加息环境下加拿大房价走势如何?看专家怎么说

加息环境下加拿大房价走势如何?看专家怎么说

正如许多行业观察家预测的那样,1月份是加拿大房屋市场成交放缓的一个月份,全国销售额环比下降14.5%。TD银行预测,加拿大房价会持续波动,并认为加国央行应该要到今年7月才会考虑加息。   TD高级经济师Fotios Raptis在最近的一份报告中写道:展望未来,预计加国房市持续短期波动,因为买家会对新抵押规则和抵押贷款利率上升的影响作出反应。   根据Raptis的数据,上个月的房屋销售下降是由利率增加以及1月1日生效的新抵押贷款压力测试造成的。他指,在可预见的未来,这些变化的影响会持续下去,因为市场需要继续调整。   但值得注意的是,1月份销售额的大幅下降部分原因是,去年12月份,大批买家赶在新的抵押贷款规定生效前涌入市场。   Raptis对2018年下半年的房市预测有点乐观。他预测利率上涨将继续使房市保持冷静,大多数城市的房市应该相对平衡。   他指:“预计年中稳定后,房屋销售和房价可能会因利率上升而继续受压,但是,由于市场主要位于均衡区域,价格应该得到很好的支撑。”至于加拿大银行何时决定再加息导致抵押贷款利率上升,Raptis表示应该还有一段时间。   他说: “总的来说,1月销售数据对加拿大央行的预测几乎没有影响。因为经济预测已经基本包括新的抵押贷款压力测试和更高的抵押贷款利率的影响。”   他强调,由于家庭对利率上升比以往任何时候都更为敏感,央行可能会等到通胀压力进一步增加之后,才会在今年7月再次提高利率。 来源:赫芬顿邮报

CIBC出细则:海外买家贷款容易的日子一去不返

CIBC出细则:海外买家贷款容易的日子一去不返

日前,CIBC悄悄向抵押贷款顾问下发通知,所谓“国外收入贷款政策”正式终止。该计划于2018年2月1日更换为新的政策,旨在确保符合 OSFI的B-20标准。这一变化将对利用国外收入申请CIBC(加拿大最大银行之一)抵押贷款的人产生巨大影响。   旧政策   在CIBC旧系统下,外国买家和国际学生获得抵押贷款非常容易。如果首付超过35%,就可以获得无保险的抵押贷款。在很多情况下,收入都不需要证明。这并不是秘密,有些分行甚至还做广告宣传。   新政策   新的收入审核制度要严格得多,主要为了符合B-20贷款指导原则。下发给抵押顾问的内部文件规定了具体操作中的指导性意见。其中的新要求包括,贷款申请必须获得: ● 客户的T1总表,申明外国收入(第104行)。 ● CRA表格T1135,又名国外收入核实声明,显示资产。 ● 使用收入的公司需要CRA表格T1134(Information Return Relating To Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates)。 ● 加拿大征信局的报告和外国信贷机构的报告,以确认外国是否有债务。   从该文件看来,抵押贷款金额将仅限于根据已向CRA申报的海外收入和资产的数量来核定。这听起来不是什么大问题,但它适用于多伦多和温哥华等城市。在这两个城市,越来越多人迁入房价最昂贵的社区,却只申报贫困水平的收入。一些观察人士认为,设立这种要求的目的,就是针对海外收入不在当地申报的情况。因为真正的低收入家庭连豪宅的地税都付不起。   政策变化针对谁?   CIBC是第一家有新政策详细信息的银行,但有消息来源证实,六大银行里的另外两家也正在讨论类似的规则。严格核实收入的政策确实给房地产价格从两方面带来下行压力。   首先,逃税的非居民购买房屋的成本会更高。其次,他们可以贷款借到的金额将根据申报的收入,再按照压力测试的标准来确定。   那些计划购房的人就无法再报贫困收入。希望获得抵押贷款的逃税者将不得不支付所得税的“额外”成本,以获得CIBC的无保险抵押贷款。这些所得税将会扼杀房产收益,同时可能降低房屋销售量。或者他们就无法在CIBC或者其他预计将遵循类似规则的银行获得抵押贷款。   对非居民或非永久居民买家收入进行压力测试也将压缩资本。以前,没有保险的买家只要付个首付,几乎可以购买任何房产。不需要真正证明你有足够的收入。现在,既然无保险的抵押贷款需要进行压力测试,并且需要申报收入,那这些借款人将与加拿大人一样,受到相同的规则约束。   CIBC是一家以积极吸引外国买家而闻名的银行,现在也是第一家推出国外收入审核制度的银行。与他银行极有可能跟进效仿,外国资金面临在银行贷款购房的新障碍。OSFI B-20规定外加中国资本管制,两者加起来可能比非居民炒房税更有效。 来源:加国无忧

加拿大银行拒贷率上涨20% 贷款者寻找其他贷款途径

加拿大银行拒贷率上涨20% 贷款者寻找其他贷款途径

随着加拿大联邦贷款压力测试新规自2018年1月1日正式施行以来,针对无抵押贷款保险和首付比例超过20%的购房者,大型银行和传统的单一房贷抵押贷款机构的拒贷率已经上升高达20%。   Burlington的贷款机构Pro Funds Mortgages总裁Carmen Campagnaro表示,大银行拒贷不符合贷款标准的客户造成的最直接影响,就是让这些客户转向那些不需要进行压力测试的私人银行,抵押贷款投资公司以及信用合作社,这几类贷款机构成为了央行贷款政策修改或的直接受益者。   维多利亚的私贷机构Fisgard Asset Management Corporation的高级副总Hali Noble就称,2018年看到有大量借款人涌入,公司瞬间获得了大量更好的优质业务。“不少人其实都可以通过银行审批的,但是他们却被银行以种种理由拒绝了,”Noble说。   央行的新政策旨在遏制高风险贷款,有数据显示,居高不下的房价以及增长的利率,均导致许多加拿大家庭负债增加,部分家庭的财务状况甚至出现还不起贷款的危险局面。   早前报道指,所谓压力测试,就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%),或在实际利率的基础上增加2%,对没有保险的借款人(uninsured borrowers)进行测试,确保他们有能力还款。   据代表全国1.15万按揭经纪人的“加拿大按揭专业人士协会”(Mortgage Professionals Canada)去年12月5日出台的预测报告,在2018年1月1日正式实施压力测试后,将有大约10万人无法通过,大约占每年全国房屋买家的18%。   换言之,压力测试将会影响本国五分之一的买家。他们中的一半人,将不得不将期望“降级”,例如原先想购买土地房的,只能去买公寓;另一半,也就是五万人,则将被“赶出”房地产市场,因为他们无法负担得起市面上的任何一幢房屋。   但是目前,这些被大银行抛弃的贷款者,却选择那些在监管部门职责范围以外的贷款机构贷款,无形中已经对其中的部分造成了更多的压力和风险。一些信用合租社已经自愿同银行保持一致步调,也开始实施新的压力测试。 来源:加国无忧

房奴:To Be Or Not To Be?

房奴:To Be Or Not To Be?

4月以后,经过NRST政策的出台,经过多次涨息,也经过B20压力测试,市场开始一片悲观。在众多悲观的哭泣声中,许多睿智的投资客人已经开始悄悄地收集筹码。大家可以不信,也可以坚定地认为是地产经纪忽悠人。与股市一样,没有人知道什么地方是底。也没有能预测未来。所以我今天也不想谈这个,我只想写是做房奴还是不做房奴这个话题。 随着房价的不断上涨,银行贷款政策的收紧,许多想买房的人都觉得心有余,力不足。于是自我安慰也好,阿Q也好,部分人就开始号召大家不要做房奴。我先不想说不想做房奴的人最终是不是真的不用做房奴,我还是先来看看数据。 首先,我们看各个城市及乡镇的平均租金数据。 根据《Rent Seeker 》2017年秋季的分析数据,加拿大各大城市租金数据如下: 1)学生房(Studio Bachelor): 多伦多$1013,温哥华$1060,蒙特利尔$597,密西沙加$917,奥克维尔$984,伯林顿$893,哈密尔顿$893,基奇纳$736 2)一房(One Bedroom): 多伦多$1194,温哥华$1223,蒙特利尔$698,密西沙加$1151,奥克维尔$1257,伯林顿$1244,哈密尔顿$905,基奇纳$917 3)二房(Two Bedroom): 多伦多$1404,温哥华$1552,蒙特利尔$782,密西沙加$1333,奥克维尔$1456,伯林顿$1366,哈密尔顿$1103,基奇纳$1093 4)三房(three Bedroom) 多伦多$1569,温哥华$1801,蒙特利尔$965,密西沙加$11474,奥克维尔$1737,伯林顿$1633,哈密尔顿$1345,基奇纳$1291 然后,我们来看各地房产的空置率 1)学生房(Studio Bachelor): 多伦多$1194,温哥华$1223,蒙特利尔$3.7%,密西沙加$2.3%,奥克维尔0.6%,伯林顿3.1%,哈密尔顿N/A,基奇纳3.2% 2)一房(One Bedroom): 多伦多1.1%,温哥华0.9%,蒙特利尔3.3%,密西沙加0.8%,奥克维尔0.8%,伯林顿1.4%,哈密尔顿2.2%,基奇纳1.7%   3)二房(Two Bedroom): 多伦多0.9%,温哥华1.0%,蒙特利尔2.5%,密西沙加0.9%,奥克维尔1.3%,伯林顿1.3%,哈密尔顿1.7%,基奇纳1.8% 4)三房(three Bedroom) 多伦多1.0%,温哥华1.6%,蒙特利尔2.4%,密西沙加1.3%,奥克维尔0.3%,伯林顿1.3%,哈密尔顿N/A,基奇纳3.29% 数据统计列表如下: 我们现在来看看买房与租房有什么区别: 以奥克维尔Glen Abbey的 Bishops Gate二房的Condo为例,平均成交价40万,租金平均$1850,Condo的管理费$600。我们来计算买房和租房之间的差别。 假设首付20%,年利率3.5%,5年的固定利率,25年还款期进行计算,本金及利息应该为:$1598。其中本金约$732,利息约$866,Condo的管理费$600,地税$200 所以买房的人每月在房子的支出是:$2400,但每月存款$730元,实际消耗:$1670 租房的人每月在房子的支出是:$1850,实际消耗$1850, 两者之差:$180 而租房的人到时候资产是0,如果按每年通涨2%来计算,租金却是:$1950 我做房奴还是不做? 从以上数据来看,我的观点是:现在不做房奴就将来做房奴。作为过来人,还是给点建设性的意见吧。 假设有首付,不够工资买房,那你就努力工作吧。能不租尽量不租; 假如没有首付,工资还行的话,赶紧去买个楼花吧,到交接的时候拥有自己的一片天,不去帮别人付贷款,说不定将来也能当房东。 假如两者都没有,那就继续为房东供贷款吧,房东是会感激你的。 内容来自安居多伦多,

重磅!新移民贷款好消息 35%首付降到20%!海外买家贷款变难

重磅!新移民贷款好消息 35%首付降到20%!海外买家贷款变难

一般来说,在加拿大贷款最常见的两种方式,一个是用本地收入贷款,一个是用海外收入贷款。对于咱们华人新移民来说,刚刚在加拿大立足,本地收入很有可能不高,所以大都倾向用海外收入贷款;非居民的海外买家更是如此,没有本地收入,只能用海外收入贷款。 加拿大央行本月将基准利率升至1.25%,这是最近9年来的最高水平,也是2009年以来利率首次超过1%。加拿大各大商业银行快速做出反应,宣布将最优惠贷款利率从3.2%增到3.25%。最优惠利率直接影响到房屋贷款的浮动利率,与此同时,各大银行的房贷固定利率也都提高了。 眼看房贷政策越收越紧,贷款越来越难申请的时候,加拿大帝国商业银行(CIBC)近日在内部宣布了几项新政策,让新移民和海外买家有了截然不同的待遇,真是几家欢喜几家愁。 据了解,CIBC的最新政策是针对新移民和高净值资产人士,自2018年2月1日起实施。 1.高净值资产(High NetWorth Program) 此政策适用首付之后,在加拿大CIBC银行中存款超过50万加币,但本地收入却达不到标准的,可以提升10%左右贷款额,最低首付额度20%。可以用于购买最多2套房。 2.新移民(New Comer toCanada program) 此政策适用在1年内登陆的新移民,20%首付,需提供登陆纸,需要提供加拿大的收入证明! 新政是对之前新移民房贷政策的修改,比如之前规定新移民申请房屋贷款,首付的比例是35%,现在减到20%,所以明显是放宽了。 据CIBC内部人士介绍,新政策目前还只是一个大纲,还没有具体的实施细则。 坊间不少贷款经纪和地产经纪也表示,新政缺失了一些关键的重点要求及条件,静待进一步说明。 但是请注意:这两个项目都是需要申请人至少要有本地收入证明的! 新移民是松了口气,但是完全没有本地收入的非居民怎么办呢? 网上有一种可怕的说法(希望是谣传):非居民做不了贷款了! 网友“风云变幻”在中文论坛留言称“CIBC确定了新政策!2018年2月1日执行,非居民做不了贷款,新移民一定要提供加拿大报税才能贷款。这是第一个银行,其他银行会马上跟进政策。” 两个半小时之后,该位网友表示自己“刚从CIBC的新政策公布会议回来”,又披露了更多自己了解到的“内部消息”: 1. 加拿大OSFI要求加拿大银行重新审核自己银行贷款项目。 2. CIBC被要求率先实施OSFI政策,其他银行会跟着改变。 3. 短期来看加拿大政府的态度还是打压房市。 4. CIBC没说过不给海外买家贷款,按照现在的政策,留学生不能做贷款了。 5. 新移民贷款没有被取消了,只是新政策的新移民界定为从入境时间算起一年,同时需要看收入。 6. 海外收入不看报税的项目没有了: 取而代之的是CIBC可以批海外收入客人,但海外收入必需要申报给加拿大税务局,银行会按过去两年T1General and NOA的收入来批, 最低首付20%。 也就是说,以前用来申请贷款的海外收入,银行知道,但税局未必知道,现在,想要拿海外收入申请贷款?麻烦先给税局缴税。 7. 新移民项目:一年之内的新移民,需要有加拿大收入,可以没有开始工作,但需要job letter, 最低首付20%。 8. 高资产项目:有50万存款在CIBC,客人需要提供过去两年的NOA,可按报税6倍收入贷款。(现在普通贷款是4倍) 目前40-60万左右的房产价格按照以上的政策还是比较容易的,价格在150万以上的物业,目前相对难度大了些。新移民一年来加拿大,第一个job offer直接冲到10万年薪,这个不太现实。 据悉,从2018年2月1日凌晨12点开始,以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士,需要向银行提交下述材料申请贷款: 1. 报税单T1 的复印件,T1上必须反映所有的海外收入(line 104); 2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135(Foreign Income VerificationStatement)的复印件; […]

别着急 买房之前有件事儿你必须要先做!

别着急 买房之前有件事儿你必须要先做!

刚刚过去的一个星期,好友遇到一个问题:好友客人打现金工的,过去的两年内基本上交税是最低限,信用卡也基本上不用,这些种种问题累积在一起,就导致了贷款的困难。 好几家银行都拒绝放给这个客人贷款,眼看交割日期迫在眉睫,好友每天寝食难安,看着朋友茶饭不思、一脸郁闷的表情,我也跟着担心。 刚刚过去的一个星期,好友遇到一个问题:好友客人打现金工的,过去的两年内基本上交税是最低限,信用卡也基本上不用,这些种种问题累积在一起,就导致了贷款的困难。 好几家银行都拒绝放给这个客人贷款,眼看交割日期迫在眉睫,好友每天寝食难安,看着朋友茶饭不思、一脸郁闷的表情,我也跟着担心。 无独有偶,去年的这个时候,我也遇到同样的问题。 我的一个伊朗客户,一家四口买房,老爹远在伊朗工作,妈妈是超市收银员年薪2万多,两个儿子都在上大学,买的房子是42万的。与我见面的每个客人,第一个我都会询问有关贷款和首付的问题,确定可以保证足够多的首付和足够大的能力才会继续合作。 但是,这个客人比较特殊;因为他们向我百分百拍胸脯保证,女主人的亲哥哥就是贷款经理,并且已经得到银行的PRE-APPROVAL才开始做买房打算的。 等到房子买下来,真正要做贷款的时候,问题出来了,转战了好几家银行都不行。后来我 找到一个非常有经验的贷款经理,经过几日的努力才顺利并合法地得到银行批准,贷到款。 那几天因为紧张这个DEAL,彻夜难眠的经历,实在给我上了一课。 以后再面对新客人的时候,对于贷款这项问题,我是提高十二分的警惕;很多与我合作的客人,在看房前,我都建议他们去找银行贷款经理仔细谈谈,看看最大的支付能力以及银行可以审批最多的贷款额度是多少;这样才会放心地去买到自己满意的房子,也不会担心最后因为贷款的问题给自己带来很大的损失。 甚至因为提前谈了贷款,很多人在谈OFFER的时候去掉贷款条件,拿到不错的价钱;尤其是在抢OFFER的时候,FIRM OFFER,也就是去掉CONDITION的OFFER,胜算的机会最大。 最近多伦多遭遇犹如北极一样的酷寒,虽然这几天略有回暖,天气预报说从本周中期开始又开始气温急剧下降,新闻680news用过山车来形容这一周骤然变化的天气。 酷寒时期,除了大瀑布陡然变成冰川之外,网上还在流传这样一个帖子,就是因为屋主出去度假而导致酷寒把屋内水管冻爆导致客厅饭厅到处都是大小不一的冰川的图片,真堪称惊心动魄。 没有敲定的贷款也是我们在谈OFFER中的大小冰川,如果不得到重视,别说彻夜难眠,有可能丢掉一个好不容易中意的房子也说不定。 我也曾经探讨过有关造假贷款的问题,真的要严肃认真地对待贷款,才能让你安然无忧。 那么就跟我一起走入银行,看看他们是怎么审批贷款的吧—— 在银行审批贷款的时候,有一套完整的进程来对申请者的风险程度进行评估,评估的依据有三个:信用水平,首付比例,还有收入情况。 三者都处于优势水平,尤其是首付占房价比例高,贷款审批就很宽松,基本上来讲如果买房有35%以上的首付,99%都能贷到款。 但是,不是每一个人都那么幸运,能够攒足35%,或者说25%,甚至是20%的首期,那么没有钱的人是不是不能买房了呢?不是。 加拿大政府组建了一个政府管理的金融机构,称为加拿大房屋贷款公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation,简称CMHC),而这个机构负责帮助没有能力支付20%首付的购房者,能够顺利成为业主,拥有自己的物业。 如果购房者没有足够多的首付,那么银行强制要求客户向CMHC购买一个保险,保障银行贷款的安全。 如果客户断供,银行出售物业产生损失,损失将由保险公司承担;但是同时保险公司就要向客户手续一定比率的保险费,费率在贷款额的2%左右。 这个保险不同于人身保险或者人寿保险,是一个强制性的险种,而支付的保费是为了保障银行的利益,只是这个保障合同给了借贷者机会从银行享受高比例的低利息贷款。 为什么银行不肯借钱给首付少于20%的购房者呢? 这就要从贷款的风险谈起。 银行借钱给购房者,承担的风险是有一定的保障的,就是抵押的物业。如果购房者没有办法偿还欠款,那么银行按法律进程能够把房屋进行出售,并从收回的资金中拿回自己的投资。那么这个抵押的物业就成为了重中之重。 如果物业不能按时出售,或者物业状况太差,或者物业本身有种种结构问题,导致不能按原本的价值出售,那么银行就会出现巨大的损失。 但是如果购房者能够提供超过20%的首付,那么就算断供,假设房屋没有遭到严重破坏,银行将房子出售也能收回自己初期的投资。于是首付多少就成为了批准贷款很重要的一个因素。 对于没有足够多首付的客户,这个保险其实不会让他们陷入万劫不复之地,真正产生麻烦的,是每个月的供款。举个例子,购买一间比较新的管理费也相对低的30万的最小户型的condo,如果借75%,就是22.5万,如果贷款利息是4%,分35年还清,每个月供款为992块,加上condo fee,电费和地税,大概一个月的支出是1550块。 对于一个单身,或者小家庭,总收入在6万,这个负担其实可以接受。但是如果购买同样一间condo,只付5%的首付,那么贷款额加上保险费总共是29万3千7百,同样4%的利率,35年还清,每个月的贷款供款额是1295,增加了300块。 对于一个6万年薪的家庭,其实税后的每个月收入只有大概3600,刨去各种支出,要额外固定多300块支出对于现金流可能是一个问题。 而对于银行批复贷款来讲,银行采用5.4%的利率来计算借款者的支付能力(只是计算,不是实际支付),那么借22.5万的月供是1185,加上地税250块,管理费250块(银行用一半来计算,就是125块),每个月固定支出就是1560,每一年的支出就是18720。 银行规定贷款者最多只能用收入的32%来支付房屋开销,那么贷款者需要不少于58500的税前年收入来满足银行的要求。 试想这位客人只能提供5%的首付,每个月用5.4%计算的供款额是1558块,那么每个月的支出变成1933块,每一年就是23200,至少需要税前年收入72500来满足银行的要求。 总收入需要到达72500,那么对于真的只有60000块收入的家庭来讲就成了噩梦。 那么贷款的时候满足不了条件怎么办呢?贷款经纪就能发挥作用了。 或者用一些文档,或者找一些朋友,这些各式各样的造价蒙混过关的方法我在工作中见得比较多了。 蒙混过不了关的结果,就是银行拒绝贷款,那么买了房子到截止日期时不能交足全款,就只有毁约,而对卖家,对经纪人造成的各种损失都需要买家承担。 那么如果侥幸过了关呢? 过关以后,每个月房子的将近2000块就成了雷打不动的负担了。 如果家庭收入富余,那么不会有大问题;但是如果收入是紧张的,那么在花光预算内的钱之后,任何的意外发生都会拖垮家庭的财政支柱。 银行设定贷款的要求,是有其合理性的,如果贷款有麻烦,那么自己需要真正冷静地想清楚风险收益,要做好最坏打算。 如果家里有足够多的流动资产,就动用一部分来作为首付,使每个月的负担在自己的承受范围内。 如果既无资产,也无收入,但是要打破头赌气硬要买下那间房子,作假贷款是风险之一,负债太多最终破产才是真正害了自己。     转自 人在温哥华

央行加息,房贷是选浮动利率还是固定利率?

央行加息,房贷是选浮动利率还是固定利率?

本周三,加拿大央行再次宣布加息,基准利率涨至1.25%。而加息往往伴随着贷款利率的走高。这个消息对于有着浮动利率房贷的业主来说,无异于提前通知每月的房贷又要多付了。 而有固定利率房贷的业主,在本期贷款到期续贷时,也面临着贷款利率升高、每月还款增加的局面。 中加两国房贷对比 在中国国内,房贷只有固定利率一种方式。如果中国央行的基准利率调整,商业银行会在下一年度调整房贷利率。房贷在全部偿还之前,也没有要续贷一说。如果提前还贷,借贷人可能需要也可能不需要支付违约金。 但在加拿大,房贷的形式比较多样。房贷虽然一样是由本金和利息两部分组成,但决定利息多少以及其他贷款相关支出的几个关键因素除大家熟知的利率(interest)之外,还有还款期限(amortization period)、贷款期限(term)、开放式房贷(open mortgage)、封闭式房贷(closed mortgage)、固定利率贷款(fixed mortgage)、浮动利率贷款(variable mortgage)。 将开放式房贷、封闭式房贷、固定利率贷款、浮动利率贷款四个名词两两组合,就可出现四种贷款类型,即固定利率封闭式贷款、浮动利率封闭式贷款、固定利率开放式贷款、浮动利率开放式贷款。 房屋贷款的还款期限是指还清所有借款的最长年限。如果购房的首付低于20%,那么所允许的最长还款期限是25年。相比之下,房贷的贷款期限,通常为6个月至10年,是指借款人与借款银行之间房屋抵押贷款协议有效的时间长度。 开放式贷款是指借款人可以随时提前还清部分或全额贷款而不必支付罚款;反之,封闭式贷款的借款人就不能随意提前还清贷款,否则会有罚款。但开放式贷款的利率相当高,通常为封闭式贷款的2倍以上。 比如说,假设最近一年期封闭式贷款的利率为1.99%,那么一年期开放式贷款的利率会到达4.99%。而且,最近十年来,许多贷款机构也允许封闭式贷款的借款人每年能提前还清部分本金,灵活性已经提高不少。 固定利率房贷的利率是依据加拿大的债券市场的利率水平而定的,通常是5年期债券的收益率。如果选者固定利率房贷,那么在贷款期限内,贷款利息保持不动。比如,今日与贷款机构签订合约的时候,利率是2.5%,选择了2年。那么在2年以内,购买者的还贷利率都是2.5%; 如果2年以后再续约,合约将根据当时的利率水平决定。 浮动利率房贷的利率是根据货币市场的状况而定,即会随加拿大央行所制定的基准利率而变。各商业银行会在央行的基准利率基础上设定各自的最优贷款利率(Prime rate)。有些银行还会在最优贷款利率上再给一些优惠。 比如,本月最优利率是3.75%,可能银行会给3.25%。而下个月最优贷款利率变成了4%,银行可能就会要求3.6%。这意味着房贷的利率有可能每月都发生变化,当然月供仍维持恒定,但本金和利息数额会调整。 选择固定利率还是浮动利率 固定利率房贷和浮动利率房贷各有优缺点。 当通货紧缩,经济呈低迷走势,国家往往为了鼓励消费投资,会使用低息策略,这个时候选择浮动利率会更加划算,因为浮动利率房贷所参考的央行基准利率一直在降低。等到利息非常低的时候,就可果断地更改合约变为固定利率,并根据还款能力和打算拥有房屋的年限来选择期限。 当通货膨胀,经济呈上升走势,国家就会开始控制不良投机和热钱的涌入,开始提高基准利率(俗称加息)。这个时候就需要购买者和房贷专家做更多的咨询,预判接下来的走势,选择固定利息较低的时候锁定利息。 上图为2008-2016年固定利率和浮动利率的变化,蓝线为固定利率,绿线为浮动利率。可见受经济危机影响从2009年开始到2016年,加拿大一直是低息时代,而现在开始出现了上升。 选择固定利率或浮动利率房贷还有一个要考虑的因素是提前还贷。通常来说,对于选择浮动利率的客户,银行每年允许的多充还本金额度要大于固定利率的客户。而且,如果因为卖房而需要提前还贷的话,固定利率房贷的违约金会比浮动利率房贷高很多。 本次加息对选择的影响 加息对有浮动利率房贷的业主影响比较直接。每次加息,选择浮动利率的购买者必然将会担心下一步会不会继续加息,自己将要支付多少,会不会比固定利率还要支付更多?而是否要更换成固定利率也成了一个必备的考量。 受经济危机波及,之前加拿大为了刺激消费,一直是低息时代,那么浮动利率当然比固定利率要划算很多。但因为房价的攀升和热钱的涌入,加拿大政府从17年中就一直有加息趋势,转换成固定利率被很多业主提上日程。 对于现阶段为浮动利率房贷的业主,大温某CIBC分行的贷款经理牛先生介绍说,可以在贷款没到期之前提前转为固定利率房贷。一般银行给予的浮动利率贷款期限为3年或5年,如果客户想提前从浮动利率转为固定利率,转固定利率房贷的期限(term)必须大于或等于前面浮动利率房贷剩余的期限。假设说你目前是3年的浮动利率房贷,已过了一年,还有两年才到期,如果现在想从浮动利率转为固定利率的话,新转的固定利率房贷期限必须大于等于2年。 但转换为固定利率也有一些弊端,如果不考虑换银行的话,那么转换时能供选择的选项就不多,且也享受不了银行为了吸引新客户给的优惠利率;如果更换银行,交付违约金是一笔,找经纪和律师的法律费用是一笔,而且一旦转成了固定利率,如果想在固定利率贷款期限内转换成浮动的就更困难了,固定利率的违约金可比浮动利率高很多。对于以买房投资为主的客户,不想长期持有某物业,牛经理还是建议客户维持浮动利率房贷。 而选择固定利率的购买者也并不是说就可以高枕无忧了,可能在现在期限内你的利率还是一样的,可续约的时候,固定利率还是增加。所以,如果担心基准利率还会进一步增加,建议尽早续约。 实际上不管怎样,加息并不会一直持续进行,购买者最好不要焦虑冲动,多计算得失再决定是否更换。 来源:温房网

加拿大将禁止“新移民和非移民”房贷特批计划?留学生没法买房了?真相是…

加拿大将禁止“新移民和非移民”房贷特批计划?留学生没法买房了?真相是…

这两天大家在朋友圈,有没有看到过这条新闻: 说的是加拿大帝国商业银行(CIBC)从2月1号开始要终止“新移民/非居民特批计划!” 留学生和海外买家都不能买房了? 用来投资的房子这下能卖给谁? 一时间众说纷纭,有相信的,有不信的。 收到这个消息,CIBC银行的贷款经理已经第一时间出来辟谣了:CIBC目前还没有要终止任何贷款政策的计划。 据明报消息,CIBC为加拿大国际留学生提供的房贷计划,已经在1年前取消,取而代之的是外国收入计划(foreign income programme)。CIBC表示,过去该行各有一个分别为国际留学生、新移民及非移民用加而设的房贷计划,但银行已经将各项计划归纳为外国收入计划。 海外收入计划解读如下: 1. CIBC已不区分新移民、非居民和旅游签证等申请人的差别,而是统一合并成为“海外收入项目”。 2. 只要能够提供海外收入证明,就可以按照海外收入来获得贷款。 3. 如果没有收入证明,可以将过去三年的境外汇款平均数,作为年收入。 4. 如果登陆时间短于3年的,则按照当年汇款来作为年收入 5. 只要能够提供35%首付,同时有足额的收入,那么就可以最高获得300万贷款 6. 只要能够提供50%首付,那么就没有贷款上限(只要有足额收入证明) 本文转载自加拿大蒙特利尔蒙城汇网

RBC首度提高贷款利率

RBC首度提高贷款利率

五大银行之一的加拿大皇家银行(RBC)于本周四宣布提高其5年固定贷款利率15个基点。 加拿大央行将5年固定利率作为本国大多数贷款压力测试的标准利率,因此,5年固定利率的增加和减少都会对压力测试的合格率产生直接影响。 有专家预测,如果另外几家主要银行也跟风效仿,那么,合格率将从现在的4.99%增加到5.14%,这也是合格率四年以来首次突破5%。可以想象,如此之高的合格率会给一般贷款民众带去多大的困难。 假设其他银行陆续跟进,5.14%的合格率将是借款者的最大贷款额度减少约1.4%。如果一个家庭年收入为7万加元,理论上,这1.4%大概会令该家庭少贷款4,000到5,000加元。而如果将借款人的各种其他因素都计算在内,实际的影响只会更大。 也许5,000加元现在看来不算什么,但是当你在为理想中的房子与诸多买家抢Offer时,当你迫切需要合并高息债务时,这5,000加元恐怕就是非常重要的一笔钱了。这也就是为什么,今年会有大约5%到10%,没有保险的银行借款人,会转而向信用合作社贷款。银行的5年固定利率越高,他们损失的客户就越多。 此外,如果加拿大央行真如市场此前预测的一样加息,那么最优惠利率在1月17日之后,也会上升25个基点(1个基点等于0.01%)。这在一定程度上会将债券收益率推升至4年最高点,然后债券收益率又会推高固定贷款利率。 而且,据市场保守预计,今年加拿大的贷款利率将跃升50到75个基点。但是,加拿大的结构性通胀问题,北美自贸协定的不确定性,以及目前房屋市场的低迷,未来利率变化非常难以确定。 但是,如果还不能很好地应付短期内,利率变化带来的额外支出,建议借款者还是选择5年固定利率,而且目前5年固定利率仍低于3%。   转自 vanpeople

杜鲁多承诺住房是人权意味着什么?

杜鲁多承诺住房是人权意味着什么?

据加拿大广播公司记者塔斯克John Paul Tasker报道,自由党政府总理杜鲁多星期三公布了10年内拨款4百亿加元用于帮助低收入加拿大人能有自己住房的全国性计划。 人人有房住 杜鲁多说,加拿大人都能够住进安全、可负担的住房属于基本人权;不应该有人在大街上无家可归的流浪。 杜鲁多政府承诺的10年内用4百亿加元的资金新建廉租房、维修旧的廉租房,并为530万低收入加拿大人提供每年2500加元的租金补贴。 杜鲁多强调解决低收入者住房难问题是个长期、需要各级政府和各个民间组织携手合作的项目,他的自由党政府决心坚持不懈的下大力气去解决这个问题。 需要省政府的合作 虽然杜鲁多政府的全国低收入者住房计划需要各省政府拿出4百亿资金中的一半,但联邦政府劳动和就业事务部长哈吉杜Patty Hajdu 表示,她相信加拿大各省区的政府会积极响应联邦政府的计划,与联邦政府合作解决亟待解决的低收入者住房难的问题。 加拿大联邦议会反对党之一的新民主党领袖辛格则指出,新民主党过去十几年来一直努力把低收入者的住房权定为基本人权,但历届执政党都没有拿出解决这个问题的有效措施,现在的自由党政府也缺乏解决问题的勇气。 联合国的解读 新民主党议会党团负责人卡龙Guy Caron则表示,希望自由党政府不要只是耍嘴皮子说住房问题是人权问题,而是真正拿出有效的立法和具体的措施去解决低收入加拿大人住房难的问题。 维权组织Canada Without Poverty负责人法尔哈女士Leilani Farha认为,虽然杜鲁多自由党政府的10年全国住房计划的确是在落实联合国住房属于人权的要求,但认为杜鲁多政府定下的在10年内把长期使用慈善组织为无家可归者提供的避难所的人数减少一半的目标定的太低。 不过专家们指出,不要以为联合国把住房权列入基本人权范围、加拿大联邦议会各主要政党都承诺解决低收入者住房问题,这就意味着政府会给每个加拿大家庭送上住房的钥匙。 其实,联合国已经在其最近发表的报告中承认,公民享有住房权并不意味着每个国家的政府必须负责盖房子提供给自己国家的公民,而只是意味着政府要采取措施避免无家可归者流浪街头的问题、禁止强迫拆迁行为、禁止租房方面的歧视行为,等等。 别抱幻想 此外,加拿大的人权宪章也并没有把人人有房住的条款写进去。 第三是加拿大几个大城市已经是寸土寸金,房地产价格贵得普通中产都买不起;要解决低收入者住房难的问题需要巨额资金,而债台高筑的各级政府根本没有足够的财力。 来源:加广中文