加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

  购买房地产时要交的税 (一)房产转让税Property Transfer Tax 在卑诗省,买房时要交房产转让税,房产转让税的计算方法是:对于购房金额头$200,000,省府收取1%的税款;$200,000以上的部分,收取2%的税款。考虑到大温地区平均房价超过20万,吴边通常使用的简单计算方法是购房金额乘以2%减去2000。比如说,买40万的房子,$8,000-$2,000 = 房产转让税6千;买1百万的房子,$20,000-$2,000=房产转让税1万8千。 省府对于符合条件的购屋者网开一面,如果是加拿大公民或居民,以前在全世界范围内都从未拥有过物业,次购屋,房价在$475,000以下,满足这些主要条件及其他条件的购屋者可以减免此税项。不过对于“非居民”而言,这项优惠是不存在的,要交缴房产转让税。 (二) 商品及服务税Goods and Services Tax 如果是购买新屋,需要付商品及服务税GST,因为卑诗省2010年7月实行HST然后2013年4月又废除,相关的规定相当复杂,简单来说,新屋成交日期在2015年3月31日及之前的话,要交的税是5%GST+2%的过渡税transition tax;如果2015年4月1日后成交,不需要再交过渡税,要交的GST是房屋售价的5%。 如果非居民购买新屋满足相关条件的话,是可以申请GST退税的。具体相关说明请看以下链接(英文)http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/README.html 持有房地产时要交的税 (三)地税 Property Tax 地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关说明请看以下链接(英文) http://www2.gov.bc.ca/gov/topic.page?id=1BDE78032A6F47A7938497BC9E63BD02 出租加拿大境内的房地产时要交的税 (四)收入 如果非居民购屋者买屋是自用,不论是给家人住还是用作度假屋,就没有收入,也就不用缴税了。但如果非居民购屋者是购买出租房,而且此买家也是税法上的非税务居民的话,出租房产获得的收入是需要缴税的。管理公司每月会向税务部门提交毛收入的25%,作为提留保证金。当然有许多项目是可以抵减的,比如贷款利息、地税、管理费、小额修理费用及其他各种费用等等。 出售加拿大境内的房地产时要交的税 (五) 买卖房屋的资产增值税 资产增值税 =(卖房价-买房价-相关费用)* 25%,此税项是加拿大国税局收取的。非税务居民出售房产时,卖家的律师或公证人会通知加拿大国税局并申请一份清税证明书(Clearing Certificate)以确认因物业增值而必须交付的税款数目已经缴清。该证明会同时发给卖方和买方,以保护买卖双方的利益。在拿到清税证明书之前,买家的律师或公证人会将卖价的25%或更高扣留在其信托账户之中,作为保证金。如果卖家在交屋 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,买家律师会将此保证金交往国税局 ,卖家报税时再与国税局结算。 (六)买卖楼花的资产增值税 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。吴边在此温馨提示大家:中国与加拿大有双边税务协定,相关协定有可能会帮您省钱,请咨询专业人士,看是否能减免相关资产增值税。   转自 房天下

加拿大房产权与中国房产权有何不同?

加拿大房产权与中国房产权有何不同?

了解国内房地产的同胞一般都知道,中国的房屋产权实际上分为两部分。拥有某房屋的房屋所有权证与该房屋所在土地的土地使用权证即意味着拥有了该房屋的完全产权,两证缺一不可。两证分别由房地产管理局和土地管理局颁发和管理。国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。而在加拿大,土地的产权可以为私人所有,这可能是两国房产权的最大不同点之一。 在加拿大物业产权分为以下几类: Freehold—自由产权 屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等,当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案(出租房屋例外),而室外部分的搭建,改变房子的用途(如作商业用)则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。 Condominium—共管产权 住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。但有一点需提醒大家,如中国人一般要在厨房安装抽油烟机,常要穿过外墙打洞,则应向管理单位申请备案,以免日后的麻烦。共管产权物业主要为柏文、镇屋等,但也可以是游艇、高尔夫球场等这类物业。 Freehold Condominium—自由共管产权 主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以,屋主仍要付一定费用。这类物业,屋主可以享有较高度的自由来美化住宅,装点园艺,但也有一定限制,例如决定什么时间换屋顶或改变外墙的颜色,需先获得业主委员会的通过。 在加拿大,除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外,主要还有以下两种情况对特殊土地的使用和管理值得注意: NATIVE LANDS:为保护印地安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。 RESERVED CROWN LANDS:一些CROWN LANDS TITLE会有一定的限制,比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理。甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。在RURAL和RECREATIONAL PROPERTIES上,往往会遇见对土地及房产使用上的限制,这样一来对该PROPERTY的价值就会有直接的影响。 加拿大土地权利制度的主要内容 土地所有制。加拿大现行土地所有制为联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地共占国土面积的90%,私人所有的土地占国土面积的10%.但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地,基本上都被私人占有。 土地使用制。加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地须向私人购买。联邦政府为全国办事,需要用地,有权征用省公有土地,但必须是有偿的。对于省公有土地,一般经过规划后处理给私人。处理的方式有三种:1)地所有权处理,即出卖(永久处理);2)土地使用权处理,即出租(短期处理);3)土地通行权处理,即不处理地表,而出租地下管线埋设权。 加拿大购房须知之物业税 在加拿大的城市里,几十年甚至上百年的老房子比比皆是。除了小树苗长成了参天大树,很多街区在建成后的几十年里几乎没有任何变化。走在人行道上,不经意间可以看到一些老旧的水泥石板上刻着1960或1970年代的字样。 造成这一现象的一个重要原因是永久产权制度。在加拿大,一旦买下房产,就可以终生拥有其包括土地在内的产权,并代代相传。如果业主不同意,包括政府在内的任何机构或人都没有强行拆迁的权力或者胆量。即使房屋再破,只要业主高兴,就可以一直住下去。在东亚旅游集团地产事业部看来,西方名言“风可进,雨可进,国王不能进”是这一现象的生动写照。 与权力相对应的是义务。在加拿大,每名业主都必须缴纳物业税(Property Taxes)。 加拿大是典型的西方福利国家,曾有人戏谑地说:一个的一生,从子宫一直到坟墓(from womb to tomb),都有政府负责照顾。虽然有点夸张,但是加拿大的国民确实享有很多福利。生孩子不要钱,看医生不要钱,住院治病不要钱,中小学教育不要钱(连书抄杂费都没有),高速公路不要钱(除了极少数收费公路外)……不仅如此,在孩子18岁以前,中低收入的家庭每个月都可以获得一笔金额不等的政府补贴。最高的情况下,一个孩子可以拿到接近500加元。 支撑这些福利开支的是各种各样的税收,其中很大一块是物业税。物业税占加拿大总税收的10%以上。物业税的计算方式为:房产评估价格乘以一定的税率。 需要注意的是,房产评估价格并非房子当时的市场价格,而是由一个独立的公司来进行评估。虽然评估依据是一段时间内同地段、同类房屋的交易价格,但由于房产市场在不停变化,而且每幢房子的具体情况不尽相同,所以评估价格不可能完全反映一幢房子的真实市场价格。一般来说,当房价快速上涨时,评估价往往低于实际价格;当房价下降时,评估价格则可能高于实际价格。总体来说,大多数情况下,评估价都是低于实际价格的,业主们不会觉得吃亏。 虽然与国内相比,在加拿大买房最大的不同是买家拥有对土地的永久产权及房屋的使用权。但是每名业主都必须缴纳物业税。物业税的征收主体是各个市政府,每年由各个城市根据自身的财政收支情况确定自己的税率。针对不同类型的物业(例如住宅、商业、工业、农地等),税率又会不同。如多伦多的总税率是0.7457653%,温哥华的总税率是0.379347%。   转自 奥一网

加拿大房地产投资:常见税务问题解答

加拿大房地产投资:常见税务问题解答

在一个新国家定居生活是一件令人兴奋同时也令人担忧的事情。许多人都打算在国外拥有房产,即便不用于自住,也能产生收益。这种房产既可以作为拥有升值空间的现金流动资产,也可以作为定居时的住所。在加拿大基洛纳市的滑雪度假村里就有很多滑雪度假公寓是为这种投资者准备的。非长住投资者可以每年来这里度假一段时间,然后剩余时间可以短租出去。虽然这是一项好的投资,但是会涉及到报税问题。本篇文章主要讨论非居民在加拿大短期出租房产会面临的常见问题。   Planting roots in a new country is both exciting and worrisome. Many of us have contemplated owning foreign property that earns while we aren’t staying in it. It can be a great blend between a cash flowing asset whose value hopefully ripens over time, and one that is enjoyed while residing.We see this […]

PTT实施一年 对豪宅影响较大

PTT实施一年 对豪宅影响较大

为冷却不断升温的楼市,卑诗省府自2016年8月实施向海外买家加徵15%物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT),至今已将近一年。有学者及地产业界人士均认为,PTT不是没有造成影响,但影响较大的主要在豪宅市场,对整体房地产市场影响有限。有地产界人士表示,如今楼市已进入“软市场”(soft market),由于银行收紧按揭,加拿大也进入加息周期,使得不少买家持观望态度,他提醒从事炒卖人士入市时要小心。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华指出,认为PTT造成的影响甚微,也谈不上带来什么冲击,不过也并非毫无影响。他表示,PTT加上例如中国收紧外汇,银行加息,以及银行加紧按揭等因素,的确令市场软下来。 谭清华表示过去一年,整体楼价仍有上升,主要是公寓市场畅旺把楼价推高。他说,好像温东的公寓也升至每尺一千元,加上外围地区如高贵林港的独立屋也有一定升幅,导致整体楼价也上升。他说,省新民主党(NDP)未执政前指出,将向没有在加拿大缴交入息税的业主(不论国籍),徵收2%的房屋投机税(Property Speculation Tax),但据他观察,NDP上台后,态度已没有那麽强硬,估计不会太急于向楼市推出辣招。 不过,对于现时十分炽热的楼花,谭清华则不太看好。他表示,现已有不少楼花盘返回市场,也有发展商暂停买家转让楼花,因此他认为如果是打算收楼的楼花买家,不会有很大问题,但如果手头上已拿着数个楼花盘,更打算在收楼前转卖的市民,就要小心一点。 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出,很难把PTT独立出来去衡量它对楼市的影响。不过,他指出,在省府实施PTT后,楼市的确出现变化,但主要集中在豪宅即独立屋市场,公寓及城市屋影响不大,因此对一般市民的房屋负担能力,并没有很大的帮助。 他认为要舒缓房屋可负担性,NDP政府仍会推出2%的房屋投机税。他更指出,PTT是针对海外买家,带有种族歧视成分,但房屋投机税则是不论国籍,他认为后者会更公平。   转自lahoo.ca

有独立屋出租的业主看过来,小心税务陷阱

有独立屋出租的业主看过来,小心税务陷阱

  为缓解当前出租房源严重不足,大温各市府相继出台鼓励独立屋社区分割出租政策。有税务和房地产专家警告说,要当心里面的税务陷阱。   大温各地政府,包括温哥华市,北温,高贵林和满地宝市, 已经允许在独立屋土地上建筑多达2-4个出租单位和后巷屋,鼓励业主通过出租收入减免贷款支付压力, 温哥华市甚至考虑允许业主按共管住宅方式出售其后巷屋。 而从2017年起,加拿大税务局CRA首次要求业主在出售房屋时,需要申报是否为首要自住房屋,才能确定是否满足首要自住房出售豁免资本利得税的要求。 作为产生出租收入的住房,特别是后巷屋内,如何计算资本利得税则是业主一个需要面对的棘手问题。 如果CRA认定,这类产生出租收入的“首要自住房”适用于资本利得税,那么业主将面临很大一笔账单。 比如一座典型的有后巷屋和2个出租单位的温西独立屋,平均售价为360万加元,则有大约100万加元增益需要支付资本利得税。 温哥华税务律师William Cooper解释说,业主将支付23.85万加元的资本利得税。   William Cooper说,首要自住房豁免是加拿大税法中最大的漏洞, 每年损失超过几亿加元税款,CRA正严密监控并完善监管措施, 之前普通人销售其首要自住房并不需要申报,而CRA直到2016年10月才宣布堵漏措施。 根据房地产投资顾问Ozzie Jurock的说法,已经有不少独立屋业主开始盘算,出租产生的收入和出售首要自住房需支付的巨额利得税两个账单的权重了。   转自加西网

温哥华的地税单来啦!别稀里糊涂就交了钱,看了这些必备知识再说!

温哥华的地税单来啦!别稀里糊涂就交了钱,看了这些必备知识再说!

美丽的夏季,不怎么美丽的高额地税单如约而至。随着近年大温地价不断升高,不仅占土地面积较大的独立屋、联排屋屋主会发现年度地税金额水涨船高,连分摊土地类型的公寓屋主们也可看到他们的地税金额大多有相应增幅。面对地税单,BC省屋主们应注意以下事项:     若为自住物业: -可申请地税减免(Home Owner Grant):房屋估价在$1,600,000以下的自住屋屋主可获得$570的地税减免,部分省北部屋主可获得最高$770的地税减免。房屋估价高于$1,600,000,每高出$1000,地税减免金额相应减少$5——若房屋估价高于$1,714,000,则不可享受地税减免。   -可申请延交地税(Property Tax Deferment Program):这是BC省政府旨在减缓屋主地税负担的低息延税计划,从1974年开始执行。若想符合该计划,需要符合以下条件之一: 屋主或其中一名屋主为 ①55岁以上人士; 或②丧偶人士; 或③注册残疾人士。 这三类屋主可在Prime-2%(当下为0.7%)的年利息条件下延交地税。   此外,若家中有经济尚未独立的孩子家庭,此类屋主可在Prime(当下为2.7%)的年利息条件下延交地税。   请注意,无论属于哪种情况去申请,在政府给予的该项低息延税计划中,利息均以单利息(simple interest, non-compounding)计算,不会复利增长。基于此,权威财经杂志如Money Sense,Financial Post等很早便向读者介绍,不论家庭资产高低,都可以合理利用低息延税进行财务规划,以期得到更好的投资回报或保障收益。   据CBC新闻报道,仅在过去的2015年,就有超过三万六千位BC省屋主申请了地税延交。越来越多的屋主开始明白地税延交是一个利息更低、且更合理有效地运用房屋价值的新窗口*。   《Defertaxes, make money: The new way to profit on Vancouver real estate》 http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/property-tax-deferral-michael-geller-1.3391775 《Property taxes? Defer them》 Property taxes? Defer them   Official Site:http://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/annual-property-tax/pay/defer-taxes   若为出租物业: -可将本年度出租物业的地税可作为支出项(expense)在次年报税时进行抵减收入(taxable income)。 […]