这5个原因能总结为什么你的房子不好卖

很多人以为卖房是件简单的事情,实际上,其中有很多学问。 若想从卖房中获得回报,必须精明行事! 而且现在也不像2016年的时候,那时候即使房子是一堆废墟,但买家为了买地也可以以高于市场的价格购入。 如今,想要卖出好价钱还真得动点脑筋呢。今天小编就带大家来看一看卖房时常犯的5个错误。   1.图片视频不吸引人 有的房主可能会在冬天出售房屋,这本无可厚非。但是如果照片里是灰蒙蒙的阴天,后院里还都是雪,这就可能会给人不太好的印象。 如果可以的话,最好还是等到晴天的时候再拍照片,把房间打扫得干净整洁,来吸引买家。 MLS房源列表网站上允许放出20张照片,但如果你没有那么多照片,就要确保展示出最好的照片。   你的房产经纪应该有很好的方法帮你把房子最好的一面展示出来。 许多房源信息上会放有视频,以更全面的展示房屋。同样地,如果拍的视频很糟糕,还不如不放。 2.太多杂物 如果你为打扫和整理家中多年积压的物品而感到烦躁,那么你最好请个专门的清洁公司来帮你打扫,而且最好是可以帮你把所有物品归纳整理的。大部分买家还是不喜欢到处乱七八糟的样子吧。 而且室内装饰色彩也最好不要过于鲜艳和大胆,不然有的买家可能接受不了。 你可以摆一些简洁又美观的家具,让大家对你的家赏心悦目。这就是为什么售楼处里的很多样板间都“打扮”得漂漂亮亮的。 3.不够精打细算 也许你的阳台看起来十分不整洁还乱糟糟的,是要重新翻修一下还是好好清洗一番? 也许你家房顶漏水,是要换个房顶还是就凑合着等买家自己修? 这些进退两难的问题确实让不少卖家烦恼。   这时你就要精打细算一下了,看看重新翻修的价格,以及房子的市场价格,看看翻修到底值不值。也许等买家自己去修更划算呢。   而且如果你只是向家人询问意见,他们很可能会因为与这个房子有感情而有一些“偏见”。所以最好还是请一些专业人士给你多方面的建议。 4.着急忙慌 啥事儿都急不得!收拾房子以及与经纪人联络等工作大概可能会需要几个月才能准备好。然而很多卖家为了节省时间就着急忙慌地赶紧准备。据说最好的卖房时间是春天,其次是秋天。所以想卖房前,最好还是给自己预留充分的时间,好好打扫、整理以及翻修你的房屋。   5.定价不合理 有的卖家会主观制定上市价格,他们有可能会以想要再购买的房屋的价格来设定现在要卖的房屋价格,或者他们会自己加上各种费用以及自己想要的利润来制定价格。然而自己估价往往不够准确。估价过高不易卖出去,最后不仅耽误了时间还没多赚钱。一般认为,30天内没人出价,就有可能是定价过高。   加拿大房地产售出价格是公开透明的,买家随时能掌握市场售出行情,除非你的房子有极大附加价值,而且是买家迫切想要的,否则买家们通常不太能接受“买贵了”。要得到准确的估价,就要多自己做调查,而且要从当地的房地产代理和有执照的估价师那里得到专业的估价。   最后,无论你想买房还是卖房,不妨去JOHOME温房网看看吧!我们网站上,啥都有!   来源:温房网

加拿大房屋朝向的讲究应如何讲究?

加拿大房屋朝向的讲究应如何讲究?

中国古谚有云:“千金难置向南楼”,因为朝南的房屋,冬暖夏凉。在加拿大,是否向南的物业特别吃香呢? 在加拿大,盖的房子左右展开的不多,大部分的房子都是向纵深延伸,从正面看来,门脸不是很大,特别是新盖的房子,都是窄长窄长的,宽门脸的房子稀少且贵很多。 加拿大的房子还有一个特点就是车库很多建在前面,好多双车库的房子从正面看,就是两个车库门旁边加一个正门。如果这样的房子座北朝南,主层向阳的一面就是俩车库,车库后面的厨房也好,家庭房(Family Room)也好(一家人活动最多的地方),一定是向北了,背阴而无阳光。 一楼朝南的房间就一客厅(Living Room),客厅的南面就一道门,既不采光,也不亮堂。这样的房子住起来能舒服吗? 所以说,在中国的经验,到了加拿大就不一定管用了。 不同的物业类型,选择房屋朝向大有学问。 一、城市屋 连排的镇屋,除了单边单位外,由于左右相连,只有两面采光,所以东西向的会优于南北向的。因为完全南北向的就只会有一面采光。在南北向里面,车库冲南的不如车库冲北的。当然最好主卧室向南。因为晚上睡觉的温度直接决定了你冬天每个月的采暖费。如果是单边单位(End Unit),主要侧面朝南就再好不过了。这样就三面采光,房子里面一定会很亮光。 二、双拼屋 基本原理与城市屋相同,东西向的优于南北向的。在东西向的“双胞胎”里,最好挑那个空侧面(带窗的一面)向阳的。这样你的采光会比隔壁的邻居好很多! 三、独立屋 *房屋之间距离非常窄的独立屋 即使是独立屋,房屋间距一小,就采光而言,也就和城市屋没有太大区别,所以以上的原则不变。但是有一点要注意的:如果细心的人,仔细观察一下这里同一条街上的独立屋(当然是间距比较小的),大部分是一对一对而建的,意思是说有一边和旁边的间距会大一些,而另一边和旁边的间距会小一些。这是有原因的。选那个间距大一点的在南边的,其采光会更好一些。 *房屋间距大的独立屋 如果车库和房屋是分开的,而且不挡房屋的阳光。或者是车库在旁边或半地下,其影响不大。原则是主卧室,客厅或者是餐厅在采光面比较好。 四、公寓 公寓那种南北通透的房型比较少,所以房间的主要窗户的采光就显得尤为重要了。一般来说主要窗户面朝南优于朝东,朝东优于朝西,朝西优于朝北;但又有两个例外:一个是这里有一些欧洲人的后裔,偏好朝西;另一个就是,房间窗户外的景色也非常的重要,有的时候景色的影响大于朝向,比如温哥华的北面是山景+海景,这种百万级的景观,绝对能动摇朝向的重要性。 让我们来看看在加拿大买过房的人都有什么样的经验吧: Helen钱: 朝北的最不舒服。朝南的,朝向好,但临马路的多,特吵。朝西的,只有西人喜欢。所以我买了朝东的。 乐颠颠老妈: 公寓我喜欢东南向或西南向。 东南,只要有太阳,一大早家里就亮了。 西南,每年几乎有半年时间,家里可以很晚才开灯,最迟的夏季开灯时间可以是晚上9点之后。前提是有大玻璃窗。 我喜欢东西向的House,不论哪间房都可以晒到阳光。 最不喜欢车库朝正南的House,这意味着这家除车库外,一楼差不多只有一个客厅是朝南的,其余均冲北,很暗。而家庭活动空间和厨房和餐厅,都是很难见到太阳的,最多是夕阳可以照射1小时的样子。到了9月中,就可以感觉到House的阴冷。当然可以开地热和电暖来改善。 总之我感觉,看房子要研究究竟有几扇窗可以让太阳晒进屋,而不是单单看房屋整体是否朝南。 Davidsy: 房子在温哥华朝西我认为最好,厨房在西面,所有卧室都在东面,西面要通透,不能有比自己高的房子,我家的雪山景绝了,在richmond少有。是北面的雪山。 恶魔一世: 温哥华冬天吹东南风又下雨,所以朝东的房子容易被雨水打湿,窗户容易产生漏水现象。 Adde: 独立屋,东西向最好,每个房间都有机会有阳光。 公寓楼,朝南的最好,朝西的如果没有空调夏天会很热。 Dfqq: 我觉得卧室是朝东的最好。 早晨就能看到阳光。下午又不晒,这样就不热。朝西的必须得有空调。否则夏天受不了。朝南的中午睡午觉也热。朝北的很难见到阳光。 Enjoy: 在老北京的印象里坐北朝南的房子最好,因为四合院都是这样的(大门在南面),正屋的门和窗都朝南。住楼房要南北通透,客厅和卧室朝南最好,东西向的房屋不好,西晒。 来到温哥华发现这里的房子朝那儿的都有,曾杞人忧天地想:这东西向的房子怎么住呀?温哥华夏天的太阳10点才下山,西晒那么长时间,屋里还不得像个大蒸笼。 自己买房子的时候,开始也特别注意朝向,对东西向的房根本不感冒。后来看上一所独立屋,各方面条件都可以,唯一不满意的就是东西朝向。但经济说东西向的房子采光好,我也特别挑最热的一天下午5点去看房,进去后却感觉不到热气。 住在这个house里半年多,经历了夏、秋、冬,才真正感受到了温哥华东西房的好处。早上卧室充满朝阳,让我心情愉快地开始一天;坐在南向的厨房里,一整天都可以享受温暖的阳光。客厅有南窗和西窗,也是光亮温暖,到晚上还可以看晚霞日落。北侧的卧室在夏天也可以沐浴阳光,再加上一般都在厨房和客厅活动,卧室只是到了晚上睡觉才用。 这里的house四周都有窗,所以朝向不重要,重要的是内部房间的布局。主要使用空间多阳光就好。 spring vancouver: 最主要人白天活动的空间有阳光,例如厨房,餐厅,家庭室,客厅等,后园阳光也很重要, 种花,种草好。卧室有没有阳光不重要, 主要是晚上睡觉的. 如果不能所有的房间有阳光, 我会将卧室排在最后的. 卧室温度低也没所谓,睡觉的时候都是盖着被子. 另, […]

大温房地产市场正在转型 购房必读

大温房地产市场正在转型 购房必读

对于那些想在大温地区买房的人来说,形势正在发生转变。大温房地产现在正进入买方市场,房地产经纪人正准备迎接繁忙的春季。 据壹品美房网消息,在出门寻找新家之前,您需要做好准备。温哥华房地产协会主席菲尔·摩尔(Phil Moore)做客CTV新闻,给大家提出了一些有价值的建议。 以下是一些需要考虑的事情: 一、确保融资 你需要关注一下你的信用评分。通常情况下,那些得分较低的人会转向二级抵押贷款市场进行融资,他们可能会支付更高的利率。 获得预先批准的贷款,以便您确切知道可以花多少钱,但不要想借你可借的最大金额。 “你所能负担的抵押贷款月供是多少?并要考虑到你必须支付的税款,如果它是一个公寓,那么公寓的维修费用是多少:如果你买的是一个独立屋,那么你将来必须支付的维修费用是哪种类型的?”摩尔指出。 请注意您获得的贷款的类型,并确保它是您可以长期负担得起的贷款。 二、保持冷静 在购买房屋时,您应该专注于事实数据和事实。该物业真的对你有意义吗?它可能很有吸引力,并提供各种功能,如内置桑拿浴室或热水浴缸。但事实上那些东西需要维护。你真的需要这个空间吗?如果形势发生变化,你被迫要快速出售这套房子,那么这种类型的房产会吸引很多买家吗? 三、验屋 在目前的市场中,您现在有时间进行验屋。可能存在可能让您感到惊讶的重大维护或修理问题。如果事情没有达到要求,请根据验屋的结果提出您的报价,这样一来,若是房屋没有得到该有的维修,您也可以拿回您的损失押金。 如果房屋已经完成装修,那您需要确保装修是符合政府允许范围的、并正确完成的,否则它可能将会花费您很多时间来重新完成装修或者在您想卖掉时阻碍别人出价。一个好的房地产经纪人会帮您考虑到这些因素。 四、房地产经纪人 您应该确保选择一名合格的房地产经纪人来帮助您完成房屋买卖。家人朋友可能不是您最好的选择。对一些经纪人进行面试,最后选择一个了解市场并享有良好声誉的经纪。 “他们是用来保护您并引导您完成整个过程的每一步的,”“摩尔说。 五、备用计划 有可能事情并不如您想像的那么顺利。验屋可能会失败,房屋可能无法按预期进行评估,或者您无法在满足您需求的截止日期达成协议。一个好的房地产经纪人将引导您完成这些事情。如果您在购买时正在出售您的房屋,您也可以把它写在交易里。 “您有选择权,尤其是在买方市场:您可以把要出售您的房子作为您买房成交的条件之一。所以也许您想要一个能随时入住的房子,”摩尔补充道。 建议在您的购买计划中考虑到意外情况。不要忘记计入成交成本、搬家成本,以及在达成协议时因意外延迟导致您无处可居而可能增加的生活费用。 六、购买狂潮 几年前推动价格上涨的购买狂潮已经结束。不要陷入那种故意挂低价以试图获取多个出价的房产的竞标战中。 “一些房屋已经上市超过一年了,房主们急于出售。所以我想对消费者说的是:您有很多选择,您是在驾驶员座位上,让我们出去看看市场上有什么房源吧,”摩尔说。 转自 大纪元

华人注意!如果在家发现这种小白点,千万别碰!

最近,许多人发现,在自己家里出现了一些莫名其妙的小白点,数量很大,莫名其妙,仔细一看,吓得魂飞魄散。   1. 水龙头上的白点   最近,一位澳洲小姐姐在洗手池洗手的时候,意外发现手龙头上有很多白色的面粉。   一开始,小姐姐并没有觉得有什么问题,擦干净之后,没过多久,做饭时又发现水龙头上布满了白色的粉状物!   布满了整个水龙头,仔细一看,吓得魂飞魄散。那些所谓的面粉并不是面粉,而是一个个蠕动的白色的小虫!   这些是啥!密集恐惧症都要犯了!   专家表示:虽然不能百分百确定是倒是什么,但是很有可能就是Flour mites,粉螨!   粉螨,为粉螨科一类螨虫的通称,是在生活中很常见的一种对储藏物造成质和量上很大的损失害虫,另外,粉螨还可引起人的皮炎和呼吸道疾病。   主要以植物或动物的有机残屑为食,但以储藏物中的储粮、干果、毛皮等为主。粉螨可以破坏粮种的胚芽,使粮种的品质降低;   当储粮和干果中粉螨孳生密度增加到一定程度,其迁移过程将多种真菌和微生物播散,加速储粮、干果的变质过程;   同时其排泄物、分泌物等对储粮和干果也可污染;粉螨还可以引起螨性过敏性疾病,甚至导致肺螨病、肠螨病、尿螨病等。   2.妇女休克   之前,一名43岁的妇女在给家人做煎饼吃完之后,突然休克!  (图片来源:每日邮报)   送往医院,当医生检查了那堆可疑的面粉后,发现每克面粉中含有多大4500个尘螨!   这些白色的一点点隐藏在面粉,面团里完全看不出来,却有着致命的危害!  (图片来源:每日邮报) 我们再放大看看:   别看这些小东西,在你一个不注意的时候,就能占领全家的各个角落,危害家人的健康!   因为它们实在是不好发现和辨认,很容易被疏忽。   3.辨认和去除方法   那么怎么去辨认和清楚讨厌的粉螨呢?   首先,粉螨长着褐色的腿,死亡的粉螨也是褐色的,大家可以经常检查面粉,米中是否有褐色像沙子一样的东西。   第二,粉螨被压碎的时候,会散发出类似薄荷的味道,大家可以闻闻是否面粉中有薄荷的味道。   第三,在不确定的时候,可以用透明胶带黏在食物的包装和餐具上,如有粉螨,就直接被黏在胶带上了!   如果你证实了确实家里有它们的痕迹,就必须立刻清理!   不然时间久了粉螨大量繁殖成灾,家中的干果、饼干、皮具都会成为粉螨的聚集地。   当发现粉螨后,对于可以搬动的东西,立刻搬到太阳底下暴晒,大约1~2小时就可以杀死粉螨,在此期间要记得多翻动物件、多换角度,那是因为粉螨会往太阳晒不到的地方钻,时间越久越好,因为粉螨会钻入物件的缝隙中藏身,只有时间久了才能彻底杀死它。   对于不能搬动或不宜搬动的物件(橱柜、茶几等),要用杀虫水进行擦拭,必须反复擦拭,因为一次是无法去除粉螨的,擦拭完后过一会再擦拭,   直到肉眼看不到粉螨为止。最重要的就是必须立刻处理掉粉螨的滋生源头,一般都是糖、花生、红枣、饼干等。如果不能确定就全部处理掉,方法可以用暴晒或者扔掉,但是因为虫卵的存在,建议全部扔掉以防漏网。 来源:澳洲微报

温哥华岛房价逆市反升,冠绝全加拿大

加拿大樓價平穩,據加拿大房地產協會(CREA)公布最新數據,去年12月份該國平均樓價為61.67萬加元(約365萬港元),按年升1.63%,當中溫哥華島保持雙位數增長,達10.99%,大幅拋離其他城市。 按地區劃分,升幅最強勁為溫哥華島,樓價48.45萬加元(約286萬港元);首都渥太華按年升6.88%位列第2名,平均樓價為39.47萬加元(約233萬港元);至於圭爾夫市、維多利亞、蒙特利爾等五個城市升幅均逾6%。 該國有7個城市樓價錄得按年跌幅,其中以里賈納跌5.22%最傷,平均樓價為26.74萬加元(約158萬港元)。 另外,溫哥華續為全國樓價最貴的城市,平均為103.24萬加元(約611萬港元)。另一大城市多倫多平均樓價76.42萬加元(約452萬港元),按年升2.98%。 如以住宅類型劃分,分層單位升勢最佳,按年升4.9%;其次是排屋,按年升幅3.1%;至於兩層式獨立屋則微升0.4%。 另外,該國住宅新供應與11月相若,而住宅銷售與新供應的比率按月輕微跌至53.3%。同期,住宅庫存量維持5.6個月的水平。 加拿大去年底住宅成交量按年大跌達6成,買賣主要由溫哥華、溫哥華島及渥太華等支撐。CREA主席BarbSukkau表示,去年12月份樓市交投急挫,主要原因是2018年1月起收緊按揭政策,令買家趕緊於2017年底入市。 CREA首席經濟學家Gregory Klump則說,雖然工作機會增加,國民收入亦持續上升,但預期按揭政策未放寬及加息因素下,會阻礙有意置業的人士入市,住宅成交料持續疏落。 转自 东方日报

2019年最In的沙发,这才是你客厅的新宠!

不知何时,沙发潜移默化的成为了客厅布置的标配。其实老款臃肿沉重的沙发并不是适合每个家庭!可是,没了沙发的客厅又该怎样设计搭配呢? 19年其实沙发绝对不是客厅的“标配”,只要发挥天马行空的想象,客厅就能够焕发出更多的生机和活力、演变出不同的功能。 传统组合沙发已过时 一个“L型”的沙发似乎成了中国家庭客厅的标配,确实,这样的大体型沙发舒适、宽敞,很适合家庭成员较多或者经常有亲戚、朋友串门的家庭。 大体型沙发的弊端 1、这样的大家伙作为客厅的主角,会限制了其他家具的发挥空间,客厅的布置容易千篇一律;(如果你家的客厅抵得上别人家的一整套,就当我没说) 2、“L型”沙发的朝向一般是单方向的,大家坐在一起时,阻碍了面对面聊天的进程,往往只能一起看着电视,其实并不有利于交流; 3、有婴幼儿的家庭,大型沙发的存在,无疑给孩子创造了看电视的便利。毕竟有这样对着电视大沙发,不想看电视都难。 组合型小沙发正流行 小沙发不像大沙发那么笨重,一般是两座或者三座,因为体型小,所以在沙发设计上也有更多的变化。将小沙发围绕茶几进行摆放。这样,当朋友或者家人在客厅落座时,能自然形成一个“围坐”的环境,非常利于面对面的交流谈心。 在当今的家装设计中,小型沙发进行组合,也能营造出不输大型沙发的正式会客环境!这种沙发的搭配组合,最适合一室一厅的公寓式房间。   客厅安装榻榻米更惬意 在客厅安装一个榻榻米,就可以舒服的在客厅打滚撒欢了。如果家中有客人来借宿的话也可以当做客房使用,十分方便。如果觉得安装榻榻米工程有些浩大的话,也可以在客厅摆上一张简易的小床,用心布置一下也可以达到同样的效果哦。 客餐一体化让视觉上更开阔 不是只要客厅与餐厅处在同一空间里就叫客餐一体化的,客餐一体化是指将沙发替换成长桌或者吧台一类的布置方式,这种让空间没有界限的设计不但能增大两个空间的面积,还能在视觉上更加开阔,非常不错。 来源:加桥留学

重磅!加拿大政府出手救市,你买房 国家出钱补贴!个人补助高达4万加元

加拿大联邦政府公布2019年财政预算计划,其中一项重要政策,旨在提高住房可负担性,为初次购房的买家减轻压力。   “首次购房激励计划”(FTHBI)将为首次购房人士提供帮助,降低办理保险房贷所需的金额。 财政部长比尔·莫若在发布会现场 图片来源:REUTERS/Chris Wattie   据加拿大贷款与房屋公司(CMHC)统计,联邦政府将从2019-2020财年起,在未来三年中,拨款$12.5亿,向符合条件的首次购房者提供财务帮助。   若首次购房者家庭年收入低于$12万,且金额不超过家庭年收入的四倍,即被视为符合FTHBI计划的条件。   打个比方,当首次购房人购买一套价值$40万的房屋,首付5%,再申请10%的CMHC共享产权贷款($4万),则此项贷款总数就由$38万降低至$34万,这意味着月供最多可省$228。   此外,联邦政府还加大了RRSP购房计划的力度,以往限额是$25000,而此次预算提高了$10000,上限变为$35000。   此计划将为首次置业的家庭,有效降低购房门槛,减轻月供压力,让更多人有机会进入房地产市场。   在预算报告中,其他与住房相关的政策,还包括鼓励建造可负担住房。联邦政府计划将出资$100亿,到2028年,在九年内帮助建造42500个可负担性住房单位,尤其是在租房市场供应短缺的地区。   联邦政府此份预算报告,可谓是年轻家庭,以及中低收入家庭的福利。   而同时也有评论人士提出,更多人得以入市,也代表这将来的购买竞争会更激烈。   具体政策细节,将会持续向民众发布。无论细则如何规定,这都是值得期待的消息。 来源:dailyhive、CTV、global news、LeHomes

有关投资房申请的首付款问题

五大银行都是明文规定,如果贷款申请是用来买投资房,首付款要达到一定的要求。首先是首付款的额度问题,我们借此机会在这里给大家普及一个关于首付款额度的小知识。很多借贷人在首付款方面存在一个误区,笔者接触过的大部分客人以为买房的最低首付款是房价的20%,甚至有的借贷人认为首付款必须是房价的35%。这是完全错误的,如果是买自住房,首付款是可以低至5%的,并不是大部分借贷人认为的20%,但是20%以下的首付款是需要借贷人购买一个强制性的保险,这个保险就是我们说的CMHC insurance,CMHC是一个直属于政府的房屋保险机构,全称是Canadian Mortgage and Housing Corporation, 这个机构是专门为银行提供房贷保险,注意这里的保险不是用来保障借贷人的利益,而是用来保障银行的。   简单的说,低于20%的首付款的房贷,如果在借贷人付不起房贷的情况下,银行会拍卖物业来收回贷款,在银行拍卖的过程中产生的费用以及银行的损失(例如拍卖的价钱减去拍卖中的律师费,经纪费和其他相关费用后,剩余的钱不够用来cover原始借款额),CMHC保险会来cover银行的损失。目前除了CMHC,加拿大还有两家大规模的私人房贷保险公司Genworth 和 CGI。根据政府的规定,房价在50万以下,首付款可以低至5%,50万以上部分需要10%的首付款,房价的上限是100万。关于这个强制保险的购买额度,请大家参考cmhc 网站上的premium table。 CMHC保险是专门用来保障自住房贷款,你如果要买投资房,首付款不可以低于20%。p这里顺带提一下,早些年的时候,CMHC也是保投资房贷款的,那个时候可以用5%的首付款来买多套投资房,但是随着房价的一路飙升和目前加拿大人房屋负债和收入比率不断飙升的情况下,三大保险公司已经不在保投资房的贷款了。而且为了进一步降低房贷毁约的风险,保险公司只允许还款的最长周期为25年,而首付款20%以上的房贷可以选择30年的还款期。 对辛苦上班的工薪族来说,攒到了5%的首付款就可以申请贷款买房了,如果还不知道这个信息的借贷人,看到这里可以松一口气,不必再为了攒更多的首付款发愁了。   现在我们知道了投资房的首付款不能低于20%,但是在实际申请投资房贷款的时候,很多银行是要求借贷人提供最少25%-30%的首付款来降低房贷毁约的风险。如果在借贷人的收入水平高,信用度好,投资存款丰厚的情况下,underwriter往往也愿意特批首付款在20%的投资房贷款申请。 那么这里说完了投资房贷款申请的首付款额度问题,我们来说一下,首付款的来源问题。五大银行都是明文规定,投资房的首付款不可以是来自于亲人或者是朋友的赠予,也就是说,首付款必须完全来自于借贷人自己的收入或者是卖房子以及其他属于自己的资金来源。那么这里就有一个实际问题了,首付款的到账的时间问题。 银行为了预防洗钱的嫌疑,对首付款到账的时间有一定的要求,一般来说五大银行对首付款到账的天数要求在30-90天,根据银行不同,时间也不等,说的再具体一点,银行是要求借贷人在贷款申请前(有的银行是要求房贷放款前)提供30-90天的首付款存款记录,如果你的首付款在账面上的时间低于银行的30或者90天的要求,借贷人需要进一步提供文件来说明钱的来源。 我们在这里举个例子,如果你的首付款是在贷款申请(有的银行是规定放款前)的30天内到账的,你需要提供这个钱之前30天的记录,这里注意了,我们之前因为说过投资房的首付款必须是来自于自己的资金存款,不能是亲戚朋友赠予的钱。那么回到之前通过亲戚朋友从国内转钱作为首付款的问题,如果首付款是在银行要求的30或90天以上到账的,那么银行就不需要借贷人提供除了银行流水之外的文件,相反,如果首付款到账是在贷款申请(或者是贷款放款)的30内到账的,借贷人需要提供钱的来源,假设你的首付款是通过朋友,或者亲戚,用几次交易从国内转钱的,问题就来了,你怎么去说明这个钱是自己的呢?大部份情款下,是很难说明这个钱是你自己的,因为钱不是从你自己的国内账户打到你的加拿大账户上的,那么这个首付款就不符合银行对投资房贷款的要求。 那么这里有没有解决方案呢?有!既然我们知道了不同银行对首付款到账时间有不同的要求,就要提前和自己的贷款经理及时沟通,以及提前准备转钱到自己账户上。这里我们还要提一下关于首付款的合理性的一个问题,还是上面的例子,一个刚毕业工作半年时间的大学生,年薪大约在5万加币,找到银行要申请投资房贷款,假设房价是50万,25%的首付款也就是12万5千,即使这个年轻的借贷人让自己的父母在申请贷款(或是贷款放款)提前30或90天把首付款通过家人在国内或者在这边的账户把钱转到自己账户上,underwriter仍然会提出质疑,借贷人在如此年轻的年纪,在一个相对比较低的年收入的情况下是如何在工作半年的时间积攒到12万5千的首付款,如果不能给出合理的解释,首付款也会被underwriter认为不合理而导致申请被拒。这种情况只能降低购房价格的预期或者增加首付款,按照自住房来申请贷款,因为银行是允许借贷人用亲戚朋友赠予的钱来买自住房的。 这里还要提一个自住房贷款申请的首付款问题,如果申请人是新移民的话,大多数银行要求首付款只能来自于直系亲属,而不可以是朋友或者非直系亲属,所以在打钱的时候要选对了人,或者在提供gift letter给underwriter的时候要注意donor的身份,当然如果你的贷款经理对业务足够熟悉,经验足够丰富,都会给贷款申请的流程中给借贷人正确的指引。贷款申请的流程中有很多小细节,如果处理不当,很容易导致贷款申请失败被拒。 笔者最近遇到两个贷款申请,都是因为首付款方面的问题延误了最后的审核时间。第一个申请,借贷人把钱打到自己的储蓄账户里面,然后又把钱挪到了现金账户,然后又把之前现金账户里的存款和刚转进现金账户的存款一并又转了回来到储蓄账户。最后开出了deposit draft,借贷人后来又有两比笔大额存款,也是按此方式来操作。按照银行的要求,只要贷款申请30或90天内(根据银行不同)有大额存款进出银行账户,借贷人都需要提供全面的银行流水来证明钱的来源和去向,借贷人每转一笔大额存款,就需要提供一个银行流水,这样无疑增加了贷款申请最后的审核工作量和审核难度。建议大家不要在贷款申请前把银行账户里的存款在同一银行的不同账户或是不同银行直间转来转去,给自己和贷款经理增添不必要的麻烦,拖延了贷款的审核时间。 另一个客户在出deposit check的时候,竟然用地产经纪的账户出的draft,这又给首付款的来源解释增加了难度。所以笔者强烈建议大家,如果首付款来自于亲戚朋友的赠予,一定先把这笔赠予的钱存到自己的账户上,留下存钱的记录,再开出draft来作为deposit。   文章转自TD贷款经理 张波

住公寓被气疯!Strata罚单付吗?进老鼠没人管?律师支招

在加拿大,住house能被累死,住公寓能被气疯!华人看到物业信就心惊肉跳,这是一堆公寓的owner的问题,律师Gerry Hyman是共管公寓法专家,星报专栏作者。给你支招:公寓到底怎么住?   一、在Airbnb挂出来,罚单就到了   Lisa住的公寓窗明几净,但是物业公司罚款也非常积极!她在airbnb上出租多余的卧室,还没租出去呢,立刻收到一张strata的信,说再不删除房源就罚款!   物业公司凭哪一条管我airbnb出租?无论租客业主,只要是住户就被strata管,大楼的bylaw可以让airbnb的租约变得无效。   问:立案法团根据《共管物业法》的哪项条文,拥有对租客的直接权力?在我看来,立案法团和单位业主有法律关系,但与租客却没有。我是否有误解?   律师答案:共管物业法第119项的第1节要求,单位住户(occupier)遵守法律、法团章程、附例和规则。第119项的第3节赋予立案法团权力,要求单位住户遵守。   问:我在Airbnb网站上出租我的单位。收到一封来自立案法团的信件,称如果我不删除刊登的信息,将要支付法律费用。我必须按他们要求做吗?   答:你有权出租你的单位。不过,大厦章程或物业规则,可能有出租期限不可短于6个月或1年期限这样的规定,这将令大部分通过Airbnb安排的租约变为无效。这样的规定是有效的,并且被不少立案法团用来消除不受欢迎的周末或短期出租给来历不明的租户所带来的不良影响。   二、窗户玻璃破了、有老鼠,不是物业责任? 入住之前以为物业是样样都管,入住之后自家窗户破了,有老鼠了,天花板掉啦,物业都让自己修!自己承担费用!那物业到底管啥?就管公共区域扫地吗?   问:我的厨房窗户玻璃破了。管理层表示修理玻璃是我的责任。凭什么?   律师:正如我之前所指出的,高层公寓总是说明单位的边界是窗户的内表面。如果玻璃在里面,窗户维修将是您的义务 – 除非声明要求公司进行玻璃维修。   问:我的联排有老鼠,我家我外墙有空隙,老鼠进来了,这该物业管吗?   律师:联排别墅的内部,业主负责维护和维修,老鼠通过外墙进入,外墙该物业负责。如果物业公司拒绝,你有权起诉。   三、公寓内部的油漆要自己买单,strata算得太清了!   物业请来的承包商把空调搞漏水了,物业自己付了换墙壁和天花板的费用,但是物业说我要自己承担重新刷漆的钱,这有道理吗?   律师答:如果由于损坏而必须重新粉刷墙壁,则疏忽的承包商应该承担费用。然而,目前还不清楚为什么公司支付修复墙壁和天花板的费用,如果墙壁是单元的一部分而不是共同的元素。维修费用本来是单位所有者的义务,他们有权向疏忽承包商收取费用。毕竟这是漏水的空调干的!   我的地下室单元有一个位于地下约2英尺的庭院。如果降雨后天井排水管堵塞而且我的设备被水损坏,我是否负责维修?   您通常负责修复设备损坏的费用。但是,如果水是由于物业在发现堵塞后的一段合理时间内没有排除排水堵塞造成洪水,物业公司可能要承担此类费用。   四、缴费日不收费,要提前7天收费   每个月的第一天交物管费,现在收到strata邮件,说要在截止日的前7天缴费,否则不收,有这个道理吗?还要截止日干嘛?   律师答:“共管公寓法”规定,董事会可以通过章程来管理共同费用缴纳的评估和收集。公司可以通过一项章程,要求通过认证支票或银行汇票进行捐款 – 或者在到期日前七天交付。   但是,如果没有这样的条例,您当天给支票就可以,当然,除非跳票。   五、连热水都搞不好的物管,谁来管管   我住旧公寓,供暖供水都非常差。长期没有热水,室温低到令人发指。如果投诉吧,市政府来了罚单也该业主们自己给。谁来管不中用的物管?   律师答:如果董事会继续未能进行必要的修复以纠正热量和水问题,那么您和其他具有相同问题的owner可能会聘请诉讼律师。律师会告知公司您将开始采取法律行动,要求法院签发合规命令,要求公司履行其共同要素的维护和维修义务。   六、直接把共管变成自住业权,好卖房!不归物业管,也不归你管啊   我住在一个32个单位的联排社区,物业费越来越高,业主还有大堆的市政税要付!我觉得根本没法卖房,如果32个业主都同意,这共管物业可以变成自主业权吗?为了卖房,也是拼了!   律师答:根据《共管物业法》,中止共管方式的管辖,必须要所有单位至少8成业主投票赞成。换句话说,在32个单位里,不得少于26个单位的业主投赞成票。一旦完成产权转换,《共管物业法》就不再适用于该物业,而物业单位将不再作为法人实体(legal entities)存在。   现有单位业主将不再是单位的所有者,而成为整个物业的份额共有产权(tenants in common)拥有者。   没有业主会拥有一个单位用于出售,和拥有出售的收益,这可能需要所有份额共有者的批准,因为单位不再属于前业主,而是属于所有份额共有者。每位业主在这些收益中所占的份额,都需要所有份额共有者之间达成协议。   而所有与整个物业有关的其它决定都是如此,包括分担费用的方式,也就是之前共管物业法团负责的共同费用。   有关取消共管所衍生的后果,你也许应向熟悉共管物业的律师了解清楚。(编辑认为,律师的意思翻译过来是——换了业权更麻烦了,一个婆婆总比31个婆婆好。)   好的strata帮业主,坏的strata只惦记着涨价买之前仔细看看你签的那叠厚厚的bylaw,多少坑儿本来可以不踩。 文/ Gerry Hyman  律师  星报共管物业法专栏作家

中国外管局:合法移民可以向中国境外转移资产!不受每年5万美元限制!

近年来,来自中国的现金洪流,相信全球各国都已经感受到了,美国全国地产经纪商协会数据显示,截至去年12个月内中国买家在美国住宅的国际买家中占比16%,是最大外国买家。而这一年里,中国买家在美国购置房产花费了近300亿美元,其平均购房价格在83.2万美元左右。   温哥华的小伙伴最清楚了,中国投资者几乎抢购了其四分之一的新房,预计到2020年还会翻番。温哥华的房价在过去的十年里涨了两倍不止,这当然也离不开中国人在其中的投资。   据悉,去年一共有3240亿美元流出中国。虽然今年的数字尚未确定,但在811汇改之后,也至少还有2000亿美元的资金流出中国。   由于中国实行严格的资本管制,每人每年只能汇款5万美元到国外,涌入全球房地产市场的大部分资金看起来并不合法。   “由于反腐以及最近金融市场的动荡,越来越多的中国人开始寻求将自己的财富转移到更安全的地方去——通过合法或者不合法的途径。”前加拿大皇家骑警金融犯罪调查员Bill Majcher表示,“中国人的资产大到无法忽视,因此银行都在竭尽所能的抓住这些生意,虽然这么做会有风险。”   2018年8月16日,国家外汇管理局就对21起外汇违规案例进行了通报,简直就是一本极具可操作性的转移人民币教科书啊。   21起案件中,3家银行涉及违规办理转口贸易案、4家银行涉及违规办理内保外贷案,1家银行违规办理个人分拆售付汇案;4家企业逃汇、1家非法结汇,还有8个自然人涉及非法买卖外汇或分拆逃汇。   六大转移人民币的方法总结如下: 1、内保外贷。在自贸区注册一家转口贸易公司。然后虚拟一笔境外业务,在中国境内要求银行开具保函,然后在境外银行取得外币,最后在中国境内以人民币还款。 2、转口贸易。现办法弄到一张不必须兑现的虚假提单,然后据此请求银行向境外收款方付汇。 3、分拆结汇。这就是俗称的蚂蚁搬家,在国内找一大帮人去换汇,不超过每年每人5万美元的限额,然后共同向境外某个指定账户汇款。 4、虚假合同。与境外公司签订虚假交易合同,对外支付外汇但没有对应进口货物。 5、地下钱庄。中国境内向地下钱庄转入人民币,在境外地下钱庄向换汇人转入外汇。俗称对敲。 6、境外POS机提现。带着中国银行的信用卡借记卡到境外使用当地POS机刷卡套现,并超过每年个人换汇限额。   但除了遵法守法,也要懂法。据报道,北京时间2019年2月10日,新加坡媒体通报了一起中国移民从中国大陆向新加坡大额汇款被骗案。受骗金额高达300万美元(约合2023万人民币)。   案件虽然暂告一段落,但真正的重头戏是,新加坡某家在中国大陆开设有分行的银行业务经理表示: 1、作为中国籍的海外永久居民,可以不受“个人每年5万美元跨境汇款”政策的限制,通过合法途径一次性将想转出的大额美元资产转到国外。 2、这种合法途径必须经过复杂的申请和审批程序。 3、理论上只要取得其他国家和地区永久居民权的中国公民都可以申请办理该项业务。   该合法途径的政策来自于外管局《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》,并且明确了合法移民财产转移的操作规则。   政策细节: 1、从中国内地移居外国,或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的居民,在将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现,可以通过外汇   指定银行购汇和汇出境外。如果拥有其他有价证券和不动产,则必须出售后才可以申请资产转移。 2、外国公民或香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区居民将依法在中国境内继承的遗产变现,可以通过外汇指定银行购汇汇出境外。 3、对外转移的财产应是合法财产,且不得与他人有权益争议。 4、合法移民财产转移需要向户籍所在地外汇局办理申请核准。 5、办理成功的申请人不得在中欧境内提取外币现钞。必须直接将外汇汇往移民或继承人居住国或地区申请人本人账户。   知叔在这特别提醒大家!根据规定,所有合法移民到其他国家地区的中国公民有且只有一次机会向外管局申请移民财产转移。   申请时应准备如下资料: 1、申请人身份证明文件(身份证、户口本、永久居留证等)。境外证件姓名无法直接判断为同一人的,需开具相关公证。 2、中国驻外使馆出具(或认证)申请人在国外已取得永居身份的证明。 3、境外生活的证明材料,如驾照、银行账单等3种以上证明文件。 4、银行存款的完税证明。 5、原房产证(售房前)复印件。卖房时的税票及税务局完税证明原件。过户后新不动产权证复印件。 7、存量房屋买卖合同(网签合同)。需要注意的是房子全款的价格指的就是合同价格和完税价格,结算外汇时只能按照可证明的价款计算。 8、 委托他人办理的应提供委托代理协议(提供原件、无需公证),代理人身份证明复印件。 9、指定汇出接收银行。这一点需要提前与境内汇出行沟通能否办理移民财产转移汇款业务,境外接收行能否接收境外汇入,账户是否支持接收该汇入币种。汇出、汇入账户户名均属申请人同一人。   另外需要注意的是: 1、申请材料齐全之后,大约20个工作日办结。 2、这个时候千万不要漏接电话,因为从批文下达之日起计算15个自然日必须完成购汇转款业务,否则过期不侯。 3、不允许第二次申请。   知叔最后强调一下,合法移民向海外转移大额资产的门是存在的。但从过往案例来看,有成功,也有不成功的。所以各位有钱的主儿们,且行且珍惜吧。 来源:温哥华知道 weknowvancouver