投机税?空屋税?傻傻分不清……2019版最新在大温购买、持有物业的税务问题

随着BC省府新增的投机空置税(Speculation and Vacancy Tax)的正式生效,许多读者留言询问自己的房子属不属于投机空置税的征收对象、是不是要申报。   而且,温哥华的空屋税(Empty Home Tax)的申报截止日期(2月4日)也将临近,这个空屋税和投机空置税混在一起,就更加让读者迷惑了。   下面,小编就帮大家在大温购买物业和持有物业应该交的税捋一遍,按业主身份分成加拿大居民和非居民两大部分分开来说。   加拿大居民指有加拿大公民或永久居民身份的居民;加拿大非居民就是指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的居民,俗称海外业主。加拿大居民可以忽略本文的后半部分。   – 1 – 加拿大居民个人在大温购买住宅和持有住宅该缴的税   最基本的——物业交易税PTT   这个税项适用于所有的房地产交易。也就是说任何人在购买或得到一个物业并向产权登记办公室(Land Title Office)申请变更业主时都要缴纳,不论这个房子是新房还是二手房。   在物业买卖中,大部分人碰到的都是因“物业所有权的转移”而需缴纳物业转移税,即Property Transfer Tax(PTT)。在BC省,PTT的计算是分段计算的: 房屋成交价的前20万,税率为1%; 20万~200万(含)部分,税率2%; 200万~300万(含)的部分,税率3%; 300万以上部分,税率5%   举例来说, 如果一套房子的成交价为80万,那么应该缴纳的PTT为: 200000×1%+600000×2%=14000元 如果一套房子的成交价为250万,那么应缴纳的PTT为: 200000×1%+1800000×2%+500000×3%=53000元 如果一套房子的成交价为400万,那么应缴纳的PTT为: 200000×1%+1800000×2%+1000000×3%+1000000×5%=118000元   个别附加税项——新房购置消费税GST   除了前面所说的物业转移税PTT,在BC省,对于购买新建的房屋或是推倒重建的房屋要征收消费税GST(Goods and services Tax),特别在意要买百分百新房的买家就要额外支付这一项税赋。   目前BC省新房购置消费税GST是房屋交易价格的5%。   地税(Property Tax)    加拿大居民在购买了物业之后,每年还要向政府(市、省以及区域公用事业机构)缴纳一定数额的地税,用来维护城市生活的日常运作,比如警察、图书馆、社区中心、公园、学校等等。   BC省地税的计算公式是:当年BC省物业估价局给出的物业估值×地税税率=地税缴纳额   大温(Metro Vancouver Regional District)包含21个市、1个原住民领地和一个特别选区A,各个基层政府每年的地税税率都不一样,会根据当年的财政预算进行调整。具体是多少,小编也记不住确切数字,反正每年收到市府的地税单,按照上面的数字交就对了。   下图是列治文市2018年的地税明细,读者可以参考。   正如上文所述,我们每年所缴的地税里,有一部分是用于学校教育的学校税(School Tax)。从2019年1月1日开始,BC省开始对价值300万以上的豪宅征收额外学校税(Additional School Tax),俗称豪宅学校税。   对房产价值300万以上、400万(含)以下的部分,加收0.2%的学校税;对房产价值400万以上的部分加收0.4%的学校税。这下,一套400万的房子每年要多交2000元地税,一套500万的房产每年要多交8000元地税。 […]

小心罚款!2月4号不申报 你的房子要交1%税!

虽然对温哥华市和BC省的投机与空置税吐槽不断,但是申报还是得申报的,毕竟申报了有减免,不申报就等着罚款了!   温哥华市空置税申报市政府给出了最后期限:2月4日,另外温哥华有房的除了申报市政府的税,还得申报BC省的投机与空置税,最后期限3月31日。   BC省的投机与空置税最后期限3月31日。提示:温哥华有房,看1,2,3;BC省有房,直接看3。   -1- 2月4日前不申报 交1%+罚款   温哥华市政府在1月8日星期二提醒住宅业主,申报物业是否空置的期限至2月4日届满,至1月7日,已有94,685间住宅完成申报,比率约50%。   按规定,住宅业主需每年申报一次物业是否空置,如在网上申报,两分钟可完成程序,网址为vancouver.ca/eht-declare。   如未有在期限前申报,便会以空置物业处理,按2018年的物业估价征收1%空置税,另加$250元罚款,并需于2019年4月12日或前缴交,否则再加收5%罚款。   -2- 怎么申报+减免   唯有死亡与交税无法避免,再麻烦也得耐着性子申报。申报步骤和填报表格在这,市政府贴心的准备了中文表格。官网上的入口,是要用你收到的这封信进入的。   总之就是直接填报,直接提交。要减免的就要材料齐全。温哥华市区的空置税,要免税,2018年出租至少6个月,每个租期不少于30天,租客得在租赁协议上有全名。   如果是家人住在房子里,家人朋友也需要验明正身。房主自己在外地工作的,要雇主信息。要是外出接受医疗的,要有医疗机构的电话。施工装修的,那要有许可证。   申报之后,办公室会抽取一部份人来抽查,被抽查的人就要被要求提供以上文件。去年温哥华被抽查的不幸遭遇在这里,反复提报资料,整整拖了半年才停当。   大温屋主们空置税需要知道的全在这儿了,对号入座吧。   -3- BC省业主3月31日前申报   BC省的投机与空置税的指示页面,远没有温哥华市的贴心,可能省政府这税出台得太快,还没准备好。也可能BC的华人业主不够多。   总之,BC省的屋主都会在二月中旬之前收到有识别号码的信,这封信用于申报,估计BC省会照抄温哥华市的宝贵经验,所以格式就在第一部分。   如果没有收到信,千万不要认为自己不在应税区域,不该交。打电话催!   因为BC省政府和温哥华市政府一样早说了,不申报就是空置,不申报就交,按照最高的交。   网上申报的入口,一月底才能开放,也可以电话申报,省政府说,电话是准备好了翻译的。   多名税务师觉得,BC省的投机与空置税的解释,前后不一,对减免的解释,有多重解释。3月31日申报之前,大概率需要的文件,要求的见面措施都参考温哥华市已有的办法。3月31日申报之后,将会出现一大堆案例,让大家把这事儿搞清楚。估计免税和温哥华市区的空置税要免税要求的条件相仿:   提供2018年出租租约,每次不少于30天,总共不少于3个月。租客得在租赁协议上有全名。 如果是家人住在房子里,家人朋友也需要验明正身。 房主自己在外地工作的,要雇主信息。 要是外出接受医疗的,要有医疗机构的电话。 施工装修的,那要有许可证。   生活在加拿大,唯死亡和交税无法避免。去年小编有朋友温哥华市区买了新房,觉得自己是唯一一套房,肯定不空置的,所以任凭他妈妈催着报税也不报。等到4月份一看信箱,罚款单躺在里面。再写了无数封解释信,还是照交罚款。   因为政府逻辑是:你不申报,所以你这房子肯定是空置,罚款+收税! 来源:星岛日报

购买二手房前需要注意的点。

购买二手房前需要注意的点。

一.买二手自住房前准备工作 1、确定自己的需求 咨询银行或贷款中介, 2、确定自己的预算 3、咨询地产经纪以便找到最合适的区域和房型 4、留意新上市的房屋或房屋中介推送,如有中意则邀约实地看房 二、买二手自住房下offer阶段 1、咨询房屋中介目标房屋周围成交价,决定下offer价格 2、讨价还价或和别的出价者竞争 3、找验房师验房 4、找银行/贷款中介办理贷款 5、决定买或不买,找律师,最后再看一下合同是否有法律纰漏 6、Remove condition 去除condition三、下offer之后 1、准备首付 2、准备房屋保险 3、房屋及对应文件交接,房屋的最后检查 4、房屋交接后续…   在加拿大如何买到适合自己的二手房? 1、根据自身的经济状况来选择 在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的。总的原则是你的积蓄付过首期款后,还小有余款。 在温哥华别想着拿小钱赌大房 假如真的赔钱了,你赔不起   2、要了解楼盘的使用年限 开发商及物业管理的情况 有的楼盘批地时间早,而建成入伙时间较晚;有的物业管理不到位,服务差,安全状况不好;有的开发商建设楼盘时使用的建材质量较差,这些情况是在选择二手房时要重点考虑的。 Joyce天车站 那边几栋Leaking Condo 前几年10几20万一个单位 但是一查发现,整个大楼都在漏水 通常温哥华买公寓的都会避开这些 恶名昭彰的建筑商   3、选择合适的地理位置。 所购买的楼盘能不能保值或者增值,在很大程度上取决于二手房的地理位置。要尽可能多的了解物业所在地的市政规划,将来的发展状况。 想要买投资型的 看接下来Skytrain在拓展到哪里 通常跟着政府买,准没错   4、不要盲目高额贷款。 一般原则是每个月的月供金额不要超过月收入的一半,超过这个界限,经济压力将很大,如果自己的收入不稳定,压力将更大。 曾经在温哥华认识一对夫妻 两人每月加起来薪水4000多 结果有3000都拿去交公寓贷款 明明可以住RMD却买DT   5、要多次实地看楼。 除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。 有网路上找房,看图片都美好 但不到现场实地勘察肯定会吃亏 房地产没有让你占便宜的机会 […]

华人在加拿大购房,千万不要掉入这些误区!

基于很多客户都是新手买房,经常由于时间紧任务重经验少,很容易“乱中出错”,或者“丧失良机”如下。置业哥总结客户以往经验,为大家提示加拿大买房必须注意的十一大误区。 误区1、唯单价论 在同一社区,当然平均单价越低的房子性价比高,但不同社区比较往往是平均单价越低的社区越不好。原则上,单价在平均线以下的社区都有赤贫化的趋势和倾向。买房子,选社区,不仅不能选平均单价最低的社区;相反地,应该选择平均单价中价位以上的社区。 误区2、唯交通论 交通便利究竟是好事还是坏事?并不是最方便的地方最好,比如说公车站就在家门口就并不太好,对房子的安全和私隐性带来极大压力。比如直通地铁的CONDO看起来不错,但实际上这样的CONDO由于共振原理很容易老化和难以维护,住起来也并不舒服。交通便利是走路5分钟左右能找到公共交通工具,但并不需要出门就是。 误区3、唯学区论 总体而言,排名高的学校当然比排名低的学校对于家长而言更有吸引力。但学校排名也并非越高就越好,而且要看这个排名的含金量。比如,如果一个小学附近的社区有相对较多的廉租房,一个学校内部有数量较多的ESL的孩子(不参加排名考试),一个学校的族群单一,如”清华班””中印班”等。一个学区和社区背离的区域如社区凶杀偷盗大麻屋屡屡发生但学校排名尚可的情况等,这些都是会导致在不久的将来一个好学区会突然排名跳水式下降,从而导致房价难以为续的情况发生。 误区4、以房养房论 加拿大买房投资大家一定会考虑是否可负担,租售比或者说是否有正向现金流就变成许多人买房需要考虑的一个重要指标。但在多伦多,往往好出租的房子不太涨;涨的快的房子不好出租。现金流最好的房子投资回报往往并不高,因为好出租的社区很难吸引真正对居住环境要求比较高的买家。有钱人不来,房价自然上不去。加拿大买房如果超出了合理的承受范围,就可能使其他的重要投资受到损坏,比如养老保险,孩子的教育投资等等,还不谈其他的娱乐开支。房子无疑很重要,但毕竟不是生活的全部。举全家之所有倾囊而出来买房似乎并不可取,一旦市场下跌或经济萧条,则更可能会导致破产和生活难以为续。 误区5、不清楚房屋的价值 由于很多时候许多房子都会要抢OFFER,所以在下OFFER之前需要尽可能知道出的价钱是否合理,买的房子是否值这个价钱。所以需要参考这个房子的历史交易记录,需要比较政府的估值和每年的地税,更需要了解这个社区近两年的变迁和类似房屋的交易情况,需要了解目前正在售卖的其他房产的价钱,已经卖掉的类似房屋的价钱,以及卖过但没卖掉的价钱。 误区6、选错经纪 选择了一个错误的经纪是一件很头疼的事情。需要的经纪应该是具有专业能力的,而且能够为客户着想和谈判的经纪。好经纪是比出来的,可以在没有确定经纪之前多找几个经纪沟通交流一下,以便确认一个最适合自己的经纪。选经纪一定要参考其过去的业绩,以及对客户想买房子的区域的了解程度等。 误区7、对周边环境了解不够详尽 有时候需要在不同时间去考察看中的社区和房屋。白天丶晚上丶上下班高峰丶非上下班时间丶孩子上学和放学的时间等。想入住的区域平常或天黑后是什么情况呢?那里的所谓交通便利,会24小时车水马龙吗?周末会经常有各种喧闹的聚会吗?要得到这些问题的答案,只有亲自在不同的时间段,比如晚上丶周末及非周末的时间,去到社区了解才行。在决定购买之前,尽可能多的了解周边环境及邻居。 误区8、没有验房 由于许多房子都需要抢OFFER,这样导致买家往往不能带有条件,包括验房和贷款条件。无论如何都需要验房,哪怕是保留一天的验房条件或者在抢OFFER之前先验房。毕竟,任何人都不想买一个电力系统老化或地库漏水等毛病的房子。即使是新屋,也需要知道所有的施工是否都完成得合适。一个典型的验房通常不超过300元,包括了检查水丶暖丶电丶结构丶屋顶等等方面。一般人看房子的角度和验房师所看的角度完全不同,这一点很重要。 误区9、忘记考虑RESALE 加拿大买房的买家很容易在看房的过程中忘了将来要如何卖掉房子。其实,在浏览房子的时候,尝试用卖主的心态来看房子,哪里大了,哪里不够用等等。所以在买房子的时候一定要记住卖房子的那一天。 误区10、买了社区里最贵的房子 买了梦寐以求的房子固然是一件很高兴的事,但如果那间房子是那个区中最贵的一个,那么就可能有点问题了。如果房子是100多万买的,当然希望周围的房子也和你的一样是100多万。当你看到你的邻居房子只值50万时,心情一定又很沮丧。所以当所购买的房屋价格超过邻居的50%时最好放弃。因为以后会不好卖,而且涨幅会不太高。 误区11、忘记CLOSING的费用 CLOSING的开支可能会占到房屋购买价格的2%-3.5%(TONRONT的土地转让税比MARKHAM丶RICHMONDHILL丶VAUGHAN都要多,多出部分几乎占到房价的1.5%)。买房需要支付的其他费用多达13项,千万不能疏忽。

加拿大房地产还是最靠谱的投资吗?

华人圈里普遍认为,房产是最好的保值增值的投资。其实加拿大的其他族裔也都这么认为,一项调查显示68%的加拿大人认为房产是最靠谱的投资。   但是看看2018年的房地产投资报告中的投资回报率,就知道,房子买在哪里真的很重要,投资回报率大不相同。   不可否认,2016年和2017年,房地产确实给很多投资者带来了巨额的回报。确实,许多业主可能会在2016年和2017年初定义加拿大房地产市场的繁荣卖家条件下获得巨大回报。   然而,根据加拿大房地产协会的统计,全国地产销量和价格分别下跌了12.6%和2.9%。房产投资率真那么惨吗?   Zoocasa计算了平均房屋价值的变化,评估了2018年期间加拿大三大房地产市场 – 大多伦多地区,大温哥华和卡尔加里的收益和损失,与2018年金融类产品的三种投资回报率进行比对。 2018年加拿大三种金融投资方式的盈亏表现分别是: 高息储蓄账户(+1.1%) 标准普尔/多伦多证券交易所综合指数(-11.6%) 标准普尔加拿大综合债券指数(+1.5%)   从房地产的投资表现来看: 大温哥华   早在2017年,没有多少投资可以超过温哥华房产投资的增长,温哥华MLS在一年中飙升了10.7%。   然而,在2018年却跌入谷底,尤其是西温特别惨烈。12月房价整体下跌1.7%,平均为1,032,400元。   虽然市场在年初上涨,但在5月达到1,094,000元(+ 4.2%)的高位,此后每月稳步下降。投大温房市的比较惨。 大多伦多   大多伦多地区买家在2018年底获得了最大的收益,房屋价值增加了​​2.1%,多伦多待售房屋的平均价格为750,180元。从今年年初开始,这一数字为15,159元,但远低于今年的6月市场高峰,价格飙升9.9%至平均807,871元。   大多的房产也是被调查的城市中唯一超过投资其他金融产品的地方。   卡尔加里   卡尔加里今年表现温和,同比下降0.9%至平均价值449,361元。但逐月来看,跌宕起伏,像在坐过山车。   2018年3月该市市场高峰期,价格上涨9.6%至497,252元,随后就业市场疲软,石油行业面临挑战,以及更严格的抵押贷款规则是导致市场需求和升值疲软的因素共同作用下又急转直下。 2018年底,一个由加拿大房地产分析资讯网站zoocasa发起的投票调查显示,加拿大人对于房产的增值还信心满满。   民众普遍看好加拿大房地产市场,尤其是长期持有住房的人对房产未来的信心更足!   调查针对长期住房拥有者(拥有房产10年以上)、短期住房者拥有者(10年以下)和租房者的调查显示:   房地产仍是一个非常好的投资   对于目前拥有房产的人来说,房地产投资回报率仍然很高,其中50%的长期业主和45%的短期业主表示认同。但是对于租房者来说,只有16%的群体认同。   尽管所有权的财务门槛越来越严格,但大多数受访者都认为拥有房屋是一个重要的人生里程碑:   81%的长期业主,其次是77%的短期业主,63%的租房者。   在租房者中,提升住房的愿望也非常强烈:92%表示他们打算最终买房,59%的人计划在未来五年内这样做。   相当一批受访人士认为,买了房子是实现他们伟大的加拿大梦的重要标志。 来源:加西网

不加息!不加息!房奴放心了,加拿大央行刚刚宣布维持基准利率不变:1.75%

加拿大央行今天上午10时宣布,维持基准利率在1.75%不变。央行同时暗示未来将缓和加息的步伐,以反映经济受油价下滑的冲击。最新措辞也暗示不会降息。   此前,市场已经普遍预期央行本月不会加息。   央行的基准利率,也称隔夜拆借利率,指导商业银行短期贷款利率,影响到消费者的储蓄利率、贷款利率、信用额贷款、浮动房贷按揭利率等。   央行自2017年以来已经五次加息,最近一次是去年10月,当时的理由是通胀高,就业市场兴旺,同时美国油价处于每桶65美元价位,商业投资仍有增长,综合这些因素,预期今年经济增长为2.1%。   仅在上月,央行还曾表示,未来加息的步伐可能会加快。 Chris Wattie/Reuters   但是现在情况又有变化。目前经济出现放缓的迹象,甚至有猜测央行可能会降息。   加拿大统计局周二公布的数据显示,去年11月加拿大贸易赤字增倍至21亿元,主要是因为油价下跌。   丰业银行经济师Derek Holt指出,由于美国政府停摆影响12月贸易数据,以及阿尔伯塔省削减油产量将使1月能源出口下跌,对贸易形势不利。   央行暗示还会加息,不是降息   央行在周三的声明中说:“管理委员会继续认为,随着时间推移,政策利率将需要上调。”   央行之前在形容加息步伐时,没有使用过“随着时间推移”的措辞。   帝国商业银行经济师Avery Shenfeld指出,央行声明的措辞暗示,“我们稍后再加息”,而不是“加息已经结束。”他预期央行最早会在4月加息。   日本投资银行野村证券的Robert Dent同样预期,今年4月利率会升至2%,年底还有一次加息。他认为加拿大就业数据很好,这些数据会让央行考虑维持在加息路径上。   央行周三在声明中下调了短期经济增长预测,称今年经济增长为1.7%,但表示经济放缓可能是暂时性的,并预期2020年经济会有高于潜力的增长。   央行表示,展望未来,在海外需求,包括北美自由贸易协议,加元汇率低,以及联邦促进投资的税收政策支持下,出口和非能源投资将有强劲增长。   周三上午,加元汇率攀升至近五周的高位,至1加元兑75.54美分。央行宣布利率后,加元继续上升至75.73美分。   加元上升主要受油价推动。美国原油期价周三早盘升2.9%至每桶51.24美元。   同时,数据显示12月房屋开工率高于预期。加拿大按揭和房屋公司公布,12月经季节调整,新屋开工年率为213,419间,高于预期的205,000间。 来源:环球邮报、加国无忧

房主狂喜 预测2019不仅不加息 还可能降息! 因为……

  本周三(1月9日),央行就将召开2019年首次例会。   由于之前无论经济学家,还是央行自己,都在不断向加拿大人发出警告:本国低利率时代业已终结,加拿大家庭将面临节节升高的利率以及更多的债务。所以,这一回,所有人都在观望着:1月到底还加不加息?   根据之前经济学家的预测:2019年央行至少还要加息3次!只是时间问题!   然而,本周一,经济学家们却广泛预期央行不仅不会在周三宣布加息,而且今年可能都不会加息。   有专家甚至大胆推测,央行今年不仅不会加息,甚至可能降息。   CIBC北美利率战略部部长Ian Pollick信心满满地表示,加拿大央行不会在本周三加息。   从全年来看,央行加息的可能性只有40%。甚至还有可能降息!这一重磅预测让业主们兴奋不已,终于可以松一口气了。   但是,CBC的报道总结了经济学家提出不加息的几个理由,看完让人觉得,宏观上而言,这未必是件“天大的好事”,因为,   不加息的预测主要来源于对加拿大未来经济走势的不乐观。   分析家们的态度急转直下,主要是基于以下几个方面的判断:   油价跌跌不休   国际市场油价下滑,加拿大石油价格受美国掣肘严重,价格越卖越贱!   现在加拿大原油每桶只能卖$15元,不仅令产油大省阿尔伯塔叫苦不迭,也让加拿大几乎每天为此损失高达$1亿。   大家都知道,石油是加拿大经济的命脉。Capital Economics的经济学家布朗(Stephen Brown)预测说,国际石油价格下滑足以让GDP增长放缓至1.5%左右 ,让加拿大经济雪上加霜。   就业市场不再辉煌   去年一年加拿大的就业堪称强劲,全国净增新职位163,300份,失业率也是一降再降,失业率降至5.6%,达到43年以来的最低点。   但是,今年的就业市场将不再辉煌,即使2018年就业数字表现亮眼,但雇员薪资增长大幅减缓。   而就业数据是央行议息时十分看重的因素。一旦就业平平,央行会慎重考虑。   房市冷却降温   加拿大房地产2018年的整体降温和冷却,也将对经济发展产生负面影响。   加拿大房地产协会(CREA)已经预测,今年房屋销售将降至近十年来的最低水平。   目前加拿大联邦政府对于贷款压力测试B20政策始终没有松口,可预期2019年如果该政策继续沿用,房地产市场还将进一步冷却,一大批过去合格的潜在购房者都将因贷款被市场拒之门外。   年通胀率下降   通胀率一直是央行决策中考虑的主要因素之一。   联邦统计局的最新数据显示,去年11月的年通胀率已经下降至1.7%,为4年来最大的单月降幅,这个数据已经大大降低了周三加息的可能性。   消费疲软   去年12月的数据已经显示,2018年第三季度消费者支出仅增长1.2%,为4年多来的最差增幅。   其中汽车销量自金融危机以来首次下滑。   2018年也频传关店潮:知名美国品牌Crabtree & Evelyn 的加拿大公司已经申请破产保护;   加拿大知名服装品牌Roots在第三季度的销量与利润出现了大幅度下滑   JeansMachine将逐步在2019年2月前关闭在加拿大的所有24家店面   Lowe’s计划关闭在加拿大和美国的约50家店面; Town&Shoes计划在2019年1月份底关闭其在加拿大经营的38家Town Shoes商店 ………   这或许也可以说明为什么Ian Pollick认为央行不但不会加息,还可能降息。毕竟以降息刺激消费是经济学常用方式。   美联储也有可能降息   一直忙于加息的美联储在今年可能不得不改变政策,从加息改为降息。   上周,美国两年期政府债券的收益率已经跌至2.38%,低于目前美联储利率。   这意味着投资者认为美联储或会考虑在某个时候降息。   而从历史上看,只要两年期政府债券利率低于美联储基准利率,那么降息就有可能随之跟进:   […]

华人房东必看!自家部分房屋出租后 该这样报税!否则得不偿失惹大麻烦

房地产始终是大温华人所关注的话题,购置房产、再将房产出租盈利者并非少数。其中,也有不少家庭选择将自家首要住房(Principal Property,又称首套房、首要居所、自住房等)拆分,将部分房间出租,以补贴家用。   这种情况下,国税局(Canada Revenue Agency)查核时,房东家庭对自家住房是首要住房的声张是否还立得住脚?当房东家庭卖出这套住所时还需要交房产税吗?   部分出租房屋仍可避增值税   谈及首要住房问题,不得不从加拿大的房产相关税务的征收制度说起。依照法律规定,所有加拿大纳税人都有义务在出售自己名下的房屋时根据资产增值交税。依照近年来加拿大房地产市场的走势,在短期内,房价上涨只是多少的问题。   因此,房主根据出售房屋时的获利额度缴纳相对高额的税是难以避免的。不过如果你的房屋是首要住房的话,即可100%地免除由出售房屋时房价上升所带来的差额而产生的增值税。   不过,在本地,将房屋部分出租的情况并不少见。不少华人购买了大面积的宅邸或公寓,并将其中部分区域(一间卧室、一层楼、地下室等)出租,以盈利补贴家用。这种情况下,房东还有机会将保留房屋的首要住房性质,以便在将来出售时避免高额征税吗?   答案是相对肯定的。之所以说相对肯定,是因为税务局将依据房主出租房屋的性质与面积来确定其首要住房的资格是否存在。   比如说,房东的房型是一座“X-plex”型的多单元公寓楼,且房东将其中一个独立单元出租给房客。这种房型中的各个居住单元独立,且面积常呈现等分特征。   这种情况下,税务局很可能只允许房东将房屋的非出租部分按面积比例免税,而出租的部分则要按规定缴纳增值税,有关的出租收入也应被征收收入税。房东有权针对出租部分的房屋申请折旧、修缮支出等费用申请免税额度。   不过,大多数情况下,房东出租的部分房屋都不是整体房屋面积等分的几分之一。相对而言,房东出租首要住房中的某一间卧室或一层地下室的情况更为常见。这种情况下,税务局在厘定首要住房资格时,会进行更复杂的考量。   在相关标准上,加拿大政府给出的官方说法其实并不清晰。加国政府指出,当部分出租的首要住房同时满足下列三项条件时,仍可保留首要住房资格: 1. 和房屋整体面积相比,出租部分“相对较小”; 2. 房东并未因为要出租房屋而对房屋的建筑结构做出改动; 3. 房东并未申报出租房屋的资本成本津贴 (Capital Cost Allowance,CCA,俗称折旧津贴)   注意及时申报收入税,否则可能引来听证   官方说法在整体面积上的模棱两可,给房东和税务局都留下了“运作空间”。如果你在双方能接受的“规则范围内”出租房屋,通常不会惹来麻烦。至于这个“规则范围”究竟是多少,其实没人说得清。民间较常用的说法是“出租部分不超过房屋总面积的50%”,但这一判断并无权威依据。   在讨论部分出租的房屋是否该被视作首要住房时,常被提起的一个案例是2009年的Boulet v. Queen案。此案中,房东将自住房屋中的一套隔间出租,并试图保留首要住房资格。但税务局并不认可他的主张,并将其住宅视作盈利目的。法院最终选择了支持税务局。   但是在此案中,不可忽视的一个重点是,房东之所以被税务局查验房屋的首要住房资格,是因为他在申报个人和商业相关税务时未及要求,引来了税务听证。换句话说,税务部门一开始是因为别的税务问题盯上了这位房东,而在进一步的严格查验过程中,他们发现了房东在出租房屋上耍的“猫腻”。   这位房东拥有一层三层高、带一层地下室的独立房屋。他将这座房屋中的部分层级出租给了租客。最终令税务局认定这套房屋并非他的首要住房的决定性证据,是他给这套房屋的各层分别申请了独立的地址。因此,房屋出租产生的相关受益也不被视作副业收入(Ancillary Revenue)。房东最终被责令补交高额税款和罚款。   从此案例中不难学到,华人房东出租房屋时,一要做到及时、合法申报个人收入和其他税务,二不可“明目张胆”地将部分出租的房屋过度独立于房屋整体。   另外,还有不少华人倾向于用现金形式征收房租,以求避免申报个人所得税。但通常,租客会在申报个人相关税务时将房租支出申报,从而尽可能获得税费抵扣。这样一来,税务部门从租客的地址即可看出房东未依法报税,房东也可能因此惹上大麻烦。   慎重申请折旧津贴   想要维持首要住房资格,房东还需要慎重考虑是否申请CCA。加拿大相关法规规定,出租房屋所产生的开销,包括房屋保险、维修费用、房产税费、贷款利息、水电开支、管理费用等,都可以在报税时进行申报,并由此换来CCA,也就是一定比例的税费抵扣。   但对于首套住房来讲,一旦申请了CCA,首套住房资格即不保。在当下的房地产市场中,如果居住时间够长,房价的涨幅所产生的资本增值税往往要高于每年申报CCA所带来的优惠。孰轻孰重,不言自明。 来源:加西周末

对BC房屋评估不满意?想申诉就赶快 本月底截止

对BC房屋评估不满意?想申诉就赶快 本月底截止

随着2019年房地产评估报告正式出炉, 许多B.C省业主也看到自家房屋价值的波动。 BC房屋评估报告在B.C. Assessment: https://www.bcassessment.ca/ 官网公报,其中大温独立房价值下降了10%,而大温以外的独立屋则上涨了5%至15%。 温哥华岛和Kitimat的房屋价值飙升近20%,2018年大热的公寓价格继续飙升。 2019年房屋评估报告反映了截至2018年7月1日的房屋市场价值。 快点行动 如果你发现你的房屋价值和邻居的相比不公平,你必须迅速采取申诉行动,因为房屋评估申诉的截止日期是1月31日星期四。 BC省房屋评估局指“大多数申诉”可以得到解决,申诉人可以通过网站、亲自或致电1-866-825-8322联系B.C. Assessment。 如果你通过申诉程序未能获得解决,你可以采取下一步的申诉程序:向B.C省评估办公室提交书面请求,日期不能迟于2019年1月31日。 申诉还是不申诉?房产评估报告的专家建议 BC省房屋评估局已经创建了一个视频,概述了业主如何为听证会做准备,以及支持申诉的证据。 听证会将向公众开放,时间通常为30分钟。 在此期间,您必须提供证据。专家组可能会向您提问,您可以向小组提问。 尝试申诉没有害处 BC大学经济学家汤姆.大卫杜夫表示,进行申诉没有风险,BC省房屋评估并不一定正确。 评估小组通常经过短暂的审议后,在听证会结束时作出决定。 根据数据,BC省超过98%的业主接受他们的房屋评估报告,并没有进行提出正式的独立审查。 房屋价值下跌$100亿 根据BC省房屋评估局的资料 ,BC省2018年房屋评估报告进行申诉的结果,房屋总价值下降约100亿元。 虽然这个数字可能听起来很高,但它仅占BC省房屋价值总计1.86万亿元的0.05%。 所以,你觉得你的房屋价值不公平,可以试试进行申诉,记住,必须在1月31号前! BC省房屋评估申诉指南 注意事项: 提出申诉截止日期为2019年1月31日星期四晚上11:59(PST)。 2019年2月1日至3月15日期间,举行财产评估审查小组听证会。 2019年房屋评估申诉指南 第1步 – 查看您的房屋评估报告 当您收到房屋评估通知时,请仔细检查首页上的所有详细信息: 信息是否正确? 实际(市场)价值是否正确? 第2步 – 就你的疑虑进行讨论 如果您有任何疑问,请联系您所在地的BC评估办公室。您可以通过电话或亲自上门或填写网上表格来完成。您可以在房屋评估通知的正面找到您所在地办事处的联系信息。 评估师会和你讨论你的房屋档案;解释市场价值是如何确定的;和向您介绍您附近的类似房产的销售情况。 如果您和评估师都同意报告存在错误,则无需进行独立审核即可更正评估。 第3步 – 请求审核 如果您对房屋评估仍不满意,您可以要求财产评估审查小组进行独立审查(即,您可以提出申诉)。 要申请审核,您必须在1月31日之前将您的书面申请提交给当地的BC评估办公室。审核请求作为申诉通知。 您的申诉必须包括: 您要求复审的理由; 评估通知中所述的财产评估卷号; 您的通知中所述的财产说明(地址和/或法律说明); 您的全名、邮寄地址和联系电话; 声明是不是有关财产的所有者;和 如果您指定代理人,代理人的全名和公司电话号码。 第4步 […]

加拿大全国房屋补偿!快检查你家的暖气管,或许能领上万刀!

据CBC报道,加拿大全国各地房屋普遍使用的一种水管因为有缺陷可能导致爆裂和水浸。有关产品在一宗集体诉讼案中以巨额赔偿金达成和解协议,受影响的家庭可以获得数千元的维修补偿。   报道称,这种问题水管在1995年至2007年间出售,其品牌是Kitec,也可能以PlumbBetter、IPEX AQUA和WarmRite品牌出售。   哈里法克斯水管公司业主Dimitri Papoulis表示,Kitec水管非常普及,原因是其成本较低。他说,多数暖气公司在2000年前后都使用Kitec水管。 www.kitecsettlement.com/CBC   根据新斯科舍省地产委员会2013年的一份小册子,Kitec水管因为价格低和容易安装,成为铜管的替代品,在全国各地房屋中用于安装暖气片或地暖加热系统。   介绍称,这种“柔性铝管在内外层塑料管(PEX pipe)之间,配黄铜接头。” www.kitecsettlement.com/CBC   辨认这种管子只需是看其外表是呈亮橙色(热水管)和浅蓝色(冷水管),带有标记为“ASTM 1281”。   Papoulis称,这种水管的问题多数出现在接头上。往往是水中的矿物质和酸性导致黄铜接头损耗。水管本身也会有问题,塑料管与铝因温差膨胀收缩导致爆裂。   更换Kitec水管的成本,以房屋大小等因素会有差异,介于$4,000至$15,000之间。   报道称,Kitec水管被召回后,在加拿大和美国遭到集体诉讼,以1亿2500万美元和解。和解协议称,受影响的家庭可以领到维修或更换水管与接口成本的50%。即使你家的水管没有出现问题,也可以申请赔偿金。   申领赔偿金的截止日期是2020年1月。网站是:http://www.kitecsettlement.com/ 申请赔偿网站截图   目前还不清楚加拿大共有多少房屋使用了Kitec水管,不过集体诉讼估计,整个北美地区共有29.2万个物业安装了Kitec系统。   有地产经纪表示,在房屋交易时,Kitec会成为一个问题。   检查自己的房屋是否装有Kitec,一个简单的方法就是查看进出热水系统的管子是否是橙色或蓝色。   另外,不同的保险公司对于Kitec的处理也不一样。有的保险公司会支付维修费用,另一些公司会提高房屋的保费。 来源:加国无忧