简单贷款科普:预批 VS 后期贷款申请你了解吗?

对于这个问题,讲复杂可以讲的很复杂,我选择节约大家的时间讲的尽量简单点,针对不同的人群,比较直接一点。看起来可能比较枯燥一点,但是这些信息对于购房人而言还是很重要的。我们以100万的房价来算,算起来方便一点。从银行的角度来判断借款人的风险,其实是从两个维度讲的,从这也能看出银行贷款背后的逻辑。 A.还款能力:借款人的支付还款能力一般是银行最先考虑的问题 – 工资收入高,还款能力强,违约风险低; B.风险敞口:借款人的首付多少,也关系到银行借款的风险大小 – 首付能达到35%-50%,从银行的角度看几乎是0风险,因为大部分银行担保的物业都是相对稳定的。即使100万的房子,跌到了65万,借款人违约,银行在借款65万的情况下也是不赔的; 另外比较重要的几个点: A.还款期(Amortization Period):一般还款期都是25年,有些情况下,还款期可以延长至30年。 B.定期利率(Fixed Mortgage Rate): 定期利率顾名思义就是利率会锁定一段时间,加拿大的利率锁定期一般2年,3年,5年的居多。一般情况情况下,定期利率跟资本市场中的加拿大国债利率是同步走势的,锁定年限越长,利率越高。现在比较通行的市场利率是5年,3.79%。 C.活期利率(Fixed Mortgage Rate):利率是跟央行基准一起变动的,相对5年定期要便宜,但是利率无法锁定,长期而言按现在的利率走势会比定期高。 下面是针对不同人群的实际情况,可以对号入座。 1.凭借工资贷款,一般都是有加拿大身份,自己或者夫妻双方有工作的(20%首付,4倍税前工资额度) A 普通情况 (20%最低首付,贷款上限一般是全职税前工资的4倍); 20%是最低首付比例,那么贷款额度按100万算,最多可以贷80万。那么在具体考虑借款还款能力的情况下,银行怎么判断贷多少呢?一般最大借款额,按照还款能力,一般是借款人全职税前收入的4-4.5倍。在利率不断上涨的今天,相对保守的借款倍数是4倍。那么意味着,如果要能贷80万,借款人需要有20万的税前年薪。如果房子价格50万,按20%的首付10万算,借款人借款40万,需要10万的年薪。如果上述年薪要求无法达到,在贷款额度没有变化的时候,只能靠增加首付额度才能完成购房。 B 特殊情况 (0-50万的房价部分,最低首付5%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍;50-100万的房价部分,最低首付10%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍) 这是一种特殊情况,特殊的原因在于如果借款人首付较低,工资较高,加拿大政府机构CMHC能够提供贷款违约保险。借款人在购买贷款违约后,能够把首付降低到5%-10%。但是借款额度同样受4倍的年薪限制。假设购买80万的房子,按照0-50万-5%和50-100万-10%的首付要求,首付需要拿出2.5万+3万=5.5万,贷款额度为74.5万(80-5.5)。那么如果要贷74.5万的贷款,税前收入按4倍算,也需要解决19万的年薪。上述情况是根据最新的贷款政策和利率水平计算的,如果是2016年的话,最大带宽额度能做到税前工资的5.5-6倍。这就是为什么在贷款政策变严和利率上升后,凭借工资贷款的朋友在借款时,借款能力打了很大的折扣。这类群体很多,基本都是第一次买房的,所以不会对贷款政策很了解。 2.留学生(35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用) 留学生是个比较特殊的群体,买房是没有自身支付能力的。那么这时候,我们帮客户办的最多的贷款就是父母凭借其海外收入担保子女贷款,对首付的最低要求是35%。一般要求父母提供:工资单,收入证明,银行存款证明,资产证明就额可以。父母担保我这里有非常靠谱的正规银行渠道不用上房产证,确保以后海外买家税是可以退的。同时贷款利率跟本地借款人利率没有区别,能够拿到正常的市场利率。 除去35%的首付,银行一般要求贷款人有额外的5%首付在交房前存在银行,用来支付第一年费用(月供,Condo带管理费,地税),这么说首付要求一般是40%。再加上15%的海外买家税,客户一般准备55%的现金就可以买房了。以100万的房价计算,如果拿出55万的现金,买房贷款这个流程是非常靠谱的。作为经纪,我个人能够推荐靠谱的贷款经纪协助办理贷款,同时也有靠谱的律师可以帮助处理过户手续,父母可以在国内签字担保。如果按60万的房价计算,拿出33万的现金也能贷款买房。 另外在下Offer的时候,我们一般会加入一个贷款条件,指定需要5-10个工作日内取得满意的贷款批准后,合约才会生效,否则合约自动作废。总体而言,只有父母能提供相应的文件,贷款被批准是相对确定的。加入贷款条件后,相当于加了一个双保险,确保买房过程中不会出现因无法办理贷款而产生违约的情况发生。 3.3-5年内新移民(35%首付,5%第一年供房费用) 跟留学生群体类似,新移民登录加拿大在短期内是无法拿到有效收入和相对应的信用记录的。现在很多银行(BMO,TD,RBC为主)还是有相对宽松的新移民贷款政策,一般首付最低要求35%,实际首付在40%。根据新移民的身份特征,不同银行对收入也有一定的要求: A.有银行还是可以不看收入的,35%首付可以随便贷,贷款限额一般100万。 B.如果自身收入较低(刚毕业新工作),还是可以由父母担保,父母不上房产,无海外买家税,35%的首付。 C.如果能提供登录前在国内的收入证明,银行可以判定贷款人在加拿大的潜在收入,也能使用35%首付。 D.如果有海外收入,依旧可以按照海外收入贷款,贷款首付35%,贷款额度最大200万。 4.工签持有者(35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用) 这个其实是跟留学生类似的,即使持有工签但是收入不是那么高的还是可以让父母进行担保。就像之前提到过的,在利率上升贷款政策变严格后,凭借工资贷款的借款者都面临贷款能力被削弱的情况。工作有收入,但是不在高新的范围内,同时父母还有比较持续的收入都还是可以依靠父母的海外收入来担保的。贷款政策和方式和留学生类似,因为自身其实也是有收入的,相比留学生直接贷款,获得贷款批准速度要比留学生还快。 最后强调一下,上面提到的情况中其实35%这个比例是出现最多的,原因就是从银行的风险评估来看,借款者因为付出了大量的首付,银行的可能潜在的损失就会被控制在一个非常合理的范围内。即使房价大跌,只要房价跌幅不超过35%,银行都是不亏钱的。但是换个角度讲,35%这个比例很多情况下是一个优惠条件,对于新移民和留学生来讲尤其如此。同时,加拿大本地人在申请贷款的时候,绝大多数情况下,必须才用靠工资在进行贷款能力的测试。除非加拿大本地人的工资够高,他们是没有能力走新移民和海外收入这些渠道的。也就是说,尽管首付比例能低到5%,加拿大本地人的借款能力是受到自身工资限制的。而留学生和新移民,在满足35%首付的情况下,能够贷款的额度通常都比加拿大本地人高。35%这种首付比例的贷款,也可以说是对留学生和新移民的政策倾斜。 所以到目前为止,35%这种首付项目还是完全通行的,我给所有需要贷款买房的朋友的建议就是珍惜这种优惠。现在这个政策还是非常靠谱的,有机会可以靠35%的首付来贷款,多准备一些首付在大多数情况下也是非常划算的。 具体贷款,如何偿还,我们可以按实际情况简单分析一下。我们假设房价大致77万,贷款50万(接近35%首付),从11月1日开始贷款,还款期25年,利率锁定5年。加拿大基本都是采取每月等额还款(利息+本金保持等额月供),如果保持5年-5年-5年5年-5年这样的利率锁定方式,5个5年后贷款就还清了。图中黄色一栏是利息(Interest),绿色一栏是本金还款(Principal),红色是贷款馀额(Balance)。 那么按照上面制定的利率和还款期,月供每月需要$2,582,按照11月的还款安排,利息支付$1,579,本金支付$1,002。因为是每月等额还款,随着贷款馀额越来越少,本金还款越来越多,利息还款越来越少。按照初始阶段的情况,每个月$2,582的月供中,60%付的是利息,40%付的是本金。2018年的利息总额为$18,661,我们按$497,992的借款馀额来算,这种粗糙的办法算,实际利率在3.75%左右吗,跟3.79%的名义利率比较没有什么差别。在这里需要强调的是,尽管月供$2,582看起来很多,实际每月还有1000出头的本金还款。本金还出去之后,在房价没有变化的时候,等同于签银行的钱在变少,可以算一种强制储蓄。 现在77万可以在Downtown买一个非常好的1+1或者一个比较小的2室,租金差不多在3300左右。供房的话,月供再加上管理费和地税(2,582+500+400=3,482),看似负担是比租房高的。但是我们把1000左右的本金还款去掉后,实际月供差不多在2500左右。2500每月比3300还是低了800。这样比较,在有自住需求而且首付足够的前提下,一般而言买房是要比租房划算的)。 预批 (Pre-Approval) VS 后期贷款申请 (Mortgage Application) 有买房打算的朋友,很多时候对于贷款预批还有后续的贷款贷款申请不是太了解,Ryan也借着这个机会解释一下。 我们先从买房的简单步骤看: 1.通过上面的大致信息来确定自己的预算范围,也可以通过预批来了解自己的预算范围。 2.确定一个买房经纪,大致确认买房的要求:位置,房型(Condo公寓,Townhouse联排别墅,Semi半独立屋,House独立屋),大小,朝向。 3.找房,看房,买房下单(Offer)。 […]

中国外管局:合法移民可以向中国境外转移资产!不受每年5万美元限制!

近年来,来自中国的现金洪流,相信全球各国都已经感受到了,美国全国地产经纪商协会数据显示,截至去年12个月内中国买家在美国住宅的国际买家中占比16%,是最大外国买家。而这一年里,中国买家在美国购置房产花费了近300亿美元,其平均购房价格在83.2万美元左右。   温哥华的小伙伴最清楚了,中国投资者几乎抢购了其四分之一的新房,预计到2020年还会翻番。温哥华的房价在过去的十年里涨了两倍不止,这当然也离不开中国人在其中的投资。   据悉,去年一共有3240亿美元流出中国。虽然今年的数字尚未确定,但在811汇改之后,也至少还有2000亿美元的资金流出中国。   由于中国实行严格的资本管制,每人每年只能汇款5万美元到国外,涌入全球房地产市场的大部分资金看起来并不合法。   “由于反腐以及最近金融市场的动荡,越来越多的中国人开始寻求将自己的财富转移到更安全的地方去——通过合法或者不合法的途径。”前加拿大皇家骑警金融犯罪调查员Bill Majcher表示,“中国人的资产大到无法忽视,因此银行都在竭尽所能的抓住这些生意,虽然这么做会有风险。”   2018年8月16日,国家外汇管理局就对21起外汇违规案例进行了通报,简直就是一本极具可操作性的转移人民币教科书啊。   21起案件中,3家银行涉及违规办理转口贸易案、4家银行涉及违规办理内保外贷案,1家银行违规办理个人分拆售付汇案;4家企业逃汇、1家非法结汇,还有8个自然人涉及非法买卖外汇或分拆逃汇。   六大转移人民币的方法总结如下: 1、内保外贷。在自贸区注册一家转口贸易公司。然后虚拟一笔境外业务,在中国境内要求银行开具保函,然后在境外银行取得外币,最后在中国境内以人民币还款。 2、转口贸易。现办法弄到一张不必须兑现的虚假提单,然后据此请求银行向境外收款方付汇。 3、分拆结汇。这就是俗称的蚂蚁搬家,在国内找一大帮人去换汇,不超过每年每人5万美元的限额,然后共同向境外某个指定账户汇款。 4、虚假合同。与境外公司签订虚假交易合同,对外支付外汇但没有对应进口货物。 5、地下钱庄。中国境内向地下钱庄转入人民币,在境外地下钱庄向换汇人转入外汇。俗称对敲。 6、境外POS机提现。带着中国银行的信用卡借记卡到境外使用当地POS机刷卡套现,并超过每年个人换汇限额。   但除了遵法守法,也要懂法。据报道,北京时间2019年2月10日,新加坡媒体通报了一起中国移民从中国大陆向新加坡大额汇款被骗案。受骗金额高达300万美元(约合2023万人民币)。   案件虽然暂告一段落,但真正的重头戏是,新加坡某家在中国大陆开设有分行的银行业务经理表示: 1、作为中国籍的海外永久居民,可以不受“个人每年5万美元跨境汇款”政策的限制,通过合法途径一次性将想转出的大额美元资产转到国外。 2、这种合法途径必须经过复杂的申请和审批程序。 3、理论上只要取得其他国家和地区永久居民权的中国公民都可以申请办理该项业务。   该合法途径的政策来自于外管局《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》,并且明确了合法移民财产转移的操作规则。   政策细节: 1、从中国内地移居外国,或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的居民,在将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现,可以通过外汇   指定银行购汇和汇出境外。如果拥有其他有价证券和不动产,则必须出售后才可以申请资产转移。 2、外国公民或香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区居民将依法在中国境内继承的遗产变现,可以通过外汇指定银行购汇汇出境外。 3、对外转移的财产应是合法财产,且不得与他人有权益争议。 4、合法移民财产转移需要向户籍所在地外汇局办理申请核准。 5、办理成功的申请人不得在中欧境内提取外币现钞。必须直接将外汇汇往移民或继承人居住国或地区申请人本人账户。   知叔在这特别提醒大家!根据规定,所有合法移民到其他国家地区的中国公民有且只有一次机会向外管局申请移民财产转移。   申请时应准备如下资料: 1、申请人身份证明文件(身份证、户口本、永久居留证等)。境外证件姓名无法直接判断为同一人的,需开具相关公证。 2、中国驻外使馆出具(或认证)申请人在国外已取得永居身份的证明。 3、境外生活的证明材料,如驾照、银行账单等3种以上证明文件。 4、银行存款的完税证明。 5、原房产证(售房前)复印件。卖房时的税票及税务局完税证明原件。过户后新不动产权证复印件。 7、存量房屋买卖合同(网签合同)。需要注意的是房子全款的价格指的就是合同价格和完税价格,结算外汇时只能按照可证明的价款计算。 8、 委托他人办理的应提供委托代理协议(提供原件、无需公证),代理人身份证明复印件。 9、指定汇出接收银行。这一点需要提前与境内汇出行沟通能否办理移民财产转移汇款业务,境外接收行能否接收境外汇入,账户是否支持接收该汇入币种。汇出、汇入账户户名均属申请人同一人。   另外需要注意的是: 1、申请材料齐全之后,大约20个工作日办结。 2、这个时候千万不要漏接电话,因为从批文下达之日起计算15个自然日必须完成购汇转款业务,否则过期不侯。 3、不允许第二次申请。   知叔最后强调一下,合法移民向海外转移大额资产的门是存在的。但从过往案例来看,有成功,也有不成功的。所以各位有钱的主儿们,且行且珍惜吧。 来源:温哥华知道 weknowvancouver

2019报税新变化!学费还能不能抵税?办公家具还有没有补贴?你必须知道的N件事

感觉2018年的报税季刚过去没多久,2019年的报税就要到了…日月如梭~~~今年的报税大战,你准备好了吗?确保顺利报税,擦亮眼睛!   一、报税截止日期   通常来讲,4月30日是大多数加拿大人需要记住的日子。因为对于大多数报税人来说,这是缴税和报税的最后期限。   如果你是一名自雇人士,今年必须在6月17日前提交申请(截止日期通常是6月15日,但今年6月15是周六)。但需要注意的是,如果你之前有欠税,你仍然需要在4月30日前付清。如果结清欠款或提交报税文件逾期,将要另付逾期的每日利息费用。 二、最早可以何时提交报税?   如果你已经等不及想要拿到大笔退款的话,要记住,加拿大税局将于2月18日开始接受electronic returns。   大多数人期待着拿回钱,所以都想跳过税务处理队列,选择尽早报税。但是,别忘了,有一大笔税款也不失为提前报税的好理由。这样的话,大家就有足够的时间制定分期缴税的计划,截止4月30,付的越多,面临的额外费用就越少。 三、RRSP的截止日期   无论什么时候,大家都能将钱投到RRSP计划中,但是如果想获得2018年的RRSP退税,增加资金的截止日期是3月1日。 四、今年有什么新变化? 新的和改进的税收减免政策:   1.征收碳排放税。萨省、曼省、安省以及新不伦瑞克省的居民今年将会有一项额外的税收抵免。   这笔钱可能会增加退税金额,或减少欠税余额,旨在抵消尚未制定碳排放价格的省份征收碳排放税的成本。   据预测,到4月1日碳税正式生效之时,汽油价格每升上涨4.42分,天然气价格每立方米上涨3.91分,丙烷价格每升上涨3.1分。按照家庭人口平均2.6人计算,安大略省家庭可以得到一年300加元的补助,新布伦瑞克省家庭是248加元,曼尼托巴省家庭是336加元,而萨斯喀彻温省家庭一年能够得到598加元的碳排放税补贴。   2. 服务性动物的医疗费用税收抵免。在某些情况下,患有严重精神障碍的加拿大人现在可以要求把照顾服务动物的费用作为医疗费用。   这一荣誉只授予那些被训练来完成特定任务的动物,以帮助它们的主人应对它们的损伤。根据H&R Block的说法,这些服务动物包括“导盲犬,搜救犬,以及治疗犬”。   3. 加速资本成本补贴率。加拿大个体经营者和企业主们注意,今年你们可能会在购买商业设备、办公家具和电脑等方面获得更多的补贴。   所有这些物品都会随着使用年限的增长而贬值。因此,CRA决定帮助大家逐年收回购买这些东西的成本。   好消息是,在2018年的退税中,大家能够为去年11月20日之后购买的设备获得更大的减税。比如,去年12月你话$1,000给办公室买了一张沙发,过去的话第一年只能申报$100的退税,但今年能申报$150。这一变化将适用于2023年底之前购买的合格设备,并在2024年至2027年期间逐步淘汰。资本成本津贴能够减少你应纳税的专业或业务收入。   不能再申请的税务减免:   学费。萨省、安省、新不伦瑞克省的学生将不能再继续申请不省级的学费抵税。不过,联邦学费税收抵免政策仍然有效。16岁以上修读高等教育水平课程的学生,通常可申领学费,以抵销税款。如果没有很多的税收抵消(通常发生于学生群体),可以将其结转信用证或转交给符合条件的亲属,包括父母和祖父母。   不过需要注意的是,无论谁最终从减税中获益,都需要学生本人在其退税单中申请税收抵免。联邦学费税收抵免通常是学费的15%,例如如果学费支出是$2,000,那可就可以申报$300的税收抵免。   税率的变化:   1.降低小企业的税率。年收入50万的联邦小企业税率在2018年从10.5%降至10%,并在2019年1月1日再次降至9%。另一方面,渥太华还收紧了所谓的被动收入(passive income)的规定。   被动收入是企业将剩余利润投资于共同基金和房地产等方面获得的收入。只要这些多余的现金留在公司内部,就按公司税税率纳税,公司税税率低于适用于个人的税率。联邦政府声称,许多加拿大人一直在利用被动收入和其较低的企业税来增加个人储蓄,因此政府收紧了被动收入规则。   如果小公司企业不把自己的“被动收入(Passive income)”用来做生意投资或支付经商成本,而且其被动收入超过5万加元,则这样的小公司会失去其前50万加元收入可以享受的低税率、而必须按照高得多的公司税率纳税。   除此之外,联邦政府还打击了企业主普遍采用的一种做法,即把收入分给税率较低的亲属,以减少家庭税负。在新规定下,除非企业主能够证明他们的家庭成员在过去5年或之前一直在积极从事这项业务,否则少量发放收入就没有税收优惠。   2. 免税额增加。2019年起,每个加拿大纳税者的个人所得税免税额将被提高到 $ 12,069。除此外,加拿大人可能存放在自己免税存款账户的年供款额度从 $ 5,500 增加到 $ 6,000。   CRA的服务升级:   1.CRA推出新的电话系统。今年选择电话报税的伙伴们,不用再听到电话中传来“业务繁忙”或“请稍后再拨”的提示,而是会得到一个预估接通代理人的时间。然后,纳税人就可以选择在线等待或等预估时间一到再打电话,也可以根据语音提示选择其他的操作选项。   2.使用应用程序缴税。许多加拿大人已经通过手机支付了大部分账单。从2月份开始,他们也可以用APP来进行缴税了。这款MyCra应用程序可以让你通过Interac、Visa借记卡或Debit MasterCard或预先授权的借记卡查看和支付税款余额。你也可以使用这款应用程序在加拿大邮政网点通过生成一个快速响应码( QR)来支付税费。   3. 纸质报税表会邮寄到家。如果你去年用的是老式的纸质方式报税,CRA会把2018年的所得税文件邮寄到你家门口。如果2月11日之前你还没有收到,可以在网上下载一份退税单或从CRA订购一份。   4. 有关帐户信息更改的电子邮件通知。如果你已经注册了这项服务,从2月11日起,CRA将开始向你发送有关账户变更的电子邮件通知,如地址更新或直接存款信息。这样的话,大家就可以更容易跟进账户的实时动态,发现一些可疑的活动。 […]

严打地下钱庄,最高法解释非法买卖外汇标准!海外买房要了解

严打地下钱庄,最高法解释非法买卖外汇标准!海外买房要了解

据新华社2月9日报道,为杜绝资本非法外流,中国最高法与最高检日前称,地下钱庄非法买卖外汇数额在人民币500万元以上、或违法所得数额在10万元以上,以非法经营罪“情节严重”定罪处罚。 严打措施出台 最高人民法院、最高人民检察院日前联合发布《关于办理非法从事资金支付结算业务、非法买卖外汇刑事案件适用法律若干问题的解释》,规定实施倒买倒卖外汇或者变相买卖外汇等非法买卖外汇行为,扰乱金融市场秩序,情节严重的,以非法经营罪定罪处罚。 据最高人民法院、最高人民检察院有关部门负责人介绍,实践中,地下钱庄非法买卖外汇主要有较为传统的以境内直接交易形式实施的倒买倒卖外汇行为和当前常见的以境内外“对敲”方式进行资金跨国(境)兑付的变相买卖外汇行为。 倒买倒卖外汇,是指不法分子在国内外汇黑市进行低买高卖,从中赚取汇率差价。此类钱庄俗称为“换汇黄牛”。 变相买卖外汇,是指在形式上进行的不是人民币和外汇之间的直接买卖,而采取以外汇偿还人民币或以人民币偿还外汇、以外汇和人民币互换实现货币价值转换的行为。   资金跨国(境)兑付是一种典型的变相买卖外汇行为。跨国(境)兑付型地下钱庄,不法分子与境外人员、企业、机构相勾结,或利用开立在境外的银行账户,协助他人进行跨境汇款、转移资金活动。 这类地下钱庄又被称为跨国(境)兑付型地下钱庄,即资金在境内外实行单向循环,没有发生物理流动,通常以对账的形式来实现“两地平衡”。现在多数地下钱庄的主要业务是资金跨国(境)兑付,导致巨额资本外流,社会危害性巨大,属重点打击对象。 根据解释,非法从事资金支付结算业务或者非法买卖外汇,具有下列情形之一的,应当认定为非法经营行为“情节严重”:(一)非法经营数额在五百万元以上的;(二)违法所得数额在十万元以上的。非法从事资金支付结算业务或者非法买卖外汇,具有下列情形之一的,应当认定为非法经营行为“情节特别严重”:(一)非法经营数额在二千五百万元以上的;(二)违法所得数额在五十万元以上的。   个人逃汇海外买房突出 除了银行,券商中国记者此前也曾报道过,一些涉及外贸的企业甚至外国语学校也因为外汇违规被通报,其中大部分都有逃汇行为。 此外,外汇局除了通报银行和企业外汇违法违规,也通报了典型的个人外汇违法违规案例,有意思的是,个人逃汇中延续了国人对房子的喜爱,依旧是热衷于买房。 具体来看,2018年12月最新通报中显示:2016年1月至7月,沈某为实现非法向境外转移资产目的,利用34名境内个人的个人年度购汇额度,将个人资金分拆购汇后汇往境外账户,用于购买境外房产等,非法转移资金合计204万加元。 此外,还包括一些地下钱庄的违法案例:2017年10月至2018年4月,徐某在澳门赌场通过地下钱庄多次非法买卖港元,违规金额折合265.98万元人民币;2017年12月至2018年5月,冯某在澳门赌场通过地下钱庄多次非法买卖港元,违规金额折合1081.79万元人民币。 转自 人在温哥华

房主狂喜 预测2019不仅不加息 还可能降息! 因为……

  本周三(1月9日),央行就将召开2019年首次例会。   由于之前无论经济学家,还是央行自己,都在不断向加拿大人发出警告:本国低利率时代业已终结,加拿大家庭将面临节节升高的利率以及更多的债务。所以,这一回,所有人都在观望着:1月到底还加不加息?   根据之前经济学家的预测:2019年央行至少还要加息3次!只是时间问题!   然而,本周一,经济学家们却广泛预期央行不仅不会在周三宣布加息,而且今年可能都不会加息。   有专家甚至大胆推测,央行今年不仅不会加息,甚至可能降息。   CIBC北美利率战略部部长Ian Pollick信心满满地表示,加拿大央行不会在本周三加息。   从全年来看,央行加息的可能性只有40%。甚至还有可能降息!这一重磅预测让业主们兴奋不已,终于可以松一口气了。   但是,CBC的报道总结了经济学家提出不加息的几个理由,看完让人觉得,宏观上而言,这未必是件“天大的好事”,因为,   不加息的预测主要来源于对加拿大未来经济走势的不乐观。   分析家们的态度急转直下,主要是基于以下几个方面的判断:   油价跌跌不休   国际市场油价下滑,加拿大石油价格受美国掣肘严重,价格越卖越贱!   现在加拿大原油每桶只能卖$15元,不仅令产油大省阿尔伯塔叫苦不迭,也让加拿大几乎每天为此损失高达$1亿。   大家都知道,石油是加拿大经济的命脉。Capital Economics的经济学家布朗(Stephen Brown)预测说,国际石油价格下滑足以让GDP增长放缓至1.5%左右 ,让加拿大经济雪上加霜。   就业市场不再辉煌   去年一年加拿大的就业堪称强劲,全国净增新职位163,300份,失业率也是一降再降,失业率降至5.6%,达到43年以来的最低点。   但是,今年的就业市场将不再辉煌,即使2018年就业数字表现亮眼,但雇员薪资增长大幅减缓。   而就业数据是央行议息时十分看重的因素。一旦就业平平,央行会慎重考虑。   房市冷却降温   加拿大房地产2018年的整体降温和冷却,也将对经济发展产生负面影响。   加拿大房地产协会(CREA)已经预测,今年房屋销售将降至近十年来的最低水平。   目前加拿大联邦政府对于贷款压力测试B20政策始终没有松口,可预期2019年如果该政策继续沿用,房地产市场还将进一步冷却,一大批过去合格的潜在购房者都将因贷款被市场拒之门外。   年通胀率下降   通胀率一直是央行决策中考虑的主要因素之一。   联邦统计局的最新数据显示,去年11月的年通胀率已经下降至1.7%,为4年来最大的单月降幅,这个数据已经大大降低了周三加息的可能性。   消费疲软   去年12月的数据已经显示,2018年第三季度消费者支出仅增长1.2%,为4年多来的最差增幅。   其中汽车销量自金融危机以来首次下滑。   2018年也频传关店潮:知名美国品牌Crabtree & Evelyn 的加拿大公司已经申请破产保护;   加拿大知名服装品牌Roots在第三季度的销量与利润出现了大幅度下滑   JeansMachine将逐步在2019年2月前关闭在加拿大的所有24家店面   Lowe’s计划关闭在加拿大和美国的约50家店面; Town&Shoes计划在2019年1月份底关闭其在加拿大经营的38家Town Shoes商店 ………   这或许也可以说明为什么Ian Pollick认为央行不但不会加息,还可能降息。毕竟以降息刺激消费是经济学常用方式。   美联储也有可能降息   一直忙于加息的美联储在今年可能不得不改变政策,从加息改为降息。   上周,美国两年期政府债券的收益率已经跌至2.38%,低于目前美联储利率。   这意味着投资者认为美联储或会考虑在某个时候降息。   而从历史上看,只要两年期政府债券利率低于美联储基准利率,那么降息就有可能随之跟进:   […]

2018加拿大贷款难,究竟难在哪里?楼花交接早做打算!

2018加拿大贷款难,究竟难在哪里?楼花交接早做打算!

很多人知道2018年,贷款政策比往年更为严格。但是究竟为什么严格了,严格在什么地方,如何趋利避害,却很少有人能够答出所以然来。以我们所见,贷款难的主要原因可以归为以下三个方面:   1新移民贷款渠道收窄 以往的新移民,凭借着自己“新移民”的这层身份,和35%的首付,基本上在五大银行都能够轻松拿到贷款,大量的新移民客户都拿到了优惠的利率而且贷款过程非常的简单。 但是到了今年,银行连续收紧新移民政策。目前来说,大部分的银行都需要查看新移民的收入状况。如果本地收入不达标,那么过去曾经在海外的收入也可以作为参考的标准,但如何提供海外收入,具体需要什么样的材料,银行如何审核,这些又会根据每个个案和银行的政策不同而有所改变。同时,对于那些刚毕业的留学生,刚刚拿到身份,在没有工作的情况下,银行能够愿意给这样的人士批款的概率就小了很多。因此霎时间,新移民不再是过去的贷款“香饽饽”。如何让银行相信,这些新移民在未来的几年能够继续还得起贷款,成为每个申请贷款的新移民都要面临的问题。   2收入要求更高 去年B20压力测试一出,我们已经有写过这个政策对贷款的影响。按照今年的情况来看,影响的更多的是要买价格比较贵的房子的人士。 简单来说,以往收入10万,可以拿到银行的贷款是收入的6倍,大概就是60万;而现今的话,只能拿到4-5倍,也就是50万。因此同样的收入,可以申请到的贷款额度变少了,所以更多的人就会去选择自己能力范围之内的房子。   3海外买家税 除了以上两个贷款本身存在的收紧,还有海外买家税这一因素的存在。以往有很大的一部分客户是海外客户,买房也是为了孩子在这边读书的方便,或者是纯粹做投资。但是今年15%的海外买家税让海外投资者基本上销声匿迹。取而代之的是不少人想通过自己在这边读书孩子的名义买房。 但是小留学生贷款比起有资产的海外买家来说,贷款就难很多了。   如何趋利避害? 在申请贷款的时候,客户应该有对贷款政策大致的理解。银行的政策大多分为以下几类:1. 新移民;2. 收入;3. 高净值;4. 出租;5. 自雇人士以及企业主。虽然新移民政策和收入政策都比往年要更为严格,但是其他方面并没有受到很大的影响,反而有所宽松。因此,不能继续走新移民或者收入政策的人士,不妨试试看能不能通过其他的政策渠道拿到贷款。   当前有楼花交接的客户一定要提早联系贷款经纪早做打算和准备,因为今年房屋跌价加上贷款收紧的双向因素,房花交接的客户一不小心就会碰上大麻烦。 举例子来说,最普遍的情况是:客户在前几年高点买入,今年房价跌了不少,之前准备的资金只够做首付的,没有多出的钱补差价。针对这些客户,我们处理的方法大多为: 01名下房子套现 对于名下已经有别的房产,或者是家里人可以有房产拿出来抵押的客人,我们可以选择重新贷款或者二贷的处理办法。重新贷款就是Refinance,将房子的贷款换去别的银行,增大贷款额,差价作为可以拿出来使用的现金。例如客人名下有100万的房子,贷款额只剩40万,我们帮客户做Refinance转去另一个银行,贷款额增加到65万,减去原银行的40万,客户可以拿出使用的钱就有25万。这样操作的好处是利率较低,都能够维持在正规银行的利率,同时手续费较低,没有高额的lenderfee。缺点就是,这样的申请周期较长,一般都要一个月以上;同时也要综合客户本身的收入或者是资产以及信用等方方面面的条件,才能知道有没办法贷的出来。   而二贷就是second mortgage,房子的原贷款银行不变,在后面加上一个贷款。例如上面那套房子,客户原本的贷款额40万不动,直接找私人银行借多25万。这样的好处是灵活,可以操作成open的方式,随借随还。同时借款需时较短,最快2-3天就可以拿到钱。但是缺点就是利息比较高,市面上的二贷都要10-12%的年利息,1-4%不等的lenderfee。 因此,面对时间还比较充足的客人,先做Refinance拿出钱来是比较好的方式。而对于已经火烧眉毛的客人,second mortgage也不失为解决燃眉之急的一种办法。   02增大LTV LTV, 全称Loan To Value,就是指贷款额占房价的比例。比如说房屋的买价是100万,房屋的估值是90万,65%LTV就代表银行能够给客户贷出90*65%=58.5万。那么客户原本按照100万准备的首付只有35万,但是因为估值降了10万,客户自己还需要多补6万5。如果客户一开始就知道自己估价有问题,那可以按照80%申请,那么银行能够贷出来的钱就是90*80%=72万,那么客户就不用再多补钱了。 然而,这样的处理办法也是有弊端的,目前的贷款申请更为严格,要贷出更多的钱十分困难。今年能够按照80%申请下来的客户,要么是收入条件过硬,要么就是提早了很久进行各方面的准备。有客户在房花交接前一年便开始准备贷款,以防自己的贷款出现问题。而对于那些“能拖则拖”的客户,大部分最后都面临着延期罚金,贷款利息相对较高等让他们更为头痛的问题。   03重新估价 对于第一次估价实在是差了太多的客户,重新估价不失为一种办法。今年有案例,客户第一次估价比买价少了30万,第二次估价比第一次估价上去了10万的案例,但是并不多。如果客户对自己的房价确实比较有信心,可以寻找专业的地产经纪在附近的类似的房子中找出三个成交价格比较高的房子,一部分银行也会将这些房子的房价因素考虑在内。   来源:大唐金融

照目前行情 固定利率比浮动利率要实惠

加拿大央行的最新数据显示,选择浮动利率的贷款人,伴随着利率上升,恐怕要多还款20%还多。加拿大央行基准利率在保持多年低位后,开始持续攀升。 直到最近,选择浮动利率的人将会明显感受到每月还款的额度增加了,这中间增加的并不是本金,而是还给银行的利息。而且如果进一步加息,浮动利率也会伴随着进一步增长。   加拿大的可变利率抵押贷款成本一直在上涨。加拿大央行估计12月6日的典型利率达到2.72%,比前一个月上涨约2.25%。这一比率现在比一年前高出22.52%。这些似乎很小,但它们带来的潜在影响则非常巨大。   什么是抵押贷款利率?   当您开始新的抵押贷款时会面临一个选择:固定利率或是浮动利率。   固定利率指在在一定期限内(通常为五年)利率不会发生变化。无论国家的经济状况或银行利率如何,您的抵押合同都将锁定在一个利率上,每月的还款额度既不会上升也不会下跌。   浮动利率是指给不断变化的利率,基于加拿大央行的主要利率,给贷款人的最优惠利率。当利率下降时,还款额度会相应减少;当利率上升时,则会支付更多。   浮动利率通常低于固定利率。     例如,今天3年期固定利率为3.29% 3年浮动利率则为3.00%;5年期固定利率为3.36% 5年浮动利率则为2.60%。不论哪种年限设置,浮动利率看起来都更有吸引力,优惠幅度更高。   浮动利率在过去十年中尤其具有吸引力,因为利率一直在下降。加息的可能性很小,尤其是在浮动利率和固定利率都很高的情况下。   但现在利率正在上升。加拿大央行的主要利率从2017年年中的0.50%上升至今天的1.75%。加拿大央行行长Stephen Poloz表示未来还会考虑继续加息。   照此来看,除非出现严重的经济危机,否则各种利率似乎将在未来几个月和几年内都持续上升。   在过去十年的经济复苏期,加息威胁并不大,使得房屋浮动利率抵押贷款特别具有吸引力。   形势不同,现如今如果继续加息,浮动利率抵押贷款还是最佳选择吗?   看看加拿大抵押贷款利率的历史,大多数时候浮动利率更优惠。但由于固定利率带来的安全性,使之往往更受欢迎。   好消息是至少买家还有选择权。坏消息是,没人能预测未来利率还要涨多少?   仅从目前来看,选择浮动利率的月还款额已经飕飕涨了。 来源:加西网

加拿大房贷,选银行还是选贷款经纪?

 现在购买房产,几乎没有不贷款的。谈到贷款,读者自然会想到去银行申请贷款。其实,在加拿大,能够提供房贷的除了银行,还有一些非银行金融机构,甚至是专门的房贷公司。  加拿大最大的五大银行是皇家银行(RBC)、丰业银行(Scotial Bank)、帝国商业银行(CIBC)、道明银行(TD)和蒙特利尔银行(BMO)。银行一般是通过自己的贷款专员向客户提供贷款服务,而且只推银行自己的产品。   非银行金融机构则常常是通过第三方独立专业贷款经纪人向客户提供服务,一个贷款经纪人会与多家金融机构合作,手上有各种不同的贷款产品。各省的贷款经纪人接受各省的金融管理机构(BC省是Financial Institutions Commission,即FICOM)监管,并获得执照。据加拿大房贷和房地产公司(CMHC)的调查,目前加拿大有44%的贷款业务是通过贷款经纪来完成的。  鉴于以往的生活经验,读者朋友对于从银行贷款比较有认同感,觉得大银行更可靠。选择从银行贷款的客户通常已经与银行建立了关系,自己的账户余额、信用记录等银行已有资料。当客户向银行咨询是否能贷款时,如果得到肯定答复,都会因为省事就直接选择了银行。  然而,此时如果客户轻易接受了银行提供的贷款,就失去了货比三家、和银行讨价还价的机会,说不定银行给你的并非最好利率!   其实,房贷是从银行借钱,银行的可靠度从借钱角度来说并不是最重要的;只要钱能借出来,它的经营状况并不影响借款的人。因此,对于房贷,客户最关心的应该是贷款利率和贷款额度,希望自己获得最低的贷款利率、最高的贷款额度。从这两点来说,选择贷款经纪来帮助自己寻找最优贷款,就比直接找银行贷款有优势。 为什么呢?   一个专业贷款经纪可代理多达200家贷款银行和贷款机构的贷款产品,包括前述的大银行,比如道明银行和丰业银行,也包括本地的信用银行和信托公司。相比与大银行比较模式化的贷款产品,一些小型的金融贷款机构有自己的放贷准测,也拥有更灵活和多样性的贷款产品组合,其中有不少放贷机构实际上是大银行的高净值客户专门放贷的平台。  这也就是说,专业房贷经纪人可从众多贷款产品中,选出最适合客户的、灵活、且利率更优的产品,也省去了客户需要自己一家一家银行去谈贷款、作比较的麻烦。  目前,由于联邦金融管理办公室的贷款压力测试政策,以及不断提高的贷款利率,很多购房者在去大银行审批贷款时,常常无法达到银行的贷款要求,尤其是没有本地收入来源的购房者。这时,贷款经纪人就会针对客户的疑难杂症,制定专门的战略和战术,替客户找到长期稳定的、符合客人生活方式的最佳抵押贷款。  另外,由于其职业优势,专业贷款经纪人手上通常还有没在市场上公开的贷款利率折扣。这个折扣与其所属贷款公司的业务量有关,类似于批发商的折扣率,业务量越大折扣也越高,而这个折扣是客户自己去找银行贷款时拿不到的。  总体来说,从银行贷款和找贷款经纪人贷款都各有优势。但最基本的一点是,不管你最终是从银行贷款还是从贷款经纪人那里贷款,都要在最终确定之前做好功课,多比较、多咨询,找到最适合自己的最佳贷款方案和最优利率! 来源:温房网

加币兑人民币一夜暴跌!今天一条重要消息转来。。。

今天一开盘,加币兑人民币瞬间暴跌650个基点。目前,加币已经从5.30跌到了5.25一线稍做抵抗,仍没有完全止跌。。。       加币兑人民币半日k线   那究竟是为什么加币跌得如此狠?   今天 ,加拿大石油协会表示,明年石油和天然气的钻探和生产将受限,出口可能持续萎缩。   原因很简单,加拿大石油价格大跌,因为库存太多, 运不出去! 加拿大石油协会会长在声明中说:“由于输油管道的限制,造成了目前这种前所未有的重油价格暴跌,这对加拿大来说是一场危机。这种危机会一直持续下去。。。”   下面的这张图可能会让你惊呆! 被称作世界石油市场价格标杆的布雷顿 Brent石油在最近几个月疯涨,已经达到每桶82美元附近。而加拿大石油的价格标杆加西选择Western Canada Select却只能卖到18美元一桶。 也就是说,加拿大石油的价格几乎只是美国人石油价格的20%! 所以,BMO全球外汇分析师指出,加币兑兑美元和人民币现在所处的位置绝对是高估,风险非常大。 转自 vanpeople    

外汇管理局:政府严查海外汇款,如何合理应对?

外汇管理局:政府严查海外汇款,如何合理应对?

中国《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》自2017年7月1日起,正式实施。 这意味着,普通中国公民在购汇时要继续承受每年每人购汇额度不超过等额5万美元的限制。在向外汇款时,更需要遵守“超过等额1万美元汇款将算作大额交易上报”的新政策。   今年8月6日和31日,国家外汇管理局连发两文,通报最近的外汇违规案例,可见其加强监管外汇市场的决心。其中,支付宝、工商银行、交通银行等违规企业及银行被点名,一些违规个人也榜上有名。有的案例同非法买卖外汇有关,有的案例涉及第三方平台购汇行为,有的案例则关乎“分拆逃汇”。 这三类案例,实际上也指向了当前华人最惯用的几类向外汇款方式——地下钱庄、黑市交易、“蚂蚁搬家”等。   外汇局数据称,2018年上半年,共查处外汇违规案件1354件,罚没款达到3.45亿人民币,同比分别增长19.7%和59.5%。其中,查处金融机构违规案件455件,企业违规案件340件,个人违规案件559件。 据报道,中国建设银行分行被罚款419万元,光大银行厦门分行被罚134.85万元,渤海银行天津分行被罚324.48万元。 同样被罚的,还有南洋商业银行上海分行、交通银行金华分行、中国建设银行福清分行、光大银行厦门火炬园支行、渤海银行天津滨海新区分行、招商银行济南分行、中国银行威海分行。   什么是蚂蚁搬家? “蚂蚁搬家”几乎是每个在海外生活的华人都曾听闻、接触、甚至无意中尝试过的违规购汇方法。当下,“蚂蚁搬家”显然已经成为了外汇局严格打击的对象。 根据《国家外汇管理局关于进一步完善个人结售汇业务管理的通知》,外管局和中资外汇指定定义为: 5个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构; 个人在7日内从同一外汇储蓄帐户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞; 同一个人将其外汇储蓄帐户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。   这种汇款方式风险较高,稍有不慎就会被列入政府的“关注名单”。同时,《通知》还规定,“其他通过多人次、多频次规避限额管理的个人分拆结售汇行为”也属违规。 换言之,监管机构认定蚂蚁搬家不存在几人购汇、隔多久购汇的“安全指标”,只要银行或外管机构发现汇款可疑,便会依法惩处。情节轻微者不予办理业务,严重者则面临罚款等责罚。   此外,《通报》中还对多家疏于查漏的银行作出罚款批评。这意味着,中国不仅对个人购汇作出严格限制,也要求基层银行在处理外汇事务时必须严格执行规定,否则可能给自己惹来麻烦。   《通报》还对支付宝和微信财付通这两家移动支付巨头作出了批评和罚款。这意味着,第三方支付机构无法深入参与被严格控制的外汇业务,一度被看好的支付宝、微信转外汇的方式也被彻底封死。   华人资本如何流出? 可以说收紧的政策是为了防止国内资本流出,打击洗钱行为;但与此同时,不少海外华人的正常生活,也受到了一定程度的影响。 首当其冲受到最严重的打击的,将是海外的房地产业。以温哥华为例,华人购房比例在温哥华房地产业中颇高,可以说是华人撑起了温哥华房地产业的半壁江山。 换汇困难后,海外购房热犹如当面被浇冷水,许多潜在购房者纷纷望而生畏,那些已经付了首付的更是骑虎难下。   想将自己的合理财产汇到国外,有哪些办法呢? 利用第三方汇款 首先,投资人将投资资金转入第三方中国境内的银行账户中;然后,该第三方将同等金额的美元或其他外币,从其境外银行账户转入投资人境外账户或开发商境外账户。 通过外汇管理局许可机构办理大额换汇 外汇管理局近年批准了一些金融机构,如银行和基金公司等,试点操作超过5万美元的大额换汇和投资服务,投资人通过这些基金公司设立专项投资计划。 审核后,投资人将整笔大额人民币从个人账户转入基金公司,基金公司在向投资人指定的海外投资账户汇款;不过,如果是个人换汇,将不得用于购房。 银行“内存外贷”或“内保外贷” 作为资金外流的正规渠道,私人银行高端跨境服务“内存外贷”逐渐成为高端客户的另一选择,只是手续较复杂,但基本可以保证合法性。 开多个境外帐户,预留足够时间操作 这是一个相对来说安全、成本低,但战线长、操作有点繁琐的方法。可以拜托亲朋好友帮忙,但最好杜绝陌生人,以免“踩雷”。 刷信用卡 这种方法主要适用于在外留学的留学生,可以使用与父母账户绑定的信用卡副卡,自己在海外刷卡,父母在境内偿还等额人民币,更为方便,且能免除许多繁琐手续。   此外,去年1月起,外汇管理局还对个人购汇增加了文件要求,要填一份购汇申请书,还要明确购汇用途。   填写申请书的目的是细化申报内容,强化购汇用途的真实性,要求购汇个人准确完整的填写购汇信息,并承担相应的法律责任。 申请书有6项禁令: 不得虚假申报个人购汇信息; 不得提供不实的证明材料; 不得出借本人便利化额度协助他人购汇; 不得借用他人便利化额度实施分拆购汇; 不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目; 不得参与洗钱、逃税、地下钱庄交易等违法违规活动。   总而言之,想要让钱出来,还是得问心无愧。另外,要买房的朋友们,在更严的政策下达之前,请在合理范围内温柔购房。而对生活在海外,安家立业的华人来说,想要把国内的钱转出来,恐怕要伤脑筋了。   […]