大温租户希望BC省大更改租赁规则

大温租户希望BC省大更改租赁规则

温哥华租户联盟呼吁对“住宅租赁法案”进行广泛的修改,包括冻结四年的租金,延长租期5至14天的宽限期,结束重新装修,禁止歧视有子女或宠物的租户,并取消安全保证金。 这些建议是工会在5月29日向政府新组建的租赁房屋工作组提交的50份建议中的一项。 由温哥华西区MLA Spencer Chandra Herbert领导的三人小组即将开始参观BC省10个社区,以收集公众反馈意见,将该法案现代化,该法案自21世纪初以来一直未更新。举行温哥华会议的时间是6月27日。 VTU的建议涵盖广泛的租户关切,但其三项主要建议是重新实施空置控制,将租金增加限制为每12个月一次,无论租户是否有变化,要求对所有驱逐事宜进行自动争端解决听证会并立法采取措施保留经济适用房。 其余建议分为八个主题:维护,支付租金,改进住宅租赁委员会流程,防止歧视,过渡时期的安全和商业租户保护。 “这些建议的根源在于,如果我们保护人民的住房和他们的住房权利,我们可以对该省的贫困和生活质量产生巨大影响,”VTU的意见书称。 作为重要建议之一的空置率控制被列为优先事项,因为“它将抑制为获取利润动机而产生的驱逐行为,减缓低收入租金的破坏,降低RTB案件数量并促进业主与租户之间的积极诚信关系 。 “ 工会还认为,业主应该在发出搬迁通知之前向RTB申请解决争议并安排听证会,并且应该在房主打算出售房屋之前三个月提前通知超过五个单位的住宅房产的租户财产。根据VTU的说法,他们应该优先为建筑物提出购买建议。 温哥华租户联盟成员Liam McClure表示,该组织数月一直在为推荐住宅租赁法案进行推荐工作。 他们得到了该组织成员的支持。 “这已经有一段时间了。每个人都意识到事情不能像他们一直前进一样,“他说。 “我们希望这一过程能够带来一些变化和更强有力的保护 – 确保业主和租户都有可以依靠的简单公平的立法,并为住户提供住房市场所需的保护。” 在空置率几乎为零的温哥华,为租房者寻找一个负担得起的长期住宅真是绝望的情况。 2018年秋季,出租房屋工作组将向其报告调查结果并向市政和住房部部长John Horgan和Selina Robinson提出建议。 McClure希望通过VTU的大部分建议,即使其中一半是“重大改进”。 VTU将在未来几个月继续进行倡导工作,包括与面临楼宇重建的租户合作,并试图以相同的租金将人们留在家中。该组织还将在今年夏天与租赁房屋工作组进程协调启动空置率控制活动。 McClure说:“我们希望将[空置控制]作为一个更大的问题,并希望将其纳入即将到来的法规变革中。” VTU的完整提交可以在这里找到。 LandlordBC定于5月30日下午3点与专责小组会面。 有关专责小组咨询会议的详情可以在这里找到: noconnor@vancourier.com 来源:Burnabynow

【房产】原来加拿大出租房屋有11项税收可以抵扣,必须了解!

【房产】原来加拿大出租房屋有11项税收可以抵扣,必须了解!

2017年,加拿大楼市火的一塌糊涂,虽然房价一直上涨,但也难改一房难求的局面,环顾一下加拿大楼市,引起房源火爆局面的原因,很多都是由于房源贮备量不够导致的,正是因为以上原因,租房市场也受到了直接的影响,租金上涨不可避免,由于投资出租物业会给投资者带来较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高。这也吸引了越来越多的人投入了租房市场。 在税收繁多的加拿大,想必对于新手房东来说,出租物业会涉及较为复杂的税务问题,大家都知道,税务局对出租屋征税的时候,是以净租金征税法征税的,净租金就是总租金减去相关费用,而在费用这块儿,哪些费用是可以抵扣税收的呢?想必大家也会比较感兴趣吧! 出租房报税时 11项可抵扣项目 1、房产税 2、房屋物业保险费 3、租房相关广告费 4、出租房的房屋维修费(非资产折旧部分的费用) 5、出租房相关的交通费 6、出租物业的贷款利息 7、房东支付的水电气费、电视电话等日常设施费用 8、工资及福利支出:如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可以从房租收入中进行税收扣除。例如,保安或楼房管理员等。 9、出租屋相关的法律、会计及其他专业咨询费; 10、出租物业的剪草铲雪等费用。 11、以方便残障人士其起居活动所做的装修费用 关于租房税收申报的几点需注意 1、如果是部分出租的房子,在算费用的时候,需要根据分租面积占整个住宅的比例,把所有费用中私人使用的部分去掉,只有与房屋出租相关的部分才能够抵扣租金收入。 2、贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者上一份年度贷款报告,其中会说明借款人当年还的本金和支付的利息金额。 3、房源如果属于和别人的共同房产,则要按照拥有比例来申报租金收入和费用。申报比例每年应该一致,不能随意更改。 4、如果您只有一处收租物业,开车收租金的费用是不可以抵扣的,但开车运输工具或原料来维修物业的汽车费用可以抵扣。所以,如果您只有一处出租房,而且签订的是长期租约,申报汽车费会不太适当。税局审查通常会要纳税人提供详细的用车记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。 5、业主如果自己维修物业,业主本人的劳务费不可以抵扣租金收入。 6、如果物业出租给亲戚或朋友,租金要在市场价合理的范围内,营运支出才可以抵扣租金。 来源:加国房产投资

骗房东骗租客 遇到租赁骗子该怎么办?

骗房东骗租客 遇到租赁骗子该怎么办?

无论你是,在出租住宅赚钱还是初到加拿大需要找房子租,都有可能遇到这样的那样的骗局。   之前CBC就报道了,在多伦多,33岁的职业赖账租客Mike Lemke在多伦多市中心高级公寓区Liberty Village耍弄房东再欺骗其他租客,所骗总金额高达数万元。其中单是给Mike Lemke交定金没有退还的数额就高达14150元。   这种骗房东又骗租客租赁骗局,不少人肯定担心,要是遇到这样的骗子该在怎么办?   房东应警惕的“地狱租客”   在安省,一些很熟悉住宅租赁法(Residential Tenancies Act)的人,蓄意给房东制造麻烦及骗钱,他们被称为“地狱租客”。   他们通过假推荐信和信用记录,成功骗租房子,入住1个月后开始拖欠房租。房东向他追讨租金时,他要么躲避,要么态度恶劣。而且还在未经房东允许的情况下,将公寓内的一间房子在网站上打分组广告,骗取租客定金然后在租客约定搬入几天前,骗对方说房子没了,而且拒退定金。   提前准备防 “地狱租客”   对于这类骗钱的租客,房东在驱逐其离开之前,应该给对方一封信,说明所欠租金,并写明还钱的限期,比如10至15天内。租客搬走后如果不肯还欠款,房东需要去小额法庭,也可以请讨债公司追款。   此外,房东在租客入住前应当了解租客的具体资料,工作财产相关信息,这样也可以在租房子前提前判断租客是否有能力偿还租金。   按安省法律规定,房东如果没有安省房东与租客委员会发出的驱逐令,擅自驱逐租客是违法行为,租客可以立即报警。   房东需要有充足理由去申请驱逐租客。这些理由包括:租客欠租金、迟付租金、在所租物业内有违法行为、对房东或其他租户造成损害或严重问题、房东要拆毁建筑物或用作其他用途,等等。住宅租赁法内有详细的合法驱逐理由。   通常,驱逐程序的第一步,是房东给租客一个书面通知,说明想要租客离开的原因。在特殊情况下,房东可以不通知租客,房东与租客委员会可以在不举行聆讯的情况下,签发驱逐令。   驱逐令包括租客须要搬走的限期,不同的驱逐原因,限期不同。如果租客不接受相关的驱逐理由,也不想搬走的话,需要马上找法律帮助。   租客应警惕的“黑心房东”   在安省有些房东会打出虚假广告,去骗取不了解加拿大房屋的新移民,私自定下霸王条款,索要非法租房押金,诱导其误签合同且同意如此霸道苛刻的条件。   除了“黑心房东”还有警惕冒名顶替的“虚假房东”   之前有媒体报道,两名来自日本的两名国际留学生在租房时,在Front Street的同一公寓向同一男子交了数千加币。其中一名学生交了$5,600的租金,另一名学生交了$8,000的租金。   根据这两名学生的说法,此男子声称是公寓的房东,分别以不同的理由向两名学生让两人先交钱。交完钱后,然后就没有然后了…   据警方称,此类骗局,仅仅多伦多市这一个区域,就至少有26名受害人。   提前准备防 “黑心房东”和“虚假房东”   安省对于租客的法律规定还是较为完善的,你搬进房子之前你需要注意熟知《住宅租务法例》,如果你的业主没有遵守《住宅租务法例》定下的规则,例如没有进行维修或保养,或不尊重你的权利,你可以向租务裁判处作出申请,要求该处发出命令。   如果房东非法加租,或者你对你的租金或资助有疑虑,可以向社区法律援助中心求助。   此外,房东房东是不能随意驱逐租客。面对房东的无理驱逐你可以提起诉讼去质疑房东的驱逐行为, 一旦真的被驱逐,房东也必须给付租客一个月租金等额的补偿金。   尽管租客跟房东都很担心自身的权益,不过不用担心,安省即将修订住宅出租法,希望既能保护房东权益,又能保护租客权益。 来源:约克论坛

大温业主注意,开设家庭旅馆AirBnB要额外多加11%的税!

大温业主注意,开设家庭旅馆AirBnB要额外多加11%的税!

BC省府宣布,在AirBnb上出租房屋的业主和租客将很快开始收取8%的营业税(sales tax)和3%的旅馆税(hotel tax),总计11%的税收。 省财政厅长詹嘉路(Carole James)在新闻发布会上说:“一旦安排妥当,我们将更改法律,像AirBnb这样的短租平台,以及其他所有的短租平台,将会纳入税收体系,这个税收体系包括那些适用于BC省所有纳税人的审计和税务规则。” 詹嘉路还表示,这部分税收将在即将要公布的省财政预算中表明用途, 8%的营业税(sales tax ,即省税PST)将用于提高住房可负担性的项目计划。 而流向市级财政的部分,即3%的旅馆税(也即地方税municipal and regional district tax,MRDT),将用于促进旅游业的发展。 AirBnb的公共政策经理Alexandra Dagg说,如果这些新税在2018年到位,AirBnb上在BC省的1.8万多名房东将会贡献超过1800万元的税收。Dagg估计,去年AirBnb上的房东平均年收入为8200元,约合每月683元。 AirBnb已经在美国俄勒冈州的波特兰开始收取房东税,此后其他城市相继开始征税。 对于与BC省府签署这样的税收协议,Dagg说,“我们与许多有远见的权威机构合作,在全球350多个司法管辖区开展了类似的行动。我们将继续与全球各地的政策制定者合作,因为这样的协议允许市府和省府从共享经济中受益。” BC省府预计,新税将为BC省带来1600万元的收入,并为市级财政带来500万元的收入。在管辖权上,市级政府将继续拥有对AirBnb和其他短租平台进行监管的权利。 去年11月,温哥华市议会通过了关于短租的管理法规,并将于今年4月1日正式生效。 根据这个法规,业主可以将主要住所中的房间进行短租,用作Bed & Breakfast,即俗称的家庭旅馆,但每个房间最多只允许住两名成人。 而且,业主开设AirBnB这样的业务前,需要向市府事先申请牌照(license),并需要缴纳一次性的申请费54元以及每年49元的牌照费。 列治文也于2017年3月通过了修改后的短租法规,要求和温哥华市的差不多。不仅要申请牌照,还只允许独立屋业主将主要住所的部分房间用作B&B。 每个物业最多只可出租三间房间,每间房最多可住两个人,而且经营者必须和租客一直住在同一幢房子里。公寓以及整幢独立屋不允许进行短租。   转自 温房网

好消息!Airbnb在BC省终于合法!

好消息!Airbnb在BC省终于合法!

省政府与短租平台AirBnB达成协议,AirBnB将会在BC省内,代收百分之八省销售税,和百分之三城镇税,与酒店和旅馆看齐。财政厅长詹嘉路(Carole James)表示,省府收取的有关税款,将会用来增加可负担房屋供应。 到访BC省的旅客,日后入住AirBnB就要给类似酒店的税项。BC省与短租平台AirBnB达成税务协议。AirBnB将会在BC省内,代收百分之八的省销售税PST,和百分之三的城镇税MRDT。 财政厅长詹嘉路(Carole James)表示,透过AirBnB出租的房间,税款将会与酒店和旅馆看齐。她相信,这项安排会为酒店营造公平的竞争环境。 詹嘉路估计,两个税项每年合计会有二千一百万。其中AirBnB代收的百分之八PST,省政府会用来增加可负担房屋供应。至于城镇政府收取的百分之三税款,就会用来推广旅游业。 詹嘉路鼓励其他短租平台仿效AirBnB,与省政府签署类似的税务协议。 加拿大AirBnB公共政策经理Alex Dagg表示,希望能够透过这项税务协议,回馈社区。 AirBnB近年与世界各地政府签署税务协议,包括魁省、密芝根州、内华达州、加州、法国和印度等。 转自vanpeople

租客外出旅游 水管冻裂房屋被淹 损失谁承担?

租客外出旅游 水管冻裂房屋被淹 损失谁承担?

在加拿大当房东称得上是份繁重的“职业”,并非轻而易举能胜任。不但房屋大大小小的维护是个问题,甄选租客、和租客沟通协调都是门学问。多伦多天寒地冻的天气刚刚过去,因为年初极寒天气所道致的各种问题却逐一而至。   W女士在北约克有一栋出租的独立屋,在去年12月圣诞节期间,因为租客一家人外出旅游未关水管,道致水管爆裂,淹了车库以及地下室。该由谁承担因此产生的损失?房东与租客对此存在异议,让我们听听法律界人士有何说法。   根据W女士提供给本报记者的信息,租客是2016年下半年入住。一年多时间裡,房东与租客关系良好,并且2016年冬季租客租住物业也没有发生任何类似爆水管的问题。租客一家是来自中东的富裕投资移民,家中雇有一名专门打理家务的菲佣。   这家人入住以后,房东一直委派专门修理物业的承包商(contractor)Jack 负责租客提出的所有维修要求。租客夫妇平时不大会亲自打理房屋,许多家务由菲佣接手。因此,在房屋交付当初,房东W女士与自己的地产经纪以及Jack,特别花费数小时为菲佣讲解房屋的使用和维护,并修缮各种小问题。据W女士的地产经纪称,“清楚地记得当时讲过冬季水龙头的养护以及外出旅游关水闸的事项”。   2018年1月4日,菲佣回到雇主家中,发现车库水管爆裂,流到室外的水已经冻冰,并且渗入到地下室。在事件发生后,房东第一时间请Jack上门关闭水阀,整理现场。由于地下室的地毯被淹,菲佣和Jack约定1月13日进行地下室修缮和清洁,声称会由自己的雇主付钱。   但1月10日菲佣没有说明任何原因便取消了原订的清理和修缮计划。1月19日,租客给房东的地产经纪发来信息,声称自己维修此次水管破裂道致的水浸花费2,000元,要求房东报销,因为根据租赁合同,“这不是租客的责任。”(this was not the responsibility of the tenant in any written document as per the lease contract) 地下室水浸不仅损坏室内物品,物业本身也会受损(星报资料图片)   冬季关水闸责任属谁   租客一家提出,自2017年夏天Jack上门做过一些维修后,他们一直没有动过水管,也以为Jack已经关掉了水管。女租客对房东称,清楚记得Jack说过会登门关掉水管。因此认为Jack和房东应该对此次水管爆裂负全责。   房东W女士也给本报发来了他们当时签署的合约,合约裡面的第4、5页和最后一页,都有提到“租客不能忘记或忽视物业、不能未经许可对房子进行施工,冬天要关闭室外的水管”。   但根据W女士提供给记者的房东与租客邮件往来,租客依然完全推卸责任给房东。言辞中,因是“新移民”,“之前租的房子都是房东来亲自关水管”,“我完全不会做”等原因,要求房东承担此次事故造成的损失。   W女士对本报记者称,她知道这完全是租客的责任。“我去哪打官司、说理也许都会赢,但是我怕耗不起那个时间和精力,因为2月底租客一家即将搬走,而且租客目前欠城市水电账单高达900多元。2月份的房租是4,800,现在等于租客是用4,800+900来和我谈2,000的架势。我害怕租客因此不按时交租、支付水电账单,道致我的还贷压力更大。”   针对这个案例中事件责任到底归属哪方、房东是否可以拒绝补偿租客这笔修缮款,本报记者采访了多伦多于氏法律事务所法律顾问(paralegal)于戎伟。   于戎伟称,圣诞节和元旦期间,因为极低的气温,不少房子出现这样的问题,从数个渠道听到过类似的故事。他首先肯定根据表面証据看,事件的责任在租客。“房东提供的租约中明确了一条,‘如果是由于租客粗心、大意所道致的损害,由租客承担和赔偿’。   房东应该是买了保险的,但保险公司也并不是出了任何事都会保。保险公司如果能鉴定出此次事件不在他们的理赔范围之内,我想保险公司也不会赔付房东的。从表面証据来讲,是租客的疏忽、外出旅游没有关水管道致了事故。在签约初期,就有合同条款以及地产经纪附带给租客的物业维护提示表格说过,冬季要记得关水管、放水。”   疏于维护还是使用不当   于戎伟指出,如果是物业使用不当而产生的问题而不是维护的问题,就是租客的责任。打个比方,地下室有一个灯,你从来都没有开过,但是你撞坏了,这仍然是你要去负责赔付的。从表面証据资料来看,我认为房东没有责任,租客有责任。   修缮须经房东许可   而此案例中还有一个争论点就是租客在未通知房东、未经过房东允许的情况下,就对物业进行修缮,过后再向房东索赔。对此,于戎伟表示,这种状况下,按照合约要求,租客对于房屋的任何修缮、工程,都应提前通知房东。   因此,在该案例中,房东不但可以不补偿租客,更应该看物业是否有更多的潜在损失。“2,000的维修费,如果真的是地下室泡了水,需要花这么多钱去修缮、这么严重的话,那我们就要看房东的物业是不是也受到了损失呢?   根据邮件証据显示,租客表示回家后,看到水淹及了车库和地下室。那么地下室淹到了什么程度,积水有多深?邮件中显示都已经到了‘让修理人员踏在冰水裡去做工作了’,那是不是整个地下室都变成像游泳池一样?如果是这样,那么房东的整个物业都受损了。”   房东可反诉租客疏忽   律师于戎伟提示房东,如果租客现在仍然住在这个物业裡,还没有把钥匙交回来的时候,此案例的申诉2,000元修理费报销,租客应该向房东房客管理局(LTB)提出,而不是直接要求从租金中减去2,000元。   而一旦租客交还了钥匙,不再对物业有进入权和使用权时,房东如果因房屋潜在的各种损失再去起诉租客,就要去民事法院起诉。目前,本案例依然是房东房客的纠纷,在房东房客管理局的司法范围之内。   房客一旦结束租约、离开了物业,房东再去起诉租客疏忽造成的损失,2.5万以下是到小额法庭,2.5万以上的是打到高等法院。届时官司会旷日持久,环节、流程、对証据的要求更加严密,比房东房客管理局严厉和复杂多了。   于戎伟称,“按照邮件的描述,大面积的积水造成的损失,我个人不认为修理费只有2,000块,房东的各种损失应该比这个要多。”   而潜在损失应该如何评估?于戎伟表示,房东除了不必赔偿因租客的疏忽行为道致的损失,还可以雇佣专业的评估师去评估这样的水浸意外对物业造成怎样的损失,房东有权提出这样的要求。   “市场上有专业的评估公司。房东本身可能并不知道潜在的损失会到什么程度。房东应该找自己的评估师前往评估这种程度的水浸对房子的影响。当时水多深、泡了多久等等。”       维修费和租金不能混为一谈   针对房东W女士提出的“能感觉出租客已经不愿意付钱,用欠缴的水电费账单和2月的租金来谈这2,000元修缮费用的报销”,于戎伟则指出,这根本不能混为一谈。“欠租或估计潜在的欠租与维修是两个完全不同的话题。   房东不要自己把自己缠绕进去。由于目前向本报爆料的房东W女士尚未付诸法律行动,租客也没有告到法院去,尚处在双方希望谈判的阶段,于戎伟希望能够借此案例,告诉房东们不要误以为“法律偏向租客”、“房东上庭没有优势”。 […]

买第二套房时,第一套房究竟卖掉还是出租?

买第二套房时,第一套房究竟卖掉还是出租?

如今很多人的生活质量蒸蒸日上,房子不满足于一套,汽车也不满足于一辆。 在加拿大,大多数新移民都是有房一族,其中有不少人还是拥有多套房屋的“地主”。想必在很多人购置新房时,尤其是那些房屋的置换者,都会考虑以下这个问题: 究竟是把第一套房买了,直接成为第二套房的首付呢;还是把第一套房租了,以租养第二套房的贷款。(当然还有第三种选择:既不卖第一套房也不租第一套,直接买第二套,有钱任性~) 其实每种选择都有一个很好的理由:直接卖掉,首付充足,贷款更容易,还贷数额也低;租掉的话,等于拥有两套房,第一套房以后若升值再卖,那收益更大。 不过,房屋市场瞬息万变,除了考虑收益和还贷外,其实还有很多因素要思考。决定不能轻易去下,对此,美国权威房地产网站 Investopedia 专家撰文为我们分析:当买第二套房时,如何处理第一套房,你需要作出以下细致地分析和思考: 首要条件:贷款数额 在谈论其他方面前,这个是先决条件——如果你的资金有限,想换大房,如果不卖掉第一套房根本无法取得足够的贷款去买新房,那你还有什么办法呢?抵押贷款吗?那产生的利息你需要好好算一笔账了。 如果你不存在这个“最大的问题”,那么你可以开始思考其他方面了。 税,不得不提的问题 温哥华的房地产税收每年都有新花样。针对房屋的自住和出租与否,以及买家的身份,甚至第二套房,时不时都会在税收上给你一个惊喜——当然,这个惊喜是贬义词。 比如一个实际的问题:如果你把第一套房卖了,这套房是自住,那么没有增值税,也不存在什么收入税。可如果你把它租了,最后变成了出租房缴纳增值税,然后每年的租金极大提高了你的总收入,让你面临巨额增值税。 这笔账要算清楚,若干年后,你为此“损失”的,真的能够比的上它的增值吗?看似一个不错的点子——以租养房,但有可能适得其反。 我们都知道,温哥华的房屋供不应求,政府对那些拥有多套房屋的人……你难以预测还会不会有更多苛刻的政策出台。 为你的孩子做考虑 Investopedia认为,有这么一种情况。一对新移民夫妇在没有孩子时,在城市核心区购买了一栋小公寓。置换房屋时因为城区独立屋昂贵,而选择了郊外的独立屋。他们选择保留公寓的原因是:公寓的学区好,生活便利。 那么,这个就为他们以后的孩子打下了好的基础:到了学龄,可以在上学期间居住在公寓里,周末回到独立屋居住。这样既能保留学区房上好学校,又能在周末让孩子有更大的空间去玩耍,一举两得。 当然,这种选择的代价是,父母必须要承担很大的财政压力。毕竟当孩子上学时,你的两套房屋都是自住而不是出租。 为你的养老做考虑 许多人在换房时都会为自己的“未来”做考虑——这里的未来指的是养老。举个例子,一对夫妇在45岁时购买了独立屋,但同时也保留了自己在黄金地段的公寓。保留的目的是:在15或20年后用来养老。毕竟老年人住公寓,需要打理的事少,生活更加简单。 如果该夫妇把公寓卖了,那么15年后再买回公寓可完全不是当时的价格。所以他们在买新房时的这个决定很明智。未雨绸缪,为自己把“退路”铺设好。 不过这只是一类人的想法。如果你在换大房子时还远远没有想到养老的问题,那你大可以做别的抉择。 多套房屋的精神负担 Investopedia认为,这也是一个值得考虑的问题:当你拥有两套房屋,你需要花更多的精力。不光是每年额外的时间去处理税务问题,还有房屋修缮问题——尤其是你出租后,还要花时间和租客交流沟通,收租金,处理他们的生活问题等等。 这是一个幸福的烦恼。有人觉得幸福,有人觉得烦恼。觉得烦恼的人认为一心一用才是最好的选择,于是第一套房自然会果断卖掉。如果你有足够的精力去处理两套房屋,那么你大可以保留第一套房屋。 观察旧屋的周边规划 旧屋是否保留,还有个不得不提的原因:周边规划。所以,这需要你做功课,或是咨询房产经纪。如果恰巧你旧屋的区域是政府下一个重点开发对象,那么请把它保留,因为它的升值潜力巨大。 比如,温哥华房市整体的趋势自然要把控,但具体到某个区域也是不一样的。不光是大区域,还有小区域。不能人云亦云地听那些“你这个区域没有升值潜力”的话,而是要自己去收集情报和判断。 另外就是,观察周边设施的变动。Investopedia认为,除了看政府规划外,还要留意你的旧屋旁边是否会有核心设施的建设,比如地铁枢纽、大学城、商场等等。如果有的话,你的房屋潜力自然会上升,也会给你保留它的底气。 总之,考虑了以上的这些状况,你一定会心里有数。旧屋是去是留,尽在你的掌控。   转自 vanpeople

出租的糟心事 华裔房东遇上职业赖账租客

出租的糟心事 华裔房东遇上职业赖账租客

也许很多人觉得当房东是一件特美的事,只管按月收租就好,比辛苦打工轻松多了。但实际上,房东并不好当,尤其如果遇上了无赖租客,可能不仅收不回房租,还要倒贴钱和精力,简直是“赔了夫人又折兵”。 据CBC报道,住在安省Hamilton的Linda Chai(下文称小柴)是一名大学生。因为父母回中国照顾她生病的祖母,她就担当起了房东的角色,替父母暂管家中的出租屋。 今年五月,她把房子租给了一名男子。一开始这个租客还按期交租,但从七月起,他就开始赖账了。 小柴表示,起先这个租客说最近经济上有点困难,暂时交不上房租。当时小柴相信了他,跟他说晚点付没关系。谁知后来他就三番五次地找各种理由不交房租。 后来她把这件事投诉给了安省房东与租客委员会(Ontario Landlord and Tenant Board),希望当局能帮她追讨租客欠下的7000元租金。 十月中旬,该委员会的审理终于有了进展。委员会命令这个租客必须立即交租,否则就得搬出去。 这个租客后来果然乖乖地把之前欠的房租给交了,一开始小柴还觉得比较欣慰,但没想到,到了收11月房租的时候,收到的房租支票竟然跳票了。 小柴很无奈,只能再次走上漫长的投诉之路,而在这期间,拿这个租客一点办法也没有。 职业赖账租客 不过这一次,小柴主动找到了租客的前房东,竟然发现他是“职业赖账租客”,已经不是第一次不交房租了。 原来这个租客在搬到小柴家的房子之前,曾在Hamilton一对夫妇的出租房里住过。他也因为赖着不交房租,被这对夫妇投诉。 后来他因为没在委员会勒令的期限内交租,被赶出了这对夫妇的房子。不过这对房东夫妇也因此再也无法收回他亏欠的房租了。 碰上这种“无赖”租客,两人损失的不仅仅是3000元租金,还有为等候投诉审理结果耗费的时间和精力。他们的案例共审理了4个月。 房东不好当 房东与租客之间的纠纷并不少见,遇上“麻烦”租客的房东很多都有苦难言。据CBC报道,一位当了40年房东的居民Jim Johnson还因为遇上“戏精”租客,损失了1万2000元房租。 Johnson说,这个租客利用他的同情心,每次要交房租的时候就编造很多可怜的故事,解释自己为什么交不起钱。而且在等候委员会审理投诉期间,这个租客还冒充房东,私下把这个房子转租出去,收了别人1100元租金。 更让人没想到的是,这个租客有100多项诈骗罪的案底。经验丰富的老房东Johnson查了这个租客的许多信息,还有介绍信等,才把房子租给她,但唯独没有查她的犯罪记录。 Johnson说,经过这件事,他已经不想再把房子租出去了。 据调查发现,这些老道的“职业赖账租客”会如此屡教不改,很大程度上是因为知道法律上是倾向保护租客的。 有法律规定,房东必须等候一段法定时间,才能向未交租的房客采取行动;而在房东向委员会投诉后,委员会进行审理往往要好几个月的时间,房东必须等到聆讯完毕,得到驱逐令之后,才能让租客离开;而且等候执法人员执行驱逐令也需要一些时日。 加拿大租房公寓协会主席John Dickie表示,安省、魁省和新斯科舍省的审理时间通常要3个半月到5个月左右,这让房东们很被动。而这些“职业赖账租客”正是靠着这一点,一再投机取巧。 他还说,已经听到越来越多人抱怨,房东太不好做了,因为他们觉得法律都不是向着房东的……

加国房租潜规则:实例教你出租收入合法化

加国房租潜规则:实例教你出租收入合法化

在加拿大有许多房主,是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息,平时很多时侯都是靠省吃俭用、精 打细算挤出来的那些钱在供房。因此,在报税时就希望多抵扣费用,减少纳税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用,并且有合法的原始发票,抵减 相应的费用,也是减少纳税所得的一条途径。那么,在房租收入背后,是否还有一些不易分清的潜规则呢? 以房养房 房租收入纳入潜规则 有一部分房东,在填报纳税表时,也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入,而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出,这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东,在填报T776表时,无论是出租收入和支出,都要认真对待。 免得日后在税务局被稽查时,发现少报了收入,税务局既收利息还要另加罚款。 Mary是新移民,当初与租住房的房东关系甚好。Mary每月按时交纳房租,从不拖欠,是个遵纪守法户。一年后,Mary买了自己的房子。但报税后,她却接到了税局的调查信函,要求她出具租房时的租金收据。 当时,Mary与房东大姐处得像一家人,从没想到过索要租金收据,只是按时上缴房租(现金)。好在与原房东还有联系,因此,让大姐补开了收据,但大姐未能补全,结果可怜的Mary被罚款300余元,感觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的Mary来说,是个不小的数目。 后 来,Mary才得知,原来当初大姐家同时租住了好几家租客,但她却没有如实全报,所以牵连到Mary。事后,大姐还意味深长地叮嘱Mary:“要找个 ‘好’的会计师报税,否则就会引来麻烦。”搞得Mary一头雾水,究竟孰是孰非!还有一位房东在出租房子时跟房客讲,若以支票方式付租金为500元;若以 现金方式付租金则为400元,并要求房客不要报税。在这种情况下,房客们选择了付现金方式。报税后,该房东收到税务局的来信,令其如实补报上一年所收的全 部房租,无论支票还是现金,并等候进一步处置。原来,五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了! 报税与否 房租收入律师说“法” 就此,记者采访了律师行资深律师周律师,他指出,按照加拿大所得税法规定,房租收入都应报税,无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用,纯收入部分应纳入个人的综合所得,缴纳个人所得税。 根 据税法,房主可将以下内容作为收入的抵扣项,但一定将原始票据保留六年。它包括:广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。 周律师还指出,税法规定,税务局可保留六年的审查权利,即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围,各种全球收入(Worldwide Income),包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资收入等。 人称加拿大是“万税之国”,是形容加国税收项目繁多,而且比起其他国家税赋重。 周 律师最后强调,应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善,它是建立在个人如实申报的基础上,没有多少空子让你钻。虽然,房主暂时 占了些小便宜,它并不代表今后就万无一失。因为,税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入,减少查税风险。 会计师教你 如何避免税务局审稅 在 西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师胡女士告诫大家,加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查,而且相当有效。审查的原因有许多,如:例行公 事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何,得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题,税务局会 长期“关照”的。为了避免审查的风险,建议注意以下内容,以保安全。 (1)发出税表前,仔细审查各项内容是否填全,数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。 (2)填报所有的收入,无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。 (3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇,在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损,可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger),对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。 (4)及时报税。有几种情况未及时报税:有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音,税务局就会采取行动。不报税是违法的,重者可以坐牢。 (5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高,一定会引起税务局的注意。 (6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A),税务局不知道,或者仅报一部分收入,这是一种侥幸心理。事实上,税务部门已经对一些行业高度重视:建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。 举例:某商家在销售时对顾客说,若交现金,则免GST/PST。没想到,该顾客就是税务官员,结果可想而知。 (7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题,则在今后更需小心。 […]

加拿大房屋出租必知的5件事

加拿大房屋出租必知的5件事

房子有多余的房间出租或把土库分租出去会给您带来额外的收入,这无疑是一件好事情。 但在您准备当房东前,以下5件事你应该预先知道和考虑: 1. 一定要合法出租,宁可不租也不能违反法规和附例 你的房子有空余房间不代表你一定要分租出去。 有的城市规定一个房子内只能有一套住宅,如果你自己或请人未经过申请就改成2套出租,就有可能被罚款或者被要求拆除。这样的规定大多数是出于防火的需要。 同时, 如果你房间内的第二套出租住房没有许可的话, 那你的保险公司也可能不支付你所涉及到的索赔。 2. 如果出租部分房屋, 你所收的租金既要报税也可以充抵一些费用 当你作为房东给你的房客出具收据时, 你的租客将可能把收据作为报税时抵个人所得税的项目。 所以你在报自己收入时要及时申报租金收入, 不管租客是否用于申报他们的个人所得税。当然,你可以将部分租金用于出租房的维护清洁的修缮费用。 3. 要认真遴选租客,租客一旦住进,不可以随意驱逐 在全加拿大范围内, 各省的法律规定及监管机构都不允许没有相当的理由随意驱逐房客。作为房东,你应该熟悉住宅房屋出租的相关法律,尤其在通常情况下, 租客们往往对自己作为租客的权益有充分的了解。不良租客的驱逐需要严格按法律规定的程序进行。切记不可随意未经通知进入租客房间或随意更换门锁。 更不要随意处置租客的私人物品。 即使是租客拖欠租金, 房东也无权随意的阻止租客进入他们的房间。 4. 要签写正规的租房合同,合理收取押金 在安省, 房东房客委员会 (LTB) 有提供参考合同格式,可用于下载使用. 同时作为房东应该知道只可以收取租客租期第一个月和最后一个月的租金作为押金,不可以收取更多,也不可以收取物品损坏的赔偿押金。 另外, 有时未必出租合同的所有条款都有法律约束力, 比如房客在签约时同意不养宠物, 但在住入后一段时间开始养宠物;房东不可以仅凭这一理由指控租客违约而驱逐租客, 除非这个宠物对房东或其他租客的安全构成威胁。 5. 要及时维护出租房,履行房东义务 在很多房东房客纠纷中, 都有涉及到因房东没有及时维修维护房屋而导致租客不交或迟交房租的问题。 为有效地避免此类情况, 房东应该明确出租屋的设施维护范围,通常情况下,大到暖炉空调, 小到开关灯泡都是房东负责的范围。 如果房东不能保证出租屋的正常维护, 通常在涉及寻求法律手段追讨租金或驱逐不良租客时处于不利的地位。   转自 一路枫景