准备买房的注意了!银行有可能提早加压,但是也有【灰色地带】

估计大家都听说了
从明年一开始
加拿大银行都会对房屋贷款业主
进行“压力测试”
不过,有业界人士指出
放贷的金融机构其实可以「偷步」
提早实施新的压力测试
同时,也存在一些减压漏洞的灰色地带

什么是压力测试?
加拿大金融机构监理专员办事处(Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI)于10月17日(周二)发出俗称B-20的文件,证实将会收紧楼房按揭借贷的规定,从2018年1月1日起,即使首期付款(首付)超过20%(两成)而无需购买按揭保险的业主,也必须做压力测试。
新规将在2018年1月1日起实施,意味着买家贷款压力进一步增加。

测试要求贷款申请者证明自己有能力以比实际付息更高的利息偿还贷款。因为随着房价的大幅下跌,银行的坏账率会上升,造成亏损压力。根据加拿大央行的统计,现在较大的商业银行五年期按揭贷款利率为4.89%。不过也有一些低于3%的:
压力测试要么是以五年期贷款利率(4.89%),要么是以实际利率加上两个点来进行。根据法律,首付低于20%的买家必须购买按揭保险,保证自己的偿付能力。新规要求各大银行严格执行最高的贷款价值比( loan-to-value,LTV)。

业内人士表示,新规将对加拿大楼市产生巨大冲击。
不过,有业界人士指出,放贷的金融机构其实可以「偷步」,提早实施新的压力测试;同时,新指引也存在一些减压漏洞的灰色地带。
按揭经纪公司Mortgages of Canada创办人兼行政总裁布鲁克斯(Samantha Brookes)提醒计划于这两个月内置业或续按的人士,银行或贷款机构未必会依照OSFI的指引日期(明年初)实施新的压力测试,它们可以提前执行。
她说:「我估计有些贷款机构将于12月份加添压力测试的要求。」
压力测试旨在确保借款人,当面对利率上调时,仍有偿债能力,但新规定则延伸至首付两成以上而不用购买按揭保险的业主。
RateHub.ca预期,实施新规例之后,家庭的购房置业能力将被削弱多达21%。
其实,当OSFI日前发布新规定的时候已经表明:「希望受监管的银行,在可能的情况下,于函件发出的日期,遵守其准则和期望。」

银行或可提前加压
Anthem Mortgage的首席经纪约瑟夫(Bruce Joseph)认为,函件是让贷款机构有时间调整放贷制度和政策,以便有充裕时间应付突如其来的借款需求和申请。
他预料数周之内,按期借贷申请将会激增
「展望2018年头一季,无论楼房价格和交易量将会显得非常可怕,不单因为信贷环境收紧,也因为业主已经提早申请借款,来避过更严谨的测试。」
当然,有熟悉借贷的业主和买家,知道OSFI的新规例只适用于受联邦政府监管的金融机构,而大银行并非单一的放贷窗口。
他们会以为,只受省政府监管的信贷合作社(credit unions)是他们的另类出路,但情况未必如借款人所想那麽容易。
加拿大信贷合作社协会(Canadian Credit Union Association)主席兼行政总裁杜尔丹(Martha Durdin)称:「B-20文件指引最终也会影响我们,因为省政府也将会依循OSFI的指引,而信贷合作社也会依照OSFI的指引,作为他们最佳的措施,这是常见的做法。」

放贷窗户选择不多
她续说:「况且,把贷款包装然后证券化的信贷合作社,也会受到证券市场的影响,因为买卖这类贷款证券的人,他们宁愿选择与B-20文件合规的证券。」
意味信贷合作社正考虑跟随OSFI的新规定
B-20指引是各级政府连串干预市场措施之一,加拿大帝国商业银行资本市场(CIBC World Markets)金融服务分析师薛道伦(Robert Sedran)认为,压力测试,目的是要稳住金融环境,无奈一下子推出太多遏抑措施,令市场有些忧虑。
另一方面,按揭业界指出,OSFI的指引也有灰色地带,新规定只着墨于调高利率来测试偿债能力,例如以银行5年期利率的牌价,或买家合约利率另加两厘,视乎哪个利率最高而定,但忽略了按揭借贷的供款年期。
拖长供款变相减压
换言之,放贷机构只需把按揭供款年期延长10年,例如从25年延长至35年,业主的每月供款数额自然降低。
Ratespy.com的创办人麦礼达(Rob McLister)说,改变供款年期变相可以舒缓一些冲击。他举例说,一个年薪60,000元的借款人,他没有债务负担,并且可以缴交20%的首付,根据新规例,其贷款合约的利率必须加多200个点子,令他的借款额减少了18%。
倘若把供款年期从25年延长至30年,借款额反而可以增加大约10%,从25年延长至35年,借款额就可以增加18%。当然,他要支付较高的利息!
不过,Monster Mortgage的首席经纪葛登诺(Vince Gaetano)指出,如果贷款机构想利用这个减压漏洞,它们必须更改政策和放贷手续,但也会招惹OSFI的注意,日后会加紧审计它们的账目,相信未必有放贷机构会愿意把自己置于被监视的状况之下。
 
转自 vanpeople

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