华人房东必看!自家部分房屋出租后 该这样报税!否则得不偿失惹大麻烦

房地产始终是大温华人所关注的话题,购置房产、再将房产出租盈利者并非少数。其中,也有不少家庭选择将自家首要住房(Principal Property,又称首套房、首要居所、自住房等)拆分,将部分房间出租,以补贴家用。

  这种情况下,国税局(Canada Revenue Agency)查核时,房东家庭对自家住房是首要住房的声张是否还立得住脚?当房东家庭卖出这套住所时还需要交房产税吗?

 

部分出租房屋仍可避增值税

  谈及首要住房问题,不得不从加拿大的房产相关税务的征收制度说起。依照法律规定,所有加拿大纳税人都有义务在出售自己名下的房屋时根据资产增值交税。依照近年来加拿大房地产市场的走势,在短期内,房价上涨只是多少的问题。

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  因此,房主根据出售房屋时的获利额度缴纳相对高额的税是难以避免的。不过如果你的房屋是首要住房的话,即可100%地免除由出售房屋时房价上升所带来的差额而产生的增值税。

  不过,在本地,将房屋部分出租的情况并不少见。不少华人购买了大面积的宅邸或公寓,并将其中部分区域(一间卧室、一层楼、地下室等)出租,以盈利补贴家用。这种情况下,房东还有机会将保留房屋的首要住房性质,以便在将来出售时避免高额征税吗?

  答案是相对肯定的。之所以说相对肯定,是因为税务局将依据房主出租房屋的性质与面积来确定其首要住房的资格是否存在。

  比如说,房东的房型是一座“X-plex”型的多单元公寓楼,且房东将其中一个独立单元出租给房客。这种房型中的各个居住单元独立,且面积常呈现等分特征。

  这种情况下,税务局很可能只允许房东将房屋的非出租部分按面积比例免税,而出租的部分则要按规定缴纳增值税,有关的出租收入也应被征收收入税。房东有权针对出租部分的房屋申请折旧、修缮支出等费用申请免税额度。

  不过,大多数情况下,房东出租的部分房屋都不是整体房屋面积等分的几分之一。相对而言,房东出租首要住房中的某一间卧室或一层地下室的情况更为常见。这种情况下,税务局在厘定首要住房资格时,会进行更复杂的考量。

  在相关标准上,加拿大政府给出的官方说法其实并不清晰。加国政府指出,当部分出租的首要住房同时满足下列三项条件时,仍可保留首要住房资格:

1. 和房屋整体面积相比,出租部分“相对较小”;

2. 房东并未因为要出租房屋而对房屋的建筑结构做出改动;

3. 房东并未申报出租房屋的资本成本津贴 (Capital Cost Allowance,CCA,俗称折旧津贴)

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注意及时申报收入税,否则可能引来听证

  官方说法在整体面积上的模棱两可,给房东和税务局都留下了“运作空间”。如果你在双方能接受的“规则范围内”出租房屋,通常不会惹来麻烦。至于这个“规则范围”究竟是多少,其实没人说得清。民间较常用的说法是“出租部分不超过房屋总面积的50%”,但这一判断并无权威依据。

  在讨论部分出租的房屋是否该被视作首要住房时,常被提起的一个案例是2009年的Boulet v. Queen案。此案中,房东将自住房屋中的一套隔间出租,并试图保留首要住房资格。但税务局并不认可他的主张,并将其住宅视作盈利目的。法院最终选择了支持税务局。

  但是在此案中,不可忽视的一个重点是,房东之所以被税务局查验房屋的首要住房资格,是因为他在申报个人和商业相关税务时未及要求,引来了税务听证。换句话说,税务部门一开始是因为别的税务问题盯上了这位房东,而在进一步的严格查验过程中,他们发现了房东在出租房屋上耍的“猫腻”。

  这位房东拥有一层三层高、带一层地下室的独立房屋。他将这座房屋中的部分层级出租给了租客。最终令税务局认定这套房屋并非他的首要住房的决定性证据,是他给这套房屋的各层分别申请了独立的地址。因此,房屋出租产生的相关受益也不被视作副业收入(Ancillary Revenue)。房东最终被责令补交高额税款和罚款。

  从此案例中不难学到,华人房东出租房屋时,一要做到及时、合法申报个人收入和其他税务,二不可“明目张胆”地将部分出租的房屋过度独立于房屋整体。

  另外,还有不少华人倾向于用现金形式征收房租,以求避免申报个人所得税。但通常,租客会在申报个人相关税务时将房租支出申报,从而尽可能获得税费抵扣。这样一来,税务部门从租客的地址即可看出房东未依法报税,房东也可能因此惹上大麻烦。

 

慎重申请折旧津贴

  想要维持首要住房资格,房东还需要慎重考虑是否申请CCA。加拿大相关法规规定,出租房屋所产生的开销,包括房屋保险、维修费用、房产税费、贷款利息、水电开支、管理费用等,都可以在报税时进行申报,并由此换来CCA,也就是一定比例的税费抵扣。

  但对于首套住房来讲,一旦申请了CCA,首套住房资格即不保。在当下的房地产市场中,如果居住时间够长,房价的涨幅所产生的资本增值税往往要高于每年申报CCA所带来的优惠。孰轻孰重,不言自明。

来源:加西周末

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