卑诗省施政报告严打炒楼逃税 措施将针对楼市供求

卑诗省施政报告严打炒楼逃税 措施将针对楼市供求

卑诗省议会昨日重开,由省督古乔恩(Judith Guichon)宣读新一份施政报告。 一如外界事前预期,房屋政策是主要重点。 省新民主党政府表示,今年在可负担房屋项目中,将会投放卑诗省有史以来最大笔的投资,包括小区房屋、学生房屋,长者房屋及供中产家庭租住的房屋。 省新民主党指,本省正面对房屋危机,形容房地产投机是罪魁,”安全、合适的房屋正受到本地及海外投机者的威胁,并从在本省工作、居住和缴税的省民身上获取利润。 “省府指:”政府认为,这些在卑诗省物业市场内牟利的人,必须向解决房屋问题作出贡献。 “ 省新民主党又在施政报告承诺,会打击在楼市诈骗、逃税及洗黑钱活动。 新民主党在去年省选竞选时,曾提出会征收2%的投机税,为本省带来每年约2亿元的收入,用于省内可负担房屋项目,并计划兴建11.4万个新单位。 在昨日发表的施政报告中,省府未有公布相关政策内容。 贺谨在接受传媒追问时只强调,省府会提出全面的计划,同时在供应及需求两方面实施新措施,详情要等待下周的财政预算案出炉。 除针对投机、逃税及洗黑钱活动外,施政报告又说省府将增加租住房屋、小区房屋及长者和学生房屋的数目,亦会鼓励各市府透过土地更改及重新规划,开辟”出租区域”(rental zones),以增加租住房屋的供应, 尤其是公共交通系统例如捷运及铁路沿线的住宅数目。 省府指,增建学生房屋将有助腾出市场上的单位,增加供应,而学生亦可在学校附近居住,因此将会积极与各院校合作。 省府同时计划,成立新的房屋中心(Housing Hub),在卑诗省内与小区组织及非牟利团体寻求协作机会,如有适合的土地及希望用来兴建新单位,将会展开合作。 就租客保障方面,省新民主党未有在是次的施政报告中提及在竞选时承诺的400元租房税务优惠,只承诺会加强对租客的保障。

人民币暴涨后 一大批中国人又杀来加拿大了

人民币暴涨后 一大批中国人又杀来加拿大了

随着中国的春节长假开始,加拿大已经迎来了一批中国旅客小高峰。除了探亲旅游,他们中还有一批人则是奔着投资房产而来的。尤其是今年春节期间,在人民币升值,本地独立屋及豪宅市场趋于平缓的情况下,中国买家人数将有望增加,且目标都是$500万加币的高价物业。 据本地经纪透露,2月5日(周一),一班从沈阳飞抵温哥华的航班上,满载着到大温地区买房的中国旅客。他们一路上都在交流着看房心得,对大温地区的房地产市场显示出超高的兴趣。经济们普遍认为,人民币近期走高,等于令本地房价打折,另外近期独立屋市场低迷,使得买家有很大议价空间,因此今年春节期间的独立屋市场很受中国买家青睐。 而回看2017年春节,受到卑诗省府刚实施的15%外国买家税影响,大温房地产市场人气才突然溃散。加之中国政府彼时也出台了一系列限制外币流出的管制措施,令本地市场,尤其是价格较高的独立屋市场一度进入观望时期。许多地产经纪还因此非常难得地一起去休假旅行,而非像往年一样忙得焦头烂额。 但是今年春节,这些地产经纪可就没那么多“好日子”过了。据很多本地地产经纪反映,今年春节不仅没有休假,还要加班。中国买家普遍对于地产经纪的服务水平要求极高,不仅要陪着看房,还要陪吃饭、旅游,甚至变身临时司机和助理。尤其是恰逢农历春节,各种招待饭局更是少不了。万一买家在加拿大停留的时间不长,地产经纪还在在买家走后,实时和对方微信联系,以求”放长线钓大鱼”。 目前,中国买家的投资目光已经不止于大温地区,大多伦多地区、蒙特利尔、维多利亚、卡尔加里等地,也是春节买房大军的主要目的地。   转自 lahoo.ca

加拿大屋主这么做 结果破旧的独立屋多卖了300万!

加拿大屋主这么做 结果破旧的独立屋多卖了300万!

对加拿大房地产市场稍有关注的人都知道,在过去的2017年中,大多和大温两大房地产市场重地均出现了一个现象,那就是公寓异常火爆,而独立屋市场则相当冷清。独立屋屋主们都在后悔为什么没有早在红火的时期挂牌出售,现在只能忍痛降价或是继续观望。而就在这样的大环境下,依旧有独立屋屋主打了一手好牌,这幢多伦多的房子在被一番精心“包装”后,竟然直接狂涨了$300万。 这间独立屋的地理位置一般,虽然位于多伦多豪宅区Rosedale东北面,但毗邻一片墓地,可能会是一些卖家所介意的地方。屋主在2016年以$180万的价格买下了这幢破旧的房屋, has 决定将其打造成一幢具有现代感的小豪宅。 可以看出,这幢房子被重建以后,整体造型明显化繁为简,充满现代气息。老旧的半开放式车库,变成了全封闭式,融入整体建筑。 不过这幢独立屋的重点其实在内部的软装,宽敞明亮的白色系家具,搭配白橡木地板,显得房屋内部宽敞明亮。 家具的选择,都属于时下最流行的北欧风格,在合适的地方留出大量空间,使房间看上去舒适宽敞。 这幢房子有8间卧室和8间卫浴,仅过了一年多,就以$500万的价格卖出去了,但就这装修而言,怎么看都很值啊!   转自 lahoo.ca

加拿大=大家拿,首次购房福利等你来拿!

加拿大=大家拿,首次购房福利等你来拿!

(一)儿女 牛奶金(Child Tax Benefit) 儿童福利金计划在加拿大被昵称为“牛奶金”,新的“牛奶金”计划是自由党在去年大选时的一大政纲。新的“牛奶金”与旧的“牛奶金”有诸多不同,对中低收入、有未成年子女的家庭来说,这是一笔相当可观的经济支持。 按照新的规定,6 岁以下儿童每人每年“牛奶金”最高额为6400加元,6-17岁每人每年最高额5400加元。“牛奶金”发放额按家庭的净收入而定,年净收入不超过3万加元的家庭可领到全额,年净收入超过19万,则 “牛奶金” 为零。 托儿补助金(Child Care Subsidy) 在加拿大,6岁前小孩的学前教育是自费的,而且费用很贵。一个小孩的月托费要600-800加币,很多低收入家庭因此无力把小孩送去接受早期教育,因此政府就专门拨款成立托儿补助金。政府根据申请人的具体情况,有时补贴一半,有时全额补助。 注意:这笔钱直接支付给孩子所就读的幼儿园。申请这笔钱要排队,所以应尽可能早去报名。有人说,我们俩都没工作,应优先。错!正相反,政府认为你们既然能呆在家里,自己教育孩子应没问题。他们优先考虑的是那些夫妻都在工作或学习且收入很少的家庭。 2 怀孕及育儿津贴 你若怀孕,生孩子,刚领养小孩或要照顾初生婴儿而不能工作,有可能合资格领取怀孕及育儿津贴。怀孕津贴只发给亲生母亲,最长15个星期,于孩子出生前后的一段时间内。育儿津贴是给予孩子的亲生或领养父母,最长10个星期。亲生母亲可同时申请怀孕及育儿津贴。 1、怀孕津贴怀孕母亲最早可在预产前八个星期开始领取怀孕津贴,申请人也须经过两星期的等候期才可以开始领取津贴金。因此,怀孕母亲最早可在预产期之前的10个星期放产假,然后立刻向加拿大人力资源部的就业保险办事处申请怀孕津贴金。怀孕津贴金最多只可领取15个星期,但会在婴儿出生后17个星期停止发放。若婴儿因健康问题而要住院的话,这17个星期的期限可延长,直至婴儿出院回家照顾,但不可拖延超过婴儿出生后的52个星期。无论如何,怀孕津贴金最高也只可领取15个星期。 2、育儿津贴婴儿的亲生父母或领养父母可领取高达10个星期的育儿津贴,使其能留在家中照顾初生婴儿或被领养的儿童。若儿童有健康问题,需要特别照顾,育儿津贴可增加至15个星期。这津贴可由母亲或父亲一人领取或父母两人共同分享这津贴金。如两人共同领取育儿津贴的话,则每人都要接受两个星期无津贴的等候期。假若母亲已在领取怀孕津贴金时经过两个星期的等候期的话,在领取育儿津贴时不再需要履行两个星期的等候期。育儿津贴最早可从婴儿出生日或领养儿童回家后当天起领取,这十个星期的津贴金是不可以超越他们出生后或回家后的52个星期。 3. (二)通用 就业保险(EI: Employment Insurance) 如果加拿大居民(绿卡或者公民)在一年中连续工作了半年,因为失业、患病、生孩子或领养孩子而不能继续工作,通过全国性的就业保险计划便能获得此项临时收入。现行政策规定,在过去一年中连续工作910小时,失业了即可领到这笔钱,通常是你原月薪的56%,可连续拿十个月。申请补助须到加拿大政府就业中心,也就是办理社会保险卡(SIN CARD)的地方。注意有几种情况你将拿不到失业金,一是由于你犯严重错误而被老板开除,二是由于你自动辞职。 社会福利金(Social Welfare) 用于保证每个加拿大人能保持一个基本的生活标准,即有吃有住有穿,没有收入,而且银行存款在1000元以下的每个人都能申请到这笔钱,单身人士可获每月500至700加元,三口之家可有1100至1300加元左右。新移民通常在头6个月内不能领这笔钱。 医疗保健福利(Healthcare Plan) 各省都提供价廉且优质的保健计划(曼省免费参加)。除牙科和眼科外,病人看医生,无须支付诊金、化验费、住院和手术等费用,只须支付处方类药费。如果你的家庭医生认为你需要住院,甚至手术,不论手术大小,一切费用全部由医疗保险计划负责。在住院期间,病人的伙食、药费等都不用自己支付分文。65岁以上的老人和领取社会救济的人,其处方药大部分为免费提供。 患病津贴 患病津贴是帮助那些因患病,受伤或受检疫隔离而不能工作的雇员,解决其经济的困难。患病津贴最多只可领取十五个星期,但必须过去五十二个星期或自上次领取就业保险金后曾工作七百个小时。你可在同一个津贴期内领取患病津贴,怀孕津贴及育儿津贴,但加起来不可超过三十个星期。 带薪假期(Vocation Opportunity) 加拿大政府规定:全职雇员在工作一年后可获每年两周(十个工作日)有薪假期;连续工作五年后,可获每年三周有薪假期。此外,还可获得无薪产假,继续保有其退休金或医疗计划,并于产假结束后返回原工作岗位。 4. (三)养老 加拿大福利政策之退休金计划( Pension Plan,简称CPP) 是一种社会保险,以保障投保者及其家人于退休、失去工作能力或死亡时,可以得到保险给付。此退休计划是与薪水收入有关系的,年满65岁,可以领平均工资所得的25%。 CPP的资金来自受雇者、雇主及自雇者的历年的供款累积而来的。当纳税义务人之受雇或自雇所得超过基本免缴额(Basic Exemption)后,即必须强制性投保。平日之退休保险费,由员工薪资在一定数额下扣除2.8 %报缴,雇主亦需负担同额之费用。自雇者则需负担其应供款额之5.6%。 养老金计划(Old Age Security, 简称OAS) 养老金的来源是国家税收,包括老年津贴、保证入息补助、配偶津贴、遗嘱津贴等方面内容。养老金的受益者是全体国民,但需满足两个条件: 1、年满65岁; 2、18岁以后在加拿大居住满10年以上。 这项金额的标准因人而异,保障收入补贴顾名思义是一种有针对性的保险,对象为一部分低收入的老年人。其中没有收入或很少收入的人可以申请基本保证收入补贴(GIS)。低收入或已故补贴接受人的配偶可以申请配偶补贴(SPA)。根据1997年12月的标准,单身者为每月482加元,有配偶的为每人每月314加元。配偶补助的对象为60-64岁之间、为享受老年保障金的人和60-64岁之间、丧偶的孤寡老人。目前约有10万人受益于这项补助。 加拿大福利政策之配偶津贴(SPA) […]

遗嘱的重要性!

遗嘱的重要性!

K选择移民加拿大的理由之一就是移民公司告诉他加拿大没有遗产税,自己创造的财富可以顺利继承到下一代的手上。 但直到K登陆温哥华的时候,K也不知道加拿大没有遗产税不等于死者的遗产就很安全。 2017年秋天,K没能看到这一年的红叶,突发疾病夺走了他的生命。如果K知道他名下三套房产和百万加元的金融资产在他死后会成为独生女的噩梦。相信老K一定愿意向天再借五百年! K生前为了女儿不被人骗,只把很少的资产放在女儿名下,希望用这种方式避开一些为钱而来的追求者。 K死后,女儿紧急找到律师咨询如何继承父亲的遗产,但律师的回答让女儿大吃一惊! 律师告诉女儿,由于K生前没有立下遗嘱,所有K的财产包括物业、银行户口、投资、商业利益、汽车等都需要政府启动法律程序进行遗嘱认定。仅仅政府的认证费用就是资产价值的1.4%,如果算上资本增值税、律师费、会计费、遗产执行人费用等等。最终的继承成本大约在2%-6%之间。如果涉及到的财产清算过于复杂,甚至会超过15%。 最要命的是,K名下所有的资产都将被冻结清算,K的女儿如果没有足够的钱先行缴纳各项费用和税金,政府和税局有权力通过拍卖物业等方式强制结清税金然后才允许K的女儿继承遗产。 加拿大没有所谓的遗产税,但加拿大法律把死亡产生的遗产视同出售,也就是说K所有资产的增值部分和其他当年产生的收入都要缴纳所得税。 考虑到K的房产及金融资产的总估值已经超过千万加元,而且三处房产的估值也增加了四五百万加元,所需要的税金堪称一笔巨款。 熟悉加拿大税制的人都知道,“死亡税单”是每个人一生中缴纳的最后一份也是最大一份税单。 这对K的女儿来说是一场巨大的财务灾难! 不过法律专家也指出,注册退休储蓄计画(RRSP)、注册退休收入基金(RRIF)、免税储蓄户口(TFSA)和人寿保险,有指定受益人的不需要遗产认证,也就节省了相应的费用。如果继承人继承的是现金或保险金理赔,也没有缴税的问题。 假定K的全部资产总额为1000万加元,K的女儿首先要为遗嘱认证支付大约14万加元。会计师费,律师费,遗产执行人费等差不多要26万加元。假定K的房产增值部分为400万加元,其中的200万加元需要缴增值税,税率为48%,就是96万加元。 K的女儿要顺利继承这笔遗产,差不多要准备140万加元的资金备用。 理论上K的女儿可以通过借贷解决财政危机,然后用继承的遗产还债,但事实是除非有亲友愿意帮助她,否则她能只能通过拍卖的方式来支付K的税金,这通常意味着K的遗产会在执行中缩水。 从时间看,最早一批移民温哥华的中国内地移民已经步入老年,尽管加拿大非常适合养老人均寿命也足够长,但对个体而言,没有人知道明天和意外哪个先来。考虑到这些年温哥华仅不动产增值就已经是一笔巨款。所以早立遗嘱,安排好身后事是每一个人都应该马上完成的标准动作。 在规划遗产继承的问题上,有很多技巧和方法,也与家庭成员的构成密切相关。小编在这里简单介绍一些基础常识,更多的遗嘱问题还请咨询律师。 首先,年满19岁就可以立遗嘱,此后可以不断修改。 遗嘱必须书面并亲笔签名,签名时至少有2名见证人。特别提醒遗嘱需要指定执行遗嘱的人,没有执行人的遗嘱最终还要政府来执行,而政府干这个活是一定要收费的。遗嘱中还必须注意的是子女监护权。因为在加拿大假设父母同时遭遇不幸,未成年的孩子不是天然由其他亲属比如爷爷奶奶姥姥姥爷继承监护,在父母没有遗嘱指定监护人的情况下,政府有权力指定监护人。 最后小编要再次提醒大家:在加拿大有身价的人都要有一份遗嘱傍身的,哪怕你还年轻也不要忽略了对家庭的责任。抽时间写一份遗嘱吧! 来源:加拿大乐活网lahoo.ca

加拿大马上开始贷款压力测试,申请房贷要注意哪些问题?

加拿大马上开始贷款压力测试,申请房贷要注意哪些问题?

很多客户似乎只比较贷款利率的多少,却忽视了除了利率以外的贷款条件 2017年临近尾声了,有一个群体的客户却还很忙碌,那就是希望不受明年开始的贷款压力测试影响,希望在年内完成购房的置业人士。今年加拿大央行两次上调利率,有专家预测,明年央行或将继续上调利率,加上新压力测试即将在明年实施,很多计划买房的人希望在年底前申请到贷款。本期文章,主要想从地产经纪角度来说一下买房时需要注意的贷款问题。 对于需要贷款买房的朋友,在购房前如果能够预批一下贷款、切实了解自己的购买能力,是非常有帮助的。这样可以更有针对性的看房,节省了时间,也可以防止一时冲动购买超过自己承受能力的房子。现在各大银行和贷款机构推出各种各样的贷款利率和政策,客户选择很多,但是笔者在多年的地产经纪生涯中,发现很多朋友对一点似乎特别关注:那就是贷款利率。很多客户似乎只比较贷款利率的多少,却忽视了除了利率以外的贷款条件。其实贷款合同中还有好多因素能够影响最终的贷款成本,比如提前解除合同需要支付的罚金有多少。 也许大家认为自己贷款后,基本都不会中途终止,但据加拿大按揭专业人士协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的一项统计数据显示,加拿大约有9%的借款人会在按揭合同到期前解除合同。解除合同的原因很多,有时中途需要卖房,在有些贷款机构看来,就是违约了。通常解除合同都有罚款,但罚款多少则根据放贷机构和贷款种类而有所不同。 一般来说,金融机构收取罚金的目的是弥补提前结束合同带来的损失,因为提前解除贷款合同意味着金融机构无法继续获得利息报酬。根据贷款类型不同,罚款条款也不同。开放式(Open)贷款一般没有罚款限制,但借款者要为此缴纳更高的利息。封闭式(Closed)贷款可以让借款者获得者更好的利率,但也要缴付更多的罚款,而这些罚款可能高达3个月的利息。如果是封闭式固定利率贷款,那么罚款可能是3个月利息和利息差额(Interest Rate Differential,IRD)中较高的一个。 所以,在签署贷款合同前,搞清楚如何计算利息是很重要的,这需要大家仔细与贷款专业人士交流,最好能多问一些问题。此外,很多人以为解除合同罚金不会有多少,但实际上罚金可能超乎你的想象,每个银行的合同条款不同,一定要仔细阅读,尤其应该提前搞清楚是计算罚金时使用的是挂牌利率还是实际利率。 所谓挂牌利率一般是贷款机构公开发布的利率,但由于竞争激烈,在客户贷款时往往执行的利率要比挂牌利率低,一般称之为折扣利率。虽然客户拿到的是折扣利率,但是在计算违约罚金的时候有时仍会按照挂牌利率执行,金额可能非常惊人。之前英文媒体曾经报道过这么一件事,有位西人买房时到某银行申请了一份五年期固定利率按揭贷款,3年后由于经济状况变化不得不将房子转手卖出,贷款银行竟要收取高达1.3万元的罚金。原因就是使用的是当时银行的挂牌利率3.79%, 而不是实际的折扣利率1.55%。   当然,如果借款人想要提前解除合同,应尽可能的用一些方法减少损失。如果借款人拥有提前偿还特权的话,可以在解除合同前尽量最大化的偿还贷款。 其实,防范风险的最好的办法是提前做好功课。建议大家在选择贷款机构时多咨询几家,仔细阅读一下贷款条款,有问题及时提出,尽可能降低未来潜在的风险。 本文仅为个人观点,不代表立场,亦不构成购房和投资建议。 转自 lahoo.ca

靠大马路和内街的房子差价高达30%!你别不信,这几个因素都会影响房屋卖价

靠大马路和内街的房子差价高达30%!你别不信,这几个因素都会影响房屋卖价

大家都知道房地产买卖中,有一句至理名言就是“location!location!location!” 中文一般用“地段”这个词来对应“location”。实际上,location这个词除了指地段,即房子在整个城市区域中所处的位置,还包含房子的坐向、处所等意思。比如,房子是位于内街、还是在大马路边上?房子是坐北朝南,还是东西向?如此等等。   一般来说,买家买房子所考虑的因素会有地段、房屋结构、价格、周边配套设施、小区是否安全、房屋保养是否良好、离城市中心的距离等等。作为卖家来说,如果房子的各方面条件都符合一般买家的需求,房子就容易卖出。 在房子的Location信息中,有很多被买家认为是“不好”的因素,其中“紧邻大马路”就是一个。有研究认为处于繁忙街道边的房子要比周边的同等房屋价格低6%~16%。在实际操作中,有地产经纪发现,同一地区紧靠大马路的和位于内街的差不多的房子,差价可高达30%。 为什么呢? 对于在交通干道边的房子,买家通常会有两个顾虑,即孩子的安全以及过往车辆所产生的持续噪音。此外,它还可能影响房子的景观。 仔细观察也不难发现,比如在列治文主干道3号路两边的独立屋,以及温西Granville街两边的独立屋,靠马路的一侧通常有高高的树篱将房子与马路隔开来,这些树篱就是为了减少噪声用的。另一方面也是为了遮挡过往行人的视线,保护住户的隐私。 当然,并不是所有的买家都有年幼的孩子,而且,即使最繁忙的街道,夜间也有相对安静的时候。但这确实是影响买家的不利因素,按照市场规律,这样的房子必然价格要降低才能卖得出去。 对于卖家来说,房子紧邻大马路是“硬伤”,是无法改变的。但要在此基础上尽量卖出高一点的价钱,就必须要对房子做一些功课,让房子有吸引力。这些功课有哪些呢? 比如,提前把房子所有该维修的地方都修好;把院子修剪整齐;把乱七八糟的和不必要的家具放在仓库里;把周边社区活动、组织和公共设施的信息都搞清楚,这样在向买家介绍房子的时候就可突出自己的位置优势。 最重要的一点是,设定价格时要现实一些。当买家觉得自己买了幢性价比高的房子时,像靠近大马路这样的事情就显得不那么重要了。 对于买家来说,靠近交通繁忙的大马路并不是导致房子售价下跌的唯一因素,与“location”相关的还有其周边设施。 比如,距离发电厂2公里以内的房子价格会下降3%~7%,靠近垃圾填埋场的房子房价会损失6%~10%,如果是用于掩埋有毒物质的垃圾填埋场,损失幅度会达到15%。其他如附近有高压电力线、机场、火车铁轨、墓地、监狱等,都会对房价造成损害。 还有一个不可控因素,加拿大的媒体通常会对释放出狱的性犯罪者向公众发出提醒。如果这样的人不幸住在你所在的社区,你房子的价值会下降9%,在市场上的销售时间通常会长10%。   转自  温房网

楼花转让如何保障自身利益?

楼花转让如何保障自身利益?

最近,关于楼花转让的事情比较多,经常可以在各大论坛中搜到关于楼花转让的信息,还有很多屋主不惜低价转手。这种情况让人不得不担忧明年的楼市走向,到底会是什么情况,才会导致大批买家纷纷转房自保呢? 出现这种情况,一般会存在以下的3种原因: 1、大家都有从众心态。当买家听见有人批评自己买的单位,或者其他买家转手楼花时,不少人会陷入焦虑,担心自己是不是买错了,因而急于出手。 2. 因为贷款政策的变化,不少前几年买了楼花的业主,现在可能因无法通过压力测试,而面临无法closing的情况。(对于那些签协议时不要求mortgagepre-approval的开发商,这种情况尤为普遍。) 3. 还有部分买家因为个人家庭因素,或经济状况的变化,现在不想或不能close。 担心无法close 楼花转让并非最佳手段 其实,如果购房者最终选择楼花转让的原因,是因为担心以后无法顺利close的话,这位经纪还提供了6点对策,供大家参考: 1. 自己或委托有经验的negotiator联系开发商,看看他们有什么条件可以让你毁约。通常情况下,如果楼花的市场价比你当时买的高,开发商会考虑以收取罚金的条件,取消合同。大部分时候,我们还能帮客人要回部分定金。 2. 请一个有经验的realestate lawyer帮你仔细看一遍purchase documents,看看能不能找出开发商的漏洞,让你合法解除合同。 3. 请家人或朋友和你一起申请贷款,通常情况下多一个贷款人就能解决贷款不足问题。 4. 如果你的配偶或直系亲属有能力close的话,你可以把楼花放到他们名下(这个是合同条款里允许的)。 5. 大银行不是唯一的贷款途径。你可以请一个independent mortgage agent帮你查查有没有合适的provincially-regulatedlenders,这些lenders是不受压力测试的新政约束的。 6. 最后您还可以考虑转让楼花。(赚钱/原价/赔钱都有可能)。 如何顺利转让楼花 这3个重点需了解 1. 询问你身边的人。您朋友的孩子或许即将搬去downtown念大学。如果您出的价格合理,而且能比现在市面上的楼花更快交房,您的朋友或许很乐意接下来。 2. 咨询有经验,人面广的地产经纪。作为经纪,我们有成熟的买家和经纪network,有很大几率可以帮您找到合适的assignee。 3. 几年前,一些精明的经纪为此发起了几个closed social media groups,这样他们就可以帮客户避开开发商来转让楼花。如果你要是在MLS上转让楼花的话,估计几天内就会接到开发商的电话和律师信了。所以我建议您找到一个这样的经纪,让他/她帮您在这些closedgroups里面发转让信息(某些groups里能有几千个realtors)。 来源:约克论坛

终于出手了!加拿大税局斥巨资收集海外买家数据 将严查温哥华和多伦多

终于出手了!加拿大税局斥巨资收集海外买家数据 将严查温哥华和多伦多

自从加拿大的房地产市场开始疯涨到一发不可收拾的地步,外界就把矛头指向了海外买家,称是他们一直以来的投机炒卖致使价格走高,导致本地居民无力负担住房。加拿大的各级政府也顺势出台了一系列阻止海外买家炒房的政策,虽然短时间内的确使房市疲软,但近期又有逐渐复苏的迹象。海外买家到底是不是加拿大房市的症结所在?至今都没有一个数据能够解释这个问题。 加拿大统计局宣布,将从12月19日开始,启动一项史上最大规模针对海外买家数据的调查行动,不仅要耗资$4000万,还要历时5年才会完成。税局主要收集大温地区和大多地区这两个房地产市场的海外买家数据,因为其交易额占全国的一半左右。 加拿大统计局局长Anik Lacroix将领导这一行动,他表示,海外买家推高加拿大房价的说法一直没有准确数据支撑,所以该局必须拿到准确的数据后,政府才能根据这些数据来制定进一步的政策。 该调查行动需要调查的,不仅仅只是海外买家在本地购房的人数,而是要结合土地登记、报税资料、投资者的需求、购房资金来源、房屋是否被空置等多个方面进行全方位的分析。 在此之前,加拿大按揭与房屋公司(CMHC)曾估计,温哥华和多伦多的房屋交易中,涉及海外买家的数量大概在10%左右。 著名经济咨询机构Capital Economics的经济学家David Madani对于税局的这一行动表示欢迎,他认为如果早几年开始做这件事的话,也许卑诗省和安省政府就不会盲目地推出15%海外买家税了。   转自 lahoo.ca

如何为房屋合理估价?

如何为房屋合理估价?

卖房前最头疼的是确定一个合理的挂牌价。之前市场火热,可采用的策略很多,现在市场慢慢趋于平稳,就要在定价上多花点精力了。经过跟客户的一番讨论,我们终于确定了价格并且挂牌上市。本期就给大家介绍一下房屋估价的相关知识。 现在市场上比较主流的是同类房屋比较估价法(comparables),操作起来比较简单。就是将同类房屋作为参照物,比较附近最近卖出的物业房价、房龄、面积和建筑面积。 比较估价的第一步是控制变量。条件越相似的房屋,估价也越具有参考价值。 一般尽量选择建筑风格、施工情况、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施及占地面积等条件相似的房屋。 比如说独立屋可以选择同一个区域条件相似的房子;如果为公寓估价,就选择相近房龄、面积相近的公寓,最好是同一个楼的。比较精确的办法是选择3到5个同类物业来确定估价范围。 选择参照物应尽量选择附近半英里内的同类房屋,但是也要根据情况灵活变化。需要注意的一点是,即使是同一个小区域内的房子,也会因为很多其他原因而导致价格产生比较大的差距。笔者见过一个房子,内部结构和建筑材质明显高于周边的房子,估价也高出一截。 此外,有些住宅社区的边界也并不总是整齐划一,有些房子距离远一些,可能超过一英里,但是属于同一市场、由同样的开发商在同期开发,即使距离远一些也可能是理想的参照。 采用这种估价方法时参照物的出售时间也很重要,大多数刚出售的物业才对房屋买卖有参考意义,所以近3个月内卖出的房屋是理想的参照物。不过有些市场和房屋的特殊性,这种情况下,可能一年前的交易仍可参考。 现在还有不少人对比房屋每平方英尺的价格。每平方英尺价格是一种历史悠久的地产估价参考。但是要注意,这种方法不能完全体现房屋的价值,还应该注意房屋测量方法,比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。从笔者经验看,这种方法在购买新建公寓时比较常见,对独立屋估价的实用性不是太强。 笔者认为卖家在卖房前与地产经纪进行交流是有必要的。地产经纪了解本地地产市场,能够对房子情况给出专业的意见。他们了解的信息更多,通过MLS(多重交易系统)的数据,还可以为卖家提供区域内其它同类房子售出所需时间、挂牌价与最后成交价之间的差价等普通卖家不容易得到的数据。这些都对确定房屋的售价有重要的作用。 此外,当然还有一些渠道可以获得房屋的估价信息,比如可以聘请房屋评估师。虽然要花上一些费用,但作为加拿大政府授权的专业房屋评估师,他们可以为你提供专业、中立的专业评估,同时他们的意见对银行、律师事务所等也很重要。 对于房子的正确估价是制定最佳挂牌价的前提,卖家应该引起足够重视。在市场越来越理性的大环境下,制定合理的售价是吸引更多买家,成功售出的第一步。 转自 vanpeople