简单贷款科普:预批 VS 后期贷款申请你了解吗?

对于这个问题,讲复杂可以讲的很复杂,我选择节约大家的时间讲的尽量简单点,针对不同的人群,比较直接一点。看起来可能比较枯燥一点,但是这些信息对于购房人而言还是很重要的。我们以100万的房价来算,算起来方便一点。从银行的角度来判断借款人的风险,其实是从两个维度讲的,从这也能看出银行贷款背后的逻辑。 A.还款能力:借款人的支付还款能力一般是银行最先考虑的问题 – 工资收入高,还款能力强,违约风险低; B.风险敞口:借款人的首付多少,也关系到银行借款的风险大小 – 首付能达到35%-50%,从银行的角度看几乎是0风险,因为大部分银行担保的物业都是相对稳定的。即使100万的房子,跌到了65万,借款人违约,银行在借款65万的情况下也是不赔的; 另外比较重要的几个点: A.还款期(Amortization Period):一般还款期都是25年,有些情况下,还款期可以延长至30年。 B.定期利率(Fixed Mortgage Rate): 定期利率顾名思义就是利率会锁定一段时间,加拿大的利率锁定期一般2年,3年,5年的居多。一般情况情况下,定期利率跟资本市场中的加拿大国债利率是同步走势的,锁定年限越长,利率越高。现在比较通行的市场利率是5年,3.79%。 C.活期利率(Fixed Mortgage Rate):利率是跟央行基准一起变动的,相对5年定期要便宜,但是利率无法锁定,长期而言按现在的利率走势会比定期高。 下面是针对不同人群的实际情况,可以对号入座。 1.凭借工资贷款,一般都是有加拿大身份,自己或者夫妻双方有工作的(20%首付,4倍税前工资额度) A 普通情况 (20%最低首付,贷款上限一般是全职税前工资的4倍); 20%是最低首付比例,那么贷款额度按100万算,最多可以贷80万。那么在具体考虑借款还款能力的情况下,银行怎么判断贷多少呢?一般最大借款额,按照还款能力,一般是借款人全职税前收入的4-4.5倍。在利率不断上涨的今天,相对保守的借款倍数是4倍。那么意味着,如果要能贷80万,借款人需要有20万的税前年薪。如果房子价格50万,按20%的首付10万算,借款人借款40万,需要10万的年薪。如果上述年薪要求无法达到,在贷款额度没有变化的时候,只能靠增加首付额度才能完成购房。 B 特殊情况 (0-50万的房价部分,最低首付5%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍;50-100万的房价部分,最低首付10%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍) 这是一种特殊情况,特殊的原因在于如果借款人首付较低,工资较高,加拿大政府机构CMHC能够提供贷款违约保险。借款人在购买贷款违约后,能够把首付降低到5%-10%。但是借款额度同样受4倍的年薪限制。假设购买80万的房子,按照0-50万-5%和50-100万-10%的首付要求,首付需要拿出2.5万+3万=5.5万,贷款额度为74.5万(80-5.5)。那么如果要贷74.5万的贷款,税前收入按4倍算,也需要解决19万的年薪。上述情况是根据最新的贷款政策和利率水平计算的,如果是2016年的话,最大带宽额度能做到税前工资的5.5-6倍。这就是为什么在贷款政策变严和利率上升后,凭借工资贷款的朋友在借款时,借款能力打了很大的折扣。这类群体很多,基本都是第一次买房的,所以不会对贷款政策很了解。 2.留学生(35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用) 留学生是个比较特殊的群体,买房是没有自身支付能力的。那么这时候,我们帮客户办的最多的贷款就是父母凭借其海外收入担保子女贷款,对首付的最低要求是35%。一般要求父母提供:工资单,收入证明,银行存款证明,资产证明就额可以。父母担保我这里有非常靠谱的正规银行渠道不用上房产证,确保以后海外买家税是可以退的。同时贷款利率跟本地借款人利率没有区别,能够拿到正常的市场利率。 除去35%的首付,银行一般要求贷款人有额外的5%首付在交房前存在银行,用来支付第一年费用(月供,Condo带管理费,地税),这么说首付要求一般是40%。再加上15%的海外买家税,客户一般准备55%的现金就可以买房了。以100万的房价计算,如果拿出55万的现金,买房贷款这个流程是非常靠谱的。作为经纪,我个人能够推荐靠谱的贷款经纪协助办理贷款,同时也有靠谱的律师可以帮助处理过户手续,父母可以在国内签字担保。如果按60万的房价计算,拿出33万的现金也能贷款买房。 另外在下Offer的时候,我们一般会加入一个贷款条件,指定需要5-10个工作日内取得满意的贷款批准后,合约才会生效,否则合约自动作废。总体而言,只有父母能提供相应的文件,贷款被批准是相对确定的。加入贷款条件后,相当于加了一个双保险,确保买房过程中不会出现因无法办理贷款而产生违约的情况发生。 3.3-5年内新移民(35%首付,5%第一年供房费用) 跟留学生群体类似,新移民登录加拿大在短期内是无法拿到有效收入和相对应的信用记录的。现在很多银行(BMO,TD,RBC为主)还是有相对宽松的新移民贷款政策,一般首付最低要求35%,实际首付在40%。根据新移民的身份特征,不同银行对收入也有一定的要求: A.有银行还是可以不看收入的,35%首付可以随便贷,贷款限额一般100万。 B.如果自身收入较低(刚毕业新工作),还是可以由父母担保,父母不上房产,无海外买家税,35%的首付。 C.如果能提供登录前在国内的收入证明,银行可以判定贷款人在加拿大的潜在收入,也能使用35%首付。 D.如果有海外收入,依旧可以按照海外收入贷款,贷款首付35%,贷款额度最大200万。 4.工签持有者(35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用) 这个其实是跟留学生类似的,即使持有工签但是收入不是那么高的还是可以让父母进行担保。就像之前提到过的,在利率上升贷款政策变严格后,凭借工资贷款的借款者都面临贷款能力被削弱的情况。工作有收入,但是不在高新的范围内,同时父母还有比较持续的收入都还是可以依靠父母的海外收入来担保的。贷款政策和方式和留学生类似,因为自身其实也是有收入的,相比留学生直接贷款,获得贷款批准速度要比留学生还快。 最后强调一下,上面提到的情况中其实35%这个比例是出现最多的,原因就是从银行的风险评估来看,借款者因为付出了大量的首付,银行的可能潜在的损失就会被控制在一个非常合理的范围内。即使房价大跌,只要房价跌幅不超过35%,银行都是不亏钱的。但是换个角度讲,35%这个比例很多情况下是一个优惠条件,对于新移民和留学生来讲尤其如此。同时,加拿大本地人在申请贷款的时候,绝大多数情况下,必须才用靠工资在进行贷款能力的测试。除非加拿大本地人的工资够高,他们是没有能力走新移民和海外收入这些渠道的。也就是说,尽管首付比例能低到5%,加拿大本地人的借款能力是受到自身工资限制的。而留学生和新移民,在满足35%首付的情况下,能够贷款的额度通常都比加拿大本地人高。35%这种首付比例的贷款,也可以说是对留学生和新移民的政策倾斜。 所以到目前为止,35%这种首付项目还是完全通行的,我给所有需要贷款买房的朋友的建议就是珍惜这种优惠。现在这个政策还是非常靠谱的,有机会可以靠35%的首付来贷款,多准备一些首付在大多数情况下也是非常划算的。 具体贷款,如何偿还,我们可以按实际情况简单分析一下。我们假设房价大致77万,贷款50万(接近35%首付),从11月1日开始贷款,还款期25年,利率锁定5年。加拿大基本都是采取每月等额还款(利息+本金保持等额月供),如果保持5年-5年-5年5年-5年这样的利率锁定方式,5个5年后贷款就还清了。图中黄色一栏是利息(Interest),绿色一栏是本金还款(Principal),红色是贷款馀额(Balance)。 那么按照上面制定的利率和还款期,月供每月需要$2,582,按照11月的还款安排,利息支付$1,579,本金支付$1,002。因为是每月等额还款,随着贷款馀额越来越少,本金还款越来越多,利息还款越来越少。按照初始阶段的情况,每个月$2,582的月供中,60%付的是利息,40%付的是本金。2018年的利息总额为$18,661,我们按$497,992的借款馀额来算,这种粗糙的办法算,实际利率在3.75%左右吗,跟3.79%的名义利率比较没有什么差别。在这里需要强调的是,尽管月供$2,582看起来很多,实际每月还有1000出头的本金还款。本金还出去之后,在房价没有变化的时候,等同于签银行的钱在变少,可以算一种强制储蓄。 现在77万可以在Downtown买一个非常好的1+1或者一个比较小的2室,租金差不多在3300左右。供房的话,月供再加上管理费和地税(2,582+500+400=3,482),看似负担是比租房高的。但是我们把1000左右的本金还款去掉后,实际月供差不多在2500左右。2500每月比3300还是低了800。这样比较,在有自住需求而且首付足够的前提下,一般而言买房是要比租房划算的)。 预批 (Pre-Approval) VS 后期贷款申请 (Mortgage Application) 有买房打算的朋友,很多时候对于贷款预批还有后续的贷款贷款申请不是太了解,Ryan也借着这个机会解释一下。 我们先从买房的简单步骤看: 1.通过上面的大致信息来确定自己的预算范围,也可以通过预批来了解自己的预算范围。 2.确定一个买房经纪,大致确认买房的要求:位置,房型(Condo公寓,Townhouse联排别墅,Semi半独立屋,House独立屋),大小,朝向。 3.找房,看房,买房下单(Offer)。 […]

中国外管局:合法移民可以向中国境外转移资产!不受每年5万美元限制!

近年来,来自中国的现金洪流,相信全球各国都已经感受到了,美国全国地产经纪商协会数据显示,截至去年12个月内中国买家在美国住宅的国际买家中占比16%,是最大外国买家。而这一年里,中国买家在美国购置房产花费了近300亿美元,其平均购房价格在83.2万美元左右。   温哥华的小伙伴最清楚了,中国投资者几乎抢购了其四分之一的新房,预计到2020年还会翻番。温哥华的房价在过去的十年里涨了两倍不止,这当然也离不开中国人在其中的投资。   据悉,去年一共有3240亿美元流出中国。虽然今年的数字尚未确定,但在811汇改之后,也至少还有2000亿美元的资金流出中国。   由于中国实行严格的资本管制,每人每年只能汇款5万美元到国外,涌入全球房地产市场的大部分资金看起来并不合法。   “由于反腐以及最近金融市场的动荡,越来越多的中国人开始寻求将自己的财富转移到更安全的地方去——通过合法或者不合法的途径。”前加拿大皇家骑警金融犯罪调查员Bill Majcher表示,“中国人的资产大到无法忽视,因此银行都在竭尽所能的抓住这些生意,虽然这么做会有风险。”   2018年8月16日,国家外汇管理局就对21起外汇违规案例进行了通报,简直就是一本极具可操作性的转移人民币教科书啊。   21起案件中,3家银行涉及违规办理转口贸易案、4家银行涉及违规办理内保外贷案,1家银行违规办理个人分拆售付汇案;4家企业逃汇、1家非法结汇,还有8个自然人涉及非法买卖外汇或分拆逃汇。   六大转移人民币的方法总结如下: 1、内保外贷。在自贸区注册一家转口贸易公司。然后虚拟一笔境外业务,在中国境内要求银行开具保函,然后在境外银行取得外币,最后在中国境内以人民币还款。 2、转口贸易。现办法弄到一张不必须兑现的虚假提单,然后据此请求银行向境外收款方付汇。 3、分拆结汇。这就是俗称的蚂蚁搬家,在国内找一大帮人去换汇,不超过每年每人5万美元的限额,然后共同向境外某个指定账户汇款。 4、虚假合同。与境外公司签订虚假交易合同,对外支付外汇但没有对应进口货物。 5、地下钱庄。中国境内向地下钱庄转入人民币,在境外地下钱庄向换汇人转入外汇。俗称对敲。 6、境外POS机提现。带着中国银行的信用卡借记卡到境外使用当地POS机刷卡套现,并超过每年个人换汇限额。   但除了遵法守法,也要懂法。据报道,北京时间2019年2月10日,新加坡媒体通报了一起中国移民从中国大陆向新加坡大额汇款被骗案。受骗金额高达300万美元(约合2023万人民币)。   案件虽然暂告一段落,但真正的重头戏是,新加坡某家在中国大陆开设有分行的银行业务经理表示: 1、作为中国籍的海外永久居民,可以不受“个人每年5万美元跨境汇款”政策的限制,通过合法途径一次性将想转出的大额美元资产转到国外。 2、这种合法途径必须经过复杂的申请和审批程序。 3、理论上只要取得其他国家和地区永久居民权的中国公民都可以申请办理该项业务。   该合法途径的政策来自于外管局《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》,并且明确了合法移民财产转移的操作规则。   政策细节: 1、从中国内地移居外国,或者赴香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区定居的居民,在将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现,可以通过外汇   指定银行购汇和汇出境外。如果拥有其他有价证券和不动产,则必须出售后才可以申请资产转移。 2、外国公民或香港特别行政区、澳门特别行政区及台湾地区居民将依法在中国境内继承的遗产变现,可以通过外汇指定银行购汇汇出境外。 3、对外转移的财产应是合法财产,且不得与他人有权益争议。 4、合法移民财产转移需要向户籍所在地外汇局办理申请核准。 5、办理成功的申请人不得在中欧境内提取外币现钞。必须直接将外汇汇往移民或继承人居住国或地区申请人本人账户。   知叔在这特别提醒大家!根据规定,所有合法移民到其他国家地区的中国公民有且只有一次机会向外管局申请移民财产转移。   申请时应准备如下资料: 1、申请人身份证明文件(身份证、户口本、永久居留证等)。境外证件姓名无法直接判断为同一人的,需开具相关公证。 2、中国驻外使馆出具(或认证)申请人在国外已取得永居身份的证明。 3、境外生活的证明材料,如驾照、银行账单等3种以上证明文件。 4、银行存款的完税证明。 5、原房产证(售房前)复印件。卖房时的税票及税务局完税证明原件。过户后新不动产权证复印件。 7、存量房屋买卖合同(网签合同)。需要注意的是房子全款的价格指的就是合同价格和完税价格,结算外汇时只能按照可证明的价款计算。 8、 委托他人办理的应提供委托代理协议(提供原件、无需公证),代理人身份证明复印件。 9、指定汇出接收银行。这一点需要提前与境内汇出行沟通能否办理移民财产转移汇款业务,境外接收行能否接收境外汇入,账户是否支持接收该汇入币种。汇出、汇入账户户名均属申请人同一人。   另外需要注意的是: 1、申请材料齐全之后,大约20个工作日办结。 2、这个时候千万不要漏接电话,因为从批文下达之日起计算15个自然日必须完成购汇转款业务,否则过期不侯。 3、不允许第二次申请。   知叔最后强调一下,合法移民向海外转移大额资产的门是存在的。但从过往案例来看,有成功,也有不成功的。所以各位有钱的主儿们,且行且珍惜吧。 来源:温哥华知道 weknowvancouver

多国宣布降息加国迎来拐点!房贷选浮动利率还是固定利率?

去年秋天,很多经济学家曾预计加拿大央行将在2019年加息3-4次。但由于全球的经济发展变慢,在经济增长动力不足的情况,央行加息的可能性大大降低了。 2019年2月开始,澳大利亚、印度先后宣布进入降息周期,美联储也开始动摇加息立场,尽管加拿大央行啊还没有明确表态,但2019年极有可能成为从加息到降息的拐点年。 对于有按揭在身,或者即将申请按揭的买房者来说,加息放缓甚至降息是一个好消息,特别是对于选择了浮动利率的按揭者来说,简直是天大的好消息了。 RBC在上个月月初宣布调低了5年固定按揭利率。通常来说,固定按揭利率和债券收益率是密切相关的,如果债券收益率降低了,固定按揭利率也会降低。由于之前几个月债券收益率一直在走低,RBC调低5年固定按揭利率也就不足为奇了。 那么,如果现在要申请按揭或者续约按揭,应该选固定利率还是浮动利率呢? 答案是自住选固定,出租选浮动 如果是用于出租的物业,选择浮动利率是比较明智的。这是因为浮动利率的基础利率更低,预付罚金也更少。你永远不知道什么时候会把出租的物业出售,所以以防万一,选择违约成本更低的浮动利率是比较好的选择,这样你在按揭合同未到期时,即使出售物业,需要缴纳的违约金更少。 选择浮动按揭利率能让你攒下更多的储蓄,而选择固定利率能给你带来确定性。加拿大的按揭利率从2017年开始攀升时,一些有远见的按揭者开始从浮动利率转向固定利率,特别是用于自住的物业,选择固定利率是更为保险的决定。 另外,在你申请按揭时,放贷一方有哪些优惠措施,也是会影响决策的重大因素。在去年年底,按揭者很容易就能拿到低于基本利率1%左右的优惠利率,如果在今年加拿大央行放慢加息的脚步,那么选择浮动利率的按揭者就赚到了。不过,如果加拿大在今年继续不断加息,选择浮动按揭的按揭者可能就要后悔了。   如果未来不确定,那就两个各一半 进入2019年后,预测加拿大今年将加息3-4次的经济学家人数锐减,一些经济学家认为加拿大今年可能只有一次加息,甚至还有经济学家认为今年加拿大甚至可能出现降息的情况。而加拿大央行到底是加息还是降息,很大程度上要看加拿大的房地产和能源行业的市场情况,以及加拿大的整体经济形势。 固定利率已经有了下降的趋势,在今年可能进一步下调,但其中也有很多的不确定因素。如果你现在无法判断自己到底是该选固定利率还是浮动利率,你就可以考虑“两个都要”。 举例来说,如果你有40万的按揭,可以分成两份20万的按揭。一份选择固定利率,一份选择浮动利率,这个策略可以让你尽可能的规避风险。 来源:加拿大地产头条

在加拿大首次买家按揭期限或延至30年

在加拿大首次买家按揭期限或延至30年

按揭期限,是指贷款人按揭偿还年限。过去几十年来,加拿大有保险按揭最高按揭期限一直是25年,即所有房贷25年内还清。加拿大房屋建筑商协会(HBA)透露,联邦财政部目前考虑将首次买家最高按揭期限限延长至30年。 据betterdwelling网站报导,将最高按揭期限从25年延长至30年,每月供款金额虽下降,但利息还得更多。此举短期内虽能帮到消费者,但长远来说还款成本更高,此外,还有可能推高房价。 据悉,财政部考虑这么做,目的是想减轻人们买房压力,但事实真如此吗?一起来看看数据分析。 按揭期越长 买房成本越高。   以多伦多目前76.18万普通住宅为例,假设10%首付,5年固定按揭利率3.59%,假设整个按揭期间维持这一利率不变(事实上,目前利率接近史上最低点,利率今后有可能上升,因此这一假设是低估了还款成本)。这一假设案例中,不包括物业税、房屋维护成本、保险、水电成本或其它成本。 上述案例中,按25年按揭期限算,每月供款3,562元;按30年按揭期限算,每月供款3,103元,供款每月减少12.88%。在政府、银行和所有想从消费者按揭业务中捞油水或不想动脑筋的人眼中,每月供款的确减少了,买房担负力也改善了。 但是,政府、银行或按揭业没告诉大家的是,最后总的还款成本会大增。上述案例中,按25年按揭期限算,利息成本总计35万1,103元;按30年算,利息成本总计43万1,511元,比25年按揭期限整整多出近22.9%。 这说明,延长按揭期限,只是暂时减轻供房压力。要改善担负力,真正解决办法是降低贷款成本,利息还得越少,意味着能有更多钱偿还贷款本金。最后还款金额越少,房子才买得越便宜,难道不是这个道理? 真正赢家是银行。 房贷偿还期间,买家不要拿房子做抵押贷款,上述条件才真正成立。但实际上,过去5年内,加拿大房价涨了42.6%%,用于还贷的可支配收入却仅增长近12.65%。自2007年以来,全国买房担负力实际上上升7.29%,同期房价却大涨86.54%。 目前,除了政府和银行,几乎没人认为房价翻倍后,住房担负力反倒上升了。现在,只有地产经纪坚信房价永远只涨不跌。 从长远看,房价的确会涨。但过程中,房价涨跌都会有同期性,一旦房价涨到头了,就需要调整一段时日,方会有新的买家入市。对短期而言,目前全球房价都在同步下走。房价涨跌周期背后,就是经济荣衰周期。经济衰退期间,房价很难上涨。 记住,按揭期限延至30年,不仅最后还款成本更高,房价还会被推涨,最后赚得盆满钵满的是银行。最近银行按揭业务增长跌至多年新低,推动银行利润增长很快会变成政府和银行工作重中之重。仔细想想,就会发现政府延长按揭期限,不仅没有减轻人们的买房压力,反而是又帮了银行一把。 来源:温哥华华人资讯

2019报税新变化!学费还能不能抵税?办公家具还有没有补贴?你必须知道的N件事

感觉2018年的报税季刚过去没多久,2019年的报税就要到了…日月如梭~~~今年的报税大战,你准备好了吗?确保顺利报税,擦亮眼睛!   一、报税截止日期   通常来讲,4月30日是大多数加拿大人需要记住的日子。因为对于大多数报税人来说,这是缴税和报税的最后期限。   如果你是一名自雇人士,今年必须在6月17日前提交申请(截止日期通常是6月15日,但今年6月15是周六)。但需要注意的是,如果你之前有欠税,你仍然需要在4月30日前付清。如果结清欠款或提交报税文件逾期,将要另付逾期的每日利息费用。 二、最早可以何时提交报税?   如果你已经等不及想要拿到大笔退款的话,要记住,加拿大税局将于2月18日开始接受electronic returns。   大多数人期待着拿回钱,所以都想跳过税务处理队列,选择尽早报税。但是,别忘了,有一大笔税款也不失为提前报税的好理由。这样的话,大家就有足够的时间制定分期缴税的计划,截止4月30,付的越多,面临的额外费用就越少。 三、RRSP的截止日期   无论什么时候,大家都能将钱投到RRSP计划中,但是如果想获得2018年的RRSP退税,增加资金的截止日期是3月1日。 四、今年有什么新变化? 新的和改进的税收减免政策:   1.征收碳排放税。萨省、曼省、安省以及新不伦瑞克省的居民今年将会有一项额外的税收抵免。   这笔钱可能会增加退税金额,或减少欠税余额,旨在抵消尚未制定碳排放价格的省份征收碳排放税的成本。   据预测,到4月1日碳税正式生效之时,汽油价格每升上涨4.42分,天然气价格每立方米上涨3.91分,丙烷价格每升上涨3.1分。按照家庭人口平均2.6人计算,安大略省家庭可以得到一年300加元的补助,新布伦瑞克省家庭是248加元,曼尼托巴省家庭是336加元,而萨斯喀彻温省家庭一年能够得到598加元的碳排放税补贴。   2. 服务性动物的医疗费用税收抵免。在某些情况下,患有严重精神障碍的加拿大人现在可以要求把照顾服务动物的费用作为医疗费用。   这一荣誉只授予那些被训练来完成特定任务的动物,以帮助它们的主人应对它们的损伤。根据H&R Block的说法,这些服务动物包括“导盲犬,搜救犬,以及治疗犬”。   3. 加速资本成本补贴率。加拿大个体经营者和企业主们注意,今年你们可能会在购买商业设备、办公家具和电脑等方面获得更多的补贴。   所有这些物品都会随着使用年限的增长而贬值。因此,CRA决定帮助大家逐年收回购买这些东西的成本。   好消息是,在2018年的退税中,大家能够为去年11月20日之后购买的设备获得更大的减税。比如,去年12月你话$1,000给办公室买了一张沙发,过去的话第一年只能申报$100的退税,但今年能申报$150。这一变化将适用于2023年底之前购买的合格设备,并在2024年至2027年期间逐步淘汰。资本成本津贴能够减少你应纳税的专业或业务收入。   不能再申请的税务减免:   学费。萨省、安省、新不伦瑞克省的学生将不能再继续申请不省级的学费抵税。不过,联邦学费税收抵免政策仍然有效。16岁以上修读高等教育水平课程的学生,通常可申领学费,以抵销税款。如果没有很多的税收抵消(通常发生于学生群体),可以将其结转信用证或转交给符合条件的亲属,包括父母和祖父母。   不过需要注意的是,无论谁最终从减税中获益,都需要学生本人在其退税单中申请税收抵免。联邦学费税收抵免通常是学费的15%,例如如果学费支出是$2,000,那可就可以申报$300的税收抵免。   税率的变化:   1.降低小企业的税率。年收入50万的联邦小企业税率在2018年从10.5%降至10%,并在2019年1月1日再次降至9%。另一方面,渥太华还收紧了所谓的被动收入(passive income)的规定。   被动收入是企业将剩余利润投资于共同基金和房地产等方面获得的收入。只要这些多余的现金留在公司内部,就按公司税税率纳税,公司税税率低于适用于个人的税率。联邦政府声称,许多加拿大人一直在利用被动收入和其较低的企业税来增加个人储蓄,因此政府收紧了被动收入规则。   如果小公司企业不把自己的“被动收入(Passive income)”用来做生意投资或支付经商成本,而且其被动收入超过5万加元,则这样的小公司会失去其前50万加元收入可以享受的低税率、而必须按照高得多的公司税率纳税。   除此之外,联邦政府还打击了企业主普遍采用的一种做法,即把收入分给税率较低的亲属,以减少家庭税负。在新规定下,除非企业主能够证明他们的家庭成员在过去5年或之前一直在积极从事这项业务,否则少量发放收入就没有税收优惠。   2. 免税额增加。2019年起,每个加拿大纳税者的个人所得税免税额将被提高到 $ 12,069。除此外,加拿大人可能存放在自己免税存款账户的年供款额度从 $ 5,500 增加到 $ 6,000。   CRA的服务升级:   1.CRA推出新的电话系统。今年选择电话报税的伙伴们,不用再听到电话中传来“业务繁忙”或“请稍后再拨”的提示,而是会得到一个预估接通代理人的时间。然后,纳税人就可以选择在线等待或等预估时间一到再打电话,也可以根据语音提示选择其他的操作选项。   2.使用应用程序缴税。许多加拿大人已经通过手机支付了大部分账单。从2月份开始,他们也可以用APP来进行缴税了。这款MyCra应用程序可以让你通过Interac、Visa借记卡或Debit MasterCard或预先授权的借记卡查看和支付税款余额。你也可以使用这款应用程序在加拿大邮政网点通过生成一个快速响应码( QR)来支付税费。   3. 纸质报税表会邮寄到家。如果你去年用的是老式的纸质方式报税,CRA会把2018年的所得税文件邮寄到你家门口。如果2月11日之前你还没有收到,可以在网上下载一份退税单或从CRA订购一份。   4. 有关帐户信息更改的电子邮件通知。如果你已经注册了这项服务,从2月11日起,CRA将开始向你发送有关账户变更的电子邮件通知,如地址更新或直接存款信息。这样的话,大家就可以更容易跟进账户的实时动态,发现一些可疑的活动。 […]

高物价买房梦破灭?别怕!看看这几个加拿大买房小贴士

在纽约和伦敦这样的高物价城市里,买房对于大多数工薪阶层来说已经是无法企及的梦想了。很多人认为多伦多和温哥华的房地产市场也将如此。不过不要灰心,小编今天告诉大家五个买房的小贴士,让你的买房之旅更加省心~   1.开户RRSP(退休储蓄计划)   如果你已经从来没有在加拿大购买过房产,你现在有在此处购房的打算,那么去开通一个RRSP账户吧。你可以通过RRSP 的Home Buyer’s Plan来购房,这样的话你的房屋首付是免税的。如果你使用Home Buyer‘s Plan来帮助残障人士购房的话,你也同样符合免税的资格。   Home Buyer’s Plan允许每个配偶提取25,000加币来购买房屋,但是需要在15年内按年分期还款,如果未按时还款则需要缴纳个人所得税。其实在购房的时候,可以免税的话是能够为你省下不少的钱呢。只是别忘记了每年都要还款哦~   2.和他人一起合伙买房   和他人一起合伙买房,共同承担房费也是一个不错的选择。你可以和你的兄弟姐妹一同购买一个condo,还可以和自己的好朋友一起买bungalow(平房)。和他人一起购房的优点就在于首付和月供都将减少一半,它可以有效地缓解个人的经济压力。   但是如果想和他人一起买房,还是慎重一点比较好。在对人的选择上,最好选择那些经济状况较好的,信守承诺的伙伴。你还需要一个能帮你起草co-ownership agreement的律师,这份agreement是很重要的,它负责规定所有合约规则,这样你和你的室友才能够愉快的合作和生活在一起。   3.将多余房间出租   如果你买的房子有空余的房间或者是unit,你可以把它出租给其他人,房租可以用来帮你偿还房贷。其实最常见的情况是买一个带有地下室的house,然后将地下室出租给房客。当然,如果你想赚取更多的房租的话,你还可以选择自己住在地下室,将楼上出租给他人。   将房屋出租能够有效地帮助你增加收入,缓解还贷压力。你在买房或者装修的时候,都可以适当地考虑一下租房这个因素。   不要担心会有烦人的租客,你可以在租房的时候面试房客对他们进行筛选。除此之外,你还需要查询政府网站是否有任何在出租房屋的时候需要遵循的规定,不过这些规定通常情况下都非常简单。   4.增加个人收入   如果房价一直飙升,但是你的个人收入不高,增加个人收入也有很多种办法呢。   最简单的办法就是要求加薪,告诉你的老板你正打算买房,你的目标收入是多少还有你打算为此付出什么样的努力。这个办法听起来好像是一个艰巨的任务,实则并不是那么难。要求加薪是一个销售策略,你需要向老板推销自己的优势,最终要求加薪。雇主也是人,为了能够让你留在公司安心工作,一般都会给予适当的加薪。   你还可以在不影响你平日工作的情况下,找一份兼职。或者干脆通过自己的人际关系再重新找工作,增加收入的办法有很多,千万不要因为高昂的房价望而却步哦。   5.保持一个愉快的心情   当你看到你的朋友新买了房子,不要灰心丧气或是嫉妒他们。如果你现在并没有实力去购房,那就证明你还没有准备好,没有关系的。俗话说:”罗马不是一天建成的,”如果买房子那么简单,房地产市场也不会这么火爆了。   买房虽说是一件好事,但它不是人生当中唯一的事情。我们现在生活在一个痴迷房产文化的社会当中,但是家人、爱人、还有朋友才是能够让你幸福的真正原因。所以不要灰心,只要你列好购房计划并且坚持下去,你会发现买房并不是一件难事~ 来源:约克论坛

加拿大买房攻略:买房前如何提高自己的信用评分?

买房之旅有时候并不像想象那么顺利,多多少少会遇到一些控制以外的情况,就像你已经找到自己心仪的房子,想要把它买下来的时候,有可能你的抵押贷款利率会很高,因为你在购买之前的几个月里忽略了你的信用评分。   大家都知道信用评分是很重要的,为了避免未来会出现这种尴尬的情况,在买房之前我们需要做些什么事情,来提高自己的信用评分以确保最佳的抵押贷款利率呢?小编来给大家支招了!   1、按时支付所有家庭付款   每次都按时支付账单是大家在寻找房子之前和之后提高信用评分的最佳方法之一。按时付款向潜在的贷款人表明自己负有经济责任。逾期帐户可能会对个人的信用评分产生负面影响。如果自己确实有逾期付款,您应该先尝试偿还最早的付款。   2、一定要还清信用卡   同样,每月还清信用卡也非常重要,如果大家不按时还信用卡,也会被银行收取一定的利息,如果刚好遇到自己要付首付款的时期,估计内心也是崩溃的。而如果这些帐户拖欠,则可能会对您的信用评分产生很大的负面影响。   3、密切关注您的信用利用率   每个人的信用利用率是个人在可用信用总额中使用的信用额度。信用利用率越低越好!以下是如何查找个人的信用利用率:将个人的信用卡总馀额除以信用卡额度。对于个人的总信用额度,只需将个人的所有信用卡和信用额度相加,然后将其除以总信用额度。   例如,假设自己的信用卡馀额为500美元,而限额为1,000美元,那么对该卡的信用利用率为50%。银行和贷方希望个人的利用率低于30%。因此,当自己购买住房市场时,请注意不要进行任何大额购买,因为信用利用率也可能会影响自己个人的信用评分。   4、提高自己的信用额度   大家可能认为要求自己的银行提高信用额度是一个坏主意。但这样做实际上会降低自己的信用利用率!如果自己觉得掌控不了信用卡支出,那么提高自己的限额可能会是一个好办法。   5、申请新信用卡时要小心   当自己申请新的信用卡(如信用卡或抵押贷款)时,贷方将对个人的信用进行询问,以确信誉(考察支付的可能性)。这是一项艰难的调查,会对大家的信用评分产生轻微的负面影响。另一方面,Borrowell是一个软查询,不会影响大家的信用评分。   如果有人刚好正在寻找房子,请注意不要申请新的信贷,除非是抵押贷款。如果您正在四处看房并且拥有大量的短期抵押贷款,那么信用局很可能会将这些作为一次调查。 来源:yorkbbsca

手把手教你,简单五步完成BC省投机与空置税申报,不懂税的朋友们也可以轻松完成申报

BC省投机与空置税申报,居住在BC的大部分房主都需要主动申报,如果不报,默认要交税!收到省府来信后要记得申报哦!页尾有常见问题及回答!   1. 打开申报网页   直接申报BC省投机与空置税:https://www.etax.gov.bc.ca/SVT/?LINK=SPTREG/ 打开省政府寄来的申报信,如下图所示: 开始申报   2. 开始申报   如果房子在个人名下,那么选择第一项。   点击屏幕右下角的“Next”下一步   3. 不能答错的三个问题这三个问题是: 1、您是公民或者永居吗?(是否有加国公民或永居身份决定了大部分豁免) 2、2018年您是BC省税务居民吗? 3、2017年家庭总收入的50%以上都在加拿大报税吗?(外国业主和卫星家庭的大部分收入来源于BC省外,这一条是判断是否不属于这种情况)   点击屏幕右下角的“Next”下一步   4. 确认个人信息   填入生日及工卡号码,确认个人信息(税局通过工卡号可以查到个人税务档案)   5. 自住房免投机税   注意此处的principle residence(自住房)的注释是:where an individual lived for a longer period than anywhere else for 2018 (2018年您主要居住在此处)这里对于自住房的定义和CRA加拿大国税局对于自住房的定义不完全一致。   一般情况下没有问题,填写是自住房,然后点击屏幕右下角的“Next”下一步。   如果您的情况比较复杂,请咨询专业人士。   6. 填写联系方式   点击屏幕右下角的“Submit”提交这就报好啦!   下一步还要做什么吗?接着往下看常见问答   谁要申报?   卑诗省指定应税地区住宅物业的所有业主都必须进行年度申报。注意!如果您的物业业主不止一人,即使另一位业主是您的配偶,每位业主仍必须单独申报。(温哥华市的空置税和BC省投机与空置税不一样,一栋物业只要一人申报即可)   投机税要交多少钱?   税款 […]

你属于「太空人家庭」吗?BC省投机税、空置税全解析

最新出台的投机税和空置税主要针对于解决BC省房屋价格过度膨胀、房屋泡沫化带来的问题。   业主需要在2019年3月31日之前,通过电话或网络在线方式来完成投机税和空置税的申请。 政府会在2月中旬寄出申报单给所属区域的业主。若2月底前还未收到申报单,请与省政府相关部门联系。   如果你的物业房产证上有多个人的名字,即使是你的配偶,政府部门也要将每一个人视为独立个体进行免税资格的评判。   税务是否能够豁免,取决于房产业主的税务居住地,当地人身份,及是否是太空人家庭。   如果税率不能豁免,2018年税率为物业政府估价的0.5%;2019年海外业主或太空人家庭应收政府估价的2%;加拿大公民或永久居民,不属于太空人家庭的则应收0.5%。 BC省政府投机税适用地图 太空人家庭   很多读者会有疑惑 - 如何定义太空人家庭?什么样的情况属于太空人家庭?   定义太空人家庭最重要因素:谁是家庭开支的主要承担者。 根据加拿大的税务申请情况,如果你在报税时只向加拿大政府申报部分收入,超过50%以上的海外收入都没有申报给税务局,你就无法豁免此项税务。即使你是加拿大公民或永久居民,也同样无法豁免。 举两个例子: 1.妻子是加拿大公民,丈夫不是加拿大公民或永久居民,但房产证上是丈夫的名字。双方全球总收入的70%是在加拿大境外赚取的,并且未报告给加拿大税局。双方配偶都被定义为太空人家庭成员。 2.房产在丈夫的名下,但大部分时间都在国外,他的收入100%来自加拿大境外,也没有义务向加拿大税务局报税。妻子则和他们的孩子住在B.C省的房子里。由于双方配偶的总收入完全没有申报给加拿大税务局,因此双方配偶都被定义为太空人家庭成员。 官方链接:https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax 来源:每天温哥华

重磅!BC省地产界租房信息实现共享,租客和房东都方便

2019年2月6日Paragon正式启动公开租房信息,在同一天系统会进行更新处理将想要租房的信息进行资源共享。   BC省房产协会的挂牌经纪可以帮你发布租房信息,代收押金服务。租房者可以在Realtor.ca的界面搜索相关租房信息的发布。经批准合作的互惠网站随后也会得到相关租房数据。   租房信息的共享给租客和房东都提供了更加人性化,全面的信息服务。透明的服务系统对租房市场可以进行更加客观的数据分析。租客朋友们再也不用担心,找不到适合自己的房子了。   房东朋友们也不需要担心,租房是避税的有效手段。 自从政府的投机税、空置税出台,能够避免税收的最好办法就是把房子租出去,再将租金收入报税。   租房的收入还可以拿来还房贷,减轻压力,现在的贷款利息实在是太高了! 来源:每天温哥华