高度 ◇ 不抽大麻是对的,不抢大麻地是错的!

卑诗省大麻地产或许将是一片新天地?
 
随着楼市的持续火爆,如今卑诗住宅市场已经有过热趋势,因此不少投资者和资深经纪开始将目光转移到商业地产的大潮之中。而2018年对于加国来说有一件事将影响深远,那就是本年度全国将实现大麻合法化,此前卑诗省府为配合联邦政策也出台了相关举措。面对着卑诗地产市场竞争的日益激烈,不妨放宽视角,考虑投资本省大麻地产,或许这将是一片新天地,前景大有可为。本期《高度》周刊特别聚焦。

加拿大最大大麻生产商看中卑诗市场
如果用新年新机遇来形容卑诗大麻地产投资,的确是让人耳目一新。事实上相比安省是加拿大金融业和制造业中心,卑诗省经济发展长期以来一直缺乏一个支柱产业,传统自然资源市场面临转型,住宅市场有泡沫化风险存在,因此需要向开拓新兴产业的方向努力。而卑诗省作为西海岸重镇,无论是人口还是地理位置都有着十足的优势,所以很自然会有大企业相中卑诗。根据主流媒体温哥华太阳报(Vancouver Sun)报道,加拿大最大大麻生产商Canopy Growth Corporation于2017年年底表示,未来公司有意在卑诗省开发大麻种植温室,占地面积可达300万平方英尺,并准备将卑诗发展为加西大麻产业中心,此消息一出,立即引发本地舆论高度关注。

Canopy Growth Corporation公司成立于2014年,总部位于安省,拥有全职员工202人,是一家名副其实的大公司。截止到2016年11月,该公司总产值超过20亿加元,并且已在多伦多证券交易所上市,国际知名媒体金融时报(Financial Post)将其描述为世界之一和加拿大第一的大麻出口商(one of the world’s — and Canada’s first — premier exporters of marijuana),由此可见Canopy Growth Corporation在业界的地位所在。
而Canopy Growth Corporation在正式确认将进入卑诗市场后发表了一份声明,声明中指出公司与卑诗省内一家大型温室运营商达成最终合资协议,将成为BC Tweed Joint Venture Inc.新公司最大股东。对此Canopy Growth Corp首席执行官Bruce Linton表示,这些温室现在正在种植辣椒,公司将会投资2,000万加元开发并改造成大麻种植温室,并希望能在2018年大麻合法化实现以后能迅速生产大麻制品并抢占卑诗市场商机。
从Canopy Growth Corporation在安省的经验来看,该公司在安省小镇史密斯瀑布(Smiths Falls)将一家旧巧克力工厂改造成大麻种植和生产车间,占地面积达90万平方英尺,每年可生产400万克大麻制品,按照每10克80加元的当前市价来看,仅这一座工厂每年就可带来3,200万加元收入,这还没计算税收在内,并且解决了镇上居民就业问题。因此有专家指出,若Canopy Growth Corporation在卑诗的投资梦想成真,将会为省府带来很大一笔税收,同时对于改善就业和扩大经济产业而言都是一个积极的讯号。
产业转型:萨尼治将建全新大麻工厂
卑诗省府维多利亚及其周边地区长期以来发展一直相对滞后,虽然维多利亚因为地理面积占地辽阔,有大维多利亚地区之称,但除了扮演省府所在地的政治功效以外,产业转型迫在眉睫。但如今萨尼治将建全新大麻工厂,或将是一个新的契机。
萨尼治是大维多利亚地区面积最大的一座城市,也是整个温哥华岛的枢纽,四通八达,贯穿中央,早年有投资者看中位于中萨尼治一带的一座奶牛场,名为斯坦霍普奶牛场(Stanhope Dairy Farm),但后来奶牛场荒废,变成了堆积肥料的地方。常年累积的臭味不仅影响了周围环境,令当地居民苦不堪言,同时该奶牛场的未来究竟何去何从,地方政府也莫衷一是。
Evergreen Medicinal Supply公司负责人Shawn Galbraith 却慧眼识珠,现在他正在积极运作,希望买下斯坦霍普奶牛场,将其改造为大麻工厂。Shawn Galbraith准备在5到7年时间内,在占地36英亩的奶牛场上设计21个大麻种植温室,而联邦卫生部也已经批准相关计划。根据卫生部的批文可知,这个全新的大麻工厂总面积将为15万平方英尺,总价值超过2,500万加元。如果一切得以顺利实施,Shawn Galbraith的这家大麻工厂将成为全国最大的大麻工厂之一,其中第一间温室会在2018年年初开始施工,等建成后每年有望生产18,000公斤干燥大麻及其制品,利润空间十分可观。


大温新焦点:大麻农场挺进列治文
虽然在2017年10月底,华人居多的大温城市列治文市议会一致通过动议,反对联邦在2018年实现大麻合法化,因此成为加拿大首个反对大麻合法化的主要城市。然而随着联邦政府态度愈发坚决,大麻合法化势在必行,列治文似乎也无法避免。根据Richmond News最新报道可知,列治文市政府在积极应对非法大麻药房以及危险种植大麻的问题上,最头疼的问题当属要不要把列治文大片农地发展成受管制的大麻种植工厂。同时,另一处位于6号路的大麻种植场申请也正在等待市议会讨论,引发舆论焦点关注。
而这块位于列治文南区的农地靠近菲沙河河堤,由名为Mallen Gowing Berzins Architecture.的公司提出申请。此前由另一间叫做8572534 Canada Ltd.的公司提出在6号路兴建大麻种植场的申请已经在列治文市议会进入三读程序,同时也等待联邦卫生部批准。
事实上由于种大麻的利润比种植蔬果要高出不少,因此越来越多的农场都考虑将菜园变成大麻种植场。其实大麻农场对于大温来说并不是新鲜事物,大温三角洲市一个占地110万平方英尺的温室农场早已经将原先种植优质番茄的温室改成种植大麻,因为种大麻的利润远远高于番茄,大概会翻10-15倍左右,潜力无限。
不过面对着大麻农场投资的蠢蠢欲动,有业界人士却持有不同的看法。该人士指出,实际上即使大麻合法化还未正式实行,列治文各个角落已经有许多因为非法大麻所产生的安全隐患。就在刚刚过去的2017年12月,列治文市消防局就联合皇家骑警和市政府联手检查了14个目标单位,包括位于Bridgeport Rd 12371号及12391号两个物业的8个单位,结果发现有2个非法大麻种植场。这些种植场对建筑物进行了重大的内部结构改建,如私自搬迁和改造天然气管线,电气改造,水暖改造和在防火分隔墙上打孔等,不但影响周边居民,更有极大的火灾风险,一旦出事,后果将不堪设想。
但是也有舆论认为,随着2018年加拿大大麻正式实现合法化以后,青少年吸食大麻的规定年龄也会随之降到18岁,而在加拿大一些省份,抽烟合法年龄为19岁。这也意味着大麻需求将会不断增加。根据加拿大大麻协会统计数据显示,现在加拿大有12万人吸食药用大麻,并且每年以10%的速度快速增长。这仅仅是合法统计的数据,地下交易就更是不计其数了。因此如果监管得当,安全隐患完全无需担心,同时由于存在巨大的市场需求,未来商机不应错过,而大麻种植农场在带动地区经济发展和促进农业转型的贡献也应得到正视和肯定。
前车之鉴:投资卑诗大麻产业潜力可期
坦率地说,就卑诗省当前产业结构而言,大麻产业虽然已经有人开始涉足,但总体上好比是一块尚未大规模开垦的处女地,蕴藏了无尽商机,细细发掘将大有可为,其中卑诗内陆城市鲍威尔河与温哥华岛小镇邓肯已经成为首批吃螃蟹的人,他们的可取经验值得大温地区感兴趣的投资者学习与借鉴。
早前意大利知名大麻厂家Sante Veritas Therapeutics公司看中了当地Catalyst Paper Corp公司旗下的旧办公大楼,准备将其改建为药用大麻生产基地。Sante Veritas Therapeutics公司首席财务官Suzanne Wood对此表示,鲍威尔河市府对大麻合法化与扶持大麻产业呈现积极乐观态度,当地认为这将创造出更多新的就业机会,有利于经济发展。
按照Sante Veritas Therapeutics公司的规划,随着Catalyst Paper Corp公司旧办公大楼改建计划的落成,届时占地面积为3万平方英尺,每年光盈利就有两百到三百万加元,并能提供50个长期就业机会。鲍威尔河以造纸业而闻名,尤其是加拿大各大媒体的新闻用纸几乎都来源于这里,但近几年来当地木材资源有衰竭趋势,政府也在一直想方设法谋求产业转型,如果届时大麻产业能够成为最佳替代,可以预计的是,这座世世代代靠造纸吃饭的城市将迎来崭新的第二春。
而在温哥华岛素有图腾小镇之称的邓肯,Broken Coast公司从2014年开始就置业用于生产药用大麻,其中生产车间占地面积为26,000平方英尺,每年可生产1,700公斤药用大麻,直接造福七千名患者。因为药用大麻具有镇静和止痛的功效,使得各大医院和诊所都亟需一定数量的药用大麻,由此可见未来卑诗省药用大麻有相当程度的市场需求,再加上温哥华岛经济在卑诗省内一直处于落后状态,如果药用大麻产业能在温哥华岛落地生根,相信会对振兴经济起到十分积极的作用。
此外为了应对大麻合法化以后的投资需求,卑诗大学教授Jonathan Page已就大麻基因组和种植展开深度研究,结果发现大麻的科学种植和产业化规模经营对于净化当前大麻市场环境,创造可观效益均大有裨益,而且还有助于其他相关行业的良性循环发展。目前清洁能源与技术领域就出现了大麻市场需求,其中卑诗Legend Power公司就收到了一些大麻种植业者希望采购清洁能源管理系统的订单,Legend Power公司高级销售经理Erik Wolfe就对此表示,这可能是能源密集型产业收到大麻业者订单数量最多的一次,他对市场前景感到乐观。
不过Broken Coast公司联合创始人兼总经理John Moeller则认为,随着适应大麻合法化趋势的企业扩张,不少业界人士或将面临经济压力,尤其是银行放贷问题,由于当前大麻合法化还没有正式实行,在此之前的相关收益仍有可能被视为犯罪所得,因此会面临银行拒绝提供贷款的局面。
而资深大麻股票经理Brayden Sutton也认为只有大麻合法化真正落实后业内人士才能获得全面收益,而目前甚至包括大麻合法化初期市场可能会存在不稳定状况,投资者应谨慎为重。
而目前执政的卑诗新民主党对于应对大麻合法化已早有准备,去年省选前就派遣时任省议员,财政事务发言人詹嘉璐(Carole James)和司法事务发言人范和富(Mike Farnworth)前往美国大麻合法化的州取经,为执政以后的卑诗大麻合法化立法,监管与产业引导寻求一条可行出路。如今已经就任卑诗省公共安全与法务厅长的范和富在此前代表省府正式公布规管大麻的政策详情,宣布未来将允许通过公营和私营酒类商店向年龄在19岁以上的买家销售大麻,此举为卑诗省配合联邦大麻合法化政策的重要一步,也为大麻业者吃下一颗定心丸。

隐患犹存:不可不知的大麻地产风险
虽然投资大麻地产正是百年难遇好时机,但这并不是完全一帆风顺,其中也隐藏着部分隐患,只有全面知己知彼,才能在未来茫茫商海中立于不败之地。
首先需要指出的是,按照此前联邦自由党政府公布的大麻合法化方案,届时每家可以种植四株大麻,但大麻的种植完全不同于普通植物,需要密封的环境和高温,因此物业会面临火灾和室内潮湿与发霉的风险,同时如果是出租单位,若租客种植大麻是不必通知房东的,而对租客的监管也会出现法律上的空窗。此外一旦真正发生意外,保险公司也不会予以理赔,这是目前看来大麻合法化全面实施后对物业最为不利的一个影响。
保险公司不受理理赔的案例已有先例,而且直到现在都没有得到解决。2015年12月卑诗内陆城市甘禄的一套租出去的独立屋套房房东Darryl Spencer就收到了租客投诉,说有其他租客种植大麻,当Darryl Spencer前去了解情况时发现尽管该租客有药用大麻生产许可证,但是室内竟种植了60颗大麻,400瓦的灯泡和风扇常年使用,造成电路故障和墙壁受损。为此Darryl Spencer专门来到投保的保险公司,结果被告知因大麻造成的房屋损害不属于理赔范畴,令Darryl Spencer非常尴尬。
而阿尔伯塔省卡尔加里市环境顾问Gary Barnes就曾对卑诗以及阿省的潜在大麻投资人士发出警告,特别指出种植大麻需要十分潮湿的环境,即使是专门的生产车间,如果处理不当也会对大麻和房屋质量本身都带来负面影响。此外住宅物业若种植大麻可能还会导致物业贬值,这对于买家和卖家而言都需要格外小心与谨慎。总之任何投资都有风险,如何最小程度规避风险和最大可能创造效益,将在未来考验着大麻地产投资者的商业智慧。

来源:高度周刊

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