照目前行情 固定利率比浮动利率要实惠

加拿大央行的最新数据显示,选择浮动利率的贷款人,伴随着利率上升,恐怕要多还款20%还多。加拿大央行基准利率在保持多年低位后,开始持续攀升。 直到最近,选择浮动利率的人将会明显感受到每月还款的额度增加了,这中间增加的并不是本金,而是还给银行的利息。而且如果进一步加息,浮动利率也会伴随着进一步增长。   加拿大的可变利率抵押贷款成本一直在上涨。加拿大央行估计12月6日的典型利率达到2.72%,比前一个月上涨约2.25%。这一比率现在比一年前高出22.52%。这些似乎很小,但它们带来的潜在影响则非常巨大。   什么是抵押贷款利率?   当您开始新的抵押贷款时会面临一个选择:固定利率或是浮动利率。   固定利率指在在一定期限内(通常为五年)利率不会发生变化。无论国家的经济状况或银行利率如何,您的抵押合同都将锁定在一个利率上,每月的还款额度既不会上升也不会下跌。   浮动利率是指给不断变化的利率,基于加拿大央行的主要利率,给贷款人的最优惠利率。当利率下降时,还款额度会相应减少;当利率上升时,则会支付更多。   浮动利率通常低于固定利率。     例如,今天3年期固定利率为3.29% 3年浮动利率则为3.00%;5年期固定利率为3.36% 5年浮动利率则为2.60%。不论哪种年限设置,浮动利率看起来都更有吸引力,优惠幅度更高。   浮动利率在过去十年中尤其具有吸引力,因为利率一直在下降。加息的可能性很小,尤其是在浮动利率和固定利率都很高的情况下。   但现在利率正在上升。加拿大央行的主要利率从2017年年中的0.50%上升至今天的1.75%。加拿大央行行长Stephen Poloz表示未来还会考虑继续加息。   照此来看,除非出现严重的经济危机,否则各种利率似乎将在未来几个月和几年内都持续上升。   在过去十年的经济复苏期,加息威胁并不大,使得房屋浮动利率抵押贷款特别具有吸引力。   形势不同,现如今如果继续加息,浮动利率抵押贷款还是最佳选择吗?   看看加拿大抵押贷款利率的历史,大多数时候浮动利率更优惠。但由于固定利率带来的安全性,使之往往更受欢迎。   好消息是至少买家还有选择权。坏消息是,没人能预测未来利率还要涨多少?   仅从目前来看,选择浮动利率的月还款额已经飕飕涨了。 来源:加西网

加拿大房贷,选银行还是选贷款经纪?

 现在购买房产,几乎没有不贷款的。谈到贷款,读者自然会想到去银行申请贷款。其实,在加拿大,能够提供房贷的除了银行,还有一些非银行金融机构,甚至是专门的房贷公司。  加拿大最大的五大银行是皇家银行(RBC)、丰业银行(Scotial Bank)、帝国商业银行(CIBC)、道明银行(TD)和蒙特利尔银行(BMO)。银行一般是通过自己的贷款专员向客户提供贷款服务,而且只推银行自己的产品。   非银行金融机构则常常是通过第三方独立专业贷款经纪人向客户提供服务,一个贷款经纪人会与多家金融机构合作,手上有各种不同的贷款产品。各省的贷款经纪人接受各省的金融管理机构(BC省是Financial Institutions Commission,即FICOM)监管,并获得执照。据加拿大房贷和房地产公司(CMHC)的调查,目前加拿大有44%的贷款业务是通过贷款经纪来完成的。  鉴于以往的生活经验,读者朋友对于从银行贷款比较有认同感,觉得大银行更可靠。选择从银行贷款的客户通常已经与银行建立了关系,自己的账户余额、信用记录等银行已有资料。当客户向银行咨询是否能贷款时,如果得到肯定答复,都会因为省事就直接选择了银行。  然而,此时如果客户轻易接受了银行提供的贷款,就失去了货比三家、和银行讨价还价的机会,说不定银行给你的并非最好利率!   其实,房贷是从银行借钱,银行的可靠度从借钱角度来说并不是最重要的;只要钱能借出来,它的经营状况并不影响借款的人。因此,对于房贷,客户最关心的应该是贷款利率和贷款额度,希望自己获得最低的贷款利率、最高的贷款额度。从这两点来说,选择贷款经纪来帮助自己寻找最优贷款,就比直接找银行贷款有优势。 为什么呢?   一个专业贷款经纪可代理多达200家贷款银行和贷款机构的贷款产品,包括前述的大银行,比如道明银行和丰业银行,也包括本地的信用银行和信托公司。相比与大银行比较模式化的贷款产品,一些小型的金融贷款机构有自己的放贷准测,也拥有更灵活和多样性的贷款产品组合,其中有不少放贷机构实际上是大银行的高净值客户专门放贷的平台。  这也就是说,专业房贷经纪人可从众多贷款产品中,选出最适合客户的、灵活、且利率更优的产品,也省去了客户需要自己一家一家银行去谈贷款、作比较的麻烦。  目前,由于联邦金融管理办公室的贷款压力测试政策,以及不断提高的贷款利率,很多购房者在去大银行审批贷款时,常常无法达到银行的贷款要求,尤其是没有本地收入来源的购房者。这时,贷款经纪人就会针对客户的疑难杂症,制定专门的战略和战术,替客户找到长期稳定的、符合客人生活方式的最佳抵押贷款。  另外,由于其职业优势,专业贷款经纪人手上通常还有没在市场上公开的贷款利率折扣。这个折扣与其所属贷款公司的业务量有关,类似于批发商的折扣率,业务量越大折扣也越高,而这个折扣是客户自己去找银行贷款时拿不到的。  总体来说,从银行贷款和找贷款经纪人贷款都各有优势。但最基本的一点是,不管你最终是从银行贷款还是从贷款经纪人那里贷款,都要在最终确定之前做好功课,多比较、多咨询,找到最适合自己的最佳贷款方案和最优利率! 来源:温房网

2019年BC省房屋估价,最高涨幅超过20%,1月1日起可上网查询

BC房屋估价局(BC Assessment)今天发布了《2019年物业估价预览》。估价局表示,在经过了2017年的疯涨之后,BC省各城市的物业估价在2018年呈现“适度”的状态,尤其是在大温这个地产市场表现疲软的地区。 所有BC省的业主将于2019年1月初收到年度物业评估通知单。不过,对于那些估价涨幅明显超过平均值的业主,估价局会在12月底之前先寄出通知,以让这些业主有个心理准备。 明年1月1日之后,读者也可以上BC Assessment网站自己查询最新的房屋估价(https://www.bcassessment.ca/)。 首先小编要特别提醒的是,各位业主在每年年初收到的《物业估价通知书》上的房屋价格,是前一年7月1日的市场价。也就是说,大家即将在2019年1月初收到的2019年房屋估价,是您的物业在2018年7月1日的市场价。 这也意味着这个最新政府房屋估价比当前的市场价至少滞后半年。小编稍后将会详细介绍政府估价与市场价的区别,先来说说2019年各地房屋政府估价的变化特点。 独立屋的估价除大温之外都在涨 过去一年,温哥华、北温、南素里、白石、南三角洲和列治文的独立屋估价下降5%到10%,大温其他地区的独立屋估价比较稳定,有的还有适度上涨。 大温之外的地区,2019年的独立屋估价上涨5%至15%,包括菲沙河谷、温哥华岛、奥肯那根和BC省北部。尤其是在温哥华岛中部和北部地区,有些地区的估价涨幅接近20%。在LNG液化天然气项目的终点站Kitimat,涨幅则超过20%。 公寓物业估价普涨10%~20% 全省大部分地区的共管物业住宅,包括城市屋和公寓,估价涨幅在10%至20%之间。温哥华、北温和本拿比的公寓物业估价涨幅会略低于10%,但菲沙河谷东部的涨幅超过20%。 除了住宅物业,商业和工业地产也是要交地税的。2019年,全省大部分地区的商业地产和工业地产的估价涨幅在10%~20%之间,大温某些地区的涨幅在30%以上。有兴趣投资地产的读者也可以考虑看看商业或工业地产。 政府估价的计算方式 前面说过,BC物业估价局给的评估价是头一年7月1日的市场价值。估价员估价时考虑的因素包括:可使用的面积、房龄、占地大小、卧室和卫生间的数量、房屋状况和质量、格局、天井或露台、附属建筑物如车棚或车库、视野和景观、交通与噪音、学校及社区设施。 BC物业估价局通过批量分析房屋的销售数据来为某一小区性质差不多的房屋确立市场估价。基本上与买家搜寻房源时所做的事情差不多,比如说买家常会掂量“这个房子内部状况比较好但是离大马路太近;另一个房子小一点,但是所在的位置比较安静而且地下室也装修好了” 。 大部分估价上升或下跌是因为房地产市场的整体变化。如果你所在的小区突然去年变得比较热门,去年的成交量比前年多很多,那么今年的评估价格就会反映这种变化。 如果市场变化过于极端,政府就会介入给估价设限。2009年就曾发生了这样事,因为某些地方的房价相比于2008年的高峰跌了超过10万。 房屋的估价也可能因为做了某些改建而变化,比如,申请建筑许可后所加建的部分或是实质性的更新。通过改变房屋的面积或是房屋的有效房龄可能会是房屋升值。 来源:Vanfun

买房老手也会忽视的14个细节……

买房老手也会忽视的14个细节……

房市沉浮好多年,又买到一个自认为性价比高的二手老房子,然鹅住进去以后,发现房子到处是大大小小的问题,修修补补的钱加起来,可以买新房了。   但这些问题都是可以避免的!RE/MAX金牌经纪人Bill Gassett 温馨提醒:买二手老房子,一定要看看下面这些细节,算算各种修补费用再下手。 1. 房顶是不是100%好使 一般,房东要是看到房顶还能凑乎多用几年,卖房之前根本不会修,因为修房顶太太太贵了。交房后,你就等着掏钱花力气自己修吧。   2. 房子能不能防狼防盗防冰雹 重点是防冰雹。加拿大的气候你懂的,要么洪涝,要么冰冻,从屋顶,屋檐,到地基都有可能惨遭毒手。 最恶劣的是,冰雹对房子造成的伤害,人类即使用智慧的双眼也看不出来,必须要请一个好的验房师用特殊的工具上上下下检测房顶和地基,才能知道有没有问题。   3. 房子里家电的底细 二手房里头不大可能有新的家电,买之前先上网查查家电的牌子,型号,看看是哪年的,要是发现老掉牙了,再考虑考虑买新的得花多少钱。 4. 楼梯扶手是不是结实 为了确保安全,房子里所有的楼梯扶手都要摸一遍,看看有没有松动。 5. 有没有烂木头 上上下下检查房子里所有的木头,看有没有受潮发霉,特别是房顶接缝,门框,窗框。80年代,90年代的房子,这些地方特别会有问题。如果房子的观景台底部是木制的,看看木头是不是结实,能不能扛得住冬天。不然45度角仰望雪夜星空的时候,你不仅会忧桑落泪,还会……杯具地自由落体。 6. 供暖和冷气设备维护得怎么样 换供暖和冷气设备会花不少钱,一定要检查房子里现有的供暖和冷气设备,看看已经用了多少年,有没有做重要的日常维护。一般好的供暖设备能用三十多年,重新换一套这样的设备,会让你亏死。 7. 有没有对身体有害的物质 一定要对房子整体环境做调查,房子不能有霉斑,用材不能有辐射(尤其是用石材和金属材料的房子),最好不要用含铅油漆。 8. 电路是否安全 有的老房子,浴室和厨房里可能没有现在通用的地线接口,然鹅,现在的人,家里爱买各种高精尖的家电,用电负荷一般都很高,所以要看清楚电路系统是不是跟得上,能不能用等离子电视神马的。 9. 屋顶和排水沟排水系统好不好使 排水系统是房子里超级重要的系统。验房时候,一定检查排水管,水槽,地基,看有没有积水。有积水就说明房东连最基本的维护都不愿意买单。   10. 有没有定期除虫 房子里如果有虫,很难彻底根除,验房的时候,里里外外虫害高发地都要检查,看有没有定期喷洒除虫剂。 11. 通风好不好 通风不好的房子,容易发霉,验房的时候一定要好好体会下房子里整体的通风环境,尤其是阁楼。 12. 管道系统是不是正常 管道系统有问题,一般看不出,但是它会让人住得不爽。要是房子底下有树根,树根的生长会伤害管道系统。验房检查浴室的时候,可以连着一起检查管道系统。 13. 检查门窗嵌缝做得好不好 门窗的嵌缝和防风防雨条因为长年遮风挡雨,会不经意损耗,不过他们相对容易修,即使重换也不会让钱包太受伤。 14. 隔音隔热绝缘系统好不好 绝缘也是超级重要的一项,可能在夏天去看房,你感觉不到什么,但是到了冬天,如果隔热做得不好,呆在家里都有可能冻成狗。买房之前,一定要找个资深验房师帮你看看墙壁和阁楼的隔音隔热绝缘系统能不能让你顺利过冬。   转自 vanpeople

汇款需留心,12月1日起,中国央行盯上这些操作

加拿大的房市,在这最近的一年多以来,一直都比较凉。   先是遭到15%海外买家税,后是遭到贷款限制,以及利率疯狂上涨。就连一向狂热的中国买家,都不怎么愿意炒加拿大的房子了。   今年,随着房市的低迷,就连加拿大按揭和房屋公司CMHC这样的国企,都少赚了1个亿:   因此,不少加拿大房屋建筑商们,都在在向联邦政府发出呼吁,要求放宽按揭贷款限制,别再搞压力测试限制大家贷款买房了!   但小编今天想说的是,就算加拿大的按揭贷款放宽了,中国买家也难以回来了…   中国人民银行在2018年发布的125号文件明确指出,2018年12月1日起,公司帐户与个人银行账户超过20万元人民币的资金交易将被重点稽查,有疑问的交易甚至要求银行拒绝办理。(20万人民币,连4万加币都不到啊…)   这也是央行首次重点稽查公司账户与个人账户大额资金往来的问题。该文件同时对2018年12月1日后公司账户的各种操作进行了更清晰的规范。   其影响就是,想要通过公司给自己发钱要被盯上了,个人名下如果有好几家不同行业的公司,也不能再随便转款冲账了。   从2018年12月1日起,央行的125号文件配合其他文件,将对下面这七种将会成为可疑行为进行严管:   1、短期内资金分散转入、集中转出或集中转入、分散转出   例如,你要经营一家超市,平时的月度资金流水100万。但突然间有大笔资金分批流入然后集中流出,或者集中流入然后分批流出。   这种短期内明显反常的资金交易行为尽管不能武断的被认定是洗钱或者其他违法违规行为,但开户银行必须对这种非常态资金交易行为进行调查和监管。   2. 资金收付频率及金额与企业经营规模明显不符   比如你在本月新开了一家公司,从开业之日起每天都有成千上亿的资金在账户上流动,这样的资金流动对于一个新开的公司来说显然并不是常态,开户银行必须对其进行严格调查和监管,查明该公司是否有洗钱的嫌疑。   3. 资金收付流向与企业经营范围明显不符   例如,你明明从事饭店餐饮工作,然而银行账户转账显示经常收到的却是从事汽车贸易的大额转账,或是矿业公司的天然资金,并在年底投资了一家医疗企业。   尽管来往的账目和税务申报都没有问题,由于这些交易与从事餐饮行业八竿子打不着关系,银行有理由合理怀疑该饭店从事洗钱而进行调查和监管。   4. 相同收付款人之间短期内频繁发生资金收付   如果你的公司在短短一周内分别给自己的3位员工进行上百万的大笔资金转账。尽管这样的转账是合法的,但银行必须对公司和员工的私人账户进行调查和监管,并弄清资金的来往目的,否则可以拒绝提供转账服务。   5. 长期闲置的账户原因不明地突然启用,且短期内出现大量资金收付   也就是说,你的公司注册资金是2万元,注册后长期没有任何实际业务发生,2年后突然给他的公司转账10个亿,几个月后这家公司以投资为名花费9.9个亿,这种情况也会被银行调查和监管。   6. 存取现金的数额、频率及用途与其正常现金收付明显不符;或个人银行结算账户短期内累计100万元以上现金收付;   以前,通过这种方式可以将大量现金转移到个人账户然后汇到境外用于买房等大宗消费,并不会招来麻烦、但今后,也会被银行认定有洗钱嫌疑,并遭到调查和监管。   7. 频繁开户、销户,且销户前发生大量资金收付   假如你的个人名下多张睡眠储蓄卡被突然激活,随后有成百上千万的资金进出,大额资金交易完成后就销卡销户。在大数据的背景下,仅仅是不合常理的开户就会被监管部门调查,如果再有非正常的资金往来,就不要妄想蒙混过关了。   如何锁定大额交易?   根据2007年3月1日央行《人民币大额和可疑支付交易报告管理办法》中的定义: 1、公司之间金额100万元以上的单笔转账支付视为大额交易; 2、公司之间金额20万元以上的单笔现金收付,包括现金缴存、现金支取和现金汇款、现金汇票、现金本票都被视为大额交易; 3、个人银行结算账户之间以及个人银行结算账户与单位银行结算账户之间金额20万元以上的转账视为大额交易。   一旦发生非正常大额交易,相关金融机构将在交易发生的第二天将数据上报给央行总行。   总之,以后想要把钱汇出来买房是越来越难了,且不说日渐完善的外汇管理体制,就是这个大额资金交易的监管新政也能掐断很多来历不明的资金。   最后,建议大家不要挖空心思,钻规章制度的漏洞,应该按照法律,适度使用外汇。 来源:加国无忧

加拿大经济有坏消息 但有房的业主们却有好消息

加拿大联邦统计局11月30日公布了一个不好的消息,加拿大今年第三季度年增长率为2%,比前一个季度的2.9%大幅减缓,主要原因是油气产量连续减产4个月,制造业连续萎缩2个月,导致商业投资减少;而加拿大家庭的消费也在放缓,家庭消费增长率只录得0.3%的增长,大大低于上一个季度的0.6%。   还有一个不好的消息是,加拿大打工族每周平均薪酬的升幅放缓,已经是一年以来最慢。 联邦统计局今天表示,非农受薪雇员9月份的平均周薪为1,004元,按月变化不大,而按年增长仅百分之1.8,乃去年7月之后的最小增长。   从外部来看,经济层面也是坏消息:国际油价持续下跌,北美石油基准交易价格约为每桶51美元,而加拿大油砂原油售价仅略高于每桶11美元。   但HuffPost Canada报道说,加拿大不少经济学家认为,对本国业主而言,这些经济方面不好的消息并非全是坏消息,或许是好消息:由正因为此,加拿大央行最近可能不加息,或是暂缓加息。   TD银行的高级经济学家Brian DePratto就表示,今天各大媒体关于经济放缓的报道不会不引起央行行长波洛兹(Stephen Poloz)及同僚的注意。国内国外的经济情况摆在那儿,经济增速,职工薪酬,油价下跌等等硬指标也在那儿,央行的官员们不得不考虑了。 (Stephen Poloz;右)   实际上,央行在过去18个月已经加息5次,现在的主利率是1.75%。实际上在此之前,业内广泛预期央行不在今年12月加息,那么在明年1月肯定加息。   DePratto评论说,看来业内的预期要落空了。鉴于目前内外环境以及经济形势,加拿大银行不会在下月加息,就是明年1月加息的可能性也很小了。   HuffPost Canada的报道称,加拿大经济不仅已经放缓,而且前景也不甚明朗,经济界和商界不少人士对加拿大经济未来忧心忡忡。   一份最新调查显示,加拿大商界领袖中,有52%的受访者认为加拿大经济在未来2到5年将恶化,只有28%认为会变好。该调查由Environics受 ICD(Institute of Corporate Directors)委托进行,调查对象都是加拿大各大企业和公司的董事会成员。   ICD的CEO Rahul Bhardwaj在一份声明中说,企业董事们不仅担忧加拿大国内的经济发展,也对国际经济环境深感忧虑,因此他们多数人不敢轻言未来几年内经济向好。   Bhardwaj解释说,国际环境方面,持续的贸易不确定性和保护主义,和由民族主义和民粹主义驱动的政治决策的不可预测性都令人担心。而在加拿大内部,某些省区新政府难有作为,也导致商界领袖们对经济缺乏信心。 来源:加国无忧

干货 | 在加拿大房屋买卖里常见疑难问题,你遇到过吗?

干货 | 在加拿大房屋买卖里常见疑难问题,你遇到过吗?

在加拿大购买房屋是一项重大决定,签订合同也是一个很严肃的法律行为。合同对双方都有约束力,不可以任意修改或取消合同,否则要付违约责任。   (1) 签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办? 大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢? 买主在购房合同中一定要加上一个条件条款(condition clause), 即允许买主在几天之内申请贷款,如果拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。 这个条款不包含在标准合同中,买主要根据自己的信贷能力把这个条款加入合同中,才能够给自己留一条退路,不至于因为拿不到贷款而违约。 同样,如果买卖任何一方在房屋交吉前要求某项条件必须满足,比如买主要求验房,或者是要先卖掉现住的房子才能买新房等等,那么双方一定要把各自的要求以条件形式明确写入合同,以备万一该条件达不到时,可以取消合同。   (2)签了买房合同,卖主答应交吉前提供有关房屋的文件 如税单,防火证明等,可直到交吉前还没如约交出这些文件,买主有权以此理由拒绝交吉吗? 这个问题要看合同中卖主的责任是怎么规定的。 有两种可能,一: 条件条款(condition)形式,即规定卖主必须在某日前向买主提供某些文件,或完成某个事项,如果没有按时完成,则合同作废,定金如数退还。 二:保证条款 (warranty) 形式, 即卖主保证向买主提供某些材料,但没有明确规定买主有权取消合同。 在法律上这两种条款有完全不同的法律后果。条件条款:条件没满足时,合同自动作废。 保证条款:这时虽然卖方的保证没有完成,买方却没有当然取消和同的权利,买主应该按时交吉,但可以保留事后追究对方违约的责任,诉求合理的赔偿。也就是说,一方违约时,另一方并不当然有权中止合同。曾经有一个案件,卖主保证该房可以作为多套公寓合法出租,而事实上,交吉前卖主根本没有拿到可以合法出租的政府文件, 在这种情况下法官依然判买主必须履行合约,买下此房,然后再告对方赔偿损失。 因此签订合同时,一定要考虑清楚,各项条件必须写清楚, 最好请律师审阅一下合同。   (3) 房屋买卖双方可以请同一个律师吗? 一般情况下,房屋买卖双方最好请不同的律师,因为律师的责任是保护当事人的权益,而房屋买卖双方是有利益冲突的。尤其是在商业物业买卖,生意买卖中买卖双方一定要请不同的律师。如果情况单纯,房屋买卖双方也可以请同一个律师。 (4) 房屋买卖过程之中什么时候请律师? 最好在签合同前请律师审查一下合同,尤其是新房,Condon和Townhouse的买卖合同。新房买卖合同中常常会要求额外付一些费用,如公共道路建设费用,植树种草费用等等,有时可达一,二万元。Condon和Townhouse则可能出现管理费用,维修费用大幅攀升的情况。很多买主不了解这些情况,到交接时才发现,又不得不买。签合同前请律师看合同,至少可以做到心中有数。 (5) 房屋买卖要给律师多少准备时间? 一般来讲,顾客在房屋买卖前,应至少提前三,四周(Closing Date前,即交吉日前)将所有文件交给律师。当然,越早越好。 (6) 关于mortgage 一般来讲,律师并不能代表利益有冲突的双方,但是在加拿大的房地产交易中,律师却同时代表银行与借贷买房的当事人。也因为如此,从理论上讲,律师并不方便对顾客mortgage出具太多的法律意见。一般情况下,最好是顾客自己和银行之间商谈好mortgage的条件,然后律师按照双方的协议出具法律文件,确保双方的利益,确保和约符合双方的要求。中国人常常只有一个mortgage,问题不大,假如有二,三个mortgage,就容易出问题。 (7) 关于offer 目前温哥华房地产市场异常火爆,尤其是中,低价位的房屋市场,常常一有新盘上市,几个人争抢。但是,越是在这种时候,越要注意下offer时须考虑全面,以免留下隐患。如:房龄较长的旧屋,最好加入验房师验屋条款,又如:旧的 condo和townhouse,应当加入如下条款:预先审阅管理公司财务文件,否则或有管理费,修理费大幅攀升的情况而不知。因此建议先请律师审阅offer。 (8) 关于私下交易 私下进行的房地产交易(即不通过经纪,买卖双方自行成交的房地产交易),买卖双方最好请不同的律师,而且订金应该存于律师的信托账户中,也应该由律师起草合同,按正常程序进行,只有这样做,才能保障双方的利益。 (9) 关于新房交吉日 新房交吉日常常会有变动,大多数情况下是推迟交吉,因此购买新房者要注意计划好,以免出现麻烦。新房合同不少条款是保护开发商的权益的,推迟一定天数交房是法律所允许,即使超过规定天数,一些开发商还是会找到各种“合法”的理由不交房。如果市场好,甚至后退回订金,不交房。 (10) 关于新房开发商的mortgage 一些新房的开发商会提供非常优惠mortgage,如果最终提供者是一家银行或金融公司,问题不大,而如果是开发商自己提供mortgage,就要注意一下,因为这种mortgage常常只有1-3年,然后购房者仍然要其他金融机构申请mortgage,到时万一申请不下来,问题就比较严重。 (11) 关于新房合同条款 新房合同条款常常非常繁琐,而且不少条款是保护开发商的权益的,需要提醒朋友们注意的是,想要变更其中任何一条条款都会非常困难,从这个角度讲,选择有信誉的开发商最为重要。另外,新房合同条款常常使用大量的法律术语,一般情况下,律师不可能每一条都给以解释,只能是重点解释重要的条款。 […]

BC空置税正式开征!最全总结 有什么疑问看这篇就够了!

经过了长达一个多月的审议,Bill45法案,也就是投机空置税法[Budget MeasuresImplementation (Speculation and Vacancy Tax) Act]已经在11月22日通过三读,并于11月27日得到Royal Assent。   也就是说,该法案正式生效了!   本次立法正式通过的是BC省的投机空置税,与温哥华市府的空置税税收政策是不一样的。   BC省投机空置税   先来看BC省刚刚生效的投机空置税。如果你拥有本省房产、但未缴个人收入税的居民需要每年缴纳一项税。   缴纳规定如下:   2018年:自1月1日起,至12月31日结算,不论业主类型,需要上缴房产价值的0.5%作为投机税;   2019年:外国投资者和太空人家庭需要每年缴2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民需要缴1%;加拿大公民和永久居民并且是BC省居民需要缴0.5%;   计税额和纳税额   计税额是每年BC Assessment所发的物业估价通知书上的政府评估价。   纳税额=税率×(业主的产权比例×房屋评估价)。   征收地区 大温地区(Bowen岛,UBC大学土地和某些第一民族保留地除外); 省府地区(大维多利亚地区,某些第一民族保留地除外) 米逊区(District of Mission)、阿波次福特市(City ofAbbotsford)、奇利瓦克市(City of Chilliwack);基隆拿市(City of Kelowna)和西基隆拿市(City of West Kelowna); 纳奈莫市(City of Nanaimo)、兰茨维尔区(District ofLantzville);   免征地区 宝云岛(Bowen Island)、狮子湾村(Village of Lions Bay)和选区A; 所有保留地、受条约管制的土地以及原住民自治领地; 只能通过飞机和船只到达的岛屿。   BC省投机空置税豁免政策   关于投机空置税的豁免政策有些复杂,但最受大家关注的就是:第三套或以上的房子是否会被征税?    对此,已经有本地地产经纪发布微信,表示她已经向CRA致电,并得到官方回复:只要房屋用于出租,在2018年长租超过3个月,2019年长租超过6个月,就可以豁免空置税,没有数量限制。   另外,对于加拿大公民或永久居民,如果以低于市场价格出租给租客或亲友,而且租客是以该物业作为主要居所的话,也可以免税。一栋物业必须只出租给一户才能申请免税。 […]

一分钟洞悉,未来投资加拿大地产的6大要素!

一分钟洞悉,未来投资加拿大地产的6大要素!

自从联邦自由党上台后,对房地产查税力度就很大,覆盖到相关的公司机构和个人。 这样的情况下,靠每年盖一到几个房子赚钱的人,路子就被堵死了。 不管你愿不愿意承认,这个盖房赚钱的时代,已经过去了。 不少华人是带钱过来的,银行存款利息太低,如果不投资钱会贬值,投资理财产品,不一定赚钱,还可能赔钱。投资房地产,要考虑以下因素:   首先是资金安全。 关于房地产市场,负面的因素依然存在,比如海外买家税,比如利息上涨,贷款难。 在这样的形势下,投资房地产要看项目本身,同时要顺势而为。 目前政府鼓励提高住宅密度,投资公寓、城市屋顺应了这个趋势。 项目有好的监管、遵守法规,也是让资金安全的必要因素。 第二,在安全的基础上追求合理回报。 为了资金安全,不可追求最高回报。 在有人提出高回报目标时,要分析是否真能有这么高的回报。 回报多少,要看项目本身,如果土地变性,改为高密度,升幅就会比较大。 要综合考虑各种因素,对收入有符合逻辑的合理分析。 第三,选择投资区域,需要考虑政府对基础设施的投资,比如修路建桥。一些特别的项目周边区域,也会是房地产投资的好选择. 都会推动外来投资、带来人口变化,房地产需求增加,投资这些区域房地产,容易卖得出去。 第四,人口变化是需要关注的因素。持续不断的人口迁入,带动了房价上涨。 第五,投资地段的教育设施值得关注。 华人喜欢排行靠前的学校,孟母三迁的故事,就说明了华人愿意为下一代的教育择优而居。如果针对华人买家,学校是需要重视的因素。 第六,投资房地产时,要考虑退出机制。 投资房地产,需要考虑未来的买家是谁。 无论是商铺还是工业用地产、仓库,都要考虑退出后谁会接手。 比如,大家都觉得学区房容易脱手,但SFU的房子就不太好卖。 那一带的房子,老师和少数学生会买,学生离开的时候会卖掉,供应多需求少。UBC的情况就不一样,那一带居民多,不限于师生。所以,如果不考虑房子卖给谁,出手时会遇到困难。SFU一带虽然是学区房,但上涨不多。   关于房地产投资,会买的是徒弟,会卖的才是师傅。 笔者从事房地产行业多年,清楚地了解买家卖家的需求,知道什么样的公寓容易卖掉,什么样的很难出手,也了解其中的逻辑和道理。 笔者认为,在投资时,除了考虑进入还要考虑退出,退出是最重要的,否则真成“不动产”了。 要考虑的是用什么方式实现目标:高回报、安全性。 这两者是矛盾的,需要分清主次。要首先考虑高安全性,然后再考虑高回报。 做房地产投资,需要有眼光、综合把握的能力。 了解房地产市场的周期性变化、资本市场的风吹草动,还需有强大的团队支持。 除此之外,笔者认为,投资房地产不是投机,还考虑社会责任,做正能量的事,与加拿大主流价值观一致。 投资商业地产,要考虑现金流,也要考虑回报率。 很多来自国内的投资者,总看重规模大,但规模并不代表价值。亚省、萨省的一些大地物业,并不值钱。 大温中心地带的小物业,可能很值钱。 投资商业地产,要考虑效益、成本和回报,其中回报是关键。 来源:Vanpeople

BC省投机空置税三读通过 下周或正式立法

本周四(11月22日), BC省议会议案第45号(Bill 45)——即《投机空置税》——的进展状态,在停滞了一个月之后,突然更新,通过了全部三读阶段,就差最后的Royal Assent了。由于Royal Assent通常只是一个形式,三读通过的议案就意味着大局已定,这是最后的立法文本,一切将以此为准执行。 由于省议会周五是休会日,省议会网站上Bill45的具体内容还停留在一读公布阶段,内容没有更新。因此,本文的主要依据是BC省政府网站上的公开信息。有兴趣查看英文原文的读者可以上网站查看(https://www2.gov.bc.ca/gov/content/taxes/property-taxes/speculation-and-vacancy-tax/exemptions-speculation-and-vacancy-tax)。 为便于读者理解,本文会从业主身份的角度来解释这个投机空置税,各位读者请自行对号入座。 先说说增收的地理范围,投机税只对下列地区的居民征收。 首都地区所有的城市(Capital Regional District); 大温地区(Metro Vancouver Regional District)除去宝云岛(Bowen Island)、狮子湾村(Village of Lions Bay)和选区A,但包括UBC大学和大学保留地(University Endowment Lands)上的房子。 具体来说,大温的安莫尔(Anmore)、贝尔卡拉(Belcarra)、本拿比(Burnaby)、高贵林( Coquitlam)、三角洲(Delta)、 兰里(Langley City and Township)、 枫树岭(Maple Ridge)、新西敏(New Westminster)、 北温(North Vancouver City and District)、皮特草原(Pitt Meadows)、 高贵林港(Port Coquitlam)、 满地宝(Port Moody)、列治文(Richmond)、素里(Surrey)、温哥华(Vancouver)、 西温(West Vancouver)、白石(White Rock),以及UBC大学和大学保留地(University Endowment Lands)上的房子,都要征收投机空置税。 米申(District of Mission)、阿波次福特(City of Abbotsford)和奇利瓦克(City of Chilliwack); 基隆拿市(City of Kelowna)和西基隆拿市(City […]