照目前行情 固定利率比浮动利率要实惠

加拿大央行的最新数据显示,选择浮动利率的贷款人,伴随着利率上升,恐怕要多还款20%还多。加拿大央行基准利率在保持多年低位后,开始持续攀升。 直到最近,选择浮动利率的人将会明显感受到每月还款的额度增加了,这中间增加的并不是本金,而是还给银行的利息。而且如果进一步加息,浮动利率也会伴随着进一步增长。   加拿大的可变利率抵押贷款成本一直在上涨。加拿大央行估计12月6日的典型利率达到2.72%,比前一个月上涨约2.25%。这一比率现在比一年前高出22.52%。这些似乎很小,但它们带来的潜在影响则非常巨大。   什么是抵押贷款利率?   当您开始新的抵押贷款时会面临一个选择:固定利率或是浮动利率。   固定利率指在在一定期限内(通常为五年)利率不会发生变化。无论国家的经济状况或银行利率如何,您的抵押合同都将锁定在一个利率上,每月的还款额度既不会上升也不会下跌。   浮动利率是指给不断变化的利率,基于加拿大央行的主要利率,给贷款人的最优惠利率。当利率下降时,还款额度会相应减少;当利率上升时,则会支付更多。   浮动利率通常低于固定利率。     例如,今天3年期固定利率为3.29% 3年浮动利率则为3.00%;5年期固定利率为3.36% 5年浮动利率则为2.60%。不论哪种年限设置,浮动利率看起来都更有吸引力,优惠幅度更高。   浮动利率在过去十年中尤其具有吸引力,因为利率一直在下降。加息的可能性很小,尤其是在浮动利率和固定利率都很高的情况下。   但现在利率正在上升。加拿大央行的主要利率从2017年年中的0.50%上升至今天的1.75%。加拿大央行行长Stephen Poloz表示未来还会考虑继续加息。   照此来看,除非出现严重的经济危机,否则各种利率似乎将在未来几个月和几年内都持续上升。   在过去十年的经济复苏期,加息威胁并不大,使得房屋浮动利率抵押贷款特别具有吸引力。   形势不同,现如今如果继续加息,浮动利率抵押贷款还是最佳选择吗?   看看加拿大抵押贷款利率的历史,大多数时候浮动利率更优惠。但由于固定利率带来的安全性,使之往往更受欢迎。   好消息是至少买家还有选择权。坏消息是,没人能预测未来利率还要涨多少?   仅从目前来看,选择浮动利率的月还款额已经飕飕涨了。 来源:加西网

重磅!加拿大房奴可以轻松过圣诞,央行决定本月暂不加息!

12月5日早晨,央行发布声明称,维持基本利率不变。   报告中称,受全球经济发展减缓、10月油价大幅下跌、贸易不确定性增加、家庭信贷与区域房地产市场趋于稳定等因素的影响,央行决定维持隔夜利率为1.75%,银行利率相应为2%,存款利率为1.5%。   这与此前经济分析人士预测的基本一致。加拿大的分析师们认为,虽然业内广泛预期央行不会在后天加息,但在明年1月是否会加息,显然是个未知数。   央行表示,将根据未来的经济表现决定1月是否会再加息。   房奴们可以暂时喘口气。自去年夏季以来,央行已经连续加息5次。基准利率从0.5%调至1.75%,眼看着加拿大国民的债务越背越重。尤其是背负着房贷的小伙伴们,尤其觉得扎心。   Capital Economics的高级经济学家Stephen Brown警告说,长期以来,加拿大人对超低利率习以为常,但是央行一旦持续加息,很多家庭,尤其是身负房屋按揭贷款的家庭首当其冲,不可避免地会遭遇经济困难。   11月加拿大破产业界专业机构——加拿大破产与重组专业人士协会(CAIRP)发出警告,由于加拿大家庭欠债太多,一旦利率持续升高,不少加拿大人就面临破产风险,估计明年会形成一波破产潮。   CAIRP的主席Chantal Gingras表示,鉴于加拿大央行在过去18个月已经加息5次,而且还打算在此之后逐步稳定加息,因此明年会有一波家庭破产潮。这种情况还会持续到2020年甚至更久。 来源:加西网

买房老手也会忽视的14个细节……

买房老手也会忽视的14个细节……

房市沉浮好多年,又买到一个自认为性价比高的二手老房子,然鹅住进去以后,发现房子到处是大大小小的问题,修修补补的钱加起来,可以买新房了。   但这些问题都是可以避免的!RE/MAX金牌经纪人Bill Gassett 温馨提醒:买二手老房子,一定要看看下面这些细节,算算各种修补费用再下手。 1. 房顶是不是100%好使 一般,房东要是看到房顶还能凑乎多用几年,卖房之前根本不会修,因为修房顶太太太贵了。交房后,你就等着掏钱花力气自己修吧。   2. 房子能不能防狼防盗防冰雹 重点是防冰雹。加拿大的气候你懂的,要么洪涝,要么冰冻,从屋顶,屋檐,到地基都有可能惨遭毒手。 最恶劣的是,冰雹对房子造成的伤害,人类即使用智慧的双眼也看不出来,必须要请一个好的验房师用特殊的工具上上下下检测房顶和地基,才能知道有没有问题。   3. 房子里家电的底细 二手房里头不大可能有新的家电,买之前先上网查查家电的牌子,型号,看看是哪年的,要是发现老掉牙了,再考虑考虑买新的得花多少钱。 4. 楼梯扶手是不是结实 为了确保安全,房子里所有的楼梯扶手都要摸一遍,看看有没有松动。 5. 有没有烂木头 上上下下检查房子里所有的木头,看有没有受潮发霉,特别是房顶接缝,门框,窗框。80年代,90年代的房子,这些地方特别会有问题。如果房子的观景台底部是木制的,看看木头是不是结实,能不能扛得住冬天。不然45度角仰望雪夜星空的时候,你不仅会忧桑落泪,还会……杯具地自由落体。 6. 供暖和冷气设备维护得怎么样 换供暖和冷气设备会花不少钱,一定要检查房子里现有的供暖和冷气设备,看看已经用了多少年,有没有做重要的日常维护。一般好的供暖设备能用三十多年,重新换一套这样的设备,会让你亏死。 7. 有没有对身体有害的物质 一定要对房子整体环境做调查,房子不能有霉斑,用材不能有辐射(尤其是用石材和金属材料的房子),最好不要用含铅油漆。 8. 电路是否安全 有的老房子,浴室和厨房里可能没有现在通用的地线接口,然鹅,现在的人,家里爱买各种高精尖的家电,用电负荷一般都很高,所以要看清楚电路系统是不是跟得上,能不能用等离子电视神马的。 9. 屋顶和排水沟排水系统好不好使 排水系统是房子里超级重要的系统。验房时候,一定检查排水管,水槽,地基,看有没有积水。有积水就说明房东连最基本的维护都不愿意买单。   10. 有没有定期除虫 房子里如果有虫,很难彻底根除,验房的时候,里里外外虫害高发地都要检查,看有没有定期喷洒除虫剂。 11. 通风好不好 通风不好的房子,容易发霉,验房的时候一定要好好体会下房子里整体的通风环境,尤其是阁楼。 12. 管道系统是不是正常 管道系统有问题,一般看不出,但是它会让人住得不爽。要是房子底下有树根,树根的生长会伤害管道系统。验房检查浴室的时候,可以连着一起检查管道系统。 13. 检查门窗嵌缝做得好不好 门窗的嵌缝和防风防雨条因为长年遮风挡雨,会不经意损耗,不过他们相对容易修,即使重换也不会让钱包太受伤。 14. 隔音隔热绝缘系统好不好 绝缘也是超级重要的一项,可能在夏天去看房,你感觉不到什么,但是到了冬天,如果隔热做得不好,呆在家里都有可能冻成狗。买房之前,一定要找个资深验房师帮你看看墙壁和阁楼的隔音隔热绝缘系统能不能让你顺利过冬。   转自 vanpeople

给房子买了保险不是万事大吉,不了解这几件事会被拒赔!

在加拿大,人人都给房屋买保险,可一旦出了事不是人人都能顺利去理赔,特别是华人屋主因为不了解保险常识很容易被保险公司拒赔。   加拿大的房屋保险有两类保障产品。 第一类称为普通保障(Broad Form),第二类则为全面保障(All Risk Form)。   其实两者的区可以这么理解,普通保障就是在条款中告诉你什么情况会赔,凡是没有写在条款里的情况一概不赔。而全面保障就是在条款中告你你什么情况是不赔的,只要没有写的就都会赔给你。   但即便你买的是全面保障,但下列情况依然会被拒赔。   拒赔理由一:出租但不通知保险公司   很多为房屋投保的人觉得,房子有了保险就有了安全保障,谁住在里面都一样。   但真实情况是无论公寓整租还是别墅分租。作为房东给房屋购买保险时一定要告知自己的房屋正在出租中,如果买保险时没有出租就要在出租后通知保险公司更改条款。   这么做当然会多花一点保费。但胜于出险时被保险公司以违反保险条款为由拒赔。   实际操作中有些房东觉得是不是出租屋保险公司也不知道。这种情况不可否认确实存在。因为保险公司不是万能的上帝,没有能力甄别每一次理赔的真实内幕,但保险公司也不是傻瓜,不会每一次都被房主偷鸡得手。   既然保险就是为了避免风险,为什么还要人为制造不稳定因素呢。   拒赔理由二:房屋不适合出租却出租了   保险公司通常要求出租房必须具备self contained的条件。通俗地说就是要有独立出入的门、有独立厨房和独立卫生间。   符合这些条件的房子才能用于出租,房东才可以购买房东保险。   但在实践中,很多分租房屋的房东的房子并不能满足上述条件,或者私自对房屋结构进行了改动,导致房屋的防火功能不达标等。这些不被保险公司了解的内情一旦在理赔阶段被曝光,将直接导致保险被拒赔。   如果对自己房屋是否适合出租不是很清楚,建议找专业的保险经纪代为操作投保事宜,有专业牌照的保险经纪将为你承担这部分的法律风险,他们在帮助你投保时会严谨核定房屋是否能购买房东保险。   拒赔理由三:违规出租   这种情况在分租的独立屋中很常见。在一些论坛上经常可以看到套房出租的广告,假设房子有4个套房都被出租给单身人士,加上主人家就是5个家庭住在这栋房子里。这种出租是不被法律认可的。保险公司如果掌握了实际情况也是会拒赔的。   保险公司通常允许一个房屋最多居住两个家庭,这样依然算作自住房投保。超出这个限额就必须购买商业用途的房屋保险(rooming house insurance)。但实践中总有屋主为了节省保险而多户出租却不告知保险公司。   一旦被发现,轻则拒赔,甚至会被指控为骗保。   拒赔理由四:完全出租房申报成自住兼出租(算自住房)   出租屋与自住房的保险条款是不一样的。因为完全出租的房屋保费要比自住房贵,而且很多公司根本就不为完全出租的房屋提供保险。除非屋主有多套房屋,才可以将自住房与出租房放在一个保单上。   理论上,完全出租的房屋就必须到substandard market去寻求保险,而这种保高风险标的的公司保费最少比standard market高出50%,有的甚至翻倍。而且在所保的项目和保额上还不如自住房,比如出租房不保房屋内的家具、承租人的个人财产及物品、房屋装修价值以及租客及其亲威朋友的人身安全责任等。   所以有些屋主为了省钱宁愿铤而走险。但保险是花钱买平安的,现在就变成花钱买风险了。   拒赔理由五:物业超过三个化整为零投保的   出现这种问题的大部分是土豪,但也有些投资出租公寓的人会遇到。   因为保险公司的一个保单最多保三个房屋。也就是可以保一个自住房加两个出租房,因为你的自住房在这家保险公司保,这家保险公司才会提供出租房的保险。   而拥有房屋数量在3个以上的,所有的非自住房必须购买商业保险。保险成本当然也会大幅度上升。   有些屋主为了节省保险会化整为零分别在不同公司投保,以达到省钱的目的。但问题时这也属于骗保行为,一旦保险公司发现,妥妥的拒赔。   拒赔理由六:房屋装修没有报告保险公司批准   这一条杀伤力很大的。可以说大多数华人屋主在购买房屋后进行翻新装修时都不会通知保险公司。   但实际情况是你对自己房屋进行装修之前必须报告保险公司并获得批准。因为房屋保险意味着对你房屋本身、在房屋里面的人、财、屋都要提供保障。   而你在装修时,装修材料、装修工人、房屋质量都是处在高风险中的,保险公司不会无条件的对这些高风险的意外承担责任。   所以,保险公司关注的是施工方案对房屋本身的质量会不会有威胁,以及施工人员是不是有合法牌照喝对应的保险。这样保险公司才能放心的让你进行装修施工。   拒赔理由七:在自住房屋中经营生意   比较典型的就是家庭厨房和家庭旅馆。现在打开微信在大温地区搜索家庭厨房和家庭旅馆可称比比皆是。   但所有这些没有申领牌照的经营行为都是不被保险公司保障的。一旦发生火灾等意外,保险公司会依据警方给出的报告寻找疑点,一旦怀疑房屋被用作家庭厨房或家庭旅馆,则意外造成的所有损失都会拒赔。   所以屋主使用自住房做经营用途就要自求多福了。如果是出租给他人就要严格约定不能将房屋用作经营用途,否则房屋保险帮不了你的。 来源:温房网

汇款需留心,12月1日起,中国央行盯上这些操作

加拿大的房市,在这最近的一年多以来,一直都比较凉。   先是遭到15%海外买家税,后是遭到贷款限制,以及利率疯狂上涨。就连一向狂热的中国买家,都不怎么愿意炒加拿大的房子了。   今年,随着房市的低迷,就连加拿大按揭和房屋公司CMHC这样的国企,都少赚了1个亿:   因此,不少加拿大房屋建筑商们,都在在向联邦政府发出呼吁,要求放宽按揭贷款限制,别再搞压力测试限制大家贷款买房了!   但小编今天想说的是,就算加拿大的按揭贷款放宽了,中国买家也难以回来了…   中国人民银行在2018年发布的125号文件明确指出,2018年12月1日起,公司帐户与个人银行账户超过20万元人民币的资金交易将被重点稽查,有疑问的交易甚至要求银行拒绝办理。(20万人民币,连4万加币都不到啊…)   这也是央行首次重点稽查公司账户与个人账户大额资金往来的问题。该文件同时对2018年12月1日后公司账户的各种操作进行了更清晰的规范。   其影响就是,想要通过公司给自己发钱要被盯上了,个人名下如果有好几家不同行业的公司,也不能再随便转款冲账了。   从2018年12月1日起,央行的125号文件配合其他文件,将对下面这七种将会成为可疑行为进行严管:   1、短期内资金分散转入、集中转出或集中转入、分散转出   例如,你要经营一家超市,平时的月度资金流水100万。但突然间有大笔资金分批流入然后集中流出,或者集中流入然后分批流出。   这种短期内明显反常的资金交易行为尽管不能武断的被认定是洗钱或者其他违法违规行为,但开户银行必须对这种非常态资金交易行为进行调查和监管。   2. 资金收付频率及金额与企业经营规模明显不符   比如你在本月新开了一家公司,从开业之日起每天都有成千上亿的资金在账户上流动,这样的资金流动对于一个新开的公司来说显然并不是常态,开户银行必须对其进行严格调查和监管,查明该公司是否有洗钱的嫌疑。   3. 资金收付流向与企业经营范围明显不符   例如,你明明从事饭店餐饮工作,然而银行账户转账显示经常收到的却是从事汽车贸易的大额转账,或是矿业公司的天然资金,并在年底投资了一家医疗企业。   尽管来往的账目和税务申报都没有问题,由于这些交易与从事餐饮行业八竿子打不着关系,银行有理由合理怀疑该饭店从事洗钱而进行调查和监管。   4. 相同收付款人之间短期内频繁发生资金收付   如果你的公司在短短一周内分别给自己的3位员工进行上百万的大笔资金转账。尽管这样的转账是合法的,但银行必须对公司和员工的私人账户进行调查和监管,并弄清资金的来往目的,否则可以拒绝提供转账服务。   5. 长期闲置的账户原因不明地突然启用,且短期内出现大量资金收付   也就是说,你的公司注册资金是2万元,注册后长期没有任何实际业务发生,2年后突然给他的公司转账10个亿,几个月后这家公司以投资为名花费9.9个亿,这种情况也会被银行调查和监管。   6. 存取现金的数额、频率及用途与其正常现金收付明显不符;或个人银行结算账户短期内累计100万元以上现金收付;   以前,通过这种方式可以将大量现金转移到个人账户然后汇到境外用于买房等大宗消费,并不会招来麻烦、但今后,也会被银行认定有洗钱嫌疑,并遭到调查和监管。   7. 频繁开户、销户,且销户前发生大量资金收付   假如你的个人名下多张睡眠储蓄卡被突然激活,随后有成百上千万的资金进出,大额资金交易完成后就销卡销户。在大数据的背景下,仅仅是不合常理的开户就会被监管部门调查,如果再有非正常的资金往来,就不要妄想蒙混过关了。   如何锁定大额交易?   根据2007年3月1日央行《人民币大额和可疑支付交易报告管理办法》中的定义: 1、公司之间金额100万元以上的单笔转账支付视为大额交易; 2、公司之间金额20万元以上的单笔现金收付,包括现金缴存、现金支取和现金汇款、现金汇票、现金本票都被视为大额交易; 3、个人银行结算账户之间以及个人银行结算账户与单位银行结算账户之间金额20万元以上的转账视为大额交易。   一旦发生非正常大额交易,相关金融机构将在交易发生的第二天将数据上报给央行总行。   总之,以后想要把钱汇出来买房是越来越难了,且不说日渐完善的外汇管理体制,就是这个大额资金交易的监管新政也能掐断很多来历不明的资金。   最后,建议大家不要挖空心思,钻规章制度的漏洞,应该按照法律,适度使用外汇。 来源:加国无忧

加拿大经济有坏消息 但有房的业主们却有好消息

加拿大联邦统计局11月30日公布了一个不好的消息,加拿大今年第三季度年增长率为2%,比前一个季度的2.9%大幅减缓,主要原因是油气产量连续减产4个月,制造业连续萎缩2个月,导致商业投资减少;而加拿大家庭的消费也在放缓,家庭消费增长率只录得0.3%的增长,大大低于上一个季度的0.6%。   还有一个不好的消息是,加拿大打工族每周平均薪酬的升幅放缓,已经是一年以来最慢。 联邦统计局今天表示,非农受薪雇员9月份的平均周薪为1,004元,按月变化不大,而按年增长仅百分之1.8,乃去年7月之后的最小增长。   从外部来看,经济层面也是坏消息:国际油价持续下跌,北美石油基准交易价格约为每桶51美元,而加拿大油砂原油售价仅略高于每桶11美元。   但HuffPost Canada报道说,加拿大不少经济学家认为,对本国业主而言,这些经济方面不好的消息并非全是坏消息,或许是好消息:由正因为此,加拿大央行最近可能不加息,或是暂缓加息。   TD银行的高级经济学家Brian DePratto就表示,今天各大媒体关于经济放缓的报道不会不引起央行行长波洛兹(Stephen Poloz)及同僚的注意。国内国外的经济情况摆在那儿,经济增速,职工薪酬,油价下跌等等硬指标也在那儿,央行的官员们不得不考虑了。 (Stephen Poloz;右)   实际上,央行在过去18个月已经加息5次,现在的主利率是1.75%。实际上在此之前,业内广泛预期央行不在今年12月加息,那么在明年1月肯定加息。   DePratto评论说,看来业内的预期要落空了。鉴于目前内外环境以及经济形势,加拿大银行不会在下月加息,就是明年1月加息的可能性也很小了。   HuffPost Canada的报道称,加拿大经济不仅已经放缓,而且前景也不甚明朗,经济界和商界不少人士对加拿大经济未来忧心忡忡。   一份最新调查显示,加拿大商界领袖中,有52%的受访者认为加拿大经济在未来2到5年将恶化,只有28%认为会变好。该调查由Environics受 ICD(Institute of Corporate Directors)委托进行,调查对象都是加拿大各大企业和公司的董事会成员。   ICD的CEO Rahul Bhardwaj在一份声明中说,企业董事们不仅担忧加拿大国内的经济发展,也对国际经济环境深感忧虑,因此他们多数人不敢轻言未来几年内经济向好。   Bhardwaj解释说,国际环境方面,持续的贸易不确定性和保护主义,和由民族主义和民粹主义驱动的政治决策的不可预测性都令人担心。而在加拿大内部,某些省区新政府难有作为,也导致商界领袖们对经济缺乏信心。 来源:加国无忧

小心被罚款,加拿大垃圾分类有讲究

初到加拿大,有很多必备的技能必须要掌握,如学会垃圾分类,这是在加拿大必不可少的重要技能。 为什么这样说呢,加拿大与国内有很大不同,国内垃圾管理相对松一些,而在加拿大,丢垃圾俨然也是个技术活,有很多需要注意的地方,如果你不以为然,那么最后可能会在这个问题上吃大亏。 首先,需要知道在加拿大乱扔垃圾是要被罚款的,至于多少,具体按当地规定为准。其次,要知道垃圾是由市政府统一管理的。最后,学会将垃圾进行分类,也是每个加拿大公民的必修课。   在加拿大,垃圾分成四类。而且每年年初政府会将本年度怎样倒垃圾的手册发到每家每户,包括怎样划分区域,每一种垃圾具体包括什么内容,大小,重量等。 有机垃圾。 有机垃圾装在绿色垃圾桶中,每周政府来收一次。具体是哪天,就要看区域了。绿色箱中的内容繁多,主要可以归类为可降解的有机垃圾。盛放此类垃圾的桶是绿桶,因为浣熊捣乱的原因,已经经过多次改进。如果你买了房子后,发现没有绿色桶,或者您的桶又破又旧,可以凭住址到政府免费领取,你也可以同时领取两个蓝色桶和一个灰色小桶以便放有机垃圾,当然还有垃圾手册啦。 如果桶暂时还能用,可以打电话311告诉政府你需要换桶,然后将桶放在你家车库前,你就会发现某天新桶来了,旧桶已经拿走啦,感谢政府的贴心服务与强烈的环保意识。 下面则属于有机垃圾: 注意事项: 1、每天的有机垃圾应该用有“Compostable 标志的可降解垃圾袋包装再倒入绿色桶中。不可用一般的塑料袋。纸,报纸等可降解物质可以用来包装。 2、有汤水的时候尽量倒干再放入垃圾桶。 3、不要混入其它非有机物品以利于环保。 可回收垃圾。 可回收垃圾一般用蓝色箱桶来盛装,什么属于这种垃圾呢?政府贴心到画了图拍了片,还用中文写好了,一方面说明华人开始急速增长,另一方面也说明市政的人真聪明,简捷,便利,贴心地解决了华人不太熟悉英文的问题。 注意事项: 这种垃圾没有量的限制,只有规格限制。 纸箱要堆成一叠绑好,尺寸不可超过90厘米 x 90厘米 x 30厘米(3英尺 x 3英尺 x 1英尺)。 禁止放入回收箱的有: 透明的塑料食品盒、咖啡(饮料)杯、透明硬塑料包装、工具、废金属、玩具、衣服、鞋子、地毯、窗帘、床垫、电器、录音带、CD、DVD、电池、塑料桶、装订机等。 干衣机香片、婴儿清洗纸、化妆棉片、棉签、牙线、毛发、羽毛、蜡、木片、烟过滤嘴、酒瓶软木塞、吸尘器袋子、壁炉和BBQ灰烬。 毒物品必须送到丢弃点:汽油桶、电池、荧光灯管、灯泡 非回收物还包括酒杯、瓷盘子、茶杯、水晶饰品、窗户玻璃、灯泡、镜子、陶瓷器皿、罐子、水壶、平底锅等。 纸箱类:打蜡的纸。 木头:木片、木地板。 不可回收垃圾。 市政一般用黑桶放置不可回收垃圾,包括皮具、烟蒂、棉球、口香糖、纺织物、软木瓶塞、粉饼、牙线、炉灰、毛发、蜡烛等。 可以放置的塑料制品包括:玩具、化妆盒、玻璃、刀叉、食物容器、花盆、CD盒、蔬果盒、外卖食品包装、礼物包装、饮料盒等。 玻璃物品包括:盘子、杯子、饮料瓶、窗玻璃、镜子、化妆品的空瓶等。金属物品包括衣架、锅和盘等。 住户每年初都会收到一份垃圾回收日历,从上面看到哪天回收哪种垃圾,以及哪种垃圾应该放在哪个桶里。 市政府对于违反垃圾回收规定的行为要进行罚款,如果发现垃圾中含有可回收的资源,市政府会先发警告,警告无效后罚款125元。违法倾倒垃圾者罚款360元,屡犯者甚至会被起诉哦。 其他垃圾。 超过50磅的大型垃圾,如家具,地毯,马桶,窗户及镜子(用胶带打十字叉),篱笆,野餐桌等木头(不超过1..7 m x 1 m),每二周一次,一次不得超过三件。 电池有专门的回收地点,可以交到加拿大的轮胎店。旧衣服,鞋在大型购物中心有这样的箱子专门收集,一般是比较好的衣服,用作慈善。 装修的建筑垃圾需要倒到专门的垃圾填埋场,要收费。   转自 VANPEOPLE

干货 | 在加拿大房屋买卖里常见疑难问题,你遇到过吗?

干货 | 在加拿大房屋买卖里常见疑难问题,你遇到过吗?

在加拿大购买房屋是一项重大决定,签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力,不可以任意修改或取消合同,否则要付违约责任。   (1) 签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办? 大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢? 买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。 同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。   (2)签了买房合同,卖主答应交吉前提供有关房屋的文件 如税单,防火证明等,可直到交吉前还没如约交出这些文件,买主有权以此理由拒绝交吉吗? 这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能,一: 条件条款(condition)形式,即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件,或完成某个事项,如果没有按时完成,则合同作废,定金如数退还。 二:保证条款 (warranty) 形式, 即卖主保证向买主提供某些材料,但没有明确规定买主有权取消合同。 在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款:条件没满足时,合同自动作废。 保证条款:这时虽然卖方的保证没有完成,买方却没有当然取消和同的权利,买主应该按时交吉,但可以保留事后追究对方违约的责任,诉求合理的赔偿。也就是说,一方违约时,另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件,卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租,而事实上,交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件, 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约,买下此房,然后再告对方赔偿损失。 因此签订合同时,一定要考虑清楚,各项条件必须写清楚, 最好请律师审阅一下合同。   (3) 房屋买卖双方可以请同一个律师吗? 一般情况下,房屋买卖双方最好请不同的律师,因为律师的责任是保护当事人的权益,而房屋买卖双方是有利益冲突的。尤其是在商业物业买卖,生意买卖中买卖双方一定要请不同的律师。如果情况单纯,房屋买卖双方也可以请同一个律师。 (4) 房屋买卖过程之中什么时候请律师? 最好在签合同前请律师审查一下合同,尤其是新房,Condon和Townhouse的买卖合同。新房买卖合同中常常会要求额外付一些费用,如公共道路建设费用,植树种草费用等等,有时可达一,二万元。Condon和Townhouse则可能出现管理费用,维修费用大幅攀升的情况。很多买主不了解这些情况,到交接时才发现,又不得不买。签合同前请律师看合同,至少可以做到心中有数。 (5) 房屋买卖要给律师多少准备时间? 一般来讲,顾客在房屋买卖前,应至少提前三,四周(Closing Date前,即交吉日前)将所有文件交给律师。当然,越早越好。 (6) 关于mortgage 一般来讲,律师并不能代表利益有冲突的双方,但是在加拿大的房地产交易中,律师却同时代表银行与借贷买房的当事人。也因为如此,从理论上讲,律师并不方便对顾客mortgage出具太多的法律意见。一般情况下,最好是顾客自己和银行之间商谈好mortgage的条件,然后律师按照双方的协议出具法律文件,确保双方的利益,确保和约符合双方的要求。中国人常常只有一个mortgage,问题不大,假如有二,三个mortgage,就容易出问题。 (7) 关于offer 目前温哥华房地产市场异常火爆,尤其是中,低价位的房屋市场,常常一有新盘上市,几个人争抢。但是,越是在这种时候,越要注意下offer时须考虑全面,以免留下隐患。如:房龄较长的旧屋,最好加入验房师验屋条款,又如:旧的 condo和townhouse,应当加入如下条款:预先审阅管理公司财务文件,否则或有管理费,修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请律师审阅offer。 (8) 关于私下交易 私下进行的房地产交易(即不通过经纪,买卖双方自行成交的房地产交易),买卖双方最好请不同的律师,而且订金应该存于律师的信托账户中,也应该由律师起草合同,按正常程序进行,只有这样做,才能保障双方的利益。 (9) 关于新房交吉日 新房交吉日常常会有变动,大多数情况下是推迟交吉,因此购买新房者要注意计划好,以免出现麻烦。新房合同不少条款是保护开发商的权益的,推迟一定天数交房是法律所允许,即使超过规定天数,一些开发商还是会找到各种“合法”的理由不交房。如果市场好,甚至后退回订金,不交房。 (10) 关于新房开发商的mortgage 一些新房的开发商会提供非常优惠mortgage,如果最终提供者是一家银行或金融公司,问题不大,而如果是开发商自己提供mortgage,就要注意一下,因为这种mortgage常常只有1-3年,然后购房者仍然要其他金融机构申请mortgage,到时万一申请不下来,问题就比较严重。 (11) 关于新房合同条款 新房合同条款常常非常繁琐,而且不少条款是保护开发商的权益的,需要提醒朋友们注意的是,想要变更其中任何一条条款都会非常困难,从这个角度讲,选择有信誉的开发商最为重要。另外,新房合同条款常常使用大量的法律术语,一般情况下,律师不可能每一条都给以解释,只能是重点解释重要的条款。 […]

BC空置税正式开征!最全总结 有什么疑问看这篇就够了!

经过了长达一个多月的审议,Bill45法案,也就是投机空置税法[Budget MeasuresImplementation (Speculation and Vacancy Tax) Act]已经在11月22日通过三读,并于11月27日得到Royal Assent。   也就是说,该法案正式生效了!   本次立法正式通过的是BC省的投机空置税,与温哥华市府的空置税税收政策是不一样的。   BC省投机空置税   先来看BC省刚刚生效的投机空置税。如果你拥有本省房产、但未缴个人收入税的居民需要每年缴纳一项税。   缴纳规定如下:   2018年:自1月1日起,至12月31日结算,不论业主类型,需要上缴房产价值的0.5%作为投机税;   2019年:外国投资者和太空人家庭需要每年缴2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民需要缴1%;加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要缴0.5%;   计税额和纳税额   计税额是每年BC Assessment所发的物业估价通知书上的政府评估价。   纳税额=税率×(业主的产权比例×房屋评估价)。   征收地区 大温地区(Bowen岛,UBC大学土地和某些第一民族保留地除外); 省府地区(大维多利亚地区,某些第一民族保留地除外) 米逊区(District of Mission)、阿波次福特市(City ofAbbotsford)、奇利瓦克市(City of Chilliwack);基隆拿市(City of Kelowna)和西基隆拿市(City of West Kelowna); 纳奈莫市(City of Nanaimo)、兰茨维尔区(District ofLantzville);   免征地区 宝云岛(Bowen Island)、狮子湾村(Village of Lions Bay)和选区A; 所有保留地、受条约管制的土地以及原住民自治领地; 只能通过飞机和船只到达的岛屿。   BC省投机空置税豁免政策   关于投机空置税的豁免政策有些复杂,但最受大家关注的就是:第三套或以上的房子是否会被征税?    对此,已经有本地地产经纪发布微信,表示她已经向CRA致电,并得到官方回复:只要房屋用于出租,在2018年长租超过3个月,2019年长租超过6个月,就可以豁免空置税,没有数量限制。   另外,对于加拿大公民或永久居民,如果以低于市场价格出租给租客或亲友,而且租客是以该物业作为主要居所的话,也可以免税。一栋物业必须只出租给一户才能申请免税。 […]

什么是2-5-10房屋保修?读懂本文买新房再也不担心!

加拿大社会以诚信立足但法制才是具有绝对约束力的保障。在BC省所有新房买家都在《BC省屋主保护规定》的守护之下。   很多人听说过的2-5-10年保修条款就来源于这项规定。   什么是2-5-10保修?   《BC省屋主保护规定》是BC省屋主保护办公室、BC省建筑商协会、BC省金融机构委员会等监督机构共同建立的业主维权体系。   2-5-10保修(2-5-10 Home Warranty)是《BC省屋主保护规定》的核心条款。是指买家购置房屋,房屋从始建到落成后,建商应承担的维护保障内容,并以年限(即2年、5年、10年) 为衡量标准。1999年7月1日本规定正式生效。   所有BC省新房建成后,在上述时限内,房屋出现问题都将根据该条例,由建商为屋主解决质量问题。   2-5-10房屋保修的内容是: 2年:房屋装饰材料、手工部分以及电器保修   2年内的保修主要针对建筑材料和施工质量,这一部分内容最繁杂也最详细,针对不同材料和施工项目,分为12月、15月、24月三种保修情况,因为最长期限位24个月,所有统称2 年。   首先。12个月内独立屋和共管物业非公共部分出现的施工质量和材料缺陷问题,即维修工料费用,都强制要求建商负责维修。   举例来说,非人为使用不当造成的厨浴台面材料拼接处裂缝宽度大于1.5毫米,建商须承担维修费用。通常厨房和卫浴是问题高发区域。当然,在12个月内最容易出问题的还是厨卫电器。   其次,在15个月内公共物业出现的施工和材料缺陷安全由建商负责维修。总的来说屋主家大门之外的公共部分都在此列,比如大堂里的灯、公共楼梯扶手等。   最后是24个月 (即2年内)水电暖供应系统、空调设备、房屋外部贴面、填缝以及门窗的问题全部由建商负责。也就是说厨卫电器保12个月,但供暖部分的保障是2年,无论你用的是燃气锅炉还是中央空调。   5年:建筑外壳以及围护结构缺陷   就大温来说,5年之内最容易出现的问题就是漏水。分为房屋外墙和屋顶漏水两种情况。其中包括非冷凝水、极端下雨天气及非人为失误产生的窗户漏水。在5年内发生上述情况,则由建商承担全部维修责任。实际上,所谓极端下雨天气在大温基本不存在,所以任何外壳及围护结构的损害以漏水的症状出现时,业主都可以得到保修。   除了最常见的漏水问题之外,还有一种情况是建筑外壳发生开裂、断裂、脱落等质量问题。涉及的常见部位是外墙屋顶、外部门窗、其他建筑外壳。这些建筑材料发生的非人为损坏也全部由建商负责维修。   10年:建筑结构   这一部分的保修主要包括新屋承重结构组成部分的材料、施工质量问题。高层建筑主要是框架、承力柱、屋梁等。   而大温独立屋的结构用料中,木质占绝大比例,有些使用一段时间后的木材料,会出现不同程度的扭曲或弯曲。如果变形情况严重,尤其是结构支撑部分的横梁及立柱呈现显著扭曲或弯曲,已经影响到结构和房屋居住功能的情况,均属于保修范围。   对一间房屋来说,如果10年没有发生结构质量问题,通常在未来的很多年都不会再出现非人为的质量问题。   2-5-10房屋保修不包括什么   景观、非住宅结构、商业使用领域、地表水系系统、市政服务操作改动的部分。都不在2-5-10保修范围之内。   比如市政对水管进行改线施工造成的漏水等情况是不需要建商保修的,而是由施工方的保险提供赔偿。   此外,建材正常磨损和消耗、建筑材料在规定数值内的收缩变形、昆虫或啮齿动物入侵导致的外部损伤等情况也不在保修范围。这部分问题技术认定难度较大,出现争议时通常要面临诉讼,对业主来说也是小有压力。所以建议业主在使用前对房屋各部分拍照留影,方便出现问题时比对查勘。   2-5-10房屋保修时限怎么算?   独立屋:新屋主交房日开始,或者新屋入住许可证的签发日开始,以先发生的日期为准。例如:交房日是5月10日,入住许可证的日期是4月5日,则新屋保险的有效起始日为4月5日。   连体屋和公寓:以第一户的交房日开始,或者第一户的产权交割日开始。这两个日期差别不大,一般在1至3日之间。所以对一栋公寓里的不同屋主来说,差别很大的。   比如:一幢公寓楼完工开始交屋,第一户入住的时间为1月1日,最后一户入住的时间12月31日,则新屋保险对于最后入住的那一户来说,事实上已经过去一年了。   2-5-10房屋保修可以延长嘛?   2-5-10保修可以说是BC政府强制建商执行的保修条款。也就是BC省所有在建新房的最低保障。   但在房地产市场竞争激烈的2017年。很多发展商都提出了比2-5-10保修更好的服务条款。根据法律,建商所有关于服务内容、服务范围、服务时限的要约都要在购房合同中体现,如果承诺的保修范围超出2-5-10条款,则依照合同执行。   所以说,建商主动提高服务标准是可以延长2-5-10保修期限的。   如果建商耍赖怎么办?   一旦在2-5-10保修规则框架内出现问题,建商又拒绝承担相关责任。   屋主首先要与保险公司联系,由保险公司评估并雇佣其他建筑承包商解决问题,产生费用将由建商承担。   如果建商对这笔费用不予认可或不肯支付,屋主可向BC省屋主保护办公室、BC省建商协会,以及BC省金融机构投诉。这些机构将介入并核查建商责任、资质以及营业资格,最严重时可吊销其执照。   建商会人间蒸发嘛?   这一点大可不必担心,因为从1999年7月1日起,所有申请建筑许可证的新建项目均由”屋主保护办公室”登记备案,建商必须购买保险。而新屋保险也只能从BC省”金融机构委员会”认证的各保险公司购买。   既然有保险公司兜底,建商通常也没必要玩人间蒸发。   不过也有一种例外,因为新屋保险对维修项目所保的费用有明确的规定:每栋独立屋的上限为200,000加元;连体屋和公寓单元的上限为100,000加元。   新屋保险是1999年推出的,20万加元对当时的独立屋来说已经可以建一栋新的了,但现在换一套地热系统恐怕就要20万了。所以一旦问题很大,保险兜不住了,也许会演变成一件很麻烦的事。 […]