想省税,办法要明智

为了避交“传说中”的遗产税,一些老人把自己名下的房屋改为和儿女联名,或转让给儿女,如果操作不当,这样做的风险可不小。本文中的案例即是一个鲜活的例子。   1. 子债母还?   由于儿子欠下温哥华一家建筑公司80万元的债务,本拿比一位华妇可能会失去自己所居住的房屋。   本拿比的Chan Kui Tina Gully 于1999年出售她之前和丈夫共同拥有的房屋,然后用售屋所得购买了另外一栋本拿比的房子,在没有咨询靠谱的遗产规划专家的情况下,Tina 误信传言,为了避交遗产继承税,决定把儿子Steven Yang Gully的名字加到房子上,两人联名拥有这个物业。Tina在法庭上说,她没有把这个决定告诉儿子。   她的儿子Steven,一家温哥华软件公司的总裁,于2014年与Ledcor Construction Ltd. 签订了一份合同,装修该软件公司在West Hastings Street MNP Tower 办公楼的办公室。这笔装修费用一直未曾支付,因此Ledcor于2015年3月提交民事索赔要求,要求索赔共计超过100万元的欠款。   2017年8月,由于Steven不知道母亲将自己的名字列入房屋持有人,他同意向Ledcor公司支付80万元。10月,律师开始追讨Steven名下本拿比房屋的一半权益。   Tina向法院申请把她是改成该房屋的唯一受益所有人,这样Ledcor将无法从房子上追索此项债务。同时Tina试图在2017年11月修改遗嘱中儿子的继承权,这些都已经太晚了。   法官温迪.贝克Wendy Baker于本周二做出裁决,否决Tina的申请。法官指,Tina冒险将她的儿子注册为她房产的联名人。 “我不关心她是否被恰当地告知了这种风险。然而,一旦她决定以Steven的名义登记本那比房屋的权益,Steven的第三方债权人就有权对Steven名下的本那比房屋权益进行登记。“   Tina辩称认为这是她送给儿子的礼物,儿子从未明确同意加入房产联名,但法官指这不相关,特别是因为没有证据表明他拒绝了他母亲的礼物。   虽然法官贝克拒绝了Tina的申请,但法官表示被告Steven可能会与Ledcor达成协议,以其他方式偿还债务,以保护他母亲的房屋。   英文报道请见:https://www.burnabynow.com/news/son-s-debt-to-vancouver-construction-company-could-cost-burnaby-woman-her-home-1.23438119   2. 对比 特朗普(右)及其父(左)。(Getty Images图片)   对比一下特朗普家族,人家的手法不知道高明多少倍。亿万富翁老特朗普1999年以93岁高龄去世时,他创建的帝国在遗产中已一点不剩。   3. 其实   这个真实的故事就是没有咨询专业人士的后果。其实何必这样做呢? 第一,加拿大没有遗产税! 第二,加拿大没有赠与税!   当把房子当作“礼物”赠与家庭成员时,税法规定,视同以市价售出(deemed to have sold the property)。如果赠与时的市价大于当年购买价,即房子有增值, 则要按正常的 capital gain 计算缴增值税。如果赠与的是Principal Residence,施赠方不须交税。接受方相当于以市价买入该房。   比如妈妈当年买自住房的时候原价80万,赠与给成年儿子的时候市价100万,此时的20万增值并不需要缴税。成年儿子6年后将房子按当时市价130万卖出。如果成年儿子将此房一直用于投资房,则需要为130万-100万=30万的资本增值的一半缴税,也就是按当年收入15万缴税。如果成年儿子一直自住,自住房的资本增值不用缴税,继续免税。 来源:钱景吴边

投资公寓的5大误区,你究竟中了几个?

BC省住宅租务部近日也宣布,省内房东在2019年最高可将住宅租金上调4.5%,成为2004年以来规定的最高年度租金涨幅上限。在大温房屋空置率长期保持低于1% 的大环境下,是不是可以闭着眼买出租房了?其实不然,买投资公寓,选择很重要!以下5大误区一定要想清楚。 1 小户型适合短租, 自己都不想住给谁住? 为了控制投资成本,很多人专挑面积很小的Studio房源,这样能以较低的价格买到,不过这并不意味着你就能把这些房子租出去。举个例子,素里早期出售了许多300到400多尺的微户型,对买家而言,投入少,易打理,许多人认为周边如果学生多和就业机会多,找租客应该问题不大!错,其实并不一定如此,不好好管理还是有可能会亏钱。长期租客,一般更注重楼房的空间感,质量和设施配备。就好比租用小户型或微户型的,也许仅仅是短期租客,这也可能意味着,租客的居住体验不达标,而产生经常换租客所带来的额外开销,如昂贵的招租管理费用。 2 为啥不要休闲设施? 省管理费呗 配套设施是否齐备将直接影响到租客对小区的认可程度,一个配套设施齐备的小区不仅可以将房子租个好价格,而且大多数房客在习惯了环境之后也不再愿意找新的租房,可以为房主带来稳定、长久的租金。另外,一个房子的地段、户型、配套设施等往往决定了你能吸引什么样子的租客,特别是在城市市中心等商业集中区,试想在科技业的高薪一族非常讲究生活品质,他们能够负担较高的租金,只想高效率办公,高效率玩耍,高效率地享受生活。   3 旧房买了不装修, 就凑活着住吧! 根据Stats Canada的数据显示,大温地区今年7月份在建公寓高达35,000套,创历史新高。随着新房成交数量不断地增长,租客自然选择新房,你的旧房出租将面临非常大的压力,只能压低租金,要不就再无竞争力了。   4 买了房空着, 只为坐等升值? 公寓成交后,每月要支付不菲的物业管理费、地税、银行贷款,利率还在不断上涨,因此,买家的每月支出成本是相当大的。如果在温哥华市,还要被征收房屋空置税,税率为房屋市场价值的1%,即价值100万元的房子一年要交1万元的空置税。所以,整体看,买了房空着坐等升值已经很不现实。   5 不买,再等等 , 我要抄底? 加拿大2016年人口普查数据显示,大温地区的人口数量为246.3万,比2011年人口普查数据增长了6.5%。联邦移民部长胡森(Ahmed Hussen)今年2月份宣布,到2020年,加拿大移民额度将从目前的每年31万人增加到34万,每三年就至少有100万新移民登陆加拿大,人口的增长必定带动住房需求的增加,那么未来房价走势也只会更加上涨。不管在哪,关于房子,听到最多一句话就是后悔之前没有买房,先上车比什么都重要!   ★ 总结 ★ 总结来说,“以租养房”对于房产的地段、户型,以及各方面配套设施等选择都颇有讲究,还要考虑出租给什么人合适、什么时候变现等。这些因素要综合起来比较分析,再决定购房。可以以未来用户的居住体验和感受,来决定应该投资怎样的公寓。

BC房地产投机税:反对呼声不断,究竟动了谁的奶酪?

尽管从颁布这一政策就反对呼声不断,但BC省府还是坚决要执行它——房地产投机税。近日,加拿大住房建筑商协会BC省分会(CHBA BC)又发起一项反对投机税活动。   NDP政府颁布这一措施,旨在使BC省的房子更能“买得起”!该税收将在今年秋季开始执行。然而,各方的反对呼声高涨!   加拿大住房建筑商协会BC省分会(CHBA BC)认为,这一税收将对与房地产相关的超过60种不同类型的贸易产生负面影响,从而使全省新房屋建造、整体住宅建设的步伐减缓。   报告称,潜在的购房者已经开始另辟蹊径,寻找投机税以外的区域开发新房。由于该税收的影响,加剧了BC省房地产市场的不确定性。   一名开发商称,税收细则刚一公布,他就接到很多其他省客户的电话,“几乎在一夜之间,BC省就从一个安全的投资目的地转变成一个投资高风险地区。”   该协会称,每个建筑商每年仅能完成四至五套住房建设,创造199,000个工作岗位。然而,这一税收一经公布,给整个行业带来负面影响。   虽然税收旨在通过抑制外国和国内的投机客,从而增加大温哥华地区住房的可负担性。但批评人士认为,这直接导致建筑和旅游领域的经济活动迅速减少。   CHBA BC已经开展了一项在线签名活动,希望获得更多的支持来阻止政府实施这一税收。   BC省政府今年3月推出投机税,提出对那些买了房子不住、也不对外出租的业主征税。具体金额为:   BC省居民需缴纳2018年房屋评估价值的0.5%,BC省以外的加拿大居民征收房产估值的1%,外国投资者征收2%。   投资物业想要从投机税中豁免?业主需要每年至少把房屋出租六个月,每次至少三十日。业主因为长期病患和死亡等特殊情况下,也可以获得豁免。   BC省居民估价低于40万的第二套空置物业,可从投机税中豁免。若估价高于40万,前40万可以有免税额。   投机税涵盖区域包括大温地区、菲沙河谷地区、维多利亚和纳奈莫,基洛那以及西基洛那。   机税细则一经公布,首先引起了内陆地区各城镇的不满,他们把NDP的投机税称为:“半成品,放错地方的愚蠢计划”。基洛纳、西基洛纳以及奈奈莫地区均已正式宣布他们反对该税收。   房地产行业一项针对业内人士的调查显示,85%受访的专业人士认为“投机税收政策损害了全省消费者的信心。”   4月独立承包商和企业协会(ICBA)呼吁NDP政府放弃其所谓的“投机性税收”,声称该税款“会危及公民健康、经济以及将会导致一系列意想不到的后果。   加拿大独立企业联合会的一项新调查发现,有三分之二的受访者反对BC省实施投机税。   协会副主席,BC省和阿省分会的Richard Truscott说,“对空置房屋和新开发项目征收的拼凑税将会扼杀就业机会,并损害当地经济。我们已经看到了家庭建筑和旅游业迎来寒流,特别是在Okanagan这样的地方。政府需要一个针对外国投机者的实际计划,而不是向BC省以及其他地区的加拿大人开火。”   9月召开的BC省城镇联盟峰会上,BC省各市长空前一致,投票表决,反对这一政策。然而省府依然不为所动。 来源:加西网

央行加息 房贷利率哪种才是最佳选择?

央行加息 房贷利率哪种才是最佳选择?

最近加拿大的央行提高利率一举引发了众多热议。在加拿大有身份的人有权享受五年期的固定房贷利率。在过去十年经济复苏时期,央行加息的威胁一直不大,这让众多房奴开始选择浮动的房贷利率。既然现在利率上升了,浮动房贷利率还会是房奴们的最佳选择吗? 什么是抵押贷款房屋利率? 当你申请抵押贷款的时候,银行会让你选择是按照固定还是浮动利率还款。 固定的房贷利率在贷款期限内(通常是五年)不会发生变化,无论经济状况或是利率如何,你的房贷利率都不会增加也不会减少。 而浮动的利率会随着央行的利率而变动,当利率上升时你需要还的房款会越多,当它下降时你支付的贷款也会随之减少。   浮动抵押贷款利率通常会低于固定利率。比如,在今天,5年期的固定利率为3.14%,而浮动利率则是2.44%。 由于利率一直在下降,加息的可能性较小,在过去十年里,人们通常会选择浮动抵押贷款利率。但是目前来说,加拿大央行的基准利率由2017年的的0.50%上升至今天的1.50%。央行行长Stephen Poloz表示,他会考虑再次加息。除非出现严重的经济衰退现象,否则各种利率都将在未来持续上升。 我应该选择固定还是浮动利率? 尽管浮动贷款利率在未来几年内可能会上升,但如果是房贷或续订抵押贷款,浮动的利率还是最好的选择。按照以往来说,事实证明浮动利率往往优于固定的贷款利率。 举个例子,假设今天有两个人均获得50加币的抵押贷款,还款期限为25年。 根据Ratehub的抵押贷款支付计算器,固定利率抵押贷款的利率为3.14%,每月费用为2,402加币,前五年的利息为72,654加币。 同一抵押贷款的浮动利率为2.44%,每月费用为2,225加币,前五年的利息为56,172加币。如果未来五年内没有加息,那么也就是说选择浮动利率可以帮你减少超过10,000加币的还款并节省超过16,000加币的利息。 如果利率上升怎么办? 除非利率大幅上升,否则在未来五年内,浮动利率抵押贷款仍有可能优于固定利率的抵押贷款。 假设每年的利率上升0.25%,在前三年内浮动利率也不会高于固定利率。在第四年的时候,浮动利率最高有可能到达3.44%,但这也仅仅比固定利率高出0.30%而已。 如果浮动利率在第五年的时候高于高于抵押贷款的固定利率,介于它最初前三年都比固定利率低,那么总体来说它还是比固定利率划算的多。同样的50万加币抵押贷款在25年内摊销,浮动利率从2.44%开始,并在每年年底上升25个百分点,你在前五年内需要支付67,808加币的利息。而固定利率则需要72,654加币,这之间相差的高达5000加币,而且还是浮动利率每年都上涨的情况下。 需要注意的是,没人知道利率未来的趋势,他们可能随时都会上涨。在20世纪80年代的一个短暂时间内,优惠利率曾一度超过20%,虽然这不太可能会再次发生,但也绝非完全不可能。如果你能研究一下过往加拿大抵押贷款的利率,你就能发现大多数时候浮动利率是最好的选择,但是由于固定利率能够提供给人提供安全感,很多人会选择固定利率抵押贷款。 当然,没有人能掌控未来,历史也不会重演,这一切都取决于你自己对风险的容忍度。如果你认为多花几千加币可以减少数万加币利息的可能性,那么固定利率最适合你。相反,如果你不想多花钱,那么你可以选择浮动利率抵押贷款来帮你缓解还款压力,即使是暂时的。 来源:超级苹果网-财税新闻

深入解读 国内卖房资金转出海外

近日,本地自媒体开始传一篇文章,说是海外永居华人可不受限制把卖房资金全额转到国外,“不论数额多大都可以合法转出”。     文章中提出,海外华人可将境内的售房款一次性结成外汇转至当事人境外银行账户,并强调“正在办理移民不适用”、“购汇金额不得超过卖房款”、“购汇之后,必须一次性出境到指定账户”等要点。不出意外,这则消息很快刷爆了本地华人的朋友圈。   购汇、财产转移问题一直是海外华人的心头病,近年来中国资本管制日益严格,华人转移境内资产更变得难上加难。因此,如果转移资产真像这篇文章所说的那么容易,等于解决了华人的一大难题。     本着负责任的态度,加西周末记者尝试通过现行法律文件和管理规定,以验证这一说法的真伪。从这个意义上讲,我们的求证的“朋友”是中国人民银行和中国外管局。   通过查证,我们发现这篇看上去可信度不高的文章中,虽然存在一定的真实内容,但也漏掉了一些重要信息未提。其中最重要的,即是申请财产转移者必须在境内销户,或出示中国驻外使领馆出具或认证的申请人在国外定居证明。    重要的事说三遍:销户、销户、销户!   事实上,文章中提及的转移资产方法,早在14年前就已经正式出台了。   2004年12月1日,中国人民银行就发布了《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》,用于指导移民财产转移。目前,这个文件在中国外管局的网站内部的搜索结果中仍可以看到,我们可初步判定该文件依然有效。《办法》规定,移民财产转移和继承财产转移皆适用于此方法。   以下是我们对《办法》规定中关于移民财产转移部分一些要点的摘抄和解读:   1.《办法》适用于移民财产转移和继承财产转移。文中提及移民财产转移时使用的是“从中国内地移居外国、取得移民身份”的说法,而提及继承财产转移时则改用“外国公民”字眼。   2. 个人财产对外转移可由本人办理,也可委托他人办理。   3. 申请等值财产低于50万的,由外管局各分局审核;等值超过50万的,由各分局初审后转交国家外管局批准。   4. 移民转移必须一次性申请拟转移出境的全部财产金额,分步汇出。首次可汇出金额不得超过全部申请转移财产的一半;自首次汇出满一年后,可汇出不超过剩余财产的一半;自首次汇出满两年后,可汇出全部剩余财产。    5. 申请人需向外管局提交以下材料:  (一)书面申请。内容包括:申请移民转移的原因;财产收入来源和财产变现的详细说明等。 (二)由申请人本人签名的《移民财产对外转移申请人情况表》。 (三)由申请人或其代理人签名的《个人财产对外转移外汇业务申请表》。 (四)申请人身份证明文件。 移居外国的,应当提供公安机关出具的中国户籍注销证明和中国驻外使领馆出具或认证的申请人在国外定居证明。 (五)申请人财产权利证明文件。如房屋产权证复印件、房地产买卖契约或拆迁补偿安置协议书以及其他证明文件。 (六)申请转移财产所在地或收入来源地主管税务机关开具的税收证明或完税凭证。  (七)外汇局要求提供的其他资料。   如有代办情况,还需提供委托他人代办的代理协议及证明。   6. 申请人应先向所在地外汇局提出申请,并在外汇局(或国家外管局)批准、拿到批准文件后,持相关核准件到当地外汇指定银行办理购汇手续。   7. 外汇将只能汇往申请人本人在境外的账户。   8. 涉及司法监管及涉及刑事、民事诉讼案件的财产,在结案前不予受理申请;申请人近亲中有涉及刑事、民事诉讼案件的,需有关部门出具该财产与案件无关证明,否则不予受理申请。   通过《办法》不难看出,申请财产转移者必须出示境内的销户证明和境外使馆开具的定居证明,从这个意义上讲,通过枫叶卡方式和国内保持联系的海外华人不适用此法。入籍者和国内经济联系密切者,也未见得能通过外管局审核。   按照《办法》规定,不管你卖房不卖房,境内财产理论上都可以转移出来。但这样做的前提,就是申请必须通过销户,斩断和国内的联系。无户口无瓜葛,从此彻彻底底当个“外国人”。   而且!!就算你这么做了,户口销了,和国内斩断联系了,申请递上去了外管局还要审核呢?能不能通过审核由外管局说了算!!   小编就插一句:现在资本管制这么严格,您觉得外管局会给批吗?这么一看,此事难度不小、代价挺大。   当然,既然理论上可以,说不定真可以,只是不知道从2004年到现在,有没有人照此方法转成功过。如果有,欢迎在下面留言分享! 来源:加西周末   Sina WeiboWeChatFacebookGoogle+TwitterQzone

新屋违规很普遍 专家:加拿大新屋也得验房

新屋违规很普遍 专家:加拿大新屋也得验房

买了新房,高高兴兴住进去,却发现房屋施工多处违反建筑安全规定。渥太华市政府最近发现,Cardinal Creek社区至少9幢新屋违反最基本的健康安全建筑法。 据CBC报导,加拿大房屋正规施工组织(Canadians for Properly Built Homes)联合创办人索默维尔(Karen Somerville)女士14年前买了幢新屋,就遇到这种倒楣事,却求助无门。随后,她与人联合创办CPBH,以帮助更多有类似经历的屋主。 索默维尔说,这种事情很普遍,说明渥太华市府建筑检查程序和省府新屋质保计划存在严重漏洞,屋主碰到这种事,只能自认倒楣。买房时,不能指望这些政府规定,只能自己花时间和精力做足功课。 专家建议 对于打算新屋的人,她建议:首先,不要心急。许多人看房和对于很快就要搬入新家,容易激动,但作为买家一定要沉住气,仔细看慢慢来。其次,找个可靠专业团队帮助看房验房。找好如资深买房律师和验房师,检查房屋哪些地方违规。 再其次,所有条款白纸黑字写明白。和建筑商签合同时,合同中一定要注明施工过程中,允许自己聘请的验房师分阶段验房,及时发现和纠正问题。最后,发现问题立即解决。发现新屋违规后,一定要让建筑商把问题解决后再入住,不要怕延迟搬入新家,延迟一下搬家,发现问题即时解决,非常值得。 来源: epochtimes

“交割前看房”请勿走马观花 不要在房屋产权易名前动工

“交割前看房”请勿走马观花 不要在房屋产权易名前动工

Q:我决定购买一处房产并且刚刚提交了Offer,我希望尽快开始翻新这栋房子,可以在“交割前看房”(pre-visiting)时将建筑工人带去吗?   A:“交割前看房”是指在最终交房前由房产经纪安排的最后一次买家对于房屋状况的检查。   这个程序需事先在房屋买卖合约(Agreement of Purchase and Sale)中纳入了相关条款才可能进行,并且此过程仅开放给买家及其销售代表或经纪公司。如果买家希望邀请任何设计师、验房师、工人,甚至仅只朋友或家人参与,事先征得卖家允许较为妥当。   “交割前看房”属于购置房产过程中一项重要程序,请认真对待而不是走马观花。这是买家确认卖家已完成验房时所承诺的修补工作,并已遵循房产买卖合同中一切规定的最后机会。在此过程中,房产销售经纪需陪同前往,并在意识到任何问题时与卖方代表直接进行沟通。   我很理解你渴望尽快动工修整房屋的想法,但必须等到房产易名后再动工。几年前安省地产议会(Real Estate Council of Ontario )曾收到不寻常的卖家举报称,有买家在交割前数星期,就已雇佣工人开始在已经腾空的房屋内施工。也就是说,买家在产权变更之前,就已经开始大举翻新房屋,买家认为“反正没人住,为什么不现在就开始!”也许有人将此视为一桩趣闻轶事,然而,假设房屋在施工中受损,或者动工过程中有任何人员受伤,完全不确定卖家的保险能否赔付。幸运的是,该房产最后顺利交割,不然很可能造成卖家对买家的诉讼。   所以买家认为只要房屋内无人居住就可以开始动工的想法是错误的。   房产销售经纪将会就交割前看房给你详细建议,提醒检查中的注意事项,其中包括确认卖家在移走个人物品、打扫清理后是否对房屋造成任何损伤;屋内系统和设施运作是否良好;卖家是否移走任何房产买卖合约中承诺留下的物件。   如果卖家承诺在交房前进行一些维修工作,请记得仔细检查完成情况,并保存收据复印件、工作订单、以及卖家所雇供应商的保修证书。   改车库门颜色报价8.5万 法团能任意花这笔钱吗?   问:我们的公寓委员会要改变车库门的颜色,工程报价8.5万元。他们能在未经业主同意下使用这笔钱吗?   答:委员会可以在未通知或未得到业主批准的情况下,对物业公共元素进行“必要”的设施维修和更换。而改变车库门的颜色,不属于 “必要”的维修更换范畴。   但是根据《共管物业法》第97条,在共用协议(Mutual Use Agreement)下,若大厦需要进行变更或改进工程,或者委员会认为该工程对个人使用的物业或法团资产的安全或安保是有必要的话,则不需要获得业主批准。还有,条款还允许法团在预估花费不超过1000元、或不超过本年共同花费预算的1%时,实施变更工程。那么,就要判断上述改车库门颜色是否属于变更或改进工程。   否则,法团必须给业主发通知,解释将要动工的项目内容,说明预估费用以及计划如何支付这笔花销。必须在通知上明确提出,业主有权在收到通知后30天内申请召开业主会议,就拟议的工程进行表决。申请书必须由至少15%的业主签署。如果在30天内没有收到开会申请,或者业主没有投票反对所提议的工程,法团方可进行施工。   问:在我们的年度业主大会上,一名业主可以提出动议解散业主委员会吗?   答:不可以。根据《共管物业法》规定,在业主会议上,除例行程序之外,不得对任何事项进行表决,除非该事项明确披露在会议通知中。会议必须集中在日常事务上,除非会议召开时已说明要讨论特别话题。   问:是不是所有共管物业委员会的成员,都需要在2017年年底之前参加新的培训课程?   答:不需要。按规定,从被选定或指定为委员会成员之日起,该委员应在6个月内完成培训课程。 来源:作者Gerry Hyman 为星报《共管物业法》专栏作家

加拿大若禁海外买家买房 到时后悔都来不及

加拿大若禁海外买家买房 到时后悔都来不及

据CBC早前报道,新西兰议会已在上周三通过法案,禁止外国人在该国买房,全球只有澳大利亚人和新加坡人例外,由于这两个国家与新西兰签有自贸协定,因此这两个国家的人被允许在新西兰买房。   新西兰政府表示,外国人推高了本国房价毋庸置疑,尤其是来自美国硅谷的富人,他们主要购买新西兰乡村美丽如画的牧场,再是来自中国的富人,他们主要买奥克兰(Auckland)郊区的房子。统计数字显示,在 Queenstown的风景区,有5%的房屋交易的买家是外国人,而在奥克兰中部,这个比例上升到22%。   新西兰政府的政策一出台,就在世界各国引起反响,加拿大也不例外。如BC省绿党领袖Andrew Weaver就发出呼吁,要求BC政府跟进,也禁止海外买家在BC买房置业。   Weaver指出,众所周知,有大量热钱从海外涌进BC,不少外国投资者瞄准了温哥华地区的房地产市场,他们大举购房不仅推高了房价,让本地居民买不起房,也使得投机活动日益猖獗。   其实近年来BC和安省先后出台新政策,针对海外买家征收转让税,先是BC省府对海外买家征收15%的转让税,安省随后跟进,也推出类似措施。而BC新民主党新政府上台之后,又在今年将15%的转让税提高至20%。   专家:禁海外买家无助于减轻房屋负担压力   但是,多位专家对HuffPost Canada表示,加拿大若跟随新西兰脚步禁海外买家买房,可以说基本上无助于减轻房屋负担的压力。   如TD Bank的首席经济学家Beata Caranci就指出,可以预见,加拿大若禁海外买家买房,显而易见的是会导致房屋销量下滑,就如在BC和安省最初实施针对海外买家的转让税那样。但是并不足以减轻本地居民的房屋负担压力,原因在于加拿大房屋需求强劲,即使销量一度受挫,不久之后又会恢复过来。这种情况在温哥华和多伦多已经反复出现了。   根据RBC银行的研究,在安省实施针对海外买家的转让税之后,金马蹄地区海外买家涉及的交易量确实一减再减,从实施初期4.7%的比例降至去年年底和今年年初的1.6%:   但是,加拿大按揭与房屋公司(CMHC)今年6月的一份报告指出,仅就加拿大的情况而言,海外买家其实上不应该对本地的房屋负担问题负责。对温哥华房市的研究显示,从2010年到2016年第三季度,温哥华地区的房价上涨主要是三大原因造成:一是史上超低的按揭利率,二是本地迅速的人口增长,再是本地居民的收入增加。   CMHC在报告中说,与其说大温地区的房价是外国人推高的,不如说是本地居民“买”高的更切合实际。这个原因在于加拿大人对房价上涨的普遍且乐观的预期:既然房价总是升高的,手中有钱就买房。大家都买房的结果,不仅扭曲了市场,而且让市场更具有风险及不确定性,也让房屋更难以负担。   Capital Economics的经济学家Brown在发给HuffPost 的电邮中说,也许眼下不少人讨厌海外买家,把推高房价的责任归咎于他们。但外国投资者毕竟是一支购买力量,若未来经济下行再加上加元下跌,加拿大人可能就为把外国人赶走而后悔了,因为外国人的“撤退”,就会让市场急转直下,房价跌起来止都止不住…最终受害的还是加拿大的消费信心,还有银行,还有经济。   TD Bank的经济学家Caranci也同意这个观点。她说一旦加拿大遭遇这样的经济困境,禁止海外买家的举措会让市场更弱,也更不稳定。若政府在这个时候反悔了,又希望把海外买家拉回来,那么政府不仅面临诚信的问题,而且海外买家也不再相信政府,认为不知什么时候又会被逐出市场,因此他们将不愿入市。   Caranci说,一旦上述情况发生,政府不仅被动,且很尴尬,既会让房地产市场更混乱,也令市场更难预测,这都不是政府希望见到的。其实政府有比赶走外国人更好的办法来解决房屋负担问题,比如增加可负担房屋建设的投资,以及允许在低密度社区建设高密度住宅等等。 来源:加国无忧