中加税务互通 这篇文章告诉你 你该缴哪国的税?

2018年9月起,国际反避税大网将正式拉开,身在海外的华人纷纷担忧,自己到底应该怎么办?   一个多月前,外媒已刊登:新西兰、澳洲各大商业银行冻结了数千账户,消息一出,人心惶惶,身在加拿大的华人也开始咨询自己的税务问题。   接着,中国方面又传来“喜讯”,新的个税改革草案得以通过,将于2019年1月1日起强化税务居民概念,对中国公民进行“全球征税”。   对许多加国华人来说,税务本身就是个极其复杂的问题。此番,中加两国间的税务信息不对等一举瓦解,加国华人的税务问题似乎更为棘手了。   有人惊呼“加国华人要交两份税”。其实,华人不必过于担心,因为中加两国还有一个重要的税务协定。   中加间签署的《中加避免双重征税协定》(下称“《协定》”),是厘定加国华人向哪国纳税的重要指导文件。本文试图从《协定》原文出发,辅以中国税务机构的官方解读,解读中加税务信息互通时代中加国华人的纳税标准。   税务信息互通后 加国华人怎么办?   《加西周末》第399期中,曾刊登题为《中国移民进入资产裸奔时代》的头条文章(下称“《时代》”),详细解读中加税务信息互通的过程与目的。近日,随着中加两国基于CRS的税务互通机制正式生效,以及中国新个税改革中“全球征税”概念的出炉,这篇文章再次被全网大量转载、引用。   该文介绍,在CRS标准下,中加两国将依据税务居民标准把国民(包括已经获得新国籍者)的财富信息进行统计并交换。对华人来说,如果自己被中国方面判断为“非中国税务居民”,其在中国的金融账户信息(包括但不限于银行、证券、期货、投资型保险、信托等)将被加拿大政府知晓,反之亦然。关于两国税务部门与金融机构对个人账户信息的调查细节,可参考《时代》一文,在此不再赘述。   税务信息的公开交换为加国华人、尤其是频繁往返两国之间的加国华人带来了困惑:我究竟应该交哪国的税?此时,中加两国间早早未雨绸缪签署的用于避免双重征税的《协定》即成为了重要参考标准。   《协定》是由中加两国时任领导人早在1986年签署完成的,其中部分内容是否符合当下时代需求或仍有商榷价值。在中国正式步入“全球征税”时代后,《协定》是否会因此被修订也尚属未知。但在现有条件下,《协定》即是决定加国华人居民纳税标准的最重要参考文件之一。本文截取《协定》中最可能对加国华人产生影响的内容,予以解读。   一、税务居民身份的判定   一个人该向哪国交税,最重要的先决条件即是他的税务居民身份判定。《协定》中,对税务居民的判定作出了四项规定,现以简单易懂的语言予以呈现:   1.在哪国有永久居所,就是哪国税务居民。根据中国国家税务总局(下称“总局”)的官方解读文件,“永久居所”不见得是“个人名下的产权房”。在两国都有永久居所时,则以“将哪国视作重要利益中心”作为决定税务居民身份的标准。重要利益中心可以居所、亲属、银行账户、驾照、保险等社会联系作为参考标准。   例子a:一中国人在加拿大没有房产,但长期租房生活。其将被中国视作非中国税务居民,被加拿大视作加拿大税务居民。其在中国的金融账户信息将可能通过CRS被加拿大掌握。   例子b:一已经入籍加拿大的中国人每年在加拿大生活4个月,但在加拿大有车有房,孩子也在加拿大上学,则其有可能被视作“将加国视作重要利益中心”,而成为加拿大税务居民。其在中国的金融账户信息将可能通过CRS被加拿大掌握。   2.在哪国都没有永久居所,则根据其习惯居所所在地判断其税务居民身份。根据总局的说法,此时即应将个人在两个国家的居住时间纳入考量。网络上流传甚广的“以居住是否超过183天为判断标准”的说法,即是由此而来。值得注意的是,“居住是否超过183天”并非两国税务机构对税务居民身份判断的唯一标准,在《协定》中也没有明确的文字体现。   例子c:一中国人频繁往加拿大出差,但一年内未在加拿大居住超过183天,在加国也无产业、亲属和财产,其大概率不会被视作加国税务居民,在中国的金融账户信息也不会被交换。   3.在两国都没有永久居所和习惯居所,则根据国籍决定税务居民身份。   例子d:一加拿大籍华人频繁在中、加和第三国之间出差,名下无房产,亦无固定住所,长期居住宾馆。此时根据国籍判定其是加国税务居民,其在中国的金融账户信息可能被交换。   4.拥有双重国籍时,两国协商解决。这一条例显然与中国现行《国籍法》冲突,在实际生活中应用价值不大。   二、不动产所得   房产是加国华人在处理税务时所重点关注的话题。按照中加两国的现有规定,不动产有关信息并不在CRS税务信息互换的范围之内。但是,根据《协定》,因不动产产生的收益可能被纳入征税范围。语言简化后的协议规定如下:   1.在一国取得的不动产所得,可在另一国被征税。根据总局的解释,这里的“不动产所得”指使用、出租等。(卖房取得的收益在法律意义上属“财产收益”,在此一并提出仅为方便读者。《协定》规定房产坐落的国家对卖房所得收益拥有优先征税权。通常来说,就是房在哪儿卖,税在哪儿交。卖房涉及的税务问题较为复杂,在此不做展开讨论。)   例子e:一生活在加拿大的华人出租自己在中国的房产并盈利,如其根据本文上述标准被中国视作加拿大税务居民的话,其在中国的房租收益将被视为海外收入,并被加国政府征税。   三、个人收入   经语言简化,《协定》就工资、报酬等收益产生的税收事宜规定如下:   1.被哪国视作税务居民,在哪国得到的工资、报酬就必须在该国交税;a国税务居民在b国取得的工资、报酬,可以被b国征税。   例子f:一中国人一年中有半年时间被派常驻加拿大,并领所在公司加拿大分部开支的加元薪水,其在一定程度对两国都有纳税义务。中国领的工资交中国的税,加国领的工资交加国的税。   2.如a国税务居民在b国一年内未住够183天,得到的报酬非b国雇主支付,且报酬不是a国机构在b国的常设分支负担的话,则该人无需向b国交这部分收入所得税。   例子g:一中国人被中国公司派往加拿大参加为期三个月的商业会议,在加期间领中国公司发的人民币薪水,则这部分收入无需向加拿大纳税。   四、留学生   《协定》规定,留学生的生活费不应被所在国征税。   例子h:一在加拿大上学的中国留学生从在国内的父母处收取1万加元汇款,该笔汇款无需被加拿大征税。但汇款仍需遵守中国购汇相关规定,并仍可能被加国税务部门以“反洗钱”理由进行查验。   五、双重征税消除方法   为避免居民被征两份税,《协定》规定,中加两国税务间采取抵免原则。   例子i:一生活在加拿大的华人在中国有固定收入,这笔收入在中国已经被扣除税费,但在税务信息互通时代将可能被加拿大视作可征税的海外收入。该华人在加拿大报税时应提供带翻译件的“完税证明”(中国各地税务机关可开),在加拿大即只需就两国税率之间的差额补缴税费,而不用被征两份税。   由于中国的个税改革将于明年1月1日正式实施,有关中加避免双重征税的议题必将成为下半年移民和中加两国财税从业者关注的焦点。本刊也将及时追踪事态发展。 来源:加西周末

重磅 ◇ 中国房地产税或年内推出!国内有房的华人赶快想办法吧

北京时间7月16日,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,中央将包括加快推进房地产税相关政策举措。 媒体普遍认为毛盛勇传达的信息显示,中国的房地产税或将在年内推出。 毛盛勇还表示,中央对房地产行业的态度是进一步加强和完善宏观调控。同时从供给侧发力,实现多主体供给、多渠道保障,加快推进租售同权等一系列配套政策的落实,更好地促进房地产平稳健康发展,促进长效机制建设,更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”这样一个基本定位。 对毛盛勇的言论,第一财经引用国家行政学院经济学部教授冯俏彬的意见表示,“国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税,这次明确提出加快推进房地产税相关举措,是一个不同寻常的信号,说明房地产税推出工作正陆续就位。” 事实上,即便没有如此高级别的学者作出解读,普通人根据自己的生活经验也能判断出,当中央政府开始透过官方渠道进行吹风时,一项政策的出台通常就近在咫尺了。而且从毛盛勇措辞的语气可以看出,推出房地产税不是选择题,什么时间推出才是选择题。 有学者表示,房地产税的目的是增加房产持有者的资金成本,理论上可以遏制肆无忌惮的炒房者,抑制住房投资性需求,降低住房空置率,同时也能发挥一定的收入再分配功能。但抛开中国的土地产权制度不论,房地产税在很多国家的实践中发现,应用不当反而会起到推高房价和房屋租金价格的副作用。反而增加了解决居民的住房负担问题的难度。 也有学者指出,房地产税并不完全是调控房地产市场的手段,该税的重要功能之一是充实地方财政收入,逐步培育成地方主体税种,健全地方税体系。 而政府的宣传口径则是房地产税已经成为房地产市场长效机制的重要组成部分,立法速度加快。 无论学者、政府,媒体如何表述和分析,也不论房地产税和房产税有什么法理上的异同。房地产税要从每一个房产拥有者兜里掏钱是不争的事实。 过去十年,移民加拿大的中国大陆居民大都在经济上取得一定的成绩,在国内一线二线城市拥有多套房产的人很多。这些人移居加拿大后也会保留在中国的房产等待增值或用于出租。但随着房地产税脚步的加快。所有在国内还拥有房产的海外移民都需要认真应对了。 政府提出的房地产调控供给侧改革并不是针对海外华人,但政策法规的出台却不可避免的影响海外华人。 名义上该税的作用是调节收入分配、促进社会公平。但实践中对所有阶层的冲击都很大,中产会被迫卖房,低收入者会看到房租增加,富人则逃离这个市场。 2018年“全国两会”上,全国人大会议发言人张业遂表示,房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。 时任财政部副部长史耀斌在2018年“全国两会”答记者问时也说,房地产税总体思路就是“立法先行、充分授权、分步推进”。目前相关部门正在设计、完善,同时再进行论证和听取意见。 史耀斌表示,会按照中国的国情出发来合理设计房地产税制度。 黄三水说,他在上海还有三代人积攒的几套老公房,不知道按照房地产税是不是就要撸他的羊毛了。想一想就很心疼,但又有什么办法,大时代下的小日子,不好过也得过。 内容来自加拿大地产头条

高度 ◇ 利率和学校税再成焦点

最近看到资料显示,选择固定利率的客户,一般都会非常后悔,因为签约之后才发现,浮动利率这些年总是好过固定利率。签约固定利率后和浮动利率之间的差距总是很大。但是最新的信息显示,未来的固定利率就会不断提高。比如BMO,如果你在几年前签约的是固定利率,那么在几年后,确切的说是到2019年再次续约的时候 新合约可能是4%的起步利率。那几年后的再签约的固定利率真的是远远超过浮动利率了。 加拿大的房贷利率,起起伏伏真的很难看懂。但是唯一一条不变的真理,也是多年来的事实就是:选择浮动利率这么多年来一直是优于固定利率。这么多年来,选择了固定利率就是一个结果,肠子都悔青了。 其实目前我们的房贷已经占据了我们日常开销的大部分。统计结果表明,现在一直价格飙升的公寓楼,平均每月的还款占据了人均支出的41%。公寓楼的年轻一代,房贷是他们生活中最大比重的开销。而首次购房者最有可能承受起的房子就是公寓。即便是公寓,现在的公寓楼的起步价格已经跃升到5万美元的起步价了。根据资料提供中显示,利息每增加0.25%,我们每年就要多增加50亿加币。目前我们温哥华人欠债总额高达1,850亿加币。 为富不仁?住豪宅却交不起豪宅税?最近有关住着大宅子却天天喊穷的新闻备受关注。那么到底怎么回事?这些住在大宅子的人和我们普通市民的房子有什么关系吗? 先看看新闻报道,近期超过400名的住豪宅的温哥华西区的“土豪”站起来抗议,抗议省府对300万以上的豪宅征收学校税。其实按照目前情况来看,300万的房子在温西只能算是房子而已,对于豪宅的定义,在温西目前超过500万以上的房子才可以定义为豪宅。而这位学校税的倡导者省议员尹大卫所在的选区,恰恰就是他提出的学校税的“中弹区”。很多来自尹大卫 POINT GREY选区的抗议者提出,虽然他们目前住着超过300万以上的房子,但是这些来自比如教师消防等专业人士,目前早已经退休,突然增加的学校税令这些退休人士多付出的超过1万多元的税,无疑就是掏空他们的养老金。 一位退休的经济学教授DAVID 在该区31年前花了37万元买了房子,现在房子升到了650元,可是现在房子依然要住税却陡然增加。其实这些只是省府从有钱人开刀的一部分。更有人担心既然从300万的房子开刀,那么未来是不是会涉及到200万?甚至现在称得上房子的100万的起点房?目前我们在谈论独立屋的时候,基本上把100万作为购买独立屋的起步价。因为市场的发展,公寓和联排屋动辄都已经以七八十万作为起步点。水涨船高,独立屋目前的起步点在大温地区都早已经超过了100万的起步点。 其实学校税的设立忽视了一个最基本点就是,为什么省府要把起征点设立在300万?那么其他100万?200万的房子就可以少交或者免交?这其中肯定涉及到法律的层面问题。学校税历来都是要交的,比如我们开车加油人人平等。每加一升油都要付学校税。 之前老叶在地产专栏中重复过多次,温哥华的地产受执政的政党摇摆的政策影响很大,再者就是利率的影响。但是这些年来利率一直比较稳定,没有很大的起伏。反而忽左忽右的政策影响着温哥华地产。政党的政策已经远远超过地产本身市场的调节的影响力。市场调控不由市场本身而受政策调控,本身就是不健康的市场。健康合理的地产市场是由市场主导政府引导。这样才是长期的市场合理发展。 来源:高度见闻

【房产】原来加拿大出租房屋有11项税收可以抵扣,必须了解!

2017年,加拿大楼市火的一塌糊涂,虽然房价一直上涨,但也难改一房难求的局面,环顾一下加拿大楼市,引起房源火爆局面的原因,很多都是由于房源贮备量不够导致的,正是因为以上原因,租房市场也受到了直接的影响,租金上涨不可避免,由于投资出租物业会给投资者带来较好的收益,不仅有房租收入,而且随着时间的增长,房屋的价值也逐步提高。这也吸引了越来越多的人投入了租房市场。 在税收繁多的加拿大,想必对于新手房东来说,出租物业会涉及较为复杂的税务问题,大家都知道,税务局对出租屋征税的时候,是以净租金征税法征税的,净租金就是总租金减去相关费用,而在费用这块儿,哪些费用是可以抵扣税收的呢?想必大家也会比较感兴趣吧! 出租房报税时 11项可抵扣项目 1、房产税 2、房屋物业保险费 3、租房相关广告费 4、出租房的房屋维修费(非资产折旧部分的费用) 5、出租房相关的交通费 6、出租物业的贷款利息 7、房东支付的水电气费、电视电话等日常设施费用 8、工资及福利支出:如果你雇佣了某些人以协助你完成租赁事务,那么你向其所支付的工资、福利支出亦可以从房租收入中进行税收扣除。例如,保安或楼房管理员等。 9、出租屋相关的法律、会计及其他专业咨询费; 10、出租物业的剪草铲雪等费用。 11、以方便残障人士其起居活动所做的装修费用 关于租房税收申报的几点需注意 1、如果是部分出租的房子,在算费用的时候,需要根据分租面积占整个住宅的比例,把所有费用中私人使用的部分去掉,只有与房屋出租相关的部分才能够抵扣租金收入。 2、贷款中能够抵税的只有利息部分,本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者上一份年度贷款报告,其中会说明借款人当年还的本金和支付的利息金额。 3、房源如果属于和别人的共同房产,则要按照拥有比例来申报租金收入和费用。申报比例每年应该一致,不能随意更改。 4、如果您只有一处收租物业,开车收租金的费用是不可以抵扣的,但开车运输工具或原料来维修物业的汽车费用可以抵扣。所以,如果您只有一处出租房,而且签订的是长期租约,申报汽车费会不太适当。税局审查通常会要纳税人提供详细的用车记录,例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。 5、业主如果自己维修物业,业主本人的劳务费不可以抵扣租金收入。 6、如果物业出租给亲戚或朋友,租金要在市场价合理的范围内,营运支出才可以抵扣租金。 来源:加国房产投资

豪宅转让税导致发展商高价收地,最终受害者是谁?

卑诗财政厅长詹嘉路(Carole James)于周二呈省议会的预算案中,为应对本省住屋危机而引入打击投机炒卖地产的新投机税,并调高海外买家税的税率,但地产业界则认为辣招使发展商收地开支大增,最终会转嫁到买家身上。   卑诗省府建议今秋引入投机税,而目标是外国人业主和在本地没有缴纳入息税的业主,包括将房屋空置的屋主。该新税项首年会按每1000元物业估值收5元税;到明年度,税率会上升至每1000元物业估值征20元,政府先向大温地区、菲沙河谷、维多利亚区、纳奈莫区域局(Nanaimo Regional District)辖区、基隆那(Kelowna)和西基隆那征收此新税。   政府亦会引入一项入息税抵免额,给部分省民抵消该税项,所指是不符合豁免但有缴卑诗入息税人士。   詹嘉路表示,拥有一个以上物业的卑诗居民,如拥有避暑度假屋者,将能以上述抵税额来申请退还入息税,但那些来自卑诗以外的业主,若让他们在本省的物业空置便仍需付该税。   卑诗大学商学院教授达维多夫(Tom Davidoff)指,预算中没有提及土地用途一环,他指当土地有不同用途,如改成可建较高密度房屋,价值会增加,而这改变便会吸引民众,去将单一昂贵物业分成5至6个价钱较低的物业。   卑诗地产协会(BCREA)首席经济穆尔(Cameron Muir)认为,省府的招数有利增加税收,但不会对房屋市场有明显影响。他又说,楼价上升的罪魁祸首是未能够及时增加住屋供应。   发展商业界协会都会发展研究所(UDI)认为,省府的措施未能将”非资助类”房屋的楼价拉低。UDI主席兼行政总裁麦克马林(Anne McMullin)指,向300万元以上物业征收额外的物业转让税(PPT),会导致发展商以昂贵价钱收地,而那些成本将转嫁给置业人士。   就省府投资去加建可负担房屋的措施,她认为本省现时没有足够的劳工能够一边应付市场单位的需求,一边又能兴建那些新的可负担单位,除非省府与城镇合作加快批核时间,否则楼价仍会因为供应不足而持续高企。她指,不可只顾加入社会单位,而不解决供应、不顾冗长的处理时间和欠缺竞争力问题。 来源:明报

加拿大非居民买房 跑不掉的六种税

  购买房地产时要交的税 (一)房产转让税Property Transfer Tax 在卑诗省,买房时要交房产转让税,房产转让税的计算方法是:对于购房金额头$200,000,省府收取1%的税款;$200,000以上的部分,收取2%的税款。考虑到大温地区平均房价超过20万,吴边通常使用的简单计算方法是购房金额乘以2%减去2000。比如说,买40万的房子,$8,000-$2,000 = 房产转让税6千;买1百万的房子,$20,000-$2,000=房产转让税1万8千。 省府对于符合条件的购屋者网开一面,如果是加拿大公民或居民,以前在全世界范围内都从未拥有过物业,次购屋,房价在$475,000以下,满足这些主要条件及其他条件的购屋者可以减免此税项。不过对于“非居民”而言,这项优惠是不存在的,要交缴房产转让税。 (二) 商品及服务税Goods and Services Tax 如果是购买新屋,需要付商品及服务税GST,因为卑诗省2010年7月实行HST然后2013年4月又废除,相关的规定相当复杂,简单来说,新屋成交日期在2015年3月31日及之前的话,要交的税是5%GST+2%的过渡税transition tax;如果2015年4月1日后成交,不需要再交过渡税,要交的GST是房屋售价的5%。 如果非居民购买新屋满足相关条件的话,是可以申请GST退税的。具体相关说明请看以下链接(英文)http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/gp/rc4028/README.html 持有房地产时要交的税 (三)地税 Property Tax 地税(Property Tax)是在加拿大拥有物业的业主每年都必须要向市政府缴纳的税款。非居民的业主如果满足相关条件,也可以申请业主自住补贴,具体相关说明请看以下链接(英文) http://www2.gov.bc.ca/gov/topic.page?id=1BDE78032A6F47A7938497BC9E63BD02 出租加拿大境内的房地产时要交的税 (四)收入 如果非居民购屋者买屋是自用,不论是给家人住还是用作度假屋,就没有收入,也就不用缴税了。但如果非居民购屋者是购买出租房,而且此买家也是税法上的非税务居民的话,出租房产获得的收入是需要缴税的。管理公司每月会向税务部门提交毛收入的25%,作为提留保证金。当然有许多项目是可以抵减的,比如贷款利息、地税、管理费、小额修理费用及其他各种费用等等。 出售加拿大境内的房地产时要交的税 (五) 买卖房屋的资产增值税 资产增值税 =(卖房价-买房价-相关费用)* 25%,此税项是加拿大国税局收取的。非税务居民出售房产时,卖家的律师或公证人会通知加拿大国税局并申请一份清税证明书(Clearing Certificate)以确认因物业增值而必须交付的税款数目已经缴清。该证明会同时发给卖方和买方,以保护买卖双方的利益。在拿到清税证明书之前,买家的律师或公证人会将卖价的25%或更高扣留在其信托账户之中,作为保证金。如果卖家在交屋 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项,买家律师会将此保证金交往国税局 ,卖家报税时再与国税局结算。 (六)买卖楼花的资产增值税 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。 在购买楼花时,发展商可能会要求非居民购屋者分数次交纳25-35%的预付款。如果在房子成交前卖掉楼花时,律师也会扣留上述保证金,以保证国税局会收到相关增值税。吴边在此温馨提示大家:中国与加拿大有双边税务协定,相关协定有可能会帮您省钱,请咨询专业人士,看是否能减免相关资产增值税。   转自 房天下

加拿大房产权与中国房产权有何不同?

加拿大房产权与中国房产权有何不同?

了解国内房地产的同胞一般都知道,中国的房屋产权实际上分为两部分。拥有某房屋的房屋所有权证与该房屋所在土地的土地使用权证即意味着拥有了该房屋的完全产权,两证缺一不可。两证分别由房地产管理局和土地管理局颁发和管理。国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。而在加拿大,土地的产权可以为私人所有,这可能是两国房产权的最大不同点之一。 在加拿大物业产权分为以下几类: Freehold—自由产权 屋主(owner)拥有房子及地皮的产权,要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等,当屋主对物业进行改造时,屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求,一般无需报请市府备案(出租房屋例外),而室外部分的搭建,改变房子的用途(如作商业用)则必须申请,得到政府有关部门的批准后方可进行。 Condominium—共管产权 住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司,所以象换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。但有一点需提醒大家,如中国人一般要在厨房安装抽油烟机,常要穿过外墙打洞,则应向管理单位申请备案,以免日后的麻烦。共管产权物业主要为柏文、镇屋等,但也可以是游艇、高尔夫球场等这类物业。 Freehold Condominium—自由共管产权 主要以镇屋、连屋为主。这类产权,屋主拥有地产的产权——整幢房子,包括外墙、屋顶、车库等,都由屋主负责,而公共设施,例如车道、康乐设施、访客停车场、附属公园等,则属共管范围。所以,屋主仍要付一定费用。这类物业,屋主可以享有较高度的自由来美化住宅,装点园艺,但也有一定限制,例如决定什么时间换屋顶或改变外墙的颜色,需先获得业主委员会的通过。 在加拿大,除了一般可以在房地产市场上自由交易的房地产以外,主要还有以下两种情况对特殊土地的使用和管理值得注意: NATIVE LANDS:为保护印地安原住民的权益及土地的使用而由政府保存下来的保留地。 RESERVED CROWN LANDS:一些CROWN LANDS TITLE会有一定的限制,比如对矿产资源的开发利用以及土地上的树木的管理。甚至某些土地的某一部分会被保留下来用做未来公路建设。在RURAL和RECREATIONAL PROPERTIES上,往往会遇见对土地及房产使用上的限制,这样一来对该PROPERTY的价值就会有直接的影响。 加拿大土地权利制度的主要内容 土地所有制。加拿大现行土地所有制为联邦公有、省公有和私人所有三种形式。联邦和省公有的土地共占国土面积的90%,私人所有的土地占国土面积的10%.但全国的城市土地、上好农田、牧场等经济效益较高的土地,基本上都被私人占有。 土地使用制。加拿大规定个人对私有土地拥有充分自由的支配权及继承权,私有土地可以自由买卖,任何个人都可以通过买卖和租赁方式从政府手里获得新的土地,并通过对所获土地的投资开发和转移来获得超额利润。政府使用私人土地须向私人购买。联邦政府为全国办事,需要用地,有权征用省公有土地,但必须是有偿的。对于省公有土地,一般经过规划后处理给私人。处理的方式有三种:1)地所有权处理,即出卖(永久处理);2)土地使用权处理,即出租(短期处理);3)土地通行权处理,即不处理地表,而出租地下管线埋设权。 加拿大购房须知之物业税 在加拿大的城市里,几十年甚至上百年的老房子比比皆是。除了小树苗长成了参天大树,很多街区在建成后的几十年里几乎没有任何变化。走在人行道上,不经意间可以看到一些老旧的水泥石板上刻着1960或1970年代的字样。 造成这一现象的一个重要原因是永久产权制度。在加拿大,一旦买下房产,就可以终生拥有其包括土地在内的产权,并代代相传。如果业主不同意,包括政府在内的任何机构或人都没有强行拆迁的权力或者胆量。即使房屋再破,只要业主高兴,就可以一直住下去。在东亚旅游集团地产事业部看来,西方名言“风可进,雨可进,国王不能进”是这一现象的生动写照。 与权力相对应的是义务。在加拿大,每名业主都必须缴纳物业税(Property Taxes)。 加拿大是典型的西方福利国家,曾有人戏谑地说:一个的一生,从子宫一直到坟墓(from womb to tomb),都有政府负责照顾。虽然有点夸张,但是加拿大的国民确实享有很多福利。生孩子不要钱,看医生不要钱,住院治病不要钱,中小学教育不要钱(连书抄杂费都没有),高速公路不要钱(除了极少数收费公路外)……不仅如此,在孩子18岁以前,中低收入的家庭每个月都可以获得一笔金额不等的政府补贴。最高的情况下,一个孩子可以拿到接近500加元。 支撑这些福利开支的是各种各样的税收,其中很大一块是物业税。物业税占加拿大总税收的10%以上。物业税的计算方式为:房产评估价格乘以一定的税率。 需要注意的是,房产评估价格并非房子当时的市场价格,而是由一个独立的公司来进行评估。虽然评估依据是一段时间内同地段、同类房屋的交易价格,但由于房产市场在不停变化,而且每幢房子的具体情况不尽相同,所以评估价格不可能完全反映一幢房子的真实市场价格。一般来说,当房价快速上涨时,评估价往往低于实际价格;当房价下降时,评估价格则可能高于实际价格。总体来说,大多数情况下,评估价都是低于实际价格的,业主们不会觉得吃亏。 虽然与国内相比,在加拿大买房最大的不同是买家拥有对土地的永久产权及房屋的使用权。但是每名业主都必须缴纳物业税。物业税的征收主体是各个市政府,每年由各个城市根据自身的财政收支情况确定自己的税率。针对不同类型的物业(例如住宅、商业、工业、农地等),税率又会不同。如多伦多的总税率是0.7457653%,温哥华的总税率是0.379347%。   转自 奥一网

加拿大房地产投资:常见税务问题解答

在一个新国家定居生活是一件令人兴奋同时也令人担忧的事情。许多人都打算在国外拥有房产,即便不用于自住,也能产生收益。这种房产既可以作为拥有升值空间的现金流动资产,也可以作为定居时的住所。在加拿大基洛纳市的滑雪度假村里就有很多滑雪度假公寓是为这种投资者准备的。非长住投资者可以每年来这里度假一段时间,然后剩余时间可以短租出去。虽然这是一项好的投资,但是会涉及到报税问题。本篇文章主要讨论非居民在加拿大短期出租房产会面临的常见问题。   Planting roots in a new country is both exciting and worrisome. Many of us have contemplated owning foreign property that earns while we aren’t staying in it. It can be a great blend between a cash flowing asset whose value hopefully ripens over time, and one that is enjoyed while residing.We see this […]

PTT实施一年 对豪宅影响较大

为冷却不断升温的楼市,卑诗省府自2016年8月实施向海外买家加徵15%物业转让税(Property Transfer Tax,简称PTT),至今已将近一年。有学者及地产业界人士均认为,PTT不是没有造成影响,但影响较大的主要在豪宅市场,对整体房地产市场影响有限。有地产界人士表示,如今楼市已进入“软市场”(soft market),由于银行收紧按揭,加拿大也进入加息周期,使得不少买家持观望态度,他提醒从事炒卖人士入市时要小心。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华指出,认为PTT造成的影响甚微,也谈不上带来什么冲击,不过也并非毫无影响。他表示,PTT加上例如中国收紧外汇,银行加息,以及银行加紧按揭等因素,的确令市场软下来。 谭清华表示过去一年,整体楼价仍有上升,主要是公寓市场畅旺把楼价推高。他说,好像温东的公寓也升至每尺一千元,加上外围地区如高贵林港的独立屋也有一定升幅,导致整体楼价也上升。他说,省新民主党(NDP)未执政前指出,将向没有在加拿大缴交入息税的业主(不论国籍),徵收2%的房屋投机税(Property Speculation Tax),但据他观察,NDP上台后,态度已没有那麽强硬,估计不会太急于向楼市推出辣招。 不过,对于现时十分炽热的楼花,谭清华则不太看好。他表示,现已有不少楼花盘返回市场,也有发展商暂停买家转让楼花,因此他认为如果是打算收楼的楼花买家,不会有很大问题,但如果手头上已拿着数个楼花盘,更打算在收楼前转卖的市民,就要小心一点。 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)指出,很难把PTT独立出来去衡量它对楼市的影响。不过,他指出,在省府实施PTT后,楼市的确出现变化,但主要集中在豪宅即独立屋市场,公寓及城市屋影响不大,因此对一般市民的房屋负担能力,并没有很大的帮助。 他认为要舒缓房屋可负担性,NDP政府仍会推出2%的房屋投机税。他更指出,PTT是针对海外买家,带有种族歧视成分,但房屋投机税则是不论国籍,他认为后者会更公平。   转自lahoo.ca

有独立屋出租的业主看过来,小心税务陷阱

  为缓解当前出租房源严重不足,大温各市府相继出台鼓励独立屋社区分割出租政策。有税务和房地产专家警告说,要当心里面的税务陷阱。   大温各地政府,包括温哥华市,北温,高贵林和满地宝市, 已经允许在独立屋土地上建筑多达2-4个出租单位和后巷屋,鼓励业主通过出租收入减免贷款支付压力, 温哥华市甚至考虑允许业主按共管住宅方式出售其后巷屋。 而从2017年起,加拿大税务局CRA首次要求业主在出售房屋时,需要申报是否为首要自住房屋,才能确定是否满足首要自住房出售豁免资本利得税的要求。 作为产生出租收入的住房,特别是后巷屋内,如何计算资本利得税则是业主一个需要面对的棘手问题。 如果CRA认定,这类产生出租收入的“首要自住房”适用于资本利得税,那么业主将面临很大一笔账单。 比如一座典型的有后巷屋和2个出租单位的温西独立屋,平均售价为360万加元,则有大约100万加元增益需要支付资本利得税。 温哥华税务律师William Cooper解释说,业主将支付23.85万加元的资本利得税。   William Cooper说,首要自住房豁免是加拿大税法中最大的漏洞, 每年损失超过几亿加元税款,CRA正严密监控并完善监管措施, 之前普通人销售其首要自住房并不需要申报,而CRA直到2016年10月才宣布堵漏措施。 根据房地产投资顾问Ozzie Jurock的说法,已经有不少独立屋业主开始盘算,出租产生的收入和出售首要自住房需支付的巨额利得税两个账单的权重了。   转自加西网