加拿大央行涨息后,以房养老还行得通吗

这个周二注定不平静,明天又到了加拿大央行的议息会议关口,目前银行的分析师认为央行这次会议加息的概率很大。如果明天加息的话,加拿大的基准利率将会提升至1.5%!
面对贸易战的威胁,加拿大民间债务的巨大问题,加拿大央行明天会加息吗?这个问题还在于波洛兹和他的团队最后的决定,虽然波洛兹和威尔金斯都表示,加拿大央行的决定不会被贸易战左右,但是,穆迪的分析师表示,目前的贸易战已经给加拿大央行的利息决定捆住手脚。
不仅贸易战的问题,加拿大许多人的养老资金就只剩下一栋房子,如果加息过度的话,房价走软会让许多人养老金缩水!
此前的几个不同场合上,行长波洛兹表示,虽然加拿大经济向好,但央行在提高利息水平方面会相当小心,主要原因是国民负债水平过高,目前两万亿加元的负债中,1.5万亿都是房屋按揭。
随着最近贸易战的加剧,加拿大通胀上升,债券价格走低推高收益率,固定按揭利率也随之上涨!过去的一年里,五年固定按揭的利率足足提高了一个百分点!如果以加拿大全国平均房价49万为例,10%的首期购房者,每月要多支付230块加币的利息。
目前加拿大1.5万亿加币的按揭贷款债务中,75%的按揭贷款都是固定利率,这些贷款者与其说直接受到央行加息的影响,不如说对债券市场的收益率上升更加敏感!
最让波洛兹行长感觉不安的是,55岁至64岁之间的老年人口,按照道理讲,这个年龄段的老人,应该还清贷款卖掉房子养老。
可是实际情况却是,这个年龄组的老年人却在大量购房,将其当做退休养老的工具,因此这个年龄组的加拿大人房屋按揭贷款比例高达46%!
退休收入的下降,利息水平的上升,两方面的双刃剑,使得这些人群变得异常脆弱。
另外一些已经退休的老年人,虽然没有房屋按揭债务,可是却将房屋作为退休的重要资产,很多人的医疗费用,住养老院费用,都是从房屋反向按揭中获得。
根据Broadbent Institute对55至 64岁年龄段的调查,这些人中不足 20%的人表示有足够储蓄可以安享晚年。
理论上讲,每个加拿大人都应该退休无忧,从个人的RRSP,TFSA等免税延税储蓄工具,到政府的CPP和OAS,再加上一些公司的养老金,一个正常的加拿大老人应该可以在退休后保持上班峰值时70%的收入水平!
但事实并非如此,这些年的房地产牛市,使得绝大部分人都放弃个人储蓄,RRSP和TFSA等非常有效的储蓄延税工具。也难怪,在房产投资楼花和RRSP储蓄两者间,十个人中有九个都会放弃RRSP!
随着加拿大房市史无前例的二十年牛市下来,本应在年轻时期储蓄的老人们,现在就只有一身债,所有资产都集中在一个流动性较差的房子里!
未来加拿大的老龄化社会面临的困境更为加剧,生活在贫困线下的老年人的比例也逐年上升。虽然这些老年人没有足够的储蓄,但是他们很多人都拥有一套甚至两套以上的房地产!
过去这些年的经济发展,属于典型的债务驱动型,现在越来越多的老年人,都属于住在大房子里的低收入“贫困”老年人,他们都需要政府的福利帮助!
随着利息的上升,房房价格的下跌,许多加拿大老年人拥有高额的房屋信用额度欠款。他们如果不能按时补齐资金,将欠款与房屋市值的比例降低到符合银行标准,他们将面临银行Call,甚至失去房产的危险。
加拿大这些从表面看起来的“贫困”老者越来越多的现象,背后隐藏的其实是现金流动性缺乏,房地产资产富有的老年退休人群。
不过别难过,金融机构看到这个难题,提出一项计划,反向按揭,让老人可以拥有自己的生活,照样用房子升值带来的财富,对于一些老人而言,他们可能比自己想象的要富有。
反向按揭, 允许老年人通常在接近退休的时候,可以最多将房屋权益的55%置换成现金。与HOME EQUITY LINE OF CREDIT 不同,REVERSE MORTGAGE 通常情况下不需要定期还款,除非将物业出售或是屋主去世后才需要一次归还。
虽然反向按揭公司业务的增长前景长期看好,但是这些却是基于一个前提:加拿大的房地产价格一直涨下去,利息水平不会大幅度的提高。以房养老的老年人,虽然不用每月支付利息,但是利息却是利滚利增长的,由于本金和利息不断累积,如果累积的贷款总量超过了房屋的市值,那么很有可能会面临MARGIN CALL,失去唯一的资产。
笑容满面的老年人,当您签字画押,把终身工作获得的房产抵押给按揭公司时候,还能笑的那么灿烂吗?
当然,也不用太过担心。我们加拿大政府一贯都大力支持养老,特别是扶助所谓的“贫困”老年人。仅仅在去年,加拿大的联邦政府就耗资七亿加元,提升养老金低收入补助部分。如果央行加息地产走低的话,老年人的唯一退休资产-房屋出现问题,政府将会不遗馀力的支付更多的福利。
内容来自理财人生,

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