2019加国实际贷款利率或降0.17%!房地产有望复苏?

2019加国实际贷款利率或降0.17%!房地产有望复苏?

有关房地产抵押贷款利率的预测必须非常慎重,所以小编和黄三水通常只报道实际发生的情况。   比如前一段时间有三家商业银行调低部分贷款产品的利率,再比如2019年3月加拿大央行宣布不加息,并表示2019年年内不确定是否继续加息。 但凡事皆有例外。 日前,BC省地产局(BCREA)发布官方预测,2019年房地产抵押贷款利率将出现实质性下降,降幅最高可达0.17%。理由是: 1、加拿大央行大概率不再加息,甚至降息。 2、加拿大国债收益率下跌,理论上必然导致实际贷款利率下降。 第一个理由是一家之言仅供参考。 而第二个理由意味着真金白银。所以黄三水认为这一次BC地产局的预测是极有可能实现的。所以强烈建议小编把这个预测公布。 BC地产局指出,通常情况下大家提到利率升降主要指央行发布的基准利率。但实际上,央行的基准利率只有1.75%,也就是说任何商业银行的贷款只要高于1.75%,理论上都有钱赚。3.5%可以、3%可以、2.7%也可以,所以真正体现在房地产抵押贷款市场的利率我们称之为实际利率。 BC地产局说,从美联储的表态和加拿大央行的决策来看,2019年不加息的概率极大,甚至有可能在年底之前出现1次降息。 更重要的是,加拿大5年期国债收益率下降。 按照一般的经济学理论,国债收益率是银行放贷的参照物,放贷的收益如果低于购买国债的收益,商业银行大可以购买几乎无风险的国债,所以高风险的抵押贷款收益率必须高于国债。 上述理论决定了房地产抵押贷款的实际利率与国债收益率有联动关系,国债收益率上涨,则实际利率上涨,国债收益率下降,则实际利率下降。 当然,这也只是一种理论,具体到不同的商业银行,不同期限的贷款,不同的贷款申请人,还是会有所区别的。 但无论如何,房贷实际利率在2019年下降这个大结论是有根有据的。 截至加拿大央行上一次加息,加拿大房贷的实际利率是3%。 根据是加拿大金融机构监管局(The Office of the Superintendent of Financial Institution,OSFI)要求各大商业银行的贷款压力测试按照5年期固定利率贷款5%的标准进行。去掉加压的2%之后,实际利率就是3%。 在实际操作中,地产交易平台和地产经纪公司在接待客户初期也都以3%的利率估算贷款成本。 BC地产局认为,2019年内3%的实际利率将向下突破,最低有可能达到2.84%。最高也将维持在2.99%。 不要小看这0.16%的下降,这代表着市场趋势和交易心理的变化。 小编则从公开报道中发现,2019年5年期固定期限贷款利率比2018年已经有0.03%的下调,所以买家在2019年贷款的实际利率比2018年是有下降的。预计到2019年3季度,还会有0.14%的下调。 2017年7月加拿大央行开始加息,到2019年3月时基准利率从0.75%上涨到1.75%。 基准利率上涨的最大负面影响首先是贷款100万的业主,每年需要多支付12000加元的利息,此外被提高1%的贷款压力测试标准也让一大批买家远离了地产交易。 现在实际利率的下调可以视为市场作出的自发修正。没有商业银行愿意放弃住房抵押贷款,因为住房抵押贷款的风险系数是所有贷款中最小的,甚至小于信用卡。而盈利能力却是最强最稳定的。 2019年一季度,TD、RBC、BMO、HSBC分别公开下调贷款利率,尽管不是全面的无差别的下调,但商业银行显然比吃瓜群众甚至地产经纪更希望地产交易量尽快复苏。   加拿大地产市场就是加拿大经济的支柱产业,这一点不会因为有人不喜欢而有所改变。 小编提醒各位,时刻关注加拿大央行对基准利率的任何表态,如果出现不加息却降息的大反转,则加拿大地产的复苏时间表有可能大幅度提前。 来源:乐家网

房屋出租需注意:“重新油漆”引纠纷

房屋出租需注意:“重新油漆”引纠纷

在之前的文章中我们提到过,业主在把房子出租之前的准备工作中需检查及修理任何已知的房屋问题,这样可以减少租客入住之后因维修所可能产生的纠纷。租房广告发布后,紧接着就是安排感兴趣的租客来看房,之后便开始审查挑选租客和租约细节和条件的谈判。在这一期的文章中我们会通过真实案例来着重介绍租约谈判中的注意事项。 对房子感兴趣的租客难免会咨询屋主一些这样那样的问题,比如每个月的电费和每期都都大概是多少?附近有什么学校?近哪路公交车?这些问题屋主如实回答就好,无需隐瞒。在谈判过程中如果租客提出了额外的要求和条件,屋主需要与租客进行明确的沟通以避免造成日后纠纷。 真实案例:“重新油漆”的纠纷 一位大温地区的屋主,有一栋独立屋出租,但因多年未对房屋进行保养导致室内墙面严重磨损,租客看房过后表示对房屋满意并愿意租下来,但唯一的条件是屋主需要重新油漆,屋主表示同意并顺利与租客签约。看来整个过程好像并无问题,但问题却出在“重新油漆” 上。 屋主与租客对于“重新油漆”的定义是不同的,具体油漆房屋的哪些部分?是否包括房间门和衣柜门?是否包括地脚线?是否包括棚顶?是否包括拆除旧壁纸?这些屋主与租客并没有进行具体沟通并达成一致。 于是屋主安排工人刷了墙面,租客搬入后发现墙面是新的但所有的门、门框、地脚线和屋顶都是旧的。另外,屋主为了节省人工有一面墙直接把油漆刷到了旧墙纸上,但租客表示无法接受,于是要求屋主履行承诺——“重新油漆”,否则租客视屋主违反约定从而拒付租金,屋主则认为自己已经重新刷漆,并无不妥。双方都各有各的立场难分谁对谁错,错就错在双方并没有明确沟通并就“重新油漆”这件事上达成一致的、双方都接受的标准从而导致此次纠纷。 通过这个案例,我们想提醒各位业主,跟租客在签约前务必谈清楚,租客需要接受房屋的现状,如果有其他任何要求需进一步明确标准,比如油漆刷到什么程度,用什么颜色?地毯上的污渍已经无法清洗掉租客是否接受?地毯换成什么材料的地板?屋主负责安装什么材质的窗帘等等。 在此我们无法一一列举所有可能发生的情况,但屋主可以举一反三,通过这个例子能明白我们想表达的“明确沟通,达成一致”的重要性,其实说到底就总结成一句话——“都谈明白再签约”。另外很重要的一点是切忌口头谈判,最终的谈判结果一定要有文字记录(短信,电子邮件)以防止租客日后变卦。

加国法规:装修合约应涵盖哪些内容?

装修季到了,业主与装修承建商之间发生纠纷的案例时有报道,为了避免事后扯皮,在计划大举装修之前,签订一份尽量详细的合约很有必要。 多伦多Osler Hoskin and Harcourt律师行合伙人Roger Gillott律师,为计划装修的业主提供应注意事项的实用指引,并阐述律师于签订装修合约方面,可提供的咨询服务。 装修合约可繁可简,但最终协议应载有所有相关条文,订明工作范围、支出及责任,并可妥善平衡业主及装修承办商的风险及责任。 Gillott律师列举房主与装修承办商签订合约的必要内容,其中包括: •工程范围。清楚列明每项工作的负责人,包括由谁提供人手及材料,以及申领所有必需的许可证件。 •工程费用。可以是一个固定数额,也可以是成本附加各项开销及税项。 •工作详情。合约上的时间表清楚列明工程开始及竣工日,以及工程未能依时完成的处理。 •情况有变时的处理,包括计算原先合约没有订明附加费的责任。 •缴费时间表,列明按进度缴交的费用。工程扣押金(Construction lien holdbacks),让业主可以在工程完成后,最多扣留10%的合约金额45日。 •有关健康、安全、保险、工程最终验收、担保、争议排解、违约、终止合约及限制噪音、建筑垃圾及灰尘等条文。 家居装修可有3类合约。 一般大型装修项目使用的是“设计—招标—建造”(design-bid-build)合约模式,其中建筑师及项目顾问分别负责设计及承建商投标事宜。另一合约模式是“设计—建造”(design-build),有关房主委托一家总承建商完成所有工作及承担所有责任。第三类施工管理安排则由房主担任总承建商的角色,项目各部分工作交由多位技术人员负责。 Gillott指,无论哪一种合约模式,房主必须调查了解承建商的声誉,包括参阅有关网上评论及安省消费服务厅(Consumer Protection Ontario)的网上投诉名单(Consumer Beware List)。 不少承建商参考加拿大房屋建筑商联会(Canadian Home Builders’ Association,网站www. chba.ca)网上载的《住宅装修合约指引》 (A Guide to Residential Renovation Contracts),拟订自己公司的有关合约。 业主应留意合约上重要部分有否存在模棱两可、易引起歧义、偏向有利承建商,或没有提及重要的内容。业主也可登入网站www.buyingahouseinontario.com,参阅其 “sample renovation contract” 内的合约范本。 最后,加国建筑文件委员会(Canadian Construction Documents Committee,网址www.ccdc.org) 有售多款复杂长篇的标准格式文件范本,供大型或中型项目参考。 装修或建筑合约或最重要的条文是,遇有火灾、地基或土壤条件出现问题时,有关风险由谁负责。 业主在签署任何重大建筑合约前,应交由律师审阅其中内容。

想换房,要先买房还是先卖房,你可要想清楚

想换房,要先买房还是先卖房,你可要想清楚

现在大温的房地产市场,在调整期后,又开始慢慢恢复。对有房一族来说,现在也许是购房的好机会。但问题来了,现在的房子想换,到底什么时候换? 假如你现在有了换房的打算,先买还是先卖,该当如何处置呢?如果你是不差钱的土豪,可以忽略下面这些文字… 首先,在换房前你要考虑清楚四个方面: 1.明确换房的实际需求; 2.做好资金预算筹备; 3.哪种换房方式更适合; 4.房贷交接该怎么处理。 换房的实际需求可以根据自身情况和家庭成员的数量而定,剩下的三个方面就要看是先买房还是先卖房才能决定了。 先卖后买: 优势 1. 卖房后有更加清晰的资金预算,清楚知道首付款和贷款的分配; 2. 了解自己究竟能承受多少价位的房屋,选房时更有针对性; 3.不用担心会承担两份房屋贷款的风险。 先卖房后买房,说的直接点,不容易让自己有“恐慌情绪”,尤其是预算不够高的话,假设选择先买后卖,老房子砸在手里,那么承担的不只是两份房屋保险了,还有两套房屋的养护、物业费等等。心理承受力差的人,要谨慎考虑。 劣势 1. 在卖的房子交接日前没有买到房子,需要你面临租房住的问题; 2. 在房地产市场房源不足的情况下,可能买不到让自己满意的房屋; 3.看房时间不够充裕,单纯为了买房而买房。 第一个问题很现实,还要考虑额外租房问题,包括家具怎么搬、怎么安置。对于怕麻烦的人来说,挺棘手的;第二个问题,在目前的大温地产市场倒不用愁,现在是买家市场,物美价廉的好房子太多了。 第三个问题,是需要纠结一下:由于市面上房子太多,很容易造成选择困难症,万一自己房子卖了,新房迟迟不能做决定,那“无家可归”的日子可就有点长了! 适合人群 贷款条件一般,手上可支配现金有限的人 大房换小房的人 愿意麻烦自己,不愿意麻烦银行的人 先买后卖: 优势 1. 有充足的时间选到满意的房屋; 2.没有心理上的压力,屋需担心租房住的困境; 3.可根据买房的交接日来选择卖房的交接日较易控制; 4.搬进新房后将原有的房子进行必要的修缮和清洁,可卖出更高的价格。 先买后卖,说到底,如果你足够有钱的话,这么做是非常合适的,能让你游刃有余。而且有的人干脆不打算急着卖老房子,想观察一下市场,价格高点再卖。 劣势 1. 较难从银行办理两份房屋贷款; 2.限时卖房的压力可能会造成资金上的紧张; 3. 不知道自己的房子到底能卖多少钱,买房时心里没底。 贷款是一个问题!如果你收入不高的话,在保留一个贷款的情况下,再申请一个贷款,不是一件容易的事,尤其是在贷款政策收紧的时期。其他劣势,当然就是资金方面的了,毕竟先买后卖,大多是有钱人的行为。 适用人群 贷款条件好,工作稳定,有足够首付的人 小房换大房的人 对要买的房屋有特殊要求的人 来源:温房网

BC省买家王者归来!2019年中期楼市将回暖

  当前BC省的房地产市场,让很多买家驻足观望,在经历了几年的巅峰后,如今的房市已经不再狂热如初,却在以一种稳健的方式温和回暖。   加拿大中央第一信贷联盟(Central 1 Credit Union)发布的“BC省2018-2021经济展望”(B.C. Economic Outlook 2018-2021)报告称,BC省的房屋销售将在2019年中期回暖。   Central 1的副首席经济学家兼该报告的作者Bryan Yu表示,由于住房成本已经很高,BC省主要市场对联邦抵押贷款压力测试比加拿大其他地方更为敏感。他表示,“在价格较高的市场中,买家已经在购买能力方面受到更多限制,压力测试使他们更难进入市场。弥补差价的通常方法是通过更高的首付款,温哥华可能额外支付80000加元,而温尼伯额外支付35000加元——弥补差距要困难得多。因此,高价位市场的买家会被淘汰出局。”   “于是乎,我们已经看到基准MLS价格下跌,较低的价格又促使买家重新进入市场,但这不会是一个大反弹。”   事实上,虽然今年的开局有些缓慢,但Yu预测,2019年BC省的房屋销售量应该跟2018年的78345套齐平,比2017年下降约24.5%。   “如果没有大的政策上的变化,今年的情况应该跟2018年差不多,” Yu说。 3月19日公布的联邦预算法案,对首次购房人群提供了很大的支持,不但提升了RRSP取款的限额到35000加元,更是专门拨款12.5亿,用来借给首次购房者做部分头款。 一旦该预算法案被通过,公寓类的入门级房源将成为市场大热门,房价也会跟着需求上涨。   Yu预计,除非再有重大政策变化,否则2020年的房屋销量将增长3-4%,2021年会继续增强。   目前BC省低陆平原地区的房屋基准价格已经比最高时下跌了8%,Yu认为,房价不会在短期内大幅回升,但也不会出现崩盘。   事实上,BC省健康的就业情况使市场不受房价下跌的影响。由于就业率稳定,许多房主并没有感受到房价下行的压力。Yu表示,很多业主能够付得起抵押贷款,并不急着抛售,已经把他们的房子从市场上撤下来了。   Central 1的这份报告称,BC省房屋在销量下降30%之后,可能已经触底,但预计2019年将保持跟2018年一样的情况。   该报告称,在2017年创纪录的43000套房屋开工后,房屋开工率如今落后于销售周期,预计今年将下降20%至32600套。     由于供应量减少,销售放缓,预计一些大城市的市场价格将适度调整5-10% 。但报告认为房地产市场崩盘的风险很小,因为现在的所谓疲软,是收到政策影响很大的。而现在房屋的定价不会下跌太多,是因为库存依然很低,和BC省本身居民经济实力的支撑。这种放缓的影响不应过分夸大,不大可能对经济增长造成太大影响。   “与之前的情况相比,这次经济衰退将是温和的,反映出政策导致的经济衰退,而不是经济衰退引发的经济衰退。”报告称。   在经历了今年温和萎缩之后,房地产在2019年预计会保持在1.4%的温和增长,此后随着销售量的增加,可能会接近2.5% 转自 温房网          

不懂这些容易被坑!加拿大买房专用术语标准解释都在这里

不懂这些容易被坑!加拿大买房专用术语标准解释都在这里

房是大事,事先了解地产业与房屋买卖相关术语非常有必要。 首次买房的人,会一下子接触许多以前从未听说过的地产术语和概念,会一时间有些反应不过来。完全理解这些术语和概念,虽需精力和时间,但值得。 清晰理解地产术语和概念,能有效自如和经纪沟通交流,做到信心十足,胸有成竹,买房过程也会顺利通畅许多。 以下是一些地产术语和概念,一起来看看。 按揭预批 看房前,经纪都会提醒一定要事先拿到贷款机构预批函。按揭预批,实际就是银行根据申请人提交信息批准的贷款金额说明文件。银行根据申请人提交的收入、资产和信用评分等基本情况,可确定申请人是否能拿到贷款和具体贷款金额。注意,按揭预批只是预批,并不保证最后真能拿到贷款批准,预批90~120天后失效。 固定利率按揭 按揭利率决定按揭成本多寡,利率越低,按揭成本越低。固定按揭,就是按揭期限内利率固定不变。如利率近期看涨,最好是签固定利率,如此就能趁利率还在低位时锁定。有些买家,为方便日常预算,喜欢按揭还款能在可预测控制范围内,也最好签固定按揭。 浮动利率按揭 浮动利率按揭,是指贷款期间利率会波动。通常,新客户初始浮动利率比固定利率低,如此才能吸引客户。初始期一过,利率就可能上下波动。 第三方托管 第三方托管,是指卖方接受买方开价到最后交割期之间的托管期,在此期间,房屋买卖交易所有相关文件和金额均由第三方托管,确保所有条件满足后合同能如期履行。 共管公寓 共管公寓,是指由共管公寓协会管理的公寓,共管公寓协会制定规章,规定所有公寓单元和公寓大楼使用方式,公寓业主每月得交管理费,支付公摊区域管理成本。 共管镇屋 镇屋有两种,一种是自有式,一种是共管式。共管镇屋,是指镇屋隶属一个共管委员会。就像上面说的共管公寓一样,共管镇屋业主也得遵守相关管理规定。共管,实际上是一种所有权形式,是指屋内的一切都属业主所有,屋外的一切则由共管机构所有。 自有式镇屋 自有式镇屋,是另一种所有权形式的镇屋,是指房屋所有相关一切,包括房子本身、物业地皮和地皮上的所有一切,都由业主所有,不接受任何共管机构管理。 独立屋 独立屋是指独立住宅,不与其它任何物业相联,又名单户住宅(single-family homes)。 半独立屋 半独立屋,也是一种单户住宅,是指两幢独立住宅连体建造,共享一堵墙。 大楼管理文件 购买共管物业,索取和审查大楼管理管理文件非常关键。大楼管理文件,是指说明共管物业共管公司当前经营和财务状况的文件。 条件 准备开价买房时,买房offer中可能会包括条件条款,这些条件要么必须履行,即必须执行,要么放弃,指买卖双方均同意条件作废。制定这些条件,目的是保护买卖双方出现有些条款无法履约时的权益。如,贷款条件,是允许买方在正式买房前贷款能批下,如果因任何原因贷款无法批下,买卖合同自动作废,买方无需因没钱买房而无法脱身。 现况出售 房屋挂售中,有现况出售字眼的,说明房子有些问题,卖方在房屋交易前不会解决这些问题,买房必须无条件接受。 同类房 是指附近社区内最近几周内出售的同类房屋,地产经纪会列出这些同类房数据,帮助买家估算房房价值,在买房时向卖方开出合理的买价。 产权保险 为确保所买房子无任何产权纠纷问题,一定要买产权保险。产权保险保护买方在产权交接前,房屋产权无任何置留、欺诈或法律所有权纠纷等问题。 银行估价 银行贷款前,为确保要买的房子的确值买方开出的买价,一般会在正式批按揭前,派估价师上门评估物业市值。如物业估价比买价低,银行要么拒受贷款审批,要么减贷款额。 验房 买房时,一般会在买房意向中加入验房条件。有了这项条件,买方请专业验房师验房,有可能会发现一些普通人难以察觉的问题。验房师如验出问题,买方就有充分条件压价,或在交割前要求卖方解决问题,或干脆弃买走人。 地产术语和概念,对于以前对地产一窍不通的人来说,听起来像外语。第一次买房的人,一定要花点时间了解一下这些术语和概念。 来源:加拿大和美国必读

楼市好消息!五年固定按揭利率低至2.9%

加拿大房地产市场好比是九条命的猫,总是在濒临崩溃边缘时,又见起死回生。 楼市最新的救主是固定按揭利率。由于目前加拿大债券收益率跌至一年半以来的低位,按揭固定利率也在急速下坠。 其最直接的效应就是:为无数房屋业主减轻了房贷负担。一旦大银行决定下调五年期固定按揭利率,申请按揭贷款的收入压力测试也将随之放宽。   据Globe and Mail记者Robert McLister报道,这一波利率下跌要感谢美国联邦储备局。本周三,美联储宣布今年不会加息。美联储官员现在预期直到2021年只有一次加息。 由于美加两国五年期利率密切相关,美国的动向对加拿大影响重大。本周四,加拿大政府债券收益率已经跌至1.5%,为2017年年中以来的最低点。 债券收益率直接关联到加国房贷五年期固定利率。目前,这一利率最低已经降至3%以下,是去年9月以来的首次。 目前汇丰银行(HSBC)的五年期固定按揭利率是2.89%,是市场上最低的,比本国六大银行公布的五年期固定利率还低0.6%。另外,这一利率只适用于首付不到20%、需要购买按揭保险的房贷业主。 如果是首付20%的房贷,五年期固定按揭利率在3.08%至3.39%之间。这一利率水平与去年秋季最高位时相比低0.3%,算是相当好的利率了。 McLister也指出,目前小型贷款机构和中介抢夺了一批大银行的客户。为此,银行方面正在通过不常用的按揭年期增加竞争力。以皇家银行(RBC)为例,四年期固定按揭利率为3.24%,为全国最低。 同时,三年期固定按揭利率已经降至3%以下,如果有人看好央行下一步的动作是降息,就不会锁定五年,可以选择三年期,甚至两年期的固定按揭利率。 浮动利率 浮动按揭利率方面,目前低至2.55%(首付低于20%,必须购买按揭保险)和2.95%(首付20%或以上)。 当前固定利率和浮动利率之差很小,这说明债券交易商们认为利率近几年内仍将维持在低位。如果是这样的话,3%以下的浮动利率也是值得的选择。 来源:加国无忧

在加拿大租房要避开的那些“坑”

在加拿大租房要避开的那些“坑”

在加拿大租房,有些通行的惯例规定,在各个城市应该都是大同小异。但是在租房市场特别火爆、甚至一房难求的城市或者区域,房东(包括个人房东和公寓公司房东,下同)和租客的地位就会发生微妙的变化,有些房东就不会严格遵守法律法规的规定了。 也有个别中介,利用信息的不对称,专门对中国刚来的留学生或者移民实行特殊的做法。但是大多数房东和中介,都是循规蹈矩的。为了避免踩到“坑”,留学生或者新移民还是需要对加拿大租房规定有个大致的了解,再根据具体城市的市场惯例做出判断。 下面我们就以哈利法克斯这个城市为例,参照新斯科舍省的《住宅租赁法》的相关规定,对租房常见的误区做一个简要介绍。   租房周期 杰茜在中国租房,看好房子后,房东与租客商定一个日期入住,合约就以入住日期开始,一年、半年、一个季度后结束。来到哈利法克斯租房,却发现这边大多数的房子出租是以每个自然月的第一天开始,例如3月1日、4月1日开始。合约可以在此之前的任意时间签订。也就是说,当租客看好房子,房东也确定该房子在某月1日开始空闲,那么双方可以提前1个月、2个月签订合约,到时间入住。 因为房子的上一个租客决定不再租住,是要提前3个月或者1个月通知房东的,所以房东可以提前知道房子在哪一天空闲出来。也有少量房子是随时可以开始出租的,例如3月15日开始,那是因为特殊原因双方协商的结果,或者房子没有租出去一直空闲,那么租客就可以随时签约入住。 由于大多数房子都是从每月1日开始出租,就形成了一个很有趣的现象:到了月末的最后几天,搬家的人特别多。每个搬家的人都是预先租好了别处的房子,要等新住处的上一个租客搬走,自己才能搬入;而自己从原住处搬走后,租住原住处的下一个租客才能搬进来。所以到了月末,搬家公司的生意最是火爆,而各个公寓大楼的管理员,都会坚守在工作岗位上。 大多数房子出租,都会要求租客签订一年的合约,如果到期不再续租,要提前3个月通知房东。一年到期后,租客可以选择将按年合约转成按月合约。有的公寓公司会在合约里写明,如无通知到期后自动转成按月出租。有的公寓公司会在签订一年合约的同时,让租客将一年后转为按月出租的申请写好,而公寓公司也会把同意通知写好。在按月出租的情况下,停止租住需要提前一个月通知房东。 转租和分租 如果一年的合约没有到期,租客就不想再租住了,那么租客可以请求房东同意,将合约剩余的时间转租给新人。一般的做法是,租客自己找到一个新人,新人与房东重新签订合约,合约的期限就是原租客一年到期的期限,价格维持原价不变。遇到好的房东,也会帮忙寻找新人。在中国留学生集中的区域,这样的做法很常见,被称为“take-over lease”,或者“转lease”。 法律规定,房东对于“转lease”的要求应当同意,但是可以拒绝某一个特定的新人(例如新人的信用记录特别不好)。 杰茜觉得“转lease”的规定非常公平合理,既保障了租客由于特殊情况而搬迁变动的需求,又保证了房东的出租收益不受损失。从法律精神上讲,租客提前结束合约,要求搬走,属于违反合约,但是如果通过“转lease”的做法,没有给房东造成损失,那么也就无需给予房东法律意义上的违约赔偿。 从人情上讲,租客确实有更换居住地点的需要,也能帮房东找到下一个租客,保证房东的租金不受损失,那么房东也应当体谅对方,能予人方便就予人方便吧。 然而在加拿大某些大城市,这种“转lease”的做法就不被房东所支持。有的房东直接回绝提前搬走的询问,有的房东或许会默许租客将房子转租他人,但是却不会与他人重新签订合约以解除租客的付款责任。 如果租客在一年租期内,离开一段时间再回来,可以在离开的这段时间,将房子分租给其他人。房东没有特殊理由不能拒绝。   入住条件 房东可以要求租客支付押金,押金最高是半个月房租,在搬走时返还。居住期间对于房子和设备的正常磨损,不能扣留押金。房东不能要求租客提前支付除了押金外的任何费用。 有些房东或者中介,利用中国留学生和新移民不了解这一规定,在入住之前就收取了超过押金之外的其他费用。例如,要求提前支付一个月的房租;或者支付第一个月和最后一个月的房租;或者租客明明一个月后才能入住,却要求租客提前一个月签订合约、租下房子,当然也要多支付一个月的租金。 这些做法严格按照法律来说,都是不符合规定的。但是有的留学生或者新移民不了解情况,或者有急于租房的心理压力,又或者在租房市场异常火爆的城市和区域,会发生这样的情况。 租客寻找房子,如果委托房产中介,租客是不用支付佣金的。房产中介的佣金由房东支付,金额是一个月的房租。这一点与中国的通行做法不同,也有朋友因为不了解这一惯例而支付了中介佣金。 入住租好的房子前,房东要负责对房子进行维护保养、清扫卫生,确保房子具备良好的居住条件。如果房子有明显的掉墙皮、发霉、电器坏了这一类问题,房东都应当在租客入住日前,将所有问题维护完毕。入住时,租客应当检查房屋,并写下检查记录,写明需要维护的地方,由租客和房东双方签字。 对于有些租房紧俏的地方,如果上一个租客刚刚搬走,新的租客就要入住,房东来不及维护,那么可以征得租客的同意后,在双方约定的时间内尽快完成。这一约定时间不能太久,有的公寓公司是十天。如果租客入住后半个月一个月还没有完成维护,那就是房东的明显失职了。 来源:网络

加拿大出租房如何报税最划算?

加拿大出租房如何报税最划算?

一年一度的报税季马上就要到了。有很多房东都在问,将房屋出租获得的收益需要报税吗?下面小编就跟您聊聊关于租房报税需要注意哪些问题,又有哪些支出项目是可以用来抵税的,各位房东快来看看吧! 01出租房的贷款利息 贷款利息是可以用来抵税的,但本金不能用来抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告,其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。其他形式的借款利息比如Line of credit, 只要借款的直接用途(direct use rule)是用于购买或修缮出租房的,利息部分都可以抵扣。但是请注意,如果您是自住房,那么该房屋的贷款利息不能抵税。 02出租房的汽车费 通常,加拿大国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业,因为税务稽查人员看到房东申报travel expense 会引起怀疑。所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东申报差旅费。 即使合理申报,申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够在一年中保存好这些琐碎的信息。如果没有证据,按照税法的规定,每年公里数的前两万零四公里属自用。 03房屋维修 雇佣工人维修房屋可以用来抵税,例如:房东雇人修房子通渠换炉头换马桶而发生的人工费和材料费可以抵。但是要注意,如果是房东自己动手维修的话,那么只有材料费可以抵,自己的人工费不能计算在内。 04地税 为出租房交的地税(property tax)可以抵。地税是每年都要定期交给政府的,属于当期费用(current cost) 可以用来抵减房租收入。而土地转让税是一次性的,只在买房交接时还会有,因此归入购房成本(adjusted cost base),在计算卖房增值的时候才会用到,不能平时用来抵减房租。05保险 房东购买的出租房保险比如房东保险 (Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的,注意只能抵当年的这部分保费,剩余的第二年再抵。 06物业管理费 如果请人帮您看房,例如请物业管理公司或地产经纪代替打理出租房,代替招揽租客的托管费可以抵。房东请全职工人管理出租房,付给工人的工资、CPP、EI、保险等费用都可以抵。但是,房东亲历亲为自己管理的则不能计算在内。 07出租房的房屋折旧 房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产,而土地价值不能折旧。出租房报税时,较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报,而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。 08分租 如果是分租,就是出租房子也是自己的主要居住处所(Principal residence),出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧,你的房子就被认为改变了用途,不再是享受免增值税的主要居所。后果是,当你买房子时,房子的增值就会被认为是应征税收入。 转自  人在温哥华

如何判断是否合法出租?

由于加拿大许多地区的房地产价格居高不下,所以很多家庭选择出租家中的部分房屋,以分担一些贷款上的压力。 地下室占据着房东们心中的C位,因为它不但可以租到很不错的价格,而且还可以与屋主的生活分开,互不影响。   但是一栋已完成地下室的房屋,并不意味着出租它就是合法的。 一些人刚买了房子并出租了它不合法、不合规的地下室给他人,遇到问题的时候房东就可能会带来巨大的经济损失,甚至可能因为违法而入狱。所以小编为您总结了6点关于地下室出租的注意事项,希望可以对您有所帮助。 1、地下室的条件如何?   大部分地下室的高度普遍会比一楼和二楼的房间矮一些,而租户们在租地下室时也都会留意地下室的高度。一般来说地下室屋顶的高度是在,7到8英尺左右,但是有些建筑规范只需要大约6½英尺,所以在您打算出租地下室之前,务必要测量一下您地下室的高度。   此外,地下室的湿度也十分的重要。 一般新房的地下室在第一年或第二年期间往往湿度会很高,有时需要使用除湿器才能解决问题。但是如果您的地下室有渗水的显现,那么可能是您的地基出现了问题,所以强烈建议您在把地下室装修成出租区域之前将其修复。如果您不这样做的话,地下室长期潮湿会毁掉您的墙面、油漆和地板,为您带来更大经济损失。 2、是否分门出入?   您可能很幸运,地下室已经是分门出入的了。如果您想要出租地下室,但想不想与租客使用同一个入口出入,那么分门就是最理想的解决方法,因为分门出入可以减少房客与屋主之前的影响,可以有效的保证房东和租客双方的隐私。    拥有一个分门的地下室入口不仅仅只有一个出入口的作用,它不仅增加了隐私,而且在紧急情况下,它还是可以作为安全通道。如果您想要买房,并且想在之后出租您的地下室,那么选择带有分门的地下室绝对是您不二的选择。   如果您家没有分门出入的地下室,那么您也可以雇佣一个承包商来挖出一个地下室分门出入的区域,并安装一扇外部的大门,就像这张照片中显示的那样。但是要记住,一定要确保先拿到必要的许可证才能进行施工。 3、有逃生窗吗?   根据国际住宅规范,除非地下室有一扇足够大的窗户,也就是所谓的“逃生窗”。这个窗户的作用是让人能够在紧急情况下打开,并够通过它逃生。如果您的地下室没有这样的一扇窗户,那么您就不能在地下室添加一间卧室。如果您不太确定具体要求,您可以打电话给当地的市政管理部门进行询问。   在有些城市,市政会要求窗户必须在卧室里,而在另一些地区,窗户只需要在同一层就可以。如果您需要更改您的逃生窗的尺寸或添加窗户,必须要提前向当地市政申报并获得许可。 4、是否使用防火材料?   通常,地下室要使用防火材料建造,要么需要安装喷水灭火系统。根据我们的经验,许多完工的地下室都不符合这两项要求。具体的信息您可以咨询当地消防部门,并要求其对您的房屋进行检查。检查可能包括墙壁、天花板和分隔门等是否使用阻燃材料制成,如果不符合请您尽快联系工程师傅进行改善。   比如在多伦多,市政府允许超过一定年龄的独立或半独立屋有地下室单元,但买家需要知道许多相关的法规,包括区域划分是否允许多单元住宅,相关房子是否符合对建筑物、火灾和电气等的安全规范要求。 5、需要告知保险公司吗?   您最好提前致电您的保险公司,告知保险公司您打算装修您的整个地下室并且在将来用处出租,如果您跳过这些重要步骤,则在火灾或洪水发生时,您可能无法获得来自保险公司的赔偿。因为所有保险单都有所不同,因此请在您开工之前就要制定好具体的方案,并与保险公司的代表讨论您的方案,以保障一些都符合他们和市政的要求。   对于咱们来安省说,一个重大风险是,如果这单元不符合现行的省级安全法规,并遇到火灾、洪水或结构倒塌导致租客个人财产损失、受伤或死亡,房主可能会面临重大法律诉讼。 6、厨房多大合适?   如果您家的地下室有足够的空间,那么您可以选择一个充足的区域做一套完整的厨房,这样既提供了便利性,而且在出租时还会获得更高的租金。   但是对于很多租客来说,像上面这张照片里的小厨房其实就应该够用了。它具备了独自生活所需的所有基本条件:一个小冰箱、洗碗机、炉台和一个小型烤箱。       转自 vanpeople