国税局重拳出击查6亿欠税、开4.7亿罚单 豪宅低收入者易被调查

近几年卑诗省和安省的房价一涨再涨,富人逃税问题也成为政府关注的重点。自2015年开始,加拿大国税局(CRA)就一直关注并追查卑诗和安省的地产交易,近日,CRA公布了一份关于两省地产行业内逃税漏税问题的报告。 CRA在审计中查出与房地产交易有关的未付税款高达近6亿加元,开出1400多张罚单,罚金超过4370万加元。CRA追查的重点对象是住豪宅、开豪车但申报收入低的人士,去年还曾秘密展开一项调查全国五大富人区的行动。 今年9月开始加中两国将正式共享两国居民的财税数据,这意味着拥有大额海外收入但未申报的人将很容易被查出。如果有大量房主因税局的行动抛售房产,那么或将导致温哥华房市出现降温。 卑诗省、安省偷税漏税6亿 CRA开4.7亿罚单 在过去的三年中,税务局发现的未缴税款高达5亿9260万。仅在卑诗省,未缴税款就有1.69亿,其中54%是消费税,45%为个人所得税。安省的居民人数比卑诗多3倍,逃税数额也更高,达到4.23亿,其中90%都是房屋买家未付的消费税。 CRA共审核了卑诗省和安省超过3万份档案,开出罚单1400多张,罚金超过4370万元,平均每笔罚款3万元。 根据多伦多和温哥华地产局的数据,2017年大多地区通过多重交易系统(MLS)成交的房屋为9万2394间,2016年为11万3040间,2015年为10万1213间,温哥华2017年的房屋交易量是3万5993间,2016年和2015年分别为3万9943间和4万2326间。也就是说,大温和大多过去三年有7%的房屋交易接受了审核。 温哥华移民律师Richard Kurland表示,他很高兴看到税局公布的这些数据。多年来,他一直提倡对房地产交易以及对富裕投资者的移民计划进行更多的审查。 联邦机构从2015年开始更加密切的关注房地产交易,CRA发言人表示,“自2015年以来,卑诗省和安省的地产行业迅速升温,房价也在飞速上涨,这使得逃税漏税的情况加剧。” 自2015年4月以来,CRA每3个月就会发布一次房地产调查的最新信息。CRA调查的市场违规逃税行为包括,转售楼花不报税、明明不能申请首个住房退税却申请、翻新物业却未报GST/HST,以及买房资金来源十分可疑等。 CRA表示,税务局将继续针对房地产市场的逃税漏税行为采取实际行动予以打击。在2017-2018年度,税务局通过评估找到额外的税收收入比2016-2017年度多了1亿多加元。同期,开出罚单金额也比上一年同期增加1920万加元。 楼花转售利润丰厚 逃税问题严重 近年来,卑诗和安省的地产行业越来越火热,房价迅速上涨,很多人开始炒房,尤其是转售楼花获利。楼花炒作是很多投机客的最爱,因为前期买家只需要支付20%或更少的订金,剩下的余额等到房屋建成再支付,而从楼花出售到公寓建成,公寓单位的价格可能已经大幅增长,投资者只要在公寓建成前出售楼花,就可以坐享其成,获得大笔利润。由于房子还没交楼,楼花合同不需要在土地局登记,所以“赚”到的钱都是自己的。 多伦多和温哥华的开发商评估,在公寓建成前,大约有5%到10%的楼花被转手。 根据地产咨询公司Urbanation的数据,从去年多伦多地区完成的开发项目来看,从楼花开始出售到公寓落成,5年时间里公寓价值增加了45%,从每平方尺575元增长到835元。温哥华的楼花市场也是如此,从预售到二手销售平均价值增长达到60%到80%。 这一税务漏洞很快被CRA发现。CRA调查人员称,他们从过去的经验发现,楼花被转卖后,很多人未对转卖所得收入进行申报。因此从去年夏天开始,CRA对卑诗省和安省的楼花转售市场展开调查。 由于只有开发商手中才有交易信息,而那些信息是不公开的,所以CRA向法庭申请查看交易记录。此外,CRA还对所有涉及公寓期房交易的各方,包括开发商、买家及地产经纪等进行调查,查看他们之间来往的任何信件,包括电邮等。 多个多伦多和温哥华的楼花项目都被调查。被税局查到转让楼花没报税面临几种情况,除了补缴税款,还要交欠税的利息,同时有一个逃税额50%的罚款。CRA已经大笔开出4.7亿的罚单,可见楼花转售不报税数量之多。 买家资金来源可疑 大温房市成为洗钱温床 另一项税局重点调查的是买家买房的资金来源。有关这一方面,国际非政府反腐组织“透明国际”(Transparency International)早前就曾发报告警告:卑诗房地产市场正在成为洗钱的温床。加拿大在房地产法规上存在缺陷,允许非法资金流入住房市场,从而抬高了价格。 报告引用数据称,直到2016年,在温哥华最贵的100宗豪宅交易中,政府并不知道其中46宗交易真正的业主是谁,其中29宗交易的买主是加拿大或海外的空壳公司。报告称:“海外公司的洗钱风险最高,因为他们购买物业,不需要披露任何实际所有人或控股人的资料。” 这一情况目前已有所改善,卑诗省府在今年2月的预算案中要求土地所有者披露相关信息,每一个物业都需要命名一个“受益所有人”。也就是说,这些房产的的实际拥有者想藏身于空壳公司或中介后面将变得困难。 中加财务信息交换 住豪宅低收入者易被查 富人逃税也是CRA调查的重点,去年夏天CRA曾开展“邮政编码行动”(Postal Code Project),在五大省份挑选富裕社区进行调查。CRA发言人Zoltan Csepregi表示,“税局会用生活方式评估,比如用纳税人的汽车、船只、房屋等与他们申报的收入对比,帮助确认他们是否如实报税。”如果居民生活奢华,住豪宅、开名车、开游艇,但是申报收入非常低,就会成为税务局的重点审查对象。 大温拥有众多的“富裕穷人区”。许多在温哥华购买百万甚至千万的有钱外国买家,在加拿大申报的收入却是零。他们用自己的配偶或者子女的名义购买房产,但因为妻子和孩子在加拿大是低收入或无收入,因此无需支付税费。然而根据CRA的规定,在加拿大购买或出售物业的非居民必须支付这些投资的收益和其它税收。如果投资者的主要居住地和家庭居住在加拿大,投资者必须提交居民纳税申报表并申报所有收入。 西蒙菲沙大学(SFU)城市设计及规划课程总监甄瑞谦(Andy Yan)分析加拿大统计局2016年人口普查数据得出的加国各大都会区低收入人口分布报告显示,在加拿大的10个大都会中,大温低收入家庭的比例高达16.5%,排名第一。在豪宅林立的西温哥华,低收入家庭的比例在十年飈升近四成。 而随着国际财务信息交换的推进,这些富裕社区或将受到打击。从今年秋天开始,加拿大将开始与至少90个国家签署税务信息共享,这些国家中就有中国。去年加拿大与中国签署“共同汇报标准”(CRS),并将于今年9月正式开始,共享的信息包括银行金融账户信息、保单信息、信托信息等,细致到每一笔转账和余额。 在加拿大和中国互享纳税人的财务信息后,将很容易查出一些人的海外资产申报与实际情况不符,豪宅区的“低收入买家”或将遭到惩罚。另外CRA向环球邮报证实,如果纳税人有意瞒报收入或没有报税,在追溯时间上没有法律限制。也就是说,只要有偷税漏税的行为,税局都可以追究调查。 卑诗财政厅长表示,希望中加两国财务信息交换可以对投机税以及外国买家税的征收起到帮助。移民律师Kurland则预测,可能会有人在这个时候抛售自己的资产,这样也可能导致温哥华房地产市场的又一次降温。 房地产税收的要点 新屋和全面翻建的住房或出租屋,建筑商在出售时必须向税务局代收代缴GST/HST。 新屋买家在申报新屋退税时必须确定遵守有关规定。 CRA发布“未命名人士要求令”(unnamed persons requirements),要求公寓开发商和建筑商提供楼花销售有关客户的信息和文件。这些信息被用于审核那些可能没有正确申报收入税和GST/HST的人。 在加拿大通过买卖房屋获利并不违法,但是有关收入属于商业收入,必须向CRA报税。   转自 vanpeople

银行纷纷上调贷款利率算什么!加拿大仍有这么多刚需人群今年要买房

据满地可银行(BMO)发布的最新《春季楼市报告》,23%的受访加拿大人希望在2018年买房,而且所期望价格的全国均值为47.4万元。如果是在温哥华,则期望价格的均值是60.3万元。 上周五,加拿大皇家银行(RBC)以及TD银行宣布上调2年至4年的固定房贷率0.15~0.2个百分点。本周二,帝国商业银行(CIBC)银行也宣布上调5年期固定房贷利率0.15个百分点。本周四,BMO也宣布将固定房贷率上调0.05至0.15个百分点。 银行之所以涨息,一是决定固定房贷利率的债券收益率(bond yield)上升,二是预期加拿大央行将再次加息。去年7月至今,加拿大央行已三次加息,将基准利率从0.5%上调至1.25%。 本周二,加拿大统计局公布了最新的经济数据,加拿大经济在今年1月出现负增长之后,在2月份出现反弹,增长0.43%,尤其是采矿业、采石业、石油和天然气开采业板块增长了2.4%。制造、建筑、金融以及保险行业也都增长。这是过去9个月来最大的单月增长。 由于经济表现良好,许多经济学家预测今年7月央行将再次加息,意味着贷款成本又要升高了。尽管利息还要涨, BMO的调查也显示73%的受访者认为今年银行还会加利息,但还是有将近四分之一的受访者要在今年买房。而且,有53%的受访者表示没对自己的贷款进行过压力测试,说明他们有信息在加息之后也能还房贷。 BMO的高级经济学家Sal Guatieri表示,尽管加拿大央行利率在历史上仍处于低位,而且预计也不可能大幅提高,借贷人可能看不到要进行压力测试的必要性,但他们至少应该为更坏的情况做好打算,如果借贷成本有实打实地增加,他们要准备好。Guatieri说,在高价市场上,即使房贷利率小幅上升,也会严重损害可负担性。 BMO的调查还发现,69%的受访人士偏好固定利率房贷,只有14%的人肯定选择可变利率房贷。还有超过51%的人表示要看两种房贷提供的基准利率各是多少才做决定。 本周一,地产经纪公司Zoocasa也发布了2018年的市场趋势报告。报告发现,84%的加拿大千禧一代仍然想有自己的房子,尽管现在的市场价格仍一如既往地在高位,而且利率上升的趋势造成贷款压力增大。 不过,Zoocasa的调查发现,尽管千禧一代买房的压力很大,但高租金对他们来说也是一种重要负担,让他们无法存钱付首付,尤其是在温哥华、多伦多这样的大城市。温哥华现时一卧室租金的中位数已达2000元/月。 因此,越来越多的千禧一代会依靠父母攒足首付,然后自己每月还房贷。这将成为今后购房的流行模式。 内容来自温房网

房屋开放日,不是去打酱油的,没问这些问题下offer时会吃亏

在温哥华买过房子的读者都知道,买房是一个相当耗费精力和时间的工作。有些人花了好多个周末去看房,看了上百套房子才挑到心仪的房子,但最后下offer的时候却发现房子还有这样那样的问题自己没搞清楚,弄得很被动。因此,买家下offer前做好尽职调查非常重要。 房屋开放日,就是买家做尽职调查的最好时机,如果问题问得好,可以挖掘到很多台面上看不到的信息,尤其是共管类型的物业。 那么房屋开放日看房时买家应该问哪些问题呢? 1. 屋顶、热水锅炉、水管系统、电线系统最后一次维护保养或更换是什么时候? 这个问题非常重要,这些信息告诉你房屋的基本状态如何。知道了这些基本设施的情况,你就可以估算一下如果买下这个房,是否需要在近期或马上更换这些设施,需要多少预算?如果房屋开放日的时候,在场的卖方代表不能具体回答这些问题,在下offer之前也一定要搞清楚这些信息。通常验屋师出具的验房报告、房产折旧报告(depreciation repot)或者房屋状态声明书中会有这些信息。 2. 如果是共管物业,比如城市屋或公寓,整个小区是否有折旧报告? 如果你看的房子是城市屋或是公寓,应该问是不是可以看最新的房屋折旧报告?房屋的折旧报告事关房屋贷款的申请,如果没有的话,通常银行不会批准贷款。而且,由第三方出具的折旧报告还能提供房屋状态的详细信息,物业的应急基金(contingency reserve fund ,CRF))是否能够满足物业的维修和翻新需要。折旧报告会说明应急基金的征收方式,而且会估计合适需要特别征收以及每位业主需要出多少钱。 3. 如果是共管物业,物业近期是不是有特别费用的征收? 通常,共管物业在进行大项翻修时,比如屋顶,会向业主收取费用。这些费用都不是小数额,通常几千元到几万元不等。前不久,温哥华面对English Bay的一幢高层公寓替换天台的大树,每位业主就出了3.5万元。如果你刚买完房子就会告知要出一大笔钱翻修房屋,心里肯定很窝火。所以,看房子的时候,就要问清楚是不是有大笔的物业维修费用已经通过物业委员会的批准、需要近期支付?如果有的话,你就可以在下offer时与卖家协商,希望由卖家来出这笔费用。 4. 是不是有房屋状况声明书(property disclosure statement,PDS)? 房屋状况声明书通常会批露卖家所知的房屋状况,虽然买房时不能完全依靠卖家的信息披露,但至少对房屋的使用历史有个基本了解。房屋状况声明书基本上就是一个问题清单,卖家会回答一系列问题,比如,“房子是否有用漏水的情况?”、“是否遭受过虫害?”,等等。卖家要根据他们所知的情况进行回答。通常房屋状况声明书是购房合同的一部分,但不是强制的。比如,如果一个卖家正在卖的房子他自己从来没住过,一直都是租出去的,那么卖家就可以不提供房屋状况声明书,因为他自己对那些问题的答案也不是百分之百肯定。如果有房屋状况声明书,那么可以肯定的一件事就是卖家自己住过这个房子,能负责地回答那些问题。 5.卖家是不是已经在别处买了房子? 这是一个很有分量的问题,但很多买家看房子时都不会想到问这个问题。这个问题首先可以测试出卖家是真的要卖房子还是只是探探市场。如果卖家是真心要卖房子,而且已经在别处买了房子,需要在一周之内搬进去,那么房屋成交日期对卖家来说就非常重要。了解卖家目前在他们自己的买卖过程中处于什么进度,对买家下offer就非常有帮助,可以针对卖家的需求下出最有吸引力的offer,利于自己成交。 6.卖家的时间进度表是不是已经定下来了? 卖家选择接哪个买家的offer,除了看出的价钱,还会看交易进程时间表,有些卖家必须要在某个时间点成交,且不可更改。如果买家的时间表比较灵活,能配合卖家的时间表,有时候卖家会选择一个出价不是最高、但时间比较灵活的offer。相反,作为买家,如果你的时间表是固定的,无法配合卖家的时间,那就必须出个高价才能有机会让卖家接你的offer。 7.这个房子是不是已经接了offer? 这个信息对买家的出价策略比较重要。问这个问题,在现场的卖家经纪通常会给出四种答案: A. 已经接了一个offer,正在等待条件解除; B. 我们会在哪一天统一接offer; C. 我们已经收到offer,但拒绝了; D. 还没有收到offer。 如果是A,卖家已经接了offer但仍旧举办房屋开放日,说明他们想接个后备的offer,以防前一个offer最后没成交。 如果是B,说明这个房子是新上市的,卖家经纪通常想在某一天统一接受offer,以期望接到多份offer。 如果是C,要进一步询问是什么原因卖家拒绝了offer。 如果是D,说明竞争的买家可能不多。 8. 这个房子已经挂牌多久了? 这个问题其实是接着问题7 问的,也是帮助买家如何出价的信息。如果是新上市的房屋,可能会面临多个买家竞争的情况。如果是房子已经上市一段时间了,说明你有机会和卖家讨价还价。不过,有一种情况要特别小心,如果当前楼市是强烈的卖方市场,但这个房子挂了很久都没卖掉,那就要问为什么了。房子是不是有什么坏名声?还是要价过高?总之要小心行事,各方面打听这个房子的情况。 转自 温房网