不清楚自己可承担多少钱的房子?您可从这步开始

不清楚自己可承担多少钱的房子?您可从这步开始

高房价加上最近利率不断攀升,持续影响着人们的置业能力。虽然买房越趋困难,不过加拿大人仍对置业怀有信心;81%的加拿大人表示,购买房屋或公寓仍是一项好投资,且买房比租房更为明智。,不过加拿大人仍对置业怀有信心;81%的加拿大人表示,购买房屋或公寓仍是一项好投资,且买房比租房更为明智。 负担能力是加拿大人正面对的难题。根据一年一度的RBC住房调查(RBC Housing Poll)显示,每10个加拿大人中,便有4个人(39%)是“房奴”。“房奴”指的是购买了超出自己负担能力范围的房子,并将过大比例(大概30%至40%或更多)的收入花在房子上,当中包括房贷供款、物业税、维修费及水电煤等杂费。   大家都知道,买房是人生中最重要的决定之一。在筹划置业时,您需用正确的方法开始准备,确保您对自己的负担能力了然于心。这样一来,您便可作出最理想的决定,避免掉入“房奴”陷阱。 以下这些实用工具能在您的置业路上,全程为您提供帮助。 RBC True House Affordability™工具 进行房贷资格预审,是您置业过程中理想的第一步。只需60秒1,RBC True House Affordability工具便能为您评估负担能力,以便您在物色房屋时,能设定一个实际的价格范围。 · 简易:随时随地都可以在网上预审房贷资格 · 快捷:只需输入几项资料,便可以立即得知预先审核的合资格房贷金额 · 个人化:它会根据您的信用评级和所提供的资料,如收入及首期付款金额等,进行预审。这一步骤不会影响您的信用评分。 转自 多伦多生活

买房有望了!加拿大银行界吐槽贷款规矩过严,客户都跑了

自从实施外国买家税和B20贷款新政后,加拿大房事步入寒潮,但首先受不了的却是银行,据加拿大帝国商业银行(CIBC)今天(4月16日)发表报告称,指B20新政不但大幅减少银行新批的按揭贷款额,还将推动了另类贷款(alternative lending)热潮。 银行界呼吁取消B20 2018年1月1日,加拿大金融机构监管局(OSFI)推出B20新政,旨在为该国一些最炽热的房地产市场降温。 今天,CIBC副首席经济本杰明·塔尔(Benjamin Tal)表示,新抵押贷款总值在2018年下降了8%,或250亿加元。 塔尔估计,B20压力测试是主要的影响,大约影响250亿中的130亿元到150亿元之间。 塔尔敦促监管机构重新考虑加拿大的按揭贷款压力测试,认为去年年初实施的新规定过于严格。 塔尔在周二发表的一份报告中写道,压力测试或许是必要的,但200个基点是正确吗? B20新规的压力测试是按照5年基准利率或者实际贷款利率另外加2%(200个基准点)计算的。 自去年1月实施B20压力测试以来,加拿大央行已将其主要利率提高了75个基点,五年期按揭贷款利率提高了35个基点。 塔尔在这份报告中写道:“因此,监管机构应该重新审视B-20。” B20推动另类贷款热潮 加拿大银行的按揭贷款发放速度放缓,房地产行业抱怨压力测试使购房者获得贷款变得更加困难。购房者从银行A Lender或B Lender申请不了贷款,没有办法下只能找利息更高的私人贷款了。   报告还警告称,B20新规还推动了另类贷款(alternative lending)热潮。 塔尔写道:“最后,B-20部分支持了另类贷款的强劲增长。” 塔尔称,根据安省土地登记处提供的信息,另类按揭贷款目前占房地产交易总量的近12%,其中大多伦多地区约占15%。 塔尔说:“一年前,这个数字不足10%,这意味着自B-20推出以来,另类贷款的份额不断上升。” 可见,B-20新规已经伤害到银行界利益,呼吁金管局OSFI重新审查B20。 如果B20压力测试放宽,申请贷款容易,大家买房有望了!   转自 超级生活

加拿大房贷与中国大不同,早知道这些就好了!

最近一个小编的学生朋友小刘描绘了他未来几年的人生蓝图,一顿天南海北的胡侃乱扯之后,终于有一句话让小编觉得小刘说的有些道理。小刘说,与其毕业之后租房帮人还房贷,还不如自己买房子还房贷。 于是,还在学生时期的小刘就四处跑去看楼花、看房子,准备毕业之后找到工作就贷款买房。可是无奈小刘还只是一个学生,许多房屋贷款方面的事情都不是特别了解,加拿大种类繁多的房屋贷款也让他一头雾水。其实不单是小刘,许多人在买房的时候,都会有这样那样的疑问:买房贷款多少比较合适?什么样的房贷比较适合自己?什么是贷款预批?怎么区分贷款年限和贷款期限? 而房屋贷款对每个人来说都是大事,能否找到合适的房贷产品,直接关系到每个月的供款多少。小编今天就特地整理一些关于房贷相关的知识,让大家有目的、有意识地去申请房贷,少走弯路! 贷款预批 提前获批房贷是买家开始着手找房子前的第一步。房贷预批是金融机构在买家找到合适房源之前,为借贷人提供一定数额的贷款协议。如果是准备进行贷款买房的购房者,应该先完成贷款预批,这样就可以避免出现买家明明要买一套5房独立豪宅、却发现自己只能申请到1房公寓的贷款的尴尬境地。   房贷预批会附带一个抵押贷款利率,并通过借贷人的收入和信用评分验证其可负担能力。同时,这个贷款利率是有有效期限的,通常是90天或者120天。也就是说,贷款预批是有90天至120天的时间限制的,但是每个贷款方各有政策,期限长短也不相同。 即使是在买家决定达成购买意愿之后,金融机构还是会出现不把钱放给买家的情况,比如买家的房子估价低于收购价格、房屋里有石棉、有老式的明线布线(1940年代之前的房子会有)、遗产房等情况。 锁定利率 除了贷款预批之外,买家还可以选择锁定利率,在获批或者更新房贷之前锁定当前最佳房贷利率。 与贷款预批不同的是,锁定利率不需要提前审核借贷人的贷款申请和财务状况。对于买家来说,锁定利率可以维持利率的水平,但是金融机构依然有权利根据买家的财务状况而拒绝借贷。如果买家已经获批5年期的房贷,并有120天的利率锁定期限,这就意味着买家可以在120天之内锁定一个利率。 选择合适的房贷 买房是一件大事,在选定了满意的房子之后紧着就是要寻找一份最满意的房贷组合。而加拿大房贷种类众多、条目繁琐,想要选择适合自己的项目,要对房贷有足够深入的对比研究,而以下几点也是所有准备申请房贷的人不得不了解的。   贷款年限(Amortization Period) 还清全部贷款的时间称为贷款年限也叫摊销期,而加拿大的贷款年限弹性很大,从几年到几十年不等。比如由加拿大住房抵押贷款公司(CMHC)担保的房屋,首付款低于20%的房屋,最长房贷年限为25年。而在某些情况下,非CMHC担保的房屋,首付款为20%,可以选择较长的30年至40年的房贷年限。 贷款期限(Mortgage term) 房贷期限是指贷款机构和借贷人签合约的期限,一般从6个月到10年不等,在加拿大最常见的是5年期固定利率。   可转让房贷 (Assumable Mortgage) 如果借贷人认为自己会在贷款年限结束之前把房子卖掉,不妨考虑一下可转让房贷。可转让房贷允许借款人将房贷转让给下一个买家,同时可以避免因为提前还款而受到任何处罚或者额外费用。不过,下一任买家必须由资格申请借贷人的按揭房贷,需要获得金融机构的批准,所以可转让房贷也不能保证在任何情况下都能奏效。 可携带房贷(Portable Mortgage) 可携带房贷就是金融机构允许借款人将房贷余额在合同未到期时,从之前的物业转移到一个新的物业上,并且没有任何经济上的处罚。但是,借款人需要在购买新房产之前进行房屋评价和信用评价,如果新的物业比之前的物业要贵,借款人可以通过增加目前的房贷来弥补差额。 提前还款权(Pre-payment options) 提前还款权规定让借款人除了固定还款金额之外,能够额外偿付一定的本金。这样借款人就可以通过每个月额外还款的方式,极大地提高还款速度,缩短还清房贷的年限。 比如,房贷人的提前还款额度为15%,可以选择在房贷期间将月供金额增加15%;同样,如果提前还款额度为20%,那么房贷人就能每个月多还款20%。提前还款权非常有用,比如借贷人在其年轻的时候买了一套房子,随着年龄和工作经验的增长,工资也会上涨,很有可能缩短还款时间。数据显示,在2011年,有23%的人选择了提前还款,有19%的人选择了一次性还款。 担保抵押贷款(Collateral Mortgage) 大多数加拿大的金融机构提供担保抵押贷款,允许借贷人在贷款期间用房子作为抵押。这样可以免去为了还贷而做房屋抵押的过程,同时借贷人也可以省一笔法律费用。而借贷人只需要拥有房屋本身至少20%的所有权,就能向银行申请获得房屋价值80%的抵押贷款。   但是抵押贷款也有一定的弊端,比如房子到期后,不能从一个房贷机构转移到另外一个。如果要转到其他房贷机构,就必须要在专业的房地产律师的协助下解除登记。因此,在抵押贷款前,一定要向银行询问清楚抵押贷款的具体细节。 来源:温房网

房贷小知识:固定利率vs浮动利率,你要知道的三件事

不论你是要续签房贷还是初涉楼市首次购房,你的房屋贷款将是你人生中最重要的个人和财务决策之一。   对于许多加拿大人来说,选择合适的房贷结构并非易事。很多人都会问:“固定和浮动利率房屋贷款有什么区别?”如果你也有这样的疑问,TD总结的这份便利小摘要,就能帮助你决定哪种房贷最适合你。 固定利率房屋贷款的三个要点: 1. 固定利率意味着你的利率会在整个房贷年期间固定不变。 2. 无论利率升跌,你的还款额都不会变动,其中本金和利息的金额也保持不变。 3. 如果你更看重稳定性并担心利率上调,那么固定利率房屋贷款可能是更好的选择。 浮动利率房屋贷款的三个要点: 1. 你的利率是基于银行的最优惠利率,该利率可能在一年中波动或变化。 2. 你在一开始签订房贷时获得的利率可在房贷年期内上下波动,也就是说你的还款额中偿还本金与利息的部分可能有所变动。 3. 如果你能接受一定程度的不可预测性,而且可以坦然面对未来利率的不确切性,那么浮动利率房屋贷款可能是适合你的选择,从长远来看有机会帮你省钱。 来源:多伦多生活

BCREA重磅!固定贷款利率将降到这个数!买房者福音

RBC TD BMO已跟进! 早在去年底,卑诗房地产协会(BCREA)就曾预测,今年的固定贷款利率将保持平稳,近日地产协会又发表了一份贷款利率预测报告,预测今年固定贷款利率将会有所下调,到2020年再继续增长。 地产协会指出,如果五年期国债收益率保持在目前的水平不变,那么5年期资格利率(Qualifying Rate)今年有望下降到5%以下。固定贷款利率是由国债收益率决定的,目前国债收益率呈下跌趋势,预计房贷利率也将会下滑。 资格利率是用来衡量借款人是否具有贷款资格的一个条件。在贷款政策B20实施以前,央行一直是以5年固定利率作为资格利率,在加拿大史上最低利率时代很长一段时间,资格利率都是4.64%。 2018年开始,加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution,OSFI)要求各大银行执行更加严厉的房贷压力测试。新规要求,贷款机构按照加拿大央行公布的五年期利率,或合同利率基础上再追加2%的较高者来审批首付超过20%的贷款。 2019年第一季度的资格利率为5.34%,预计到第二季度将下降到4.99%,第三季度为4.84%,到今年第四季度恢复到4.99%,都保持在5%以下。到明年2020年资格利率会重新上升,在5.14%和5.34%之间。 另外报告显示,平均的5年期贷款合同利率已经从2018年的最高值下降了约30个基点,3月达到3.44%。地产协会预计,到第三季度,合同利率将继续下降到3.3%,第四季度小幅上升到3.44%。2020年则会稳步上升,到2020年底上升到3.74%。 地产协会认为,央行今年会保持利率不变或开始降息,协会预计今年的基准利率停留在3.95%,到明年增加0.25%至4.25%。 从 2017 年 7 月到现在,加拿大央行已经5次上调基准利率,将基准利率从0.5%上调到目前的1.75%,贷款50万的屋主每年需要额外多交6000多元的利息。 之前有经济学家预测,到 2019 年底央行将再加息三次,但从目前的形势看,央行不断加息以及新的贷款压力测试给买家带来了很大的困难,多家银行也开始纷纷出台优惠利率政策,未来央行也有不加息的可能。 有专家认为,今年央行不但不会加息,甚至有可能降息。CIBC 北美利率策略的负责人Ian Pollick表示,今年央行加一次息的可能性只有 40% 左右,市场上的一些人认为央行甚至可能会削减利率。3月6日,加拿大央行宣布基准利率维持在1.75%不变,并表示未来加息的可能性暂不确定。 最近,多家银行都出台优惠的贷款利率政策,希望吸引买家。TD 2年期25年固定贷款利率降到3.04%,2年期30年固定贷款利率为3.14%。4年或5年的利率也会降到3.42%。TD率先推出的降息活动,在希望吸引更多的客户的同时,也代表了银行对加拿大经济的预期和展望。 今年1月16日,RBC就推出过一项优惠政策,将5年期固定贷款利率从3.89%下调至3.74%。 在TD打响头枪后,BMO也跟进,推出给高净值人士的房屋贷款优惠。HSBC还推出目前市场上最低利率2.89%,这一数字比加拿大六大银行公布的五年期固定利率还低0.6%。 不过要享受最低利率也是有要求的,这一利率只适用于首付不到20%,需要购买按揭保险的房贷业主。 对于首付20%的贷款,HSBC五年期固定利率为3.08%-3.39%。这一数字和去年秋季最高位时相比,还是要低0.3%。 来源:加西周末

降息救市! TD打响第一枪 BMO也跟进了? 加拿大挺不住了!

这两天的朋友圈,被一条TD Bank(加拿大道明银行)宣布降息的消息刷屏了: 固定贷款利率最低至3.04%! 赤裸裸的救市来了! 其中,2年期25年还固定贷款利率为3.04%,2年期30年还固定贷款利率为3.14%。 另外,4年或5年的利率也会降到3.42%! 要知道,此前的2年和4年固定利率,已经涨到3.74%和3.94%了!就算是两周前的优惠活动,利率也还要3.29%。 图自TD官网Mortgage Rates 但是值得注意的是,这次降息只是一个短暂的优惠活动,时间从3月12日开始至4月2日结束,只有22天。 正有买房打算的朋友可以说是相当幸运了,只要在这22天内,提交姓名、电话、房价、贷款额度等相关信息,就可以将现在的优惠利率锁定120天。 也就是说,不需要着急在22天内就成交,只要4个月内搞定就都能享受现在的优惠。 更重要的是,如果在4个月内银行继续降息,那么还可以使用更低的利率完成交易。 不仅仅是买家,对于准备续约的业主们来说也是非常幸福啦! 即使还没到续约时间,也可以在允许的时间范围内提前续约,具体的可以联系自己的贷款经纪咨询~ TD打响救市第一枪 从2017年到现在,联邦政府5度调高利息,利率从0.5%一路涨到了1.75%,贷款50万的屋主每年需要额外多交6000多块利息。 同时还有严格的贷款压力测试和各项税费的施压,业主和买家们可以说是苦不堪言。 大温和加拿大全国的房市惨淡,就是各项政策最明显的体现。 3月6日,加拿大央行宣布基准利率维持在1.75%不变,并表示未来加息的可能性暂不确定。 央行在最新的声明中表示,2017年经济增长率为3%,2018年经济增长率为1.8%,可见全球经济增长放缓,尤其是比2019年1月预期的更加明显。   另外,据加拿大统计局的最新国内生产总值显示,2018年第四季度加拿大经济几乎停滞不前,房地产市场不再火爆,出口和商业投资市场变冷,石油出口价值暴跌21%,创下贸易逆差纪录。 央行宣布不加息的结果,也没有挽救加币对人民币汇率的断崖式下跌,并且突破1:5大关,降到了4.99。 专家预计,鉴于目前的“经济寒冬”状况,以及加拿大家庭的负债累累,央行应该不会再下手加息。甚至很多人认为,加拿大央行会在今年稍晚时进行降息。 这一次TD推出降息活动,在希望吸引更多的客户的同时,也代表了银行对加拿大经济的预期和展望。 今年1月16日,RBC就推出过一项优惠政策,将5年期固定贷款利率从3.89%下调至3.74%。 就在发稿前,朋友圈又出现了BMO跟进的最新信息:高净值房贷,首付可低至20%,资产与贷款1:1,信用分700以上,自己存款。最重要的是:不看收入!!! 不过此消息还未经过官方证实,感兴趣的朋友们可以向银行进一步咨询。 下一次央行将于4月24日宣布是否加息,如果维持不变或是降息,那么更多银行跟进优惠政策,看来只是时间的问题了。 来源:加拿大地产周刊

重磅!加拿大政府出手救市,你买房 国家出钱补贴!个人补助高达4万加元

加拿大联邦政府公布2019年财政预算计划,其中一项重要政策,旨在提高住房可负担性,为初次购房的买家减轻压力。   “首次购房激励计划”(FTHBI)将为首次购房人士提供帮助,降低办理保险房贷所需的金额。 财政部长比尔·莫若在发布会现场 图片来源:REUTERS/Chris Wattie   据加拿大贷款与房屋公司(CMHC)统计,联邦政府将从2019-2020财年起,在未来三年中,拨款$12.5亿,向符合条件的首次购房者提供财务帮助。   若首次购房者家庭年收入低于$12万,且金额不超过家庭年收入的四倍,即被视为符合FTHBI计划的条件。   打个比方,当首次购房人购买一套价值$40万的房屋,首付5%,再申请10%的CMHC共享产权贷款($4万),则此项贷款总数就由$38万降低至$34万,这意味着月供最多可省$228。   此外,联邦政府还加大了RRSP购房计划的力度,以往限额是$25000,而此次预算提高了$10000,上限变为$35000。   此计划将为首次置业的家庭,有效降低购房门槛,减轻月供压力,让更多人有机会进入房地产市场。   在预算报告中,其他与住房相关的政策,还包括鼓励建造可负担住房。联邦政府计划将出资$100亿,到2028年,在九年内帮助建造42500个可负担性住房单位,尤其是在租房市场供应短缺的地区。   联邦政府此份预算报告,可谓是年轻家庭,以及中低收入家庭的福利。   而同时也有评论人士提出,更多人得以入市,也代表这将来的购买竞争会更激烈。   具体政策细节,将会持续向民众发布。无论细则如何规定,这都是值得期待的消息。 来源:dailyhive、CTV、global news、LeHomes

有关投资房申请的首付款问题

五大银行都是明文规定,如果贷款申请是用来买投资房,首付款要达到一定的要求。首先是首付款的额度问题,我们借此机会在这里给大家普及一个关于首付款额度的小知识。很多借贷人在首付款方面存在一个误区,笔者接触过的大部分客人以为买房的最低首付款是房价的20%,甚至有的借贷人认为首付款必须是房价的35%。这是完全错误的,如果是买自住房,首付款是可以低至5%的,并不是大部分借贷人认为的20%,但是20%以下的首付款是需要借贷人购买一个强制性的保险,这个保险就是我们说的CMHC insurance,CMHC是一个直属于政府的房屋保险机构,全称是Canadian Mortgage and Housing Corporation, 这个机构是专门为银行提供房贷保险,注意这里的保险不是用来保障借贷人的利益,而是用来保障银行的。   简单的说,低于20%的首付款的房贷,如果在借贷人付不起房贷的情况下,银行会拍卖物业来收回贷款,在银行拍卖的过程中产生的费用以及银行的损失(例如拍卖的价钱减去拍卖中的律师费,经纪费和其他相关费用后,剩余的钱不够用来cover原始借款额),CMHC保险会来cover银行的损失。目前除了CMHC,加拿大还有两家大规模的私人房贷保险公司Genworth 和 CGI。根据政府的规定,房价在50万以下,首付款可以低至5%,50万以上部分需要10%的首付款,房价的上限是100万。关于这个强制保险的购买额度,请大家参考cmhc 网站上的premium table。 CMHC保险是专门用来保障自住房贷款,你如果要买投资房,首付款不可以低于20%。p这里顺带提一下,早些年的时候,CMHC也是保投资房贷款的,那个时候可以用5%的首付款来买多套投资房,但是随着房价的一路飙升和目前加拿大人房屋负债和收入比率不断飙升的情况下,三大保险公司已经不在保投资房的贷款了。而且为了进一步降低房贷毁约的风险,保险公司只允许还款的最长周期为25年,而首付款20%以上的房贷可以选择30年的还款期。 对辛苦上班的工薪族来说,攒到了5%的首付款就可以申请贷款买房了,如果还不知道这个信息的借贷人,看到这里可以松一口气,不必再为了攒更多的首付款发愁了。   现在我们知道了投资房的首付款不能低于20%,但是在实际申请投资房贷款的时候,很多银行是要求借贷人提供最少25%-30%的首付款来降低房贷毁约的风险。如果在借贷人的收入水平高,信用度好,投资存款丰厚的情况下,underwriter往往也愿意特批首付款在20%的投资房贷款申请。 那么这里说完了投资房贷款申请的首付款额度问题,我们来说一下,首付款的来源问题。五大银行都是明文规定,投资房的首付款不可以是来自于亲人或者是朋友的赠予,也就是说,首付款必须完全来自于借贷人自己的收入或者是卖房子以及其他属于自己的资金来源。那么这里就有一个实际问题了,首付款的到账的时间问题。 银行为了预防洗钱的嫌疑,对首付款到账的时间有一定的要求,一般来说五大银行对首付款到账的天数要求在30-90天,根据银行不同,时间也不等,说的再具体一点,银行是要求借贷人在贷款申请前(有的银行是要求房贷放款前)提供30-90天的首付款存款记录,如果你的首付款在账面上的时间低于银行的30或者90天的要求,借贷人需要进一步提供文件来说明钱的来源。 我们在这里举个例子,如果你的首付款是在贷款申请(有的银行是规定放款前)的30天内到账的,你需要提供这个钱之前30天的记录,这里注意了,我们之前因为说过投资房的首付款必须是来自于自己的资金存款,不能是亲戚朋友赠予的钱。那么回到之前通过亲戚朋友从国内转钱作为首付款的问题,如果首付款是在银行要求的30或90天以上到账的,那么银行就不需要借贷人提供除了银行流水之外的文件,相反,如果首付款到账是在贷款申请(或者是贷款放款)的30内到账的,借贷人需要提供钱的来源,假设你的首付款是通过朋友,或者亲戚,用几次交易从国内转钱的,问题就来了,你怎么去说明这个钱是自己的呢?大部份情款下,是很难说明这个钱是你自己的,因为钱不是从你自己的国内账户打到你的加拿大账户上的,那么这个首付款就不符合银行对投资房贷款的要求。 那么这里有没有解决方案呢?有!既然我们知道了不同银行对首付款到账时间有不同的要求,就要提前和自己的贷款经理及时沟通,以及提前准备转钱到自己账户上。这里我们还要提一下关于首付款的合理性的一个问题,还是上面的例子,一个刚毕业工作半年时间的大学生,年薪大约在5万加币,找到银行要申请投资房贷款,假设房价是50万,25%的首付款也就是12万5千,即使这个年轻的借贷人让自己的父母在申请贷款(或是贷款放款)提前30或90天把首付款通过家人在国内或者在这边的账户把钱转到自己账户上,underwriter仍然会提出质疑,借贷人在如此年轻的年纪,在一个相对比较低的年收入的情况下是如何在工作半年的时间积攒到12万5千的首付款,如果不能给出合理的解释,首付款也会被underwriter认为不合理而导致申请被拒。这种情况只能降低购房价格的预期或者增加首付款,按照自住房来申请贷款,因为银行是允许借贷人用亲戚朋友赠予的钱来买自住房的。 这里还要提一个自住房贷款申请的首付款问题,如果申请人是新移民的话,大多数银行要求首付款只能来自于直系亲属,而不可以是朋友或者非直系亲属,所以在打钱的时候要选对了人,或者在提供gift letter给underwriter的时候要注意donor的身份,当然如果你的贷款经理对业务足够熟悉,经验足够丰富,都会给贷款申请的流程中给借贷人正确的指引。贷款申请的流程中有很多小细节,如果处理不当,很容易导致贷款申请失败被拒。 笔者最近遇到两个贷款申请,都是因为首付款方面的问题延误了最后的审核时间。第一个申请,借贷人把钱打到自己的储蓄账户里面,然后又把钱挪到了现金账户,然后又把之前现金账户里的存款和刚转进现金账户的存款一并又转了回来到储蓄账户。最后开出了deposit draft,借贷人后来又有两比笔大额存款,也是按此方式来操作。按照银行的要求,只要贷款申请30或90天内(根据银行不同)有大额存款进出银行账户,借贷人都需要提供全面的银行流水来证明钱的来源和去向,借贷人每转一笔大额存款,就需要提供一个银行流水,这样无疑增加了贷款申请最后的审核工作量和审核难度。建议大家不要在贷款申请前把银行账户里的存款在同一银行的不同账户或是不同银行直间转来转去,给自己和贷款经理增添不必要的麻烦,拖延了贷款的审核时间。 另一个客户在出deposit check的时候,竟然用地产经纪的账户出的draft,这又给首付款的来源解释增加了难度。所以笔者强烈建议大家,如果首付款来自于亲戚朋友的赠予,一定先把这笔赠予的钱存到自己的账户上,留下存钱的记录,再开出draft来作为deposit。   文章转自TD贷款经理 张波

放宽压力测试?加拿大2019最新财政预算案抢先看!

联邦自由党财政部长莫奈(Bill Morneau)将在明日3月19日宣布最新的财政预算案,这份预算案对于目前的自由党来说至关重要。 自由党目前被SNC兰万灵事件和孟晚舟事件困扰,民望一度下降,不少国民开始怀疑杜鲁多政府的执政能力。 而每次大选前的预算案都是一次派糖发福利的时间,所以这次预算案对于自由党来说是至关重要的。 根据此前的透露,此次的预算案将着重于千禧一代的首次置业买房,增加大量的可负担房屋,同时还有加强职业技能培训,医疗药物和帮助长者等问题。   千禧一代买房   根据之前的投票发现,目前千禧一代最关注的问题就是买房。(千禧一代指今年年龄23-30岁之间人士)财长莫奈从学术界、地产和贷款专家多方面听取了各种意见,解决如何帮助更多的人买房。 一个政府内部消息源称,“这次的预算案将会针对住房需求、供应和监管上做出回应。”具体的内容将在明日公布。   买房问题   在解决需求的方面, 最大的问题就是压力测试。   对于首付20%或以上的购房者,银行将按加拿大央行公布的5年期利率,或在批给购房者的利率基础上再追加2%,对其进行压力测试,通过者才有申请贷款资格。 压力测试致使放贷的标准更高了,此举可以说一度让多伦多和温哥华的房市冷却下来。目前房地产商、建筑商和专做抵押贷款的都在敦促渥太华政府取消压力测试。 莫奈曾表示压力测试是保持房价不再继续上涨的一项关键措施。所以并无意撤销或放宽压力测试。 取消应该是不至于了,明日是否会宣布削弱压力测试,可以说是一大看点。 哥伦比亚大学教授Paul Kershaw也表示不赞同取消压力测试,因为这样只会让跟多的人盲目借更多的钱。 Kershaw反而希望政府可以改变税收的政策,对于用来主要住宿的房屋免于征税,从而加剧需求,限制供应。从市场监管方面,政府则可以加强打击那些谎称买房是用来居住的人,防止漏税逃税。 另外是目前帮助年轻人买房的HBP(Home buyer’s plan)计划中的额度也应该得到提升。 HBP允许第一次买房的人士从他们的退休储蓄计划(RRSP)中免税提取$25000元用于买房。不过HBP的上限自2009年以来就没有增加。很明显提高HBP的额度,也能帮助千禧一代更好的购房。   就业技能培训   根据加拿大央行的调查,加拿大劳动力短缺的公司比例达到10年来的高位。2018年百分之37的公司缺乏拥有对应技能的人手。 财长莫奈也曾表示渥太华政府,会给那些愿意花额外时间接受职业培训的全职员工,提供额外的资助。 另外根据环球邮报透露,政府还会拨款帮助那些出国留学的学生。   长者税收和养老金   财长莫奈也承诺预算会考虑到长者问题。 加拿大退休人士协会呼吁政府取消注册退休收入基金(RRIF)的最低提款额度。所有加拿大人在71岁的时候都要将退休储蓄计划(RRSP)转成退休收入基金(RRIF)。 但目前投资退休基金回报低且加拿大人寿命延长,每年的最低提款额度将很大可能是老年人过早用尽自己的退休储蓄。 另一点是加强要老金的保护,防止2017年Sear宣布破产时,很多养老金领取者无法获得牙医保健福利,甚至养老金缩水30%的问题。   财长莫奈会在明日宣布预算案具体细节。   内容来自超级生活

贷款压力或许会减轻,加拿大首次购房者贷款期限或将延至30年

加拿大最长的抵押贷款期限曾长达40年,那还是在2008年。 随着首次购房者买房越来越难,很多人希望联邦能将贷款期限从目前的25年延长到30年,加拿大房屋建筑商协会(HBA)也透露,联邦财政部目前正考虑将首次买家最高贷款期限延长至30年。那么贷款期限变化,对买家来说到底有何利弊? 延长贷款期优势: 可降低月供款 增加贷款金额。 财政部长Bill Morneau表示,政府正在考虑这个延长贷款期限的方案。NDP领导人Jagmeet Singh也支持延长贷款期限的做法,他认为这样可以增加家庭的可负担性。 将贷款期限从25年变到30年,在其他条件不变的情况下,一个最明显的优势就是每月还贷款额减少,让某些开支紧张的家庭有更多的现金流。 另外,对于正在经受贷款压力测试的新买家来说,获得贷款的机会也会变大。比如说,在温哥华,购买一个102万的房屋,以首付20%,5年固定利率3.29%计算,如果贷款期限为25年,月供款为3983元,如果摊销期变为30年,那么每月还贷金额就会下降到3558元。也就意味着,如果一个买家想获得贷款,在25年的摊销期下需要的最低收入为每年16万4198元,在30年的摊销期下,最低收入要求则下降为12万4228元。 换句话说,30年的贷款期限可以让买家在相同月供的情况下多获得10%的贷款。在目前很多潜在买家无法通过压力测试要求的情况下,贷款期限的增加显得非常有意义。 你以30年的贷款期限开始,但并不意味着你会以30年的期限结束。 —房贷公司CanWise Financial 总裁James Laird延长贷款期劣势:买房成本增加 延迟退休储蓄。 不过从长期来看,贷款期限增加也有一些缺点。首先就是业主会在贷款期内支付更多的利息。 以多伦多的房价来看,如果买家购买77万7000元的房子,首付20%,在25年贷款期下,总共支付的利息为31万6000元,而在30年期限下,利息总额达到38万7000元,相差超过7万元。 这说明,延长贷款期限,只是暂时减轻供房压力。要改善可负担能力,真正解决办法是降低贷款成本,利息还的少,才意味着能有更多钱偿还贷款本金。 另一个缺点就是,更长的贷款期限会阻碍买家的退休储蓄。在有资金的时候,买家都会拿来还房贷,延迟了退休储蓄。 专家对30年贷款期限的看法也有所不同。房贷公司CanWise Financial总裁James Laird支持延长贷款期限,他表示,随着买家年龄增长,他们还贷款的速度会加快,会用手中额外的现金来还贷款,虽然贷款开始的期限为30年,但并不意味着所有买家都会用30年才能还完贷款。 而Objective Financial Planners的财务规划师和经理Jason Heath则认为,30年贷款可以看做是对高房价这一创伤的创可贴,但从长期来看并不是一个好的财务选择。他说,很多人会用房屋抵押再贷款,因此还款30年或是更长的人不会少。 Heath还指出,如果利率不断增加,业主无法负担起月供,很可能需要进一步延长贷款时间。 财务规划师和贷款经纪Arpad Komjathy认为,在一些租金非常高的城市中心,利用较长时间的贷款期限来买房,对于年轻人来说还是非常有意义的。如果买家用的首付很少,那么很难一开始就用房屋来再融资,比如一个50万的公寓,首付5%只有2万5000元,那么至少要等到还上10万的本金才可以再融资,因此他们不太可能用房子来借更多钱。 究竟如何选择,买家还需要根据自身的情况来做出判断。加拿大最长的抵押贷款期限曾长达40年,那还是在2008年,到2012年,联邦政府将其调整为25年。 来源:加新网cacnews