加拿大房屋不得随意DIY

香港特首选举,唐英年和梁振英最大的贡献,恐怕是把“僭建”一词加以放大。僭建实际上就是违章的和未经许可的建筑,这个概念放在中国大陆看,则好像是理所当然的事情,最简单的例子,就是在阳台上加建门窗和防盗等。 如果我们将“僭建”放在加拿大这个环境里理解,则假若你加一个房间、改建一下地下室、装一个室外露台等,没有申请市政府许可的话,面临的可能是罚款也可能是拆除。 开工先问市政府 普瑞甘尼卡(Igor Priganica)是一家建筑设计公司的首席建筑师,同时也代理客户申请建筑许可。他在接受《加拿大都市报》专访时表示,从申请建筑许可来看,多是建筑商的申请。涉及居民房屋比较多的是把旧房子推倒重建和新建房屋,或者是加建一间房子,可能是把平房多加一层等。这种情况多发生于比较旧的房屋,为了增加其价值,屋主往往会作出这种决定。 建筑师普瑞甘尼卡 据普瑞甘尼卡介绍,加拿大在建筑方面从居民安全考虑,往往有比较严格的规定。这种建筑许可审批制度就是一种体现,以免造成事故隐患。他认为,这个审批制度一方面是保护屋主的利益,同样也是为了保护大众的利益。因为加拿大的房屋市场流通率很高,有了这个制度,后续屋主就无需为以前房屋曾有过各种改建工程而为安全担心了。 普瑞甘尼卡17岁跟着父亲从欧洲移民到加拿大,在这里学习了建筑设计专业,现在开设自己的建筑设计公司。他表示,他的家乡是前苏联的一个加盟共和国,那里的建筑管理比较宽松,曾经有一个地方长官,未经许可就建成了一个小村落,这种情况很常见。但是在加拿大就是另一番景象了,法律要求屋主开工前一定要先获得批准,如果未经许可进行的工程,可能导致高额罚款、工程被迫拖延或者非法新建工程会被完全摧毁。 屋里有颗未爆的地雷 作为第二项比较常见的居民建筑申请,装修改建地下室也是普瑞甘尼卡经手比较多的。他解释说,很多旧房子地下室屋顶很低,屋主就想把地下室向下挖深一些。还有的想把未经装修的地下室,分隔成许多房屋自用或者出租等,都是比较常见的工程。 他特别说明,地下室在房屋买卖中往往是不包括在房屋面积中的,因此地下室是否装修,往往是作为额外惊喜加以说明的。许多售房合同中有这样一句话:“卖主不保证翻建部分手续是否合法。(seller does not warrant retrofit status)。”这样买主就要承担未来的风险:市政府检查人员有可能因为地下室单元没有建筑许可,而要求驱离租客并没收租金,或者要求按照标准重建。在购买有装修完成的地下室的房屋过程中,查验其是否拥有合格证明是很重要的一环,多伦多自1995年11月开始要求改造的地下室符合一定的标准,而在此之前已经成为事实的地下室属于豁免之列。 一位不愿意透露姓名的华裔地产经纪向本报记者表示,在实际市场交易中卖主和经纪都不会保证改建(装修)地下室的合法性。他声称在这个行业中这么多年,他本人从来没听说过谁家改建地下室还报批的,当然他知道这是不应该的。 地下室住人要求多多 省政府实施新的消防条例,符合防火消防标准的地下室单元在条例中才被称作“改造过的地下室”(basement retrofit)。要求地下室符合设有火灾逃生通道、火警探测器和报警器、电路改造符合安全标准等四项标准。只有符合上述四个要求的才能获得地下室改建合格证明,同时符合建筑条例、区域规划等条件后方可租住。 这些都是以居民安全为出发点的考量,其中的细节也非常具体。诸如地下室使用的墙板(Drywall)必须有至少30分钟的阻燃时间,以隔离地下室与房屋其他单元的火势,为逃生创造时间。地下室的窗户作为第二逃生选择,大小要在600平方英寸以上,直径不能小于18英寸。室外窗沿距离地面要少于3英尺,防止逃生时摔伤。地下室窗户户外的凹陷型窗井离开墙体至少3英尺,以便于人可以爬出逃生等要求。 为了保证人员居住的舒适性,地下室的顶高最低要在6.5英尺以上,卫生间要么有通户外的窗户要么有排风扇等。未经批准改造地下室用于住人,可能导致1年监禁和2.5万元罚款。 简单装修不需审批 当然,并非每一项地下室装修都要经市政府批准。普瑞甘尼卡表示,一般的装修地下室,诸如铺地面、包墙面等不需要审批。但是如果改变地下室布局,如隔建多个房间,就要有市府人员核查是否符合逃生要求。如果要增加卫生间,改变电力线路等,这些大动作就一定要审批通过方可施工。而且电工和水管工等一定是要有牌照的专业人士,不能随便叫一个装修工或者自己动手(DIY)来做。 因此,如果想改建尚未装修的地下室为住宿单元,首先要到市政府查询所在区域是否属于许可区域(Zoning Bylaw),然后申请建筑许可。对于已经改建过的地下室,首先要到市政府物业标准(Municipal Property Standards)或消防部门(Fire Department)查询是否符合标准,是否有合格证明。 如果没有注册记录就要多做一些工作了,首先搞明白住宅所在的区是否可以改建地下室,然后请消防部门来勘验房屋设施是否符合消防标准,费用在120到300加元之间。下一步是申请电力安全部门(Ontario Hydro Inspection Department)查验线路安全,费用为72元。如果所有检查通过则能获得许可证明,否则就要动工改进,耗资至少在1.5万元以上。 在实际生活中,改建项目设计者或施工者会代屋主申请许可,但是屋主应该明白,无论是否有他人代劳,屋主最终是要为工程的安全负责的。普瑞甘尼卡还特别说明,各个市政府的房屋督查人员可以随意步入你家后院进行检查,而不需任何搜查法令,这种做法是为了杜绝安全隐患。 DIY露台不能太随意 增建露台(Deck)是比较常见的家庭建筑申请,很多人都喜欢自己DIY(自己动手做Do it yourself),一方面是加拿大人喜欢手工的传统,另一方面会做出更有个性化的露台。普瑞甘尼卡指出,即便是一个简单的露台,如果需要审批的,都要有有资质的建筑设计师签字方可提交审批,不能自己坐在屋里画张草图就来做。 依照法例任何高于地面0.6米(24英寸)的露台都要申请许可,对于起伏不平的地面,露台在任何一点测量距地面0.6米以上都符合上述要求。或者修建有顶棚的露台,无论距地面多高都要申请建筑许可。 除此之外,不同地点对搭建露台还有不同的要求,露台的面积也不能超过后院面积的三分之一等。 普瑞甘尼卡表示,在所有工程中有一个很重要的文件就是房屋的小区规划图(Site Plan)。大部分工程都需要提供原始的小区规划图,这张图在房产交接中会在诸多文件之列,很多人未加注意。一旦要申请什么工程就要用得上,市政府人员会从中了解到原来小区的设计,如绿地面积、树木分布和数量、邻里间隔等,这些都是搭建露台、扩建房屋、砍树等工程审批的依据。如果该文件丢失,屋主还需要多花2,000元雇测量师重新制图。 普瑞甘尼卡特别强调,很多人以为搭一个露台不算什么,就未经审批偷偷建一个,但终究来说是违法的。一旦碰上不速之客的市政府督查人员,那只有自认倒霉、束手待毙了。 到哪里去申请扩建? 按照市级《信息索取自由和隐私保护法》,所有建筑许可都要依法披露,公众有权向市政府索取这些资料。为了保护隐私需要,申请者最好不要把屋主姓名和电话等个人信息填写在工程计划上。 如果屋主觉得披露这些资料会影响到个人或家庭安全,不希望市政府披露这些资料。屋主需要在申请后21天内提交一份申请,陈述合理的理由,必须使用挂号信邮寄到多伦多市政府的四个建筑审批办公室之一即可。获批后虽然公众不能看到这些资料,但是相关公司和隐私办公室依然可以索取这些文件。   报批与不报批 当你要进行以下工程时需要报批: 改变房屋用途、修建房屋、拆毁房屋;或增建、改变结构、增建壁炉、木柴炉、阳台、新的空调管道系统或者改动空调管道等,都需要申请建筑许可。 但是以下工程除外: 换窗户、门(没有扩大)、更换屋顶(不动原结构)、屋檐、地板、天花板、栅栏;换管道、换热水炉、修建厨房或卫生间橱柜(不用动管道)、装空调等。维修橱柜、露台、屋顶、地下室防水层、10平米以下的屋顶、烟囱或墙体的修补等也不需要许可。 根据工程的大小和资料的完整程度,审批时间在5到20天左右。   转自 […]

加拿大装修房子:如何把钱花在刀刃上 最大升值

改造厨房 增加房屋价值 你是否觉得房子过于陈旧,想要重新装饰一番?在加拿大对房子的装修改造也会影响到房产价值,那么怎么做才能最大化的增加房屋价值呢?专家给出了实用的建议。   把钱花在刀刃上 改造一个房屋,可以从各个方面入手,但是并不是装修所有细节都能增值。“厨房、浴室、地板、固定装置(如马桶、浴缸)以及出租单元,是最能增加投资回报的五项装修内容。”HGTV主持人、《如何增加房屋价值》(How To Add Value To Your Home)一书的作者Scott McGillivray这样表示。McGillivray认为,通过多年的研究,对厨房和出租单元的改造尤其能够增加房产价值。 有些城市的开发商,比如埃德蒙顿和萨斯卡通,已经在新建住宅中专门规划出出租单元,因为“这是增加物业销售的一个有效方法”。 厨房改造也是增加价值的有利工具,McGillivray建议,如果业主没有很多装修资金的话,不妨简单升级一下厨房的用具,仅仅如此,就能提高房屋的级别。 厨房改造建议 McGillivray将厨房改造具体分为三种情况。 1.整容 何时进行:厨房格局不错,但是看起来有一点陈旧。 需要做什么:为橱柜刷漆,改造橱柜、墙纸、瓷砖、电器和硬件(如水龙头等)。“为厨房整容是以最少的钱升级厨房的最有效方法,可以最大限度的增加投资回报。” McGillivray这样表示。 评估成本:$1200-$1800(不包括家电) 2.重构 何时进行:橱柜已经破损,仅通过刷漆无法解决问题。或者你不喜欢过时的橱柜门。 需要做什么:换新的橱柜门。 评估成本:$3000-$3500 3.完全改造 何时进行:橱柜接近使用寿命尾声,或厨房格局需要改变。 需要做什么:打开墙壁,移动水管系统和电线系统。 评估成本:“如果你能将完全改造成本维持在房屋售价的5%,那么就是可以接受的,”McGillivray说,“比如一栋50万的房屋,你花了2.5万改造厨房,就是合理的。” 他补充说,一个好的厨房能维持25年,当然在10-15年后,有可能需要进行改造和升级。 简单修缮前门 为卧室刷漆是一种业主可以亲自动手的简单装修方法,因为外观吸引力也非常重要,尤其是房子的前门,这是来到房子的人看到的第一个事物,会影响房子给人留下的第一印象。“几年前,在北美地区的调查中,修缮前门是最能增加房屋投资回报率的。” McGillivray表示。 理论上来说,如果业主自己动手做的装修工作越多,需要的成本就越低,当然投资回报率也越高,但前提是,业主所做的事一定要是有意义的。 “在增加房屋价值和将房子弄乱中间有一个界限,” McGillivray 提醒业主,“如果业主不知道自己做的装修有何意义,鲁莽的做一些专业人士才能完成的工作,这样在以后销售房子的时候,验房人员就会发现房子中有些装修细节很粗糙,业主之前的努力将不具备任何意义。还有另外两个比较严重的错误,就是多次装修和过度个性化。 McGillivray解释道:“对于公寓单位来说,如果你的装修改造了房子的标准化样貌,可能得不到任何的投资回报。” 所以如果你是一个“挑剔的改造者”的话,应该马上停止。你可以多次升级厨房和浴室,但一定要有度,在破坏房屋价值以前停止。如果过分的进行改造,好比画蛇添足,不但不能增加房屋价值,还会造成减损。那些“充满情感”的改造者,也要适可而止,比如有些人喜欢在天花板上加一些云朵,或是在大厅中设计一些华丽的造型,这些也不会帮助增加房屋价值。“ 对买家来说,这种装饰好像是强加进来的,” McGillivray说,“买家会感觉这种房子不是新的,好像买了一辆用过的二手车。”   转自 加拿大家园

卖房「整妆」吸买家 投资回报可达390%

调查指成交价可 高出15% 近几年越来越多屋主了解到卖屋前先做“房屋整妆”(home staging)的重要,而大部分地产经纪为客人放盘上市之前,都建议屋主先“整妆”,好让房屋可亮丽地吸引更多潜在买家。有调查指完成整妆的房屋,可将呆在市场上的日数大大减少达7成,成交价更可高出一成半。 房屋整妆协会(Real Estate Staging Association)2013年进行了一项调查,跟进63间待售房屋销售情况。这63间屋在没任何售前整妆情况下,上市143天仍未售出,但经专业房屋整妆师“执靓”后,平均40天便接到第一个“柯化”(offer),减少在市场上的时间达72%。 放售时间大减七成 另一方面,该会亦跟进481间未上市前先进行整妆的待售房屋,平均只需23天便收到第一个柯化。即前者共用183天在市场上等买家,后者只需23日。相比之下,后者比前者快87%时间找到买家。 专业房屋整妆虽是近几年才较为流行的房屋售前准备,但早于2007年一项以地产经纪为访问对象的调查发现,屋主投入房屋整妆的资金,回报率可高达390%。有做整妆的房屋成交价,比没做的约可高出10至15%。 专业房屋整妆师Claudia Chan表示,不论楼市好坏,“整妆”都有其市场需要。协助屋主将房屋最佳一面示人,吸引更多潜在买家看房,加快成交及提升价钱,可说是整妆的终极目标。 她指看房的人甫踏进房屋的首10秒,便已对房屋产生第一印象,而普遍看房的时间,一般只有10分钟。在此短促时间内,参观者未必会仔细看屋内每一件摆设,因此房屋整妆的功效,首先是要令人踏进屋门后感舒服,愿意在屋内逗留更长时间,才有机会看清楚房屋的“内在美”。 “有时客人在大门口脱鞋那短短十秒,已感觉到这屋是否值得细看,还是一踏入门口便感觉不对劲想走。猎房人士可能在整个过程中看过几十间屋,怎样才能令其对这间屋的印象特别深刻,也是房屋整妆的作用。” “对于缺乏经验的买家来说,他们要看到有家具摆设,才可想像到一间房一个厅的间隔、实际功能及面积大小。有时屋主会将一间比较细小的睡房,顺理成章地改变为书房用途。但我会将它变回睡房,放一张单人床,突出表现其空间感,让参观者有更实在的概念。” Claudia解释,整个房屋整妆工序,由首次接触屋主、进行咨询、提交报告、准备所需物品、将屋内原有家具重新移位或搬开、完成布置,一般来说平均需时一星期。如果要换地板、油墙、换厨房?面等装修工程,预备时间便会被拖长。 卖屋前髹漆应选易衬颜色 “最理想当然是全屋都做staging,但屋主不一定全部建议都要照做,如时间或金钱不允许,优先处理的是整个主层及二楼主人房。其他不做的房间,则尽量执拾整齐。” Claudia建议,屋主如计划卖屋前为墙壁重新髹漆,应选择中性易衬的颜色。对整妆师来说可更易找到合适家具配衬,对参观的准买家来说,也会觉得此屋不用大装修,无论本身用的家具是什么款式或色系,都可轻易融入新屋,从而增强购买意欲。 据知部分地产经纪会将房屋整妆包含在整个卖房服务中,不另收费,也有部分经纪要求屋主自行负责相关费用,双方最好在签订委托协议前商讨清楚。 据房屋整妆协会列出的2015年收费参考表,费用大致分口头咨询(Walk and Talk Consultation)、撰写报告建议(Written Consultation)、有人居住连少许家具租用(Occupied Staging with Some Rental)及空置房屋整妆(Vacant Staging)四大类别,再按房屋面积计算。 以面积2,000至2,500平方尺的房屋为例,纯粹咨询收费235元,撰写报告250元,如有人居住并租用少许家具,整妆费1,400至2,700元不等,吉屋则2,950至5,250元不等。 房屋状态影响价格 Claudia表示,由于不同房屋有不同状态,同一间隔或尺数的屋,收费差别可以很大,难一概而论。平均来说,屋主应预算每平方尺约一元多少少,费用主要包括人工(整妆前后的租用物品搬运、原有的家具移位、布置)及租金(家具、摆设)。如要租赁多于一个月,则要另外收费。大型家具租金约为零售价10至20%,例如三座位梳化租金约200元、咖啡?40元,但背垫、装饰盆栽、浴室毛巾等小摆设则以一套计算。 “试过一间5,000尺大屋,因内部状况好,只需很少功夫已达效果,最后收费还不用2,000元。最昂贵的情况是,全屋有很多家私杂物,但全部不合用,要工人搬出地库车库,再另租合用的家具。” 不过,她认为最好是用屋内原有家具再加以修饰,例如铺上时款的床单,“基本理念是,每个空间只摆放可表达该空间功能的东西,并移走其他多余物品。最重要是房屋整体风格一致,看起来顺眼舒服。” 为增加房屋吸引力,地产经纪多建议屋主做staging。不过,有业界人士认为应根据房屋整体状况来决定,否则或带来反效果。 地产经纪Vicky Zhou表示,有经纪为着节省成本,影相与staging都自己包办,但她却相信“专人做专事”。她指华人卖家比较不舍得花钱整妆,而且很多买家都着重房屋间隔,staging只是锦上添花。Vicky也不建议过分修饰,因此举可能令买家看不清房屋真实面目,因此她还是会因应房屋的整体状况,才建议屋主是否需要先做staging或装修工程才放盘上市。 “如果房屋已经很老旧,执完厨房又会觉得地板不够新,整好地板又觉得窗门太残旧,总之执不完的,不如什么都不做。至于staging,就像一个40岁的人,应以40岁的外貌示人,如硬要穿着化妆到像20岁,会予人格格不入之感,甚至带来反效果。” Reposted from lahoo.ca

正在装修/翻新房屋?BC省安全工作协会提醒居民谨防石棉危害!只要接触1天就有肺癌危险

据CBC报道:近日BC省安全工作协会(WorkSafeBC)发出公告,提醒广大居民在装修、翻新房子的时候,警惕暴露在石棉中的危害。 石棉纤维具有高抗拉强度,耐火耐热。混合水泥做成的石棉瓦,不仅防火重量还轻,不少房屋都用来做建筑材料。 然而石棉会挥发到空气中,被人吸入。如果不采取有效防护措施,很容易对身体健康造成威胁。 BC省安全工作协会防护部门副主任 Al Johnson说: “We’re trying to raise the level of awareness to get [people] to think about asbestos each and every time they do some work, whether it’s renovation or demolition” “因此我们希望提醒居民们注意,在装修房子或者做一些改造活动的时候做好防护措施。”   警告:石棉!不要钻孔或钉钉子! 慢性毒害 石棉作为致癌物质之一,已经导致了数百万人的死亡。 石棉本身并没有毒,但是它的纤维特别细小,很容易被吸入人体。   人体如果吸入石棉粉尘,这些像钢铁一般结实的纤维会停留在肺部,永远停留下来。肺部会形成疤痕组织来渐渐包裹这些纤维。 因此吸入石棉纤维会导致肺癌,石棉沉滞病以及胸膜间皮瘤—一种生于胸膜的恶性肿瘤。   专家表示,“长期接触石棉纤维的人99%会患上石棉沉滞病或呼吸道疾病”。 “巴基斯坦的例证显示,在矿区居民的死亡率中,与石棉相关的高达40%”。 而且石棉就是个隐形杀手,甚至不需要长时间接触,它就能危害人类身体健康。 “任何与石棉的接触,即使只有短短一天,也可能导致癌症”   因为它结实、防火、便宜,早期的房子里都大量使用它作为建筑材料。 BC省安全工作协会表示,本地1990年前建设的房子很多都含有石棉。   所有角落都可能有石棉:防火门、厨房橱柜、天花板、石膏板夹层。。。 1990年之后建设的房子,也不保证完全没有石棉。 大多数华人对石棉的认识少之又少。所以不管是在着手买房子,还是准备进行房屋维修,都要慎重考虑房子是否存在石棉。 […]