BC房产政策 重拳打了谁的

温哥华的五月终于有了夏天的迹象,然而房屋市场却没有火热起来。在BC省政府的一系列“旨在增加房屋可负担性的”房地产政策作用下,大温房市慢了,可是,没房的依然买不起房,有房的开始担心供不起房。对于对房市高度依赖的BC经济来说,政府的地产政策利箭,到底射中了什么?

挂牌3个月没卖掉 屋主无奈
包先生在素里有一套独立屋,就在公园旁边,小区十分宁静,从他家开车到素里市中心买菜吃饭,也就十分钟路程。包先生一家在这里住了六、七年,对房子也比较满意,他家有9000多尺的地,后院被他充分利用,花重金改造了一个阳光屋,又有面积不小的菜园子以及一半草地一半木板的休闲区,孩子可以放开跑。


美中不足的是附近的学校没有达到包先生的预期。重视教育的他于是做了一个决定:换房,搬到一所私立学校附近去。他已经给孩子在该私校报上名了,9月就开学了。
可是,尽管包先生年初就将房子挂牌了,一直到4月,依然没有买家愿意以挂牌价下offer,有的人理由还很充分:现在独立屋市场就是这样,你不降价,那我不买。包先生却不愿意贱卖:“大不了就每天来回开一个多小时送孩子上学。”
包先生的情况绝非个案。根据卑诗地产协会(BCREA)的数据,今年前4个月,大温房屋销量显著下滑,共成交9629套房屋,和去年前4个月的数据相比降低了17.7%。
仅以4月为例,根据大温地产局(REBGV)的数据,大温地区4月共成交2579套房屋,与去年同期相比下滑了27.4%,是过去17年里4月份房屋销售的最低值。
尤其是独立屋的表现更为不堪,房价一夕跌回两年前!对于此事,最为痛心的莫过于郑女士了。

郑女士两年前以360万的价格在温西35街附近买了一套独立屋,买完后才3个月,政府估价就已达380万,之后周边房价也是一路飙升。郑女士决定将老屋推倒重建,时机成熟时就可以卖一个更好的价格。没想到,接着省府相继推出海外买家税等各种房屋新政,房价却一夜跌回解放前,现在政府估价为350万。
温西的豪宅市场可以说是大温豪华独立屋市场的一个缩影。数据显示:今年1月1日到5月,温西共售出226套独立屋,最长在售时间为260天,平均在售时间为47天。这226套独立屋中,只有27套是以挂牌价或超过挂牌价成交的,88%的都低于挂牌价。
不只如此,市场上甚至有许多独立屋是在赔本出售,售价甚至低于估价,而且这个比例高达一半左右。
市场的动向,天天沉浸其中的地产经纪最有感触。大温地产经纪Michael Liu向加西周末记者表示,他的一个直观感觉就是,最近几个月楼盘不像以前那样好卖了,“以前盘一出来,好几个买家竞价,现在竞价的人没有那么多了,盘在市场上放的时间也久了。另外,前两年买家通常比较果断,赶着下offer,不会问太多;今年看得出很多人放慢了节奏,问问题很细致,有等一等,观望一下的态度。”
房市怎么就慢了呢?Michael Liu简单概括:“钱出来难了,贷款更严格了,政府的一些政策也对房市起到一定影响。”

打击房市 省府连出重拳
Michael Liu提到的政府政策,大温居民应该都比较熟悉。
还在自由党时代,随着大温房价的不断推高,许多负担不起高价房屋的人开始质疑,正是海外买家推高了本地房价。
西门菲莎大学(Simon Fraser University)公关政策学院(School of Public Policy)助理教授高登(Josh Gordon)在2016年特别写了一份报告(《温哥华的买房承受力危机:起因、后果与结论》 Vancouver’s Housing Affordability Crisis: Causes, Consequences and Conclusions),他在文中指出,当地居民买房置业的梦已破碎,因为他们根本无法抵御海外投资者的竞争。他直言:温哥华过热的房市就是海外买家导致的,尤其是中国人。他还在文章中特别指出政府的不作为。
高登的观点代表了许多居民的想法。在重重压力之下,BC自由党政府推出了海外买家税——外国买家在加拿大买房要交15%的税。政策一出,立即让温哥华房市开始震荡 。
其实直到今天,海外买家是否就是大温高房价的罪魁祸首依然是一件有争议的事。根据加拿大统计局去年12月的数据,大多伦多和大温哥华两个市场上,非居民海外买家的总体比例不到5%!
然而,此数据似乎没有被重视,人们更多时候愿意相信自己眼睛看到的。于是,新上任的BC新民主党(NDP)政府在2018预算案公布时,很果断地宣布将海外买家税再涨5%到20%,并且扩大范围到大温哥华之外。
此外, NDP政府还祭出“投机税”、“豪宅税”等多项重税打压房市措施。
2018年,投机税的税率为物业当年估价的0.5%,而到2019年,不在BC省居住的加拿大公民或移民,其税率涨到1%;外国投资者和“卫星家庭”税率则涨到2%。
“豪宅税”则是将售价超过300万的房产转让税从3%上调至5%,同时还要交相应的学校税。
结果,重税之下,房市真的慢了。但是,这或许是政府想看到的现象,但未必是他们想要的结果。

房市慢了
可负担问题依然未解决
省府打击房市的一个初衷,是想让房价降下来,NDP的一个竞选大纲就是“可负担房屋”,他们也一直表示要通过打击“影子炒卖”等市场乱象,给发烫的房市降降温,如此以实现“居者有其屋”。
然而,理想很丰满,现实却骨感。
以今年的数据为例:前4个月的房屋销量显著下滑,但在房价上,大温一枝独秀,上升了5.1%。
根据卑诗地产协会的数据,2018年到4月大温的平均房价为104万8006元,和去年同期的平均房价99万7594元相比增加了5万元。就连向来比较便宜的菲沙河谷区,如阿伯斯福特、米臣等地,平均房价也涨到了75万7921元。
没错,前面我们说许多独立屋在赔本卖,然而,瘦死的骆驼比马大,对于买房子主要是用来住的人来说,温西Point Grey某套豪宅,“比挂牌价低了458万、比政府估价还低37.6元”,但成交价依然有1530万,岂非普通人可负担房屋?
就算是普通独立屋,4月,大温独立屋的基准价格为160万5800元,只比6个月前下降了0.2%……
重重困境之下,许多买房人,尤其是首次置业者,只能放低标准,将眼光投向了显得比较能负担的公寓。于是,大温公寓的价格今年开弓不回头,一路狂飙。
还以4月份的数据为例,大温公寓的基准价格达到了70万1000元,而去年同期仅为55万4100元,增幅达24%。
不便宜,而且不一定买得到,因为供不应求。卑诗地产协会估计,大温今年将有1万1000多个新公寓单元开售,但仍不能完全满足需求。
就连楼花,也不容易抢到:素里王女士就经历过一次抢楼花的经历:早上6点就赶到现场排队,等到8点半开门好不容易进去。王女士排在前10位,但她进去时发现:半数以上户型和朝向都不错的单位已经出售完了,“据说是VIP客户先定了。”
这一情况近期被《环球邮报》曝光:温哥华的许多楼花的销售有内幕,许多地产经纪可以在开盘前提前拿下!这种操作吸引了不少投机者,他们以低代价和低首付拿到楼花,之后加价转手再卖,从中获利。对于开发商而言,楼花合同的每一次转售,他们都可以从中抽取部分分成,所以他们也乐意看到这种行为,无意中又提高了普通买房者的购房成本。
因此,从独立屋到楼花,要不价格降了却依然不可负担;要不就是原本略可负担的、现在价格却一路狂涨让人兴叹。省府推出的种种房市政策,不但没有解决该解决的房屋的可负担问题,反而推高了房价,让房子更难负担了!

比房价更危险的 是BC经济
而且,省府已经十分尴尬地发现:他们已经陷入给房地产降温难、不降温也难的境地。
据CBC报道,BC省GDP的18%都来自地产市场,如果加上建筑业,则本省经济有四分之一的产值来自地产和建筑业。这个比重比石油和天然气在阿省经济中所占的比重还要大。过度依赖地产市场,早已使BC经济失去平衡,就像阿尔伯塔省不能想象没有石油,BC省目前的情况其实也不能没有房市。
根据卑诗地产局的经济模型,哪怕房价只下跌10%,7成屋主们的房屋资产将损失总计900亿元,平均每户损失7万元。资产损失的屋主开始节衣缩食,零售业将损失20亿元;建商们会削减25%的产量,新屋开工会减少1万个。
如果房价下跌35%,卑诗省的经济就将陷入衰退,屋主们的房产价值平均将损失24.5万加元;就业将减少6.4万个工作,失业率将升至7.5%;而且仅在第一年就会导致零售业损失44亿元,GDP损失80亿元。
另一方面,今年开始实施的收紧抵押贷款政策降低了买家的购买力,约5万人被赶出了房地产市场,5月初,加拿大五大银行也相继调高5年固定基准按揭利率,央行并再一次提高房贷压力测试标准——一系列贷款新政,不但使得买房人无法负担起任何房屋,也可能把已有房的人逼出来。
因此,不少学者认为,BC的经济早已失衡,这使得本省经济异常脆弱,一旦地产市场崩盘,不但经济会陷入衰退,省民的生活也必将受到严重影响——成千上万的人失去工作、政府失去大量税收、拥有住房的民众发现自己的财富大幅度缩水,后果可以说是灾难性的。
即使我们乐观一点,房价不跌,并成功实现了软着陆,目前高房价也依然会影响省内经济。温哥华一直重视科技行业,想成为未来的硅谷。但是,在温哥华,科技从业者的平均年薪为7万2000加元,而西雅图是14万2000加元、旧金山是14万5000加元。与此同时,温哥华独立屋的平均基准价约160万,与旧金山比较接近,但却是西雅图(约80万)的两倍。
住房成本不断上涨,不少公司感慨人才流失,有些公司招不到人,只好选择加拿大其他省市,这对本地经济发展而言,也是一种代价。
房屋可负担问题 是否有解?
卑诗地产协会(BCREA)直言:政府的政策和措施并未达到预期目的,民众的房屋负担压力仍然居高不下。但是,政府似乎没有办法在不损害经济的情况下让房价降下来,因为房地产这个“篮子”里的鸡蛋放得太多了。
《温哥华太阳报》也发表文章表示,征税不是解决住房危机的良药,住房问题比NDP政府原本预想的要复杂得多:新政对房市和经济的伤害已经铸成。要解决住房问题,省府不要靠征税,而需要改弦易辙。

房市到底该怎么走?住房究竟是人权还是商品?政府怎样才能解决这个危机?5月初,加拿大广播公司电台在列治文一个教堂举办“住房论坛”,探讨上述问题。当晚,从大温各个城市赶来的群众几乎将教堂挤爆,工作人员不得不在后面添加许多临时座位,现场还有人全程站着听完。
部分来宾和现场观众发言认为:住房不仅是一种商品,也应该是人权,政府有责任解决住房问题,出台更多的打击房市投机的政策。UBC尚德商学院教授Tom Davidoff就对省府遏制影子转售和豪宅税的做法表示了支持。

前中侨行政总裁陈志动则表示,房屋问题没有的单一的解决方式,省府和市府要合作,同时也可以借鉴其他国家的做法,制定有效的房屋政策,采用更改土地用途等多种办法来解决房屋问题。
房屋问题从来就不是一个简单的问题。如果是,省府大概也不会发愁至此。温西灰岬区的议员尹大卫(David Eby),为民倡权大半个政治生涯,万万没想到一个看似“劫富济贫”的豪宅税会激起众怒引发大规模抗议。这盘棋要怎么下下去才能赢得局面?值得每个政策制定者深思。
来源:加西周末

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