不清楚自己可承担多少钱的房子?您可从这步开始

不清楚自己可承担多少钱的房子?您可从这步开始

高房价加上最近利率不断攀升,持续影响着人们的置业能力。虽然买房越趋困难,不过加拿大人仍对置业怀有信心;81%的加拿大人表示,购买房屋或公寓仍是一项好投资,且买房比租房更为明智。,不过加拿大人仍对置业怀有信心;81%的加拿大人表示,购买房屋或公寓仍是一项好投资,且买房比租房更为明智。 负担能力是加拿大人正面对的难题。根据一年一度的RBC住房调查(RBC Housing Poll)显示,每10个加拿大人中,便有4个人(39%)是“房奴”。“房奴”指的是购买了超出自己负担能力范围的房子,并将过大比例(大概30%至40%或更多)的收入花在房子上,当中包括房贷供款、物业税、维修费及水电煤等杂费。   大家都知道,买房是人生中最重要的决定之一。在筹划置业时,您需用正确的方法开始准备,确保您对自己的负担能力了然于心。这样一来,您便可作出最理想的决定,避免掉入“房奴”陷阱。 以下这些实用工具能在您的置业路上,全程为您提供帮助。 RBC True House Affordability™工具 进行房贷资格预审,是您置业过程中理想的第一步。只需60秒1,RBC True House Affordability工具便能为您评估负担能力,以便您在物色房屋时,能设定一个实际的价格范围。 · 简易:随时随地都可以在网上预审房贷资格 · 快捷:只需输入几项资料,便可以立即得知预先审核的合资格房贷金额 · 个人化:它会根据您的信用评级和所提供的资料,如收入及首期付款金额等,进行预审。这一步骤不会影响您的信用评分。 转自 多伦多生活

楼市即将反转? 加拿大央行暂停加息 房贷利息开跌

房贷利率近来掉头回落,以致逾半数首置蠢蠢欲动,有意趁机会提早入市。债券孳息下跌,扯低定息房贷产品利息,对疲弱楼市提供一定的支持。   此外,加拿大中央银行已暂停加息多时,本星期再次按兵不动,将隔夜利率维持在1.75%的水平,也为房贷浮息带来稳定的环境。   以供楼族至爱的五年定息房屋按揭来说,由于春季竞争升温,已有大银行提供的优惠可以低至3%以下。   满地可银行的经济专家也认为,近来利率环境利好楼市。该银行资本市场资深经济师Sal Guatieri指出,自从去年11月,房贷利率已经回落了80个基点,所以预期有助楼市改善。   房贷利率下调,不仅减轻新造房贷的息口负担,也会拉低压力测试用以计算借贷资格的利率,所以购买力相应提升,买家选择随之增加。   不说也知,加息是买家关注的要项。皇家银行今年较早前的调查显示,预期在两年内置业的准买家之中,59%最担心加息,如果只计算首置族,这个份额更高至74%。   这次调查在1月及2月分两段期间进行,合共访问全国2,223名成年人,结果显示,考虑到现行利率水平,以及对将来加息的担心,56%的首次买家实际上有可能早一些入市。  虽然全国负担能力持续恶化,楼市调整警示久不久便传出,但这次调查发现,逾八成的人还是看好楼市投资。  根据调查结果,81%受访者认为,购买房屋或共管柏文,目前仍是好投资。这也许与租金急涨有关,因为有66%的人认同,供楼比租更划算。  不过,值得一提的是,本国一些贵屋市场近年屋价累积升幅可观,甚至乎共管柏文也已变得较难负担,以致供楼与租楼的开支差额扩大,换言之,由租客转做业主的难度提升。  皇银的负担能力分析显示,去年末季,多伦多一般柏文的供楼开支与两房柏文租金的差距升至1,138元,与三年前相比,增加了663元,升幅140%。来源:明报

初次来加拿大置业,谈成offer后接下来需要做什么?

初次来加拿大置业,谈成offer后接下来需要做什么?

在加拿大买房不管是过关斩将,力克群雄抢得Offer,还是与卖主经过艰苦谈判达成协议,作为买家,这时心里不免松了一口气,终于买到了心仪的房子啦!但这只是买房的第一步,后面还有几件事要接着做好。今天嘉德小编就来跟大家讲讲加拿大买房Offer谈成后还有哪些注意事项。   1. 交付定金 通常要求Offer谈成后的24小时内交付定金。如今都要求是银行本票(Certified Cheque)或银行汇票(Bank draft),收款人是卖房经纪的地产公司,数额是Offer里谈好的,通常是房价的5%左右。(在一些特定的情形下,买方经纪会建议多付些定金,让卖方感到买方很有诚意,会对买方比较放心,也增加对买方的好感,有利谈成Offer。)2. 申请贷款 买房Offer谈成后,买家就需要去银行或找贷款经纪(Mortgage Broker)申请贷款。申请贷款通常要准备的资料有:买房的Offer,有关房屋的信息资料(Listing Sheet),就是看房时经纪给的那张房屋资料,工作收入证明,首付款(或存款)证明,身份证(驾照或护照等)。新移民买房,首付35% 以上的可以不要工作收入证明,但是银行会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括每月还贷款额,能源费和地税等). 如果存款在加拿大不够三个月,有的银行会要求提供存款来源证明。 如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有结果。申请贷款,就怕资料不齐全,反复来回,耽误时间。 3. 安排验房 可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师,或请朋友熟人推荐,要确认验房师有OAHI (Ontario Association Of Home Inspectors)证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项,这对首次买房的新移民来说非常重要,都要记好。验房在买房程序中因人而异,如果买家个人觉得没有必要验房也可以不验。不过保险起见还是希望业主在交房前找验房师验房,做到对房屋质量心中有数。 4. 办理过户手续 确认一切没有问题后,买家就可以找律师办理房屋过户手续,办理房屋过户手续需要准备的资料有:买房的Offer,房屋信息资料,一到两个身份证件。通常律师除了办理款项交接,过户等法律事项外,还会为买家办理水,电,煤气的开户手续。 买共管(Condo)类的公寓和镇屋的,还要先请律师看看共管的公寓或镇屋的管理公司文件(Status Certificate) ,听取律师的意见。5. 办理房屋保险 房屋保险是必须要买的,一定要在交房日(Close Day)前办好,否则银行不会放贷款,无法交割。 如果购买的是共管物业,比如Condo,公寓等,由于公共区域大楼管理处都有买过保险,过户是不一定需要业主购买房屋保险。 买房屋保险通常通过电话就可办好,不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司,通常会有5%的优惠。6. 办理产权保险 在加拿大购买住房并不强制业主购买产权保险,不过为了防止房屋产权被盗用,还是建议业主在办理过户手续前购买产权保险。 7. 交房前的看房 交房前通常有一到两次看房,第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,通常是量量尺寸,好购买家具,或了解一下房屋里的设备器具如何使用,以及想通过卖主了解的情况。第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否还好,卖主答应要完成的事是否做好了,合同里规定留在房子里的东西是否都还在,是否原来的那些。 8. 交首付款和其他买房费用 交房的前一,二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费,地税,请律师的费用等,通常其他费用大约为房价的1.5%左右。 9. 交房日去律师楼取钥匙 通常要到下午三点钟以后才会取到钥匙。按合同,卖主可以在房子里待到下午六点钟才离开。安排在交房日就搬家的买家就要注意了,有时拿到钥匙去开门,会发现卖主还在屋里,或是还没搬完家。 问:验房为什么在下offer之后?如果验出问题怎么办? 答:一般情况下Offer是有贷款和验房条件的,条件期限通常为5个工作日,到期以前取消这些条件,Offer就成为生效合同。如到期贷不到款,Offer失效。如在期限内验房发现问题,买卖双方协商,如问题严重,就不取消验房条款,Offer到期后失效。   来源:中加投资资讯

2019加国实际贷款利率或降0.17%!房地产有望复苏?

2019加国实际贷款利率或降0.17%!房地产有望复苏?

有关房地产抵押贷款利率的预测必须非常慎重,所以小编和黄三水通常只报道实际发生的情况。   比如前一段时间有三家商业银行调低部分贷款产品的利率,再比如2019年3月加拿大央行宣布不加息,并表示2019年年内不确定是否继续加息。 但凡事皆有例外。 日前,BC省地产局(BCREA)发布官方预测,2019年房地产抵押贷款利率将出现实质性下降,降幅最高可达0.17%。理由是: 1、加拿大央行大概率不再加息,甚至降息。 2、加拿大国债收益率下跌,理论上必然导致实际贷款利率下降。 第一个理由是一家之言仅供参考。 而第二个理由意味着真金白银。所以黄三水认为这一次BC地产局的预测是极有可能实现的。所以强烈建议小编把这个预测公布。 BC地产局指出,通常情况下大家提到利率升降主要指央行发布的基准利率。但实际上,央行的基准利率只有1.75%,也就是说任何商业银行的贷款只要高于1.75%,理论上都有钱赚。3.5%可以、3%可以、2.7%也可以,所以真正体现在房地产抵押贷款市场的利率我们称之为实际利率。 BC地产局说,从美联储的表态和加拿大央行的决策来看,2019年不加息的概率极大,甚至有可能在年底之前出现1次降息。 更重要的是,加拿大5年期国债收益率下降。 按照一般的经济学理论,国债收益率是银行放贷的参照物,放贷的收益如果低于购买国债的收益,商业银行大可以购买几乎无风险的国债,所以高风险的抵押贷款收益率必须高于国债。 上述理论决定了房地产抵押贷款的实际利率与国债收益率有联动关系,国债收益率上涨,则实际利率上涨,国债收益率下降,则实际利率下降。 当然,这也只是一种理论,具体到不同的商业银行,不同期限的贷款,不同的贷款申请人,还是会有所区别的。 但无论如何,房贷实际利率在2019年下降这个大结论是有根有据的。 截至加拿大央行上一次加息,加拿大房贷的实际利率是3%。 根据是加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution,OSFI)要求各大商业银行的贷款压力测试按照5年期固定利率贷款5%的标准进行。去掉加压的2%之后,实际利率就是3%。 在实际操作中,地产交易平台和地产经纪公司在接待客户初期也都以3%的利率估算贷款成本。 BC地产局认为,2019年内3%的实际利率将向下突破,最低有可能达到2.84%。最高也将维持在2.99%。 不要小看这0.16%的下降,这代表着市场趋势和交易心理的变化。 小编则从公开报道中发现,2019年5年期固定期限贷款利率比2018年已经有0.03%的下调,所以买家在2019年贷款的实际利率比2018年是有下降的。预计到2019年3季度,还会有0.14%的下调。 2017年7月加拿大央行开始加息,到2019年3月时基准利率从0.75%上涨到1.75%。 基准利率上涨的最大负面影响首先是贷款100万的业主,每年需要多支付12000加元的利息,此外被提高1%的贷款压力测试标准也让一大批买家远离了地产交易。 现在实际利率的下调可以视为市场作出的自发修正。没有商业银行愿意放弃住房抵押贷款,因为住房抵押贷款的风险系数是所有贷款中最小的,甚至小于信用卡。而盈利能力却是最强最稳定的。 2019年一季度,TD、RBC、BMO、HSBC分别公开下调贷款利率,尽管不是全面的无差别的下调,但商业银行显然比吃瓜群众甚至地产经纪更希望地产交易量尽快复苏。   加拿大地产市场就是加拿大经济的支柱产业,这一点不会因为有人不喜欢而有所改变。 小编提醒各位,时刻关注加拿大央行对基准利率的任何表态,如果出现不加息却降息的大反转,则加拿大地产的复苏时间表有可能大幅度提前。 来源:乐家网

不可不知:加拿大房产该如何转移给子女?

随着时间的推移,第一批次来自大陆的新移民慢慢地会面临退休、子女成人的现实,在加拿大举目无亲的第一代移民,面临着多年积累的资产如何传递给子女的问题。   对大部分新移民来说,最大的资产也就是房产,尤其是这几年加拿大的房价有了迅速增长,原来并不起眼的房子,动不动都成了百万遗产。   在大多数中国人眼中,房产这一巨额财产,父母总是习惯将其留给子女作为某种保障。   但是,在房屋转让和缴税问题上,加拿大和中国的法律法规存在着巨大的差异。如何花费较少的代价将房产转移给子女?如何尽可能多地保护财产不缩水?   华裔新移民夫妇通常选择共有产权   加拿大房产登记的两种方式:共有产权(Joint Tenancy)和联名产权(Tenants-in-common)。   夫妻双方以共有产权的方式登记房屋的产权,一方一旦过世,在世的另一方便自动获得房屋的拥有权。双方如果是以联名产权的方式登记产权,注册时要注明每人占有的比例。   如果一方过世,在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额,需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。   根据网络综合报道,99%的华裔新移民夫妇是选择共有产权(Joint Tenancy)的方式注册,而同居者、再婚者或者朋友间共同出资投资的房产,则倾向于选用联名产权(Tenants-in-common)的方式,各自按比例拥有产权。   就目前的趋势来说,联名注册的数量在逐步增长,主要是由于很多新移民婚姻家庭出现变化所致。再婚者增多,有的人不愿意再结婚而选择同居等原因,使他们倾向于按比例拥有房产。   就选择共有产权方式注册的新移民夫妻来说,当年购房时孩子都很小,他们也根本没有仔细考虑以后的很多事情,所以孩子的名字一般都不在房屋产权注册文件上。一旦夫妇双方都过世,房产等资产将被视为遗产留给子女,遗产税是难免的。   配偶优先高于孩子   如果父母和子女的名字都在产权文件上,一旦夫妇一方过世,按照加拿大《遗产法》和《家庭法》,这种共有产权会自动变为联合产权,也就是在世的配偶和孩子按照各半的比例分配,过世的一方想把物业自动给孩子的想法是无法实现的。   还有一种在华裔新移民中比较普遍的奇怪现象,是空中飞人家庭的产权注册比较特殊。很多华裔新移民家庭都是丈夫在中国挣钱,母子在加拿大购房生活,注册名字中没有丈夫的名字,只有母子的名字。   很多人以为如果母亲过世,房子就自动给孩子名下。其实在世的丈夫即便是在中国,即便是名字没有在房产文件上,他仍然具有房产分配的优先权。这种情况下就要参照死者的遗嘱,或者依照《家庭法》来具体考虑。   了解以上概念后,如何花费较少的代价将房产转移给子女,以下六种方式可供不同家庭作为参考。   1 将自己的房屋低价出售给子女   父母将自己的房屋以低廉的价格卖给子女,这一方法等于变相将房屋转移给了子女,无需缴税,但缺点也很明显。依据加拿大规定,如果该房产是父母的主要住宅,增值部分无需缴税。   但若是将住房低价卖给子女,也将增值部分的税务负担交给了子女。在房产增值很高的案例里,这一缺点尤为突出。 2 卖房换现金   父母可以考虑将房产按照加拿大市价售出,再另外购置一套小面积的房产自住,余下的现金作为礼物送给子女,子女再用这笔资金来另外购房。这种形式比较复杂,但胜在灵活,而且子女无需缴税。   3 房产“加名”,自动继承   一般情况下,夫妇双方为加拿大房产的房屋所有人。一方去世后,房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。   这时,在世的另一方即可在“房屋所有人”一栏加上子女的名字,今后子女可自然继承房屋,无需缴纳税费。   这种做法成本最低,手续最简单。但仍需注意的是,子女在“加名”后也成为了房屋所有人,拥有房屋处置权。日后若是父母方想进行房屋买卖或者抵押,则需要经过子女的同意。   4 遗嘱继承   父母在世时可及早立下遗嘱声明将房产直接留给子女,这样可以避免子女在父母去世前分割家产,能够最大程度地保障父母的生活。但这种做法子女需要缴纳税费。   从理论上说,加拿大没有遗产税,也没有死亡税和继承税等,但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项,一项是死者最后一次缴纳收入所得税,一项是遗嘱验证税。   遗嘱验证税(probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。   虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要对遗嘱由法庭这一权威机构进行验证(court verification)。   而验证是要收取费用的。通常的标准是遗产在2.5万元以上才收,每100万元收1.4万,200万元收2.8万,依次类推。   这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。很多家长担心以后孩子结婚,这些资产又会成为婚产,若果孩子离婚又会失去这部分财产。   律师建议子女在婚前做财产公证、签署婚前协议、避免把父母遗产房产作为婚姻住房等方式保全婚前资产。   5 房产信托   父母通过遗嘱将房产信托,子女也可在父母过世后继承房产。在家庭资产继承总额较大的情况下,这是合理避税的首选,最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯就选择在生前将全部身价信托。   6 父母“首付”,子女“按揭”   父母在子女买房时付一笔首付款,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付款。这种方法适用于子女婚姻和家庭尚不稳定的情况。在这种方案下,子女不可随意处置房屋。此外,子女若是和配偶离婚,这笔钱是不能视为夫妻共同财产的。 来源:加拿大思络留学移民

加拿大央行不加息,房地产春天要来了?

一年多央行加息炮火轰炸的加拿大房东们,从现在开始再不用担心加拿大央行会加息,至少到今年年底,甚至2020年都不会再有加息的烦恼了。 今天一早上十点钟,加拿大央行行长波洛兹果然宣布不加息,保持利息水平在1.75%不变。不仅不会加息,在分析师看来,今年年底之前降息一次的概率提升至70%。 加拿大央行的议息会议结束后,随着行长波洛兹的鸽派消息传出后,加元汇率则如同断线翅膀般自由坠落,兑美元跌至半年以来的最低水平! 波洛兹表示,加拿大经济增长遭遇阻力,今年加拿大的GDP增长从预计1.7%增速下调到1.2%。按照加拿大央行的说法,今年加拿大的出口乏力,房地产明显放缓,全加主要的省份安省采取紧缩的财政政策,都将拖累GDP增长。 分析师认为,今年的年化增长虽然可以达到1.2%,但是第一季度的增长则只有0.3%,经济几乎停滞,如果第二季度经济没有提升的话,加拿大央行的降息窗口将会打开。 关于降息的猜测,从加拿大央行的报告中也可以看出些许端倪,正如美联储一般,加拿大央行也有所谓的中性利率,今天加拿大央行将中性利率水平从原来的3.25%,大幅降低到2.25%! 波洛兹行长今天的发言,与去年的态度出现了180度的大转弯,他自己亲手埋葬了2018年底关于12月的加息计划。如果按照过去加拿大央行中性利率在2.5%至3.5%的水平,以加拿大1.75%的基准利率,如果每次加息25个基点的话,2019年至少要加息三次才可以实现!现在央行却大变脸,加息的预期基本消失,这次央行报告中没有提到关于加息一个字! 波洛兹行长已经改口,他表示中性利率是个浮动目标,原则上讲是个不确定的数字,可以上下浮动!大家不觉得这个话很熟悉吗,是啊,美联储主席鲍威尔不是今年的议息会议上刚刚讲过类似的话吗? 鲍威尔去年10月3日发表了引发华尔街地震的言论:美联储距离中性利率还有很长一段距离,同时美联储加息的路径会跨过中性利率的水平。他的话令股市债市都出现大幅波动,连续几年引领美国股市的FAANG梦幻组合两个月六就跌掉一个苹果的市值! 关注美国经济的人都知道,美国总统特朗普一直都认为自己是美国经济增长的“头号功臣”,失业率下跌,是因为特朗普;美股大涨,是因为特朗普;所以,怎能容忍股市出现如此的下跌呢? 特朗普总统密集的“炮击”美联储,鲍威尔终于扛不住了,美联储放弃加息后,美股立即开始飙升,本周美股又一次刷新历史记录! 到底是什么改变了美联储主席鲍威尔对加息的看法呢?同样的道理,是什么改变了加拿大央行行长波洛兹对加息的看法呢? 其实,仔细揣摩就可以发现,现行利率与中性利率有多远不重要,重要的是央行的一切政策都是为了经济,为了股市,为了房地产! 有了这个基础,就不难理解满腹经纶的经济学家们,为何对于许多市场现象,无法做出理性解释的原因了! 过去的一年里,每逢美国和加拿大央行发布货币利息政策时,资本市场总是大幅波动,无论外汇还是股票市场,总是闹的翻江倒海. 摆在加拿大央行的问题在于:保汇率还是保房价?如果加息,有可能房地产市场面临诸多风险;如果不加息,也可能令2015年以来已经大幅贬值的加元更加疲软,这究竟值不值得? 在一个相对封闭的国家里,到底是保汇率还是房地产,其实是个两难问题。不加息可以让房地产市场喘一口气,去年以来的B20收紧贷款政策,加拿大央行的连续加息,以及贷款压力测试,都让房地产市场很受伤,央行在利息政策上停一停,相信没有房东会反对! 从经济的层面看,加拿大央行停止加息,加元如果因此出现2015年那样的大幅贬值,会让除了房东阶层之外的所有老百姓的日子难过。 这就是笔者过去文章中所警告的输入型通胀,因为我们的很多蔬菜和水果等食品依赖从美国进口,加元汇率贬值对老百姓生活影响巨大。输入型通胀令百姓生活水平下降,所有商品轮番涨价,从蒜你狠,到猪你涨,人们生活的必需品价格暴涨!普通百姓衣食住行条件无一不在恶化! 这些年来,人们只看到房价暴涨,却没有看到股权当道,随着股市上升,房地产恢复元气,富人愈富,而打工的人则朝不保夕。 现在看来,加拿大央行行长波洛兹,在两难问题面前又要走上老路,选择保房价弃汇率的做法。这样发展下去,富者越富,穷者恒穷,这将是社会的新常态。政府冻结最低工资上涨幅度,央行放任通胀上升,停止加息让房价再飞一会儿,让股市再涨一涨,您觉得这是个好主意还是馊主意? 来源:理财人生

加拿大VS美国房产:为何买加拿大房子的人更多?

去年秋天是投资银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产十周年,美国抵押贷款市场的崩溃在很大程度上促成了这场危机,这使得该国的住房陷入了现代历史上最严重的萧条。 在加拿大,这种衰退从未发生过。在2008年短暂下跌后,加拿大房价立马恢复了增长。 现在自2008年金融危机已经过去了10年,加拿大是房产市场的大赢家吗?地产数据网站分析了加拿大与美国这两个住房市场,看看他们在过去十年中的表现如何。 加国与美国房市近10年表现 在过去10年里,加拿大的平均房价上涨了56%,这对房主来说是一个相当可观的意外收获。但对于购房者来说,负担能力正在变得紧张。从2008年到2018年,加拿大收入仅增长了15%。 经过数据分析发现,尽管2008年以后经历了长期的低迷,美国住房市场的价格连续六年出现增长,现在的平均价格比十年前高出24%。并且收入增长了18%,因此与加拿大不同,整体而言,美国住房市场可负担性只是略有增加。 在房屋可负担性上,美国市场好于加国市场。 加拿大购房成本已是收入的6.7倍▲▲▲ 从2008年到2018年,加拿大的购房成本已从十年前收入的4.9倍,涨到今年的6.7倍,据加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)称,住房负担能力是三十年来最差的水平。在美国,十年间情况几乎没有变化,从4.7到4.9。 加拿大的趋势非常不平衡,多伦多和温哥华的负担能力尤其严重,而其他城市则保持相对稳定。 多温房价过去10年涨势惊人,多伦多购房成本是收入7.5倍。 在温哥华,独立屋的基准价格在过去十年中增长了一倍以上,从2008年秋季的约725,000加元升至今年的150万加元左右。平均住宅现在的成本是平均收入的17.3倍,使其成为最负担不起的住房市场。 在多伦多,所有房型的平均价格在10年内翻了一倍多,从368,000加元增加到786,000加元。平均房屋成本是平均收入的7.5倍。 3 加拿大购房者数量高于美国▲▲▲ 在美国和加拿大,拥有自己住房的家庭比例在过去十年中有所下降 ,在美国这个下降趋势更明显。 购房者数量下降在两国之间有不同的原因,在加拿大,负担能力的恶化推迟了首次置业,而在美国,许多人在危机期间因丧失抵押品赎回权而被迫离开家园,而高失业率使许多年轻的美国人无法购买房屋。 加拿大近几年经济发展良好,加上人口大幅度增长,支持了房市的发展。 加拿大统计局最新数据显示,加国人口突破了3,700万。值得关注的是,仅在过去两年零两个月的时间,加国人口破纪录地激增了100多万,这对房市来说是一种上行推力。 加美两国租房情况▲▲▲ 关于租房,加拿大和美国的情况看起来非常相似。过去十年美国的租金上涨了23%,加拿大的租金上涨了25%。 今年8月多伦多平均一居室租金为2,140加元,温哥华租金为2,000加元。相比之下,平均租金(美元),曼哈顿为4,119美元,旧金山为3,590美元,波士顿为3,379美元,布鲁克林为2,801美元。 与加拿大一样,美国的抵押贷款利率正在上升,并且正在使许多房地产市场向下倾斜。加利福尼亚的销售额下降了18%,纽约市的要价也在下降。 多伦多地产协会去年曾发出报告,自春末以来,大多伦多地区年度销售增长一直呈现积极态势。虽然OSFI压力测试和较高的借贷成本使销售额保持在2016年的创纪录水平以下,但大多伦多地区的许多家庭仍然对房屋所有权保持乐观,认为这是一项高质量的长期投资。 多伦多地产协会主席说,强劲的区域经济和稳定的人口增长将继续支持住房所有权的需求。 转自 美加枫情

买房砍价被拒绝了怎么办,说好的买方市场呢?

秦阿姨的女儿毕业之后便留在温哥华成家立业,几年前结了婚生了孩子。考虑到秦阿姨早年丧偶,一人在国内孤苦伶仃,便将秦阿姨接来温哥华共享天伦。本想着秦阿姨来了之后一家人能够买一个大独立屋,团团圆圆住在一起,可是无奈前几年温哥华的房价让一家人望而却步,只能一家四口勉强住一个小公寓。 最近秦阿姨听说,温哥华现在是买家市场了,选择多、价格优,正是买房的好时机。一心想着“以小换大”的秦阿姨也想给女儿一家换个大房子住,于是找了经纪四处看房子。 一连看了几套房子都挺合适,秦阿姨心想着反正现在买房不难,正好去砍价,杀卖家一个血流成河。于是秦阿姨每次给出的offer都远低于卖家开出的叫价,本以为没多久就能买到合适的房子,没想到接到的只有一封又一封卖家的拒绝信。这可让秦阿姨一家心灰意冷垂头丧气,说好的买家市场呢?提出的要价怎么总是被拒绝? 买买买大概是所有人都不能拒绝的一种冲动,买房也一样,如果看上一套合心意的房子,所有买家都想以最实惠价格把它买下来。然而,买房不经常是一帆风顺的,有些买家认为自己提供了合理的要价,卖家没有理由回绝,甚至已经想好成交之后怎么收拾房子了,没想到却收到了卖家的拒绝。 而且由于现在正处于买方市场,许多买家认为自己提出的要价绝对符合市场情况,根本没有做好会被拒绝的准备。加拿大地产局(CREA)在2018年发布的一份报告显示,86%的千禧一代希望有一天能够拥有自己的房子,而60%的千禧一代将住房可负担能力列为联邦政府需要解决的头等大事。而这种想要成为“有房一族”的强烈愿望,让许多购房者难以接受要价被卖家所拒绝的情况。 温哥华临床医学专家、心理治疗师Ashley Kreze解释说,归属感的需求是根植于人类的社会本能。而被群体中其他人拒绝、被购房能力拒绝,会让购房者产生痛苦的情绪。 虽然我们没有办法完全理清大脑对于拒绝的反应,但是有一些好的办法可以减轻被拒绝的打击,或者制定好的策略来提高被接受的概率。 考虑房屋的需求情况 当买家准备给房子下offer的时候,通常会有两种情况:一种是这个目标房屋已经挂牌一段时间了,买家可以舒舒服服地讨价还价。另一种情况是,房子刚上市,好几个买家都看中了要下offer。那么,这时候有多少买家在竞购?搞清楚这个情况,会影响买家该出多少钱与与其他买家竞争。 如果买家看上的这套房子已经在市场上挂牌了几个星期,买家有充足的时间在报价中加入一些条件条款。多伦多房地产经纪Derek Ladouceur表示,一旦条款在规定时间内达成,买卖双方将接受报价。例如“检查条款“允许买家检查房屋的状况,如果检查条款没有实行或者房屋检查的结果有问题,报价可能会失效或者双方需要重新进行谈判。 Ladouceur说:“如果你对一处房产提出报价,但是他们(卖家)没有拒绝,而且这个房产已经上市一段时间了,你可以睁大眼睛(仔细)去看看。“ 或者买家可以通过提供融资条款来确保贷款花一定的时间才能到位。 不过,如果买家正面临一场多方出价的竞购战,买家最好能提前完成房屋检查和贷款的审批。在竞购战中,卖方掌握着主动权,卖家很可能会选择给他们提供最合适的价格以及最有保证的报价。卖家会将有条件的报价和附加条件较少的报价对比,这样会导致您的报价看起来不那么有吸引力。 Ladouceur说:“如果卖家正在考虑offer,而且已经有多个offer,但您加入了融资条款、房屋检查条款,那么很可能您不会得到这个房子,因为会有人不要求这些条件。“ Ladouceur表示,提前获得抵押贷款的批准,并在提交报价之前安排房屋检查,可以避免在报价中添加条款,从而避免被拒绝。 Ladouceur说:“这就是为什么我总是告诉客户,如果你看到自己喜欢的东西,我们必须继续前进。如果这是你认为你会喜欢的事情,那么我们现在就需要继续做下去,这样我们就可以把一切都安排好,做好准备,这样在提交offer的时候,我们对自己正在做的事情就会百分百满意。” 提供最具有吸引力的报价 虽然附加条款会让买家的offer看起来不那么受欢迎,但是也能达到一个非常重要的目的。比如房屋检查可以检查出地基的恶化;融资条款可以避免让您陷入融资困境当中。然而,Ladouceur表示,在多份报价中,加入过多与房屋销售无关的条款可能会让你被排除在选择之外。 有时候买家对卖方抱有过高的期望,比如要求在买方入住之前对房子进行专业的清洁,可能会让卖方却步,导致他们拒绝这个报价。 小编就听过这么一个案例,有一次,一个买家在Open house的时候高谈阔论,说如果他买了这个房子肯定要做大型的房屋改造,重新装修这个、重新改装那个,甚至要求卖家在卖房之前将房屋全部重新粉刷一遍。但其实屋主前不久才刚刚进行的全屋粉刷,没想到就是这样一番谈论,让屋主觉得他们在过去5年内花了那么大一笔钱来升级改造的房屋都是无用功,让卖家觉得很没面子,于是拒绝了买家的offer。 Ladouceur说:“如果你是一名卖家,面前有六份报价,你就掌握了主动权,而不是买家。买家必须限制自己,不要把这些要求强加给卖家,因为他们可以转身说,‘是的,这对我来说行不通,我只想接受另一个报价。’” 在竞购战中,买家可以以最高的要价和最少的条款来完成一个最具有吸引力的offer,但是除此之外例如成交日期这种小的事情是可以说服卖家的。Ladouceur强调,买家在提交要价之前先去看看房子,可以得到提供报价所需的信息。 同时,提供报价的时候也少不了地产经纪的专业意见,Ladouceur表示,一位积极的买方经纪应该与卖家经纪建立融洽关系,以衡量卖方的报价预期。而卖方经纪不会直接给出卖家想要的价格,但应该给一个大概的猜测。 重新评估购买需求 即使买家做了所有事情和研究,房子也看了,房屋检查也做了,但是买家的提议仍然可能被拒绝。如果买家收到了多个卖家提出的拒绝,Ladouceur表示买家可能是时候需要进行重新评估了。 Ladouceur在买家的首选社区之外的另一个社区寻找一套更便宜的房子,可能帮助买家在下一轮出价中提供更好的价格。或者调整买家对于房屋面积和房屋状况的期望也是有必要的。如果买家不知道从何下手,Ladouceur建议买家可以咨询雇佣经纪,如果经纪也不能给出任何建设性的意见,买家可以考虑更换下一个经纪。 Kreze解释说,和你爱的人交谈,或者向别人敞开心扉谈论被拒绝的事情,都可以缓解被拒绝的痛苦。被拒绝虽然是痛苦的,但当事情不像预期的那样发展时,它可以作为一个重要的参考标准来考量我们是否在正确的道路上。 在做决定时,你要确保有明智的目标。Kreze解释说,如果你想做的事情在当前情况下是无法实现的,比如在市场的高点买房子,那么买家是时候需要重新考虑一下了。 Kreze 说,“在重新评估我们的预期的过程中,试着正确看待事情,并说,‘好吧,也许市场已经发生了变化,我们现在在哪里,我的需求能够得到什么?’” 转自  温房网

提醒:海外新生儿取名要注意这4条规定!否则办中国护照会遇麻烦

近日,中国驻巴塞罗那总领馆提醒广大侨胞给新生儿取名需要注意4个重要事项…   姓名作为一个个体的重要符号,凝聚着父母对孩子的满满爱意和殷殷期望。每一个新生儿宝宝出生后,父母都想给他/她取一个寓意美好的名字。近日,中国驻巴塞罗那总领馆提醒广大侨胞给新生儿取名需要注意的事项。   一、宝宝可以取父母双姓吗?无法为新生儿颁发含自造复姓的护照   不少家庭感念母亲怀胎十月辛苦,并按照西班牙当地习俗,在给新生儿取名时希望使用“父姓加母姓”的双姓。   但根据《中华人民共和国居民身份证法》《中华人民共和国通用语言文字法》《中华人民共和国婚姻法》及全国人大常委会关于姓名权的法律解释等法律条例,公民原则上应当随父姓或母姓。   例如孩子父亲姓张,母亲姓王,孩子可姓“张”或姓“王”。驻外使领馆无法为新生儿颁发含有自造复姓的护照,例如姓“张王”或“王张”。但是中文姓氏中惯有复姓如欧阳、司马、上官等是可以使用的。   二、新生儿护照上的拼音可以写外文名吗?护照名字的中文和拼音应一致   一些新生儿父母考虑到孩子未来主要生活在西班牙,希望为孩子取一个西班牙语名字。   但根据中国有关法律法规,新生儿的中文姓、名需使用国家标准简化汉字,姓名拼音使用汉语拼音字母填写,且二者需对应一致。   此外,考虑到孩子以后可能会回中国读书、就业,护照名字的中文和拼音如果不一致,可能会给孩子使用护照带来麻烦。   因此,使领馆提醒您在当地医院和民政局(Registro  Civil)为孩子登记姓名时使用与中文名对应的拼音。如孩子姓“王”,取名“小明”,拼音处对应为“WANG  XIAOMING”,不能对应“WANG ANTONIO”。   三、新生儿名字的拼音可以有空格吗?不符合办理护照规定   根据中文拼音习惯,如某人叫“张国庆”,则他的姓名对应拼音应为“ZHANG   GUOQING”,国庆两个字的拼音连写,中间没有空格。   在西班牙,医院或民政局会根据父母提供的姓名拼写方式进行登记,但因对中国法律法规和风俗不熟悉,有时会误在名字拼音中增加一个空格如“GUO  QING”,或增加一个连字符如“GUO-QING”,这都不符合办理护照的规定。   因此使领馆提醒您在办理出生证明时仔细核对信息是否准确。   四、新生儿取名可以使用繁体字吗?建议尽量不使用生字、冷僻字、多音字   根据《中华人民共和国居民身份证法》、《中华人民共和国通用语言文字法》及全国人大常委会关于姓名权的法律解释,明确新生儿护照姓名应当使用国家规范汉字且不得含有繁体字。   此外,使领馆建议给孩子取名时尽量不使用生字、冷僻字、多音字,以免对日后使用造成不必要的麻烦。   综上所述,各位新生儿家长在为孩子办理出生证明之前,应充分了解为新生儿取名的注意事项,选取正确的中文姓名,以中文名的标准拼音作为其外文名在当地民政局进行登记。   同时,提醒登记人员不要将孩子的姓登记为父母双姓,也不要在名字拼音中添加空格等。   但如果您已经给新生儿宝宝在医院或民政局进行了登记,且出生证明上的姓名存在以上几种情况,该怎么办呢?   别着急,您可以到使领馆申请办理一份姓名领事信函,持此文件到民政局申请更改出生纸(Certificado  Literal de Nacimiento)和户口簿(Libro de  Familia)上的姓名。   该领事信函无需预约,可在使领馆对外办公时间到公认证窗口申请,不收取任何费用。   此外,若新生儿出生纸上的外文姓名与中文姓名拼音不一致,但确有使用外文名的需要,驻外使领馆可按照出生纸上载明的外文姓名在护照备注页上为新生儿做外文姓名加注,但不保证加注的外文姓名可正常使用。此加注如与护照同时申请,不收取任何费用。   举例一:孩子中文名为张王国庆,在出生纸上外文名登记为姓ZHANG  WANG、名GUOQING,那么在护照上的姓为“张”、名为“王国庆”,拼音为“ZHANG  WANGGUOQING”,护照备注页上制作加注“持照人的姓名也可以书写为ZHANG WANG GUOQING”。   举例二:孩子中文名为王小明,在出生纸上外文名登记为姓WANG、名ANTONIO,那么在护照上姓为“王”、名为“小明”,拼音为“WANG XIAOMING”,护照备注页上制作加注“持照人的姓名也可以书写为WANG ANTONIO”。 来源: 侨报

这5个原因能总结为什么你的房子不好卖

很多人以为卖房是件简单的事情,实际上,其中有很多学问。 若想从卖房中获得回报,必须精明行事! 而且现在也不像2016年的时候,那时候即使房子是一堆废墟,但买家为了买地也可以以高于市场的价格购入。 如今,想要卖出好价钱还真得动点脑筋呢。今天小编就带大家来看一看卖房时常犯的5个错误。   1.图片视频不吸引人 有的房主可能会在冬天出售房屋,这本无可厚非。但是如果照片里是灰蒙蒙的阴天,后院里还都是雪,这就可能会给人不太好的印象。 如果可以的话,最好还是等到晴天的时候再拍照片,把房间打扫得干净整洁,来吸引买家。 MLS房源列表网站上允许放出20张照片,但如果你没有那么多照片,就要确保展示出最好的照片。   你的房产经纪应该有很好的方法帮你把房子最好的一面展示出来。 许多房源信息上会放有视频,以更全面的展示房屋。同样地,如果拍的视频很糟糕,还不如不放。 2.太多杂物 如果你为打扫和整理家中多年积压的物品而感到烦躁,那么你最好请个专门的清洁公司来帮你打扫,而且最好是可以帮你把所有物品归纳整理的。大部分买家还是不喜欢到处乱七八糟的样子吧。 而且室内装饰色彩也最好不要过于鲜艳和大胆,不然有的买家可能接受不了。 你可以摆一些简洁又美观的家具,让大家对你的家赏心悦目。这就是为什么售楼处里的很多样板间都“打扮”得漂漂亮亮的。 3.不够精打细算 也许你的阳台看起来十分不整洁还乱糟糟的,是要重新翻修一下还是好好清洗一番? 也许你家房顶漏水,是要换个房顶还是就凑合着等买家自己修? 这些进退两难的问题确实让不少卖家烦恼。   这时你就要精打细算一下了,看看重新翻修的价格,以及房子的市场价格,看看翻修到底值不值。也许等买家自己去修更划算呢。   而且如果你只是向家人询问意见,他们很可能会因为与这个房子有感情而有一些“偏见”。所以最好还是请一些专业人士给你多方面的建议。 4.着急忙慌 啥事儿都急不得!收拾房子以及与经纪人联络等工作大概可能会需要几个月才能准备好。然而很多卖家为了节省时间就着急忙慌地赶紧准备。据说最好的卖房时间是春天,其次是秋天。所以想卖房前,最好还是给自己预留充分的时间,好好打扫、整理以及翻修你的房屋。   5.定价不合理 有的卖家会主观制定上市价格,他们有可能会以想要再购买的房屋的价格来设定现在要卖的房屋价格,或者他们会自己加上各种费用以及自己想要的利润来制定价格。然而自己估价往往不够准确。估价过高不易卖出去,最后不仅耽误了时间还没多赚钱。一般认为,30天内没人出价,就有可能是定价过高。   加拿大房地产售出价格是公开透明的,买家随时能掌握市场售出行情,除非你的房子有极大附加价值,而且是买家迫切想要的,否则买家们通常不太能接受“买贵了”。要得到准确的估价,就要多自己做调查,而且要从当地的房地产代理和有执照的估价师那里得到专业的估价。   最后,无论你想买房还是卖房,不妨去JOHOME温房网看看吧!我们网站上,啥都有!   来源:温房网