在加拿大,多少才是合理的租售比?买公寓完全收回投资需要多少个月?

 
什么是租售比
房屋租售比是什么?一般而言,“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。但为了便于理解,我们可以把这个概念颠倒一下,转变为“房屋售租比”。
倒过来,“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”,其含义可以简单理解为:“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少个月”。
从理论上说,“租售比”能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况。由于租房体现的是一种真实的居住需求,因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随着出现明显增长时,就表明该地区的房产市场存在着虚高或投机行为。
 
 租售比的指标界定
大部分的网络言论都认为,租售比一般界定为1∶200至1:300之间,如果租售比低于1∶300,说明该区域房产投资价值变小,楼价高估;如果高于1∶200,说明该区域投资潜力较大,楼价泡沫不大。从发达国家或地区的房地产市场规律来看,一般房屋租售比的警戒线是1:200。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。
在正常市场情况下,租售比应该在1:300至1:200之间。如果租售比小于1:300,也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值,房价已经出现了泡沫,比值越小说明泡沫成分越大。此时的房产投资回报率已经非常低,甚至不及银行定期存款。这时买房是不合算的;如果租售比大于1:200,也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回,说明房价已经被低估了,这时买房是非常合算的,不仅可以收到较好的出租回报,日后房价也有上升的空间。一般而言,按照国际经验,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月(17年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年),比如1200个月(100年)才能回收投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。
 
  不同国家地区的租售比可否直接比较
在涉及到跨地区横向比较问题的时候,就要考虑影响租售比计算的那些因素是不是完全相同。
租售比作为房地产投资价值体系的体系指标,需要结合完全的指标体系进行演算,需对照所不同国家的各种情况进行合理调整。国家不同时期的房产政策的出台也会影响到租售比变化,从而直接影响着消费者购房投资。
目前影响租售比的主要因素有:
1. 地税
2. 金融市场的类似风险产品回报率
3. 通货膨胀率
4. 交易佣金费率(律师费、买卖经纪人费用)
5. 保险费用
6. 物业管理费
7. 地区房地产价格年均涨幅
所以说,如果一个人跳过来跟你说,上海的租售比是1000,并没有什么问题,所以温哥华的租售比400也是可以接受的。错!这种忽略两地各种实际政策和金融数据而直接比较大小的方式是非常误人子弟的。每一个地区基于上面列出的这7个重要因素,都能算出一个“平衡点”的租售比,即处于平衡点的租售比使得租房和买房的机会成本几乎相同。所有低于平衡点的租售比都显示了买房更有利可图,而高于平衡点的租售比则可能意味着泡沫。
 
 

 
转自 温哥华港湾

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