风向标,能看到的是,大维多利亚地区地产市场已经火热了两年,我们很可能会走向一个更为平衡的市场状况。” 温哥华岛地产局的数字显示,岛另一端的Malahat房价也在下滑,主要是库存不足造成,8月份独立屋销售额从7月的557个降到540个,去年同期销售量是622个。整个8月,从Malahat到岛的最北端一共有1349个独立屋挂牌上市,去年同期有1395个挂牌。 温哥华岛地产局主席Janice Stromar认为:“我们这里的住宅市场没有任何放缓的迹象,也没有任何买家疲劳的迹象。这里一套独立屋有多个报价相当普遍,不过公寓和城市屋现在也出现这样的现象,这对于我们这个区域的地产市场开说是前所未有的。” 专家表示,尽管有很多物业售价高于挂牌价,卖家依然要准确对自己的房屋进行定价,因为消费者已经相当冷静、聪明,不会购买价格过高的房屋。温哥华岛独立屋基准价目前是45万7500加元,比去年同期涨了18%。   转自 环球华报    

加拿大房地产投资:常见税务问题解答

加拿大房地产投资:常见税务问题解答

在一个新国家定居生活是一件令人兴奋同时也令人担忧的事情。许多人都打算在国外拥有房产,即便不用于自住,也能产生收益。这种房产既可以作为拥有升值空间的现金流动资产,也可以作为定居时的住所。在加拿大基洛纳市的滑雪度假村里就有很多滑雪度假公寓是为这种投资者准备的。非长住投资者可以每年来这里度假一段时间,然后剩余时间可以短租出去。虽然这是一项好的投资,但是会涉及到报税问题。本篇文章主要讨论非居民在加拿大短期出租房产会面临的常见问题。   Planting roots in a new country is both exciting and worrisome. Many of us have contemplated owning foreign property that earns while we aren’t staying in it. It can be a great blend between a cash flowing asset whose value hopefully ripens over time, and one that is enjoyed while residing.We see this […]

中国留学生挑战温哥华15%转让税

中国留学生挑战温哥华15%转让税

大温地区中国留学生李静(Jing Li,译音),去年9月发起集体民事诉讼,指控卑诗省所引进物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT)违宪一案,省府在今年5月提交答辩书,内容表明物业转让税并没有违宪,此外,为了司法利益及避免浪费公帑,卑诗最高法院应该就物业转让税相关条例是否违宪的问题,先展开简易程序审讯(summary trial),而不是直接展开本次集体诉讼的认证聆讯(certification hearing)。此建议已获法庭批准。 卑诗最高法院法官鲍登(Gregory Bowden)在书面判词中称,原告人李静发起集体民事诉讼,挑战该项向海外买家徵收的15%物业转让税,违反加拿大《宪法》(Constitution Act)及《权利和自由宪章》(Charter of Rights and Freedoms),而法院已定于明年1月15日至18日,就本案展开集体诉讼认证聆讯。 结果有机会导致案件和解 鲍登续称,省府提议,法院在上述日期,就卑诗省府在修订涉及物业转让税的《税务法》(Tax Act)时,是否踰越《宪法》所赋予省级政府的权限,展开简易程序审讯,这样可节省相对复杂得多的认证聆讯成本。不过,原告表明反对省府的提议并且指出,省府未能提出迫切的理由,足以支持法院在明年1月15日至18日进行简易程序审讯,以取代原定的认证聆讯。 鲍登最后裁定,根据案例,法庭享有酌情权,在举行认证聆讯前,考虑其他与案件有关的程序申请。法庭的考量因素包括,被提出的程序申请,是否有助促使案件和解,从而节省司法成本并维护司法利益。 基于上述考量,鲍登表示同意省府所建议,即在举行认证聆讯前,先就物业转让税是否违宪的问题进行简易程序审讯。他说,简易程序审讯的结果有机会导致案件和解,或至少缩窄认证聆讯的范围。 本案原告人李静,于去年8月物业转让税实施后,在本拿比购入一个价值55.9万元的住宅单位,因此需付83,850元物业转让税。她事后提出本次集体诉讼,挑战该项针对非加国居民的置业税。     转自 lahoo.ca