加拿大房市总有人会守住财!如果不是你,就是有这些特点的人

加拿大房市总有人会守住财!如果不是你,就是有这些特点的人

不论是地产高峰期还是低潮期,总有人会赚到钱。但是低潮期有人会逢低买进长期持有,高潮时候不贪婪会逢高出手。但是人的欲望就是在高潮时候还想让房价继续上涨赚到更多的钱,低潮时候反而畏畏缩缩不敢进入。其实有钱没钱就在于思想转变,地产买卖在于长期规划而不是人云亦云飘忽不定。记住这句话,你周围的人,总有人会守住财,因为他们眼见卓识,目光长远。 最近特意关注了大多伦多新兴城市万锦市和列治文山市,这两个城市其实是相连的,中间没有必然的明显分割。道路都是宽宽的,居住的房屋和成片办公楼都是截然分开,城市发展没有丝毫拥堵感觉。城市其他小区也在不断开发当中,和当地居民聊起来,他们都知道,这些城市土地早年都是大片大片农耕地,精明伊朗人早早就开始卡位,买下成片农地,一代代传下来就等着城市开发。于是这些年来等到了云开雾散重见天日,购买城市周边农地,等待城市不断开发的例子听了很多。但是像大多伦多万锦市和列治文山市这两座华人居民为主的城市,如此迅速发展导致周边农地变金地的例子比较少见。 大家也都知道,在大温,要想把农地变成开发用地,几乎不可能。但是随着列治文不断发展,北和西面因为地域关系已经不可以再扩展,南面因为边界关系只有小片农地。最大可能就是东面从4号路到5号路以及6号路农地,农地不可以发展成居民用地这是城市法律。但是随着城市不断拓展,当城市规划和法律法规产生矛盾的时候,思维和定位就要产生作用。比如之前我讲过的一个大家都知道的案例,李嘉诚的协平世博巨资拿下了莫尔森啤酒厂的地,这是目前温哥华海岸线最大的一块海边工业用地,政府也明确规定不可以开发,但是目光卓远的协平世博依然斥巨资买下了这块工业用地。现在传出来的消息是,协平世博要用十年甚至更长时间来等待政府改变。我拿出一半的地作为工业设计用于公共,一半的土地用来开发海景高层,游说你一届一届的市府议员,难道没有议员动心?与其放着这块海边工地用地荒芜着,是不是不如规划开发改善环境? 现实和文字总有差距,拥有大智慧的人的眼光是卓绝的,一般市民可以买屋卖屋赚钱养家就开心,真正的地产开发商会提前买地囤地。而更有实力的实业家就会在周围布局买地,而不在意城市一年两年发展,而关注的是长期的。 最近大家都在议论NDP省府学校税问题,认为为什么300万加元以上的房子就该交豪宅税?是不是今后可能要扩展到100万加元以上的所有房子,因为现在大温低于100万加元的房子已经少之又少了。更有人强烈提出反对意见,其实学校税早已经包含在我们税收当中,我们每年交的地税当然就包含学校税,而且就在开车加油中也包含了这个学校税。但是现在政府为了惩罚购买豪宅的人,对300万加元以上的房子征收额外学校税,这显然是不公平的,但是目前看来政府是铁了心继续征收下去这笔税。 温哥华地产历来受政策影响很大,NDP上台后出台的系列政策对地产产生很大影响,也确实起到限制作用。但是政府不是仅仅用来打压地产的,政府是用来引导市民发展经济的,也更不是仅仅来收税的。而目前NDP上台后的经济不作为,只是一味提高税收的做法已经引起反弹。安省省选刚刚结束,代表减税减负的省进步保守党大胜省自由党,也该让我省执政的NDP反省一下,也让明年就要联邦大选的联邦自由党反思一下,这3年多全国经济多不景气,地产一直萧条。不论是省选还是联邦大选,选民最为关心的还是经济,最关心的还是居住条件改善。 来源:加拿大地产头条

机会 ◇ 投资加拿大公寓的这5种“坑” 跳了就等亏死吧

机会 ◇ 投资加拿大公寓的这5种“坑” 跳了就等亏死吧

万幸的是即使独立屋市场遇冷但还有公寓托底,尤其是自去年8月的卑诗海外买家税出台以来,反而将当地的公寓市场炒热了一波又一波。不过对于怀揣大笔资金的中国买家来说,您这知道除了公寓所特有的99年产权特性外,还有哪些需要注意的“陷阱”政策吗?小编就给童鞋们提个醒,下面总结的公寓五种自带限制条例一定要在买入前调查清楚。 1.出租或租赁禁止(Rental Restrictions or Rental Prohibition) 对于以购买投资为主的中国买家来说,一些公寓开发商或管理公寓明确规定禁止出租全屋单位,同时也有规定显示限制可出租的房间或比例。而这点只会在购房合同上显示,购房者最好和地产经纪了解清楚。 2.短期屋出租禁止(Short-Term Accommodation Prohibition) 提供短期住宿的条例,可以成为购房者申请房贷的主要加分点。然而AirBnB等短期租房方式的兴起,使许多地产公司通过了禁止短期住宿的住宅使用条例。因此尽管温哥华市现在允许持有执照的业主进行短期出租,但这并不意味着公寓管理公司允许这种做法。 同时购房者应该注意短期租房禁令与禁止租房禁令的区别,因为卑诗省的法院已经明确短期出租的性质与长期租赁在法律上是不同的。 3.宠物限制或禁止(Pet Restriction or Pet Prohibition ) 对于家庭来说养只宠物似乎是件简单的事情,但购房者还是需要注意公寓对于宠物的限制章程差别很大,某些公寓可能完全禁止饲养任何宠物,但在卑诗省公寓管理公司限制宠物的数量和种类则是比较常见的做法。 购房合同通常在附表“A”上规定宠物限制条例,通常包括:(1)合理数量的鱼类或其他小型水族馆动物(2)合理数量的小型笼养哺乳动物(3)数量不超过2只鸟(4)一只狗或一只猫。 已通过限制宠物章程的管理公司可能会修改这些条例,业主可通过申请并得到批准后向委员会登记。 4.地板更换申请批准条例(Approval for Hardwood Flooring) 搬入之前要想要木地板替代旧地毯?但请记住对于公寓购房者来说,业主并不拥有单位的所有权。通常来说为了减少楼层之间的噪音传播,许多物业管理公司都会限制地板安装的法规。 即使您的公寓管理公司所以执行的章程没有包含针对地板安装的具体规定,但这些章程将始终包含某某些一般规定,比如要求业主需要得到委员会的批准后才能进行地板的改建或翻新,所以在进行此类改装时业主需要谨慎行事。 5.房屋保险章程(Insurance Bylaws) 加拿大的房屋保险通常分为两类,但不幸的是,许多房主只有在出现问题或灾难后才会检查他们的物业保险条例,比如常常出现的漏水问题,业主将会面临自己掏钱的窘境或者由保险公司支付的情况。此外根据保险条例所使用的措词,无论业主出于疏忽还是粗心,都可能会因为自我造成的损失而承担责任。保护自己免受此类索赔的最简单方法是确保业主购买个人房主保险,以填补物业公司保险所留下的任何空白。 来源:加拿大地产头条

加拿大当前行情对房市买卖双方有何影响

加拿大当前行情对房市买卖双方有何影响

据Global News,前几年加拿大的房地产市场狂飙突进,但那个时代看来是已经结束了。   今年春天的房屋市场小有波动,但没有迹象显示通常加拿大人在天气变暖时看到的交易明显上升的情况。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,事实上,3月至4月期间的房屋销售量创下九年来的新低。   总的来说,目前房价没有下跌。上个月全国平均房价与2017年5月相比下跌6.4%。但主要是因为现在正在交易的房屋包括更多便宜的房产,如公寓,而独立屋较少。   如果您看看CREA的基准房价,该房价是经过房屋销售类型调整的价格,5月份房屋价格与去年同期相比上涨了1%。这比价格暴跌好,但仍然与许多加拿大人一直认为理所当然的暴涨大相径庭。   CREA预计2019年全国房屋平均价格将上涨3.8%,这反映了安省、卑诗省,魁省,新不伦瑞克省,新斯科舍省和爱德华王子岛省的涨幅,草原省和纽芬兰拉布拉多地区的房价稳定。   价格停滞或温和上涨的趋势对于房屋卖家、购房者甚至不打算出售的房主都有影响。   卖家:请忘记抢offer这回事   如果你想把房子推向市场,就无法以比去年隔壁邻居更高的价格出售。当然,也有一些例外,如渥太华和蒙特利尔,房价仍在健康上涨。   总的来说,尽管如此,您或您的房地产经纪人可以更好地了解如何通过在特定区域过去三个月的价格趋势来为您的房屋定价。   例如,在多伦多,市场“分区域”,一些街区的销售活动急剧下降,而在其他一些地区销售仍然很火热,一个房产经纪向Global News表示。   卖家需要在市场价格上做额外的功课,以便达成交易。理想情况下,可以向买方和买方代理展示显示过去几个月您所在地区类似房产成交价格的清单。   如果买家银行在评估中确定房屋的价值低于卖家想要的价,那么卖家可能会遇到麻烦。因为银行不会出借比房屋更高的价值。如果买家没有额外的现金来弥补差额,那么有意购买的买家就会减少了。   重要的是要设定交易结束日期,因为像卖前美化房屋这样的开支,对于多伦多的一个平均价格的房产来说,每周花费在3,000到10,000元。   仔细考虑退休换房   如果您想换小房子腾出一些退休金,您可能需要调整预期,特别是如果您住在多伦多或温哥华。   房地产网站Zoocasa的执行编辑Penelope Graham告诉Global News,“卖家仍然可以赚钱,但不要期望赚的太多”。   因为多温两市的独立屋价格都在下跌或至少没上涨,而公寓价格仍在上升。   公寓价格上涨来自多种类型买家的竞争压力。一方面换小房子的婴儿潮一代退休人数正在增加,另一方面还有买不起独立屋的首次购房者,以及还不想买独立屋的新移民。现在公寓的价格和五至十年前的独立屋差不多。   购房者也占不到什么便宜   房屋平稳是好的——但这对买家来说不是什么太好的消息。可以肯定的是,买家进入市场的压力已经消失,不用担心房价太高买不起。基本上能以稍低于要价的价格购买房屋,在交易完成前还可以进行独立的验房。   不过,总的来说,房价是平稳的,意味着也没有下降。所以“住房负担能力没有得到很大改善”。   例如,在安省,加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)认为房价在2019年之前将和通货膨胀的速度相当。这意味着房屋价值的上涨速度将与大多数人的工资上涨速度一致。   不卖房的房主:你的房子不再是ATM   不断变化的市场对一些没有计划出售房屋的房主也有影响。多年来,许多加拿大人已经习惯看到房价飞涨,推高资产价值,从而可以抵押房产来借贷。   但房产价值勉强上涨或停滞不前,实际上限制了房主使用房屋来抵押支付开支。 来源:加国无忧

加拿大夏天家庭烧烤要谨防火灾 液化气使用指南

加拿大夏天家庭烧烤要谨防火灾 液化气使用指南

加拿大夏天的家居烧烤聚会十分流行,大家都习惯并懂得安全使用烧烤炉,所以因烧烤而导致的火警比较少。但随着新移民的增多,这也开始出现状况了,近日,加拿大多伦多约克区Georgina镇一住户在后园举行烧烤时,因液化气罐漏气而着火,火焰迅速蔓延烧屋内,幸无人受伤,损失达6万元。       多伦多消防总长Ron Jenkins建议,假日周末家居举行烧烤活动时,开炉前必须检查所有软管及接口。烧烤完后最好检查气罐的状况。   Ron Jenkins建议,随着新移民增多,他们有些可能未能完全掌握烧烤炉安全使用方法,例如第一次买新烧烤炉,如何安装、使用。如不明白的,除了熟读烧烤炉手册外,最好是向有经验的亲友请教,甚至要求他们协助安装及教导如果正确使用,就可避免火警意外发生。   在此提醒您,夏日与亲友一同烧烤,开心之余,要谨防乐极生悲,一切以安全为上。以下是使用液化天然气罐主要安全注意事项,供参考:   不论在家居前后园或公园,烧烤炉及石油气罐必须与建筑物、门窗、树木等最少距离3米。   切勿放在通道及遍布易燃杂物的地方。要远离小孩。   不将气罐直接放在地上。同时,切勿将后备的石油气罐放在烧烤炉底下。   依照说明书的指引安装及做用,切勿使用打火机、气油及其他点火器点着烧烤炉。   确保所有软喉接驳不会接触到烧烤炉的接驳口或插头。   如果怀疑管道有损坏或腐蚀,漏气有臭味,或听到有高音的吹哨声,立刻将气罐关上,并联络持牌专业人士处理。   安全适当更换烧烤炉气罐   确保盖子打开,及将燃烧器阀门关掉。   拆除接驳着烧烤炉的石油气罐软喉。   运送气罐,不要让罐滚动,固定在车厢及用毛毯包好。即是空罐,亦将插口用盖封好。   换了新罐后,在接到烧烤炉时,慢慢纽关气罐阀门,及确保燃烧阀门仍然关上。   检查有没有漏气。   烧烤炉的安全使用   第一次拿出来的烧烤炉,都必须检查及清洁。   如果接喉有损坏或生锈,可先作出清理,或更换新的软喉及插头。   用特定的刷清理燃火气阀的管道,因为烧烤完的食物油脂会残留黏着,很易做成油脂抢火。   每次更换气罐接驳烧烤炉时,要检查清楚所有软管道是否正确接驳,有没有漏气。检查方法:用工业的漏气感应刷,备有50%皂液、50%清水,涂在接口及插页上,如有气泡的,就是漏气。   点燃安全提示   燃点烧烤炉时,必须将烧烤炉的盖子打开。   开石油气罐阀门后,再打开火炉,用点火器开关。   储存烧烤炉安全提示   当烧烤完后,关掉烧烤炉,及关掉石油气阀门,最好是将接驳烧烤炉与石油气罐接驳的软喉拔掉。 […]

加拿大迷思:行人在你家房前人行道滑倒 要赔?

加拿大迷思:行人在你家房前人行道滑倒 要赔?

一场雪后,家家都忙着铲雪,不光是自家门前车道,按照市府法规,民宅前面的人行道上的扫雪也是由业主负责。   虽然人行道归市府所有,如果业主没能及时给自家附近的人行道清除积雪和冰块,会被罚款125元。那如果有人在业主家门前的人行道上滑倒受伤的话,是否业主要负责赔偿呢?   1997年上诉法庭的一项裁决,已经对这个问题有了个说法。法院裁定,业主对公共人行道上清除积雪和冰块没有法律责任,对造成的伤害不负责任。   据《多伦多星岛》报道,1997年1月,邦贾尔迪娜(Concetta Bongiardina)在大多伦多旺市Chancellor Dr.一座民宅前的人行道上摔倒受伤,这幢民宅的主人是曼妮皮尼(Mangiapane)夫妇。 邦贾尔迪娜起诉了旺市,理由是人行道上的雪和冰块对人身安全有干扰和危险。   旺市政府否认负有责任,于是把民宅主人曼妮皮尼夫妇加入这起个人伤害赔偿案件的被告, 旺市称曼妮皮尼夫妇负有责任,因为他们违反了旺市规定,没有清理门前的人行道。   曼妮皮尼夫妇向法庭申请驳回旺市对他们的起诉,理由是只违反了市府法规,但不应该导致他们对个人伤害负有赔偿责任。   初审法庭赞同曼妮皮尼夫妇的说法,驳回了旺市对他们的赔偿诉讼。旺市上诉到上诉法庭。   上诉法庭维持了初审法庭的裁决,认为业主对于清理地产周围的公共人行道积雪和冰块没有法定责任。   虽然广义上说没有法定责任,但有两个例外。第一,如果业主真的占据人行道,比如杂货店或咖啡店;第二个是如果有东西,比如水,从业主的物业流出,使人行道变得危险。   上诉法院指出,安省的各个市政府不能将城市人行道的维护责任抛给旁边的业主。   上诉法庭法官麦克弗森(MacPherson)在裁决中写道:“加拿大纳税人希望他们的市政府能够迅速有效地行动,保持街道和人行道清洁和安全。”   所以,按照加拿大案例法的规则,目前安省的法律是,人行道旁边的土地所有者和占用人可能因没有铲雪或除冰,违反城市规章而被处以罚款,但对造成的人身伤害不承担责任。 转自 加房网

地税缴费7月4日截止!手把手教你如何申请自住减免!

地税缴费7月4日截止!手把手教你如何申请自住减免!

夏季到来,很多业主也陆续收到了地税单。小编提醒各位业主不要忘记申报自住房(Home Owner Grant)的福利哦~ 只要申请,符合条件的业主就可以获得$570加币的地税减免。 什么是自住房(Home Owner Grant)? Home Owner Grant 简单来说就是为了自住房业主减少应交付地税的金额。自住补助是为了减少住户缴纳地税的压力,只要业主是加拿大公民或永久居民且所居住的房屋估计在$165万加币以下,只要申请,您就可以享受$570加币地税的减免。如果您的房屋位于符合规定的郊外地区,补助金额为$770加币。此外,如果业主年纪超过65岁或以上或残障业主还可以申请额外补助。 如果您的房屋估计高于$165万加币的房屋,高出部分每$1000加币补助$5加币。当然,每一位业主最少需要缴纳$350加币的地税。也就是说,如果您的物业享受福利$570加币优惠后,剩余金额低于$350加币,您仍然需要缴纳最低地税要求即$350加元。 2018年,房价超过$176.4万加币则没有补助,偏远地区的房屋超过$180.4万加元则不享受任何福利。 自住房补助申请方式: 自住补助需要每年申请,因为每年周边环境和房屋估价都会有变动。其次,如果您拥有多出自住房产,则仅有一处房产可享受自住房减免金。夫妻各拥有一套以上自住房产,同样仅有一套房产可用以申报自住房补助。 在收到税务局发出的地税账单后,您有以下几个方式申请地税补贴: 1. 去银行缴纳地税金时,告知柜员属于自住便可以获得减免。 2. 网上申请:每个城市都有自己的自住补助网站,可以在收到地税单后点击以下链接进行网上申请。 温哥华: http://vancouver.ca/home-property-development/home-owner-grant.aspx 列治文: https://www.richmond.ca/cityhall/finance/rates/homegrant.htm 本拿比: https://www.burnaby.ca/City-Services/Property-Taxes—Utilities/Home-Owner-Grant/Claiming-Home-Owner-Grant-Online.html 3. 填写好申请随着地税单附属的文件,同时申请地税自住补贴,然后邮寄回政府办公室。 4. 如果您没有收到税单或计划在交税期出游,也可以去官网下载申报文件:https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/taxes/property-taxes/forms/fin-78-application-home-owner-grant.pdf,填好文件邮寄给所在城市办公室即可。 5. 如果您发现自己并没有申请自住补助,也可以去每个城市的官方网站填写延期文件,政府审核后会将多余的税款以支票的形式邮寄给您。 以下是自住房申请表及翻译,希望对您有所帮助: 详细讯息请访问官方网站: https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/reduce/home-owner-grant/apply 地税季已经到来: 目前地税通知已经陆续邮寄至您的住处,请各位业主定期出查询在家信箱。千万不要忘记申报自住房福利,更不要忘记缴纳地税。 今年缴纳地税的截止日期是:2018年07月04日。 来源:温房网

周知 | 打算买房卖房的注意了!BC省房地产又出新规

周知 | 打算买房卖房的注意了!BC省房地产又出新规

房地产管理局(OSRE)批准的旨在加强房地产行业消费者保护的新规则于2018年6月15日生效。规则将由BC省房地产委员会执行,保障消费者获得更好的信息以作出明智的决定,房地产专业人士全心全意为客户的最大利益服务。 除此之外,这些规则将: 提高获取佣金以及明确房地产专业人士在交易中代理对象的透明度 除有限情况外,禁止双重代理 “这些变化旨在加强房地产经纪人对其客户的义务和责任,并确保经纪人始终以客户的最佳利益为出发点,”BC省房地产管理局Micheal Noseworthy说,“消费者需要这些保护措施,因为购买房屋可能是其一生中最大的经济支出。我们要确保消费者获得的建议能够保障他们的利益,并增强他们对代理经纪人的信心。” “这些规定将有助于培育BC省更加专业和道德的房地产行业,并为消费者提供更好的保护。每个房屋买家和卖家都确信代表他们的房地产经纪人专注于实现他们的目标,”BC省房地产委员会主席Robert Holmes说。“通过这些新规定,BC省消费者可以确信他们正在收到清晰的信息,帮助他们作出明智的决定,并获得他们需要的经纪人来安全进行房地产交易。” 这一系列重大改革建立在2016年6月BC省房地产监管独立咨询小组(IAG)最终报告中提出的建议基础上。由房地产管理局制定的规则广泛征求了行业意见,以及房地产专业人士和公众的反馈。OSRE继续致力于实施IAG提出的其他建议,并致力于吸引房地产专业人士和公众参与这些重要的改革。 作为持牌房地产专业人士的监管机构,BC省房地产委员会负责教育房地产专业人士了解新规定下的要求和执行的合规性。 新规将影响房地产专业人士向消费者提供服务的方式: 房地产专业人士被禁止实行双重代理。 为房地产专业人士服务不足的偏远地区设立了“交易双方不可由单独的房地产经纪人代表”的禁令豁免。 房地产专业人士需要向消费者提供更多有关他们预期的服务的信息,包括经纪公司可能从销售中获得的收益,消费者应该了解的风险以及相关投诉机构。 新规则将通过以下方面加强对消费者的保护: 给购房者和卖家保证,他们的房地产专业人员完全关注他们的利益。 为消费者提供更完整,更容易理解的房地产专业服务信息以及代表的好处。 向房产卖方披露所有接收到的购买合同,以及经纪公司从完成交易中所获得的佣金。 在BC省培育更专业、更道德的房地产行业。 来源:城市知道

加拿大CRA多种手段严查倒卖房产的人!

加拿大CRA多种手段严查倒卖房产的人!

据环球邮报报道,随着最近宣布超过1亿元的新税务重新评估,显然联邦政府仍然对在多伦多和温哥华抓房地产倒卖者感兴趣。 一些税务专业人士和房地产业内人士认为,这仅仅是一个开始,因为加拿大税务局的目标是房地产市场上有些人可能多年来一直在欺骗税务局。 加拿大人因逃税被定罪或被送入监狱的情况极为罕见:例如加拿大每年大约有2900万人报税,在2016年4月至2017年3月期间有37起定罪; 比例大约是0.0001%。 上周,CRA发布了一个新闻稿,总结了最近的执法工作。自2015年以来,已发现与房地产相关的额外税收5.92亿元,仅在最近一年就重新评估了1.026亿元,并对虚假申报罚款达1,920万元(自2015年以来已征收4,370万元罚款)。 政府现在每年都会审查约1万个与房地产相关的案件,并且找到骗税的人需要时间:审核税务可以在递交申请之后长达四年的时间里审查。 过去几年来,大多伦多地区和卑诗省低陆平原地区的经济因素,房产价格快速上涨,进一步增加了房地产行业税收违规的风险 在以前执法不严的时代,一些公寓和独立屋倒卖能够让一人拥有多个物业并在没有报税的情况下出售。现在,CRA有一些很强大的手段严格执法。 CRA可以跟踪土地登记和其他数据来源,找到没有记录或报税不足的可疑交易,然后提交重新评估。如果有争议,CRA可以迫使开发商、公用事业、银行和电信提供商交出有关被怀疑房屋的数据。 “除非你证明自己无辜,否则你就有罪; 这就是CRA工作的模式,“毕马威会计师事务所(KPMG)驻加拿大分支机构律师事务所合伙人兼税务师Justin Kutyan表示。 如果你几乎不出现在公寓,从来没有刷过卡,不买水电,你的邮件也没有转发到那里,Rogers把你的名字列在另一间房子上。这些都能说明问题。 CRA目前关注的问题是不正当申请新的或大幅翻新住宅的GST回扣。尽管最高抵扣是24,000元,但只适用于主要住宅。伪造这点可能成为从事其他活动的线索。 以Gideon Margolin案为例,他最近在涉及GST的案子中败诉。2012年他在安大略省列治文山购买新建房屋并在2014年出售。 法庭文件填显示,Margolin先生及其配偶“无意将其作为其主要住所……并且他们都没有将该物业作为其主要居住地。” 法官援引了天然气和电力仪表的读数,在房屋从竣工到出售之间的五个月内,这些仪表几乎没有走字。Margolin先生在几处房产之间穿梭,搬家工人和他的清洁女工作证说,他基本上是用这套住宅储物。 他在旺市还买了另一栋新建房屋并很快出手。在所有涉及这些房子的时间内,直到今天,Margolin先生都主要住在安省King City占地11英亩的一座价值200万元的房子里。 这些24000元的消费税退税对政府来说就是毛毛雨,但一旦查证起来,都会成为线索和契机,重新评估这些倒卖房产的税收状况。 大多数房主知道,如果他们在一年内出售新购买的主要住宅,收益的50%要交税。 但是,如果CRA发现业主是一个习惯性的房产倒卖者,他们不住在那里,并且以买卖房子为职业,他们会将这些收益评估为营业收入,并将税率提高到房产收益的100%。 更何况,如果纳税申报不正确,政府可以指定处罚措施——利息为每月复利——一直追溯最开始错误申报的时间。 这就是为什么Kutyan先生看到更多的房产倒卖者向他咨询法律建议和要求代理。 他对倒卖房产人士的建议是提前计划和预算付税。“什么意思呢?就是可以适当获利,但太贪了不行。”   转自 加国无忧

吐血整理!15种合法向海外转移资金办法!看完就能转出首付了

吐血整理!15种合法向海外转移资金办法!看完就能转出首付了

饥渴!极度的饥渴!截至2018年6月14日,这就是中国资金出境的现状。 很多人都在想尽办法把资金转移到国外投资买房,甚至使用了非法渠道。但事实上,国家对合理的资金诉求还是给了很多合法出入途径的,充分利用合法途径,安全运转资金才是上上策。 现在我们就看一下在现有政策框架下,有哪些合法渠道可以向海外转移资金。 1、个人额度 每人每年5万美元。尽管银行问的问题更多了,要求的程序更严格了,这个数字是没有变的。 充分利用个人额度,采取呼朋唤友蚂蚁搬家的形式可以将大额资金转到国外,但在操作过程中要注意外管局的规定: 1、5 个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构; 2、个人在 7 日内从同一外汇储蓄账户 5 次以上提取接近等值 1 万美元外币现钞; 3、同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至 5 个以上直系亲属等情况。 4、以上行为将被界定为个人分拆结售汇行为,此等行为一律进入黑名单,违规者将被剥夺两年合计 10 万美元的换汇额度。 所以正确的办法是 1、每4名亲友一组,将5万美元汇给境外同一个人的账户,合计最大额度20万美元。 2、再找到4个亲友在境外开户,协助接收国内转出的资金。 3、4个亲友再将境外账户的资金转到使用人的账户。 这波操作就避开了5人以上的数量监管。但此种方法属于变相分拆结售汇,实际操作中尽量不要把额度用满,引起监管部门的注意。但如果在年尾和年初结合使用,短时间内凑齐首付还是有可能的。 2、亲友间代为结汇 找到一名在国内国外都有生意的亲友,亲友的生意要求经常结汇。这时使用人可以在国内帮助结算货款,然后在境外收取美元。不过要注意的是一定要使用多人多个账户分开结算。避免因为个人之间转款数额过大被监管部门发觉。 3、利用买房卖房换钱 具体办法就是有香港身份的人士在大陆与使用者签订购房协议,然后在香港用港币结算房款。在国内中国香港公民买房过户不必查询资金是都到账,这样使用者可以通过卖房直接获得港币,再换美元就很简单了。 4、利用消费转移资金 具体来说就是先买后退。找到一个境外商户,然后刷银联信用卡购买其商品,再用现金退货。把信用卡账单换上后再刷就可以了。目前在实践中信用卡消费好像没有5万美元的额度限制,但前提是不能购买住房和保险产品。 5、保险融资 已经有境外保单的人可以在境外抵押保单获得资金。还没有境外保单的人理论上可以用银联卡刷卡购买境外保单后再抵押获得资金,但问题是银联卡不可以在境外购买保险,当然了,如果有境外保险业务员能帮你解决问题也是可以一试的。 6、自贸区融资租赁等跨国公司资金池调拨 融资和租赁公司根据业务需要,通常有人民币、外汇两个资金池。把公司注册地放在自贸区就可以借助资金池之间的资金往来实现人民币变美元了。但这种方式也是受监管的。问题的核心是双向来往必须有真实的投资项目或者交易作为基础,当然适当的加工才有更大的空间和额度,其中的度就要自行掌握了。 另外一个问题是,这种资金池不能是来自银行借款,必须是经营性资金。 目前,国内各地自贸区使用规则有所不同,政策红线不同,此地合规但彼地不一定合规,所以需要在专业人士指导下严格遵循国家有关政策法律操作。 7、境外放款 境外放款系指境内企业(金融机构除外)在核准额度内,以合同约定的金额、利率和期限,并以自有外汇资金、人民币购汇资金或经外汇局核准的外币资金池资金,通过结算银行,将人民币资金或经企业集团财务公司以委托贷款的方式通过结算银行,将人民币资金借贷给其在境外合法设立的全资附属企业或参股企业; 根据《国家外汇管理局关于境内企业境外放款外汇管理有关问题的通知》(外汇局[2009]24号)规定,境内企业可在上一年度经审计的所有者权益 30% 额度内向境外全资附属企业或者参股企业放款,放款额度两年内有效,一般大部分企业的所有者权益额度不大,因此境外放款的额度也受到限制,并且需占用企业外债额度。 2016 年 11 月 29 日,中国人民银行下发的《关于进一步明确境内企业人民币境外放款业务有关事项的通知》(银发【2016】306 号)对境内企业人民币境外放款作出了更为明确的规定。 这个方法的最大问题就是公司要够大,业务要够强,否则没有额度在境外使用。 8、内保外贷 担保人将现金直接存在境内分行后(或提供其他担保物),境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证,境外分行向借款人提供借款。比如中国银行、工商银行等在境外分行较多的银行。 但必须知道的是,现在中国银行体系对内保外贷监管极为严格,首先,担保人和借款人需具备关联关系,最好是100%控股。至少要通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。 另外需要注意的是结算的外汇价格可以约定为未来某一时间的汇率,这样可以避免汇率波动风险,锁定换汇价格。 […]

加拿大央行发声:债务威胁前所未有!去杠杆控房价是必须完成任务

加拿大央行发声:债务威胁前所未有!去杠杆控房价是必须完成任务

上周,加拿大央行行长Stephen Poloz发表言论称,大量未清偿债务对金融体系构成的重大风险前所未有。2018年和2019年,加拿大央行的主要目标仍然是去杠杆控房价降低金融风险! 加拿大央行行长的权利决定了这不是一个可以随意发声的职位。央行负责制定金融政策并执行,对加拿大经济的影响力甚至强于总理特鲁多。Stephen Poloz做出的这番表态足以说明债务问题对加拿大经济的威胁有多大。 Stephen Poloz表示,加息和贷款压力测试正在成功抑制加拿大高房价,同时也在逐步降低加拿大家庭新增的债务杠杆。但未清偿债务依然风险巨大,对金融系统构成巨大威胁。 Stephen Poloz认为,温哥华和多伦多的房价还应该得到进一步控制。在2018年5月大温和大多地区部分类型房屋出现了强烈反弹的迹象,这说明尽管金融监管措施卓有成效,但过于乐观是不可取的。加拿大央行将坚持压力测试,让购房者获得贷款资格的难度更大。 Stephen Poloz指出,全球金融市场的利率上升,债券收益率也在上升。这些因素逼迫加拿大央行进入加息通道,大幅提升借贷成本。其中,五年期固定抵押贷款利率在过去一年增加了110个基点,可变抵押贷款利率上升了40个基点。但以美国国债3%的收益率判断,继续加息几乎是不可避免的。 Stephen Poloz告诉媒体,借贷成本低,房价高涨会刺激加拿大家庭增加债务杠杆,因为所有人都会发现用较少的资金投入就可以换回巨额收益。但长期看这显然是背离经济规律的,因为实体财富的年增幅仅仅是2%以内,但买房的投资回报却可以达到20%以上,如果再利用杠杆甚至可以达到100%甚至更多,这种现象是不可持续的。 从2018年1-4月份的调控结果来看,住房抵押贷款和房屋净值信贷额度正在放缓,这与房屋销售疲软和房价增长放缓相一致。这也是加拿大央行希望看到的结果。但现在就下结论为时过早,因为大量信贷家庭还是在限制贷款政策出台前决定买房的。到2019年时才会有一个更清晰的判断。 Stephen Poloz也坦承,美国最近施加的贸易关税威胁正在拖累2018年加拿大的经济前景。 Stephen Poloz预测,2019年加拿大经济增幅将下降0.2%,但这并不包括贸易战产生的影响。 Stephen Poloz最终的结论是,加拿大央行将保持调控政策,并继续把去杠杆控房价作为央行在下一阶段的主要目标。 但并不是每个人都同意房价下滑是一件好事。RBC环球资产管理公司首席经济学家Eric Lascelles表示,房地产市场的下滑速度超过了政府的预期,市场需要调整但不能被熄灭。央行应该随时关注房地产市场的发展趋势。 本号评论员黄三水帮助编译这篇文章后表示,加拿大央行认为房价没有跌到位,但商业银行已经受不了了。未来贷款政策的宽严变化和加息的持续性和力度将是判断房地产市场走势的主要依据。今后买房投资要关注加拿大的“新闻联播”了。 内容来自加拿大地产头条