加拿大房价会下跌吗?经济学家:别指望!因为人口在不断增长

加拿大房价会下跌吗?经济学家:别指望!因为人口在不断增长

如今,许多加拿大购房者都在观望,猜测今年房屋销售放缓是否意味着未来房价会下跌。   蒙特利尔银行(BMO)经济学家的建议是,别指望。加拿大人口增长已经加速,这意味着房地产市场面临上行压力,并且利率可能高于预期。   在周四发布的一份分析报告中,经济学家Doug Porter和Robert Kavcic指出,加拿大的人口在今年第二季度超过了3700万,过去一年里增长了约506,000。   这是加拿大自1991年以来人口最快的增长百分比,使加拿大成为七国集团中人口增长最快的国家。   这些数字正在打破记录。加拿大统计局在上个月的一份报告中指出:“加拿大人口花了两年零两个月从3600万增加到超过3700万。” “是迄今为止观察到的如此大增幅所花费的最短时间。”   国际移民占增长的最大份额。BMO经济学家发现,2017年有380,000人移居加拿大。   很大程度上这是政策的结果。为了抵消加拿大人口老龄化的影响,联邦自由党政府在2016年将移民目标提高到每年约30万人,此前多年都是每年25万人。到2020年,移民数量目标将增加到340,000。   BMO的Kavcic表示,近年来多伦多和温哥华地区的房价大幅上涨虽然不全是人口增长的结果,但也是其中一大因素。   Kavcic说,如今新房建设处于较高水平,但鉴于人口增长,建设的高水平可能是恰当的。这种增长将继续支撑房地产市场。   加拿大房屋销售在今年上半年开始跳水——6月份与去年同期相比下降了10.7% 。但Kavcic表示,这是由于新的更严格的抵押贷款规则在年初生效,以及利率上升。   他告诉HuffPost加拿大说:“销售和价格活动趋热甚至超出了人口基本面所能达到的水平,现在我们看到了市场调整的反应。” 但“我们认为销售将趋于稳定,事实上,在大多伦多地区已经稳定下来。” 更高的抵押贷款利率?   对抵押贷款借款人来说,这种趋势可不妙。人口增长加快会增加一个国家的经济潜力,从而导致通货膨胀率上升,进而导致利率上升。   简单地说,不要指望在不久的将来房地产泡沫破灭——但也不要指望抵押贷款利率下降。 来源:HuffPost、加国无忧

收入证明种类放宽 加国自雇者更易申房屋按揭

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation ,CMHC)昨天宣布,由今年10月1日起实行一系列新措施,令自雇人士向银行申请房屋按揭贷款更加容易。新措施主要聚焦于两个方面,一是允许银行接受更多种类的收入证明文件;二是容让银行采取更灵活的方法,评估自雇人士的收入情况。   CMHC表示,自雇人士占加拿大人口的15%,是加拿大经济的重要组成部分;但是他们在申请银行房屋按揭贷款时往往难度较大,原因是他们的收入变化较大,或更难预测。CMHC的职责是满足全体国民的住房需求,包括自雇人士。有鉴于此,CMHC宣布将由今年10月1日起推出一系列新政策,给银行更大的灵活性来帮助自雇人士申请房屋贷款。   首先,对于经营生意不足两年、或经营一个行业不足两年的自雇人士,银行在审批其贷款申请时,可综合考虑更多积极因素,包括申请贷款者接手的是一个已经经营得很好、有足够的现金储备、可预见会赚钱的生意,以及经营者过往受过职业培训及教育等。   接受更多种类收入证明   其次允许银行接受自雇人士在申请贷款时,提供更多种类的收入证明,从而令银行在审批贷款时有更多灵活性,令申请者更容易达到银行的就业和收入标准。   比如银行可接受自雇贷款申请者提供报税单(Notice of Assessment, NOA)加上T1总括收入报表(T1 General),也可以接受申请人提供的税局收入证明(CRA Proof of Income Statement),以及T2125“生意及专业活动报表”(Statement of Business or Professional Activities),从而令独立经营生意或与他人合伙经营生意的自雇人士,有机会按照叠加(add back)的方式,以较为有利的方法计算其总收入。   CMHC首席财务官鲍尔斯(Romy Bowers)表示,自雇人士是本国劳动力大军中一个重要的组成部分。CMHC针对这一部分人士申请房屋贷款做出政策改变,是依据实际情况做出的调整,可以帮助他们更容易取得房贷,享受到CMHC的贷款保险和更优惠的房贷利率。 来源:星岛日报

高度 ◇ 65岁之前应如何还完加拿大按揭贷款?

65岁,对很多人来说是一个很遥远的年龄,难道那个时候还还不清按揭贷款吗?RBC一次市场调查引起广泛关注,调查结果显示,加拿大人预计在65岁之前还完按揭贷款的消费者仅占73%,27%的消费者预计在65岁之后或生前一直都无法还清按揭贷款!“无债一身轻”是中国人非常传统的想法,贷款买房之后,何时才能一身轻?真的要65岁时才能还清按揭贷款吗?银行会允许我们退休之后依然有按揭贷款余额吗? 这里需要指出的是,加拿大住房按揭贷款与中国最大不同是,贷款期与还款期不一致。贷款期是指与银行签订的贷款合同期,而还款期是指预计还清贷款的时间。在加拿大,你可以与银行签订一年期借款合同,而还款期可以长达30年;一年借款合同到期后,续签时,依然可以选择30年还款期,只要你愿意,永远可以预计自己30年之后再还清贷款。把还款期设置得越长,每月还款压力就越小,这就是为什么,有人预计自己永远都还不清按揭贷款。一位60岁的借款人,在申请按揭贷款时,可以选择30年还款期,加拿大普通消费者很容易理解,而刚刚登陆的很多新移民却觉得不可思议。 寻田觅宅,是华人初到一个环境下最先考虑的问题,但似乎没有人打算一辈子还不清债务。笔者个人意见也不主张借款人不断从自住房产中取出贷款,一辈子没完没了地考虑还贷问题,终生为银行打工。贷款投资出租房,则完全不同,还款期越长越好,甚至可以预计一辈子还不完按揭贷款,让银行和租客为你打一辈子工。今天我们谈论的话题就是,如何把自住房贷款尽快还完,把投资房贷款无限期延长。 事实上,这份RBC调查报告结果不仅披露了加拿大消费者对还清按揭贷款的计划,同时也对如何选择按揭贷款进行了调查。在选择按揭贷款时,87%的消费者认为“利率低”是最重要选择标准,50%消费者认为加速还款便利性是最重要选择标准之一,两者之间差距非常大。利率和提前还款条件哪个更重要?例如,A银行利率3.1%,每年允许借款人提前还款贷款本金20%;B银行利率3.05%,每年允许借款人提前还款贷款本金10%,绝大多数人会选择B银行。选择哪个银行贷款利息支出更少,能够更快还清贷款呢?因人而异,但绝不是选择B就一定正确。提前还款能力强的借款人,应该选择A银行,而几乎没有提前还款打算的消费者则应该选择B银行。30万加元贷款,多还3万本金每年可以节省利息支出300加元,而利率是3.1%与3.05%的贷款利息支出每年只相差147加元。如果借款人今年35岁,还款期30年,按照约定利率不变,在不提前还款的情况下,刚刚好65岁时还清按揭贷款。如果借款人年龄大于35岁,选择30年还款期情况下,如果计划在65岁之前还完按揭贷款,则势必要考虑银行提前还款条件。 目前的形势使普通消费者的负债能力,与十年前相比放大了40%。这也是为什么房价不断上涨,收入没有明显上涨的情况下,消费者依然可以负担按揭贷款的原因。低利率带来的好处不言而喻,仅在过去一年里,原来到期的高利率贷款转为低利率后,加拿大消费者每年即节省支出达到27亿加元。如果将节省出的这部分资金用于加速偿还贷款,则加拿大人还清按揭贷款年限将大大缩短。可让人担心的是,在贷款政策收紧情况下,每个人都会觉得自己的负债能力增强,不是去主动减少债务,而是努力去增加债务。因此,很多消费者都认为,一些本来没有能力成为房主的消费者,此前借助低利率,提前成为了房主,一旦利率上升,这些人会难以负担。笔者个人认为,低利率的情况下,是加速清偿家庭债务的时候,如果有余力,还可以购买些保险产品,加固家庭财务基础,而借钱炒房、炒股,都会加大财务压力,尤其是利率上涨之后,会给消费者心理和财务上加重负担。加速还款之后,在财务上遇到困难时,可以向银行申请,按照已经降低的余额重新计算,将贷款月供降至可接受金额。 《环球邮报》针对RBC的这份报告,给消费者的建议是:把还清按揭贷款放在首位。笔者完全赞同这一观点,这与我们华人家庭传统观念也非常吻合。自住房按揭贷款是早晚要还清的,把这笔债务带到退休之后只会加重负担。很多加拿大老人在没有按揭贷款的情况下,由于地税不断上涨,也迫使他们不断将自己住房换成更小房子。问题是,如果自住房还有按揭贷款,情况就复杂了,住在原有住房里,可以不断renewal原来的按揭贷款,如果换房,则需要重新申请按揭贷款,由于退休后收入下降,恐怕申请不到新的贷款,所以连换房希望也会落空。由此可见,在退休前还清贷款是家庭首先需要考虑的问题。涨工资,退税,分红之后,需要优先考虑加速还款,而不是去做风险比较大的投资。 从省钱和收益角度来看,加速偿还按揭贷款也是明智的。以目前股市投资回报,以及定期存款的收益率来看,加速还清按揭贷款的“收益”最有保障。即使按揭贷款利率只有1.99%,减速还款的资金立刻“享有”这个利率,而且不需要上税。 《环球邮报》建议消费者选择25年还款期,笔者并不赞同这一观点。还款期越长,家庭财务负担越轻,如果财务能力允许,可以主动增加月供,或进行大比例金额还款,原因是消费者自己选择的这两种加速还款,用于加速还款的资金都直接用于偿还本金,加速偿还的效果最佳。因此,笔者通常建议借款人选择30年还款期。 最后我们来谈谈投资类房产,按揭贷款还款安排问题。首先,如果已经付清了自住房按揭贷款,那么借款人投资房地产时借款能力会被无限放大。银行在审批投资类房产按揭贷款时,会考虑投资房租金收入,并用这部分收入抵减投资房按揭贷款债务,因此,在没有自住房按揭贷款的情况下,借款人借款能力非常强。例如,家庭收入每月税前1万加元,自住房没有按揭贷款,信用卡和地税等总负债只有1000加元,家庭总负债率仅为10%。投资类房产按揭贷款月供和地税每月支出1500加元,租金收入每月平均1400加元(假设空置1-2个月),则每购买一套投资房,家庭总债务增加100加元,家庭总的负债率仅为(1000+100)/10000=11%,再买一套,再增加100加元负债,负债率增加为12%。银行在贷款审批时,家庭负债率小于42%即会批准按揭贷款,由此可见,还清自住房按揭贷款之后,才是投资房地产黄金时期。其次,我们来看一下投资类住房按揭贷款偿还策略。如果投资类房产除了地税和管理费支出,还有按揭贷款利息支出,则租金收入可以抵减更多费用,即所得税会有一定优惠,在退休之前,有工资收入的情况下,净租金收入越少越好,否则会由于租金收入增加而提高个人所得税税阶,得不偿失。投资类房产按揭贷款可以设置为永远还不完,即每次贷款到期续约时,都按照30年还款期续约,直到出售房产为止。 最理想的状态时,50岁之前利用加速还款便利,尽快还清自住房按揭贷款,家庭年收入在10万加元以上的家庭,可以考虑在45-50岁期间开始投资房地产,由租客和银行帮你购买更多投资类物业。退休后,不断renew投资类房产按揭贷款,并择机出售投资类房产。退休前,你为房子工作,退休后,房子为你工作。 以上内容仅为个人观点,不代表本刊立场,亦不构成任何投资建议。 来源:高度周刊

加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么?

正如之前预期的,加拿大央行周三宣布将基准利率调升至1.5%。这是过去一年多以来,央行第四次加息。 央行的基准利率与房贷浮动利率以及房屋资产净值信用额度直接相关,如果央行加息,这类债务的利息基本都会相应增加。 央行表示,加拿大经济充分接近产能,暗示未来可能看到通胀上升。五月加拿大经济通胀率为2.2%,比央行的目标2%稍高。 央行认为,考虑到较高的油价等暂时的因素,今年通胀率会上升到2.5%左右,但到2019年会回落到2%。 加拿大央行加息25个基点 对你意味着什么? | 但央行压制通胀的举措对一些贷款者而言就意味着更高的成本,尤其是对使用浮动利率和抵押贷款的人来说。 根据房贷利率网站Ratehub的计算,如果贷款40万,25年浮动利率,加息25个基点就意味着每年的利息会增加600块。而每月的房贷相比于去年央行开始调升基准利率之前,则会增加205加币,相当于一年2460加币。 央行注意到早前的加息对消费者产生了一定的影响。“因为利率增加和更为严苛的房贷条件,家庭开支有所收缩。”央行在周三发布的声明中说。“最近的数据显示,2018年房市开始走向稳定。” 央行的加息消息公布后,有分析师和经济师表示惊讶,尤其他们注意到央行在声明中使用的语言暗示未来还会继续加息。 来源:新海岸地产

本周央行料升息至1.5% 未来18个月或升息五次

尽管加拿大和美国可能陷入贸易战,为本国经济前景带来了不确定,但是由于通胀率一直上扬,联邦央行不得不加快升息步伐。大多数业内专家相信,央行将在本周三也就是7月11日再度加息0.25%。在未来的18个月内,央行还可能加息5次。 综合本地英文媒体环球邮报、CBC、彭博社等消息,在本周三(7月11日),加拿大联邦央行将再次举行议息会议,是否加息又成为市场和民间关注的焦点。 加息还是不加息,对央行来说,是个十分艰难的决定。在今年一月,央行已宣布过一次加息,将隔夜拆息利率由1%提升到了1.25%。在那以后,北美自由贸易谈判陷入僵局、加拿大和美国可能陷入贸易战,让本国经济正在从“冲刺”转入“马拉松”。这些因素的存在,央行本应该更加谨慎。 然而,各种经济数据令央行无法再推迟加息步伐了:自一月加息以来,通胀率已经达到2%的目标,并且还在继续爬升;失业率也已经接近40年来的低点,企业开始抱怨劳动力短缺;工资正在上涨,过去10年最令人失望的出口和投资数据看起来也已经很健康了,缓和了经济对内需的依赖。 彭博社调查的18位经济师中有14位预计,央行会在本周三把基准利率调涨至1.5%。市场也预期,加拿大央行在周三加息的可能性在80%以上。这可能仅仅是一个开始。 本周央行料升息至1.5% 未来18个月或升息五次 | 加国地产资讯 -第3张 加拿大丰业银行外汇策略师Eric Theoret在接受本地英文媒体《环球邮报》时表示,央行会在未来18个月内加息五次,将利率提高至2.5%这一正常水平。 不过,多数业内专家的观点没有那么激进。他们认为,在周三升息后,央行的步伐将会放缓,至少今年年内不会再提高利率了。 加拿大帝国商业银行(CIBC)首席经济师申菲尔德(Avery Shenfeld)表示,加拿大央行认为需要提高利率,但是也明确表示,需要有足够的数据证明本国经济可以承受。总之,央行是否加息,没有明确的时间表,加息速度取决于本国的经济表现。 丰业银行资本市场经济主管霍尔特(Derek Holt)则说,即便是周三加息后,经通胀调涨后按实际价值计算,加拿大央行的基准利率仍属世界上最低之列。在未来,加拿大更可能是采取渐进加息,根据经济表现具体斟酌。 在加息之后,这段时间比较疲软的加元会有所提振。丰行外汇策略师Eric Theoret说,加拿大央行加息力度要大于市场预期,有望给加元兑美元汇率带来一定的刺激。此外,未来一年美元下跌的可能性也或将提振加元前景。 来源:加国无忧

吐血整理!15种合法向海外转移资金办法!看完就能转出首付了

饥渴!极度的饥渴!截至2018年6月14日,这就是中国资金出境的现状。 很多人都在想尽办法把资金转移到国外投资买房,甚至使用了非法渠道。但事实上,国家对合理的资金诉求还是给了很多合法出入途径的,充分利用合法途径,安全运转资金才是上上策。 现在我们就看一下在现有政策框架下,有哪些合法渠道可以向海外转移资金。 1、个人额度 每人每年5万美元。尽管银行问的问题更多了,要求的程序更严格了,这个数字是没有变的。 充分利用个人额度,采取呼朋唤友蚂蚁搬家的形式可以将大额资金转到国外,但在操作过程中要注意外管局的规定: 1、5 个以上不同个人,同日、隔日或连续多日分别购汇后,将外汇汇给境外同一个人或机构; 2、个人在 7 日内从同一外汇储蓄账户 5 次以上提取接近等值 1 万美元外币现钞; 3、同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至 5 个以上直系亲属等情况。 4、以上行为将被界定为个人分拆结售汇行为,此等行为一律进入黑名单,违规者将被剥夺两年合计 10 万美元的换汇额度。 所以正确的办法是 1、每4名亲友一组,将5万美元汇给境外同一个人的账户,合计最大额度20万美元。 2、再找到4个亲友在境外开户,协助接收国内转出的资金。 3、4个亲友再将境外账户的资金转到使用人的账户。 这波操作就避开了5人以上的数量监管。但此种方法属于变相分拆结售汇,实际操作中尽量不要把额度用满,引起监管部门的注意。但如果在年尾和年初结合使用,短时间内凑齐首付还是有可能的。 2、亲友间代为结汇 找到一名在国内国外都有生意的亲友,亲友的生意要求经常结汇。这时使用人可以在国内帮助结算货款,然后在境外收取美元。不过要注意的是一定要使用多人多个账户分开结算。避免因为个人之间转款数额过大被监管部门发觉。 3、利用买房卖房换钱 具体办法就是有香港身份的人士在大陆与使用者签订购房协议,然后在香港用港币结算房款。在国内中国香港公民买房过户不必查询资金是都到账,这样使用者可以通过卖房直接获得港币,再换美元就很简单了。 4、利用消费转移资金 具体来说就是先买后退。找到一个境外商户,然后刷银联信用卡购买其商品,再用现金退货。把信用卡账单换上后再刷就可以了。目前在实践中信用卡消费好像没有5万美元的额度限制,但前提是不能购买住房和保险产品。 5、保险融资 已经有境外保单的人可以在境外抵押保单获得资金。还没有境外保单的人理论上可以用银联卡刷卡购买境外保单后再抵押获得资金,但问题是银联卡不可以在境外购买保险,当然了,如果有境外保险业务员能帮你解决问题也是可以一试的。 6、自贸区融资租赁等跨国公司资金池调拨 融资和租赁公司根据业务需要,通常有人民币、外汇两个资金池。把公司注册地放在自贸区就可以借助资金池之间的资金往来实现人民币变美元了。但这种方式也是受监管的。问题的核心是双向来往必须有真实的投资项目或者交易作为基础,当然适当的加工才有更大的空间和额度,其中的度就要自行掌握了。 另外一个问题是,这种资金池不能是来自银行借款,必须是经营性资金。 目前,国内各地自贸区使用规则有所不同,政策红线不同,此地合规但彼地不一定合规,所以需要在专业人士指导下严格遵循国家有关政策法律操作。 7、境外放款 境外放款系指境内企业(金融机构除外)在核准额度内,以合同约定的金额、利率和期限,并以自有外汇资金、人民币购汇资金或经外汇局核准的外币资金池资金,通过结算银行,将人民币资金或经企业集团财务公司以委托贷款的方式通过结算银行,将人民币资金借贷给其在境外合法设立的全资附属企业或参股企业; 根据《国家外汇管理局关于境内企业境外放款外汇管理有关问题的通知》(外汇局[2009]24号)规定,境内企业可在上一年度经审计的所有者权益 30% 额度内向境外全资附属企业或者参股企业放款,放款额度两年内有效,一般大部分企业的所有者权益额度不大,因此境外放款的额度也受到限制,并且需占用企业外债额度。 2016 年 11 月 29 日,中国人民银行下发的《关于进一步明确境内企业人民币境外放款业务有关事项的通知》(银发【2016】306 号)对境内企业人民币境外放款作出了更为明确的规定。 这个方法的最大问题就是公司要够大,业务要够强,否则没有额度在境外使用。 8、内保外贷 担保人将现金直接存在境内分行后(或提供其他担保物),境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证,境外分行向借款人提供借款。比如中国银行、工商银行等在境外分行较多的银行。 但必须知道的是,现在中国银行体系对内保外贷监管极为严格,首先,担保人和借款人需具备关联关系,最好是100%控股。至少要通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。 另外需要注意的是结算的外汇价格可以约定为未来某一时间的汇率,这样可以避免汇率波动风险,锁定换汇价格。 […]

2019年房贷将发生剧变 每人每年多付$2400

BMO银行发出警告,明年加拿大房主更新贷款将受到严重的影响。 全加拿大的住房市场都会受影响,特别是多伦多和温哥华。 BMO的高级经济学家Robert Kavcic最近做了研究,他说房贷市场因为利率的上升,已经出现剧变。 “10年来第一次,房主5年期固定贷款合同到期时续贷的时候,将面临市场利率高于合同利率。” 他表示,今年下半年虽然还好,但是到了2019年初,续约房贷的时候,贷款的量会大幅上升。 BMO提供了这样一张走势图,预测了之后的贷款利率变化走势。 现在的五年期固定利率约为3.3%,如果2019年-20年的时候利率上涨到4%,要续贷款的时候就将面临每月还款的增多。 如果房主在2014年申请了50万的房贷,那么19年的更新贷款之后,每个月要多付$200!一年就是$2400。 如果你想换一个银行,寻找低利率的贷款,还需要通过一次贷款压力测试! 现在压力测试的利率已经涨到了5.34%,这也意味着换银行要面临着更加严格的压力测试,实际贷到的钱款自然也会降低不少。 虽然这一增长不会直接破坏经济,但是这意味着低利率派对已经结束。 贷款利率的上涨,和贷款成本的增长将打击消费者的支出,而消费者的支出才是能推动加拿大经济度过困难的帮手。 Kavcic计算后,认为“加息敏感度(a greater sensitivity to rate hikes)”仍旧是一个问题。 利息每增加0.25%,加拿大人每年的还贷成本就会增加50亿加币。 据加拿大信用机构报告,加拿大人共欠债1.82万亿加币,多伦多人欠债3840亿,温哥华人欠债1850亿加币。 从1980年以来,温哥华的地产市场就一直走高,多伦多则是非常昂贵。 一些首次购房者只能负担得起公寓,但是现在公寓的价格也已经涨到了50万以上。 如果你贷款买了公寓,根据统计,现在公寓的每月平均还款已经占了人均支出的41%。 人们已经无法再承受更多的贷款,所以BMO预测,未来几个季度房价可能会下降! 来源:加拿大地产周刊

高度 ◇ 利率和学校税再成焦点

最近看到资料显示,选择固定利率的客户,一般都会非常后悔,因为签约之后才发现,浮动利率这些年总是好过固定利率。签约固定利率后和浮动利率之间的差距总是很大。但是最新的信息显示,未来的固定利率就会不断提高。比如BMO,如果你在几年前签约的是固定利率,那么在几年后,确切的说是到2019年再次续约的时候 新合约可能是4%的起步利率。那几年后的再签约的固定利率真的是远远超过浮动利率了。 加拿大的房贷利率,起起伏伏真的很难看懂。但是唯一一条不变的真理,也是多年来的事实就是:选择浮动利率这么多年来一直是优于固定利率。这么多年来,选择了固定利率就是一个结果,肠子都悔青了。 其实目前我们的房贷已经占据了我们日常开销的大部分。统计结果表明,现在一直价格飙升的公寓楼,平均每月的还款占据了人均支出的41%。公寓楼的年轻一代,房贷是他们生活中最大比重的开销。而首次购房者最有可能承受起的房子就是公寓。即便是公寓,现在的公寓楼的起步价格已经跃升到5万美元的起步价了。根据资料提供中显示,利息每增加0.25%,我们每年就要多增加50亿加币。目前我们温哥华人欠债总额高达1,850亿加币。 为富不仁?住豪宅却交不起豪宅税?最近有关住着大宅子却天天喊穷的新闻备受关注。那么到底怎么回事?这些住在大宅子的人和我们普通市民的房子有什么关系吗? 先看看新闻报道,近期超过400名的住豪宅的温哥华西区的“土豪”站起来抗议,抗议省府对300万以上的豪宅征收学校税。其实按照目前情况来看,300万的房子在温西只能算是房子而已,对于豪宅的定义,在温西目前超过500万以上的房子才可以定义为豪宅。而这位学校税的倡导者省议员尹大卫所在的选区,恰恰就是他提出的学校税的“中弹区”。很多来自尹大卫 POINT GREY选区的抗议者提出,虽然他们目前住着超过300万以上的房子,但是这些来自比如教师消防等专业人士,目前早已经退休,突然增加的学校税令这些退休人士多付出的超过1万多元的税,无疑就是掏空他们的养老金。 一位退休的经济学教授DAVID 在该区31年前花了37万元买了房子,现在房子升到了650元,可是现在房子依然要住税却陡然增加。其实这些只是省府从有钱人开刀的一部分。更有人担心既然从300万的房子开刀,那么未来是不是会涉及到200万?甚至现在称得上房子的100万的起点房?目前我们在谈论独立屋的时候,基本上把100万作为购买独立屋的起步价。因为市场的发展,公寓和联排屋动辄都已经以七八十万作为起步点。水涨船高,独立屋目前的起步点在大温地区都早已经超过了100万的起步点。 其实学校税的设立忽视了一个最基本点就是,为什么省府要把起征点设立在300万?那么其他100万?200万的房子就可以少交或者免交?这其中肯定涉及到法律的层面问题。学校税历来都是要交的,比如我们开车加油人人平等。每加一升油都要付学校税。 之前老叶在地产专栏中重复过多次,温哥华的地产受执政的政党摇摆的政策影响很大,再者就是利率的影响。但是这些年来利率一直比较稳定,没有很大的起伏。反而忽左忽右的政策影响着温哥华地产。政党的政策已经远远超过地产本身市场的调节的影响力。市场调控不由市场本身而受政策调控,本身就是不健康的市场。健康合理的地产市场是由市场主导政府引导。这样才是长期的市场合理发展。 来源:高度见闻

加拿大央行决定不加息,警告这是最后一次

加拿大中央银行周三决定继续维持基准利率不变,但是暗示经济表现强过第一季度的预测,加息马上要来了。   据报道,加拿大银行间隔夜拆借利率继续保持在1.25%。央行同时警告,需要尽快行动,维持通胀率在2%。分析认为,这是为7月份加息作铺垫。     不加息理由   央行在声明中说:“商品出口较预期更为强劲,机械和设备进口的数据显示投资持续复苏。”   “二手房销售第二季度仍然疲弱,房地产市场在继续调整和适应新的按揭规定以及更高的贷款利率。预期未来,收入的强劲增长会支撑房屋销售的回升,消费将继续对2018年的经济增长作出重要贡献。”   央行也表示,全球经济增长保持在既定轨道,但是围绕贸易政策的不确定性打击到全球商业投资,部分新兴市场经济已经受压。   语调变了   但是,央行报告更受关注的是早前一直提及的两个词消失了。最新的报告中没有出现对未来保持“谨慎”,以及加息需要“一段时间”。   央行指出,近期的发展证明了我们的观点:为了维持通胀在可接受的目标水平,将有必要加息。央行称会采取逐步走的方式,并以经济数据为导向。   央行的最新决定符合经济师的预期,许多经济师预测加息可能会在下半年。   央行从去年夏天开始已经三次加息,并促使各大商业银行上调按揭和各项贷款的最优惠利率。   央行的下一次议息会议定在7月11日,同时公布经济前景和季度财政报告。普遍预期,届时央行将加息至1.5%,而今年剩余时间还将有一次加息。 来源:加国无忧

银行开始用破产分数评估贷款

所有在加拿大生活过一段时间的人都知道“信用分数”,银行的职员会提醒你,地产经纪会提醒你,移民公司会提醒你,政府的雇员会提醒你,媒体会提醒你,身边的亲朋也会提醒你。 信用分数从从300到900不等,会影响你是否有资格获得房屋抵押贷款,汽车消费贷款或多大额度的信用贷款。 信用分数制度在加拿大已经实行了几十年,深入生活的方方面面。 但很少人知道从2015年起,”破产分数“正在成为很多金融机构评估债务人的重要参考指标。如果现在不提高警惕,也许未来需要借款买房买车做生意时就会遭遇贷款危机。 所谓“破产分数“是金融机构衡量个人在未来12到24个月内财务状况恶化可能性的评判指数。 信用评估公司Equifax有一个破产导航指数,竞争对手TransUnion也有破产评分。 这两个指数都是专门为贷方设计的,评分范围从100-950,分数越低则破产风险越高,金融机构、电信公司、汽车贷款公司都在越来越多的参考这个分数。总体来说,信用评分决定是否贷款,而破产分数影响到贷款金额。 破产受托管理人Doug Hoyes表示,破产分数就像风挡玻璃,金融机构看到的是借款人已有信贷造成的未来风险,评估的是借款人是否已经把信贷能力用到极限,未来陷入破产的风险是多少。而信用评分是后视镜,主要观察的是曾经的还款记录是否足够好。 如果只看信用分数,则敢于借贷按时还款的人就能得到更多的信用积分,从而持续提升借款能力,但问题是持续放大的借款能力和借款规模也不断提高破产概率,但仅靠信用分数是无法预见的。而破产分数就是解决这个问题的。 黄三水指出,地产市场蒸蒸日上时,贷方只要了解信用分数就可以放款了,因为抵押物的价值不断增长,所以良好的还款记录就足以保证贷款不会成为坏账。但地产市场进入平衡市场甚至成为弱势市场的时候,贷方就要关注破产分数控制风险。 Doug Hoyes对管理破产分数的意见是不要把信贷额度用足,比如你可以办理很多信用卡,然后刷卡还款累积信用分数,但千万不要把额度用的太多,比如1万元的额度用1000出头就好了,用的太多则意味着你的债务比例很高,也就意味着破产概率更大。 而抵押贷款则要注意不要随着抵押物的升值追加贷款额度,这也会被认为有较高的破产概率,从而影响下一次抵押贷款的授信金额。 不过让人感到愤懑的是,个人可以购买查询自己的信用分数,但破产分数只能由贷款方查询。如果在日常的细节中不小心搞砸了自己的破产分数都无法得知,直到贷款受挫才能意识到问题的严重性。 Doug Hoyes建议,为了保持破产分数良好,大家应该注意下述细节: 1、不要频繁使用信用贷款。 2、不要用同一个银行储蓄账户绑定多个信用账户。(因为银行会认为这种人有太多债务需要偿还。) 3、不要借贷利率较高的信用贷款。 最后再次提醒大家,破产分数正在成为与信用分数同样重要的信贷指数,但个人还无法查询,只能默默积累保持。 来源:加拿大地产头条