留学移民加拿大如何选择适合的境外银行

加拿大央行加息会带来怎样的变化

谈到加拿大加息,指的是央行的隔夜拆借利率,但是会有很多其他方面的影响,比如直接的影响就是银行的基准利率。

银行的资金来源就是央行的隔夜拆借利率,所以说银行利率肯定是应声而涨、应声而跌,与隔夜拆借利率的变化是高度正相关的。

另外一种情况,就是固定利率。它也会受到央行加息的影响,但是它动力不一样,因为固定利率与短期中期的国债收益率直接相关。

国债收益率增高,银行借钱成本就会增加,同时固定利率也会增加,降到0.5。

这个利息一直维持到今年7月,然后提了0.25,9月再提了0.25。加元利率的历史变化基本就是这样的情况。

那么,我们来看一看,这次为什么会发生涨息这件事情?

实际上,涨息预期已经有很长一段时间了。

上一次利息变动大概是2011年,从0.75升到了1,一直维持到2015年。因为这个利息确实非常低,对房市刺激比较大,因此加拿大央行一直有升息的打算。

但是,2015年的石油价格大跳水对加拿大的经济产生了巨大的影响,加拿大的升息计划被迫转为降息,隔夜拆借利率从1%降到了0.75%,半年之后,也就是15年7月又降到了0.5。所以说,此次加元加息是有动力来源的。

第一个动力就是加拿大央行,他们一直认为百分之一的隔夜拆借利率都偏低。

第二个动力就是加拿大经济数据今年的强劲表现。一季度GDP涨幅是3.7%,二季度是4.7%,这对于加拿大来说是非常高的,已超出总体经济预期的2.7。

第三个因素,就是加拿大央行行长波洛兹,他一直属于支持升息的一派,并且在寻求机会升息,现在经济数据比较支持,就立刻不出意料地付诸行动。

这次升息唯一出乎意外的是时间。本来银行等各方面的预期是10月份,因此9月的调整让很多人措手不及。

以上就是加拿大央行加息的历史背景,接下来我来讲一讲如何应对。

其实,对于我来说,应对升息非常简单:就是不需要应对。

打个比方,比如准备晚上做一锅红烧肉给家人,如果你突然接到电话,说今天酱油的价钱涨了五分钱,你是继续买酱油做红烧肉呢,还是就不做红烧肉了,甚至不做饭了?这是同样道理。

我的意思是:买房对大部分人来说,是一个非常大的决定、一个家庭整体规划,涉及到要不要去国外投资、要不要给孩子读书买房做准备等一系列的问题。

这些重大决定不可能因为利息的变化而变动,否则容易本末倒置,所以,我觉得最好的应对方式是不应对。

但是,我可以根据不同的人群给出建议。一种是长期计划,可以到真正行动的时候,再开始考虑市场利率,提前关心没有任何意义。

第二种是近期计划购房人士,可以尽快联系银行,至少锁定一个利率,可以控制住第一个利率期限内的利率。另外,锁定利率有效期是120天,这个期限内要过户(有时可以延长到180天)。

留学生和加拿大非居民如何根据自己的情况,选择适合自己的银行

实际上,选银行更多的时候是一个选人的问题,如果你跟你选择的银行服务人员为人处事的节奏是一致或者接近的,沟通就会比较顺畅。

在此基础上,加拿大五大银行,甚至有些小银行都可以选择,关键还是要找到合适的人。

另一方面,这个选择同时也是双向的,如果客户与服务人员能够沟通顺畅、互相体谅,顾及交流效率,就会合作比较愉快。

准备申请贷款有哪些注意事项和值得参考的建议。

最重要的事,是一定要维护好自己的信用。刚到加拿大的留学生或新移民都没有任何信用记录,需要办理信用卡。在加拿大,信用是非常非常重要的,由专门的信用公司来管理。

每一个银行开账户、办信用卡、房屋贷款、车贷,都会报告给信用中心,有一个终身记录。如果欠款或迟交,这个记录都会汇报给信用中心的,所以说这是一个非常严肃的事情。

同时,要记住不要轻易给别人做担保,因为这个有可能会影响自己的信用。

第二个建议就是早做准备,因为贷款政策越来越紧,要尽早联系贷款经理、客户经理。如果到下了offer、买卖合约都已经签好的阶段,再去找贷款的话,就有点晚了。

第三点建议是早准备首付,因为现在从中国汇钱有诸多、限制、比较困难,所以这方面要好好考虑一下。

加拿大各大银行贷款收紧以后,留学生和海外人士如何应对银行政策的收紧?

简单说来,可以做留学生贷款、非居民贷款的银行基本有三家,分别是CIBC、BMO和TD。

其中,TD非居民贷款非常复杂,需要的资料非常多。CIBC相对少一些,BMO可能是最少的。

简单来说,CIBC对非居民人士贷款需要如下材料:1、工资单,2、加拿大账户证明,3、加拿大账户上有房子价值40%的钱,其中包括30%的首付加一年的付款能力(约为房款的5%)。

BMO一般来说,要有35%的首付加上5%的一年供款能力(这笔款项需要冻结在BMO银行)。另外,BMO一般是不看电汇历史的。

TD则需要国内完税证明、过去一年的工资入账流水、收入证明,且需汇到加拿大账户上;另外,汇款历史路径全部要非常清晰地展现出来。

关于各银行的利率,TD目前对非居民和留学生的利率应该是最低的,BMO的利率对非居民新移民和留学生比本地居民高0.5,而CIBC则比本地居民高0.1,几乎可以忽略不计。

关于贷款政策收紧的情况,加拿大从去年到现在对于非居民&留学生的贷款政策一直在收紧。

以前述几大银行为例, TD银行由于资料要求的因素,成功率非常低。CIBC则要求要有收入证明、电汇历史等等。

另外,对留学生来说,以前父母可以作为担保人,但是最近加拿大银行都要求父母作为留学生的共同借款人,一起负担贷款的责任和义务的关于浮动利率还是固定利率,我个人比较倾向于浮动利率,因为加拿大没有25年固定这种操作,一般来说,大家选择比较多的是五年以内的固定利率,或者3年或者5年的浮动利率。

既然没有25年固定利率这种产品,那么选择固定5年、还是选一个浮动5年还是选固定2年,对于25年的总周期来说,都是一个很短的时间。

要注意这是一个长线投资,不是一朝一夕的事,所以,市场是变化的,如果在变化的市场上去选一个固定利率,反而会变成不稳定因素。

我个人的态度是比较喜欢选浮动利率,因为这样会带来一些好处,比如罚金。

如果你买房贷款时拟定了一个5年固定利率,5年内如果把房子卖掉的话,罚金可能非常高,跟当时的市场利率有关。但是浮动利率的罚金,是固定的三个月利息,是可控的。

由于心理及其他方面的因素,有些客户倾向于选择固定利率。这种情况下,我建议尽量选短期的2、3年固定利率,因为5年固定利率罚金一般都很高。

如果选择了2年固定,那么到期的时候,你可以按照当时的市场利率重新选择利率政策,就跟现在做新贷款选利率是一样的。

 

转自 新浪网