加息环境下加拿大房价走势如何?看专家怎么说

加息环境下加拿大房价走势如何?看专家怎么说

正如许多行业观察家预测的那样,1月份是加拿大房屋市场成交放缓的一个月份,全国销售额环比下降14.5%。TD银行预测,加拿大房价会持续波动,并认为加国央行应该要到今年7月才会考虑加息。   TD高级经济师Fotios Raptis在最近的一份报告中写道:展望未来,预计加国房市持续短期波动,因为买家会对新抵押规则和抵押贷款利率上升的影响作出反应。   根据Raptis的数据,上个月的房屋销售下降是由利率增加以及1月1日生效的新抵押贷款压力测试造成的。他指,在可预见的未来,这些变化的影响会持续下去,因为市场需要继续调整。   但值得注意的是,1月份销售额的大幅下降部分原因是,去年12月份,大批买家赶在新的抵押贷款规定生效前涌入市场。   Raptis对2018年下半年的房市预测有点乐观。他预测利率上涨将继续使房市保持冷静,大多数城市的房市应该相对平衡。   他指:“预计年中稳定后,房屋销售和房价可能会因利率上升而继续受压,但是,由于市场主要位于均衡区域,价格应该得到很好的支撑。”至于加拿大银行何时决定再加息导致抵押贷款利率上升,Raptis表示应该还有一段时间。   他说: “总的来说,1月销售数据对加拿大央行的预测几乎没有影响。因为经济预测已经基本包括新的抵押贷款压力测试和更高的抵押贷款利率的影响。”   他强调,由于家庭对利率上升比以往任何时候都更为敏感,央行可能会等到通胀压力进一步增加之后,才会在今年7月再次提高利率。 来源:赫芬顿邮报

加拿大国家银行:今年温哥华房价要降,准备入市吧

加拿大国家银行:今年温哥华房价要降,准备入市吧

压力山大的加国潜在购房者,不必放弃在加拿大房价昂贵的城市拥有一间房屋的梦想了。 因为近三年来,加拿大人的住房负担能力实际上正在改善。   加拿大国家银行预测多伦多和温哥华的房价今年会下跌!加拿大国家银行(National Bank)的房屋可负担能力指标在2017年第四季度下跌0.2点,这意味着代表住房平均抵押贷款比前一季度略低。   该行于周四在一份客户报告中表示,这是自2015年第二季度以来首次发生。   主要归功于两个原因: ● 过去半年,多伦多地区房价下跌 ● 在过去一年中,加国就业市场的蓬勃发展促成了强劲的工资增长   国家银行经济学家Matthieu Arseneau和Kyle Dahms表示,加国第3季度工资年增长率为5.7%,三年多以来最强劲。他们表示,这种强劲的工资增长将继续让房屋可负担能力保持稳定,因为其他因素正在推动住房成本上升 , 即利率上升导致抵押贷款利率上升。   Arseneau和Dahms表示,自2017年中以来,抵押贷款利率上涨约0.58个百分点。他们指,像多伦多和温哥华等最昂贵的市场对央行加息最为敏感。多伦多由于实行加息和外国者购房税,似乎抑制了当地对住房的需求,第4季度房价下跌,并可能在2018年继续下降。   他们强调,但温哥华是“另一个故事”,温哥华比20世纪80年代初以来的其他任何时候,房屋的可负担能力都要差,即使2016年引入外国买家税,房价仍然在稳步上涨。   但本周BC省府推出 的预算案将外国买家的税率从15%提高到20%,并对不居住在BC省的业主征收投机税,税率为房屋估价的2%。   国家银行的经济学家表示,预测2018年温哥华的房价可能会出现下降。换句话说,如果工资持续增长,多伦多和温哥华的房价都有望在今年变得更加实惠。这对潜在购房者来说,应该是最好消息。 来源:赫芬顿邮报

CIBC出细则:海外买家贷款容易的日子一去不返

CIBC出细则:海外买家贷款容易的日子一去不返

日前,CIBC悄悄向抵押贷款顾问下发通知,所谓“国外收入贷款政策”正式终止。该计划于2018年2月1日更换为新的政策,旨在确保符合 OSFI的B-20标准。这一变化将对利用国外收入申请CIBC(加拿大最大银行之一)抵押贷款的人产生巨大影响。   旧政策   在CIBC旧系统下,外国买家和国际学生获得抵押贷款非常容易。如果首付超过35%,就可以获得无保险的抵押贷款。在很多情况下,收入都不需要证明。这并不是秘密,有些分行甚至还做广告宣传。   新政策   新的收入审核制度要严格得多,主要为了符合B-20贷款指导原则。下发给抵押顾问的内部文件规定了具体操作中的指导性意见。其中的新要求包括,贷款申请必须获得: ● 客户的T1总表,申明外国收入(第104行)。 ● CRA表格T1135,又名国外收入核实声明,显示资产。 ● 使用收入的公司需要CRA表格T1134(Information Return Relating To Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates)。 ● 加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告,以确认外国是否有债务。   从该文件看来,抵押贷款金额将仅限于根据已向CRA申报的海外收入和资产的数量来核定。这听起来不是什么大问题,但它适用于多伦多和温哥华等城市。在这两个城市,越来越多人迁入房价最昂贵的社区,却只申报贫困水平的收入。一些观察人士认为,设立这种要求的目的,就是针对海外收入不在当地申报的情况。因为真正的低收入家庭连豪宅的地税都付不起。   政策变化针对谁?   CIBC是第一家有新政策详细信息的银行,但有消息来源证实,六大银行里的另外两家也正在讨论类似的规则。严格核实收入的政策确实给房地产价格从两方面带来下行压力。   首先,逃税的非居民购买房屋的成本会更高。其次,他们可以贷款借到的金额将根据申报的收入,再按照压力测试的标准来确定。   那些计划购房的人就无法再报贫困收入。希望获得抵押贷款的逃税者将不得不支付所得税的“额外”成本,以获得CIBC的无保险抵押贷款。这些所得税将会扼杀房产收益,同时可能降低房屋销售量。或者他们就无法在CIBC或者其他预计将遵循类似规则的银行获得抵押贷款。   对非居民或非永久居民买家收入进行压力测试也将压缩资本。以前,没有保险的买家只要付个首付,几乎可以购买任何房产。不需要真正证明你有足够的收入。现在,既然无保险的抵押贷款需要进行压力测试,并且需要申报收入,那这些借款人将与加拿大人一样,受到相同的规则约束。   CIBC是一家以积极吸引外国买家而闻名的银行,现在也是第一家推出国外收入审核制度的银行。与他银行极有可能跟进效仿,外国资金面临在银行贷款购房的新障碍。OSFI B-20规定外加中国资本管制,两者加起来可能比非居民炒房税更有效。 来源:加国无忧

NDP首份预算案明日推出:房屋危机无单方可解

NDP首份预算案明日推出:房屋危机无单方可解

卑诗新民主党上台后首份完整的财政预算将于明日出台,由于省府事先宣扬会重点处理房屋危机问题,这份预算案因而备受瞩目。该党透露,并无一个万全的良方去立即解决目前的房屋危机,但预算案会是一个起步。   省财政厅长詹嘉路(Carole James)表示,她的预算案将会从多方下手,包括提供更多住屋选择,令被迫住在朋友家沙发上的耆英、无法储够首期而租住地库的年轻夫妇,有机会改善居住环境。   她说:”本省的房屋可负担问题已经变成危机,任何正在找合适住所的人,都会跟你说同一番话,无论他们是租客,还是希望买楼的人士。”   在可负担房屋上,省府上周的施政报告承诺,将会作出本省史上最大笔的投资,对象包括学生、耆英、原住民、社区房屋及出租房屋。   詹嘉路说:”没有一个单一的办法可以解决目前的房屋危机,我们必须有全面的规划,而且必须是长远的。”   ”省府的房屋政策必须处理供应、需求问题,也必须处理投机及堵塞漏洞,这些都会在预算案中见到。”   房屋厅长罗品珍(Selina Robinson)表示,预算案将提供一个框架,让各级政府及社区组织共同参与去增加可负担房屋的供应,但房屋危机不会因此一夜之间消失。   罗品珍说,省府其中一个目标,是希望在铁路沿线提高密度、增加出租房屋数量。预算案也会有打击投机的政策,但她不肯说是否会推出投机税。   卑诗大学教授Paul Kershaw表示,要打击投机,政府必须令投机变得没有吸引力,例如向房产财富征税。 来源:明报

加拿大成功冷却了房价!但副作用居然是…

加拿大成功冷却了房价!但副作用居然是…

面对曾经火热的房市,加拿大联邦政府近年出台了一系列抑制市场措施,尤其是今年1月开始全面实施的房贷压力测试措施,被认为是成功冷却了房市,但副作用是加大了住房承担力的不平等,贫富差距也随之加大。   之前需要买保险的房贷申请,从去年10月17日开始都要求通过“压力测试”,即使用央行5年固定利率,或高于具体合同利率2%的利率来审核申请人的还款能力。从今年1月开始,该压力测试推广到所有申请房贷的人。   据BNN报导,加拿大房贷及住房公司(CMHC)的首席执行官奚德尔(Evan Siddall)称,冷却房市的措施起了效果,人们已被迫购买较小的房子,“我认为证据已表明,效果比我们预期的更好”。   他说,政府曾担心强劲的房地产市场抢走了用于产业投资的资金,现在,“我认为任务完成了”。但是,新的房贷压力测试做法,正使得很多人,尤其是年轻人没法买房。   加拿大房贷及住房公司上周发布的报告,研究了2010年至2016年间加拿大房市的供需状况。该报告称,在提供更多人们负担得起的住房方面,多伦多和温哥华未能迅速行动;这6年中,温哥华平均房价升了48%,多伦多也升了40%。   这些房价的上升,大部分是由住房供应量低、需求高和利率低等基本经济因素造成。另外,一些市政规定实际上阻碍了建筑密度增加,使提供更廉价住房变得困难。   奚德尔称,缺乏经济适用房正在使工人无法承担在多伦多和温哥华等城市的居住,并加剧了加拿大的收入不平等。“因为如果你越有钱,你从住宅物业中获得的资本增值就越多,贫富差距状况就会变得更加严重,从而会导致不平等的社会。”   他说,虽然冷却住房市场的努力取得了成功,但加拿大仍需要改善对住房行业的管理,以帮助市场恢复平衡。 来源:家园网

寒冬腊月在加拿大卖房亏大了?那是因为你不知道这些!

寒冬腊月在加拿大卖房亏大了?那是因为你不知道这些!

冬天到底是不是卖房的好时候?有人说,大冬天的,有几个人愿意包裹一层又一层出门看房。也有人说,冬天房子的挂牌量比较少,反而竞争比较激烈。 事实上,去年2月份和3月份的房屋售价还创下了新纪录。 今天,小编就来说几个冬天卖房的“谣言”。 谣言一:冬天买房的人比较少 一年四季都有搬家的人,冬天虽然比较冷,但是夏天也可能出现暴雨。只要找到了心仪的房产,可以直接买房,不管什么季节。 不过,需要考虑的一点是,很多职员的工作会在新年之初发生变动,所以买房、卖房可能也是一个小高潮。 相对来说,冬季参加Open house的人都是真心实意的买家。 谣言二:房子在冬天不上相 下雪的时候,房外需要及时铲雪,还可能比较脏。但是,在白雪的映衬下,房屋可能会更加迷人。把门铃、邮箱等换成新的,再打开温暖的灯,肯定会提高房子的curb appeal,吸引更多人的关注。如果房子使用的节能材料,那么会更加受买家的喜欢。 谣言三:冬季没有春季值钱 卖家最担心的一点就是房子不值钱。虽然相关数据表明,春季房价平均比冬季高5%至10%,但是春季的竞争大,也并不是所有的房子都能卖出去。 2017年,1月至3月,多伦多的活跃挂牌量下降50%,正好是卖房的好时机。所以,了解市场行情很重要,可以根据市场行情做出判断。 谣言四:房子销售周期较长 如果你担心房子不能一下子卖出去,可以换个思路,经纪人有更多时间和买家交涉,毕竟买家比较少。   转自 vanpeople

人民币暴涨后 一大批中国人又杀来加拿大了

人民币暴涨后 一大批中国人又杀来加拿大了

随着中国的春节长假开始,加拿大已经迎来了一批中国旅客小高峰。除了探亲旅游,他们中还有一批人则是奔着投资房产而来的。尤其是今年春节期间,在人民币升值,本地独立屋及豪宅市场趋于平缓的情况下,中国买家人数将有望增加,且目标都是$500万加币的高价物业。 据本地经纪透露,2月5日(周一),一班从沈阳飞抵温哥华的航班上,满载着到大温地区买房的中国旅客。他们一路上都在交流着看房心得,对大温地区的房地产市场显示出超高的兴趣。经济们普遍认为,人民币近期走高,等于令本地房价打折,另外近期独立屋市场低迷,使得买家有很大议价空间,因此今年春节期间的独立屋市场很受中国买家青睐。 而回看2017年春节,受到卑诗省府刚实施的15%外国买家税影响,大温房地产市场人气才突然溃散。加之中国政府彼时也出台了一系列限制外币流出的管制措施,令本地市场,尤其是价格较高的独立屋市场一度进入观望时期。许多地产经纪还因此非常难得地一起去休假旅行,而非像往年一样忙得焦头烂额。 但是今年春节,这些地产经纪可就没那么多“好日子”过了。据很多本地地产经纪反映,今年春节不仅没有休假,还要加班。中国买家普遍对于地产经纪的服务水平要求极高,不仅要陪着看房,还要陪吃饭、旅游,甚至变身临时司机和助理。尤其是恰逢农历春节,各种招待饭局更是少不了。万一买家在加拿大停留的时间不长,地产经纪还在在买家走后,实时和对方微信联系,以求”放长线钓大鱼”。 目前,中国买家的投资目光已经不止于大温地区,大多伦多地区、蒙特利尔、维多利亚、卡尔加里等地,也是春节买房大军的主要目的地。   转自 lahoo.ca

加拿大房价涨到底是因供应不足还是海外买家?

加拿大房价涨到底是因供应不足还是海外买家?

想要解决加拿大两大城市的房价负担不起的问题吗?加拿大抵押贷款和住房公司周三表示,建造更多的新房可能是一个更好的办法,而不是征海外买家的税。   该报告认为,温哥华和多伦多房价飙升的部分原因是未能创造足够的居住空间来满足新居民和投资者的需求。   这项研究似乎是质疑省府旨在限制资本从海外流入温哥华和多伦多的措施的有效性,例如对外国购房者征税。   该机构在一份声明中称:“针对缓解供应紧张的措施相比侧重需求侧的措施,更有可能对高端房地产市场产生积极影响。”   最近由CMHC调查的温哥华和多伦多购房者中,有一半以上认为海外买家对当地房价有影响。周二,该机构公布的数据显示,2016年向温哥华和多伦多25岁以下人群发放的抵押贷款中,近10%都是放给非永久居民。这标志着“一些年轻的NPR(非永久性居民)因为得到家长的财政支持而购房”。   然而,今天的报告指出,房屋供应疲软是导致价格暴涨的罪魁祸首。   CMHC副首席经济师Aled ab Iorwerth表示:“当房屋供应跟不上时,就像多温两市目前的问题,那价格除了上涨别无去处。”   这份报告认为,麻烦之处在于,两个城市增加住房储备的速度比吸收新移民并在那里买房定居的速度慢得多。   相比之下,在蒙特利尔、卡尔加里和埃德蒙顿,住房供给和需求大致平衡,房价就能以较慢的速度攀升。   研究显示,在2010年至2016年期间,温哥华的加权平均房价上涨近50%。根据CMHC的数据,人口增长和当地攀升的可支配收入以及低抵押贷款利率,占增长动因的75%。   在多伦多,房价同期上涨了40%,其中40%的增长是由于这些常规经济因素。   根据CMHC的数据,价格增长的其他动因大部分是由于限制新住宅建设的政策——特别是新的独立屋。   在这两个城市中,价格增长都是受到独立住宅的驱动,而独立屋的供应短缺最严重。报告显示,在供需失衡不那么严重的公寓方面,价格攀升的速度较慢。   CMHC表示:“公寓的需求响应速度比独立屋要快得多。”   报告显示,加拿大统计局去年年底公布的新数据显示,非居民房主占多伦多房主的3.4%,温哥华是占4.9%。虽然这一比例很低,但一些经济学家和住房专家表示,在特定时期购买房屋的外国人的比例可能高得多,对房价会产生巨大影响。   但CMHC指出,同样的统计局数字还显示,非居民房屋所有者中,公寓房主的比例更高,然而公寓并没有像独立屋涨价那么明显。   报告称,了解外国资本在多大程度上影响加拿大房价仍然需要“持续观察”。 来源:加国无忧

加拿大房屋产权共有的形式,不了解这些有后患!

加拿大房屋产权共有的形式,不了解这些有后患!

房产可以说是人一生中最重要的资产。不仅因为它价格不菲,而且在土地资源匮乏的地区,还有保值增值的功能。 作为一个重要资产,很多有家庭的购房者在买房子时就会考虑夫妻联名共同拥有产权,或者是和子女联名共同拥有产权,个别的还有和朋友联名买房而共同拥有产权的。   但是,在加拿大,中文的“共有产权”对应到英文上,却有两种不同的形式,就是联权共有(Joint Tenancy)和分权共有(Tenants in Common)。虽然都是共有产权,但是其内涵意义大不相同,尤其是在业主一方过世之后的财产继承方面区别重大。   联权共有(Joint Tenancy)   联权共有指共同拥有房产的两名或多名业主,以同等的份额拥有某处房,且不可分割,各名业主对使用整个房产拥有同等的权利。   如果这处房产有两名业主,那么各占二分之一产权;如果有三名业主,就各占三分之一;以此类推。但是各名业主拥有的产权是不可分割的。   当其中一名业主即将离世时,其产权会转移给其他还在世的产权共同共有人。这意味着,该财产不会成为死者遗产的一部分,不受遗嘱的限制;既不会作为遗产的一部分被征税,也不会在遗产受益人中进行分配。   对于大多数夫妻来说,联权共有是比较普遍的。   分权共有(Tenants in Common)   相比于联权共有,分权共有产权的两名或多名业主,并不一定要平等地共有这处房产。各名业主可以拥有该处房产的不同比例,例如,一方拥有40%的产权,而另一方拥有60%的产权,而且他们可以按照自己的意愿出售或抵押属于他们的部分。如果产权文件上没有指明各名业主的产权份额,那就默认各名业主有同等份额,比如两个人就是各占二分之一,三个人就是各占三分之一。   如果不幸共有产权的其中一名业主离世,他所拥有的这部分房产属于他的个人遗产,并受遗嘱的限制,将在遗产的受益人中进行分配。然而,房产作为一个整体,是很难具体切割分配的,通常需要冗长的法律程序。   一般来说,再婚组成的家庭通常会选择“分权共有”形式的共有产权。朋友之间共同投资买房,或是投资度假地产,也会选择分权共有,   值得注意的是,如果是多人共有房屋产权,但产权文件上没有注明是“联权共有”还是“分权共有”,BC省的法律会将其默认为“分权共有”。   有时候我们会看到一所房子出现两个地产经纪分别代理挂牌的事情,这通常是离婚夫妻将房产中各自的权益部分委托不同的地产经纪人出售而出现的情况,两部分加起来才是整幢房屋的价格。 “联权共有”续存必须满足四个特征   在房地产的产权文件中,即使有两个或两个以上的业主作为联权共有人,但在法律上联权共有并不会自动产生或继续延续。为了创造和维持“联权共有”,在法律上,在财产转让以及共有关系续存期间,必须满足以下四个“一致”特征:   业权一致(Unity of title):财产转移发生在同一法律文书中: •利益一致(Unity of interest):在性质、范围和持续时间上,每名联权共有人者的利益必须一致; •所有权一致(Unity of possession):每名联权共有人对整个房产有不可分割的所有权; •时间一致(Unity of time):每名联权共有人的利益必须同时生效。 因此,在法律上,如果上述四个特征的任意一个特征不能保持,那么“联名共有”关系就被切断或破裂,产权共有关系就回归到“分权共有”形式。   这一点非常重要,假设你和某人联权共有一套房产,但这个人可以在你不知情或不同意的情况下切断“联权共有”关系。比如说他(她)可以在你不知情或不同意的情况下将自己的权益转让给第三方,这时就会自动切断原来的“联权共有”关系,而转变成三方“分权共有”。   总之,“联权共有”是一种极易打破的产权共有形式,即使你想规避遗产问题而通过“联权共有”的方式在身后将房产转移给自己的子女,这其中也还有其他许多比较细节的法律问题。小编不是法律专家,也难以将此问题讲述清楚,读者有具体情况请咨询相关律师。   和成年孩子一起联权共有要考虑可能的后果   对于父母与成年子女联权共有房产以规避遗产继承问题,地产律师Peter Borszcz说,这样的安排可能会带来许多意想不到的后果和缺陷,因此进行规划前最好找律师咨询。   Borszcz举出了下述几种可能的后果: •丧失控制权——没有子女的同意不能出售或抵押贷款; •税务——父母或子女可能有资本收益需要报税; •财产转让税——你可能必须要支付财产转让税,这取决于它是不是主要住所; •债权人——子女的债权人可以要求将该房产抵债; •不确定性——如果子女不生活在这所房子里,可能无法成功地建立联权共有产权关系,联权共有可能被一些意外事件无意中切断。   独立产权并不意味着伴侣没有权益和责任   有人说,共有产权处置起来这么麻烦,那么干脆就把房产登记在一个人名下就好了。其实,根据BC省的法律,产权只登记在一个人名下,并不意味着只有登记人才享有该处房产的权益。 如果你在一段伴侣关系中,并且已经同居了至少两年,那么你的伴侣可以主张拥有部分财产,尽管其名字并没有登记在产权文件上。   还有些人,自己开办企业,法律上属于自雇业者。为保护自己的资产不受任何商业债权的追讨,一些人会试图通过将产权放在配偶名下,或通过开设控股公司持有房屋产权,来保护个人财产。Peter Borszcz指出,这种保护不是绝对的,而且大多数银行都会要求要配偶作为至少是房贷的担保人(Guarantor)或契约人(Covenanter)。 […]

买房的风水禁忌之:路冲和反弓煞怎么破?

买房的风水禁忌之:路冲和反弓煞怎么破?

风水是一个很神秘的东西,很多中国人都比较相信,尤其是买房的时候。毕竟,有一个宅邸让自家人旺财旺是很不错的事情。   网友发帖询问一处lot给offer的时候是加分还是减分。这块地位于两条路的交汇处,地块倒是不算小,不过,从风水上讲,可能是有一些问题。   很多网友看到这个帖子后纷纷回复进行讨论。   这个地方到底是不是属于“路冲”呢?   路冲是指,一座房子的大门正好对着一条大路,换句话说,打开房门就能看到一条马路冲过来。一般来说,路冲的房子通常位于“T”字路口,如下图:   从风水上讲,路冲是在道路拐弯处形成的,车辆会在拐弯处会将不良的气场冲向拐弯处的住宅,在此居住的人会破财或有血光之灾。   怎么样能化解路冲呢?   据风水大师,当道路直冲房屋大门时,住户可以在大门的入口处,精心设计一个圆环状实物,然后,多种一些花草树木,这样就可以轻松地化解马路直冲的煞气,在将其吸收的同时,并把它自然地转化掉。   不过,对于做生意来说,这种房子可能正好是优势,曝光度比较高。   就网友帖子中的这座房子来说,路冲的正好是这个地块相邻的两个房子,而箭头所指的方向并不是路冲。   还有网友指出这是“镰刀煞”或者是“反弓煞”,那么,这两点是什么呢? 镰刀煞是指,弯形的天桥或带弯形的平路都称为镰刀煞,可招血光之灾。如下图:   化解方法一般是在门口摆放高木树叶茂盛的植物,然后在房间内部进行风水布置。   反弓煞是指,房屋在弯道的外侧或者弯道的天桥附近。如下图:   化解方法一般是门外十尺之内种植矮树或者在门前左右放一对石狮子。   综上所述,这个lot应该是反弓煞。   不过,风水这么充满神秘的东西,信则有,不信则无。正如网友@走走遛遛所说,应该去上海北京住几年,价格昂贵,路网如织,什么这个煞那个煞,严格说起来,几乎就没有不煞的了,还上千万一套,就问你买不买吧,照样抢。   不过,除风水之外,这个房子还有一个问题,地块不是方正形状,所以有效利用范围可能有限。当然,具体怎样装饰,还要取决于买家。 来源:约克论坛