中国外管局:合法移民可以向中国境外转移资产!不受每年5万美元限制!

近年来,来自中国的现金洪流,相信全球各国都已经感受到了,美国全国地产经纪商协会数据显示,截至去年12个月内中国买家在美国住宅的国际买家中占比16%,是最大外国买家。而这一年里,中国买家在美国购置房产花费了近300亿美元,其平均购房价格在83.2万美元左右。   温哥华的小伙伴最清楚了,中国投资者几乎抢购了其四分之一的新房,预计到2020年还会翻番。温哥华的房价在过去的十年里涨了两倍不止,这当然也离不开中国人在其中的投资。   据悉,去年一共有3240亿美元流出中国。虽然今年的数字尚未确定,但在811汇改之后,也至少还有2000亿美元的资金流出中国。   由于中国实行严格的资本管制,每人每年只能汇款5万美元到国外,涌入全球房地产市场的大部分资金看起来并不合法。   “由于反腐以及最近金融市场的动荡,越来越多的中国人开始寻求将自己的财富转移到更安全的地方去——通过合法或者不合法的途径。”前加拿大皇家骑警金融犯罪调查员Bill Majcher表示,“中国人的资产大到无法忽视,因此银行都在竭尽所能的抓住这些生意,虽然这么做会有风险。”   2018年8月16日,国家外汇管理局就对21起外汇违规案例进行了通报,简直就是一本极具可操作性的转移人民币教科书啊。   21起案件中,3家银行涉及违规办理转口贸易案、4家银行涉及违规办理内保外贷案,1家银行违规办理个人分拆售付汇案;4家企业逃汇、1家非法结汇,还有8个自然人涉及非法买卖外汇或分拆逃汇。   六大转移人民币的方法总结如下: 1、内保外贷。在自贸区注册一家转口贸易公司。然后虚拟一笔境外业务,在中国境内要求银行开具保函,然后在境外银行取得外币,最后在中国境内以人民币还款。 2、转口贸易。现办法弄到一张不必须兑现的虚假提单,然后据此请求银行向境外收款方付汇。 3、分拆结汇。这就是俗称的蚂蚁搬家,在国内找一大帮人去换汇,不超过每年每人5万美元的限额,然后共同向境外某个指定账户汇款。 4、虚假合同。与境外公司签订虚假交易合同,对外支付外汇但没有对应进口货物。 5、地下钱庄。中国境内向地下钱庄转入人民币,在境外地下钱庄向换汇人转入外汇。俗称对敲。 6、境外POS机提现。带着中国银行的信用卡借记卡到境外使用当地POS机刷卡套现,并超过每年个人换汇限额。   但除了遵法守法,也要懂法。据报道,北京时间2019年2月10日,新加坡媒体通报了一起中国移民从中国大陆向新加坡大额汇款被骗案。受骗金额高达300万美元(约合2023万人民币)。   案件虽然暂告一段落,但真正的重头戏是,新加坡某家在中国大陆开设有分行的银行业务经理表示: 1、作为中国籍的海外永久居民,可以不受“个人每年5万美元跨境汇款”政策的限制,通过合法途径一次性将想转出的大额美元资产转到国外。 2、这种合法途径必须经过复杂的申请和审批程序。 3、理论上只要取得其他国家和地区永久居民权的中国公民都可以申请办理该项业务。   该合法途径的政策来自于外管局《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》,并且明确了合法移民财产转移的操作规则。   政策细节: 1、从中国内地移居外国,或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的居民,在将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现,可以通过外汇   指定银行购汇和汇出境外。如果拥有其他有价证券和不动产,则必须出售后才可以申请资产转移。 2、外国公民或香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区居民将依法在中国境内继承的遗产变现,可以通过外汇指定银行购汇汇出境外。 3、对外转移的财产应是合法财产,且不得与他人有权益争议。 4、合法移民财产转移需要向户籍所在地外汇局办理申请核准。 5、办理成功的申请人不得在中欧境内提取外币现钞。必须直接将外汇汇往移民或继承人居住国或地区申请人本人账户。   知叔在这特别提醒大家!根据规定,所有合法移民到其他国家地区的中国公民有且只有一次机会向外管局申请移民财产转移。   申请时应准备如下资料: 1、申请人身份证明文件(身份证、户口本、永久居留证等)。境外证件姓名无法直接判断为同一人的,需开具相关公证。 2、中国驻外使馆出具(或认证)申请人在国外已取得永居身份的证明。 3、境外生活的证明材料,如驾照、银行账单等3种以上证明文件。 4、银行存款的完税证明。 5、原房产证(售房前)复印件。卖房时的税票及税务局完税证明原件。过户后新不动产权证复印件。 7、存量房屋买卖合同(网签合同)。需要注意的是房子全款的价格指的就是合同价格和完税价格,结算外汇时只能按照可证明的价款计算。 8、 委托他人办理的应提供委托代理协议(提供原件、无需公证),代理人身份证明复印件。 9、指定汇出接收银行。这一点需要提前与境内汇出行沟通能否办理移民财产转移汇款业务,境外接收行能否接收境外汇入,账户是否支持接收该汇入币种。汇出、汇入账户户名均属申请人同一人。   另外需要注意的是: 1、申请材料齐全之后,大约20个工作日办结。 2、这个时候千万不要漏接电话,因为从批文下达之日起计算15个自然日必须完成购汇转款业务,否则过期不侯。 3、不允许第二次申请。   知叔最后强调一下,合法移民向海外转移大额资产的门是存在的。但从过往案例来看,有成功,也有不成功的。所以各位有钱的主儿们,且行且珍惜吧。 来源:温哥华知道 weknowvancouver

还价、贷款、验房……华人新移民加拿大买房记还价、贷款、验房……华人新移民加拿大买房记

还价、贷款、验房……华人新移民加拿大买房记还价、贷款、验房……华人新移民加拿大买房记

华人新移民加拿大买房记:挑房子原来有这么多讲究! 话说在来来回回看了将近三十套房子之后,有一天,我们的经纪带我们去万锦的一个社区继续看房,这天看的好几套半独立中,我们对其中的两间半独立屋产生了购买意向。   一间是南入户北后院、三卧室的半独立,包括地下室在内全屋全新装修,叫价76万5。经纪说看这间房子的情况,叫价应该是故意放低,让人来抢offer的,实际成交价格应该会超过80万。 另一间半独立是北入户南后院,也是三卧室,面积很小,不到1500尺,地下室也没有装修,叫价82万。经纪根据房子的情况判断这是可以往下砍的叫价,以我们的预算应该可以拿下。 考虑到刚到加拿大立足未稳,不宜给自己太大的房贷压力,我们决定把第二间半独立作为首要目标。经纪人建议,我们可以先发一个价格比较低的offer,来试探一下卖方的底价。 发送买房Offer注意事项 Offer的准备非常简单,都是电子文件。经纪把offer做好之后通过邮件用DocuSign这个软件发给我,我直接在手机上签字,签完之后点击完成,经纪就收到了我签字的offer,再由他发给卖方经纪。 Offer的内容除了报价,还有定金金额、房屋交割时间、报价有效时间等关键性内容,我又在offer里加上了验房和贷款条款,也就是说如果验房有重大问题或者最终银行不批我们的房贷,offer可以到期失效。 我们的第一个offer报价低于叫价10万加币。很快卖方经纪回复房主不接受这个offer,价格太低了,不过他也进一步跟我们的经纪沟通了一下。经纪反馈给我们说看对方的口气,如果我们往上加两万左右加币的话,成交的可能性应该很大。   在等第一个offer回复的时候,我问经纪可不可以发个offer给另一间独立屋,经纪说不可以,因为每个offer都是有法律效力的,同时发offer如果都被接受了的话就会引起纠纷。 根据当时的情况,经纪建议的策略是先谈这间小一点的半独立,把回复offer的时间写短一点,应该能在第二间屋子收offer的关门时间之前谈完,不行了再给那间发offer都来得及。不过以他的判断那间装修一新的屋子最终成交价肯定是在我们的预算之上,如果我们不提高预算的话,发offer也是没有意义的,后来的事实证明确实如此。 有了第一个offer反馈的信息,在发出第二个offer之前,我跟老公又回过头仔细地商量了一下,分析了房子的利弊:首先,房子是小了一点,不过我们一家三口肯定是够住了。其次,房子没有其他的硬伤,朝向、位置也不错。第三,装修已经旧了,但是之前的房主保养得不错,一些主要的电器也在中间换新了,可以直接入住。第四,附近的几间学校都还不错,离着也不远,每天可以步行上学。第五,整个社区面貌和周围邻居目前看着都还不错,房子院子都打理得井井有条。 我和老公商量完觉得这间半独立能满足我们的居住需求,并在我们的承受范围以内,买!我们在第一个报价的基础上加了两万加币,发出了第二个offer。 第二天,经纪告诉我们卖家接受了我们的报价,也就是说买房子最重要的一步完成了! Offer接受之后需要在24小时之内付5%的定金,我们去银行开了一张bank draft交给经纪去交定金,同时紧锣密鼓地约了一位验房师过来验房。验房师带着工具如约前来,上上下下、里里外外仔细查看了房屋,然后把我们叫过去,从地下室的锅炉开始讲解。 验房以及办理贷款 房子里的一些东西对我们来说还是新鲜事物,是原来在国内住楼房的时候根本不需要考虑的。比如锅炉,这附近社区的冷暖设备都是自己的锅炉自己烧,锅炉在地下室,还连着一个中央加湿器,两个机器都需要定期更换滤网。 再比如屋顶,从前住楼房根本不需要管屋顶,现在屋顶是非常需要重视的部分,幸好房主已经承诺在交房之前更换新的屋顶。验房师指出屋檐有一部分木条缺失了,可以提醒房主在换屋顶的时候也顺便把这些地方修好。 我们跟着验房师把屋里的所有电器都一一打开试用,所有的插座都用电笔测试是否有电,并检查各个楼层的烟雾报警器和一氧化碳年报警器是不是都正常工作。验房师说房子没有大问题,只有一些小毛病,并交给我们一份验房报告。   接下来的事情就是去申请贷款。早在看房的时候,经纪就带我们去两家银行咨询过贷款的问题。因为目前各大银行都不同程度地收紧了房贷,贷款不像楼市高峰时期那么容易了。像我们这样的新移民,35%的首付肯定是跑不掉的,至于能贷多少以及需要准备的材料就看各个银行的要求了。 比较了几家银行的贷款条件之后,我们最终选择了Scotia Bank。我们的房贷经理也是一位华人,她详细询问了目前我们的资金情况和房子的信息,并把这些情况提供给她的underwriter来申请贷款。同时银行会派出一名评估师,来确认我们offer的房价是否合理。如果出价太高的,房子实际不值那么多钱的话银行也是不会批的。 见过房贷经理之后,我们又马不停蹄地去见了律师。加拿大的房屋买卖都需要通过律师来完成。律师需要帮助买家审核所有的买房文件,进行地契的注册,完成各方账目的清算并完成最终的交割。 第一次见律师,我们先交了包括律师费和产权保险等税费在内的1800加币费用,律师就算是接下我们这个case了,后续事宜随着交易的推进,律师那边会再联络我们。 过了两天,房贷经理通知我们房屋评估通过了,银行接受我们的买价。贷款审批过了几天也下来了。房贷经理让我们把手头资金汇拢一下,并保留在账户至少一个月以上,然后提供银行流水来作为首付证明。 房子的交割时间写在三个月以后,所以我们有足够的时间来准备首付证明。过了一个多月,房贷经理通知我可以开银行流水了,材料交上去不久,银行就通知我去签房贷合同。 房贷合同并没有我想象的那么厚厚一本,只有为数不多的一些文件需要签。并且房贷经理还向我推荐了一种房贷保险,万一我因为疾病或者事故不能还贷,保险会帮我还了,保费也可以做在月供里。 最后一步:签署买房文件! 又过了一个多月,到了房屋交割前的几个星期,律师的助理跟我沟通,询问我去年是否在加拿大住满了183天,房屋类型是独立屋还是镇屋等信息来准备买房文件,并通知我们去开通房子的水电和燃气账户,购买好房屋保险。随后我把首付款打到律师的账户,因为最终交割是需要通过律师来完成的。 几天后助理通知我去签署买房文件。这次我签了大概有一本书那么厚的文件,并且每一页都签了页脚。买房文件包括房屋的一些详细信息和一些标准化的条款,说实话即使到今天我也没有一页一页把所有的文件都通读一遍。 房子交割前几天,经纪又跑去看了一趟房子,并跟房主做了一些沟通,确定了一些大件家具的去留,回来说房子没问题,现在的房主仍然保持得非常好。 到了最终交割的那一天反倒风平浪静了,这一天律师应该非常忙吧,到了下午律师通知我们可以取钥匙了,房子已经交割完毕,现在房子是我们的了!   纵观整个交易过程,加拿大政府对房屋买卖的每个环节都有相应的规范,如何放盘、如何发offer、如何交割等都有标准化的流程,并且规定每一个环节的从业者都必须通过资格考试持证执业,这在很大程度上避免了国内房地产市场的一些乱象,买卖双方不容易产生纠纷,买家也不容易上当受骗。 另外加拿大房屋市场的信息非常透明,即使是没有经纪资格的普通人,也可以通过一些房产软件查询到房屋的很多信息,甚至一定范围内一些房屋的买卖价格都可以查到,十分方便。房产经纪能够获取的信息当然更多,从房屋的交易历史到买卖价格,包括周围房屋的价格情况等,十分有助于对房屋情况的判断。 而在大多伦多地区买房更有一个便利,从买房经纪到房贷经理,再到验房师和律师,所有环节都可以找到华人从业者,从头到尾,我们根本不需要用到英语,用中文就畅行无阻,这也许是华人移民多了以后的另一种福利吧。   转自 人在温哥华

国人入住独立屋需要注意的点。

搬到加拿大一段时间后,我们也住进了加拿大人民喜闻乐见的住宅形式——House。House虽然也是一栋栋小楼,不过跟别墅还是不一样。国内的别墅通常是装修豪华的高档住宅,这边的house大部分是普通百姓的居所,所以我觉得直译的“独立屋”、“半独立屋”是更准确的翻译。 House细分之下也有很多种类:有跟所有邻居都不挨着的独立屋(detached house),有跟一边邻居共享一堵墙的半独立屋(semi-detached house),还有跟两边邻居都有共享墙、有时候还有管理费的镇屋(town house),还有看似独立其实地下室跟邻居是连在一起的链屋(link house)。这些房屋在同等条件下自然是越独立的越贵。   我们家是一个面积很小的半独立屋,跟一家友善的东欧移民是共享一堵墙和一道篱笆的邻居。虽然家里面积很小,跟国内一个普通大三居的面积差不多,不过加拿大房屋面积讲的是使用面积,同样的面积明显这边居住起来更为宽敞。 跟原来在国内的房子比,新家不一样的地方是有前院、后院、地下室、车库和数量更多的卫生间。我家的地下室和车库都是工作加储物间,地下室里面有暖气和热水的锅炉,还有洗衣机和烘干机,车库里则有各种工具,剩下的空间都用来储物。和各种摆放在房间里的柜子相比,地下室和车库提供的储物空间堪称巨大,所有杂物统统收进去之后只占了一小部分。杂物有地方收纳了,屋子里就能更宽敞。 和实用的地下室、车库相比,前后院显然是观赏性大于实用性。因为前院临街,政府会有比较多的规定,后院的自由度要大很多,房主可以自己决定种花种草种树还是铺转。原来的房主把后院打理得非常漂亮,除了有漂亮的花草,还种了好几株番茄。我们入住之后番茄刚好成熟了,摘了满满几大盆,不仅当水果吃,还可以做几道菜。 享受过前人的劳动果实,我们一家人商量着来年我们自己要种些什么东西,憧憬着第二年瓜果满园,花香四溢,老公笑着说这下有你这个只能种活绿箩的“植物杀手”的发挥空间了。园艺也是一门手艺,对我们来说更是完全陌生的领域。我兴致勃勃地买来了园艺手套、修枝剪、修叶剪,全家一起像模像样地修剪了几回院子里的植物。 不过前后院不仅仅意味着享受,还有相应的工作。草长高了就需要除草,老公找出车库里的除草机,捣鼓捣鼓,也干脆利落地把草都除好了。收好机器再打开院子里的工具箱一看,里面还有一个除草机配套的收碎草的袋子!我们两人不由哈哈大笑:正常来说除下来的草应该都收在袋子里,老公人生第一次除草的时候除草机是边吃边拉,碎草都一路留在地上,还沾得机器上都到处都是草。 雪后的社区(图片由作者提供) 入冬之后,院子里的植物渐渐凋零,另一项后院工作是清理这些残枝败叶。买来庭院垃圾专用的牛皮纸袋,我们弯着腰把枯萎的叶子、枝条都捡起来放进袋子里,收集了半人多高的满满一袋子庭院垃圾。干完这个活我感叹园艺不好干啊,无论是弯腰还是蹲地上都没法坚持很长时间,直起身子的时候都是两眼一黑。难怪商店里还有专门的园艺垫子卖,可以做园艺的时候直接跪在地上。 万锦的冬天多雪,入冬后不久第一场大雪不期而至。除了紧急购买全家的雪鞋之外,我们同时还紧急购买了雪铲。那场雪从夜里下到第二天傍晚,我们坐在屋子里等到下午雪差不多停了才抄起铲子去干活。 铲雪的范围真的是各家“自扫门前雪”,只需把自家前院以及对着那一段人行道上的雪铲干净。那天雪已经积了厚厚一层,加上来回走动把一部分雪踩实了,非常不好铲。花了半个小时的时间,我和老公两个人才把雪铲个七七八八,而且地面残留了很多雪,跟花猫似的。看着邻居家跟洗过一样干净的地面,我们有点困惑。不过顾不上这么多了,先进屋好好休息一下,活了三十多年了还从来都没干过这么重的体力活。 初雪之后陆陆续续又下了好几场雪,我们慢慢也摸索出一些经验。如果夜里下雪了,最好早上的时候就铲一铲,这样白天继续下的雪就不容易积起来。铲雪不需要真的一铲一铲抬起来运走,这边下的雪都是粉末状的,用雪铲可以轻松推到一边,然后再往草地里铲两下就可以了,能省很多时间和力气。另外铲雪不用特别干净,也不可能铲得一点不剩,特别干净的地面雪都是自己化掉的。现在一般的雪我自己一个人十分钟就可以搞定,也是熟练工了。 居家必备大雪铲(图片由作者提供) 住了一段时间之后,各种账单纷至沓来。每次拆这种账单的时候心里都有点肉痛,尤其是燃气和热水账单,冬天的燃气热水账单基本都是三位数,像我们这样的小小半独立,冬天的时候一个月水、电、燃气、热水加起来就得200加币左右,再加上每个月60多刀的房屋保险,每年3000多刀的地税,要养一个house的开销也真是不少,可比国内同样面积的商品房养起来贵多了。 要说住house最大的不同,还是它为我们的动手能力提供了很大的发挥空间。我们入住的时候房子是空的,买完必要的家具,还有一部分需要填充的空间。房子本身也有一些小的地方需要更换、修补。日子久了,我变得很爱逛家居超市,像homedepot、Rona、宜家等。成天琢磨着这里可以怎样布置一下,那里应该再添个什么东西。 家装也是邻里之间的热门话题,连妈妈们也不例外,聚到谁家里大家都会讨论“你家这样布置很不错,我家也可以怎么怎么样”,“这个可以在哪里买到工具,你这样弄一下就好了”。一群在国内对装修一窍不通的主妇,到了这儿也慢慢变成半个装修专家,各种工具如数家珍,讨论地板的热烈程度不亚于讨论包包,不仅爱讨论,还爱结伴逛家装商店,互相借个工具、匀个材料那更是常有的事情。 这不仅是因为house的空间一般来说比较大,可以有折腾布置的空间。还因为加拿大的人工非常昂贵,所以家居商店里可以买到一切工具来自己动手装修自己的家。装修材料也都是标准化的,只要有合适的工具,再看看网上的教学视频,自己铺个地板、刷个墙壁都是很正常的事情,像我就真的认真考虑过自己铺地板这个可能,因为请人铺的话人工成本要占到所有费用的六成多。 大概每个人都有一颗handy man的心,再加上地广人稀人工贵的加拿大提供了合适的条件,能让我们自己动手来装饰自己的家。看着自己的家在一家人的共同努力下一点一点变得更美好,这不仅给自己带来成就感,家人的感情也在这样的劳作中变得更加紧密。 来源:加拿大必读

不加息!不加息!房奴放心了,加拿大央行刚刚宣布维持基准利率不变:1.75%

加拿大央行今天上午10时宣布,维持基准利率在1.75%不变。央行同时暗示未来将缓和加息的步伐,以反映经济受油价下滑的冲击。最新措辞也暗示不会降息。   此前,市场已经普遍预期央行本月不会加息。   央行的基准利率,也称隔夜拆借利率,指导商业银行短期贷款利率,影响到消费者的储蓄利率、贷款利率、信用额贷款、浮动房贷按揭利率等。   央行自2017年以来已经五次加息,最近一次是去年10月,当时的理由是通胀高,就业市场兴旺,同时美国油价处于每桶65美元价位,商业投资仍有增长,综合这些因素,预期今年经济增长为2.1%。   仅在上月,央行还曾表示,未来加息的步伐可能会加快。 Chris Wattie/Reuters   但是现在情况又有变化。目前经济出现放缓的迹象,甚至有猜测央行可能会降息。   加拿大统计局周二公布的数据显示,去年11月加拿大贸易赤字增倍至21亿元,主要是因为油价下跌。   丰业银行经济师Derek Holt指出,由于美国政府停摆影响12月贸易数据,以及阿尔伯塔省削减油产量将使1月能源出口下跌,对贸易形势不利。   央行暗示还会加息,不是降息   央行在周三的声明中说:“管理委员会继续认为,随着时间推移,政策利率将需要上调。”   央行之前在形容加息步伐时,没有使用过“随着时间推移”的措辞。   帝国商业银行经济师Avery Shenfeld指出,央行声明的措辞暗示,“我们稍后再加息”,而不是“加息已经结束。”他预期央行最早会在4月加息。   日本投资银行野村证券的Robert Dent同样预期,今年4月利率会升至2%,年底还有一次加息。他认为加拿大就业数据很好,这些数据会让央行考虑维持在加息路径上。   央行周三在声明中下调了短期经济增长预测,称今年经济增长为1.7%,但表示经济放缓可能是暂时性的,并预期2020年经济会有高于潜力的增长。   央行表示,展望未来,在海外需求,包括北美自由贸易协议,加元汇率低,以及联邦促进投资的税收政策支持下,出口和非能源投资将有强劲增长。   周三上午,加元汇率攀升至近五周的高位,至1加元兑75.54美分。央行宣布利率后,加元继续上升至75.73美分。   加元上升主要受油价推动。美国原油期价周三早盘升2.9%至每桶51.24美元。   同时,数据显示12月房屋开工率高于预期。加拿大按揭和房屋公司公布,12月经季节调整,新屋开工年率为213,419间,高于预期的205,000间。 来源:环球邮报、加国无忧

加拿大发房市走势图, BC 房市会缓慢走出低谷

加拿大贷款与房屋公司11月6日发布2019年预测报告。   根据加拿大经济整体走势、人口增长趋势、就业和收入等数据,预计加拿大房地产市场将在2019年和2020年相对放缓,转为温和缓慢增长形势,到2021年走出低谷期。   房屋新开工量在2017年达到顶峰之后,一直呈下降趋势,预计2019年新房开工量将介于193,700到204,500套区间,其中包括独立屋约44700-69400套,公寓和联排屋约124800-137400套;   受房屋贷款利率增长、贷款审查严格以及经济形势预判的影响,2019年房屋售出数量将介于478,400到497,400套之间;   在过去两年中,MLS®登记房屋售价一直增长强劲,主要得益于某些主要市场高端独立屋的销售增长。然而,在2018年独立屋涨势已被消减,外加贷款成本上升和工资收入的放缓,房屋价格将有缓慢小幅的增长。   2019年加拿大平均房屋价格预计将在501,400元到521,600元区间内。   文中特别提到BC省由于人口增长减缓,经济增长减速,因此房地产市场未来两年预计将会保持低速。受供给增加、贷款难度增加、投机空置税等多种政策压制,BC的房价不会有太大增长。   注意,文中没有预期BC房价会降,只是转为温和低速模式。所以割肉的或许可以再抗两年! 来源:CMHC、加西网

攻略 | 秋季做好六件事,您家宅子好过冬

趁着秋高气爽,温度适宜,正好可以干活了。 加拿大本土西人对物业的四季维护很在行,并总结出很多经验。 01 修剪树枝,梳理草地,这也是秋季户外维护首要内容之一 加拿大冬天雪很大,清理树枝就更重要。几年前多伦多发生的大雪暴,导致多处断电,居民长达十多个小时,有地区持续三天,无法取暖,就是因为大雪折断树枝,压倒电线造成。修剪树枝最好在秋季和初春。据园艺专家说,夏季剪树,容易让树木受损,并且容易传染植物疾病。 树枝弄好,就是草地。11月初,叶子基本都落光了,这个时候,用五齿钉耙给草地梳个头,把断枝残桓碎草啥的都清理出去;梳理干净后,施肥,重新撒草籽,为明年开春做准备。 您问为啥要在秋季做这些?因为草地在冬眠期间也在呼吸和生长,整个冬天营养充分,草地也舒服啊。听着挺烦,甚至您也可以不这么做。然而次年开春,积雪融化,您家的草地闪亮登场,邻居也会投以赞许的眼光,毕竟,园艺除了自己享受,也是面子工程。   02 说到落叶,必须要说水槽和屋子周围的排雨管 一定检查,确保不能堵塞这几年很多屋顶公司都很注意宣传这个,并且作为一个服务项目在入冬前为业主清理可能被落叶堵塞的水槽。 清理排雨槽是每年的必修课,投资一个质量好的梯子很有必要。当然,如果您有钱无闲,动手能力还不强,为了安全和省事,找专业师傅们去做吧。   03 外边打点好,室内保暖通风不容忽视 这就说到暖炉和火炉的保养了 入冬前确保自家的暖炉通风系统运作正常,更换暖炉过滤网,这些最好在秋季做好。道理很简单,数九寒天的,暖炉不好使,您需要加急服务,费用高,师傅还未必能及时到,全家受冻。 您不一定非要请暖炉上贴着的冷暖公司,那个是当年安装暖炉的公司,以后的保养可以找自己熟悉的师傅或者公司。 暖炉保养,市面上的价格从 $90 到 $150 不等,问了熟悉的冷暖师傅,感觉找华人似乎更好些,价格好,做的内容解释的比较清楚。西人更注重细节,有点儿虚张声势,矫情,但可求个心安。   04 检查屋顶,看是否缺瓦片,窗户是否漏风 多数人家的屋顶并不容易一目了然,请专业师傅来看,又不敢确定是否花冤枉钱。我邻居为此买了一副望远镜,真看到缺瓦或松动等情况,再找师傅。我觉着可以借鉴。 别忘了检查窗户是否有缝隙漏风,地下室窗户框容易漏水,入冬前格外检查一下。   05 我们华人最不应忽视的就是清空室外水管,防止水管冻裂 一旦水管爆裂,损失可不是一点儿半点儿。院子里有花洒的,冬季前清空里边的水;任何户外水管彻底清空后关闭通往室内的管道,防止里边有残余水,水管冻裂。 清除积淀的水锈,防止水管阻塞,据说,还可以提高50%的热水炉加热效率   06 剪草机清洗和保养 入冬后,剪草机就要来年夏天再见了。剪草机里的汽油,经过整个冬天的沉淀,质量会改变,同时也会损毁油箱。 简单说,两个方法:一是让剪草机战斗到底,清空油箱,用到最后没油。二是买桶汽油平稳剂,按照说明混合到油箱里。 要说秋季保养,岂止上边这 6 条,眼里有活的人,无论四季,都在维护房子。 来源:网络

加拿大买房,收房前应该注意哪些事项

购买房屋包括许多关键步骤,整个过程可能很棘手。您的房地产经纪可以回答您的一些问题并引导您完成交易。不过,您搬入新家之前,还有一些注意事项,需要采取一些措施。   您和您的地产经纪应在搬家日期之前安排一次closing 前的看房,以确保房屋的状况与您签署offer时的状态相同。并且确保卖方已修正了“购买协议”中约定的问题,其中包括必要的维修。这次看房最好提前计划,协商期间在协议中加入相关条款。   无论何时购买或出售房产,都有必要尽早聘请一位了解房地产法律的律师——而且你也需要律师来处理closing的一些细节。   您的律师将在房产转手前不久向您提供closing成本调整的声明。与您的律师一起坐下来审查closing成本并签署必要的文件,这一步非常重要。   您还须提供必要的资金,支付给您律师的公司,他们需要这些钱完成交易。当您准备好入住时,您的律师将给您新家的钥匙。   有些省份购房者不是必须要购买产权保险(title insurance ),但建议您与律师讨论是否购买。有一些贷方可能会要求您购买保险。   产权保险可以保护您免受产权欺诈、调查错误和其他潜在问题的影响。而这些问题可能会妨害您明确拥有房产,考虑到这个保险能提供的保障,花这笔费用也算物有所值。   根据房屋价值的购买房屋保险是贷款机构在交易完成当天的一项要求。   另外,您还应该让房屋的水电气等公共服务提供商在完成交易的当天查看、记录仪表的读数,这样您就不会为之前业主的费用而烦恼。   还需要补充一点,新房主有时会在拿到房子后发现他们的房子里不包括取暖炉、热水炉或其他设备,因为以前的房主是租用这些物品,这些并不是所售房屋的一部分。   转让租赁协议给新房主的价格可能会很昂贵,因此一定要多提出问题,在您下offer之前问清前房主是否租用了这些设备,或者这些设备是否包含在房屋买卖之中。 来源:多伦多星报

想要安安心心过寒冬 房屋维护这些事你需要检查!

不经不觉,秋天已经来临。事实上,加拿大的秋天很短暂,对于屋主来说,最好把握这段室外气温尚算温和的日子,检查清楚房屋内外,做好必需的维护工作,确定房屋所有部分状况正常,准备迎接漫长冬季。有保险业界提醒,入秋后的房屋检查及维护十分重要,可避免因为出现状况而要向保险公司索偿,最后导致房屋保费上升。   1 清理屋檐排水槽   排水槽可能会被树叶、鸟巢及其它杂物堵塞。如果房屋周围有较多大树,入秋后至入冬前,最好多清理几次。如果树叶、枯枝及其它杂物堵塞了排水槽,会加快排水管及铁皮凹槽等位置的腐蚀。排水槽堵塞更严重的后果,是雨水渗入屋顶和墙体,甚至是地库渗水、水浸、木板和墙面发霉变形、影响地基等一系列问题,最后可能要花费成千上万元的地基维修费。   2 修剪大树   围绕房屋走一圈,检查一下房屋周围的大树和灌木丛,看看它们的健康状况。如果有一些树枝,本来应该还有树叶,但现在已经光秃秃了,即代表这树枝已枯萎,应该把它剪掉。   如果任由枯枝继续连在树上,万一在冬季抵不住风吹雪降,天寒地冻才来折断,随时有机会倒落檐篷,造成损毁。更严重的是,枯枝跌落时穿破玻璃窗,这将会是非常昂贵又需时修补的工程。可聘请专门修剪树枝的公司代劳,他们有比较专业的树木知识,也有专业的工具处理位置较高或较难爬到的分枝。   3 清理杂物   放在后园的户外家具、太阳伞等,最好收起放回到有盖遮挡的地方,也可买一些特制胶套,将它们盖住。如果座椅或摇摇椅上的是布艺坐垫,应放回室内。这样可避免家具在寒冬中经历风雪吹袭,从而延长它们的寿命。   孩子放在后园的玩具、园艺工具、水喉等,应放回室内或庭园小屋(shed)内。如果后园有烧烤炉,应该在入冬前彻底清洁,再放进庭园小屋内,又或买一个专门用来套烧烤炉的胶套,将整个烧烤炉罩好,再放到风雪吹袭不到的角落。   4 检查围栏及扶​​手是否稳固   在房屋外绕一圈,摇一摇前后园的围栏、门廊边的扶手,踢踏一下阳台的木板,看看有否松脱不稳的问题,及早修理。入冬及下雪后,地面会变得湿滑,人们都会靠扶手来稳固步伐。如果扶手有松脱或摇晃,导致有人跌倒受伤,屋主随时会被索偿,最后要惊动房屋保险。   5 检查堵缝物料   全屋多个地方都可找到堵缝物料(caulking),如门窗、洗手盆、马桶、浴缸等。这是防止水分进入墙体及防止冷空气进入室内的物料。确保门窗的密封性,是节省取暖费的最佳方法。一般来说,堵缝物料的寿命由5年至20年不等。趁现在检查一下,如发现有小洞或裂缝,可购买密封胶来重新密封,也可找专业人士代劳。 防风雨条有1至3年寿命,一旦老化便会出现渗风情况,需要更换(星报资料图片) 6 检查防风条   门窗边都设有防风雨条(weather strip),以堵塞外面的冷空气进入室内,亦阻隔室内暖气的流失,达到保温效果。如果防风雨条老化,便会出现渗风情况。一般来说,防风雨条有1至3年寿命。   想知道门窗有否出现渗风情况,可以在比较寒冷及大风的日子,用一条羽毛或一片纸巾,贴近窗边慢慢游走,测试有否受气流干扰,又或简单地用手掌感受是否有风吹入。也可在晚上以手电筒照射门窗边缘,如见到光线射入,即是需要更换了。   7 关掉户外水龙头   每间房屋都有两条通往室外的水管,一条在车房,另一条在后园。入秋后,户外用水的机会不多,最好趁气温还未跌至零度以下前,将前后园的户外水龙头和水管里的水排空,再将水龙头关掉。排空水管里的水非常重要,假如气温降到零度以下,水管里的水结冰,便会导致水管爆裂。   8 密封隙缝防小动物入屋   检查外墙砖与砖之间的灰泥是否有脱落,造成隙缝或小洞。砖与石屎地基接驳的位置也要留意。老鼠可以从一个如10仙硬币般细小的洞,慢慢钻进室内。它们还懂得爬墙,砖与砖之间的隙缝就是最佳的踏板。因此,一旦发现有隙缝或小洞,应尽快把它密封。   9 检查排风系统   松鼠、小鸟和浣熊等小动物,可能会在秋冬之际,在排气管筑巢,蜜蜂也可能在排气管筑蜂窝,必须检查以防任何东西阻塞。干衣机及厨房抽气扇出口,也要检查有否被堵塞。秋季天气干燥,容易产生静电。如果干衣机的通风管道积聚纤维絮,会被静电点燃。将干衣机后面的管道拆开,用手清除纤维絮,也可用吸尘机帮助。   10 每两年检查暖炉系统   运作正常的暖气,在漫长而寒冷的冬季尤其重要。有趣的是,暖气炉好像专挑冬天最寒冷那几天才来罢工。所以,在入冬前最好安排专业人士检查取暖系统,清理通风管道,进行安全测试。   一般来说,每两年做一次便最稳妥。还要记得更换暖炉的过滤网,从而改善室内空气质素,提升供暖效能,更可节省取暖开支。 来源:都市地产

理财攻略:用房屋二次抵押贷款来投资需要注意什么?

注重理财的人应该都很熟悉杠杆效应吧。杠杆效应字面上来说,指的是以小搏大的杠杆作用。在金融市场上来说,就是用少量的资金然后通过投资的方式,赚取大量的收益。 它在我们的生活当中无处不在,贷款买房就是一个很好的例子。如果你贷款购买价值500,000加币的房产,那么你需要支付50,000加币的首付,也就是说你只用了少量的资金就获得了50万加币的房屋,贷款让你“用小钱获得大钱”。如果这套房屋的房价在未来上涨10%至550,000加币,这就意味着你赚得了50,000加币的中间差价。你在贷款买房的时候首付是50,000加币,这也就是100%的回报率。但是,如果房屋贬值,房价下降10%,你的全部投资就打了水漂。 这种杠杆效应既可以放大你的收益,也能够加剧你的损失。由于房价一直持续上涨,购房者通常会从中受益。除此之外,现在还有越来越多的人利用房产做二次抵押贷款来投资别的项目,让“钱生钱。” 为什么要抵押房产来投资呢? 首先,如果你抵押的是股票而不是房产的话,股票经纪人一般会给你开设一个被称为保证金的账户。通过该账户,你可以用你的股票作为抵押,按账户资产贷款资金进行其他投资。比如说,如果你购买了价值10,000加币的Netflix股票,你就可以借助这10,000加币进行其他投资,从而有效地将你的投资上行潜力发挥到最大值。但是,如果你抵押的股票贬值,你会收到保证金通知,你需要投入更多的资金。如果你负担不起,那么你可能会被迫亏本出售你的股票,并最终陷入债务危机。 通过上述用股票来投资的情况相比,通过房产抵押贷款是获得投资本金风险最低的选项,它的利率也通常是最低的。如果你投资的房产贬值,你通常也不会收到保证金通知,他们一般不会下降的那么快。 至于投资的项目,如果你的信贷额度是4%,你投资的是股票和债券之类的金融产品,如果回报率在6%或以下的话,你最好及早退出,因为这里面的风险太大了。投资的项目最好选择风险较低的,回报率较高的东西。 借贷投资是一个有争议的话题,如果一切顺利,你将获得很多额外的资金,但是这些都是有风险的,以下是一些投资注意事项: 你需要将目光放得长远一些。与房产市场一样,股市普遍上涨,但是也有可能在短期会急速下跌,充满了不确定性。你在考虑投资的时候要将目光放在至少五年内去考虑,或者更长的时间轴。 谨慎投资。如果你是用保证金来投资股票的话,最好不要一味地追求热门股。你应该用严谨的投资策略,均衡长期以往的股票表现来进行投资。 提前计算好你的现金流。如果你是用二次贷款投资的话,你必须要面对的一个情况是你可能会被追加保证金,你需要足够的现金流来支撑自己的投资风险。如果你资金短缺,在被迫出售自己的投资下你会陷入债务危机。 知道自己的投资极限在哪里。如果你想要长期投资,除了了解自己目前的财务状况以外,还要确保不要过度投资,盲目自信。你需要将自己的风险规避到最小,在投资前最好试想如果投资失败,它会对你的生活产生重大影响吗?如果答案是“是的”,那么你最好减少自己的投资。 用房屋二次抵押贷款来投资,房屋本身自己也有可能会升值,你的投资也有可能会产生高回报,这些情况下它会大大增加你的收益。当然,如果你的投资失败的话,被追加保证金的可能性较小,但也不是完全没有可能,这样会加重你的损失。这些都是需要慎重考虑的,如果你合理的对自己的资源进行优化,它会对你产生意想不到的积极效果哦。 来源:超级苹果网-财税新闻

重磅!BC省房地产投机税或存变数,市长们要求省府改变政策!

重磅!BC省房地产投机税或存变数,市长们要求省府改变政策!

日前,在BC省市级政府联盟(Union of B.C. Municipalities,UBCM)的年度大会上,投票通过一项动议,要求省府改革即将出台的房地产投机税(speculation tax)政策。   先来说说“BC省市级政府联盟”是个什么样的组织。加拿大的各个市级政府,也就是最基层的政府,不是由上级任命或指派的,而是由各城市的市民自己选出来的。各个市政府本来是没有什么关联,但是,为了更好地为市民提供服务,各个市政府也相互交流管理城市的经验,并成立了联盟。“BC省市级政府联盟”就是BC省的各个基层政府组成的联盟,来参加年度会议的都是各个市的市长。 今年2月,BC省政府出台了2018年度的财政预算案,这是BC省NDP(新民主党)上台后的第一个预算案。此后,预算案中与房地产相关的政策陆续实施。   BC省投机税征收的地理范围 根据计划,今年秋天即将实施的是房地产投机税,也是争议最多的一项政策,有几个拟被征收的市的市长都在喊冤。关于最新的BC房地产投机税的征收范围和征收标准,请参见温房网的历史文章《刚刚!BC省宣布对房地产投机税进行重大修改,税率降低,征收范围缩减》,小编就不再赘述了。 眼看秋天就来了,业界预计1个月内省议会就要进行房地产投机税的立法投票!不过,BC省的市长们仍在抓住一切机会呼吁省府改变房地产投机税的征收方式。   本周三的市级政府联盟的年会上,温哥华岛橡树湾区(Oak Bay)的市长Nils Jensen就建议将房地产投机税改为由各个市政府对本地的空房子征收空屋税,而市政府收来的空屋税用在改善非市场住房方面。Jensen还特别提到“当前形式的房地产投机税会使政府垮台”。 基隆那市长Colin Basran则表示当前提议的房地产投机税不公平,会分裂社区居民导致不平等,征收房地产投机税并不能真正解决住房可负担性问题,而且未经公众征询就引入了。Basran说“提议的投机税不会取得想要的结果,还会损害我们的社区”。   但BC省财政厅长詹嘉露(Carole James)的态度仍然比较强硬。她表示,过去几个月来一些市长和议员已经向她表达过相同的担忧,但当前投机税的征收架构不会改变。投机税政策只待今秋省议会投票表决,就可成为法律而实施了。   当前处于反对党地位的BC省自由党党领韦勤信(Andrew Wilkinson)一如既往地表达了反对投机税的立场,虽然他觉得市政府联盟所通过的提议表述方式过于复杂,但仍给省政府一个台阶改变投机税政策。   当前在BC省议会中最有权力的绿党,从目前的分析来看,其立场更接近于自由党。绿党党领韦弗(Andrew Weaver)表示,他同意当前的投机税政策中针对“太空人家庭”(satellite families)的部分,但反对加在BC省民和加拿大国民身上的“空屋税”,并表示在省议会的投票中会“相应地投票”。韦弗也支持由市级政府自己来征收和使用“空屋税”,并表示NDP的投机税不会防止投机。 在省议会中,自由党占42席,NDP占41席,绿党3席。《温哥华太阳报》的今天发表的观点文章猜测,自由党和绿党将会联合起来以45票否决NDP的投机税立法,让我们将拭目以待。 来源:Vanfun