加拿大验房的范围 加国买房你要注意这些

加拿大验房的范围 加国买房你要注意这些

房屋买卖置产是人生的一项重大投资,因此很多买家在买房之前,多会询问验房师有关验房的范围及疑问。每个行业都有其行规及执行业务范围,笔者是加拿大房屋检验师学会的所属验房师,因此验屋的范围均依照学会的章程验房。 一般说来,不论是独立住房、城镇屋、公寓大楼及商用房屋,一次基本的验屋大致包括以下10项目︰ 1. ROOF(屋顶)︰包括屋瓦现况、遮雨版、烟囱、天窗、屋顶通风管及金属防水片。要是房顶太倾斜、太高等情形,不许可上去房顶时,会尽可能将楼梯靠在屋檐上检验房顶。 2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外墙面现况、檐沟排水、屋檐透气版、落水管、门、窗、前后门廊、露台、挡土墙、基础外墙现况、地面排水现况等。室外部份所需检验的项目比较繁多。 3. STRUCTURE(结构系统)︰包括内外墙是否龟裂、梁、柱、基础是否滑动、屋顶构架是否变形等。 4. ELECTRICAL(供电系统)︰包括配电箱(卸下电箱盖检查内部电线、断电器现况)、电灯、室内外插座及电路是否接线正确安全。 5. HEATING(暖气系统):包括地热系统、暖器炉、热水锅炉、热水器、壁炉、热水散热器、墙角电热器、送风及回风管道、废气排烟管等。 6. COOLING(冷气系统):包括室内外机现况、压缩机、散热风扇、管线绝缘、接水盘及排水管排水是否良好。 7. INSULATION/VENTILATION(室内保温及通风系统):包括室内保温现况、阁楼、矮层空间(Crawl Space)及浴室通风现况。 8. PLUMBING(给水及排水管道系统):包括检查给水及排水管道是否漏水、独立水阀是否漏水、排水管排水是否缓慢、室内外水龙头水压是否正常、浴室洗浴设备及磁砖现况、马桶是否松动有漏水等。 9. INTERIOR(房屋内部):包含内墙是否渗水、天花板是否有水痕、门窗是否变型有结露现象、楼地板是否倾斜由杂音、矮层空间是否潮湿渗水等。 10. APPLIANCES(电器用品)︰包含家里的各类固定的电器(例如炉头、抽油烟机、厨馀搅碎机、洗碗机、洗衣机、烘衣机等)是否工作正常。 由以上可知,一次完整的验屋包含房屋的所有方面,这对于买家而言,是最好的方式来了解自己将要购买的房子。那么,是不是有了验屋就万无一失呢?答案是否定的。客观来讲,验屋的目的,是评定房屋的一个基本概况和工作现况,包括房屋各系统设备是否能正常工作。其检查过程以目视为主并配合专业检验仪器为辅,再依据验房师的丰富专业经验判断,一般一次验房须约2~3 个小时(依屋龄、面积及现况而定)。在验房过程当中,如果室外下雨、房顶积雪、房屋刚刷新油漆及室内摆设的家俱和堆积的杂物等都会影响阻碍检查,因此要求验屋师在这么有限的时间做到面面俱到,找出每一个问题,是不合实际的。况且有些隐藏性的问题是有季节性的,只有在冬季或夏季才会产生出来。因此大家要有这样的心理准备,完整的验屋不是一个保证,也不可能给顾客任何保证。但验屋却是一个以最少的花费,且能有最大程度了解房屋现况的最好途径。验屋就像作全身身体检查一样,医生作完检查后可全面性的,了解自己身体的机能,如果发现有问题,再找专科医生就医。 有些顾客也常问笔者说,验房有没有包含在墙内及楼板下的现况等。房屋检验是在现有的现况环境下执行,因此是不可能完美无缺的,其检查之范围是有受限制的。以下的内容是一般验屋范围所不包含的 (除非顾客与验房师另有约定),提供给读者了解: 1.房屋检验并不包括检查隐藏在墙内、地板下或天花板下之问题与缺点,包括电线、结构、水管和保温材料等,这些都是隐藏在正常下所不能到达的地方。 2.房屋检查范围并不包括隐藏在墙内、地下及天花板上对有人体有害的物料。 3.房屋检验并不会负责或评定房屋内的空气品质。 4.房屋检验不会检查或不负责有关埋藏在地下的油槽、污水处理槽或汽油槽。 5.房屋检验不包括以下的范围:私人的供水和排水系统、游泳池、热水浴缸(hot tub)、警报系统、室内对讲机系统、自动洒水系统和太阳能系统等。 在验屋的过程中,会根据您的房子给予相关的保养常识及维护注意事项。因为房子的维护和保养至关重要,它直接影响到房子的品质与使用年限。 来源:加国安居

在加拿大买房别忘验房 验房报告要怎么看?

在加拿大买房别忘验房 验房报告要怎么看?

在加拿大买房,与国内一个很大的不同是有验房的步骤。正规的验房师会给买家出具验房报告,那么身为买家,验房报告要怎么看? 在加拿大买房,验房是必不可少的一步。在验房师完成验房后,会出具一份验房报告,那么您是否知道标准的验房报告由哪几个部分组成,我们应该如何解读验房报告,验房报告中如有错误又该怎么应对? 验房师应该出具怎样的一份报告? 一份完整的验房报告通常会包含两个部分,一是主要问题的列表,另一个是报告主体。在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题和重大修缮问题。在安全问题中,验房师会列出房屋中会涉及人身安全的问题,这些问题一般是要着手解决的,比如阳台的栏杆损坏、电路漏电等。另一部分是需要进行修缮,并且会耗费一笔资金的,比如完全损坏的采暖系统,需要更换锅炉之类。在后面的报告主体部分,会有对所检查系统和项目的具体描述,而且主要问题列表里面的所有内容也会涵盖在报告主体中。注意:主要问题列表只是列出了验房师认为重要的问题,并没有列出全部,一些内容是在报告主体中,读了主要问题并不能取代整体报告。 房屋买家该如何解读验屋报告? 拿到报告后至少要通读一遍。因为一些问题的重要性在于验房师个人经验和感受,而没有列入主要问题列表中,但在报告中会提到,由于客户的个人喜好或感受不同,可能就对一些问题特别看重。比如,屋主饲养宠物,买房人如果患有哮喘病,宠物的毛发对于他来说就是过敏源;再比如,80年代以前的房屋中一些塑料地板,或管道密封条上通常会含有石棉成分,如果客户本人石棉过敏,这个问题就非常严重的问题。 如果买主购房后发现了验屋报告中没写明的问题,该如何处理? 如果你发现验房师的报告有缺失或错误,建议你再次阅读一下验房报告,看看报告是如何描述这个问题的。如果的确出了错,可以找验房师沟通,可能的话,要求他过来一起看看你发现的问题。如果你不能满意沟通的结果,可以直接向他所在的验房师协会申诉,通常协会会派遣另一位验房师来勘查这个问题,并作出判断。如果你还是不满意的话,的一步就是上法庭解决。 来源:居外

住在加拿大:房屋地基和地下室保养维护的重要性和必备知识

住在加拿大:房屋地基和地下室保养维护的重要性和必备知识

加拿大的房屋大多数都有地下室。这不是因为加拿大建筑商心眼好,想为客户多提供一些储物空间,而是为了帮助房屋平安度过寒冬。严寒会令人不舒服,也会对房屋结构造成毁灭性损害。地下室是房子的基础,是选房,看房,验房,维护房产的最重要的地方。 为什么加拿大的房子都会有地下室?地下室是如何构成的?如何维护地下室?装修改造地下室有什么忌讳?选房时要特别关注哪些问题?VIPGroupBuy微团购小编为VIPGroupBuy会员整理出这个非常有用的关于房屋地下室和地基保养维护的必备知识。 加拿大的冬季寒冷而漫长,而且雪多,这就是地下室存在的最重要的原因。严寒及潮湿加在一起,会对房屋结构造成毁灭性损害,甚至倒塌。在冬季,加拿大大多数地区的地表会有比较厚的冻土层,从而导致土地结构改变,与其它季节的土质不一致。在冬天季节里,冰冻可深入到地面下三到四尺,这个深度被称作霜冻线。任何建筑物的地基都必须深过霜冻线,以保证地基底部没有结冻土壤。如若地基太浅,地基下部土壤会结冻,若土壤很干燥,则不是问题;若土壤潮湿,湿土结冻会体积膨胀,这个力量足以把房子托起来。如果在土地表面修建房屋,随着季节变化,房屋地基会变化移动,致使房屋倾斜,破裂,倒塌。为了不受冬季冻土层的影响,房屋地基要建在冻土层以下。冻土层以下的土壤不会冰冻结冰,因而土质不易改变,使得地基稳定而牢固。又为了更有效地利用空间,大多数的房屋把地下室建得高一些,大致达到正常楼层高度,如8尺,甚至9尺以上。 地下室可以分为四个主要部分: 地基基座 地下室墙体 地下室横梁 地下室地面 地基基座 位于冻土层以下,用以支撑墙体和横梁支柱。地基基座越宽,其可承受的房屋重量越高,房屋可以修建得更大。在装修地下室时,不建议移动横梁支柱和墙体,否则会导致支撑力降低,房屋结构损坏。如果需要挖深地下室,增加地下室使用空间,一定注意不要轻易破坏地基基座,而且给基座留有一定空间,以保持地基的支撑力度。 地下室墙体 是从地基延伸至房屋主层,一般要高于地面六英寸以上。墙体穿越过冻土层,帮助房屋抵抗季节影响,支撑房屋,阻挡房屋周围土壤的挤压。还有拦阻白蚁入侵,和防止雨水倒灌的作用。其中,周围土壤的挤压对地下室墙体的损害最大,严重时可以使墙体破裂倒塌。干燥土壤的挤压力较小,潮湿土壤的挤压力较大,而土壤结冰对墙体的挤压最严重。比较好的维护方法是硬化墙体周围的土地,如灌注水泥或铺设砖地等,使降水尽量远离墙体;延长雨水排放管至较远的地方;避免沿墙体修建花坛,种植植物而增加周围土壤水分损害墙体;避免沿墙种植高大树木,树根的生长可能会破坏墙体,等等。 地下室横梁 多为木质。大多数房屋都有一根或两根主钢梁,并用钢柱支撑在地基基座上。房屋主层及以上部分的承重墙即坐落在主梁附近的上方。跨度较小的房屋可能没有主钢梁,还有的房屋用多根木梁合并以代替钢梁。不要轻易移动主梁和其支柱,否则极易损害房屋结构。装修时尽量少在横梁上打孔和打缺口。如果不可避免,则要注意,打孔时尽量在横梁中央,直径不超过宽度的1/4;打缺口时尽量在横梁两边,长度不超过1/4横梁梁宽。 地下室地面 一般是水泥地面,其下方是碎石层,用以排水。大部分水泥地面都会有裂缝,是由于水泥干燥收缩时产生的,对房屋不会有大的影响。但要注意锅炉附近的排水口,在装修时不要堵住,否则地下室易存积水。 墙体裂缝和房屋结构的关系 绝大多数的房屋都有裂缝。有的不影响房屋使用,有的只需要简单维修,有的严重影响房屋寿命。而这些裂缝,大致都与地基和地下室有关。 A. 最常见的裂缝,也是对房屋影响最小的是水泥浇筑后干燥收缩引起的裂缝。新房子在一两年之后就会产生这类裂缝。这种裂缝常见于地下室水泥地面,及地下室墙体。地下室地面的水泥裂缝几乎不影响房屋的使用。而地下室墙体的这种裂缝也不会影响房屋结构。这种裂缝一般是垂直于地面的,而且靠近地面的一端细小,远离地面一端略宽。这种地下室墙体裂缝唯一可以引起我们关注的是雨水渗漏,用比较低的费用即可修理好。 B. 还有一种倾斜裂缝也比较常见于房屋外墙,和地基基座的稳定度有关系。如果地基沉降,发生变化,就会导致这种裂缝。这种裂缝一般起始于地下室墙体,以大致45度角斜向延长至房屋外墙。如果外墙是砖石墙或灰石墙面,这种裂缝很容易被发现。如果是木质外墙,铝质或塑料质地外墙,则需要仔细观察地下室墙体裂缝的走向。这种裂缝会对房屋有一定影响。如果裂缝小于1/4英寸,基本上认为影响不大。如果大于这个标准,则影响比较严重。还有的房屋有多个裂缝。如果裂缝是同一方向,则好过存在不同方向裂缝的房屋。 C. 对房屋影响最大的裂缝是在地下室墙体中部的横向裂缝,有些房子地下室墙壁距地面三四尺深处有水平裂缝,这种裂缝往往表明墙体的断裂。这种裂缝的产生一般是由于地下室墙体外部的土壤挤压(比如墙外的花坛大量向下渗水),或是树根生长破坏地下室的墙体造成的。裂缝一般是墙两边较细,中间较宽,并且裂缝冬天宽,夏天窄,为什么?那是因为墙外的湿土结冻并附著在墙壁外侧。膨胀的冻土产生强大向内推力的同时,把地基上半部及整个房子端起来,地基拦腰被扯裂。天暖解冻后,又把房子放下,于是裂缝夏天变小。膨胀的冻土产生强大的向内推力也会使裂缝上下部错位,及地基墙壁向内倾斜。这种裂缝说明房屋结构有巨大损伤,不适宜继续居住,必须立即处理。 房屋地基保养的要点 房屋地基不怕冷,就怕冷加湿。每年都应检查地基外墙周围的坡度,要让水流离房屋周围。也要注意屋檐水槽畅通,雨水直接被导流到离墙根几尺以外的地方。若屋檐水槽堵塞,雨水会直接从水槽边缘溢出,形成水帘洞效果,虽看上去很有诗意,但地基却会因湿意太浓而遭殃。房子周围的土质越干燥,上述问题的发生机会越小。   转自 VIPGroupBuy

加拿大房屋冬季保暖节能必知道

加拿大房屋冬季保暖节能必知道

一场秋雨一场寒,随着树叶的飘落,加拿大的冬天马上就要来临了,要度过一个温暖、舒适,又节能的冬天,需要您对自己居住的房屋的精心维护,趁着冬天到来前的最后阶段,赶紧检查一下您的房屋的保暖措施。 通常加拿大这边的房屋都是木头房子,那么房顶、墙壁及各房间之间的间隔,甚至是地基方面都会使用到保温棉。使用符合标准的保温棉,在冬季能使整个室内温度提升1-2度;夏季的时候,因为有了这层隔热层的隔热作用,室内温度会至少下降1-2度。不要小瞧这1-2度,长久以来,节约的能源和资金可以说是非常可观的阿!据有关数据显示,使用高质量的保温棉,一年可节约能源费用达$300元。   房屋节能保暖看屋顶 说到保温棉的重要性那可是太多了,除了保温、隔热外,还有隔音。使用保温棉还直接可以改善房屋的居住舒适度。您是否知道,您现在所居住的房子是那一年的呢?您房顶的保温棉又是怎样一种情况呢?如果无论您采取什么样的节能措施,您家的能源费用都居高不下,而且房屋里的温度冬冷夏热,那您可得赶紧查查屋顶了! 如果您正想购买您的理想居住屋,多看一眼屋顶肯定会有助你的选择。当然不仅仅是要您询问屋顶的年限,更主要的是看看屋顶有没有积雪,屋顶四周有没有悬挂大的冰棱。通常旁边的屋顶上都白雪皑皑,就这间房屋片雪不留或四周还挂着巨大的冰棱,这时,请您的验屋师仔细查看一下屋顶的保温棉层就是非常必要的了。 既然保温棉有这么大的用途,那么是不是越厚越好呢? 当然不是!专家解释说,首先,当然要从经济上考虑,喷的越厚,用的棉也就越多,价钱自然也就越贵;其次要看屋顶的高度,不可太满,要保持屋顶的空气流通,这样才能更有效地发挥保温棉的作用。 小编查阅了安省的建筑规定,发现安省对保温棉的保温标准也有详细的规定:目前安省最新的屋顶能源保温标准是R-50,也就是说屋顶内喷保温棉的高度要达到18.5;,要知道屋顶内的保温棉随着年限不同,R值也会不同,喷棉的高度也会不同。举例说,一个20年的房子,屋顶保温棉的R值已经降到了R-28,那么保温棉的高度也只有10.5;,保温棉的高度降低,那么屋顶可以保有的室内温度也就得不到保证。不但会增加你的能源费用的支出,还会增加碳排放以至于对环境不环保,要知道高达40%的热量是通过屋顶流失的! 施工不受季节限制 冬天可即装即用 喷保温棉基本上没有季节的限制,冬天施工也丝毫不受影响,还能即装即用,很是方便。但是屋顶喷保温棉还是有些要注意的事项,小编这里提醒大家: 1. 要根据房屋情况加装rafe-R-mate 回风板,能促进空气对流,减少冷凝水的形成。通常一些老房子之前的回风板要不是没有,要不就是重新喷棉后会被遮盖住,所以通常需要加装新的回风板; 2. 要选用专业的,比较好的,即保温性能好又防水的抽气管子。这笔钱最好不要省,一个好的抽气管子能保证屋顶干燥不漏水,也会延长保温棉的寿命及使用效果; 3. 房顶内旧的保温棉,一般情况下不用除去,可在它的上面喷新的保温棉既可。但如旧的保温棉发霉有异味或已被小动物破坏,则就需要除掉,重新铺设。   转自 ehouse411

加拿大房屋不得随意DIY

加拿大房屋不得随意DIY

香港特首选举,唐英年和梁振英最大的贡献,恐怕是把“僭建”一词加以放大。僭建实际上就是违章的和未经许可的建筑,这个概念放在中国大陆看,则好像是理所当然的事情,最简单的例子,就是在阳台上加建门窗和防盗等。 如果我们将“僭建”放在加拿大这个环境里理解,则假若你加一个房间、改建一下地下室、装一个室外露台等,没有申请市政府许可的话,面临的可能是罚款也可能是拆除。 开工先问市政府 普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑设计公司的首席建筑师,同时也代理客户申请建筑许可。他在接受《加拿大都市报》专访时表示,从申请建筑许可来看,多是建筑商的申请。涉及居民房屋比较多的是把旧房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一间房子,可能是把平房多加一层等。这种情况多发生于比较旧的房屋,为了增加其价值,屋主往往会作出这种决定。 建筑师普瑞甘尼卡 据普瑞甘尼卡介绍,加拿大在建筑方面从居民安全考虑,往往有比较严格的规定。这种建筑许可审批制度就是一种体现,以免造成事故隐患。他认为,这个审批制度一方面是保护屋主的利益,同样也是为了保护大众的利益。因为加拿大的房屋市场流通率很高,有了这个制度,后续屋主就无需为以前房屋曾有过各种改建工程而为安全担心了。 普瑞甘尼卡17岁跟着父亲从欧洲移民到加拿大,在这里学习了建筑设计专业,现在开设自己的建筑设计公司。他表示,他的家乡是前苏联的一个加盟共和国,那里的建筑管理比较宽松,曾经有一个地方长官,未经许可就建成了一个小村落,这种情况很常见。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主开工前一定要先获得批准,如果未经许可进行的工程,可能导致高额罚款、工程被迫拖延或者非法新建工程会被完全摧毁。 屋里有颗未爆的地雷 作为第二项比较常见的居民建筑申请,装修改建地下室也是普瑞甘尼卡经手比较多的。他解释说,很多旧房子地下室屋顶很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。还有的想把未经装修的地下室,分隔成许多房屋自用或者出租等,都是比较常见的工程。 他特别说明,地下室在房屋买卖中往往是不包括在房屋面积中的,因此地下室是否装修,往往是作为额外惊喜加以说明的。许多售房合同中有这样一句话:“卖主不保证翻建部分手续是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”这样买主就要承担未来的风险:市政府检查人员有可能因为地下室单元没有建筑许可,而要求驱离租客并没收租金,或者要求按照标准重建。在购买有装修完成的地下室的房屋过程中,查验其是否拥有合格证明是很重要的一环,多伦多自1995年11月开始要求改造的地下室符合一定的标准,而在此之前已经成为事实的地下室属于豁免之列。 一位不愿意透露姓名的华裔地产经纪向本报记者表示,在实际市场交易中卖主和经纪都不会保证改建(装修)地下室的合法性。他声称在这个行业中这么多年,他本人从来没听说过谁家改建地下室还报批的,当然他知道这是不应该的。 地下室住人要求多多 省政府实施新的消防条例,符合防火消防标准的地下室单元在条例中才被称作“改造过的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合设有火灾逃生通道、火警探测器和报警器、电路改造符合安全标准等四项标准。只有符合上述四个要求的才能获得地下室改建合格证明,同时符合建筑条例、区域规划等条件后方可租住。 这些都是以居民安全为出发点的考量,其中的细节也非常具体。诸如地下室使用的墙板(Drywall)必须有至少30分钟的阻燃时间,以隔离地下室与房屋其他单元的火势,为逃生创造时间。地下室的窗户作为第二逃生选择,大小要在600平方英寸以上,直径不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生时摔伤。地下室窗户户外的凹陷型窗井离开墙体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。 为了保证人员居住的舒适性,地下室的顶高最低要在6.5英尺以上,卫生间要么有通户外的窗户要么有排风扇等。未经批准改造地下室用于住人,可能导致1年监禁和2.5万元罚款。 简单装修不需审批 当然,并非每一项地下室装修都要经市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的装修地下室,诸如铺地面、包墙面等不需要审批。但是如果改变地下室布局,如隔建多个房间,就要有市府人员核查是否符合逃生要求。如果要增加卫生间,改变电力线路等,这些大动作就一定要审批通过方可施工。而且电工和水管工等一定是要有牌照的专业人士,不能随便叫一个装修工或者自己动手(DIY)来做。 因此,如果想改建尚未装修的地下室为住宿单元,首先要到市政府查询所在区域是否属于许可区域(Zoning Bylaw),然后申请建筑许可。对于已经改建过的地下室,首先要到市政府物业标准(Municipal Property Standards)或消防部门(Fire Department)查询是否符合标准,是否有合格证明。 如果没有注册记录就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的区是否可以改建地下室,然后请消防部门来勘验房屋设施是否符合消防标准,费用在120到300加元之间。下一步是申请电力安全部门(Ontario Hydro Inspection Department)查验线路安全,费用为72元。如果所有检查通过则能获得许可证明,否则就要动工改进,耗资至少在1.5万元以上。 在实际生活中,改建项目设计者或施工者会代屋主申请许可,但是屋主应该明白,无论是否有他人代劳,屋主最终是要为工程的安全负责的。普瑞甘尼卡还特别说明,各个市政府的房屋督查人员可以随意步入你家后院进行检查,而不需任何搜查法令,这种做法是为了杜绝安全隐患。 DIY露台不能太随意 增建露台(Deck)是比较常见的家庭建筑申请,很多人都喜欢自己DIY(自己动手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜欢手工的传统,另一方面会做出更有个性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一个简单的露台,如果需要审批的,都要有有资质的建筑设计师签字方可提交审批,不能自己坐在屋里画张草图就来做。 依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申请许可,对于起伏不平的地面,露台在任何一点测量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有顶棚的露台,无论距地面多高都要申请建筑许可。 除此之外,不同地点对搭建露台还有不同的要求,露台的面积也不能超过后院面积的三分之一等。 普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一个很重要的文件就是房屋的小区规划图(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小区规划图,这张图在房产交接中会在诸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申请什么工程就要用得上,市政府人员会从中了解到原来小区的设计,如绿地面积、树木分布和数量、邻里间隔等,这些都是搭建露台、扩建房屋、砍树等工程审批的依据。如果该文件丢失,屋主还需要多花2,000元雇测量师重新制图。 普瑞甘尼卡特别强调,很多人以为搭一个露台不算什么,就未经审批偷偷建一个,但终究来说是违法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人员,那只有自认倒霉、束手待毙了。 到哪里去申请扩建? 按照市级《信息索取自由和隐私保护法》,所有建筑许可都要依法披露,公众有权向市政府索取这些资料。为了保护隐私需要,申请者最好不要把屋主姓名和电话等个人信息填写在工程计划上。 如果屋主觉得披露这些资料会影响到个人或家庭安全,不希望市政府披露这些资料。屋主需要在申请后21天内提交一份申请,陈述合理的理由,必须使用挂号信邮寄到多伦多市政府的四个建筑审批办公室之一即可。获批后虽然公众不能看到这些资料,但是相关公司和隐私办公室依然可以索取这些文件。   报批与不报批 当你要进行以下工程时需要报批: 改变房屋用途、修建房屋、拆毁房屋;或增建、改变结构、增建壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等,都需要申请建筑许可。 但是以下工程除外: 换窗户、门(没有扩大)、更换屋顶(不动原结构)、屋檐、地板、天花板、栅栏;换管道、换热水炉、修建厨房或卫生间橱柜(不用动管道)、装空调等。维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等也不需要许可。 根据工程的大小和资料的完整程度,审批时间在5到20天左右。   转自 […]

加拿大房屋冬季保养+居家安全必读

加拿大房屋冬季保养+居家安全必读

马上就要入冬了,在这季节转换的时期,最重要的事情就是检查您的房屋是否已经做好准备抵御严寒的冬天了呢?特别是温哥华的冬天阴雨连绵,作为一个HOUSE的房主,在冬天来临以前,可有不少工作是不可或缺的 ,需要在过冬以前逐一检查和完成,让我们看看入冬前需要给自己的房屋做哪些检查: 首先要检查室内或室外的灯具、电线、插头和插座,如插头破旧或者摸着发热,应立即更换。 第二、仔细检查屋顶的沥青片/瓦片有否破损或松脱需要修补。如果打算换屋顶或换瓦片,应尽快行动请合资格的人士维修,因为,加国屋顶装修工人有冬休的习惯,不要等到冬天下大雪时,才发现屋顶渗水,那时候要修补,价钱不单非常的昂贵。 第三,仔细检查室内和室外的排器口(进气、出气和强迫通气口),确保其没有被积雪或碎物档住,并且档板是关闭的。降雪后最好检查室外的排气口和煤气表,确保没有被雪覆盖。最好是请专业的清洁公司,将所有的排风口的灰尘都吸干净,这样才能保证整个冬天你都会呼吸到干干净净的新鲜空气。 第四,清理浴室的风扇叶片、冰箱底下或背后的线圈,还有烟雾探测器以及所有灭火器的指标,如有必要须充电或更换。为了冬季节能保暖,住户们会将房屋密封的格外严实。但是,如果一氧化碳(Carbon Monoxide)浓度超标,后果不堪设想。一氧化碳被称作隐形杀手,其无色无味很难被发现。房屋内的一氧化碳探测器要定期检查。如果探测器电力不足,会有红色小灯闪烁,提醒更换电池。进入冬季,住户最好每月都测试一次,看探测器是否管用。测试方法很简单,只要按下写着test的按钮,就能确认探测器是否需要更换。一般情况下,5至7年就需要换个新的测试器了。烟雾报警器也是一样。 第五,检查门窗上的积冰或者冷气渗透,经过一个夏天的风吹雨淋和阳光暴晒,窗户上的封条有些开始松动,甚至开始脱落,窗框间的缝隙也愈加明显。如果不想要更换整套窗户,可以购买一个叫做Window Insulator Kit的透明防风隔离层。相较于动辄几千元的全套更换费,这个维修包只需二三十元,处理窗户缝隙漏风不成问题。另外,如果玻璃窗的密封条脱落,可在Home Depot单独购买到像是牙膏一样挤压用的密封胶来重新密封,这样就不怕会白白浪费暖气。 第六,仔细检查阁楼,确保它有正当的绝缘和通风,记下屋顶漏水的迹象、底部板子缝际或分开的迹象,并及时修理。检查阁楼是否霜冻积累和屋顶上是否有冰坝和冰柱,确保每根连接排气扇的管道有隔热处理和蒸气屏障层,并且通往室外。 第七,检查所有室内水龙头是否会漏水,需要及时修理,如果水管不怎么常用,打开自来水,让水池下水道注满水,随后清理水池、洗碗机、浴缸、淋浴间的下水道,并且打开和关闭水管的关闭阀以防管道收缩。 第八,夏季浇花打理庭院的室外用水管,冬季来临前要将水阀放水关紧,以免管道内的存水结冰胀裂水管,倒灌进地下室。这样的水阀通常有两个开关,分别在外墙和车库内。正确做法是先将室内水龙头关紧,打开室外开关排出水管内的积存水分。 第九,融雪盐(Ice Salt)、雪铲(Snow Pusher)、汽车玻璃融雪剂(Windshield Washer)、除雪刷(Snow Brush)等,都是每户一定要有的冬季常用储备品。如果家中有铲雪机(Snow Thrower)是用汽油发动,还须存放一桶汽油以备不时之需。另外,落雪前最好检查雪铲是否破损,提前更换新雪铲,为雪天做准备。 冬季临近也会有越来越多的家庭开始点燃壁炉,或使用电、燃气取暖,为增强居民安全防火意识,加拿大BC省政府把10月7日至13日定为“防火安全周”,提醒市民注意居家防火安全。 政府特别提醒市民注意厨房防火安全,它是引发住宅火灾的首要原因。 成人在使用厨房时应注意,在离开厨房时关闭炉具;使用定时器控制食物烧煮时间;保持炉具清洁;将厨房用手套、纸巾、毛巾、塑料等易燃物放置在远离炉具的位置;学会用锅盖扑灭小油火,切忌用水泼浇油火。 尤其要关注的是儿童在厨房的安全。在加拿大,要求9岁以下儿童远离炉具,9岁以上孩子需在成人监护下开启炉具开关,13岁以上方可自行使用炉具、烤箱或微波炉。   转自 约克论坛

旧屋翻建,你需要知道的事儿

旧屋翻建,你需要知道的事儿

翻建房屋是一种很环保的做法,如果完全拆除一座旧屋去建新屋,会制造出许多不可回收的垃圾。当今火爆的房地产市场,在旧有房屋的基础上翻建新房正越来越受到建筑商和买房者的青睐。除去可观的经济收益以外,有利政策也是导致其大受追捧的原因。 相关政策规定如果原来的房屋有超过70%的部分被重建,这些房屋就被视为全新,房主可以享受国家房屋保修机构规定的标准2-5-10年房屋保险,即两年内的人工和建材保险;五年的建筑外墙问题,包括渗水问题保险;还有十年的房屋结构险。 翻建还有一个好处是可以充分利用旧房屋优质的地基或其它部分来节省造价。同样一座配备高科技设施的现代住宅,翻建的成本可能远远低于完全新建的成本。 翻建还可以兼具环保公益的功能,对于翻建垃圾中可回收利用的部分,比如门窗和橱柜等可以拆下来捐助给“国际仁人家园”,这是一个致力于解决贫困人口居住环境问题的公益组织。 翻建是一个大工程,跟住公寓是不一样,在加拿大拥有house的人,总是难免会遇到需要给房子动点手术的时候。大到推倒重建,小到给前庭后院加装篱笆。无论是自己动手还是雇用师傅,第一步应该考虑的是需不需要向当局申请建筑许可(Building Permit),毕竟我们都是守法的良民。 在加拿大翻修房子 到底需不需要建筑许可?虽然各个城市的规定在细节上会有不同,但是基本内容是大致相同的,但以下这份“需要”及“不需要”许可的清单,在加拿大基本通用。 需要建筑许可的翻建: -改变建筑物的用途。 每份土地契約上都註明該地段的土地用途。在一般情況下,業主是不容許改變土地用途。如果業主想作短暫性質更改土地用途,而該用途並非土地契約規定的用途,可向地政總署申請一張豁免書。並要繳付有關費用。舉個例子來說 :某人有一塊農地 , 他想在那裡經營一間車房。在他動工前,必須取得城市規劃委員會許可,並須向地 政總署提交一份包括建築物圖則的改變土地用途之建議書。待 他 成 功 取 得 分 區 地 政 處 的 短 期 豁 免 書 和 其 他 如 屋 宇 署,規劃署等部門的批准後 ,他才可正式動工。不過,所興建的建築物須符合所有有關部門的規定,而且亦只屬短期性質。 -安装、改装或拆除承重墙 特别是厚度超过24厘米以上的砖墙,一般都属于承重墙,不能轻易拆除和改造。承重墙, 如果拆除或改造,就会破坏建筑结构,降低安全系数,重新安装门也比较困难,因此需要申请建筑许可。 -安装新的门窗或改变门窗位置的尺寸 房屋结构会因为安装了新的门或者窗口而改变,因此要申请建筑许可,并且改变门或者窗户的位置以及尺寸大小,比如小窗改成大面积的落地窗,小门改成大门都需要申请建筑许可。 -建造车库、阳台或庭院平台 车库的改建,阳台由敞开式改成封闭式,扩建庭院平台等等改建都需要建筑许可。 -挖掘地下室或构建房屋地基 -安装或改造暖气、排水和空调系统 -安装任何形式的壁炉 -安装泳池或泳池周围的栅栏 -拆除整栋建筑或建筑的一部分,除了房子本身,拆除独立的棚屋和车库也是需要许可的 不需要建筑许可的翻建: -更换现有的相同尺寸的门窗 -为独立屋安装壁板或其他外墙结构 -庭院平台如果小于2尺且没有顶盖,则不需要许可 […]

5步妙招 教您如何提高加拿大房屋供热效率

5步妙招 教您如何提高加拿大房屋供热效率

加拿大地处北半球高纬度地区,冬季取暖必不可少。看着冬季飙升的煤气费和电费账单,不少业主都会感到头痛。虽然目前大部分房子都有很好的保暖措施,尤其是新建房屋,但暖通专家认为,与其说房子是个密封罐,不如说它更像是个筛子,而且大部分业主都没有意识到有多少热量从他们的房子里白白流失了。   为加强房屋的保暖性,业主通常采用一些常规的措施,如加厚屋顶的保温棉、将窗户更换为双层隔热玻璃窗等。然而,“加更多的保温棉会有帮助,但不会解决真正的问题,”多伦多房屋翻新和重建公司Henge Homes的经理斐尔(Mark Pervan)说,“按建筑条例的要求,承包商会按照安全性、热与节能标准的下限来建造房屋;如果想让房屋区别于仅仅是达标的房屋,真正做到密封、节能,还需要一些额外的步骤。”   建造一个真正热效率高的房屋,过程并不昂贵或是费力。只要遵照下述步骤一一检查,不仅会建造一个密封良好的房屋,还会大大减少电费或煤气费,某些情况下节省的费用会高达40%。   第一步:水箱式热水器   对大多数加拿大人来说,想要有热水的话就是打开水龙头这么简单。实际上,加拿大人被认为是世界上人均使用热水最多的。   事实也是如此。一个标准的电热水器的能耗几乎占到家庭能耗的15%——平均每户每年要为热水付550元;而其中25%-40%(大约140~250元)只是用来保持热水器里水的温度。   减少电费的一个永久的办法就是用煤气加热的热水器来替换电热水器——一次的花费在600元以上,代价不小。另一个选择就是买一张热水器绝热毯,价格通常在25-50元之间,业主无须一小时就能自己动手给电热水器的水箱穿上这件新衣服,而且每年能节省150元的电费。   节约能源提高热效率的另一个快速简便的办法就是将热水器的温度调低。从经验来看,每降低5℃水温,会减少3%-5%的能耗。理想状态下,专业人士建议将水箱的温度调在49℃,即120℉。   还有就是可考虑给热水管包一层绝热层。水管绝热层以每片1.5元起价,而且容易安装,也是一个快速地减少热损失的办法。   第二步:取暖炉   取暖炉的维护和保养,包括更换滤片,对提高房屋的热效率非常重要。   取暖炉实际上就是个机器,依赖于好几个不同的构件来正常工作。如果某个零件坏了或是阻塞了,会影响到整个供热系统。在极端情况下,还可能引起灾难性的损害。但是在这发生之前,取暖炉一定会有表现,而且效率降低,取暖费飙升。   解决的办法就是更换取暖炉过滤片(通常每两三个月更换一次),并进行常规检查。   对于使用还不到10年的取暖炉,可以每两年检查认证一次。对于老的取暖炉,需每年进行“体检”。“对于取暖炉体检来说,并没有什么标准,”斐尔说。但是业主应该货比三家,确保检查员具有专业知识,而且了解清楚检查都包含哪些项目。   第三步:挪动家具   确保挪开任何挡住出风口的家具,即使是简单的一步也能提高家里的热效率。   例如,家里的前门廊通常是我们停下来脱鞋子、帽子和挂外套的地方。为使这个过程更简单,有人用旧的矮柜作长凳就一举两得。虽然从美观上来说,把矮柜直接放在衣帽架下最好看,但如果放在那儿,矮柜刚好挡住了一个出风口,就要考虑挪开矮柜,会发现供热会有很大的不同。   第四步:把壁炉这个大洞塞住   检查一下壁炉,确保壁炉的挡板工作状态良好,应使用玻璃门或其他不易燃的材料使热不易从烟囱里散失掉。   根据This Old House公司的专家瓦格纳(John Wagner)介绍,一个打开挡板的壁炉等同于开着一扇48英寸宽的窗。如果无法想象有多少热流失了,开一扇卧室的窗户半小时试试。在严冬,无须30分钟你就会发现热散得太快了,壁炉需要工作得非常努力才能让房子暖和起来。   如果你非常喜欢用壁炉,非用不可,不妨考虑给壁炉安一扇玻璃门,或是装一个高效率的插入式壁炉。传统的用砖和水泥砌起来的壁炉实际上是一种非常低效的取暖方式。   劈劈啪啪的火声也许很有气氛,但它是取暖费杀手。每小时大约有20000立方英尺的热空气被吸入烟囱而为冷空气所取代。这就是所谓的“烟囱效应”——热空气上升,降低了房屋的气压,压差产生了真空效应,从外面将冷空气吸入屋内。这就是为什么感觉老房子总是在透风。   为了防止烟囱吸走房子里的热气,不妨装玻璃门或是一个充气的防风气球,或是装一个插入式的壁炉。充气式防风气球是最经济的(亚马逊网站卖80元),玻璃门次之(便宜的售价为270元)。插入式壁炉价格较高,但不仅不会漏风(它有密封件,不用时可以关闭),也会使壁炉更高效。 第五步:冬天移走空调   另一个无需动脑的办法就是进入冬天后就移走窗式空调或便携式空调,否则空调就像个烟囱,热空气会从空调周边的缝隙里逃出去。“窗式空调非常透风”,斐尔说,“而且冬天会将热空气抽出房子。”理想状态下,最好挪走空调并换一扇窗子,这会确保没有热损失。如果挪走空调不可能,不妨考虑买一件“绝热罩”,罩在空调机的室外部分,阻止热空气流失。   转自 […]

一张图教你认识加拿大房子结构 自我检验不烦心

一张图教你认识加拿大房子结构 自我检验不烦心

Jake Li,华信验屋专职验房师。从College Home Inspection专业毕业后,投到北美验房行业标准制定与领军旗舰Carson Dunlop麾下接受执业培训,现从事验房行业5年,不长不短,却积累了厚实房屋检验经验。近几年,不断有凝炼验房实践心得的专业文章在本刊独家发表,引起读者朋友的关注。在细谈春季房屋检测之际,Jake郑重地告诉记者,期望通过本报提醒屋主:任何一个专业的验屋师,在其验房之后出具的验屋报告里,都会告知屋主这个报告只能代表当下房屋的状况,难以反映房屋3-5年之后演变的情况。所以说,对各位屋主春秋两季定期对自己的房屋进行一次力所能及地自我体检,正如每年对自己的身体进行体检一样,非常必要。尤其是历经了这次时间长、雪量大、温度低、冰冻线深(Frost line)与大范围停电的极为不平凡的寒冬,"春检"就显得更为迫切与及时,并建议每隔5年左右请相关专家对房屋进行一次专业检验,发现问题及时维修和保养,未雨绸缪,防患于未然。 在谈到房屋春季体检时,Jake 表示,从外部,春季自检的主要项目有:烟囱(Chimneys)、屋顶(Roofs)、屋檐(Eaves)、雨水槽与落水管(Gutter and Downspout)、外墙(Walls)、房屋基础墙(Exposed Foundation wall)、房屋四周的坡度(Grading)、门窗((Doors and Windows)、门廊和露台(Porches and Decks)、车库(Garage)、车道(Driveway and sidewalks)、挡土墙和篱笆(Retaining Walls and Fence)、树和灌木以及爬藤植物(Trees、Shrubs and Ivy)等。一谈起专业问题,Jake马上打开了话匣子把下面的分类春检细节侃侃道来: 烟囱(Chimneys) 烟囱主要有三项检测要点。第一有否结构隐患问题。屋主应当从站在远处目测房屋烟囱有无倾斜,从近处查看其基础有无沉降。一旦烟囱有倾斜不再耸立,一定要找专人人员来检查及时修理,杜绝其坍塌安全隐患和向屋内燃烧废气泄漏的危险情况发生。第二,检查烟囱材质问题。对于砖墙烟囱要看砖面有无腐蚀、脱落或松动,发现问题要及时修补;对于金属材质的烟囱,要看是否生锈,如果生锈,就要进行除锈或者对已锈穿的金属烟囱要进行局部更换处理。第三,接缝问题。检测烟囱与房屋接缝的地方是否有松漏迹象。如果发现周边的防水金属片(Flashing)不能密闭来水或其上封胶有干裂剥落的迹象,要立即进行重新修理与补胶,这主要是防止屋顶漏水,因为一旦屋顶漏水,这就会很快损害到屋顶下方的房屋结构组件与室内财产。 屋顶(Roofs)  对于屋顶体检的指标有:一是观察屋顶覆盖材料的状态。对广泛运用的沥青瓦片,看有无吹翻吹落的瓦片(Missing Shingles)与其它破损如裂缝、卷边、起翘、小石颗粒大量流失等。据专家介绍,如果屋顶保养得当(即周边没有大树遮阴,屋顶阁楼保持干燥通气没有潮气淤积,其内的保温棉应足够厚以使内部温度不要太高,房屋内部对阁楼的完好密闭)将有利于屋顶在其寿命期内的功能表演。二是关注屋顶瓦片的使用年限。多伦多冬季寒冷,常常连日大雪,伴随上大风吹袭,雨水冲刷,沥青瓦片上的小碎石会逐步丢失,加上炎炎夏日阳光中紫外线对沥青材料的侵扰,沥青瓦片的屋顶会年复一年不断受到磨损或损坏,春天来临天气好转,是人们检查屋顶材料的好时机,一旦发现屋顶瓦片有掉落或者松动或大面积裂缝,就要开始准备修补或更换屋顶。一般来说,沥青屋顶的平均更换年限是15年左右,如果屋顶已经相当残旧超过15年,加上观察到上述现象出现,那么更换就势在必行。对于木头瓦片(wood shake/shingle)、石头瓦片(slate /clay tile)、水泥瓦片(concrete tile),目前大城区相对用的比较少,多用于乡村地区,它们具有有50~80年左右的寿命。现在更新型还有能发电的太阳能屋顶,它的寿命还有待时间去检验。专家提醒,不是所有的房屋都适合石头、水泥的屋顶,因为这种材料非常重,在更换之前,需请专业人员评估自家房子的结构和承重能力,是否能长期承受这样的重量加之冬季屋顶上的厚厚积雪。 导水槽和落水管(Gutters and Downspouts)  要检测各连接接缝的地方是否有漏水,管体和水槽上有否锈穿,注意观察整个导水槽是否因为冬季大雪与冰坝造成下垂。因为一旦导水槽下垂,到雨季时,雨水就会从下垂的地方往外水帘瀑布式的泻漏,这往往是潮湿地库的重要原因之一。同时要检测导水管下端管口与横向延长管之间的连接部位是否经历这个寒冬的洗劫而松动或者脱落。要清理雨槽与落水管中堵塞异物,保持通畅并确保雨水能流到远离HOME的地方。 屋檐(Eaves)  这个用于固定Gutter藏在其后面的面板(Facial),是在检测的过程中最容易被忽略的位置,要检查是否有腐烂的迹象,看是否需要重新油漆或者更换。专家指出,这种面板正常使用寿命在15-20年左右,当然也看屋主的保养情况。一般隔5年应该重新油漆一下。今年尤其需要检查,因为经过了众多Freezing rain的冷冬, Ice Dam Damage 应不再少见,屋主在自检房屋时,先从外部观察,看外墙上和屋檐上是否有明显的水渍,一旦发现,要及时修补尤其是屋檐Facial已腐烂的木板。 外墙(Walls)  这里的外墙指的是地基墙面以上的墙体部分,安省地区一般分砖墙、木墙、沥青瓦墙、铝片墙或者塑料墙面等等。对于大多地区使用最为普遍的砖墙来说,要检测是否有雨水的侵蚀与冰冻造成砖皮驳落或者因为墙面与其后方的房屋木框架(wood wall frame)连接问题缺陷造成的墙面不平向外凸出等,同时要检查Mortar连接处勾缝是否掉下来。这里专家有一个温馨的小提醒送给大家,有的新屋主会观察到墙面上有些缝隙孔洞(Weep holes)好像没有封住,有的勤快屋主可能就会将这些砖墙之间的缝隙封住,但实际上,专家提醒,这些小缝洞千万不要封住,因为这是用来出水防潮保护墙体木结构组件Wood wall frame用的,它可以让砖墙内的潮气及时散发出来并通过一种叫做“雨屏原理”的作用阻止砖墙外的雨水长驱直入侵入墙体内。 水泥地基墙面(Exposed Foundations) 这一块主要是指房屋地基高于地面6-8Inch以上的一道水泥墙。要细细检测有无新的裂缝,旧缝是否重新打开或缝隙扩大,如果发现问题,要观察裂缝的走向和宽度,及时测量与记录裂缝的尺寸。专家指出,缝隙在1/8 Inch以内的小裂缝一般没有结构问题指征,但为了防止漏水可以考虑自己进行修补,在市场上买些DIY树脂类的产品(树脂RESINOUS REPAIR […]