杜鲁多承诺住房是人权意味着什么?

杜鲁多承诺住房是人权意味着什么?

据加拿大广播公司记者塔斯克John Paul Tasker报道,自由党政府总理杜鲁多星期三公布了10年内拨款4百亿加元用于帮助低收入加拿大人能有自己住房的全国性计划。 人人有房住 杜鲁多说,加拿大人都能够住进安全、可负担的住房属于基本人权;不应该有人在大街上无家可归的流浪。 杜鲁多政府承诺的10年内用4百亿加元的资金新建廉租房、维修旧的廉租房,并为530万低收入加拿大人提供每年2500加元的租金补贴。 杜鲁多强调解决低收入者住房难问题是个长期、需要各级政府和各个民间组织携手合作的项目,他的自由党政府决心坚持不懈的下大力气去解决这个问题。 需要省政府的合作 虽然杜鲁多政府的全国低收入者住房计划需要各省政府拿出4百亿资金中的一半,但联邦政府劳动和就业事务部长哈吉杜Patty Hajdu 表示,她相信加拿大各省区的政府会积极响应联邦政府的计划,与联邦政府合作解决亟待解决的低收入者住房难的问题。 加拿大联邦议会反对党之一的新民主党领袖辛格则指出,新民主党过去十几年来一直努力把低收入者的住房权定为基本人权,但历届执政党都没有拿出解决这个问题的有效措施,现在的自由党政府也缺乏解决问题的勇气。 联合国的解读 新民主党议会党团负责人卡龙Guy Caron则表示,希望自由党政府不要只是耍嘴皮子说住房问题是人权问题,而是真正拿出有效的立法和具体的措施去解决低收入加拿大人住房难的问题。 维权组织Canada Without Poverty负责人法尔哈女士Leilani Farha认为,虽然杜鲁多自由党政府的10年全国住房计划的确是在落实联合国住房属于人权的要求,但认为杜鲁多政府定下的在10年内把长期使用慈善组织为无家可归者提供的避难所的人数减少一半的目标定的太低。 不过专家们指出,不要以为联合国把住房权列入基本人权范围、加拿大联邦议会各主要政党都承诺解决低收入者住房问题,这就意味着政府会给每个加拿大家庭送上住房的钥匙。 其实,联合国已经在其最近发表的报告中承认,公民享有住房权并不意味着每个国家的政府必须负责盖房子提供给自己国家的公民,而只是意味着政府要采取措施避免无家可归者流浪街头的问题、禁止强迫拆迁行为、禁止租房方面的歧视行为,等等。 别抱幻想 此外,加拿大的人权宪章也并没有把人人有房住的条款写进去。 第三是加拿大几个大城市已经是寸土寸金,房地产价格贵得普通中产都买不起;要解决低收入者住房难的问题需要巨额资金,而债台高筑的各级政府根本没有足够的财力。 来源:加广中文

贷款新规可避 供需缺口决定加拿大楼市长期上涨

贷款新规可避 供需缺口决定加拿大楼市长期上涨

环球邮报采访了CIBC世界市场公司的副首席经济学家Benjamin Tal,认为多伦多和温哥华的楼市在相当长时间里会继续增长,原因是需求猛增而供应不足。即便近期出台了冷却市场的贷款新政,依然不足以起到预期的作用。 Tal认为,作为加拿大两个最贵的城市,明年销量不会很高,甚至会下降,但是由于需求量大,楼市放缓的程度有限。 “如果觉得这些城市买不起就等等,不过我认为从长期来看,所有措施的作用都是暂时的,因为基本面太强势,足以抵消所有的政策性措施。” OSFI最近的房贷压力测试新规让很多人的贷款门槛提高,安省和卑诗省政府都分别推出了冷却楼市的政策,但是这些措施没有一个能长期对抗推升房价的因素。 “基本面的利多因素不仅能防止房价下跌,还会在未来5到10年里继续推高房价,”他说,“如果你是投资者或者你从长远角度考虑的话,所有的基本面指征都显示未来楼市会更火。” Tal的报告将在周二,也就是今天发布,该报告认为未来对新屋的需求被政策制定者低估了,供应量的增长远比预期慢,特别是多伦多地区。 该报告预测,10月发布的房贷测试新规只会成为温哥华和多伦多两地楼市需求增长的小小减速带。 很多人总会找到方法绕过新规,例如通过延长贷款时间来减少月供,或者选择可变利率按揭。有大额资产的人还可以不受新规限制。 还有一些人会寻求银行以外的借贷机构,因为这些机构不在OSFI的规管范围内。 报告还说,安省有破纪录的高达10%的新按揭是由私人借款机构提供的,主要是按揭投资公司。 Tal预测这一比例明年还会增加,因为主流银行碍于新规会拒绝更多贷款人。 报告同时预测有10%~15%的按揭申请会被新规影响,明年获批贷款的金额会下降5%到7%,因为很多申请人会找渠道绕开规定。 Tal 说,安省的土地开发法设定了2013年以前多伦多地区的发展规划,而这一规划与预计放开的土地量相比,落后7~10年。供需落差巨大。 他还说,省府对建筑密度法规进行的修订,可能进一步耽误工程审批。 多伦多地区受规划限制的共338000公顷土地中,有16000公顷是可以进行开发的空地,其中只有3000公顷(23%)土地的开发申请已经在审批流程中。 “其余77%想要获批遥遥无期,”该报告说,“以这个速度,大部分地需要很多年才能上市。” 报告预测,需求缺口还将进一步加大,因为首次获准开发的土地还算是“容易摘到的果子”,还有一些土地上本来就已经建设过其他项目,审批会更慢。 报告还认为,政策制定者们低估了多伦多和温哥华的长期住房需求,尤其是新移民和暂时居住的学生和外国劳工。 如果能够独立的年轻人增多,住房需求也会相应增加。20~35岁的人中,与父母同住的比例从2011年的33%上升到2016年的35%。 来源:加国无忧

加拿大10月房地产市场详细报告出炉:CREA

加拿大10月房地产市场详细报告出炉:CREA

根据加拿大地产协会(CREA)今天公布的统计数据,10月份全国房屋销量小幅增长,但仍然低于一年前的水平。 此次报告的重点: ·相比9月份,全国销量在10月增长了0.9% ·实际销量,也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3% ·10月新上市房屋数量比9月少0.8% ·MLS房屋价格指数比2017年10月同比上升9.7% ·10月全国平均售价同比攀升5% 尽管MLS系统的房屋销量收据显示10月上涨0.9%,但是相比3月份仍然低11%。 销量环比增长最大的是多伦多地区和卑诗省菲沙河谷。大多金马蹄地区的销量也有环比增长。 实际销量,也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3%,已经是连续7个月呈现同比下降。地方房地产市场有一半以上的地区同比销量下降,最突出的是大多和周边城市。 CREA总裁 Andrew Peck认为,新出台的房贷新政将于1月1日起执行,这可能导致一些买家想赶在压力测试政策生效以前办理贷款,毕竟加拿大的房价不便宜,找个专业的地产经纪获得信息和指导再买卖房屋是政策变动时期的明智选择。 CREA的首席经济学家Gregory Klump表示,年底前,全国的销量都呈增长势头,元旦后这种势头是否会持续尚待观察。压力测试是为了控制房贷的增长,如果能够达到预期效果,加拿大的经济增速可能放缓。 9月新上市房屋增长5%以上,而10月环比下降0.8%。新屋供应量下降最明显的是伦敦-圣托马斯、卡尔加里和大温地区。 10月全国销量和新挂牌比率为56.7%,比9月的55.7%高。这一比率在40%到60%之间表明楼市平衡,如果低于这个区间表示是买方市场,高于这个区间意味着卖方市场。这个原则也要和各地长期以来的平均水平进行调整。 总的来说,2017年10月这个比例在60%左右就说明当地市场供给平衡。 存量月数也是衡量市场供需是否均衡的重要指标,这个数字代表以目前的销售速度,需要多久能够消化掉现有存量。 2017年10月全国的存量月数为5个月,与前两个月持平,也几乎是长期以来的平均存量月数。 大多金马蹄地区的存量月数为2.5,今年二三月份时这一数字仅为0.8。这一地区的长期平均存量月数为3.1。 全国独立屋基准价格同比增幅进一步削弱,这个趋势从五月份一直持续到现在,是自2015年3月以来最低的同比增幅。 10月份公寓的同比增长最大,为19.7%,镇屋为13.2%,平层独立屋为6.3%,两层独立屋为5.8%。 MLS房屋价格指数追踪的13个地方房地产市场里有11个地方出现基准房价同比上涨。 自从去年下半年小幅下降之后,卑诗低地地区的房屋基准价格已经恢复,目前又创新高,同比增长12.4%,菲沙河谷同比增长17.3%。维多利亚增幅减小,为14%,温哥华岛增幅19%。 大多地区同比增幅进一步放缓,奥克维尔-弥尔顿和圭尔夫也是如此。不过即便如此,这些地方的价格仍然比一年前高,大多同比增9.7%,奥克维尔-弥尔顿增8.3%,圭尔夫同比增13.2%。 渥太华基准价同比增6.6%,其中两层独立屋的增幅最大,为7.2%。大蒙特利尔区同比增5.7%,以镇屋增长为首,7.7%。渥太华和大蒙特利尔的同比价格增幅分别是自前者2010年10月、后者2011年4月以来最大的。 MLS房屋价格指数是衡量价格趋势的最好方式,因为受到各种房屋类型销售的环比波动影响,均价走势往往不能准确地反应价格趋势。 10月份全国房屋的实际销售均价是低于 $506,000,比去年同期上涨5%。全国均价严重受大多和大温地区的价格影响,这两个地区是加拿大最活跃的房地产市场,也是最贵的。如果不算这两个地方,全国均价是$383,000,整整低出12万。 来源:加国无忧

2017年底房市大热 贷款新政还没来买家抢入市

2017年底房市大热 贷款新政还没来买家抢入市

据《金融邮报》(Financialpost)报道,资深按揭经纪Vince Gaetano估测,这个圣诞节可能是加拿大房地产市场最繁忙的一季,人们会在最新按揭政策生效之前挤入市场。 自2018年1月1日起,加拿大金融机构监管办公室(OSFI)要求银行在所有房屋买家申请按揭时,按照央行公布的五年期固定利率,或其按揭合同利率再加2个百分点,进行贷款审批。 独立按揭中介monstermortgage.ca的Gaetano说,我们会看到买家们申请最大可能的按揭额度,相信这个圣诞节市场会非常忙。 政府前后出台的抑制房市政策包括:温哥华和多伦多的15%外国买家税,针对首付不足20%的买家的按揭限制等,现在又对所有人收紧按揭额度。 接下来,房地产行业2018年面临的问题就是:还有谁会买房? 加拿大地产协会首席经济师Gregory Klump说,唯一不受影响的人,是不需要按揭贷款的人,因为目前整个市场已经被俘虏。 换言之,就是那些用现金买房的人,还能够不受影响继续买房。 加拿大地产协会的下一次楼市预测报告将于12月出炉,Klump称市场的走向已经无可质疑。“如果2018年的房价和销量没有下跌,我会非常意外。” 然而,在年关之前市场将有一个升幅,买家们会赶在按揭贷款新政之前入市。他预计到1月份销量就会枯竭,之后几个月开始平稳。 另外,2017年10月17日至2018年1月1日期间的申请者,也可能受到新规的限制,因为OSFI已经明确要求银行尽可能早实施新规。许多按揭经纪估计,一大波买家会在今年最后季度申请按揭预批。 加拿大咨议局(ConferenceBoard of Canada)首席经济师CraigAlexander认为,买家们会降低他们的预算。他说:“想要买房的人不会停止购买,但是他们会降低自己可负担的额度。” 另外,央行的加息政策也会让房市里的人感到担心,长期而言,利率仍会继续上升。 蒙特利尔银行首席经济师Doug Porter说,换房升级的买家仍会推动房市,因为他们现有的房屋已经升值。即使是首次购买市场,加拿大对海外移民仍有吸引力。他说,投机客可能少了,但是仍有大量移民涌入这个国家,这是新买家的主要来源。 来源:加新网

事实 ◇ 加拿大新的房贷政策出台前 敢不敢小博一把?

事实 ◇ 加拿大新的房贷政策出台前 敢不敢小博一把?

我们在研判房价走势的时候,首要要看周围大环境,比如联邦政策,省府条例等。此外我们再来看看加币走势,最近加币开始大幅下挫,从一开始就在坐等央行发布加息消息的人,已经大约看到了央行不会再加息,因为加币早就出现了9个月以来最大跌幅。央行在今年7月加息以后,加拿大零售业开始下滑,8月取得了几年来单月最大跌幅。众所周知,央行今年夏天两次加息,基准利率从0.5%升到1%,各大银行也随之提升了各自贷款利率。有分析者指出,目前央行再次加息可能性很小。但是不排除今年底或者明年初再次加息可能性。 看看目前独立屋走势。通常我们说的金九银十已经基本过去,其实所谓的金九银十只是夏季销售季节延续而已。今年金九银十销售小高潮显然因为独立屋不景气,没有发挥出威力。不过房屋销售在一些偏远城市,比如我们说的菲沙河谷一带,依然是供需平衡状态。9月份菲沙河谷共有1,619套房子成交,比2016年9月的1,305套增加了24.1%。但是公寓和联排屋销量依然很高,占到9月销量的53%,而整个9月只卖出81套独立屋。独立屋销售数量8月和9月基本持平,挂牌销售率是12.6%,是一种成熟平衡状态。 而我们再来看看豪宅林立的西温,9月共有623套住宅上市,但是整个9月只卖出35套独立屋,加上17套公寓和4套联排屋总数为56套,仅比8月的49套多了7套。去年9月虽然也是销售淡季,但是去年9月整个西温销售数量为90套。相比而言,今年9月56套销量是大大减少了。让我们来看一下独立屋销售比率,挂牌和销售比率仅为6.4%,而12%是一个参考值,如果低于12%,则价格是下行趋势。今年独立屋销售受影响最大的城市就是西温,无论是从价格还是销售数字来说,西温是受冲击最大的城市。 最近又看了一条威胁加拿大地产的4大风险因素报告。报告中指出,加拿大住房与房贷公司(CMHC)进行了压力测试,也进行了加拿大地产崩溃假设性分析。其中列举了4大因素可能导致加拿大地产崩溃:第一反全球化情绪高涨,导致关税和贸易壁垒横行,第二加拿大发生大地震,第三原油价格大幅下跌,第四出现2008年类似美国的次贷危机。结果这些假设可能性都很小,最为现实的是加拿大是个不平衡市场,除了温哥华和多伦多这2个大城市之外,其他地区房市基本涨幅都很小。而不同城市和地区之间的地产市场相对独立,互不影响。比如说前几年阿尔伯塔省受到原油价格大幅下跌影响,全省经济受挫,房价大跌。但是就全国房价来说,特别是对于温哥华和多伦多其实影响甚微。 但是影响房市目前最大的因素却是银行缩紧贷款政策,更多的人贷款不出来。这些信息已经从每一个去银行询问贷款情况的买房者汇集中逐渐清晰起来,特别是银行在年底前实施新的贷款政策,将令更多的人贷款不下来,尤其是全面实施的压力测试。所以目前地产经纪都在督促自己的买家抓紧出手,赶在年底新的贷款政策出台前小博一把。毕竟贷款才是硬道理,银行贷不到款,买房就会卡壳。 内容来自加拿大地产头条

加拿大央行收手,维持基准利率1%,加国楼市趋于稳定

加拿大央行收手,维持基准利率1%,加国楼市趋于稳定

天是加拿大央行既定的利率决议日。在两个月内连续两次加息后,加拿大央行终于收手了,宣布维持1%的基准利率不变,加国楼市在一而再、再而三的政策打压之下,终于可以稍微喘口气了。 加国仍然维持低利率水平 央行的基准利率,又叫隔夜拆借利率,对于商业银行的存贷款利率有直接影响。在央行今年7月和9月连续两次加息0.25%之后,加拿大的五大商业银行已经上调了贷款利率,相应的房贷利率也上升。 尤其是最近,联邦金融机构监督办公室(OSFI)宣布要从明年1月1日开始,扩大房贷压力测试范围,对于无需强制购买房贷保险的房贷,也就是说首付20%以上的房贷,在商业银行审批贷款时,要在获批的贷款利率上(一般在2%~3%)增加2%,测试房贷利率增加之后借款人是否还有能力继续还这个房贷。(请参见《加入抢房大军,还是等待温哥华楼市暴跌?贷款收紧政策下我该如何选择?》) 联邦政府不管是加息,还是收紧贷款,虽然主要的原因是为了降低加国金融系统的风险,避免造成美国2007年那样的次贷危机,但确实是降低了加国居民的购买力,将需求压抑下来,一定程度上抑制了楼市的交易量,让楼市趋于健康稳定持续发展。 不过,从最近二十年加国基准利率图表来看,加国目前1%的基准利率仍属于低利率水平。 央行宣布不加息之后,外汇市场反应强烈,加元兑美元从 78.95美分一路下跌至78.11美分。加元兑人民币也大幅下跌,一度探底至5.1770。截至发稿时,中国银行1加元兑换人民币的现汇卖出价为5.2064元,为最近三四个月的一个小低点。要换钱的朋友可以参考。 外汇交易公司Cambridge Global Payments的策略师Don Curren表示,“今天央行对加元采取了更为谨慎的态度,促使加元大幅下跌,也预示着加元的走软。” 经济趋缓,央行论调谨慎 央行前两次加息的主要理由是加国经济向好,无论是GDP还是就业增长率,当时的经济数据都表示加国的经济正在升温。但自从9月份再次加息之后,各项经济指标正趋于温和,那么央行的论调也从加息预期强烈变得温和起来。 在10月25日这个加息日之前,就有不少经济学家预测央行不会继续加息。彭博社所做的调查就没有经济学家认为加拿大央行会继续加息。 央行在今天的利率决议中表示,“现行的货币政策是适当的,尽管随着时间的推移,可能需要更少的货币政策刺激,但(央行)对于未来利率政策持谨慎态度。” 跨国投资管理公司BlackRock Canada的固定收益部门主管Aubrey Basdeo评论说,“谨慎”是一个正确的用词,央行试图用一个非常慎重的方法来去除(经济)刺激。 TD银行的经济学家Brian DePratt表示,就目前的状况来说,加息的紧迫性已经消失了,而且加国经济目前的状态刚刚好,既不太热,也不太冷。DePratt说:“似乎不需要任何紧急措施来进一步提高利率,尽管目前刚刚好的状态仍旧暗示现有的低利率水平变得越来越不需要。” 加元明年面临下行风险 除了利率决议,央行今天还发布了货币政策报告(Monetary Policy Report,MPR),显示央行近期的货币政策思路。 报告称,由于加元近期的走强,加拿大的通货膨胀率要到2018年底才会升至2%,比预期的要稍微晚一点。 央行也预计今年加国经济保持3.1%的增速,2018的增速为2.1%,2019年的增速为1.5%。其中,对于2018年的预计要好于三个月前的估计,但对2019年的预期降低了。 降低的原因是因为“贸易保护主义抬头”,以及北美自由贸易协定(North American Free Trade Agreement ,NAFTA)的重新谈判这个不确定因素,导致加拿大的出口有很大的不确定性,企业在不确定的情况下不会贸然投资。 央行也表示,将会坚持加息通道,只不过步子会更缓。央行还强调,它将特别关注即将到来的数据,以评估利率上升、经济发展、工资增长和通货膨胀的影响。 但是, Capital Economics的经济学家David Madani认为,由于央行对北美自由贸易协定重新谈判的担忧,以及对加元走强会抑制加国出口的担忧,也有可能央行明年将基准利率下调至0.5%。 对于加元走强所导致的经济影响,Madani说,“现阶段市场还没有认证对待这个影响,但明年加元有下行风险。” 丰业银行资本市场经济部分主管Derek Holt也表示,央行的报告强烈暗示了对加元的“担忧”,“当美国对加元下跌至1.21元时,央行要实现2%的通胀率变得困难,(央行)会担心再次发生这样的状况。” CIBC资本市场经济学家Nick Exarhos则预测央行要到2018年春天央行才会再次加息。 央行的下一个利率决议日是12月6日。 来源:温房网

想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

想省钱就别错过!BC省首次购房与购买新房的免税条件攻略

加拿大的所得税制在几经改革变动之后,那种“免税”的好事剩下的已寥寥无几了。虽然BC省政府鼓励公众在当地买房,并号称买房就可减税或者豁免交税,但就是这一条也不是一般人想象的那么简单。 听起来买房就减免房产转让税(Property Transfer Tax, PTT)的福利,对于需要成家立业的年轻人是不是很给力?但各位还是需要睁大眼睛好好看看自己是否符合条件,因为BC省有两个房地产转让税减免政策,分别为 First Time Home Buyer’s Program 和 Newly Built Home Exemption ,在你的情况和你买的房子的情况满足一定条件时,这个房地产交易税是可以获全部或部分减免的,下面加拿大乐活网(lahoo.ca)来给你详细介绍下这两个政策和满足条件。 Newly Built Home Exemption(新物业转让税豁免政策) 对于购房者来说,必须符合的条件有: 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 必须以个人名义买房 关于购置房屋的条件是: 1. 购入单位必须为全新物业(不限房屋种类),且位于BC省 2. 此单位将成为申请者的主要住所 3. 单位市场价值不高于$750,000 4. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) 必须注意的是,单位估价若在75万到80万之间,可申请获得部分 PTT 减免,若价值在80万以上,仍旧按 PTT 阶梯制度缴税。 First Time Home Buyers’Program(首次购房者房地产转让税减免政策 ) 1. 必须是加拿大公民或者BC省居民 2. 在过去的24个月内,一直都居住在BC省;或者作为BC省居民在过去六年内,申报过两次税。 3. 在世界任何地方从来没有拥有过任何房产 4. 从来没有获得过“首次购屋免税”或其他退税政策 关于购置房屋的条件是: 1. 购买地产的面积不得大于1.24英亩(0.5公顷) […]

房屋抵押信贷:五点须知

房屋抵押信贷:五点须知

加拿大广播公司CBC的记者 Mike Karapita报道说,根据加拿大皇家银行RBC上星期的一份报告,房屋净值抵押信贷 (HELOC)是在加拿大各种债务中增长最快的一类债务,今年4月加拿大人用房屋做抵押借出的信贷总额已经达到 2660亿加元,比去年同期增长了3.2% 这个星期,我们报道了多伦多的一对夫妇如何靠着两个总额37万加元的房屋抵押信贷,买大房子,做高档装修,到处旅游,购置奢侈品,过光鲜日子的情况。 然而,借了债,早晚是要还的,别忘了,银行可不是什么慈善机构。 加广版权所有www.rcinet.ca微信:radio-canada CBC归纳了房屋抵押信贷的特性,提醒人们该知道以及该考虑的问题,以下是相关信息: 房屋信用额度 房屋抵押信贷建立在你所拥有的房地产的“净值”之上,能贷出的额度相当于房产价值的80%减去剩余的抵押贷款。 加拿大金融消费者机构 (The Financial Consumer Agency of Canada)举例说,Louise想申请房屋抵押信贷来装修房子,她的房子目前价值20万加元,但还欠有10万加元的抵押贷款,她能获得的抵押信贷将按如下方式计算: 住房评估价值:​ $200,000 可贷款比例:​ x 80%​ ​最多可获贷款 = $160,000​ 尚欠抵押贷款:​ –$100,000​ 可从住房获得的抵押信贷: ​ $60,000​ 即Louise可用自己的房子再贷出6万加元,如果银行批准了这笔抵押信贷,她将总共欠银行16万。 22%房主有抵押信贷 根据加拿大抵押贷款专业人士协会 (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的信息,2014年,加拿大房主中有22%的人拥有房屋抵押信贷,但房主们并没有都用到信贷的最高额度,这些房主们获批准的平均信贷额度为 13万5000加元,但实际上人均使用额为5万7000加元。 抵押信贷的优势 用房屋做抵押获得信贷是一种“便宜”而灵活的借钱途径。 多伦多的破产专家道格·霍耶(Doug Hoyes)对CBC表示,抵押信贷的利息低,尤其是这些年来加拿大中央银行采取低利率政策,跟着基准利率浮动的信贷确实相当吸引人。 债务专家劳里·坎贝尔(Laurie Campbell)也同意,房屋抵押信贷是一种低利率债务,很“实惠”。 另一大好处是灵活性,道格·霍耶说,如果是抵押贷款,还款额是固定的,还款期限也是固定的,而信贷却不是如此,每月必须支付的是利息,贷款人可以根据自己的 情况灵活处理,需要了就拿出来一笔,有钱了又可以随时还清。 短处 债务专家劳里·坎贝尔说,开始的时候人们往往比较小心,但久而久之,这种信贷可以让人们“上瘾”,不断地从信贷里拿钱,债务越积越多。 她说,人们必须认真地算一下,哪怕是几万加元的债务,哪怕是很低的利率,也往往需要几年才能还清,从信贷中借钱消费实际上是在花“明天”的钱。 另一个大隐患是利率可以变动,利率低的时候还钱似乎不成问题,等利率一升,大概不少人都要叫苦连天。 另外,多伦多的破产专家道格·霍耶还表示,银行可以在不通知的情况下,随时修改信贷的条款。 他说,这是完全开放的,银行可以在任何时候更改条款,比如,银行可能突然决定,把你的信贷额度削减一半,从10万改成5万。 […]

加拿大房屋贷款全过程:流程费用和注意事项

加拿大房屋贷款全过程:流程费用和注意事项

买房安家是许多落根到加拿大的中国移民的梦想,但是一套房动辄上百万,许多人一下子也拿不出那么多钱,只能选择房屋贷款了。那么房屋贷款的流程费用和注意事项有哪些呢? 加拿大房屋贷款的流程 在加拿大贷款申请房屋贷款的流程可分为三步:审批,验证和放款。 1.买方、卖方签初步的买卖合约(offer) 2.买房在银行提出贷款申请 3.银行审核(credit adjudicate)申请 4.审核批准后,买方和银行商讨贷款产品及细节 5.送按揭贷款合同(mortgage documents)及贷款总额到律师办公楼 6.买方签署按揭贷款合同,律师办理抵押登记(registration) 7.在成交日(completion date),律师在银行的指令下依条例放款   加拿大银行审核标准 银行在进行放贷签都会进行严格的审核,符合了银行的审核标准才会放贷。尽管每家银行的标准有一些差异,但是差异并不大,基本的标准是一致的。银行要贷款给申请人,基本要看3个方面: 1.个人收入是否能够支付得起今后的房贷按揭; 个人收入包括:工资收入、自雇收入、房租收入、怀孕期收入、其他收入 2.个人过去的信用记录是否良好; 3.房屋本身价值,以及是否容易重卖。 加拿大房屋贷款相关费用 在加拿大买房,可并不是支付贷款那么简单,名目繁多的各种费用令人头晕脑涨。所以,一旦你确定自己能够承担的住宅价格以及自己可以申请的抵押贷款类型,那么你就需要计算一下买房所需要花费的所有费用。对于买房前的各种预先支付的费用最好提前制定预算,以防手足无措。 1.房屋保险及家庭财产保险:约为房价的0.1%-0.2% 2.房屋估价费:150-300加元 3.抵押贷款保险费:首付低于20%,约为0.75%-3.75% 4.首付款:5%以上,国外买家通常在30%以上(含意向保证金,约房价5%) 5.贷款利率:有固定利率、浮动利率、半固定半浮动和LOC房贷(HELOC)产品,每个种类利率不同。 6.贷款额度:非加拿大居民贷款额度为59%-60% 加拿大房屋贷款注意事项 1.房屋贷款中介是不应该收费的,经纪人的佣金由贷款机构支付,如果发现有收费现象,最好敬而远之。 2.不要被低利率迷惑,如果银行给出P-0.6%的利率,则一定有人打出P-0.8%的广告,吃亏上当的消费者一定都是贪小便宜的人。 3.借款人签署的借款文件都是与银行之间的订立的合约,无论中间人承诺什么利率,都要以银行的文件为准。“我们和银行关系很好,最后一定能给你拿到xx%”既然和银行关系好,当初就应该拿到承诺的利率。假如你相信了对方的此类说辞,最后受骗一点都不奇怪。 4.从审批到验证文件,要紧密配合贷款机构的要求,最好在交接前10内指示律师,否则就丧失了寻找其他贷款途径的机会。 5.加拿大的RBC皇家银行,CIBC帝国商业银行,BMO满地可银行,HSBC汇丰银行,均不接受贷款经纪人的代理。借款人如果希望了解上述银行的产品和利率需要咨询银行工作人员。贷款经纪人所谓的“货比叁家”主要是指TD道明银行,Scotiabank丰业银行,National Bank国民银行,以及其他中小银行或非银行金融机构。建议消费者至少亲自找1-2家银行面谈自己的贷款需求,从而减少中间环节,最大限度降低无法交接的潜在风险。 加拿大各个银行的贷款要求和标准都有一定的区别,为保万无一失,大家需要寻找一些专业有经验人士帮助申请贷款。 来源:加拿大房产投资

留学移民加拿大如何选择适合的境外银行

留学移民加拿大如何选择适合的境外银行

加拿大央行加息会带来怎样的变化 谈到加拿大加息,指的是央行的隔夜拆借利率,但是会有很多其他方面的影响,比如直接的影响就是银行的基准利率。 银行的资金来源就是央行的隔夜拆借利率,所以说银行利率肯定是应声而涨、应声而跌,与隔夜拆借利率的变化是高度正相关的。 另外一种情况,就是固定利率。它也会受到央行加息的影响,但是它动力不一样,因为固定利率与短期中期的国债收益率直接相关。 国债收益率增高,银行借钱成本就会增加,同时固定利率也会增加,降到0.5。 这个利息一直维持到今年7月,然后提了0.25,9月再提了0.25。加元利率的历史变化基本就是这样的情况。 那么,我们来看一看,这次为什么会发生涨息这件事情? 实际上,涨息预期已经有很长一段时间了。 上一次利息变动大概是2011年,从0.75升到了1,一直维持到2015年。因为这个利息确实非常低,对房市刺激比较大,因此加拿大央行一直有升息的打算。 但是,2015年的石油价格大跳水对加拿大的经济产生了巨大的影响,加拿大的升息计划被迫转为降息,隔夜拆借利率从1%降到了0.75%,半年之后,也就是15年7月又降到了0.5。所以说,此次加元加息是有动力来源的。 第一个动力就是加拿大央行,他们一直认为百分之一的隔夜拆借利率都偏低。 第二个动力就是加拿大经济数据今年的强劲表现。一季度GDP涨幅是3.7%,二季度是4.7%,这对于加拿大来说是非常高的,已超出总体经济预期的2.7。 第三个因素,就是加拿大央行行长波洛兹,他一直属于支持升息的一派,并且在寻求机会升息,现在经济数据比较支持,就立刻不出意料地付诸行动。 这次升息唯一出乎意外的是时间。本来银行等各方面的预期是10月份,因此9月的调整让很多人措手不及。 以上就是加拿大央行加息的历史背景,接下来我来讲一讲如何应对。 其实,对于我来说,应对升息非常简单:就是不需要应对。 打个比方,比如准备晚上做一锅红烧肉给家人,如果你突然接到电话,说今天酱油的价钱涨了五分钱,你是继续买酱油做红烧肉呢,还是就不做红烧肉了,甚至不做饭了?这是同样道理。 我的意思是:买房对大部分人来说,是一个非常大的决定、一个家庭整体规划,涉及到要不要去国外投资、要不要给孩子读书买房做准备等一系列的问题。 这些重大决定不可能因为利息的变化而变动,否则容易本末倒置,所以,我觉得最好的应对方式是不应对。 但是,我可以根据不同的人群给出建议。一种是长期计划,可以到真正行动的时候,再开始考虑市场利率,提前关心没有任何意义。 第二种是近期计划购房人士,可以尽快联系银行,至少锁定一个利率,可以控制住第一个利率期限内的利率。另外,锁定利率有效期是120天,这个期限内要过户(有时可以延长到180天)。 留学生和加拿大非居民如何根据自己的情况,选择适合自己的银行 实际上,选银行更多的时候是一个选人的问题,如果你跟你选择的银行服务人员为人处事的节奏是一致或者接近的,沟通就会比较顺畅。 在此基础上,加拿大五大银行,甚至有些小银行都可以选择,关键还是要找到合适的人。 另一方面,这个选择同时也是双向的,如果客户与服务人员能够沟通顺畅、互相体谅,顾及交流效率,就会合作比较愉快。 准备申请贷款有哪些注意事项和值得参考的建议。 最重要的事,是一定要维护好自己的信用。刚到加拿大的留学生或新移民都没有任何信用记录,需要办理信用卡。在加拿大,信用是非常非常重要的,由专门的信用公司来管理。 每一个银行开账户、办信用卡、房屋贷款、车贷,都会报告给信用中心,有一个终身记录。如果欠款或迟交,这个记录都会汇报给信用中心的,所以说这是一个非常严肃的事情。 同时,要记住不要轻易给别人做担保,因为这个有可能会影响自己的信用。 第二个建议就是早做准备,因为贷款政策越来越紧,要尽早联系贷款经理、客户经理。如果到下了offer、买卖合约都已经签好的阶段,再去找贷款的话,就有点晚了。 第三点建议是早准备首付,因为现在从中国汇钱有诸多、限制、比较困难,所以这方面要好好考虑一下。 加拿大各大银行贷款收紧以后,留学生和海外人士如何应对银行政策的收紧? 简单说来,可以做留学生贷款、非居民贷款的银行基本有三家,分别是CIBC、BMO和TD。 其中,TD非居民贷款非常复杂,需要的资料非常多。CIBC相对少一些,BMO可能是最少的。 简单来说,CIBC对非居民人士贷款需要如下材料:1、工资单,2、加拿大账户证明,3、加拿大账户上有房子价值40%的钱,其中包括30%的首付加一年的付款能力(约为房款的5%)。 BMO一般来说,要有35%的首付加上5%的一年供款能力(这笔款项需要冻结在BMO银行)。另外,BMO一般是不看电汇历史的。 TD则需要国内完税证明、过去一年的工资入账流水、收入证明,且需汇到加拿大账户上;另外,汇款历史路径全部要非常清晰地展现出来。 关于各银行的利率,TD目前对非居民和留学生的利率应该是最低的,BMO的利率对非居民新移民和留学生比本地居民高0.5,而CIBC则比本地居民高0.1,几乎可以忽略不计。 关于贷款政策收紧的情况,加拿大从去年到现在对于非居民&留学生的贷款政策一直在收紧。 以前述几大银行为例, TD银行由于资料要求的因素,成功率非常低。CIBC则要求要有收入证明、电汇历史等等。 另外,对留学生来说,以前父母可以作为担保人,但是最近加拿大银行都要求父母作为留学生的共同借款人,一起负担贷款的责任和义务的关于浮动利率还是固定利率,我个人比较倾向于浮动利率,因为加拿大没有25年固定这种操作,一般来说,大家选择比较多的是五年以内的固定利率,或者3年或者5年的浮动利率。 既然没有25年固定利率这种产品,那么选择固定5年、还是选一个浮动5年还是选固定2年,对于25年的总周期来说,都是一个很短的时间。 要注意这是一个长线投资,不是一朝一夕的事,所以,市场是变化的,如果在变化的市场上去选一个固定利率,反而会变成不稳定因素。 我个人的态度是比较喜欢选浮动利率,因为这样会带来一些好处,比如罚金。 如果你买房贷款时拟定了一个5年固定利率,5年内如果把房子卖掉的话,罚金可能非常高,跟当时的市场利率有关。但是浮动利率的罚金,是固定的三个月利息,是可控的。 由于心理及其他方面的因素,有些客户倾向于选择固定利率。这种情况下,我建议尽量选短期的2、3年固定利率,因为5年固定利率罚金一般都很高。 如果选择了2年固定,那么到期的时候,你可以按照当时的市场利率重新选择利率政策,就跟现在做新贷款选利率是一样的。   转自 新浪网