逐年疯涨的大温商业地产面临怎样的挑战?哪些地方还有机会?


 
对于温哥华普通居民而言,最关心的事情莫过于是住房可负担性,但对于商家和开发商来讲,地价、商铺租金、地段、环境等因素则是他们的重点考量范畴。展望当前大温地产格局,在住宅房价飙升的同时,商业和工业用地价格也在逐年疯涨,尤其是卑诗省府出台的外国买家税政策使得部分投资者将目标转向农业储备用地等领域,而高昂的店铺租金也令很多商家不得不寻求更能负担的办公场所,同时商业和住宅大力开发也给大温土地供应造成巨大压力,一些投资者对目前的情景深表担忧。
不过从长远来看,大温地产未来发展趋势依旧是挑战与机遇并存,政府出台的新规和市场作用下的地产业自我调整等影响不容忽视。
 
温哥华市府出台“绿色”章程:建筑成本或提升
近年来全球气候变暖的问题越来越严重,温室效应正不断威胁着全球气候和生态环境。其中建筑物的能源消耗及二氧化碳排放量都占全球40%以上,成为世界最大的能源消耗大户和二氧化碳排放大户之一。即使在被称作是全球最宜居地带的卑诗也不例外,根据加拿大环境部统计数据,卑诗省温室气体排放量约占全球0.15%,在国际社会属于较高水平。
为了减少碳排放和降低温室效应,世界各国都纷纷推出“零碳”计划,发展低碳经济。而温哥华在环境保护方面历来就走在世界前列,为达到节能减碳目标,2016年7月中旬温哥华市议会通过了《零排放建筑规划》,又被外界称之为“绿色”章程。此规划已于今年5月1日正式生效,主要涉及的议题包括减少热能需求及使用再生能源,取代天然气供暖和供热,具体措施包括降低能耗,最大程度减小热能需求,提高供热设备能源转换及使用效率和其它所需能源用可再生能源逐步覆盖或至完全替代等。该章程更是温哥华零排放建筑计划的一部分,目标旨在到2030年以前将新建筑的二氧化碳、甲烷等导致温室效应的气体排放量归零,这意味着届时温哥华新建筑物中不再使用不属于可再生能源的天然气。
温哥华市府对这一全新绿色计划可谓是自信满满,并将强制性要求新建地产时予以执行。不过专业人士却一直对此深表质疑,认为此举只是市府的作秀,并为明年市选提前铺路。根据Fortis BC的资料统计,实际上现在来自温哥华例如垃圾填埋场生产出的可再生资源天然气,产量还不到卑诗省所用天然气的1%。但天然气成本约只有电热成本的三分之一,换句话说,这种所谓低成本可再生资源天然气远远跟不上人们需求,中听却不中用。
 
另外为了达到市府宣传的所谓节能减排效果,将来温哥华市内新建筑在外观上可能会有较多改变,例如窗户少、阳台小而且无天然气壁炉等。而且如果一个买家想要修建一个节能阳台,就必须支付额外费用。更离谱的是该章程建议减少玻璃安装量,并要求安装高性能框架和三格玻璃窗,同时还需要在所有生活空间中采用某种形式的连续不断机械热回收以保持空气流通。
有地产专家对此指出,温哥华这一绿色建筑改造政策,因对高性能门窗、断热阳台和机械通风等建筑方面要求极高,正式执行后将推高新建住宅和商业房地产价格,尤其是会直接导致新建高层公寓房价增加15%至20%,也就是说新章程会令买家购买每套新公寓时至少要多付1万加元,加重本地居民住房不可负担性。
但也有环保人士指出,由于温哥华市府要用大量时间去处理目前积压过多的住房重新分区申请,所以温哥华可能还需要四到七年时间才能重新划定和批准相关新法规,这对地产的影响是在可控范围之中。
 
农业储备用地风波:列治文祭出重拳打压

由于卑诗省府之前对大温实施15%的外国买家转让税征收范围不适用于农业储备用地(Agricultural Land Reserve,简称ALR),而且卑诗省目前还是唯一一个对外国人拥有农地所有权没有限制的西部省份,所以对于部分手握大量资金,并在寻找机会的投资者来说,农业储备用地自然而然地成为了他们的最新投资目标。这当中有不少海外买家为避免缴付新税,钻了现有政策的空子,购买农地却用于非农业项目,例如兴建豪宅经营非法旅馆等,这种现象令农业储备用地的原本作用大打折扣。近年来,在农地兴建豪宅案例越发突出,已经引起政府高度重视。
这种地产业不正常现象正在导致农业储备用地资源大量流失,据最近一项调查发现,仅温哥华地区和菲沙河谷地区只有一半的农业储备用地是真正用于农业耕种,剩余的土地都存在滥用行为,这也让很多有识之士为之感到担心和忧虑。
日前有关在列治文农业储备用地上修建大房子的报道已经引起本地广大居民的争论。迄今为止,列治文市政府共收到26份关于农地上建屋许可证的申请,其中65%的申请者都是欲兴建面积逾一万平方尺的豪宅大屋。
 
另据列治文市政府的统计数据显示,在2010年接到的农地建筑许可申请中,平均房屋面积为8,557平方尺,到了2015年,平均房屋面积迅速攀升至12,583平方尺,面积增幅多达47%!而列治文目前的农地约占全市土地面积的39%,战略地位十分重要,出现此种现象着实令人吃惊。市府发言人指出,农地上修建这种规模的房屋势必导致农地遭受侵蚀,毕竟农地的主要用途是耕种而非住宅或商用。

今年3月,列治文市府召开了公开听证会,就是否要在农业储备用地上限制房屋建造面积征集各方意见,其中着重听取了部分地主和开发商的意见。有人认为,不要因为部分人的行为,而让真正的农民和农场主遭受池鱼之殃,无法在自己的土地上建设自己的家园,另一部分人觉得限制房屋规模会降低已经拥有的农地价值,还有与会者认为,对于一个想要在列治文长期生活的多代大家庭来说,允许修建一个足够大的住房是非常必要的。但更多居民对农地投机和生产性农田损失表示担忧,他们认为保护农田才是首要考量,所以完全应该限制建筑规模。
基于保护农业储备用地的目的,在日前市议会上,列治文市议员以8票对1票的表决,通过暂停在农地上建屋许可证申请。同时,列治文市府也正在考虑修改相关章程,目前已经拟出一份草案,暂时限制只能在受保护农地上修建7,500平方尺之内的房屋,以及限制农田其他建筑目的。此章程还将提交给公众咨询。相信通过政府的这些举措,对保护农业储备用地能起到积极作用。

 
南素里和白石:商业地产暗潮涌动

大温地区房市价位之高、涨速之快令人瞠目结舌,这让一般的购房者、商家和建筑商不得不将投资目光转向寻找新的可负担区域,而此前作为商业地产投资冷门地区的南素里和白石最近也成为话题,当地商业地产投资呈现暗潮汹涌态势。

白石镇和南素里住宅投资因受房市大环境及该区土地资源缺乏的影响,致使区内近年来租金大幅上涨,即使对商家来说,光地域和租金这两个条件就造成他们可选余地并不是可多。在这种背景下区内商业地产的走向实际上增添了几分不确定性。
白石镇有条以当地餐厅和商店闻名的商业街–海滨大道,以前这里门庭若市,现在却已经关闭了六家餐馆,原因有三:一是近几年因高停车费、交通堵塞等原因致使客人稀少,从而令营销市场不佳;二是房地产不正常飙升导致房租高涨,很多原经营者因付不起租金,纷纷搬离;三是靠近海滨用于商业的物业很多都是海外投资者购买,这些业主不在乎房子是否有人租用,所以部分房产空置起来,商家面临极大挑战。白石镇市议员David Chesney就建议,如果市府能像温哥华那样征收空房税,也许对缓解商家在该地区租房营运有一定帮助。

暗潮涌动下的南素里和白石商业地产的机遇也正逐渐显现,有数据显示,当地主要的空置餐厅分布在白石镇海滨大道一带,每年租金从每平方尺14加元起价,这与素里北部租金相仿。此外大量零售开发商正在进入白石镇和南素里,很多地产开发商也都开发兼顾零售和住宅混和型楼盘。区内大型购物中心也正处在竣工或装修阶段,有望近期开业,而在第24大道和160街东南角一公里半径的范围内已经出现超过100万平方尺的全新零售市场,未来潜力无限。
不过有一点需要注意的是,与商业地产相比,当地工业地产在整个地产业转向中似乎处于一个比较尴尬的位置。素里市工业用地面积已经大幅下降,从2009年的从4,608英亩下降至2015年的2,820英亩。素里市府已经发出警告,随着时间的推移和土地价值的上涨,为数不多的工业用地面积或将面临商业和住宅开发的双重压力。

菲沙河谷地产局主席Charles Wiebe认为,现在无论是住宅用地,还是商业或工业用地,面临的主要问题在于资源严重匮乏,由此导致市场土地成本上涨,这在目前是普遍现象。同时因投资者和企业将重点放在具有混合用途布局的新开发项目上,致使很多老办公室和零售空间空置起来。
纵观大温地产行业发展的未来,面临的挑战和机遇就如同一个硬币的两面,即存在市场自我调节因素,更受到政府行政手段制约,对于潜在投资者而言,如何善于把握挑战和机遇,将考验自己的投资智慧。
 
此文章转自 温哥华头条

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