在加拿大租房要避开的那些“坑”

在加拿大租房要避开的那些“坑”

在加拿大租房,有些通行的惯例规定,在各个城市应该都是大同小异。但是在租房市场特别火爆、甚至一房难求的城市或者区域,房东(包括个人房东和公寓公司房东,下同)和租客的地位就会发生微妙的变化,有些房东就不会严格遵守法律法规的规定了。 也有个别中介,利用信息的不对称,专门对中国刚来的留学生或者移民实行特殊的做法。但是大多数房东和中介,都是循规蹈矩的。为了避免踩到“坑”,留学生或者新移民还是需要对加拿大租房规定有个大致的了解,再根据具体城市的市场惯例做出判断。 下面我们就以哈利法克斯这个城市为例,参照新斯科舍省的《住宅租赁法》的相关规定,对租房常见的误区做一个简要介绍。   租房周期 杰茜在中国租房,看好房子后,房东与租客商定一个日期入住,合约就以入住日期开始,一年、半年、一个季度后结束。来到哈利法克斯租房,却发现这边大多数的房子出租是以每个自然月的第一天开始,例如3月1日、4月1日开始。合约可以在此之前的任意时间签订。也就是说,当租客看好房子,房东也确定该房子在某月1日开始空闲,那么双方可以提前1个月、2个月签订合约,到时间入住。 因为房子的上一个租客决定不再租住,是要提前3个月或者1个月通知房东的,所以房东可以提前知道房子在哪一天空闲出来。也有少量房子是随时可以开始出租的,例如3月15日开始,那是因为特殊原因双方协商的结果,或者房子没有租出去一直空闲,那么租客就可以随时签约入住。 由于大多数房子都是从每月1日开始出租,就形成了一个很有趣的现象:到了月末的最后几天,搬家的人特别多。每个搬家的人都是预先租好了别处的房子,要等新住处的上一个租客搬走,自己才能搬入;而自己从原住处搬走后,租住原住处的下一个租客才能搬进来。所以到了月末,搬家公司的生意最是火爆,而各个公寓大楼的管理员,都会坚守在工作岗位上。 大多数房子出租,都会要求租客签订一年的合约,如果到期不再续租,要提前3个月通知房东。一年到期后,租客可以选择将按年合约转成按月合约。有的公寓公司会在合约里写明,如无通知到期后自动转成按月出租。有的公寓公司会在签订一年合约的同时,让租客将一年后转为按月出租的申请写好,而公寓公司也会把同意通知写好。在按月出租的情况下,停止租住需要提前一个月通知房东。 转租和分租 如果一年的合约没有到期,租客就不想再租住了,那么租客可以请求房东同意,将合约剩余的时间转租给新人。一般的做法是,租客自己找到一个新人,新人与房东重新签订合约,合约的期限就是原租客一年到期的期限,价格维持原价不变。遇到好的房东,也会帮忙寻找新人。在中国留学生集中的区域,这样的做法很常见,被称为“take-over lease”,或者“转lease”。 法律规定,房东对于“转lease”的要求应当同意,但是可以拒绝某一个特定的新人(例如新人的信用记录特别不好)。 杰茜觉得“转lease”的规定非常公平合理,既保障了租客由于特殊情况而搬迁变动的需求,又保证了房东的出租收益不受损失。从法律精神上讲,租客提前结束合约,要求搬走,属于违反合约,但是如果通过“转lease”的做法,没有给房东造成损失,那么也就无需给予房东法律意义上的违约赔偿。 从人情上讲,租客确实有更换居住地点的需要,也能帮房东找到下一个租客,保证房东的租金不受损失,那么房东也应当体谅对方,能予人方便就予人方便吧。 然而在加拿大某些大城市,这种“转lease”的做法就不被房东所支持。有的房东直接回绝提前搬走的询问,有的房东或许会默许租客将房子转租他人,但是却不会与他人重新签订合约以解除租客的付款责任。 如果租客在一年租期内,离开一段时间再回来,可以在离开的这段时间,将房子分租给其他人。房东没有特殊理由不能拒绝。   入住条件 房东可以要求租客支付押金,押金最高是半个月房租,在搬走时返还。居住期间对于房子和设备的正常磨损,不能扣留押金。房东不能要求租客提前支付除了押金外的任何费用。 有些房东或者中介,利用中国留学生和新移民不了解这一规定,在入住之前就收取了超过押金之外的其他费用。例如,要求提前支付一个月的房租;或者支付第一个月和最后一个月的房租;或者租客明明一个月后才能入住,却要求租客提前一个月签订合约、租下房子,当然也要多支付一个月的租金。 这些做法严格按照法律来说,都是不符合规定的。但是有的留学生或者新移民不了解情况,或者有急于租房的心理压力,又或者在租房市场异常火爆的城市和区域,会发生这样的情况。 租客寻找房子,如果委托房产中介,租客是不用支付佣金的。房产中介的佣金由房东支付,金额是一个月的房租。这一点与中国的通行做法不同,也有朋友因为不了解这一惯例而支付了中介佣金。 入住租好的房子前,房东要负责对房子进行维护保养、清扫卫生,确保房子具备良好的居住条件。如果房子有明显的掉墙皮、发霉、电器坏了这一类问题,房东都应当在租客入住日前,将所有问题维护完毕。入住时,租客应当检查房屋,并写下检查记录,写明需要维护的地方,由租客和房东双方签字。 对于有些租房紧俏的地方,如果上一个租客刚刚搬走,新的租客就要入住,房东来不及维护,那么可以征得租客的同意后,在双方约定的时间内尽快完成。这一约定时间不能太久,有的公寓公司是十天。如果租客入住后半个月一个月还没有完成维护,那就是房东的明显失职了。 来源:网络

重磅!加拿大政府出手救市,你买房 国家出钱补贴!个人补助高达4万加元

加拿大联邦政府公布2019年财政预算计划,其中一项重要政策,旨在提高住房可负担性,为初次购房的买家减轻压力。   “首次购房激励计划”(FTHBI)将为首次购房人士提供帮助,降低办理保险房贷所需的金额。 财政部长比尔·莫若在发布会现场 图片来源:REUTERS/Chris Wattie   据加拿大贷款与房屋公司(CMHC)统计,联邦政府将从2019-2020财年起,在未来三年中,拨款$12.5亿,向符合条件的首次购房者提供财务帮助。   若首次购房者家庭年收入低于$12万,且金额不超过家庭年收入的四倍,即被视为符合FTHBI计划的条件。   打个比方,当首次购房人购买一套价值$40万的房屋,首付5%,再申请10%的CMHC共享产权贷款($4万),则此项贷款总数就由$38万降低至$34万,这意味着月供最多可省$228。   此外,联邦政府还加大了RRSP购房计划的力度,以往限额是$25000,而此次预算提高了$10000,上限变为$35000。   此计划将为首次置业的家庭,有效降低购房门槛,减轻月供压力,让更多人有机会进入房地产市场。   在预算报告中,其他与住房相关的政策,还包括鼓励建造可负担住房。联邦政府计划将出资$100亿,到2028年,在九年内帮助建造42500个可负担性住房单位,尤其是在租房市场供应短缺的地区。   联邦政府此份预算报告,可谓是年轻家庭,以及中低收入家庭的福利。   而同时也有评论人士提出,更多人得以入市,也代表这将来的购买竞争会更激烈。   具体政策细节,将会持续向民众发布。无论细则如何规定,这都是值得期待的消息。 来源:dailyhive、CTV、global news、LeHomes

有关投资房申请的首付款问题

五大银行都是明文规定,如果贷款申请是用来买投资房,首付款要达到一定的要求。首先是首付款的额度问题,我们借此机会在这里给大家普及一个关于首付款额度的小知识。很多借贷人在首付款方面存在一个误区,笔者接触过的大部分客人以为买房的最低首付款是房价的20%,甚至有的借贷人认为首付款必须是房价的35%。这是完全错误的,如果是买自住房,首付款是可以低至5%的,并不是大部分借贷人认为的20%,但是20%以下的首付款是需要借贷人购买一个强制性的保险,这个保险就是我们说的CMHC insurance,CMHC是一个直属于政府的房屋保险机构,全称是Canadian Mortgage and Housing Corporation, 这个机构是专门为银行提供房贷保险,注意这里的保险不是用来保障借贷人的利益,而是用来保障银行的。   简单的说,低于20%的首付款的房贷,如果在借贷人付不起房贷的情况下,银行会拍卖物业来收回贷款,在银行拍卖的过程中产生的费用以及银行的损失(例如拍卖的价钱减去拍卖中的律师费,经纪费和其他相关费用后,剩余的钱不够用来cover原始借款额),CMHC保险会来cover银行的损失。目前除了CMHC,加拿大还有两家大规模的私人房贷保险公司Genworth 和 CGI。根据政府的规定,房价在50万以下,首付款可以低至5%,50万以上部分需要10%的首付款,房价的上限是100万。关于这个强制保险的购买额度,请大家参考cmhc 网站上的premium table。 CMHC保险是专门用来保障自住房贷款,你如果要买投资房,首付款不可以低于20%。p这里顺带提一下,早些年的时候,CMHC也是保投资房贷款的,那个时候可以用5%的首付款来买多套投资房,但是随着房价的一路飙升和目前加拿大人房屋负债和收入比率不断飙升的情况下,三大保险公司已经不在保投资房的贷款了。而且为了进一步降低房贷毁约的风险,保险公司只允许还款的最长周期为25年,而首付款20%以上的房贷可以选择30年的还款期。 对辛苦上班的工薪族来说,攒到了5%的首付款就可以申请贷款买房了,如果还不知道这个信息的借贷人,看到这里可以松一口气,不必再为了攒更多的首付款发愁了。   现在我们知道了投资房的首付款不能低于20%,但是在实际申请投资房贷款的时候,很多银行是要求借贷人提供最少25%-30%的首付款来降低房贷毁约的风险。如果在借贷人的收入水平高,信用度好,投资存款丰厚的情况下,underwriter往往也愿意特批首付款在20%的投资房贷款申请。 那么这里说完了投资房贷款申请的首付款额度问题,我们来说一下,首付款的来源问题。五大银行都是明文规定,投资房的首付款不可以是来自于亲人或者是朋友的赠予,也就是说,首付款必须完全来自于借贷人自己的收入或者是卖房子以及其他属于自己的资金来源。那么这里就有一个实际问题了,首付款的到账的时间问题。 银行为了预防洗钱的嫌疑,对首付款到账的时间有一定的要求,一般来说五大银行对首付款到账的天数要求在30-90天,根据银行不同,时间也不等,说的再具体一点,银行是要求借贷人在贷款申请前(有的银行是要求房贷放款前)提供30-90天的首付款存款记录,如果你的首付款在账面上的时间低于银行的30或者90天的要求,借贷人需要进一步提供文件来说明钱的来源。 我们在这里举个例子,如果你的首付款是在贷款申请(有的银行是规定放款前)的30天内到账的,你需要提供这个钱之前30天的记录,这里注意了,我们之前因为说过投资房的首付款必须是来自于自己的资金存款,不能是亲戚朋友赠予的钱。那么回到之前通过亲戚朋友从国内转钱作为首付款的问题,如果首付款是在银行要求的30或90天以上到账的,那么银行就不需要借贷人提供除了银行流水之外的文件,相反,如果首付款到账是在贷款申请(或者是贷款放款)的30内到账的,借贷人需要提供钱的来源,假设你的首付款是通过朋友,或者亲戚,用几次交易从国内转钱的,问题就来了,你怎么去说明这个钱是自己的呢?大部份情款下,是很难说明这个钱是你自己的,因为钱不是从你自己的国内账户打到你的加拿大账户上的,那么这个首付款就不符合银行对投资房贷款的要求。 那么这里有没有解决方案呢?有!既然我们知道了不同银行对首付款到账时间有不同的要求,就要提前和自己的贷款经理及时沟通,以及提前准备转钱到自己账户上。这里我们还要提一下关于首付款的合理性的一个问题,还是上面的例子,一个刚毕业工作半年时间的大学生,年薪大约在5万加币,找到银行要申请投资房贷款,假设房价是50万,25%的首付款也就是12万5千,即使这个年轻的借贷人让自己的父母在申请贷款(或是贷款放款)提前30或90天把首付款通过家人在国内或者在这边的账户把钱转到自己账户上,underwriter仍然会提出质疑,借贷人在如此年轻的年纪,在一个相对比较低的年收入的情况下是如何在工作半年的时间积攒到12万5千的首付款,如果不能给出合理的解释,首付款也会被underwriter认为不合理而导致申请被拒。这种情况只能降低购房价格的预期或者增加首付款,按照自住房来申请贷款,因为银行是允许借贷人用亲戚朋友赠予的钱来买自住房的。 这里还要提一个自住房贷款申请的首付款问题,如果申请人是新移民的话,大多数银行要求首付款只能来自于直系亲属,而不可以是朋友或者非直系亲属,所以在打钱的时候要选对了人,或者在提供gift letter给underwriter的时候要注意donor的身份,当然如果你的贷款经理对业务足够熟悉,经验足够丰富,都会给贷款申请的流程中给借贷人正确的指引。贷款申请的流程中有很多小细节,如果处理不当,很容易导致贷款申请失败被拒。 笔者最近遇到两个贷款申请,都是因为首付款方面的问题延误了最后的审核时间。第一个申请,借贷人把钱打到自己的储蓄账户里面,然后又把钱挪到了现金账户,然后又把之前现金账户里的存款和刚转进现金账户的存款一并又转了回来到储蓄账户。最后开出了deposit draft,借贷人后来又有两比笔大额存款,也是按此方式来操作。按照银行的要求,只要贷款申请30或90天内(根据银行不同)有大额存款进出银行账户,借贷人都需要提供全面的银行流水来证明钱的来源和去向,借贷人每转一笔大额存款,就需要提供一个银行流水,这样无疑增加了贷款申请最后的审核工作量和审核难度。建议大家不要在贷款申请前把银行账户里的存款在同一银行的不同账户或是不同银行直间转来转去,给自己和贷款经理增添不必要的麻烦,拖延了贷款的审核时间。 另一个客户在出deposit check的时候,竟然用地产经纪的账户出的draft,这又给首付款的来源解释增加了难度。所以笔者强烈建议大家,如果首付款来自于亲戚朋友的赠予,一定先把这笔赠予的钱存到自己的账户上,留下存钱的记录,再开出draft来作为deposit。   文章转自TD贷款经理 张波

放宽压力测试?加拿大2019最新财政预算案抢先看!

联邦自由党财政部长莫奈(Bill Morneau)将在明日3月19日宣布最新的财政预算案,这份预算案对于目前的自由党来说至关重要。 自由党目前被SNC兰万灵事件和孟晚舟事件困扰,民望一度下降,不少国民开始怀疑杜鲁多政府的执政能力。 而每次大选前的预算案都是一次派糖发福利的时间,所以这次预算案对于自由党来说是至关重要的。 根据此前的透露,此次的预算案将着重于千禧一代的首次置业买房,增加大量的可负担房屋,同时还有加强职业技能培训,医疗药物和帮助长者等问题。   千禧一代买房   根据之前的投票发现,目前千禧一代最关注的问题就是买房。(千禧一代指今年年龄23-30岁之间人士)财长莫奈从学术界、地产和贷款专家多方面听取了各种意见,解决如何帮助更多的人买房。 一个政府内部消息源称,“这次的预算案将会针对住房需求、供应和监管上做出回应。”具体的内容将在明日公布。   买房问题   在解决需求的方面, 最大的问题就是压力测试。   对于首付20%或以上的购房者,银行将按加拿大央行公布的5年期利率,或在批给购房者的利率基础上再追加2%,对其进行压力测试,通过者才有申请贷款资格。 压力测试致使放贷的标准更高了,此举可以说一度让多伦多和温哥华的房市冷却下来。目前房地产商、建筑商和专做抵押贷款的都在敦促渥太华政府取消压力测试。 莫奈曾表示压力测试是保持房价不再继续上涨的一项关键措施。所以并无意撤销或放宽压力测试。 取消应该是不至于了,明日是否会宣布削弱压力测试,可以说是一大看点。 哥伦比亚大学教授Paul Kershaw也表示不赞同取消压力测试,因为这样只会让跟多的人盲目借更多的钱。 Kershaw反而希望政府可以改变税收的政策,对于用来主要住宿的房屋免于征税,从而加剧需求,限制供应。从市场监管方面,政府则可以加强打击那些谎称买房是用来居住的人,防止漏税逃税。 另外是目前帮助年轻人买房的HBP(Home buyer’s plan)计划中的额度也应该得到提升。 HBP允许第一次买房的人士从他们的退休储蓄计划(RRSP)中免税提取$25000元用于买房。不过HBP的上限自2009年以来就没有增加。很明显提高HBP的额度,也能帮助千禧一代更好的购房。   就业技能培训   根据加拿大央行的调查,加拿大劳动力短缺的公司比例达到10年来的高位。2018年百分之37的公司缺乏拥有对应技能的人手。 财长莫奈也曾表示渥太华政府,会给那些愿意花额外时间接受职业培训的全职员工,提供额外的资助。 另外根据环球邮报透露,政府还会拨款帮助那些出国留学的学生。   长者税收和养老金   财长莫奈也承诺预算会考虑到长者问题。 加拿大退休人士协会呼吁政府取消注册退休收入基金(RRIF)的最低提款额度。所有加拿大人在71岁的时候都要将退休储蓄计划(RRSP)转成退休收入基金(RRIF)。 但目前投资退休基金回报低且加拿大人寿命延长,每年的最低提款额度将很大可能是老年人过早用尽自己的退休储蓄。 另一点是加强要老金的保护,防止2017年Sear宣布破产时,很多养老金领取者无法获得牙医保健福利,甚至养老金缩水30%的问题。   财长莫奈会在明日宣布预算案具体细节。   内容来自超级生活

【须知】加拿大新移民申请房贷需要注意的3个问题

【须知】加拿大新移民申请房贷需要注意的3个问题

在加拿大,新移民申请房贷需要关心以下几点:利率(interest),期1 利率(interest): 在加拿大最常见的就是固定利率和浮动利率。房贷顾问通常可以根据客户的风险承受能力,财务状况来选择最适合客户的方式。固定利率基本上都要高于浮动利率,然而,如果选择固定利率,利率将在整个房贷期限(term)里保持不变,从而不用担心利率的上升,如果选择浮动利率,可能开始支付的利息更低,但在房贷期限内可能增加。   2 期限(term)和总期限(amortization): 在加拿大,一般来说房贷的总期限(amortization)在25年到30年之间,取决于客户的具体需求。所谓的期限就是在这25年到30年时间里根据客户的不同情况期限(term)可以是1到10年,到期以后需要去银行续一下房贷从而获得最新的利率,一般情况下,利率都是由期限(term)来决定的。   3 付款频率(payment frequency): 一般来说,房贷付款频率可以是一周,两周,半个月,和一个月,客户可以根据自己的情况来设定付款频率,但是如果说客户一个月付款800,分成每周来付,房贷所产生的总利息会减少很多。因为付款频率的上升。再有,加拿大银行可以允许客户来加速还款(accelerate payment)来减少房贷所产生的总利息,从而减少房贷的总期限。   说完了这些基本知识,我们来简单了解一下最近加拿大银行买房的政策。新移民满足以下条件 1 首付超过35% 准备41%到42%左右的资金在加拿大账户内,这笔资金需要在申请前的30天之内到; 2 只要提交联邦申请并且收到政府的回执信,表明移民局已经收到移民申请即可; 3 新移民政策可购买一到两个单元的物业,并且购置两个物业; 4无需收入证明。   转自 人在温哥华  

如何正确看待和准备你的买房首付款

从最近经手过的几单贷款申请,注意到了很多贷款申请人对如何准备首付款,什么时候把首付款打到自己的账户上没有一个概念,甚至导致很多申请人在不知情或者没有和自己的贷款经理及时沟通的情况下,通过蚂蚁搬家的方式从国内不同亲戚和朋友的账户里把首付款打到加拿大的银行账户,以至于贷款申请在最后审核的部分卡住或者出现银行无法放款的尴尬局面。下面我们根据不同的贷款申请群体和不同的贷款物业来说一下这个首付款的问题。 先说自住房贷款申请的首付款转账的问题 自住房被银行定义为owner occupied residential home,这个owner occupied 和我们报税时候指定的principle home不是一个概念。银行眼里的owner occupied ,顾名思义就是你自己主要居住的房子,你可以有超过一套的owner occupied home,但是对CRA,你只能有一套物业是你的principle residence。举个例子,借贷人名下已经有一套自住房,但是现在想给自己的子女买一套房子让子女在上大学的时候住,这个物业在银行的字典里,也算是owner occupied,或者买第二套房子给自己的父母住,也可以是owner occupied home。我们了解了银行对owner occupied的定义之后,就可以更好的去准备首付款和根据不同银行的政策来申请贷款。 例如新移民贷款,目前为数不多的,允许借贷人用新移民贷款政策来申请贷款的银行无一例外的要求,你买的物业,必须是owner occupied,也就是说,不可以用来买投资房。那么接下来的问题就是,这和首付款有什么关系呢?有,并且有很大的关系。   别急,我们这里是有解决方案的,最简单常用的办法,既然父母的额度用完了,那我用爷爷奶奶的还不行么?当然可以,也就是我们通常说的蚂蚁搬家的方式。还有一种常用的方式,就是通过加拿大遍地大大小小的换汇公司了。这种换汇公司常用的操作方式是,让父母在国内一次性把要给你钱打到换汇公司在国内的人民币账户上,然后,换汇公司在加拿大这边从自己的加元账户上把钱一次性存入你的个人账户。这种方式的好处是,在贷款后期文档审核的过程会比较简单,容易通过,对贷款经理和审核人员的工作量大大减少,审核的难度大大降低。那么坏处呢,我们就说一个相对蚂蚁搬家方式的最常见的坏处,就是你的汇率不会很好,如果转钱的额度比较高的话,你期间损失的利率差会比从中国银行让父母汇钱多不少,当然土豪随意。根据笔者的经验,一般来说买大额豪宅的借贷人,大多数人都是用第二种同过走换汇公司的方式来赚钱,因为简单快捷。   接下来我们说一下蚂蚁搬家转钱的缺点,当然,我们这里说的缺点是是相对的,如果你转钱的额度不高的话,笔者是完全推荐用第一种方式来转钱,好处是汇率低,手续也不算麻烦。但是如果说你想买的物业很贵,比如300万加币,那么首付款也相应的高了不少,这个时候,蚂蚁搬家方式的汇钱方式就不那么好了。第一,按照35%的首付款,也就是说我们需要105万做为首付款,交接费用另算,那么按照每个人5万美金,6万5加币的额度来算,需要通过最少16个人才能把这笔钱完全转到加国,那么问题来了,我们先不说加拿大反洗钱机构fintrac会怎么看这段时间内16笔交易,就算在银行的眼里,短时间内看到这么多笔交易,都有可能被视为一个洗钱的red flag。潜在会出现的问题就是,贷款申请初期,申请人顺利拿到conditional approval,这里之所以说conditional approval,顾名思义,银行批给你的贷款是有条件的,而其中,对首付款的审核就是一个,而且对银行来说这是一个非常重要的条件,如果银行拿不到一个合理的解释和首付款来源的证明,日后被银监会audit,万一判定为洗钱,那么银行就脱不了干系,对银行来说,这不单单是受罚,更重要的是名誉受损。所以这也就是为什么很多贷款申请已经拿到conditional approval,可是到了后来审核环节却没有办法通过,导致最后银行没有办法放款。 我们今天先说到这里,在第二章节我们再说投资房的首付款问题。 来源:多伦多房东群

2019联邦财政预算 房市、医疗、就业成重头戏!

大选之年的财政预算,令人期待! 又到了每年联邦财政部公布预算的时候。 今天(14日),联邦财政部长BillMorneau在出席一个活动时,特别当场穿上了十分具有象征意义的黑色皮鞋——这是一双刚刚重新修复过的旧鞋。 按照传统,如果财政穿旧鞋则意味着今年有平衡预算,来年会更理性开支。   BillMorneau将在3月19日提交2019联邦财算。 普华永道指出,今年是大选之年,这将是自由在10月大选之前最后的画饼,所以这份财算里,很可能有纳税人想要的“好东西”。 那么,2019年联邦财算将会有什么重点?纳税人都可以期待到什么呢? 房贷最长还款期延长 改善年轻人的住房负担能力一直是财长的想法,压力测试的目的之一就是希望房市能变得可负担起来,同时也确保加人的债务健康。 但是,这一测试实际上却使得许多年轻人被排除在房市门外。   还有超过半数的人认为,压力测试使得加拿大房价的可负担性变得更差,想要买房变得更困难!他们认为,仅仅依靠联邦政府的措施,不足以解决加国房市可负担性差的难题。 简答来说就是,房市虽然走缓了,但人们依然买不起!! 为了解决这一问题,业内团体提出的解决方案之一就是为首次购房者重新引入30年期保险抵押贷款。 目前,首付款低于房屋购买价格20%的加拿大人必须获得抵押贷款保险,虽然首付20%以上的购房者已经可以选择30年还款期,但是那些首付较少的人的当前最长期限是25年。   所以,将这一期限延长到30年,就可以减少每月的抵押贷款支付,并帮助更多购房者满足抵押贷款压力测试要求。 加强购房者计划(HBP) MeridianCredit Union的高级财富顾问Paul Shelestowsky表示,政府可能采取的另一步措施是加强购房者计划(HBP)。 目前,HPB允许首次购房者从他们的注册退休储蓄计划(RRSP)中拿出25,000元并用它来买房。加拿大人可以在没有税收后果的情况下取款,只要他们在15年内偿还这笔钱。 HBP计划目前是许多年轻抵押贷款申请人的“成败”因素。 能够从RRSP中获得25,000元(夫妻共5万元)可以决定是否能通过抵押贷款压力测试。   根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,自2009年以来,这笔可以从RRSP中拿出来买房的上限依然是25,000元,没有增加,对于高房价城市的购房族来说,这笔钱并不多。 因此,CREA建议将HBP限额提高10,000元到35,000元,而安省房地产协会则要求将提款上限与通胀挂钩。 处方药免费 Pharmacare是另一个值得讨论的预算主题。财长表示,预算案将关注处方药价格问题。 就在不久前,联邦最新报告提出,加拿大应该逐步走向推行全民药物福利(pharmacare),并为此设立一个新机构和提出一份可以向全民免费提供的处方药清单。 但是,2018年全国处方药开支额达340亿元。目前不确定联邦打算采取什么模式来填补当前的私人和公共药物的计划的空白,这项全民药物医保的提议暂时不知道能走多远。 在预算提出后,预计会在春季晚些时候出台更详细的报告。 就业培训可报销 另一项经常性预算主题是就业培训。 代表加拿大科技公司首席执行官的一个小组预测,到2021年,加拿大将拥有220,000个空缺的技术职位。 同样,加拿大制造商和出口商表示,70%的成员表示他们正在经历劳动力短缺,四分之三的人表示这个问题可能会出现问题。只会在接下来的五年里变得更糟。 财长今天也表示,帮助工人培训新技能将会成为预算重点。 而专家预测,政府可能会扩大税收抵免,让纳税人可以报销与学校教育和培训有关的部分费用。 老年人减税加福利 老年人问题也是财长提到的另一个财算重点领域。 目前获得了大量支持的想法是增加从注册退休收入基金(RRIF)中取钱的灵活性。 目前,加拿大人必须在他们年满71岁时将他们的RRSP转为RRIF或年金。 一旦转换完成,账户持有人必须每年从账户中提取最低限额。   Shelestowsky说,越来越多的71岁的老人宁愿不退休。因此,他们希望这个账户暂时能保持不动。 另一组可能的变化是联邦政府将再次提高老年金(GIS),这对于长者来说也将是个大福利。 最后一提,虽然这些都是预测,但政策多少在之前都有透露过,就看19号的预算究竟是多少了。 有人认为,大选之年,加之2018年财政报告还算不错,赤字低于预算,自由党政府这回完全可能放开手脚撒福利博选票。 具体情况如何,我们19日见分晓。 来源:加西周末

加拿大房产蒸发300亿元!银行自砍利润率先救市,重启低利率时代!

加拿大统计局公布最新数字显示:加拿大房市总值出现三十年以来首次下跌。2018年第四季度,加拿大住宅总价值由5.13万亿下降至5.1万亿元。价值蒸发300亿元。这是自1990年以来,加拿大房屋价值首次出现下跌。   不是我不明白,是这个时代变化快。大银行不断提升利率,广大房奴愁眉不展,再这样下去债务就要崩塌了。   忽如一夜春风来,银行竟然开始降息了。最近新闻披露,自3月12日起,TD银行降低部分房贷利率。据悉,此次降息主要是对1-5年的合约利率做了向下的调整,最大降幅达到0.25%。两年固定利率为3.04%,五年固定利率3.41%。   有传言称,RBC甚至可以做到两年固定利率2.99%了,大银行争先恐后降低按揭利率已经成为新常态。外媒并称,低利率时代已经来临,可能与国债收益率的下降不无干系。   从不断提升利率、不断收紧贷款门槛,到一下子降低利率揽客,这画风变幻太快,让人有点不适应。但不管怎么说,这总是令人欢迎的,春暖花开的季节即将到来,楼市也确实该表现一下了。   银行推行低利率自砍利润率,其实也是不得已而为之,能好好地收钱谁愿意降价销售啊,实在是形势所迫,不可不为。   本地中文媒体最新报道称,由于房地产市场变冷,借贷水平明显放缓了很多。一方面是,加拿大家庭债务增长率处于1983年以来的最低水平;另一方面,加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑,这是有史以来首次出现萎缩。   根据联邦统计局发布的资料,2018年头3个月加拿大人按揭贷款比前一年同期减少$20亿,是2014年第二季度以来的最低水平。统计局分析说,这主要是联邦实施更严格的按揭政策及压力测试所致,而与此相对应的是,同期房屋销量也比去年同期下跌17%左右。   加拿大央行提供的数字则显示,在过去一年,加拿大家庭的债务增长率降至3.5%,这是35年来最慢的增长幅度。与此同时,由于联邦实施更加严格的按揭规定,2018年加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑,降至1990年以来最疲软的增长水平。   毫无疑问,压力测试可不是白叫唤的,过去一年多,它对加拿大楼市构成了难以估量的“伤害”,按揭贷款与购房意愿大跌。甚者如大温楼市,叠加NDP的酷政,楼市更是直抵冰点。   政客们请牢记,加拿大楼市远比你们想象的要脆弱。   现在的情况是买房意愿普遍不振,加之破产潮和失业潮的到来,一些人想变现都不可能,只能坐视债务水平迅速恶化。杀人有时候真的不用刀子。   在目前的状态下,央行认识到某种政策的负效应,但他们还没有下决心去改变现状,他们一直在担忧所谓的金融风险,同时不断制造着金融风险。   中国目前资金管制,来自中国的可能是加拿大楼市最大的购买力被冻结了,现在的楼市靠伊朗、俄罗斯、印度等新兴国家的资金来勉强维持活跃度,但这是不可持续的。本地人债务都快到鼻孔了,哪有钱来救市?   当政客发现楼市已经不得不救的时候,那个时间点肯定为时已晚。   不管怎样,大银行现在已经纷纷突破“禁飞区”,开始推行低利率,这是市场的一种自我修复和拯救行为,希望楼市因为这难得的松动而迎来某种意义上的转机。 来源:加国无忧

环岛自驾游,颠覆你对海岛的定义

说起海岛游,首先跳入你脑海的是什么?如果只是阳光,沙滩,大海就太过时了!来温哥华岛来场环岛游吧,你会发现原来海岛的玩法如此多样,只有你想不到的,没有玩不到的! 温哥华岛(Vancouver Island)并非温哥华市,而是位于加拿大西南边的外岛,面积略比中国的台湾岛(3.6万平方公里)小一些,然而人口却远比台湾少得多。 地广人稀的温哥华岛拥有世界上最多样化的生态系统之一:雨林、沼泽、草甸、海滩、山脉、海洋、河流和湖泊是众多野生物种世代相传的栖息地。这一地区还是全球首屈一指的观鲸、观鸟和鲑鱼、鳟鱼的垂钓圣地。正是由于这个岛屿如此非凡的多样性,才使得人们一年四季在这个岛上都有得玩! 四月份,温哥华岛春意愈来愈浓,绿色如同藤蔓一样蔓延至岛屿的角角落落,此时绝对是出行的最佳时机之一。 到温哥华岛上没有直通的陆路,需要坐渡船。如果从温哥华坐渡船,下船没多久就能抵达维多利亚市区了。 维多利亚 Victoria 维多利亚是加拿大BC省首府所在地, 它也是全球著名的花园城市之一。 到了维多利亚,如果你想感受城市风光,可以在这里停留一到两日,近两百年历史的维多利亚发展至今早已成为一个现代化大都市,同时也是个充满活力的娱乐休闲之都,这里有众多的特色景色值得驻足。 ▽费尔蒙帝后酒店(Fairmont Empress Hotel) ▽BC省议会大厦(Legislative Buildings) ▽费斯嘉灯塔国家历史遗址(Fisgard Lighthouse National Historic Site) 纳奈莫 Nanaimo 从维多利亚开车约两个小时到达纳奈莫, 纳奈莫也被称为“海港城市”(Harbor City)。 海港位于这座城市的中心,有着各种各样的水上活动,如游船、皮划艇、以及世界级的水肺潜水和浮潜等。 这座海港城市当然少不了大自然的馈赠,在这里可以钓上来肥美的螃蟹,大虾等等,随便在哪个海滩走走还能发现遍地的生蚝可捡。看到这里各位吃货们是不是已经按耐不住啦。 ▽内克角公园(Neck Point Park) 游客们往往会被这个小镇各种各样的水上活动所吸引,而错过了纳奈莫背部美丽的滨水公园,比如内克角公园,这里绝对是欣赏日出的最佳场地之一,距离城市不远却又远离城市的喧嚣。 ▽本森山(Mount Benson) 如果你喜欢原始森林的感觉,一定要到纳奈莫的本森山来走走。春季的本森山脚下,温带雨林一片郁郁葱葱,绝对是天然的氧吧。 离开纳奈莫有三个方向可以选择: 向北到达帕克斯维尔 (Parksville) 向东坐20分钟渡轮抵达加比奥拉岛(Gabriola Island) 横穿温哥华岛抵达著名的托菲诺(Tofino) 帕克斯维尔 Parksville 纳奈莫往北开约半个多小时抵达帕克斯维尔, 这里是温哥华岛上著名的度夏胜地。 这里拥有连绵不绝金黄色的半月形沙滩,平滑而宽阔,太平洋卷起的阵阵白浪轻轻地拂过金色的沙滩。春季这里的海水还比较凉,不适合下海,然而户外运动爱好者一定能在这里发现十足的乐趣。 加比奥拉岛 Gabriola Island 位于纳奈莫海岸之外, 从纳奈莫乘坐渡轮大约二十多分钟抵达。 岛屿虽小,却非常具有艺术气息,岛上的居民也都崇尚与自然和谐共处。岛上有许多郁郁葱葱的森林公园和宁静的沙滩,还有诸多画廊,对于文艺的你来讲,绝对是不容错过的一站。 ▽玛拉斯宾娜石廊(Malaspina Galleries) 玛拉斯宾娜石廊(Malaspina […]

2019年版最全大温房地产术语!解决地产难题!

2019年版最全大温房地产术语!解决地产难题!

日常生活中求助他人自然无可厚非,但房子毕竟是自己的房子,有些常识还是要弄清楚。比如:加拿大买房最常用英文术语。 买房的术语有很多,但这些请千万要懂是什么意思。 卖方(Seller):物业的卖家 买方(Buyer):物业的买家 物业所有权(Title) 这个词,100%会用得到。不要以为title就只有“标题”一个意思。在买卖房屋时,title是谁,那么谁就是该物业的所有者。 过户日(Closing day)   Closing day,不是房屋截止日,也不是付款截止日,而是过户日。在这一天,你将正式开始拥有该物业。 评估(Appraisal)   评估物业的市场价值的程序。这个词也是一定会在房屋买卖中出现的。 过户费用(Closing costs) 这是除了房子购买价格外的额外费用,如律师费和过户费等。这个费用要在过户当天支付,约为售价的1.5%到4%. 过户日(Closing day)︰ 这是地产产权过户的日期,有时也称为closing date。在这一天,买卖双方一手交钱一手交货,即付款和地产过户都在这一天发生。律师和公证人的责任之一就是确保付款和过户,保障双方的利益。 有条件购买要约(Conditional offer) 有条件购买要约。例如,买主申请到按揭才生效的要约。这种有条件购买要约通常有时间限制。 还价(Counteroffer)   在卖家给了报价要约后,屋主如果不接受报价可以提出还价,最权威的还价词汇就是 counteroffer。 定金(Deposit) Deposit同样是100%会出现的词汇。当购买合同签署时,买家需要支付一定比例的定金,在律师的担保下,直到过户日时交付给卖家。 首付(Down payment)   这个词,除非你是全款购房,否则都会接触到。新接触房屋的人会误以为首付是类似“first payment”这样的词语,其实并不是first,而是down。 抵押权(Lien)   物业所欠款项,如拖欠劳务或材料费。 房产净值(Equity)︰ 房屋出售价格和债务总额之间的差额。房产净值会随着按揭付款而增加,房屋市场价值的变化也会对此有影响。 多重挂牌服务系统(MLS)︰ 以计算机网路为基础的房屋销售多重挂牌服务,包含大部分二手物业的销售信息。 购买要约(Offer to Purchase)︰ 书面购房合约。如卖主接受,则成为一个具有法律约束力的合同。 物业位置图(Survey or Certificate of location)︰   物业土地边界和测量正式证书,指定建筑物的位置、围栏等。 还有一些房地产术语,你一定用的到: 1.住宅物业类(Residential) […]