如何为房屋合理估价?

如何为房屋合理估价?

卖房前最头疼的是确定一个合理的挂牌价。之前市场火热,可采用的策略很多,现在市场慢慢趋于平稳,就要在定价上多花点精力了。经过跟客户的一番讨论,我们终于确定了价格并且挂牌上市。本期就给大家介绍一下房屋估价的相关知识。 现在市场上比较主流的是同类房屋比较估价法(comparables),操作起来比较简单。就是将同类房屋作为参照物,比较附近最近卖出的物业房价、房龄、面积和建筑面积。 比较估价的第一步是控制变量。条件越相似的房屋,估价也越具有参考价值。 一般尽量选择建筑风格、施工情况、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施及占地面积等条件相似的房屋。 比如说独立屋可以选择同一个区域条件相似的房子;如果为公寓估价,就选择相近房龄、面积相近的公寓,最好是同一个楼的。比较精确的办法是选择3到5个同类物业来确定估价范围。 选择参照物应尽量选择附近半英里内的同类房屋,但是也要根据情况灵活变化。需要注意的一点是,即使是同一个小区域内的房子,也会因为很多其他原因而导致价格产生比较大的差距。笔者见过一个房子,内部结构和建筑材质明显高于周边的房子,估价也高出一截。 此外,有些住宅社区的边界也并不总是整齐划一,有些房子距离远一些,可能超过一英里,但是属于同一市场、由同样的开发商在同期开发,即使距离远一些也可能是理想的参照。 采用这种估价方法时参照物的出售时间也很重要,大多数刚出售的物业才对房屋买卖有参考意义,所以近3个月内卖出的房屋是理想的参照物。不过有些市场和房屋的特殊性,这种情况下,可能一年前的交易仍可参考。 现在还有不少人对比房屋每平方英尺的价格。每平方英尺价格是一种历史悠久的地产估价参考。但是要注意,这种方法不能完全体现房屋的价值,还应该注意房屋测量方法,比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。从笔者经验看,这种方法在购买新建公寓时比较常见,对独立屋估价的实用性不是太强。 笔者认为卖家在卖房前与地产经纪进行交流是有必要的。地产经纪了解本地地产市场,能够对房子情况给出专业的意见。他们了解的信息更多,通过MLS(多重交易系统)的数据,还可以为卖家提供区域内其它同类房子售出所需时间、挂牌价与最后成交价之间的差价等普通卖家不容易得到的数据。这些都对确定房屋的售价有重要的作用。 此外,当然还有一些渠道可以获得房屋的估价信息,比如可以聘请房屋评估师。虽然要花上一些费用,但作为加拿大政府授权的专业房屋评估师,他们可以为你提供专业、中立的专业评估,同时他们的意见对银行、律师事务所等也很重要。 对于房子的正确估价是制定最佳挂牌价的前提,卖家应该引起足够重视。在市场越来越理性的大环境下,制定合理的售价是吸引更多买家,成功售出的第一步。 转自 vanpeople  

家里有宠物房子要怎么卖?

家里有宠物房子要怎么卖?

您想知道要如何排除养宠物会产生的与卖房子相关的所有负面因素? 以确保潜在买家踏进您家门后,能够尽可能的只专心的看您家的格局与装修细节?以下的提示和技巧,可以最大限度地减少看房人士的负面观感。 1.如何安置宠物 卖房期间暂时将您的宠物安放在其他地方: 有些养有宠物的卖房家庭,会想办法暂时把宠物寄放在父母家或朋友家一段日子,这样可以确保在做完房屋上市前的清洁之后,房子仍然保有清新干净的样貌,避免房子有宠物味道残留。 买家看房时间段,暂时将你的宠物带离房子: 在得知买家上门看房的具体时间后,建议将您的宠物在买家上门前的半小时左右带出房子,等到买家看完房子后再回到屋内, 或许您能利用这段时间带您的宠物去散散步,也是一个不错的方案。 至于如果您的宠物无法长时间在外: 那么至少最好确保不要把它们放在客厅或屋内开放的空间里, 因为这样容易让有些惧怕动物的买家产生恐惧感, 因为买家们会不知道你的宠物什么时候会出现在他们的面前,最理想的方式, 是把它们放在笼子里,并把笼子放在一个远离房子客厅的位置,这样,宠物的吠叫声不会干扰到买家看房子。但若有宠物不愿被关在笼子里,那么,放置在车库里,或是阳台,或是后院,也可以是车子里(但确定车窗要开个小缝),甚或也可以放在洗衣间里, 把门关上, 门口可以贴张提醒有宠物的告示。 2.如何准备房子 修理所有的房屋损坏: 有宠物的地方通常有房屋损坏。如果你的宠物已经弄脏了地毯,啃过你的墙壁,抓伤了你家的门,或者以任何方式损坏了房屋,那么在给买家看房子之前,修复损坏是十分重要的。如果被买家看到一些损坏, 而且感觉到是您家的宠物造成的,他们就会开始在心里假设你们家中可能还会有别的问题。虽然确保房屋的最佳状态可能是一个昂贵的前期投资,但是如果您想让您的房子卖个好价钱,那么, 这样的投资是值得的, 也会给买家良好的印象。 清理宠物留在院子里的排泄物: 在每次有买家来看房子之前清理院子里的所有排泄物(或者更好的是,宠物在您家后院方便完之后, 便立即清理,这样就不会让你在买家要来看房子之前手忙脚乱,不要留给买家糟糕的第一印象,万一您没有清理后院,买家走到您后院踩着狗便便!那这下子可能就麻烦了,踩到狗便便的买家,心情一定糟透了,更别说把你的房子列入考虑名单了。 转自 vanpeople

赶紧查一查你的房子上有没有这个,否则卖房租房时会有大麻烦!

赶紧查一查你的房子上有没有这个,否则卖房租房时会有大麻烦!

你是不是经常在律政剧中看到过这样的场景:一家人开开心心住在自己的房子里,一觉醒来有人来敲门告诉他们房屋已经被银行收走了,必须限时搬出。   实际上并不是只有你申请破产的时候房屋才会被收走!一旦有法人拥有对你的房屋的留置权(lien),你也会面临无法处置自己这项不动产的危险。 一般来说,如果你有任何与你的房屋相关的债务,那么你的房屋都有可能被登记了留置权。 什么是留置权? 留置权,顾名思义就是留用处置的权利,指债务人逾期不履行债务时,合法占有债务人所抵押的动产的债权人有权留置该动产。而房屋留置权则专指债权人对债务人的不动产行使留置权的权力。 比如你买车的时候,通过经销商获得了车贷。那么在将贷款还清之前,这辆车就存在着留置权。如果中途你停止了支付贷款,经销商就可以到法庭去请求行使留置权并收回车辆。 房屋留置权也是差不多的意思,大家平时最常见的一种就是抵押贷款。但要注意,这并不是唯一可以在你的房子上留下留置权的方式。 谁会在你的房子上登记留置权? 首先,贷款方(即债权方)会将其权益登记在借款方(即债务方)的个人资产上,以确保在必要时获得收取所抵押物品的法定权利。 税务机关对纳税人的个人财产也可以登记留置权,用以征收未缴纳的税款。 代理人、公证人、律师事务所或被授权代表债权方行事的任何合法当事人,都可以在债务方的个人财产上登记留置权。 上文说到的抵押贷款,即所有向银行申请了房贷的业主,发放贷款的银行其实都已经在你所抵押的房屋上行使了留置权。这样,如果逾期你无法清偿贷款,银行就可以没收你买的房屋。 留置权的类型 房产上可被登记多种留置权,其中最常见的是建商留置权(Builder’s lien)、法院判决留置权(Judgement lien)和税收留置权(Tax lien)。 建商留置权:当建筑承包商、木工、水管工、油漆工或其他类型的维修公司为你的房屋进行建造、翻新、维护工作时,他们可能会在你的房屋上登记财产留置权作为一种担保,以确保他们能按时得到报酬。也就是说,如果建房屋的总承包商没有付给建筑公司应付的款项,那么建筑公司就有权收走这个房子! 法院判决留置权:如果你在一场官司中败诉了且法院作出了相关判决,胜诉方可以对你的房子登记判决留置权,直到收清款项为止。如果你聘请了律师,但没有付律师费,,有时候律师也会在你的房屋上登记这种留置权。 税收留置权:如果你不按时缴纳地税等税款,政府可以对你的房屋提交税务留置权。 房屋买卖中的留置权问题 不管你是买房者还是卖房者,留置权对你的影响都很大!   一般来说,房屋买卖中清偿房屋留置权是卖家的责任。如果所卖的房屋存在留置权争议,,房屋的销售会中止,直到达成确定的结果。 另一方面,一旦房屋要开始挂售,房屋买卖经纪公司就会对房产进行各种调查,包括是否登记有留置权。如果发现房屋被登记了财产留置权,那么交易就会暂时中止。 此外,房贷机构也不会同意为有留置权的房产提供贷款,除非留置权已经被清偿。 如果卖方拒绝清偿留置权,那么身为买房者就有两种选择。 一是拒绝交易,由于卖方拒绝偿清留置权会被视为违约,那么买方就有权在不损失保证金的情况下退出销售。 二是买方选择接受欲购房屋上被登记的留置权的财务责任,继续进行房产交易。 如何知道一个房屋上是否有留置权? 房屋的留置权记录属于公开信息,只要有该房屋房主的姓名和房屋地址,任何人都可以去产权登记处查询房屋的留置权情况。 打算购买房屋的人应当在购买前及时查询,以确保该房产没有被当前或以前的业主作为抵押品抵押出去,以确保自己可以免除任何产权负担。这项工作通常买家经纪可以代为办理。 此外,任何有意以个人不动产为担保而借钱的人,也都可以先向产权登记处查询,以确保该房产目前并不是另一笔贷款的抵押品。 如果房屋被登记有留置权该怎么办? 如果你是卖方,那么第一步就是确定财产留置权是否真正是自己的。因为这世界上同名同姓的人很多,除了名字还要确认地址、出生日期等关键信息,以确定这个留置权确实是在自己的房产下。 如果真的是这样,可以和地产经纪以及留置权人商量怎么解决问题。通常情况下,还款将来自出售房子的收益,所以最好还是采取地产经纪人的建议以更好地处理。对于特别复杂的留置权,则需要寻求法律顾问。 如果你是买方,而且购买的是类似法拍屋之类的房产,可能需要偿还任何拖延的债务。因此,在投标的时候一定要对标的物做好全面的调查。有时候虽然法拍屋看上去似乎更划算,但是当所有的问题都弄清了之后,最终的花费可能会比购买普通房产的花费更多。 最坏的情况:如果你的房屋上有留置权,但并不是你的,该怎么办呢? 如果你觉得自己房屋上被登记的留置权是错误的,并且当事人拒绝配合,那么就可以提交《判决产权归属请求书》(Quiet Title Petition),强制请当事人出庭来证明这不是你负责的债务。如果法官判你胜诉,你将得到一份关于产权的归属判决,并且会在产权登记办公室记录在案。   如果败诉,那么可以试着与留置权持有人协商一个较少的留置数额,或者只能当“冤大头”把留置权偿清。如果你的这个房屋准备挂售,那么唯一的选择是公布留置权。因为出售房屋时,产权必须是明确的——没有非自愿的留置权。 来源:温房网

卑诗省新税表启用 教您5招自保

卑诗省新税表启用 教您5招自保

省民们注意了!卑诗省府昨天(11月27日)使用全新版本的物业转让税(Property Transfer Tax,PPT)税表,要求买家填报及核实卖家是否本国税务居民,如买家未有提供准确资料,将面临被税务部门追讨卖家的资本利得税,可能还有牢狱之灾的情况。日前有专家为卑诗买家提供5大方案,帮助核实卖家身份。 新税表要求填写所有买家的出生日期,如果买家并非加拿大公民但在中国有报税,也需填写由加拿大税务局(CRA)提供的个人报税号码,而正在办理卑诗省推荐移民(Provincial Nominee,BC PNP)计划的买家也需提供证书号码。 此外,新税表还要求买家填写该物业是否会作为他/她的自住物业,如果不是,买家需要提供自住地址,而非交易中物业的地址。 不过,更受争议的当属卖家资料的新增部分。新税表会问买家(即新业主)是否曾努力去证实卖家的居民身份;同时还会向卖家提问是否为加拿大居民或非居民,而居民定义则按照加拿大的《入息税法》(Income Tax Act)而定,即所谓的税务居民。如有交易中有多名卖家,也需要提供同样的资料。 如何核实卖家身份 – 通常来说处理物业交易的买方律师,都会准备一份法定声明(Statutory Declaration)予卖方律师,卖方需要声明是否属于本国居民及在联邦《入息税法》定义下的税务居民,并需在律师见证下签署文件,文件具法律效用。按照新税表买方可以加上省物业转让法下的条文,如此的话买方就可在声明提供的资料上填写新的物业转让税表格; – 如果卖方拒绝签署法定声明,买家可以通过书面及电邮方式进行确认,并保留这些文件的副本,以证明曾尽努力核实对方的居民身份; – 最简单的方式,买家可要求卖方提供最近两年的评税单(Notice of Assessment),证明卖方身份; – 如果卖方继续拒绝提供居民及税务居民身份的资料,买方应保留双方以及律师的沟通文件,并在填写表格时宁可将该项漏空,亦不要冒险填写; – 如果买方对卖方的税务居民身份仍存有疑问,则可请律师成立信托,要求卖方需要提供证明才能取得成交的款项。   转自 加拿大地产头条(canadamls)

加拿大房价高、住不起的根源不是供应短缺!

加拿大房价高、住不起的根源不是供应短缺!

加拿大政客和开发商长期以来把飙升的房价归结于供应短缺。CTV新闻报道,有学者质疑这个观点,认为一味迷信多建房子并不能从根本上解决高房价的问题。 昆特兰理工大学的地理学家John Rose研究了加拿大33座大城市从2001年到2016年的住房供应。 他向CTV记者表示,以温哥华来说,房价在过去15年里迅速上涨,你以为这段时间里供应萎缩,事实正好相反。 他在周五发布自己的研究报告,分析中使用的数据来自加拿大统计局的人口普查。他的数据分析结果显示,从2001年开始,每100个迁居温哥华的个人或者家庭,市场同期增加的房屋数量为119套。 数字显示,温哥华地区在33个城市里的房屋供应量位列第5。 Rose说,市场供应了很多房子,然而我们却看到可负担性越来越差,如果我们回头来看就会发现,住房危机的根本原因不是房屋供应量不足。 相反,Rose认为“投机炒房”导致了数以万计的闲置房屋,进而催生了天价房。 截至2016年,大温地区的空置房屋数量已经超过6万套。他说,这些房子就在那里白白闲置,没人住。 也有人质疑Rose的研究结论,批评人士认为增加房屋供应量总是能够减轻房价的压力,不管有没有炒房行为都是如此。 Rose教授也表示,他并不是反对建设更多住房,但是希望他的研究能够提醒世人,建房要区分类型,尽量多建不大可能被用来投资炒房的类型。 “我对决策者的忠告是,我们需要进行仔细研究再投入建设,方式要和以往有所区别。” 2016年的外国买家税政策对遏制投机炒房的作用有限,尤其是公寓市场。 Rose说,“我们看到楼市有暂时的回落,但是现在又涨回来了,在我来看,这意味着有人找到其他渠道规避税款,或者投机者认为这些税是做买卖的成本”。 “或许我们需要出台更多进一步的法规, 遏制投机需求,因为如果不这样做,我们即便建设再多房子,也会被炒房的人轻易抢购,真正需要的人又住不上。” 房地产网站 Point2 Homes最近进行的另外一项研究发现,温哥华在北美地区的不可负担城市里贵得没朋友,程度已经超过了美国纽约和旧金山这样的城市。 温哥华的家庭平均年收入为 $81,608,而房价的中位数是140万,是前者的17倍多。   转自 vanpeople

房子总卖不掉 或许是这10个原因

房子总卖不掉 或许是这10个原因

    第一个原因,是价格定高了。市场价值300 万的叫到350万,500万的叫到550万。Nanaimo的减价幅度并不大, 一般成交价与卖家要价差之1%-2%。价位高了,买家们就不愿谈offer,这样往往错过了很多最佳销售时机。等到很久卖不出去,买家也开始怀疑这房子是否有问题, 列入买家们的‘黑色名单’。 二为没有正确的销售策略。卖什么都需要有策略,要根据房子本身的特点制定不同的策略。有些卖家会标高价,等待无知买主;有的卖家故意标低价格,希望大家把价格争抢到高位。开放日、降价、装饰等也是常用的销售策略。使用错误的策略会延误房子的销售。 第三种原因是经纪准备工作不足。有人来看房,一问三不知。屋顶几年、有过什么维修,都不知道,相关数据也没有。好的经纪人,对买家提出的每一个问题,都有充足的答案。 第四卖家忘了把自己从这个家脱离出来。 每一个买家都希望买一个自己觉得最舒服的家。家庭照片,家里杂乱,难闻的气味,小孩玩具,自己的日常用品,厨房里的油盐酱醋,都不会让买家找到‘家’的感觉, 更不用谈买不买了。 第五个原因是不会说“不”,浪费了无谓时间。有些来看房子的人是假买家。有人喜欢看房子,一看几年都不买。有些人不是买房子的,是打算建房子的,参观你卖的房子,吸取点设计灵感。还有些人有买房意愿,但出Offer砍价到一半,想拣个便宜。跟这类人周旋太久,往往浪费了时间和精力。 六是遇到不遵守规则的买家。有人不知道新房子该买家付税,谈好了Offer,买家忽然要卖家交本来该自己交的税。也有人谈到最后,要家具、要画,他们不遵守合同的规则,随时改变想法。经纪人在谈判和准备合同时,扮演了非常重要的角色。有个长期合作的经纪人最好,经纪人在谈判时,都清楚知道卖家心里所想的,争取最大的利益。 七是不了解买家心理。华裔移民来自中国的东南西北,风俗人情不一样。对有些人喜欢干脆的人,就不要腿泥带水;有人步步为营,喜欢慢慢谈,你一下子给到底价,就没得谈了;有人说好,其实是不喜欢;有人挑剔,实际上想要。卖方经纪要揣摩买家意图,不能一见对方耍花枪,就丈二和尚摸不着头脑。 八,不能随机应变,也影响了房子的售出。经纪要对各种情况应对自如。验屋后,暴露缺点了,怎么解决?这很考验经纪的情商。一个好的卖方经纪,知道怎么展示房子的优点;好的买方经纪,要能够看出房子的缺点。 九,经纪太想挣生意,回佣拉客户,往往会忽略很多东西,把环节精简了。把自己利益放在客户利益之上,往往会失去客户的信任。客户服务做好了,自然可以赚到钱,佣金是做好工作的副产品。 第十个原因,没有好的团队,使销售功亏一篑。售房的全过程不是自己一个人做成的,Remax公司在岛上最大,公司里的经纪们互相帮忙,还没上市,内部已经开始宣传了,彼此的长期的信任与互动,加快了卖房的机会。  

加拿大10月房地产市场详细报告出炉:CREA

加拿大10月房地产市场详细报告出炉:CREA

根据加拿大地产协会(CREA)今天公布的统计数据,10月份全国房屋销量小幅增长,但仍然低于一年前的水平。 此次报告的重点: ·相比9月份,全国销量在10月增长了0.9% ·实际销量,也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3% ·10月新上市房屋数量比9月少0.8% ·MLS房屋价格指数比2017年10月同比上升9.7% ·10月全国平均售价同比攀升5% 尽管MLS系统的房屋销量收据显示10月上涨0.9%,但是相比3月份仍然低11%。 销量环比增长最大的是多伦多地区和卑诗省菲沙河谷。大多金马蹄地区的销量也有环比增长。 实际销量,也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3%,已经是连续7个月呈现同比下降。地方房地产市场有一半以上的地区同比销量下降,最突出的是大多和周边城市。 CREA总裁 Andrew Peck认为,新出台的房贷新政将于1月1日起执行,这可能导致一些买家想赶在压力测试政策生效以前办理贷款,毕竟加拿大的房价不便宜,找个专业的地产经纪获得信息和指导再买卖房屋是政策变动时期的明智选择。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示,年底前,全国的销量都呈增长势头,元旦后这种势头是否会持续尚待观察。压力测试是为了控制房贷的增长,如果能够达到预期效果,加拿大的经济增速可能放缓。 9月新上市房屋增长5%以上,而10月环比下降0.8%。新屋供应量下降最明显的是伦敦-圣托马斯、卡尔加里和大温地区。 10月全国销量和新挂牌比率为56.7%,比9月的55.7%高。这一比率在40%到60%之间表明楼市平衡,如果低于这个区间表示是买方市场,高于这个区间意味着卖方市场。这个原则也要和各地长期以来的平均水平进行调整。 总的来说,2017年10月这个比例在60%左右就说明当地市场供给平衡。 存量月数也是衡量市场供需是否均衡的重要指标,这个数字代表以目前的销售速度,需要多久能够消化掉现有存量。 2017年10月全国的存量月数为5个月,与前两个月持平,也几乎是长期以来的平均存量月数。 大多金马蹄地区的存量月数为2.5,今年二三月份时这一数字仅为0.8。这一地区的长期平均存量月数为3.1。 全国独立屋基准价格同比增幅进一步削弱,这个趋势从五月份一直持续到现在,是自2015年3月以来最低的同比增幅。 10月份公寓的同比增长最大,为19.7%,镇屋为13.2%,平层独立屋为6.3%,两层独立屋为5.8%。 MLS房屋价格指数追踪的13个地方房地产市场里有11个地方出现基准房价同比上涨。 自从去年下半年小幅下降之后,卑诗低地地区的房屋基准价格已经恢复,目前又创新高,同比增长12.4%,菲沙河谷同比增长17.3%。维多利亚增幅减小,为14%,温哥华岛增幅19%。 大多地区同比增幅进一步放缓,奥克维尔-弥尔顿和圭尔夫也是如此。不过即便如此,这些地方的价格仍然比一年前高,大多同比增9.7%,奥克维尔-弥尔顿增8.3%,圭尔夫同比增13.2%。 渥太华基准价同比增6.6%,其中两层独立屋的增幅最大,为7.2%。大蒙特利尔区同比增5.7%,以镇屋增长为首,7.7%。渥太华和大蒙特利尔的同比价格增幅分别是自前者2010年10月、后者2011年4月以来最大的。 MLS房屋价格指数是衡量价格趋势的最好方式,因为受到各种房屋类型销售的环比波动影响,均价走势往往不能准确地反应价格趋势。 10月份全国房屋的实际销售均价是低于 $506,000,比去年同期上涨5%。全国均价严重受大多和大温地区的价格影响,这两个地区是加拿大最活跃的房地产市场,也是最贵的。如果不算这两个地方,全国均价是$383,000,整整低出12万。 来源:加国无忧

18招教你在加拿大成功卖房

18招教你在加拿大成功卖房

第一招:“情人眼里出西施” 俗话说,情人眼里出西施,房子越符合买家的需求,房主也就越能卖出如意的价格。因此,要想将房子卖出好价钱,找对买家是关键。所谓找对买家,就是找到那些家庭生活的习性需要与房子的品相特点相互适合的买家。要做到这一点,首先要弄清自己的房子最适合什么样的家庭生活习性和需要;然后再弄清有着这样需求的卖家主要分布在哪些群体里;最后找到他们,把房子卖给他们。这样,通过对买家进行正确的群体辨识和定位,房主就可以找到最看重自己房子的“那一个”,让房子实现“情人眼里出西施”的效果了。通常来说,新移民群体购买和支付较高价钱的意愿较为强烈。 第二招:凸显房子的“迷人曲线” 找对了买家,接下来要做的就是怎样在买家眼里为房子增添魅力了。世上没有完美的女子,你感觉一个女子很美,是因为你的目光被吸引到她身上有魅力的地方去了。房子也是如此,要想将房子卖出好价钱,就要让买家从心里喜欢你的房子,所以这就要发掘出房子的魅力点,并且让这些魅力点深深地吸引住买家的心理视线。卖房时,若能对房子的魅力点也即主要的增值因素进行突出的展现,定能让房子在短时间内迅速升值。因此,房主需在了解房子的基础上,在专业人士的协助下,挖掘房子的优势,让买家爱上你的房子。 第三招:抹去房子的鱼尾纹 找出了房子的主要增值点之后,还应找出房子的主要抑值点,围绕它们做一些改善性措施。这对房子的某些瑕疵可以产生有效的掩饰作用,从而提升房子的受欢迎程度。如:房屋若采光较差,可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救;房屋若通风较差,可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。想要房子卖出好价钱,房主一定要从房子的细处着手,给买方留下好的印象。人抹去眼角的鱼尾纹,马上就会年轻漂亮许多——房子也是如此。 第四招:不断长大的金元宝 一个人买房,不仅只是为了居家生活,同时也是一项投资,并且是一项数目不小的投资,因此,在房屋交易的过程中,应将房子的未来升值潜力当作一张重要的牌,来增加自己谈判的砝码。从房屋增值的角度入手,对自己的房子进行投资分析,用令人信服的资料,让买家意识到他买到的不仅只是一套房子,更是一个在不断长大的金元宝。这可以使买家对房产增值予以重视,在一定程度上减轻房价给买家带来的心理压力,促进房屋快速成交。 第五招: 把房子变成“心灵鸡汤” 对于卖家来说,谈判的目标只有一个:将房子卖出好价钱,并且尽快地卖出。卖家必须尽可能让买家看到的不是冷冰冰的房子,而是暖融融的未来家居生活情境。这样一来,房子就变成了买家的心灵鸡汤。买家因此会感觉到:你是站在双方共同的立场上来进行平等的沟通。于是,他的谈判立场也就会变得亲近而灵活。 第六招: 明确卖房的动机 你的动机是如何采取卖房步骤的决定性因素,它影响定价,投入市场的时间、财力以及为卖房所准备的每个方面。例如:如果你的目的是尽快卖出房子,会采取一种策略,而如果你想获取最大利润,从而导致采取另一种策略。 第七招:不要让别人知道你卖房的原因 你卖房的原因将会严重影响价格谈判的方式,保守此秘密至关重要。例如,如果他们知道你必须很快搬走,谈判时你将处于被动地位,当问起时,只说需换房,记住,只自己知道原因即可。 第八招: 房子定价前做好充分的市场调研并进行价格测试 订价的最高境界是让买主必须为你的房子付出最高的价格,做为卖主,如果订价过高,来看房子的买家少,会没有人下OFFER.。如果订价过低,将导致目标买家的错位,成交价会也不一定能到达你的期望值。了解你的竞争者,并知晓买主趋势的最好方法是参观其他卖主的售房开放日。注意其平面布局,现状,外观,土地面积,位置及其它特点,特别指出:不要光看叫价,要看实际卖价。 第九招: 外表很重要 你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响比任何因素都大得多,买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的,尽管你只是卖你的房子。你可能犯的最大错误是只依靠你自己的判断,不要羞于听取他人宝贵的意见,你需要对你房子的优点和缺点有一个客观评价。当然,优秀的经纪人会细心地与你讨论如何做才能使你的房子看起来更适合当前市场而且避免不必要的花费。 第十招: 去除异味 你可能意识不到,但哪怕很小的异味,如饭菜味,宠物味和烟味会使客户顷刻间失去兴趣,例如,如果客户知道你养狗或者吸烟,他们会开始特别留意一些烟味和污渍,尽管它们根本不存在。如果有一股让人捉摸不定的怪味,那么这种气味会让还没有进入房间的买家大皱其眉,甚至拒绝进入屋内。我们中国人屋内有时会有一种长久炒菜做饭之后遗留的气味。有时一些喜欢养宠物的人家会有宠物的特殊气息。房主久而久之已经习以为常,感觉不到了。更不用说在室内吸烟的家庭,屋内的烟气了。简单的办法就是让朋友,地产经纪诚实地告诉你屋内是否有怪味,而且要问清是什么样的气味。如果有,无论如何也要除掉它。 第十一招: 潜在客户越多越好 如果有多个客户中意你的房子,可能会出现互相竞价的可能,你将坐收渔利,如果仅仅是一个客户,你就只有你单打独斗了。 第十二招:谈价过程中应控制好情绪 请将你对房子任何感情因素抛开,生意归生意,感情归感情,谈判中任何的感情因素会干扰你的明智决定,处于劣势。了解什么动机诱发了买家买你房子:越了解你的买家,越使你占得先机。你将会掌控谈判的步伐和过程。按常理买主的目的是要以最低的付出买到最好的房子,知道他们的真正动机会使谈判更有效。例如,买主想急于搬入吗?想找好的学区吗?掌握这些资讯会让你立于不败之地。知晓买主的真正经济实力:应尽快知道买主的贷款能力和首付款项,以免浪费时间和精力。 第十三招: 再卖出现房前,不要签任何的买房协定 新的买房协定无疑于自划底线会让你在卖现房时产生强烈的急躁情绪,自乱阵角,乃卖房之大忌。卖出前,尽量不要搬出。如必须时,应告诉买主你有一个新房,所以想尽快卖出价此房,当然,在讨价还价时你要有所表示。不要设定期限:不要为自己设定最后期限,这只会为自己增加压力。 第十四招: 应阻止任何的合同条款偏离 例如,如果买主想在交换日前搬入,简单回答是,不可以,因为这违反了合同条款。要尽可能地让交易过程顺畅。 第十五招: 肮脏的卫生间是卖家的杀手 要知道如果买家是一对夫妇,那末太太往往是起决定作用的关键人物。在最后拍板出钱时,老公可以一展雄风,可是到头来,垂帘听政的才是决定性的人物。买家装修最注重的是厨房和卫生间。而这两点都和女性有极大的关系。一个让人作呕的浴盆和便池,或者只是干净,但是老旧的厕所只能告诉买家这栋房产的沧桑。 第十六招: 昏暗的房间,不见阳光的窗帘是阻止买家下单的一大原因 不知为什么有些人家的房间非常阴暗,似乎有终年让人无法睡醒的感觉。如果屋外有树叶遮挡阳光,应当修剪树枝,保持阳光通道畅通无阻。在你发现窗户外层由于风沙雨淋而导致蒙雾感时,应当立即清洗玻璃。在傍晚时分阳光并不充足的时候,打开立灯或者台灯,补充屋内光线的不足。 第十七招: 潮湿的地下室并不一定是发生了渗漏可是买家会狐疑满腹提出一大堆问题。 在下雨的时候,走到你房子的外部,察看排水管是否将雨水排放到距离房屋足够远的草皮上。再查看屋顶的排水管是否没有树叶,有无阻塞下水道。有些房屋的水道就被树叶堵塞,每次下雨,雨水没有流入排水系统,而是向外溢出,留到房子周围,渗入地下,造成地下室潮湿。 第十八招:其他必要的工作 房屋前后草地和车道,需要修剪草地和花卉,树枝,清理杂草和落叶;清洗外墙,门窗和车库门,必要的话重新刷漆。邮箱和门锁最好象新的一样,千万不要脏兮兮,生锈或挂的歪歪斜斜;门排号码清晰易看,千万不要少了一个号码或乱七八糟;清理排水管,槽,烟囱;室内的布置以整洁清爽为主,尽量减少不必要的家俱和用品,这样能让房子看上去大一点;把宠物带走,或放在屋外。 转自 lahoo.ca

想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

加拿大的所得税制在几经改革变动之后,那种“免税”的好事剩下的已寥寥无几了。虽然BC省政府鼓励公众在当地买房,并号称买房就可减税或者豁免交税,但就是这一条也不是一般人想象的那么简单。 听起来买房就减免房产转让税(Property Transfer Tax, PTT)的福利,对于需要成家立业的年轻人是不是很给力?但各位还是需要睁大眼睛好好看看自己是否符合条件,因为BC省有两个房地产转让税减免政策,分别为 First Time Home Buyer’s Program 和 Newly Built Home Exemption ,在你的情况和你买的房子的情况满足一定条件时,这个房地产交易税是可以获全部或部分减免的,下面加拿大乐活网(lahoo.ca)来给你详细介绍下这两个政策和满足条件。 Newly Built Home Exemption(新物业转让税豁免政策) 对于购房者来说,必须符合的条件有: 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 必须以个人名义买房 关于购置房屋的条件是: 1. 购入单位必须为全新物业(不限房屋种类),且位于BC省 2. 此单位将成为申请者的主要住所 3. 单位市场价值不高于$750,000 4. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) 必须注意的是,单位估价若在75万到80万之间,可申请获得部分 PTT 减免,若价值在80万以上,仍旧按 PTT 阶梯制度缴税。 First Time Home Buyers’Program(首次购房者房地产转让税减免政策 ) 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 在过去的24个月内,一直都居住在BC省;或者作为BC省居民在过去六年内,申报过两次税。 3. 在世界任何地方从来没有拥有过任何房产 4. 从来没有获得过“首次购屋免税”或其他退税政策 关于购置房屋的条件是: 1. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) […]

加拿大房屋不得随意DIY

加拿大房屋不得随意DIY

香港特首选举,唐英年和梁振英最大的贡献,恐怕是把“僭建”一词加以放大。僭建实际上就是违章的和未经许可的建筑,这个概念放在中国大陆看,则好像是理所当然的事情,最简单的例子,就是在阳台上加建门窗和防盗等。 如果我们将“僭建”放在加拿大这个环境里理解,则假若你加一个房间、改建一下地下室、装一个室外露台等,没有申请市政府许可的话,面临的可能是罚款也可能是拆除。 开工先问市政府 普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑设计公司的首席建筑师,同时也代理客户申请建筑许可。他在接受《加拿大都市报》专访时表示,从申请建筑许可来看,多是建筑商的申请。涉及居民房屋比较多的是把旧房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一间房子,可能是把平房多加一层等。这种情况多发生于比较旧的房屋,为了增加其价值,屋主往往会作出这种决定。 建筑师普瑞甘尼卡 据普瑞甘尼卡介绍,加拿大在建筑方面从居民安全考虑,往往有比较严格的规定。这种建筑许可审批制度就是一种体现,以免造成事故隐患。他认为,这个审批制度一方面是保护屋主的利益,同样也是为了保护大众的利益。因为加拿大的房屋市场流通率很高,有了这个制度,后续屋主就无需为以前房屋曾有过各种改建工程而为安全担心了。 普瑞甘尼卡17岁跟着父亲从欧洲移民到加拿大,在这里学习了建筑设计专业,现在开设自己的建筑设计公司。他表示,他的家乡是前苏联的一个加盟共和国,那里的建筑管理比较宽松,曾经有一个地方长官,未经许可就建成了一个小村落,这种情况很常见。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主开工前一定要先获得批准,如果未经许可进行的工程,可能导致高额罚款、工程被迫拖延或者非法新建工程会被完全摧毁。 屋里有颗未爆的地雷 作为第二项比较常见的居民建筑申请,装修改建地下室也是普瑞甘尼卡经手比较多的。他解释说,很多旧房子地下室屋顶很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。还有的想把未经装修的地下室,分隔成许多房屋自用或者出租等,都是比较常见的工程。 他特别说明,地下室在房屋买卖中往往是不包括在房屋面积中的,因此地下室是否装修,往往是作为额外惊喜加以说明的。许多售房合同中有这样一句话:“卖主不保证翻建部分手续是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”这样买主就要承担未来的风险:市政府检查人员有可能因为地下室单元没有建筑许可,而要求驱离租客并没收租金,或者要求按照标准重建。在购买有装修完成的地下室的房屋过程中,查验其是否拥有合格证明是很重要的一环,多伦多自1995年11月开始要求改造的地下室符合一定的标准,而在此之前已经成为事实的地下室属于豁免之列。 一位不愿意透露姓名的华裔地产经纪向本报记者表示,在实际市场交易中卖主和经纪都不会保证改建(装修)地下室的合法性。他声称在这个行业中这么多年,他本人从来没听说过谁家改建地下室还报批的,当然他知道这是不应该的。 地下室住人要求多多 省政府实施新的消防条例,符合防火消防标准的地下室单元在条例中才被称作“改造过的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合设有火灾逃生通道、火警探测器和报警器、电路改造符合安全标准等四项标准。只有符合上述四个要求的才能获得地下室改建合格证明,同时符合建筑条例、区域规划等条件后方可租住。 这些都是以居民安全为出发点的考量,其中的细节也非常具体。诸如地下室使用的墙板(Drywall)必须有至少30分钟的阻燃时间,以隔离地下室与房屋其他单元的火势,为逃生创造时间。地下室的窗户作为第二逃生选择,大小要在600平方英寸以上,直径不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生时摔伤。地下室窗户户外的凹陷型窗井离开墙体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。 为了保证人员居住的舒适性,地下室的顶高最低要在6.5英尺以上,卫生间要么有通户外的窗户要么有排风扇等。未经批准改造地下室用于住人,可能导致1年监禁和2.5万元罚款。 简单装修不需审批 当然,并非每一项地下室装修都要经市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的装修地下室,诸如铺地面、包墙面等不需要审批。但是如果改变地下室布局,如隔建多个房间,就要有市府人员核查是否符合逃生要求。如果要增加卫生间,改变电力线路等,这些大动作就一定要审批通过方可施工。而且电工和水管工等一定是要有牌照的专业人士,不能随便叫一个装修工或者自己动手(DIY)来做。 因此,如果想改建尚未装修的地下室为住宿单元,首先要到市政府查询所在区域是否属于许可区域(Zoning Bylaw),然后申请建筑许可。对于已经改建过的地下室,首先要到市政府物业标准(Municipal Property Standards)或消防部门(Fire Department)查询是否符合标准,是否有合格证明。 如果没有注册记录就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的区是否可以改建地下室,然后请消防部门来勘验房屋设施是否符合消防标准,费用在120到300加元之间。下一步是申请电力安全部门(Ontario Hydro Inspection Department)查验线路安全,费用为72元。如果所有检查通过则能获得许可证明,否则就要动工改进,耗资至少在1.5万元以上。 在实际生活中,改建项目设计者或施工者会代屋主申请许可,但是屋主应该明白,无论是否有他人代劳,屋主最终是要为工程的安全负责的。普瑞甘尼卡还特别说明,各个市政府的房屋督查人员可以随意步入你家后院进行检查,而不需任何搜查法令,这种做法是为了杜绝安全隐患。 DIY露台不能太随意 增建露台(Deck)是比较常见的家庭建筑申请,很多人都喜欢自己DIY(自己动手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜欢手工的传统,另一方面会做出更有个性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一个简单的露台,如果需要审批的,都要有有资质的建筑设计师签字方可提交审批,不能自己坐在屋里画张草图就来做。 依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申请许可,对于起伏不平的地面,露台在任何一点测量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有顶棚的露台,无论距地面多高都要申请建筑许可。 除此之外,不同地点对搭建露台还有不同的要求,露台的面积也不能超过后院面积的三分之一等。 普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一个很重要的文件就是房屋的小区规划图(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小区规划图,这张图在房产交接中会在诸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申请什么工程就要用得上,市政府人员会从中了解到原来小区的设计,如绿地面积、树木分布和数量、邻里间隔等,这些都是搭建露台、扩建房屋、砍树等工程审批的依据。如果该文件丢失,屋主还需要多花2,000元雇测量师重新制图。 普瑞甘尼卡特别强调,很多人以为搭一个露台不算什么,就未经审批偷偷建一个,但终究来说是违法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人员,那只有自认倒霉、束手待毙了。 到哪里去申请扩建? 按照市级《信息索取自由和隐私保护法》,所有建筑许可都要依法披露,公众有权向市政府索取这些资料。为了保护隐私需要,申请者最好不要把屋主姓名和电话等个人信息填写在工程计划上。 如果屋主觉得披露这些资料会影响到个人或家庭安全,不希望市政府披露这些资料。屋主需要在申请后21天内提交一份申请,陈述合理的理由,必须使用挂号信邮寄到多伦多市政府的四个建筑审批办公室之一即可。获批后虽然公众不能看到这些资料,但是相关公司和隐私办公室依然可以索取这些文件。   报批与不报批 当你要进行以下工程时需要报批: 改变房屋用途、修建房屋、拆毁房屋;或增建、改变结构、增建壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等,都需要申请建筑许可。 但是以下工程除外: 换窗户、门(没有扩大)、更换屋顶(不动原结构)、屋檐、地板、天花板、栅栏;换管道、换热水炉、修建厨房或卫生间橱柜(不用动管道)、装空调等。维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等也不需要许可。 根据工程的大小和资料的完整程度,审批时间在5到20天左右。   转自 […]