贷款政策收紧买不了房怎么办?反向按揭让在加国买房更轻松!

贷款政策收紧买不了房怎么办?反向按揭让在加国买房更轻松!

2018.05.20 加币/人民币:4.9749 加币/美金:1.2801 在加拿大,越来越多的家长需要帮孩子来买房了,这也让反向按揭(Reverse Mortgage)受到了越来越多家长的关注。 一位理财顾问表示:“35-40岁的一代人,他们的父母已经上了年纪。大温地区和大多地区的房价已经不是年轻人可以负担得起的,再加上B-20新规和按揭利率的提升,年轻人能贷到的按揭比过去几年少了不少,如果没有父母的帮助,买房将越来越困难。” 很多父母准备在自己去世后,将房屋作为遗产留给孩子,而通过反向按揭,可以让他们更好的应对激增的房价。想把房屋作为遗产留给孩子,可能还要等十几年甚至二十几年,但反向按揭可以让孩子马上就能入市买房。 通过反向按揭,可以直接以房屋作为抵押,拿到$100,000的按揭,而这一过程中父母是不需要拿出现金的,所以不会影响父母的现金流,父母在世时也不需要偿还按揭。虽然孩子在未来能继承到的遗产将减少不少,但好处是他们可以在今天就买房入市,其中利弊,需要根据实际需求来考量。 还有不少父母一代希望将房屋套现,进行投资。对于投资者而言,他们最担心的就是现金流的问题,而父母一代往往主要的收入都是养老金,反向按揭可以让他们保证现金流的稳定,不需要从共同基金或其他投资中抽出本金用于日常开支。另外,反向按揭不但可以用来支持投资,还可以用来申请新的按揭。 理财顾问表示:“越是年轻的买家,贷款比例往往越小。但他们还是会愿意倾尽全力买一套小一点的房屋,因为这样他们就能有每月350左右的房产税,1,500的额外收入。” 根据HomEquity Bank的说法,反向按揭还可以用来购买度假屋。“只有主要住所才可以用来进行反向按揭,但有很多人会通过将主要住所反向按揭,来购买度假屋,而主要住所就可以在他们去度假屋居住时出租,获得额外的收入。” 不过,一切听起来简单的事往往伴随着风险,而如果你考虑用反向抵押房屋的方式来养老,可能面临的一个风险就是丧失抵押品赎回权。HomEquity Bank表示反向按揭贷款的利率和普通贷款的利率是一样的,但随着时间的流逝,抵押房屋的价值会被耗尽,而利率是按照复利计算的,也就是说,债务的增长方式和普通贷款恰恰是相反的。除非你能负担房屋其他的金融债务,否则你是有失去抵押房屋赎回权的可能性的。 在加拿大,失去抵押赎回权的情况也可能发生,如果屋主没有支付房产税和房屋保险,或者未能保证房屋处于良好状态,都有可能丧失赎回权。   来源:加拿大地产头条

加拿大现在最时兴投资这个

加拿大现在最时兴投资这个

众所周知,加拿大的居住物业供应紧张,特别是温哥华海边,或多伦多湖边的condo,不仅销售火爆,而且价格也是扶摇直上,在多伦多,condo每平方英尺均价攀升至$708美元,而温哥华的价格更高达$770美元!   不过,金融邮报的最新报道说,现在到温哥华买condo已经过时了,由于电子商务兴起,亚马逊时代(Amazon era)到来,在温哥华和多伦多投资居住物业已经赚不到多少钱,现在更时兴投资仓库等工商类物业。   根据房地产服务和投资公司CBRE Group的最新数据,在今年第一季度,加拿大10大工商业地产市场中,有8个供应紧缺,物业可供应量降到历史最低的3.9%。   而其中需求量最大的首推温哥华,一年来工商物业平均租金竟然猛涨29%,不仅大大高于全球平均的3%的涨幅,而且成为全世界最火热的工商物业租赁市场。   在温哥华的跨国公司及企业中,亚马逊、IKEA 和BMW AG租用了最大面积的仓库及配送中心等物业,推动了工商物业租金的不断上涨。   CBRE Vancouver的副主席兼销售经理Jason Kiselbach指出,长期以来,人们一直关注和居住物业及condo相关的话题,几乎忘掉了工商物业的存在。但现在这种情况改变了,工商物业尤其仓库及配送中心,成了热门话题和香饽饽。   CBRE的数据还显示,对工商业建筑的旺盛需求,导致与去年同期相比,加拿大城市今年第一季度工商业建筑动工量猛增47.1%。   再以温哥华为例,一些跨国公司的大型仓库或配送中心需要至少100,000平方英尺的租赁空间,由于需求旺盛,到今年6月,温哥华已经拥有5个如此超大规模、各种用途的工商业建筑。   此外,多伦多也是北美工商物业供应最紧缺的城市之一,其可供量低至2.2%,主要原因在于多伦多优越的地理位置,身为加拿大金融和高科技中心,数据收集和处理中心,以及众多本国和外国公司所在地等等。   而商业地产公司Avison Young的一份最新报告则显示,尽管多伦多市中心写字楼林立,但是今年第一季度的写字楼空置率已经降至历史最低的2.5%,这比去年同期又降了0.8%。相比之下,第一季度多伦多郊区的写字楼空置率则高达10.6%,难怪越来越多的公司纷纷外迁,从市中心搬到城郊地带。   该报告称,从公司角度而言,在市中心租写字楼各方面条件更为优越,也更容易吸引年轻人才。但因市中心写字楼空置率已经降到历史最低水平,现在有一个新的趋向,越来越多的公司把眼光放远,不再到市中心租写字楼,而是迁移到多伦多郊区。 来源:加国无忧

换小房 仍然可以住得有品质

换小房 仍然可以住得有品质

大房子搬到小房子,很多人难以适应,有些人会觉得很委屈,甚至有很多挫折感。 以下提示可以帮助你在从大房搬到小房的过程中做出调整和适应。 1. 预先计划 给予自己充分的时间准备,你应该在正式搬家至少三个月前就开始计划,这样才不至于因为时间愈来愈逼近而慌张失措。尽可能提前拿到室内布置图,以便进行搬家规划。 2. 清理物品 随着时间日积月累,家里东西也会累积的越来越多。决定要保留哪些东西,要丢掉哪些东西,往往是最大的挑战。 首先问问自己:假如因为一场火灾让你失去拥有的一切,你会如何更新家里的东西呢?相信你会开始思考什么是你生活上真正很重要的东西、什么是你生活上不需要的东西。可以应用一个原则,只要超过一年没有使用的东西或没有穿过的衣服,就应该丢掉了!只保留会带给你开心的物品,不需要累积一堆没有必要的东西。 如果你有一套很好的餐具,是你最喜欢的餐具,就应该每天拿来使用。其实使用少量的东西就可以让自己活得像个有钱的富人,要衡量清楚是生活的质量重要还是数量重要? 如果因为感情因素你必须保留一些东西,那就保留小的物品,体积过大的物品可以舍弃。房子由大换小,代表所有生活空间都要变小,譬如家具、橱柜和餐桌等都要调整。不管是巨大的十人座餐桌、或可以容纳三个人的软垫扶手椅,都应该舍弃。而应换为智能多功能的家具,如一个有储藏空间的茶几、可以供客人睡觉的沙发床等。 假如对有些东西是否要保留感到非常为难,你可以找一些信任的朋友,帮助你做最后决定。如果他们觉得哪些该舍弃,那就真的不要舍不得了。给家里的物品归归类,以便于整理。 3. 列出清单 给家里的物品归归类,以便于整理:生活必需品\生活不必要物品\生活可以取代物品. 4. 纸箱测试 你可以用纸箱测试方式清理物品。搬家前几个月,清空所有的厨房抽屉,把所有锅碗瓢盆放到纸箱里。利用一个月的时间,每一次需要什么东西,从纸箱拿出,使用后放回抽屉里。一个月后,留在盒子的就可以丢弃了! 5. 如何处理清除的物品 你可以把不用的东西通过YardSale销售、在网上出售、捐赠给慈善机构或送给其他家庭成员。也可以聘请专业服务为你清除,并载走所有要丢弃的物品。他们可以捐赠给慈善机构或回收。 6. 寻找合适的房子 从独立屋搬到公寓对有些人可能很难适应,尤其是那些喜欢花花草草或喜欢在车库敲敲打打的人。 当你在挑选更换小房时,要想清楚什么设施可以让你居住的开心。譬如说有一个大阳台、露台或公共的庭院,或附近有可以步行即到的杂货店或社区公园。 利用空间储存物品当你搬到新家,务必利用所有可用的存储空间。有内部空间的坐垫和咖啡桌、壁挂式橱柜、床底储物柜等,都可以成为空间较小住所的最佳帮手。将墙壁变成储藏空间,收纳不常用的物品。清空地面,空间自然就变大了。购买符合公寓设计的家具、书柜、壁挂式电视等。 来源:加拿大地产周刊

Andrew Weaver: 冀省府效仿新西兰 禁止海外买家购买房屋

Andrew Weaver: 冀省府效仿新西兰 禁止海外买家购买房屋

新西兰国会星期三(8月15日)通过禁止外国人买房的法案后,BC省绿党领袖安德鲁.韦弗(Andrew Weaver)立刻建议省政府也推出类似法律,禁止外国人在BC省买房。但是BC省政府表示,已经对外国人炒房采取了措施,而且这些措施已经看到了成效。(下图BC省绿党领袖韦弗(左)和省长霍根(CP/Chad Hipolito))   实际上韦弗过去也提出过这个建议。他说,外国资金涌入大温房地产市场炒高了房价,大家都知道问题出在哪里。现在就是需要有胆识的领导和强有力的政策。   BC省已经在大温实行被称为外国人购房税的20%房地产转让税。但是韦弗认为现行法规还是让外国炒房者有漏洞可钻。例如他们可以通过信托基金或与人合伙的方式购房。   BC省财政部长卡萝尔.詹姆斯(Carole James)说,向外国人征收房地产转让税的政策已经开始见效。最新数据显示高端住宅的外国买主在减少。 来源:加广中文、www.rcinet.ca、微信ID:radio-canada、作者:吴薇(RCI with CBC News, Liam Britten)

加拿大房屋市场报告出炉:五件事须知

加拿大房屋市场报告出炉:五件事须知

加拿大房地产协会在周三发布新报告,先来划一下重点吧!这五件事须知: ● 全国房屋销售量从6月到7月增长了1.9%; ● 实际(未经季节性调整)的销售量较去年同期相比下降了1.3%; ● 6月至7月,新上市房屋数量下降1.2%; ● 7月份MLS®房屋价格指数(HPI)较去年同期 (y-o-y)相比上涨2.1%; ● 全国平均销售价格为48.15万元,比过去一年上涨了1%。   加拿大房地产协会表示,7月是2018年平均房价首次出现涨幅的月份,这意味着今年早些时候实施的更严格抵押贷款规则的影响开始减弱。   “抵押贷款新政策对申请人的影响继续拖累房屋销售,但其影响在多伦多及附近的市场开始略有下降,压力测试对购房者的影响程度取决于地点,住房类型和价格范围。”CREA总裁Barb Sukkau表示。   加拿大房价在最近几个月大幅降温,特别是在新的抵押贷款压力测试规则实施后,导致借贷减少或者一些潜在消费者完全退出市场。   虽然说价格小幅走高,但7月份的房屋销售总量与去年相比下降了1.3%。不过在今年年初销量大幅下挫后,上个月的月度销售数据已经连续三个月上升。   “最近几个月改善全国房屋销售活动掩盖了房屋销售和房价区域趋势的显着差异,”CREA首席经济学家Gregory Klump表示, “无论如何,利率上升以及更严格的压力测试很可能成为许多首次购房者和新兴购房者难以克服的障碍。”   今年7月份新上市房屋数量下降1.2%,低于过去8年的月度水平。全加拿大有一半房屋市场的新上市房源数量减少,其中最为明显的就是卡尔加里,埃德蒙顿和大温哥华(GVA)。   随着销售额的增加和新上市房源数量的减少,全国销售额与新上市房源比率(sales-to-new listings ratio)在7月份进一步收紧,达到55.9%。长期平均值为53.4%。   根据销售额与新上市房产比率与长期平均值的比较,2018年7月,约三分之二的市场处于均衡的市场领域。   库存的月数是衡量住房供需平衡的另一个重要指标。它表示在当前的销售活动率下,清算当前库存需要多长时间。   截至2018年7月底,全国库存量为5.3个月,低于6月的5.4个月,接近5.2个月的长期平均值。   综合MLS®房屋价格指数在2018年7月同比上涨2.1%。这是自2017年4月以来房价首次加速上涨。   其中,公寓单位的年度价格涨幅最大为10.1%,其次是城市屋比过去一年上涨了4.7%。相比之下,7月份单层和双层独立屋住宅价格与去年同期相比再次下降,分别为-0.7%和-1.5%,不过报告指出下降幅度明显小于近几个月。   看价格变化   MLS®HPI跟踪的15个住房市场的趋势仍然存在很大差异,其中8个市场的房屋房价较去年同期上涨,其中两个市场房价几乎没有变化,其余部分则有所下降。   B.C省的房屋市场继续强势增长:大温哥华地区价格上涨6.7%,菲沙河谷地区价格上涨13.8%,维多利亚价格上涨8.2%,温哥华岛其他地方价格上涨13.7%。   从B.C.向东移动,数字逐渐减弱,卡尔加里房屋价格减少1.7%,埃德蒙顿减少1.3%,里贾纳减少4.8%,萨斯卡通减少2.1%。   大多伦多地区的房屋价格在过去一年中下降了0.6%,但渥太华的价格上涨了7.2%(两层单户住宅价格上涨8.3%),蒙特利尔的价格上涨了5.7%(城市屋价格上涨7%),大蒙克顿价格上涨了5%(公寓单位价格上涨9.9%)。 来源:加西网

加拿大房价会下跌吗?经济学家:别指望!因为人口在不断增长

加拿大房价会下跌吗?经济学家:别指望!因为人口在不断增长

如今,许多加拿大购房者都在观望,猜测今年房屋销售放缓是否意味着未来房价会下跌。   蒙特利尔银行(BMO)经济学家的建议是,别指望。加拿大人口增长已经加速,这意味着房地产市场面临上行压力,并且利率可能高于预期。   在周四发布的一份分析报告中,经济学家Doug Porter和Robert Kavcic指出,加拿大的人口在今年第二季度超过了3700万,过去一年里增长了约506,000。   这是加拿大自1991年以来人口最快的增长百分比,使加拿大成为七国集团中人口增长最快的国家。   这些数字正在打破记录。加拿大统计局在上个月的一份报告中指出:“加拿大人口花了两年零两个月从3600万增加到超过3700万。” “是迄今为止观察到的如此大增幅所花费的最短时间。”   国际移民占增长的最大份额。BMO经济学家发现,2017年有380,000人移居加拿大。   很大程度上这是政策的结果。为了抵消加拿大人口老龄化的影响,联邦自由党政府在2016年将移民目标提高到每年约30万人,此前多年都是每年25万人。到2020年,移民数量目标将增加到340,000。   BMO的Kavcic表示,近年来多伦多和温哥华地区的房价大幅上涨虽然不全是人口增长的结果,但也是其中一大因素。   Kavcic说,如今新房建设处于较高水平,但鉴于人口增长,建设的高水平可能是恰当的。这种增长将继续支撑房地产市场。   加拿大房屋销售在今年上半年开始跳水——6月份与去年同期相比下降了10.7% 。但Kavcic表示,这是由于新的更严格的抵押贷款规则在年初生效,以及利率上升。   他告诉HuffPost加拿大说:“销售和价格活动趋热甚至超出了人口基本面所能达到的水平,现在我们看到了市场调整的反应。” 但“我们认为销售将趋于稳定,事实上,在大多伦多地区已经稳定下来。” 更高的抵押贷款利率?   对抵押贷款借款人来说,这种趋势可不妙。人口增长加快会增加一个国家的经济潜力,从而导致通货膨胀率上升,进而导致利率上升。   简单地说,不要指望在不久的将来房地产泡沫破灭——但也不要指望抵押贷款利率下降。 来源:HuffPost、加国无忧

抓紧在加拿大买房吧!新西兰已禁止海外买家购买土地和House(澳洲居民除外)

抓紧在加拿大买房吧!新西兰已禁止海外买家购买土地和House(澳洲居民除外)

新西兰总理近日宣布:除澳洲居民外,海外买家不允许在新西兰购买土地别墅现房,可继续投资购买新开发的公寓楼花,这意味着海外人士购买新西兰二手别墅的时代结束了!   同时,澳洲拟取消投资移民,包括重大投资500万澳币&150万澳币,原因有二:1、资金来源无法解释,移民局甚至要追溯到客户1990年的资金;2、资金无法出境,转汇难度增大。   随着人民币贬值加速,当很多人刚刚意识到海外资产配置的重要性时,很多国家已经关闭了大门。   所以,想要在海外投资置业的朋友们要抓紧了!加拿大目前还是欢迎海外买家的,虽然有海外买家税,但至少还有机会,千万不要等到加拿大也禁止海外买家的那一天! 来源:悉尼先驱晨报、加国地产资讯、微信

加拿大将严查住房贷款申请人假收入证明

据路透社报道,加拿大住房机构已要求税务局扮演“更直接和正式的角色”,核实抵押贷款申请人声称的收入。这项举措是解决抵押贷款欺诈问题的两年计划的多项措施之一。   与美国和英国的税务机关不同,即使纳税人同意,加拿大税务局(CRA)也不会帮助贷方核实申请贷款人的收入。   不过这种状况可能会改变,因为加拿大过热的房地产市场与次贷危机之前几年里美国的情况类似:由于许多借款人夸大其收入而让情况变得更糟。   CRA在一份电子邮件声明中表示,“CRA目前正在探索不同途径,改善以安全提供纳税人特定信息的方式,包括研究在客户同意的情况下,与金融机构安全共享税务信息的可行性。”   路透社根据公共记录法获得的加拿大抵押和住房公司(CMHC)的行动计划显示,该机构担心抵押贷款欺诈带来的系统性风险。该机构一再表示,没有证据表明加拿大存在普遍的欺诈行为,但该机构也表示采集到的数据有限。   “行业当前的检测工具并没有跟上我们所面临的威胁日益复杂的步伐,”该计划显示。并补充说无纸化交易、快速完成交易的压力、价格上涨和新法规“为个人或抵押贷款专业人士构成了强大的动力从事机会主义犯罪,也就是欺诈。“   ‘轻易伪造’   近年来,两家加拿大银行 – Home Capital Group Inc 和Laurentian Bank of Canada – 都报告了借款人在有限和特定抵押贷款组中歪曲收入的问题,尽管并未涉及异常违约。但正如CMHC计划所指出的,房价上涨和低失业率可以掩盖欺诈行为。   2017年1月,Equifax Canada表示其数据显示,自2013年以来,涉嫌欺诈的行为增加了52%,但没有说明申请受影响的比例是多少。   作为政府所有的住宅抵押贷款保险提供商,CMHC支付了投保房主违约时贷方的损失,包括一些涉及欺诈的案件。   CMHC计划中提到的一个问题是,纳税人可以在加拿大税务局的网站上打印评估通知的副本(NOA,notice of assessment),显示报税的收入。而NOA“很容易被伪造”。   贷房有其他方式来验证收入,例如通过致电雇主,但NOA仍是被广泛使用的文件。联邦承保指南特别提到NOA是验证自雇收入的一种方式。   Vives说,NOA原件是印在特殊的纸上,而在线打印对于纳税人来说是“更好更方便的”选择,行业需要适应这一变化。   Vives表示,CMHC还在开发数据驱动系统,以筛查收入金额欺诈,即贷款人员或经纪人鼓励借款人夸大其收入。   文件显示,CMHC将开始公布抵押贷款欺诈的统计数据,这类数据目前在加拿大尚属空白。Vives表示具体日期尚未敲定。 来源:路透社、加国无忧

加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要

定居加拿大的华人购房者的一个普遍的问题是:今后,我该如何把房产转移给子女?笔者这里提供最常见的六套方案,且列出每套方案的均利弊以供参考。   加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑!   方案一:将自己所住房屋低价卖给子女   优点:父母通过将房屋低价出售给子女, 变相将资产转移给了子女,不用缴税。   缺点:如果该住房是父母的主要住宅,增值部分其实无需缴税,低价将住房卖给子女的同时,也将税务的负担交给了子女,就失去这个省税挣钱机会,尤其对于房产增值很大的业主,更是如此。   加拿大房产如何赠与子女?这些操作很必要!避免被坑!   方案二: 父母将大房按加拿大房产市价卖出,自己换间小房,然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金   优点:这种给子女的现金,也是不用缴税的。而且,比较灵活和容易量化。   缺点:必须要卖掉父母的自住房,对于希望保留自住房给子女的家庭,这个方案没有可行性。   方案三:帮孩子承担买房首付,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付(实际操作中,父母可不要回)   优点: 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下,子女如和配偶离婚,这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女,不让他们随便处理房屋。   缺点: 要由律师制定首付按揭的档,操作手续相对繁琐。   方案四:遗嘱继承:父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女   优点: 避免了在父母去世前分割财产。   缺点: 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税   从理论上说,加拿大没有遗产税,也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等,但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项,一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。   当事人去世当年也要进行纳税的,会计师会对其名下的所有资产进行核对,然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话,这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说,如果某人有价值500万的财产,如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话,轮到子女继承的话,就远远低于500万了,甚至可能只有250万。   而遗嘱验证税((probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的,通常的标准是遗产在2.5万元以上才收,每100万元收1.4万,200万元2.8 万,依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。   方案五:通过遗嘱将房产信托,然后转移给子女   和方案四的原理相同,不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。   优点:对于较大总额的资产的继承,可以合理避税,是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。   缺点:适用于大宗资产的继承,但对于普通家庭而言,手续太过繁琐。   方案六:父母和子女共有房产, 自然继承   许多配偶会将双方作为房屋共同所有人,一旦一方去世,房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏,此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。   优点: 成本最低,手续最简单。   缺点: 在房产上,父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋,还得经过子女同意。同时,无论父母或子女任何一方,陷入破产,离异,债务均可能引发纠纷。 来源:留在北美